direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Grou - herstructureren woningbouw Nijdjipstrjitte e.o.
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0080.12006BP00-OW01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Woningbouwcorporatie Elkien wil een deel van haar woningbestand in Grou gefaseerd herstructureren. In een gebied rondom het Wilhelminapark worden in totaal circa 75 grondgebonden woningen en 40 appartementen gebouwd. De eerste fase betreft een terrein aan de westzijde van het Wilhelminapark. Hier zijn inmiddels 15 (grondgebonden) seniorenwoningen gerealiseerd. Fase 2 tot en met 5 liggen ten oosten van hetzelfde park. Voor fase 2 is inmiddels vergunning verleend in afwijking van het bestemmingsplan. Hier wordt eind 2020 mee gestart. Er wordt voor alle vijf fasen een bestemmingsplan opgesteld. Het betreft een herstructurering van woningen welke in overeenstemming is met de gemeentelijke woonvisie. De herstructureringsopgave past echter niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor deze locatie noodzakelijk.

1.2 Begrenzing

Het plangebied ligt midden in Grou ten zuidwesten van het centrum. Zowel aan de westzijde als aan de oostzijde van het Wilhelminapark wordt de woningbouw ontwikkeld. Fase 1, ten westen van het park, is inmiddels gerealiseerd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.12006BP00-OW01_0001.png"

Figuur: plangebied ligging in Grou

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Grou', dat is vastgesteld op 11 juni 2013 door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Boarnsterhim. In bijgaande figuur is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

In dit bestemmingsplan komen binnen het plangebied de bestemmingen 'Wonen', 'Woongebouw', 'Tuin', 'Verkeer', en 'Groen' voor. Omdat de stedenbouwkundige opzet van de nieuwe ontwikkeling afwijkt van de huidige situatie, worden de nieuwe woningen deels op de bestemmingen 'Tuin', 'Verkeer' en 'Groen' gerealiseerd, waar het niet is toegestaan woningen te realiseren. Het initiatief is daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Tevens is de dubbelbestemming 'Waarde- Archeologische verwachtingswaarde 1' van toepassing op het plangebied. Voor bouwwerken met een oppervlakte van 500 m2 of meer is een archeologisch onderzoek nodig.

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.12006BP00-OW01_0002.png"

Figuur: fragment geldend bestemmingsplan

Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Archeologie

Ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden biedt dit bestemmingsplan een juridisch-planologische regeling voor het hele grondgebied van de gemeente Leeuwarden. Bestaande regelingen worden hierdoor vervangen. Er heeft een nieuw ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegen juni 2020. In dit nieuwe ontwerp zijn voor het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde-Archeologie 3' en 'Waarde-Archeologie 5' toegekend. Op 11 november 2020 is de partiële herziening vastgesteld.

Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren

Tot juli 2018 was het op grond van de gemeentelijke bouwverordening mogelijk om regels te stellen ten

aanzien van parkeernormen. Vanaf die datum zijn alle stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening vervallen en is het bestemmingsplan het enige instrument waarmee parkeernormen kunnen worden afgedwongen. Derhalve heeft de gemeente een partiële herziening vastgesteld. Deze partiële herziening stelt normen voor het aantal parkeerplaatsen dat beschikbaar moet zijn bij verschillende functies. De regeling geldt voor het hele grondgebied van de gemeente Leeuwarden, inclusief het grondgebied van de voormalige gemeenten Leeuwarderadeel en het deel van Littenseradeel dat nu bij Leeuwarden hoort. Dit bestemmingsplan is primair gericht op het borgen van de bestaande parkeernormen zoals ze zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leeuwarden 2014.

1.4 Leeswijzer

De juridisch-planologische regeling van dit bestemmingsplan wordt in de volgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een toelichting gegeven op het plangebied en komt het planvoornemen aan de orde. Daarna volgt in hoofdstuk 3 een uiteenzetting van het relevante beleid. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten besproken. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het bestemmingsplan en in hoofdstuk 6 wordt tot slot een weergave gegeven van de uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt midden in Grou ten zuidwesten van het centrum, aan weerzijde van het Wilhelminapark. Het Wilhelminapark grenst aan de noordzijde aan de Stationsweg, de doorgaande weg door Grou vanaf het station richting het Pikmeer. Zowel aan de westzijde als aan de oostzijde van het Wilhelminapark wordt de woningbouw ontwikkeld. Fase 1, ten westen van het park, is inmiddels gerealiseerd. Hier zijn 15 (grondgebonden) seniorenwoningen gerealiseerd. De oostzijde bestaat voornamelijk uit grondgebonden sociale woningbouw in de vorm van rijenwoningen uit de jaren '60 van de vorige eeuw.

2.2 Toekomstige situatie

Uit onderzoek is gebleken dat het merendeel van de woningen aan de Nij Djipstrjitte e.o. niet meer voldoen aan de huidige kwaliteitseisen van Elkien. Op basis hiervan heeft Elkien een plan gemaakt voor wijkvernieuwing. Dit plan bestaat uit 5 fases. Bij de wijkvernieuwing streeft Elkien naar:

1. nieuwbouwwoningen voor één- en tweepersoonshuishoudens

2. kleine grondgebonden woningen

3. energieneutrale woningen en nieuwbouwwoningen zonder gasaansluiting

Het project wordt verdeeld over de volgende 5 fases:

Fase 1 : Gruttostraat (nieuwbouw) (reeds gerealiseerd)

Fase 2 : Nijdjipstrjitte 1a, 3 t/m 41

Fase 3 : Friesmastrjitte 1 t/m 9, Lynbaanstrjitte 2 t/m 16 en Nijdjipstrjitte 2 t/m 28

Fase 4/5: J. Nieuwenhuisstraat 16 t/m 36, Mr. P.J. Troelstrawei 5 t/m 15 en 2-1 t/m 2-36.

Er worden iets minder woningen teruggebouwd dan er in het plangebied stonden. Dit komt enerzijds doordat er een ander type woningen worden teruggebouwd en anderzijds door de invulling van een deel van het plangebied met groen en parkeren. Omdat de vraag naar sociale huurwoningen in Grou de komende jaren zal afnemen, worden hiermee wel voldoende sociale huurwoningen gerealiseerd om aan de vraag te kunnen voldoen. Fase 1 is inmiddels gerealiseerd. De woningen aan de zuidzijde van de Nijdjipstrjitte (fase 2) zijn inmiddels gesloopt. Begin 2021 wordt gestart met de bouw van deze woningen.

Fase 1

Op de locatie van fase 1 waren voorheen aan de Gruttostraat 12 eengezinshuizen in twee rijen van 6 gesitueerd en aan de Kievitsstraat een post van de brandweer. Aan de Tureluurstraat was tot voor kort een tijdelijke woonlocatie voor ouderen gevestigd. In de nieuwe situatie is voorzien in 15 seniorenwoningen. De woningen zijn bedoeld voor de verhuur. Er is een rij van 7 woningen opgericht met de voorzijde gericht op de Gruttostraat, een rij van vier gericht op de Kievitsstraat en een rij van vier gericht op de Tureluurstraat. Aan de achterzijde van deze woningen ontstaat een hofje. Parkeren vindt plaats aan de voorzijde van de woningen door middel van langsparkeren aan de Gruttostraat en Kievitsstraat en haaksparkeren aan de Tureluurstraat.

De woningen bestaan uit één laag met kap. De goothoogte van de woningen is 3 meter en de nokhoogte 9 meter. De woningen hebben een diepte van ongeveer 10 meter en een breedte van ongeveer 5,5 meter. Aan de achterzijde is een aanbouw en de bergingen worden gesitueerd aan de kopse kanten van de woningen. Het hofje is bedoeld voor gemeenschappelijk gebruik en er wordt een privé gedeelte bij de woningen gesitueerd, afgescheiden door een haag. Het hofje is semi openbaar toegankelijk en blijft in eigendom van Elkien.

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.12006BP00-OW01_0003.png"

Figuur: impressie nieuwe woningen fase 1 wijkvernieuwing Nij Djipstrjitte op de hoek van de Kievitstraat en de Gruttostraat (bron: Elkien)

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.12006BP00-OW01_0004.png"

Fase 2 t/m 5

Fase 2 t/m 4 sluit qua 'beeldentaal' en architectuur aan op fase 1, waarbij bij fase 2 en 4 sprake is van rijenwoningen in blokken van 3, 4 , 5 of 6 woningen aaneengesloten. De woningen in fase 3 zijn met de achterzijden naar elkaar toe gegroepeerd, waardoor een besloten binnenruimte ontstaat. Het parkeren vindt plaatst aan de openbare weg. Fase 5 bestaat uit een appartementencomplex. Hier worden 40 appartementen gerealiseerd. Ten behoeve van het appartementencomplex wordt een parkeergelegenheid direct ten noorden van het complex aangelegd. Het appartementencomplex bestaat deels uit 2 bouwlagen (met een maximale bouwhoogte van 7 meter) en deels uit 3 bouwlagen (met en maximale bouwhoogte van 10 meter).

Het parkeren binnen het gehele plangebied vindt plaats op gronden die in eigendom zijn van Elkien maar na realisatie zullen worden overgedragen aan de gemeente en dus in het openbaar gebied komen te liggen. Dit is de gangbare wijze in de wijk. Binnen het hele plangebied worden in het openbaar gebied bomen aangebracht.

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.12006BP00-OW01_0005.jpg"

Figuur: situatietekening fase 2 t/m 5

2.3 Verkeer en parkeren

Ontsluiting

De herontwikkeling is gelegen net ten zuiden van de Stationsweg, de doorgaande weg door Grou vanaf het station richting het Pikmeer. De locatie is hierdoor goed bereikbaar met de auto. Aan de Stationsweg bevindt zich ter hoogte van het Brêgepaad een bushalte, waardoor zowel het centrum van Grou als het station van Grou vanuit het plangebied gezien goed bereikbaar zijn. Deze bushalte wordt aangedaan door het reguliere streekvervoer, waardoor het plangebied per openbaar vervoer goed bereikbaar is.

Parkeren

Bij nieuwbouwprojecten worden de parkeernormen gehanteerd, zoals vastgelegd in de 'Nota parkeernormen Leeuwarden 2014'. De parkeerbehoefte moet op eigen terrein worden opgelost. Met eigen terrein wordt bedoeld het gehele grondgebied of plangebied van het bouwinitiatief. In sommige gevallen is 'eigen erf' en 'eigen terrein' hetzelfde. Meestal gaat het dan om een bouw initiatief op een perceel. Maar bij bijvoorbeeld nieuwbouwwijken wordt het hele plangebied als het 'eigen terrein' beschouwd. Dat betekent dat er ook in de nieuwe openbare ruimte geparkeerd mag worden. Dit mag echter geen effect hebben op de bestaande openbare ruimte buiten het plangebied.

Op basis van de nota parkeernormen behoort dit deel van Grou tot de categorie ‘rest bebouwde kom’. De parkeernorm voor een woning met een vloeroppervlakte tussen de 80 m2 en 120 m2 is in dit gebied 1,6 per woning. Voor kleinere woningen wordt een parkeernorm van 1,3 gehanteerd. Het merendeel van de woningen in fase 2 t/m 5 is kleiner dan 80 m2.

Fase 1

Voor fase is uitgegaan van een parkeernorm van 1,6, Voor de 15 woningen zijn op basis van deze norm 15 x 1,6 parkeerplaats = totaal 24 parkeerplaatsen nodig. Binnen het plangebied van fase 1 worden deze 24 parkeerplaatsen aangelegd en daarmee wordt voldaan aan de parkeernorm.

Fase 2 t/m 5

In fase 2/3 gaat het om 46 woningen uitgaande van de norm van 1,3 zijn 60 parkeerplaatsen nodig. In fase 4 gaat het om 14 woningen, dat geeft met de norm van 1,3 een noodzaak van 18 parkeerplaatsen. In fase 5 worden 40 appartementen gebouwd. Hiervan zijn 20 zorgappartementen. Voor de zorgappartementen geldt een parkeernorm van 0,325 en zijn dus 20 x 0,325 = 6,5 parkeerplaatsen nodig. Voor de overige appartementen zijn 1,3 x 20 = 26 parkeerplaatsen nodig. Bij elkaar moeten er voor fase 2 t/m 5 dus 111 parkeerplaatsen gerealiseerd worden.

Te realiseren parkeerplaatsen fase 1 t/m 5

In het totale plan worden 24 + 191= 215 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hiermee wordt ruim voldaan aan de parkeernorm. De overige parkeerplaatsen zijn beschikbaar voor het dorp als geheel.

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.12006BP00-OW01_0006.png"


Figuur: parkeren fase 2 t/m 5

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

Het betreft hier een herstructurering van een bestaande woningbouwlocatie. In de huidige situatie (de situatie voorafgaande aan de realisering van fase 1) bevinden zich 122 wooneenheden (waarvan 36 zorgappartementen) in het plangebied. In de toekomstige situatie zullen in totaal 115 woningen in het plangebied zijn: 75 grondgebonden woningen en 40 appartementen. De verkeersgeneratie ten gevolge van deze herstructurering zal dus in de toekomstige situatie praktisch gelijk zijn aan de huidige situatie. De toekomstige verkeersgeneratie ten gevolge van deze herstructurering zal naar verwachting geen negatieve gevolgen hebben op de omliggende ontsluitingswegen en niet leiden tot een verminderde doorstroming op de omliggende wegvakken en de relevante kruispunten.

De Friesmastrjitte zal worden ingericht als een fietsstraat waar de auto te gast is. De straat krijgt daarbij een breedte van minimaal 3 meter, waardoor ook de brandweer er door kan.

Conclusie

Door de ontwikkeling op het plangebied zal de verkeersintensiteit ten gevolge van deze herstructurering op de ontsluitingswegen praktisch gelijk zijn aan de huidige situatie. Er zullen naar verwachting geen problemen ontstaan op het gebied van de verkeersafwikkeling ten gevolge van deze herstructurering. De toekomstige parkeerbehoefte wordt opgevangen in het plangebied zelf. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

2.4 Welstand en architectuur

Het geldende welstandsbeleid van de gemeente is opgenomen in de Welstandsnota, die op 30 november 2015 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het beleid is gericht op het in stand houden en verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in de stad. Bij de aanvraag voor de activiteit 'bouwen' wordt getoetst aan de welstandsnota.

De welstandsnota van de voormalige gemeente Boarnsterhim (19 maart 2014) is integraal opgenomen in de Welstandsnota gemeente Leeuwarden 2016. Voor de welstandstoets gelden de welstandscriteria van de categorie: “Woonwijken gebouwd na 1950” uit de gemeentelijke Welstandsnota. Hierin zijn criteria opgenomen ten aanzien van ruimte, plaatsing, hoofdvorm, aanzichten en opmaak.

De welstandscriteria zijn:

  • ruimte:
    • 1. Gebouwen dragen middels hun uiterlijk bij aan het algemene beeld van de ruimtelijke eenheid waarvan ze deel uitmaken.
  • plaatsing:
    • 1. de gebouwen staan in de rooilijn
    • 2. er is een halfopen tot gesloten bebouwingsbeeld
    • 3. de richting van de gebouwen is wisselend

  • hoofdvorm: Belangrijke kenmerken van de hoofdvorm van bebouwing in de uitbreidingswijken zijn:
    • 1. overwegend een kantige hoofdvorm; in recentere wijken is meer variatie in hoofdvorm aanwezig (expressieve vormen).
    • 2. een maatvoering van 1 of twee bouwlagen, meestal met kap voor de grondgebonden woningen;
    • 3. aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdbouw-massa en kennen een eenvoudige hoofdvorm.

  • aanzichten: Belangrijke kenmerken van gevelindelingen in uitbreidingswijken zijn:
    • 1. rijtjeswoningen richten zich met de voorgevel naar de straat
    • 2. de geleding en de compositie varieert. Rijenwoningen kennen vaak herhalingen in gevelritmiek en dakkapellen
    • 3. bij vrijstaande woningen zijn, afhankelijk van de onderlinge afstand, vaak meerde zijden vanaf de weg zichtbaar
    • 4. per individuele woning is variatie in gerichtheid van gevel en gevelopeningen mogelijk
    • 5. de indeling van de open en gesloten vlakken is per woningtype evenwichtig
    • 6. als regel zijn er geen gesloten gevelwanden naar de openbare ruimte

  • opmaak: Wat betreft de materiaal- en kleurtoepassing en detaillering van gebouwen in de uitbreidingswijken zijn de volgende kenmerken te benoemen:
    • 1. de toepassing van steenachtig materiaal (zowel beton als gebakken materiaal komen voor), en voor kozijnen en ramen veelal hout;
    • 2. ook andere materialen komen voor zoals kunststof, staal en leien
    • 3. hellende daken zijn voorzien van dakpannen
    • 4. het kleurgebruik van gevels in aardetinten
    • 5. dakkapellen en aan- of uitbouwen zijn uitgevoerd in hetzelfde materiaal als de hoofdbouwmassa, of in hout.

Voor de herstructurering van de woningbouw binnen het plangebied van dit bestemmingsplan kan grotendeels worden aangesloten bij deze criteria. Fase 1 is al gereed en past binnen de huidige welstandscriteria. Voor fase 2 t/m 5 zijn wel specifieke welstandscriteria opgesteld, met name vanwege de 3 bouwlagen in fase 5. De welstandsnota geeft immers aan dat de hoofdvorm uit 1 of twee bouwlagen zal bestaan. Fase 5 voldoet hier niet aan. Daarnaast zijn de criteria voor fase 2 t/m 4 iets specifieker toegeschreven naar de ontwerpen voor de bebouwing in deze fases. De ontwerp welstandscriteria voor fase 2 t/m 5 zullen tegelijk met het ontwerp bestemmingsplan ter inzage worden gelegd.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Het beleid van het rijk, de provincie en gemeente geeft uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In

dit hoofdstuk zijn deze uitgangspunten weergegeven.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels over de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de “ladder voor duurzame verstedelijking”. De “stappen van de ladder” worden in artikel 3.1.6 lid 2 Bro als volgt omschreven: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Uit jurisprudentie blijkt dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden.

Dit bestemmingsplan stelt een herontwikkeling van een bestaand stedelijk gebied voor, zoals bedoeld in de begripsbepaling van het Bro. Uit het beleid van de gemeente dat is beschreven in paragraaf 3.3 blijkt dat er een behoefte is aan woningen. Bovendien gaat het hier om een herstructuringsopgave, waarbij de bestaande, verouderde woningen worden vervangen door nieuwe woningen die voldoen aan de huidige kwaliteitseisen van Elkien.

In totaal worden er binnen het plangebied 122 wooneenheden gesloopt, waarvan 36 zorgappartementen. (Het getal 122 is inclusief de reeds gesloopte 12 eengezinswoningen in fase 1). Daarvoor worden in totaal 75 grondgebonden woningen en 40 appartementen teruggebouwd. Het gaat hier om een herstructureringsopgave, waarbij de bestaande woningvoorraad wordt vervangen door een nieuwe. Hiermee wordt voorzien in de kwalitatieve behoefte aan betere woningen. Van een kwantitatieve opgave is geen sprake. De herstructurering vindt plaats binnen stedelijk gebied. Er is sprake van duurzaam ruimtegebruik. De ruimte in stedelijke gebied wordt door deze herstructureringssopgave optimaal benut.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007 “Om de kwaliteit fan de romte”

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan) beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', vastgesteld op 13 december 2006. Het Streekplan zet in op de versterking van stedelijke gebieden, onder andere door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik. Woningbouw en voorzieningen worden geconcentreerd in de bundelingsgebieden van de stedelijke centra. Inzet van het beleid is te zorgen voor sterke steden met voldoende draagvlak voor stedelijke voorzieningen en werkgelegenheid.

Het herinvullen van een binnenstedelijke locatie met een nieuw woonprogramma sluit goed aan op het beleid van de provincie. In de Verordening Romte Fryslân 2014 zijn de beleidsuitgangspunten vertaald naar regels voor ruimtelijke projecten.

Verordening Romte Fryslân

De verordening stelt regels die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen. De verordening voorziet niet in nieuw beleid. Uitsluitend geldend provinciaal ruimtelijk beleid is omgezet in algemeen geldende regels. Het uitgangspunt is dat de verordening niet meer regelt dan noodzakelijk is. Wat elders al goed geregeld is (in het Barro of in andere wet- en regelgeving) hoeft niet over te worden gedaan. Verder is rekening gehouden met de verantwoordelijkheid van gemeenten. Binnen randvoorwaarden is ruimte voor lokaal maatwerk.

Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 1)

Binnen bestaand stedelijk gebied wordt ruimte geboden voor het ontwikkelen van stedelijke functies, voor zover deze naar aard en omvang passen bij de kern. De provincie is terughoudend met het toestaan van stedelijke functies in het landelijk gebied. Uitbreidingen aansluitend op bestaand bebouwd gebied zijn wel (onder voorwaarden) toegestaan. Het plangebied van dit bestemmingsplan is gelegen in bestaand bebouwd gebied.

Wonen (artikel 3)

Artikel 3.1.1. van de provinciale verordening stelt dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

Regionale woningbouwafspraken

Zowel de provincie als het Rijk gaan uit van een regionale afstemming van de woningbouw- programmering. De provincie bepaalt op basis van bevolkingsprognoses en in overleg met gemeenten en regio's hoeveel woningbouwruimte er is in een bepaalde periode. In de Verordening Romte gaat de provincie in op regionale afstemming en heeft de provincie tevens aangegeven dat gemeenten een actueel woonplan moeten hebben.

De gemeente Leeuwarden heeft met de partners van de stadsregio Leeuwarden woningbouwafspraken gemaakt. Deze zijn vastgelegd in de regionale woonstrategie, met behulp van een zogenoemd beleidskader. De provincie acht het aanvaardbaar dat de gemeente Leeuwarden in de periode 2016 tot 2025 een woningbouwprogramma van 3.500 tot 4.500 woningen mag realiseren. Dit in verband met de verwachte huishoudensgroei van de gemeente Leeuwarden. Dit blijkt uit een brief van 19 december 2018 van de provincie Fryslân. In paragraaf 3.3 onder het kopje Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden wordt hier nader op ingegaan.

In het stedelijk gebied wil de gemeente ca 2.750 woningen toevoegen. Woningbouw wordt voor circa 70% geconcentreerd in het gebied aangeduid als 'primair stedelijk gebied'. In het overige stedelijk gebied wordt alleen meegewerkt aan woningbouw wanneer dit de leefbaarheid in het gebied vergroot, er sprake is van herstructureringsopgave of gewenste herbestemming overige bebouwing.

Dit bestemmingsplan betreft de herstructurering van een deel van het woningbestand van Woningbouwcorporatie Elkien. Uitgangspunt van de Verordening is dat het leeuwendeel van de nieuwbouw van woningen plaats dient te vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Het plangebied maakt deel uit van het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling van de woningen is daarom in overeenstemming met de provinciale verordening. Geconcludeerd kan worden dat het provinciaal beleid de ontwikkeling van het plangebied niet in de weg staat.

3.3 Gemeentelijk beleid

Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden

Het gemeentelijk woonbeleid is in 2015 geactualiseerd en is vervat in het document Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden. De gemeente ziet de komende decennia een bevolkingsgroei voor de gemeente. Deze groei is voornamelijk te verwachten in het stedelijk gebied. Gekozen wordt voor een flexibel sturingsinstrument dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Dit biedt marktpartijen ruimte om nieuwe initiatieven te ontwikkelen. Het karakter van de groei is meer alleenstaanden, minder jongeren en meer ouderen.

De gemeente Leeuwarden heeft met de partners van de stadsregio Leeuwarden woningbouwafspraken gemaakt. Deze zijn vastgelegd in de regionale woonstrategie, met behulp van een zogenoemd beleidskader. De provincie acht het aanvaardbaar dat de gemeente Leeuwarden in de periode 2016 tot 2025 een woningbouwprogramma van 3.500 tot 4.500 woningen mag realiseren. Dit in verband met de verwachte huishoudensgroei van de gemeente Leeuwarden. Dit blijkt uit een brief van 19 december 2018 van de provincie Fryslân. De gemeente wil de komende 5 jaar in het stedelijk gebied circa 2.750 woningen bouwen. Voor dorpen is een behoefte aan 250 woningen. De woningbouw wordt voor circa 70% geconcentreerd in een gebied dat op de kaart van de bijlage die bij het document 'Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden' is weergegeven. Het plangebied van dit bestemmingsplan is niet op de kaart aangewezen. In gebieden buiten deze kaart om wordt alleen meegewerkt als dit de leefbaarheid in het gebied vergroot, er sprake is van herstructureringsopgave of gewenste herbestemming overige bebouwing. Tevens wordt niet meegewerkt aan woningen kleiner dan 65 m2. In de dorpen wil de gemeente consolideren en de kwaliteit behouden. Uitbreidingslocaties zijn hier dan ook niet gewenst.

Dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van circa 75 grondgebonden woningen en 40 appartementen. Van de grondgebonden woningen zijn 15 zgn. seniorenwoningen. Er is sprake van huurwoningen op een herstructureringslocatie. De voorgestelde ontwikkeling past daarmee binnen de kaders van het afwegingskader.

Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad

De gemeente Leeuwarden bevordert op haar grondgebied actief het verduurzamen van de gemeente. Deze verduurzaming richt zich op een aantal aspecten, waaronder energieverbruik, verantwoordelijk watergebruik en waterkwaliteit, ecologie en het beperken van afval. De focus ligt op de thema's energie en water. Om dit beleid te verwezenlijken heeft de gemeenteraad op 29 november 2010 de visie Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad vastgesteld. Deze visie geldt voor de periode van 2011 tot en met 2020. De ambitie van de gemeente is dat zij voor 2020 in haar energieverbruik kan voorzien, zonder gebruik van fossiele brandstoffen. Dit betekent dat in de bestaande woningbouw en bedrijfsgebouwen fors energie bespaard moet worden of dat er duurzaam opgewekte energie gebruikt wordt. Voor nieuwbouw betekent het dat de gemeente verdergaande doelen dan de eisen van het Bouwbesluit nastreeft en dat de gemeente de lijst Duurzaam Bouwen hanteert. Het uitgangspunt hierbij is een scherpere energienorm dan de nationale uitgangspunten.

Bij de uitwerking van het bouwplan dient rekening gehouden te worden met de door de gemeente gehanteerde energienorm. De woningen worden in ieder geval energieneutraal en gasloos gebouwd, waardoor sprake is van verduurzaming.

Groenbeleidsplan

Op 18 april 2016 is het Groenbeleidsplan vastgesteld door de gemeenteraad. De gemeente Leeuwarden wil een ‘groene’ gemeente zijn. In de stad, de dorpen en het buitengebied wordt een aantrekkelijk woon- en leefmilieu voorgestaan, waarin het groen een belangrijke rol speelt. Daarbij wordt gestreefd naar hoogwaardig groen op belangrijke plekken, meer groen waar het kan, meer biodiversiteit en aandacht voor eetbaar groen. In het beleidsdocument worden voorzetten gedaan voor verbetering van de groenstructuur en het realiseren van ontbrekende schakels. Het plangebied is niet gelegen in een bestaande groenstructuur. Bij de inrichting van het plangebied wordt aandacht besteed aan een goede groene invulling.

Monumentale en waardevolle bomen

In juni 2008 is de “Beleidsregel monumentale en waardevolle bomen” vastgesteld. De ongeveer 1400 monumentale en waardevolle bomen zijn beschermd en er geldt een aparte “kapvergunningprocedure” voor. Binnen het plangebied zijn geen monumentale of waardevolle bomen aanwezig.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Uit de bestaande omgevingssituatie kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voortkomen voor dit bestemmingsplan. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden die voortvloeien uit de omgevingsaspecten beschreven.

4.1 Geluid

Wegverkeerslawaai

De Wet geluidhinder (Wgh) bepaalt dat de geluidsbelasting op gevels van woningen en andere geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan een in de wet bepaalde norm die als voorkeursgrenswaarde wordt aangeduid. In veel gevallen is deze norm 48 dB.

In artikel 74 Wgh is aangegeven wanneer een weg zoneplichtig is. Elke weg heeft in principe een zone, behalve wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. De breedte van een geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg binnen of buiten stedelijk gebied.

In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van wegverkeerslawaai, uitgezocht moet worden of voldaan kan worden aan de voorkeurgrenswaarde zoals deze is opgenomen in de Wet geluidhinder. Het plangebied is gelegen in een 30 km gebied met een lage verkeersintensiteit (maximaal 500 mvt/etmaal). De kortste afstand van de woningen op de wegen bedraagt circa acht meter. Ook in het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (incl. aftrek). Geluid is geen beperkende factor.

4.2 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken. Maatgevende stoffen in Nederland zijn hiervoor stikstofdioxide en fijn stof.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit in Nederland zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden met dit plan 75 grondgebonden woningen en 40 appartementen mogelijk gemaakt. Er worden bovendien meer woningen gesloopt dan dat er worden teruggebouwd. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.3 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Uitgangspunt ten aanzien van de bodemkwaliteit is dat deze bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zodanig goed moet zijn dat er geen risico's voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied voor wonen of een andere functie.

Het uitvoeren van een bodemonderzoek is in het kader van het bestemmingsplan niet nodig. Dit is wel een verplichting in de vergunningsfase. De locatie is lange tijd overwegend in gebruik geweest ten behoeve van de woonfunctie. Het is niet aannemelijk dat vanuit deze functie verontreinigingen in de bodem zijn ontstaan. Er is dus geen sprake van een verdachte locatie. Het aspect bodem vormt, vanwege het huidige gebruik, vooralsnog geen belemmering voor de herstructuringsopgave die in dit bestemmingsplan centraal staat.

Onderzoek fase 1

In het plangebied is ten behoeve van fase 1 een vooronderzoek conform NEN 5725 uitgevoerd door Grondslag (project 30183, Historisch vooronderzoek Gruttostraat te Grou, 21 december 2018). Reden hiertoe was dat op de gronden van fase 1 niet uitsluitend woningen hadden gestaan, maar ook een brandweerpost. In dit vooronderzoek is gekeken naar de (mogelijke) aanwezigheid van verontreinigingen in bodem en naar de (mogelijke) verontreiniging met asbest in bodem. Tijdens dit onderzoek zijn puinsporen aangetroffen. Dit kan duiden op een verontreiniging met zware metalen en/of PAK. Vanwege de relatieve summiere bekende gegevens van de bodem binnen de huidige onderzoekslocatie is daarom geadviseerd om voorafgaand aan de bouwactiviteiten een verkennend bodemonderzoek te laten uitvoeren conform de NEN 5740, waarbij wordt aangeraden om extra aandacht te besteden aan de aanwezigheid van de slootdempingen binnen het perceel. Gezien de aanwezigheid van bouw- en sloopafval, de bouwperiode van de gesloopte woningen en de aangetoonde sporadische bijmenging aan puinresten in de bovengrond, kan niet met zekerheid worden gesteld dat de locatie asbestonverdacht is. Daarom werd geadviseerd om het bovengenoemde verkennende bodemonderzoek te combineren met een asbestonderzoek conform de NEN 5707.

Dit onderzoek is ook uitgevoerd door Grondslag (Project 30183, verkennend bodem en asbestonderzoek Gruttostraat te Grou, 22 februari 2019) . Daarbij is de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de onderzoekslocatie vastgelegd. Behalve de chemische kwaliteit is tevens de aanwezigheid van asbest in de bodem onderzocht. Geconcludeerd wordt dat voor de chemische kwaliteit de gestelde hypothese dat lichte verhogingen kunnen worden verwacht is bevestigd. Er zijn zowel in de grond als in het grondwater lichte verhogingen aangetoond. Er is echter geen aanleiding tot het uitvoeren van een aanvullend onderzoek. Voor asbest is de gestelde hypothese dat de onderzoekslocatie heterogeen verdacht is op het voorkomen van asbest, niet bevestigd. Er is zowel visueel als analytisch geen asbest aangetoond. De onderzoeksresultaten vormen dan ook geen belemmeringen voor de beoogde woonbestemming in fase 1.

4.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving, bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Voor dit plan is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit is naar voren gekomen dat het plangebied niet gelegen is binnen een invloedzone van een risicovolle inrichting, transportroute of buisleiding. Voor wat betreft het aspect externe veiligheid gelden daarom geen beperkingen voor dit bestemmingsplan. Het is niet noodzakelijk om in het kader van dit bestemmingsplan het groepsrisico te verantwoorden. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

4.5 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het project op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het projectgebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het project is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 20201022-2-24579). Uit de beantwoording van de vragen blijkt dat dit project van invloed is op de waterhuishouding. Op het plan is de normale watertoetsprocedure van toepassing. Vanaf 2018 worden alle aanvragen uit de digitale watertoets digitaal afgehandeld. Dit betekent dat Wetterskip Fryslân voor de normale procedure standaard een wateradvies verstrekt. Wanneer noodzakelijk geacht wordt op dit standaard wateradvies nog een aanvulling verzonden. In de Leidraad Watertoets staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De watertoets is als bijlage 1 bij de toelichting opgenomen.

Voldoende

Klimaatadaptie: In het kader van klimaatadaptie adviseert het waterschap om bij de inrichting van het plangebied te anticiperen op hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en mogelijk overstroming door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Met dit aspect is rekening gehouden door het plangebied waar mogelijk een groene inrichting te geven.

Toename verharding: Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat bij een toename van meer dan 200 m2 aan verhard oppervlak 10% van deze toename wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging.

Er is sprake van een toename van het verhard oppervlak met circa 2.400 m2, waarvoor een compensatieverplichting geldt van 240 m2. In het plan zal het wateroppervlak met 500 m2 worden uitgebreid door middel van een verruiming van de waterpartijen aan de noordzijde van het plangebied.

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.12006BP00-OW01_0007.jpg"

Figuur: Watertoets 'Nu'

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.12006BP00-OW01_0008.jpg"

Figuur: watertoets 'Straks'

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem: Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt afvalwater afgevoerd op de bestaande rioleringsaansluiting. Hemelwater wordt aangesloten op de bestaande voorzieningen.

Waterkwaliteit: De aanlegwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. Er dient aangelegd te worden met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal.

Vervolg

Waterwet: Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure: Bij de uitvoering dient rekening te worden gehouden met de uitgangspunten van het wateradvies. Het Wetterskip heeft geadviseerd om de vloerpeilen aan te passen en boven het maatgevend boezempeil -0,05 m NAP aan te leggen. Dat is echter niet haalbaar om de volgende redenen:

  • De nieuwe woningen worden dichter bij de straat gesitueerd waardoor een verhoging van het vloerpeil niet uitvoerbaar is;
  • Er is in de plannen geen rekening gehouden met het ophogen van het straatpeil;
  • Als het gebied waarin de nieuwbouw wordt gerealiseerd wordt verhoogd, worden er waterproblemen verwacht in het omliggende gebied.

Naar aanleiding van deze nadere toelichting/uitleg heeft het Wetterskip aangegeven in te kunnen stemmen met het niet opvolgen van haar advies.

4.6 Ecologie

4.6.1 Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgevingen met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europese regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. Er wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Uitgangspunt is dat met beide geen strijdigheid ontstaat.

Soortenbescherming

Voor de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden voor het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings-of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort. De aanwezigheid van beschermde planten- en diersoorten vormt een te onderzoeken aspect, omdat met de plannen effecten kunnen ontstaan op soorten die beschermd zijn via de Wet natuurbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wnb.

Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland. Met betrekking tot gebiedsbescherming is de ligging van het plangebied ten opzichte van de aangewezen Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur) van belang.

4.6.2 Onderzoek

Onderzoek fase 1

Ten behoeve van fase 1 is door Ecoreest een Quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd (Locatie onderzoek Gruttostraat te Grou, Projectnummer182637, 18 december 2018). De quickscan is opgenomen als bijlage 2 bij de toelichting. Doel van de quickscan is een beeld te krijgen van de aanwezige habitats en de voorkomende beschermde dier- en plantensoorten ter plaatse van de onderzoekslocatie. Uit de quickscan blijkt dat kan worden uitgesloten dat er nestplaatsen en/of verblijfplaatsen van beschermde soorten aanwezig zijn binnen de ontwikkellocatie. Nader onderzoek naar mogelijke nest- en/of verblijfplaatsen is daarom niet nodig. Wel wordt opgemerkt dat de locatie in het broedseizoen geschikt is als broedlocatie voor diverse (niet jaarrond beschermde) vogelsoorten. Alle in gebruik zijnde nesten zijn beschermd. Indien er geen werkzaamheden plaatsvinden binnen het broedseizoen wordt er geen overtreding van de Wet natuurbescherming verwacht wat betreft nestlocaties voor vogels. Indien de werkzaamheden binnen het broedseizoen plaatsvinden moet voorafgaand hieraan de locatie worden vrijgegeven door een ervaren ecoloog. Indien bij de controle in gebruik zijnde nesten van vogels, of in aanbouw zijnde nesten worden aangetroffen moeten de werkzaamheden worden uitgesteld tot het nest niet meer in gebruik is.

De zorgplicht blijft te allen tijde gelden. Deze zorgplicht houdt in dat nadelige gevolgen voor flora en fauna zoveel mogelijk moeten worden voorkomen. Deze zorg geldt voor alle individuen van in Nederland voorkomende soorten planten en dieren, ongeacht of deze soort beschermd is en ongeacht of ontheffing of vrijstelling is verleend. Rekening houdende met bovenstaande wordt geconcludeerd dat de natuurwaarden geen beperkingen opleveren voor het uitvoeren van de eerste fase van het plan. Fase 1 is overigens al uitgevoerd.

Onderzoek vervolgfasen

Ten behoeve van de vervolgfasen is door EcoReest de 'Quickscan Wet natuurbescherming ter plaatse van: Meester P.J. Troelstrawei e.o te Grou" uitgevoerd (projectnummer 190083, datum 20 maart 2019). Dit onderzoek is als bijlage 3 opgenomen. Doel van de quickscan Wet natuurbescherming is een beeld te krijgen van de aanwezige habitats en de voorkomende beschermde dier- en plantensoorten ter plaatse van de onderzoekslocatie. De quick scan resulteert in de volgende aanbevelingen en advies:

Nader onderzoek

Het kan niet worden uitgesloten dat er verblijfplaatsen van vleermuizen en nestplaatsen van huismussen en gierzwaluwen aanwezig zijn in de bebouwing. Nestplaatsen van gierzwaluwen en huismussen en verblijfplaatsen van vleermuizen zijn streng beschermd in het kader van de Wet natuurbescherming. Om te bepalen of er al dan geen vleermuisverblijfplaatsen en nestplaatsen van gierzwaluwen en huismussen in de bebouwing aanwezig zijn, is aanvullend onderzoek nodig. Alleen dan kan bepaald worden of er bij de voorgenomen werkzaamheden sprake is van overtreding van verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming. Leidraad voor vleermuisonderzoek is het vleermuisprotocol van 2017. Voor een volledig vleermuisonderzoek zijn meerdere veldbezoeken nodig in de periode half mei - september. Voor het onderzoek naar de huismus en de gierzwaluw wordt de methode uit het Soortinventarisatieprotocol van het Netwerk Groene Bureaus aangehouden. Huismusonderzoek vindt plaats middels twee veldbezoeken in de periode april – 20 juni.

Het onderzoek naar gierzwaluw bestaat uit drie bezoeken in de periode juni – half juli.

Afhankelijk van de resultaten wordt bepaald of maatregelen en/of een ontheffing nodig zijn.

Broedvogels

Opgemerkt wordt dat de locatie in het broedseizoen tevens geschikt is als broedlocatie voor diverse (niet jaarrond beschermde) vogelsoorten. Alle in gebruik zijnde nesten zijn beschermd. Indien er geen werkzaamheden plaatsvinden binnen het broedseizoen wordt er geen overtreding van de Wet natuurbescherming verwacht wat betreft nestlocaties voor vogels. Voor het broedseizoen wordt geen standaard periode gehanteerd, van belang is of er een broedgeval aanwezig is. Globaal loopt het broedseizoen van vogels van 1 maart tot 1 september. Dit is afhankelijk van de soort en van de klimatologische omstandigheden. Indien de werkzaamheden binnen het broedseizoen plaatsvinden moet voorafgaand hieraan de locatie worden vrijgegeven door een ervaren ecoloog. Indien bij de controle in gebruik zijnde nesten van vogels, of in aanbouw zijnde nesten worden aangetroffen moeten de werkzaamheden worden uitgesteld tot het nest niet meer in gebruik is. Aangeraden wordt om geen sloopwerkzaamheden op te starten binnen het broedseizoen (globaal 1 maart tot en met 1 september). Indien binnen het broedseizoen ontwikkelingen plaatsvinden moet voorafgaand hieraan de locatie worden vrijgegeven door een ervaren ecoloog. Als bij de controle nesten van vogels, of in aanbouw zijnde nesten worden aangetroffen moeten de werkzaamheden worden uitgesteld tot het nest niet meer in gebruik is.

Zorgplicht

De zorgplicht blijft te allen tijde gelden. Deze zorgplicht houdt in dat nadelige gevolgen voor flora en fauna zoveel mogelijk moeten worden voorkomen. Deze zorg geldt voor alle individuen van in Nederland voorkomende soorten planten en dieren, ongeacht of deze soort beschermd is en ongeacht of ontheffing of vrijstelling is verleend.

Nader onderzoek vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen

Als vervolg op de quickscan van maart 2019 is door EcoReest een nader onderzoek naar vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen uitgevoerd (projectnummer 190922, datum 13 december 2019). Het nader onderzoek is als bijlage 4 bij de toelichting opgenomen.

Bij de voorgenomen werkzaamheden in fase 4 en 5 wordt er een overtreding verwacht op de verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming. Bij het uitvoeren van de werkzaamheden worden nestplaatsen van de huismus en gierzwaluw of verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis aangetast. Dit is een overtreding van de Wet natuurbescherming. Hierom is een ontheffing van de Wet natuurbescherming noodzakelijk. Binnen de Wet natuurbescherming is het noodzakelijk voor deze soorten alternatieve voorzieningen aan te bieden. Tevens zijn er, afhankelijk van de planning van het project zeer waarschijnlijk tijdelijke voorzieningen nodig. Uitwerking van deze maatregelen vindt plaats in een activiteitenplan. Tevens zijn in het gebied enkele algemene en licht beschermde soorten aanwezig. Deze soorten vallen onder de in de rapportage opgenomen tabel 1, waarvoor bij ruimtelijke ingrepen een vrijstelling geldt. Voor deze soorten en soorten die niet beschermd zijn, blijft te allen tijde de zorgplicht gelden.

Aan de mr. P. J. Troelstrawei 18-28 en 50-64 zijn in het recente verleden door Elkien gierzwaluwkasten bevestigd aan de daar gerealiseerde appartementen. Zie hiervoor bijlage 5. Dergelijke voorzieningen zullen ook in het plangebied van dit bestemmingsplan gerealiseerd gaan worden.

Ontheffing Wnb

In het ecologisch onderzoek werd geadviseerd om voor de fasen 2 t/m 5 tijdig de ontheffing Wnb bij de provincie aan te vragen. Het betreft een ontheffing voor overtreding van de verbodsbepaling genoemd in paragraaf 3.1 en 3.2 van de Wnb voor de gierzwaluw, huismus, gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis. De ontheffing is inmiddels verleend en is als bijlage 6 bij de toelichting van dit plan opgenomen.

4.6.3 Stikstof

Naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 31 mei 2019 met betrekking tot het Programma Aanpak Stikstof, wordt bij vrijwel ieder plan of Omgevingsvergunning stilgestaan bij de mogelijke stikstofemissie en het effect daarvan op Natura 2000-gebieden. In opdracht van Elkien is een stikstofdepositieberekening uitgevoerd voor de aanleg- en exploitatiefase van de woningen/appartementen, waarbij rekening is gehouden met verkeersbewegingen en de inzet van dieselaangedreven materieel.

Stikstofdepositieberekening met AERIUS Calculator

In bijlagen 7 is het resultaat gegeven van de AERIUS-berekening met behulp van het rekenprogramma AERIUS Calculator (release 15 oktober 2020, versie 2020). Uitgegaan is van de in bijbehorende memo omschreven uitgangspunten, waarbij de aanlegfase en exploitatiefase afzonderlijk zijn berekend omdat de bouwfase globaal één jaar gaat duren. De verkeersaantrekkende werking was ook al in de huidige situatie (gedeeltelijk) aanwezig, maar is voor de volledigheid berekend.

Conclusie

Uit de resultaten blijkt dat het project-effect op geen enkel Natura 2000-gebied resultaten geeft die hoger zijn dan 0,00 mol/ha/jaar. Negatieve effecten vanwege stikstofdepositie kunnen derhalve worden uitgesloten. Het aspect stikstof is daarmee dan ook geen belemmering voor het project.

In het ecologisch onderzoek werd geadviseerd om voor de fasen 2 t/m 5 tijdig de ontheffing Wnb bij de provincie aan te vragen. Het betreft een ontheffing voor overtreding van de verbodsbepaling genoemd in paragraaf 3.1 en 3.2 van de Wnb voor de gierzwaluw, huismus, gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis. De ontheffing is inmiddels verleend en is als bijlage 6 bij de toelichting van dit plan opgenomen.

4.7 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan

naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat

over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Archeologie

Ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden biedt dit bestemmingsplan een juridisch-planologische regeling voor het hele grondgebied van de gemeente Leeuwarden. Bestaande regelingen worden hierdoor vervangen. Het ontwerp van deze partiele herziening heeft in juni 2020 ter inzage gelegen. Het plan is op 11 november 2020 vastgesteld door de raad.

Voor het plangebied is op grond van dit plan sprake van dubbelbestemmingen voor archeologie ('Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde-Archeologie 5').

Toetsing

Het plangebied heeft volgens de partiele herziening archeologie een dubbelbestemming Waarde – Archeologie 3 en 5. Hier is archeologisch onderzoek vereist voorafgaande aan bodemingrepen die respectievelijk meer dan 500 of 2500 vierkante meter beslaan. Ten behoeve van dit bestemmingsplan is daarom een archeologisch onderzoek uitgevoerd (Steekproefrapport 2021-01/02). Het doel van het onderzoek is om vast te stellen wat de kans is op de aanwezigheid van archeologische waarden in het plangebied. Op basis van dit onderzoek wordt het volgende geconcludeerd: "Het ontbreken van vegetatiehorizonten of andere lagen die samen zouden kunnen hangen met bewoning en het ontbreken van archeologische indicatoren, betekent dat de kans op archeologische grondsporen zeer klein is. Er is daarom geen aanleiding voor het adviseren van vervolgonderzoek.".

Voor al het graafwerk geldt dat als archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of vondsten worden gedaan, dat daarvan direct melding dient te worden gemaakt conform de Erfgoedwet 2015, artikel 5.10. Deze melding dient te geschieden bij de gemeente Leeuwarden.

Het Archeologisch Bureauonderzoek & Inventariserend Veldonderzoek (IVO-O, Verkennende Fase) is als bijlage 8 bij de toelichting opgenomen. Het plangebied wordt vrijgegeven voor archeologie. De dubbelbestemmingen zijn voor onderhavig plangebied met dit bestemmingsplan komen te vervallen.

4.8 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Binnen het plangebied is geen sprake van specifieke cultuurhistorische waarden. De nieuwbouw vindt plaats in een wijk waar vooral huizen uit de jaren ‘50/begin ’60 van de vorige eeuw staan. De woningen en structuur van de wijk hebben geen hoge kwaliteit noch vormen ze een bijzonder representatieve weergave van de stedenbouwkundige principes uit die periode. Toevoegen van de beoogde nieuwe bebouwing verstoort de wijk als geheel niet. In het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig. De herstructurering voegt zich in de bestaande structuren en kenmerken van de wijk en omgeving. Het aspect cultuurhistorie heeft dan ook geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

4.9 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

  • ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd
  • rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om de milieuruimte van bedrijven voor het bestemmingsplan in beeld te brengen, wordt gebruik gemaakt van de VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering (2009). In deze publicatie zijn richtafstanden opgenomen voor bedrijfsactiviteiten ten opzichte van een rustige woonwijk (voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geluid, geur, stof en gevaar). Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de milieu-indeling op van 1 t/m 6. Ten opzichte van een gemengd gebied gelden kleinere richtafstanden. Wanneer niet voldaan wordt aan de richtafstanden, moet nader onderbouwd worden dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening (aanvaardbaar woon- en leefklimaat, waarbij de bedrijfsvoering van de aanwezige bedrijven gerespecteerd wordt).

Toetsingskader

In de directe omgeving is geen sprake van bedrijven die milieuhinder veroorzaken. Ook de voorgestane ontwikkeling leidt niet tot milieuhinder voor omliggende functies. Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.10 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het gebied.

4.11 MER (Milieu effect rapportage) verantwoording

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmerplichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

  • de kenmerken van de projecten;
  • de plaats van de projecten;
  • de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt slechts 75 grondgebonden woningen en 40 appartementen mogelijk en is dus niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een vormvrije mer.

In de 'Aanmeldingsnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling' wordt geconstateerd dat de voorgenomen ontwikkeling ruim onder de drempelwaarde blijft. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling'. De uitgevoerde (milieu) onderzoeken geven ook geen aanleiding om een planm.e.r.-, projectm.e.r. of m.e.r.-beoordelingsplicht uit te voeren. Er worden geen negatieve effecten verwacht. De vormvrije m.e.r. beoordeling is als bijlage 9 bij de toelichting van het bestemmingsplan toegevoegd.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Beschrijving juridische regeling

In deze paragraaf wordt de bestemming, zoals deze in de regels zijn opgenomen en op de verbeelding zijn weergegeven, beschreven.

5.2.1 Enkelbestemmingen

Groen

Het openbaar groen binnen het plangebied krijgt de bestemming 'Groen'. Binnen de bestemming wordt voorzien in groenvoorzieningen en paden. Er wordt niet voorzien in bouwwerken, anders dan kunstobjecten, straatmeubilair, speelvoorzieningen en lage terreinafscheidingen.

Tuin

Door de aanwezigheid van gebouwen direct grenzend aan de openbare ruimte, kan een rommelig en te volgebouwd straat- en bebouwingsbeeld ontstaan. Dit is voornamelijk een gevolg van de bouw van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en erf- en terreinafscheidingen aan de voor- of zijkant van een woning. Om dit te voorkomen is de bestemming 'Tuin' opgenomen. Binnen deze bestemming is de bouw van gebouwen niet toegestaan. De bestemming 'Tuin' is tevens opgenomen aan de voor- en zijkant van woongebouwen. Om toch nog enige flexibiliteit te bieden, is het wel toegestaan om met toepassing van een afwijkingsprocedure, binnen de bestemming 'Tuin', een hoofdgebouw te voorzien van een erker met een maximale diepte van 1,50 meter, waarbij overigens ook een relatie met de diepte van de tuin wordt gelegd. Ook wordt hierbij een relatie met de breedte en hoogte van de gevel van de woning gelegd.

Verkeer-Verblijfsgebied

De openbare ruimte die in hoofdzaak is bedoeld als verblijfsgebied en voor verkeer en parkeren is bestemd als 'Verkeer - Verblijf'. Binnen deze bestemming zijn allerlei openbare voorzieningen toegestaan.

Wonen

De woningen in het plangebied krijgen de bestemming 'Wonen' waarbinnen het stedenbouwkundig ontwerp mogelijk wordt gemaakt. Voor de woningen is een bouwvlak opgenomen waarbinnen de woningen gerealiseerd mogen worden. De maximale goothoogte voor de rijwoningen in fase 1 t/m 3 bedraagt 3 meter in geval er sprake is van één bouwlaag met kap en 6 meter daar waar sprake is van twee bouwlagen met kap. De maximale bouwhoogte bedraagt 9,5 meter. Voor geheel fase 4 wordt een maatvoering van maximaal 6,5 meter goothoogte en maximaal 10 m bouwhoogte aanhouden. Zo blijft er voor deze fase nog flexibiliteit mogelijk in 1 of 2 lagen met kap.

De maximale goot- en bouwhoogtes zijn op de verbeelding weergegeven. Het aantal woningen bedraagt niet meer dan ter plaatse aangeduid met de aanduiding 'maximaal aantal wooneenheden'. In totaal zijn daarmee 75 woningen toegestaan. Omwille van enige uitwisselbaarheid zijn ook openbaar groen, tuinen, parkeervoorzieningen en ontsluitingswegen binnen de bestemming toegestaan.

Wonen-Woongebouw

Het woongebouw op de hoek Lynbaenstrjitte-Nij Djipstrjitte is onder de bestemming 'Wonen-Woongebouw' gebracht. Het noord- en noordoostelijk gedeelte van het appartementengebouw wordt drie bouwlagen hoog, het overige deel bestaat uit twee bouwlagen. De op de verbeelding weergegeven maximale bouwhoogte is hier op afgestemd. Voor het gedeelte wat uit twee bouwlagen bestaat is een maximale hoogte van 7 meter aangehouden. Voor het gedeelte wat uit drie bouwlagen bestaat is een maximale hoogte van 10 meter aangehouden. Het maximaal aantal wooneenheden bedraagt 40. Omwille van enige uitwisselbaarheid zijn ook openbaar groen, tuinen, parkeervoorzieningen en ontsluitingswegen binnen de bestemming toegestaan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

In het kader van een bestemmingsplan is het van belang om de uitvoerbaarheid na te gaan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Grou - herstructureren woningbouw Nijdjipstrjitte e.o.' heeft in de periode van 7 januari 2021 t/m 17 februari 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Daarnaast heeft op 11 februari 2021 een (digitale) informatiebijeenkomst plaatsgevonden. Tijdens deze periode zijn vier inspraakreacties en drie overlegreacties ingediend. In de 'Reactie- en antwoordnota inspraak en overleg' is de inhoud van de inspraak- en overlegreacties samengevat en volgt per punt het gemeentelijke commentaar. Naar aanleiding van de inspraak- en overlegreacties is het bestemmingsplan op de volgende punten aangepast:

Toelichting

  • Paragraaf 2.3 'Verkeer en parkeren' is aangevuld met een beschrijving van de wijze van uitvoering van de Friesmastrjitte;
  • Paragraaf 4.5 'Water' is aangevuld met de motivering voor het niet opvolgen van het advies van het Wetterskip met betrekking tot de vloerpeilen en de onderbouwing van de bergingscompensatie;
  • Paragraaf 4.7 'Archeologie' is aangevuld met de resultaten van het archeologisch onderzoek;
  • Paragraaf 5.2.2 'Dubbelbestemmingen' is verwijderd (als gevolg van de resultaten van het archeologisch onderzoek).

Bijlagen bij de toelichting

  • Het rapport van het archeologisch onderzoek is als bijlage 8 toegevoegd;
  • De "Reactie- en antwoordnota inspraak en overleg" is als bijlage 10 toegevoegd.

Regels

  • Artikel 8 'Waarde – Archeologie 3' en artikel 9 'Waarde – Archeologie 5' zijn verwijderd (als gevolg van de resultaten van het archeologisch onderzoek).

Verbeelding

  • De dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie 3' en 'Waarde – Archeologie 5' zijn verwijderd (als gevolg van de resultaten van het archeologisch onderzoek).

Zienswijze

Vervolgens wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De uitkomsten hiervan kunnen tot aanpassingen van het bestemmingsplan leiden.

Vaststelling

Het bestemmingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het

verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan middels een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

De beoogde ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat is als 'bouwplan' aangemerkt waarvoor in beginsel een grondexploitatieplan dient te worden opgesteld. Voor dit plan is een anterieure overeenkomst opgesteld met de initiatiefnemer. Hierin zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van planschade en ambtelijke kosten. Het kostenverhaal is hiermee anderszins verzekerd. Het is niet noodzakelijk een exploitatieplan op te stellen zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening.