direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Emmen, Delftlanden
Status: vastgesteld
Plantype: beheersverordening
IMRO-idn: NL.IMRO.0114.2015012-B701

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Emmen is voortdurend bezig met het actualiseren van de bestemmingsplannen. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geldt de verplichting dat alle bestemmingsplannen die ouder zijn dan 10 jaar op 1 juli 2013 moeten zijn herzien. Delftlanden is momenteel deels niet in een actueel bestemmingsplan vervat. Vanuit onder meer een effectieve en efficiënte inzet van de ruimtelijke ordeningsinstrumenten kiest de gemeente Emmen voor Delftlanden voor het toepassen van het instrument beheersverordening, geregeld in artikel 3.38 en 3.39 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Een beheersverordening is bedoeld voor gebieden waarin nieuwe ontwikkelingen niet worden verwacht en legt de bestaande situatie (gebouwen en functies) vast. Nieuwe plannen en initiatieven die niet passen in de beheersverordening zijn echter mogelijk. Er kan een omgevingsvergunning in afwijking van de beheersverordening worden verleend mits de aanvraag past in het gemeentelijk beleid.

Vooruitlopend op een integrale bestemmingsplanherziening is deze beheersverordening opgesteld, waarin de huidige planologisch-juridische regeling, dan wel het bestaande gebruik (opnieuw) is vastgelegd.

1.2 Ligging en begrenzing verordeningsgebied

Het verordeningsgebied Delftlanden ligt ten zuidwesten van de kern Emmen (zie figuur 1-1). Het verordeningsgebied wordt in het noorden begrensd door het Noordbargerbos en de Rondweg, aan de oostzijde door het bedrijvenpark Waanderveld en in het westen door de Sleenerstroom. Ten zuiden van het verordeningsgebied was oorspronkelijk Delftlanden-II gepland, maar als gevolg van de veranderde marktsituatie is niet de verwachting dat deze tweede fase nog gerealiseerd gaat worden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0114.2015012-B701_0001.png"

Figuur 1-1: Ligging verordeningsgebied binnen de gemeente Emmen

afbeelding "i_NL.IMRO.0114.2015012-B701_0002.png"

Figuur 1-2: Luchtfoto verordeningsgebied beheersverordening Emmen, Delftlanden (situatie 2015)

1.3 Huidige planologische regeling

Voor het verordeningsgebied is op 31 maart 2005 het bestemmingsplan Emmen, Delftlanden-I vastgesteld en door Gedeputeerde Staten bij besluit van 24 juni 2005 goedgekeurd. In dit bestemmingsplan zijn een aantal uitwerkingsverplichtingen opgenomen. Via de volgende drie uitwerkingsplannen zijn alle woonbestemmingen nader uitgewerkt:

  • Uitwerkingsplan Emmen, Delftlanden-I, 1e uitwerking, vastgesteld op 1 november 2005;
  • Uitwerkingsplan Emmen, Delftlanden-I, 2e uitwerking, vastgesteld op 15 mei 2007;
  • Uitwerkingsplan Emmen, Delftlanden-I, 3e uitwerking, vastgesteld op 18 augustus 2009.

Voor de overige bestemmingen is het bestemmingsplan Emmen, Delftlanden-I nog van kracht.

Bovenstaande bestemmingsplannen worden geheel en/of gedeeltelijk vervangen door deze beheersverordening.

Daarnaast zijn er twee vergunningen verleend die nu in deze beheersverordening zijn verwerkt:

  • Planologische vrijstelling en bouwvergunning voor de bouw van een Informatiecentrum Delftlanden, Zandzoom 22;
  • Omgevingsvergunning Emmen, Delftlanden MFA Zandzoom 19 voor de omzetting van een tijdelijk naar permanent bouwwerk voor onderwijsvoorzieningen;

1.4 De beheersverordening

Een beheersverordening is een beheersregeling voor het bestaand gebruik voor een gebied met een lage dynamiek waarin geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien. Het begrip "bestaand" kan zowel "eng" als "ruim" worden uitgelegd. In deze beheersverordening wordt het begrip "bestaand" in ruime zin gehanteerd en worden de regelingen in de vigerende bestemmingsplannen en de verleende vrijstellingen/ontheffingen/omgevingsvergunningen als uitgangspunt genomen. Dit houdt in dat ook niet benutte mogelijkheden uit de vigerende bestemmingsplannen worden meegenomen. Bij een beheersverordening moet het gaan om beheer en niet om het mogelijk maken van nieuwe ontwikkelingen. Uitbreidingen conform de vigerende bestemmingsplannen worden dan ook niet als een ruimtelijke ontwikkeling aangemerkt. Ook nog niet bebouwde gronden mogen conform de mogelijkheden in de vigerende bestemmingsplannen worden bebouwd.

1.5 Leeswijzer

De beheersverordening is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de huidige situatie in het beheersgebied. Daarna wordt in hoofdstuk 3 het beleid en in hoofdstuk 4 de milieu- en omgevingsaspecten uiteengezet. Hoofdstuk 5 geeft een juridische toelichting op de beheersverordening en in hoofdstuk 6 wordt op de uitvoerbaarheid hiervan ingegaan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving van de bestaande situatie gegeven. Alvorens wordt ingezoomd op het verordeningsgebied is het van belang de bestaande structuur te beschrijven en te analyseren. Daarom wordt eerst een korte beschrijving van de ruimtelijke en functionele structuur van het verordeningsgebied uiteengezet.

2.1 Beschrijving oorspronkelijk landschap

De verordeningsgebied is gesitueerd in het zuidwesten van de kern Emmen op de gradiënt van de Drentse Hondsrug en het op de westelijke flank daarvan gelegen stroomgebied van de Sleenerstroom. Het gebied bevindt zich op de overgang van een bebost stuifzandgebied naar een open landbouwgebied in het beekdal van de Sleenerstroom (van dicht naar open) en in het overgangsgebied tussen het Drentse esdorpenlandschap en het veenkoloniale landschap (droog naar nat en van hoog naar laag).

Via ruilverkaveling is in de jaren 60 van de 20e eeuw de Zandzoom aangelegd. De Zandzoom is van oorsprong een landbouwweg met beplantingssingels. Gelijktijdig met de aanleg van de Zandzoom is een nieuwe waterloop gegraven, de Sleenerstroom. Ten noorden van de Zandzoom was hoofdzakelijk sprake van akkerbouw. In dit gebied zijn ook nog een aantal van de oorspronkelijke houtwallen aanwezig. Ten zuidwesten van de Zandzoom en ten westen van de Sleenerstroom was het land in het algemeen in gebruik als weidegrond, voor een deel aangemerkt als beschermd broedgebied. De bebouwing was beperkt en bestond uit een paar landbouwbedrijven aan de Zandzoom.

In de terreinhoogtes en zanddieptes is nog iets van het oorspronkelijke landschap te herkennen, zoals het langzaam aflopen van het terrein naar de Sleenerstroom. Ook van de loop van de oorspronkelijke zijstroompjes is vooral die van de Oude Delft in de hoogtelijnenkaart te herkennen. De zanddieptes corresponderen hiermee in grote lijnen: de grootste zanddieptes liggen in of nabij de oude beddingen van de Oude en Nieuwe Delft.

2.2 Stedenbouwkundige structuur

In de gehele Delftlanden is de groen- en waterstructuur een belangrijke drager, een zorgvuldig vormgegeven woonmilieu vormt de invulling. Het gebied bestaat uit een compartimentering die ingegeven is door de landschappelijke onderlegger. Het landschapsvenster (oost-west georiënteerd) fungeert als overgang en speelt een belangrijke rol in de recreatieve sfeer en in de waterhuishouding.

In het plangebied is de oorspronkelijke noord-zuid richting nog duidelijk herkenbaar middels noord-zuid gerichte houtwallen. De overgang van het bebouwde gebied in de 1e fase naar het landschapsvenster wordt gevormd door de nieuw aangelegde Zandzoom. Langs de Rondweg en de Nieuw-Amsterdamsestraat markeren accenten de toegang tot het gebied. Een eenduidig vormgegeven ring vormt de ontsluiting tot de verschillende woonvelden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0114.2015012-B701_0003.png"

Figuur 2-1: Stedenbouwkundig plan Delftlanden - I (bron: bestemmingsplan Emmen, Delftlanden-I)


Landschappelijke compartimentering

Bestaande houtwallen, de Sleenerstroom, de nieuw aan te leggen Zandzoom, de groene scheggen en het geïntroduceerde landschapsvenster compartimenteren en structureren de 1e fase van de Delftlanden. Op een lager schaalniveau compartimenteren bestaande en nieuwe noord-zuid gerichte houtwallen en groene scheggen het gebied. Tussen de verschillende groene scheggen liggen de woonvelden die elk een eigen invulling en beeld krijgen.

Richtingen

Volgens de Emmense traditie kennen alle woonwijken in hoofdlijnen een noord-zuid en/of oost-west verkavelingrichting. Ook in de Delftlanden is dit belangrijk stedenbouwkundig principe doorgevoerd. Dit komt overeen met de noord-zuid gerichtheid van het voormalige Slagenlandschap dat het gebied kenmerkte. De oriëntatie en vorm van de woonvelden ten oosten van de Zandzoom lenen zich ook goed voor een dergelijke richting. Daarnaast biedt het goede mogelijkheden voor een duurzame verkaveling op de zon.
De overgang met het buitengebied wordt ontleend aan de loop van de Sleenerstroom. Door de bebouwingsclusters in het woonveld landelijk/karakteristiek haaks op de Sleenerstroom te oriënteren is het belang van deze stroom als structurerende lijn en beëindiging/begin van het plangebied benadrukt.

Woonvelden

Per woonveld is een eigen identiteit nagestreefd met bijbehorende dichtheid. Elk woonveld is volgens één stedenbouwkundig principe met bijbehorend architectuurthema vormgegeven om de gehele identiteit per woonveld te versterken. Dit architectuurthema is uitgewerkt in het beeldkwaliteitsplan. De woonvelden hebben een naam gekregen, gerelateerd aan het karakter van de thema’s. Het betreffen de woonmilieus Bos, Centrum, Landelijk, Stedelijk, Terp en Tuindorp (zie figuur 2-2).

afbeelding "i_NL.IMRO.0114.2015012-B701_0004.png"

Figuur 2-2: Woonvelden (bron: bestemmingsplan Emmen, Delftlanden-I)

Op het schaalniveau van Delftlanden – I hebben de woonvelden duidelijk relatie met elkaar. De verschillende niveaus zijn in het beeldkwaliteitsplan nader beschreven. Het karakter en de vorm van de randen van de woonvelden grenzende aan de groene scheggen en richting ontsluitingsring zijn beeldbepalend. Deze zijn daarom op een zorgvuldige wijze vormgegeven. Achterkantsituaties naar deze structurerende elementen worden daarbij vermeden.

Elk woonveld kent één of meerdere karakteristieke plekken, de zogenaamde groenpleinen. Deze dienen als oriëntatiepunt en als speel- en verblijfsplek van de buurt welke door hun inrichting en/of verschijningsvorm een duidelijke uitstraling hebben. Samen met de randen langs de ontsluitingsweg en de groene scheggen bepalen zij voor een groot deel de identiteit per woonveld.

Wijkcentrum + school

Het wijkcentrum zal een levendig karakter hebben vanwege de grotere diversiteit aan functies, waaronder de school met bijbehorende speelpleinen, gymzalen e.d. (school met BSO, kinderdagverblijf e.d.), detailhandel, een medische post en overige buurtvoorzieningen. Het centrum zal zich zowel met een gezicht naar het landschapsvenster als naar de ontsluitingsring presenteren.

Ontsluitingsring

De ontsluitingsring is een structurerende drager vormgegeven als 50 km/uur weg met uitzondering van de verkeerspleintjes waarvoor 30 km/ uur geldt. De ring verbindt alle woonvelden met elkaar en heeft een ontsluitingsfunctie waardoor er niet op geparkeerd mag worden. Op de ontsluitingsring bevinden zich verkeerspleintjes bestraat met elementenverharding die de inleiding en de toegang tot de woonvelden vormen.

Grote pleinen rondom de verkeerspleinen

De identiteit van ieder woonveld wordt gevormd door een groot verblijfsplein dat gekoppeld is aan de verkeerspleintjes. Ieder woonveld kent een eigen verblijfsplein met een per woonveld wisselende vormgeving. Naast dat ze de herkenbaarheid en identiteit per woonveld gestalte geven, vormen ze ook belangrijke oriëntatiepunten binnen de wijk; het verblijfsplein is de plek waar men het woonveld ingaat. Daarnaast worden de pleinen ruimtelijk ingezet om de barrièrewerking van de ontsluitingsweg op te heffen. Middels het plein worden de noord- en zuidzijde van het desbetreffende woonveld zowel functioneel als ruimtelijk met elkaar verbonden.

Randen en geluidswal

Op een aantal verschillende schaalniveaus zijn randen te onderscheiden. Het betreffen randen van het plangebied cq. de 1e fase en de randen van de woonvelden. Deze randen dienen allen op een zorgvuldige wijze vormgegeven te worden.
Langs het westelijk gelegen open landschap van de 1e fase is middels een open transparante verkaveling een zachte overgang gecreëerd. Aan de oostzijde maakt de wijk een hard stenig front naar de Nieuw-Amsterdamsestraat, met een geluidswering. De noordzijde van het plangebied wordt begrensd door een groene geluidswal die evenwijdig gesitueerd is aan de Rondweg, langs de delen waarbij te weinig ruimte is om een geluidswal te realiseren is een geluidsscherm geplaatst. Vanaf de Rondweg bepaald deze geluidswal dan ook het beeld. Om de geluidswal in te passen in de omgeving en te betrekken bij het wonen wordt het mogelijk gemaakt om de geluidswal bij de tuinen van de woningen te trekken. Hierbij geldt wel dat indien er gebouwd wordt op of tegen de geluidswal dit projectmatig moet plaatsvinden (bebouwing moet hetzelfde zijn) en dat deze bebouwing niet vanaf de Rondweg zichtbaar mag zijn. De zuidzijde van het te bebouwen gebied in de 1e fase wordt begrensd door het landschapsvenster en de verlegde Zandzoom met haar groene uitstraling.
Binnen de 1e fase hebben de verschillende woonvelden randen richting de groene scheggen en de ontsluitingsring. Richting de groene scheggen zijn voorkanten van woningen gesitueerd om een representatieve uitstraling naar buiten te bewerkstelligen en gebruik te maken van de kwaliteit “wonen aan het groen”. Omdat de ontsluitingsring als belangrijke hoofddrager zeer beeldbepalend is, zijn de voorzijden van de woningen op de ring georiënteerd zodat de wijk zich op een representatieve manier presenteert naar deze ring. De bebouwing aan beide zijden van de ring heeft een duidelijke relatie met elkaar. Zo wordt de ruimtelijke barrièrewerking van de ontsluitingsring opgeheven.

Accenten

Accenten zorgen voor oriëntatie binnen de wijk, maar hebben afhankelijk van hun situering ook een bovenwijkse functie. Die met een bovenwijkse functie zijn accenten van de eerste orde en op wijkniveau van de tweede orde. Een accent betekent bebouwing met een hogere bouwhoogte en/of een architectonische verbijzondering. Met name appartementengebouwen lenen zich voor een accent in de hoogte.
Langs de Rondweg en de Nieuw-Amsterdamsestraat markeren de accenten de entree en hoekpunten van het plangebied. In de woonwijk worden accenten van een lagere orde ter hoogte van de (verkeers)pleinen en aan einden van zichtlijnen geplaatst. Kunstwerken kunnen fungeren als accenten in de openbare ruimte.

afbeelding "i_NL.IMRO.0114.2015012-B701_0005.png"

Figuur 2-3: Accenten (bron: bestemmingsplan Emmen, Delftlanden-I)

2.3 Beeldkwaliteitsplan

Bij het bestemmingsplan Delftlanden-I hoort het beeldkwaliteitsplan Delftlanden-I. Bij elk uitwerkingsplannen is dat beeldkwaliteitsplan nader uitgewerkt voor de binnen dat uitwerkingsplan behandelde woonmilieus en toegevoegd aan de Welstandsnota. Hierdoor hebben de beeldkwaliteitsplannen rechtskracht en toetsingswaarde.

In Figuur 2-4 is aangegeven welk beeldkwaliteitsplan voor welk deelgebied van toepassing is:

  • Groen: Beeldkwaliteitsplan Delftlanden-I, 1e uitwerking;
  • Rood: Beeldkwaliteitsplan Delftlanden-I, 2e uitwerking;
  • Blauw: Beeldkwaliteitsplan Delftlanden-I, 3e uitwerking.

afbeelding "i_NL.IMRO.0114.2015012-B701_0006.png"

Figuur 2-4: Beeldkwaliteitsplannen Delftlanden-I

Hoofdstuk 3 Beleid

Op verschillende niveaus gelden beleidsnota's die betrekking hebben op het verordeningsgebied.

3.1 Rijksbeleid

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 van kracht geworden en verder uitgewerkt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Met deze structuurvisie kiest het rijk voor een selectievere inzet van het rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De structuurvisie en het Barro geven geen specifieke uitgangspunten voor het verordeningsgebied omdat de bestaande planologische situatie wordt vastgelegd en er geen sprake is van nieuwe, ruimtelijk relevante ontwikkelingen.

3.2 Provinciaal beleid

Op 2 juli 2014 hebben Provinciale Staten ingestemd met de Actualisatie Omgevingsvisie Drenthe 2014. De omgevingsvisie is inwerking getreden op 20 augustus 2014 en is voor Drenthe een centraal visiedocument. De visie formuleert belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijk domein.

In de Provinciale Omgevingsverordening (POV) vertaalt de provincie Drenthe haar omgevingsvisie (deels) door naar een verordening voor zover het planologische relevante aspecten betreft. Daarnaast is de provincie verplicht vanuit het Barro een verordening voor daarin opgesomde thema's te hanteren. Het Barro bevat geen nieuw rijksbeleid, maar is een 'beleidsneutrale' vertaling.

De omgevinsgvisie en de POV geven geen specifieke uitgangspunten voor het verordeningsgebied omdat de bestaande planologische situatie wordt vastgelegd en er geen sprake is van nieuwe, ruimtelijk relevante ontwikkelingen.

3.3 Gemeentelijk beleid

Op gemeentelijk niveau zijn met name de volgende beleidsnota's van belang:

  • Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef;
  • Woonvisie 2012-2017, Thuis in Emmen;
  • Welstandsnota, Koers op Kwaliteit;
  • Gemeentelijk Verkeer en Vervoerplan 2012-2020, Oog voor Mobiliteit;
  • Beleidsnota Archeologie 2013-2018.
  • (ontwerp-)Structuurvisie Emmen, Water

De gemeentelijke beleidsnota's geven voor het verordeningsgebied geen ontwikkelingen aan die voor deze beheersverordening van belang zijn. Echter, wanneer nieuwe plannen en initiatieven aan de orde zijn en deze passen binnen het gestelde in de gemeentelijke beleidsnota's, kan met een omgevingsvergunning in afwijking van de beheersverordening, medewerking worden verleend.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Een beheersverordening is conserverend van aard. Voor zover bouwmogelijkheden ontwikkelingen mogelijk maakt, gaat het om ontwikkelingen die ook al in de vigerende bestemmingsplannen zijn geregeld en dus als 'bestaand' kunnen worden beschouwd. Om die reden is de afweging per aspect beknopt weergegeven.

Wanneer in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, die niet op grond van deze beheersverordening mogelijk zijn, zal daarvoor een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure worden opgestart (inclusief onderzoeksverplichtingen).

4.1 Archeologie en monumenten

4.1.1 Archeologie

In het kader van de Monumentenwet en de Culturele Alliantie tussen de gemeente Emmen en de provincie Drenthe heeft de raad op 30 mei 2013 de Beleidsnota Archeologie 2013-2018, gemeente Emmen vastgesteld. Uit gedaan archeologisch onderzoek blijkt dat nog een klein deel van de wijk de Waarde - Archeologie 4 kent. Dit is in het bosdeel, hier kon destijds geen onderzoek worden uitgevoerd.

In het noordoosten loopt een strook met Waarde - Archeologie 1 en in het zuidoosten zijn twee gebieden met Waarde - Archeologie 1. Tevens kent de wijk in het westen twee gebieden met Waarde - Archeologie 1. Dit zijn gebieden waar vondsten zijn gedaan en nog nadere onderzoek moet worden uitgevoerd (zie figuur 4-1).

afbeelding "i_NL.IMRO.0114.2015012-B701_0007.png"

Figuur 4-1: Archeologische waarden in verordeningsgebied

Waarde - Archeologie 1

Onder Waarde - Archeologie 1 zijn terreinen geschaard met een - uit eerder onderzoek - bekende archeologische waarde. Het betreft terreinen die door het Rijk en de provincie zijn gekwalificeerd als (zeer) hoog archeologisch waardevol: vele grafheuvels, een enkele nederzetting en één veenweg. Met name de grafheuvels zijn door hun geringe omvang – meestal minder dan 100m2 - zeer kwetsbaar voor bodemingrepen. Voor Waarde - archeologie 1 is een minimum oppervlak voor bodemverstoringen opgenomen van 0 m² en een diepte van 30 cm onder maaiveld. Objecten met de bestemming Waarde - Archeologie 1 zijn bijvoorbeeld alle AMK-terreinen met uitzondering van de historische kernen.

Waarde - Archeologie 4: Gebieden met middelhoge of hoge archeologische waarden

Dit zijn gebieden waar op basis van de geologische en bodemkundige opbouw en reeds aangetroffen archeologische resten een (middel)hoge kans op het aantreffen van (intacte) archeologische vindplaatsen bestaat. Deze zones worden gekenmerkt door een - al dan niet verscholen onder het huidige maaiveld -redelijk gaaf landschap met dekzandruggen en dekzandkoppen. Van concrete vindplaatsen is hier echter vooralsnog geen sprake. In hoofdzaak geldt een grote trefkans op nederzettingen, grafvelden, losse boerderijen, wegen, dijken, linies, kleine jachtkampen en losse vondsten uit alle perioden. In de gemeente Emmen zijn dit globaal het gedeelte op de Hondsrug, de beekdalen en de delen van het veengebied dat niet tot in de ondergrond zijn ontgonnen.

Voor Waarde - Archeologie 4 is een minimum oppervlak voor bodemverstoringen opgenomen van 1.000 m² en een diepte van 30 cm onder maaiveld. Bij terreinen met een agrarische bestemming geldt een vrijstelling van de onderzoeksplicht voor niet-bodemkerende werkzaamheden ten behoeve van het oplossen van een verdichte bodemstructuur (niet-kerend woelen) tot maximaal 10 centimeter onder de bouwvoor, de zogenaamde woellaag. Algemeen aanvaard is een bouwvoordiepte van 30 cm (30 cm +10 cm principe).

4.1.2 Monumenten

In het verordeningsgebied bevinden zich geen monumenten.

4.2 Ecologie

4.2.1 Gebiedsbescherming

Ten aanzien van gebiedsbescherming zijn in het kader van de Europese richtlijnen in Nederland speciale beschermingszones aangewezen die een hoge wettelijke bescherming kennen. Hiervoor zijn Natura 2000- en gebieden deel uitmakend van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) aangewezen.

Ten noorden van het verordeningsgebied bevindt zich het Noordbargerbos dat onderdeel uitmaakt van de EHS (zie figuur 4-2). Gezien het conserverende karakter van de beheersverordening is geen sprake van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling met een negatief effect op het gebied.

afbeelding "i_NL.IMRO.0114.2015012-B701_0008.png"

Figuur 4-2: Ligging verordeningsgebied ten opzichte van EHS (bron: POV Drenthe)

4.2.2 Soortenbescherming

Op grond van de Flora- en Faunawet gelden algemene verboden tot het verwijderen van beschermde plantensoorten van hun groeiplaats, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort.

Omdat de beheersverordening een conserverend karakter heeft en er geen sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen behoeft in het kader van deze beheersverordening geen nader onderzoek plaats te vinden. Wel zal, indien wordt gebouwd of een andere activiteit plaats vindt, op basis van de zorgplicht uit de Flora- en faunawet rekening gehouden moeten worden met aanwezige beschermde soorten.

4.3 Fysieke veiligheid

4.3.1 Bevi-inrichtingen

Het verordeningsgebied is geïnventariseerd op de aanwezigheid van zogenoemde Bevi-inrichtingen (vergunde situatie en feitelijke situatie). Hieruit blijkt dat binnen het verordeningsgebied geen risicobronnen zijn gelegen. Realisatie van nieuwe inrichtingen die externe veiligheid risicocontouren met zich meebrengen is binnen het verordeningsgebied niet toegestaan.

Circa 450 meter ten noorden van het verordeningsgebied bevindt zich een Bevi-inrichting, te weten de gasdrooginstallatie aan de Emmerweg (zie figuur 4-3). Het verordeningsgebied ligt ruim buiten het invloedsgebied.

Daarnaast bevindt zich circa 600 meter ten zuiden van het verordeningsgebied een bovengrondse propaangastank. Deze valt echter niet onder het Bevi.

afbeelding "i_NL.IMRO.0114.2015012-B701_0009.png"

Figuur 4-3: Ligging verordeningsgebied ten opzichte van Bevi-inrichtingen en buisleidingen (bron: risicokaart)

4.3.2 Buisleidingen

In en rond het verordeningsgebied zijn meerdere hogedruk aardgastransportleidingen aanwezig (zie figuur 4-3), te weten:

  • ten westen van het verordeningsgebied ligt op circa 330 meter een leiding van de NAM met een diameter van 16 inch en een druk van 66,2 bar. De risicocontour voor het plaatsgebonden risico ligt op de leiding en daarmee buiten het verordeningsgebied;
  • ten noordwesten van het verordeningsgebied ligt op circa 420 meter een leiding van de NAM met een diameter van 8 inch en een druk van 66,2 bar. De risicocontour voor het plaatsgebonden risico ligt op de leiding en daarmee buiten het verordeningsgebied;
  • in (en net ten noorden van) het verordeningsgebied ligt de leiding N-522-60 met een diameter van 15,98 inch en een druk van 40 bar. De risicocontour voor het plaatsgebonden risico ligt op de leiding;

Vanuit het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) of Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) ligt er geen verplichting om bij een beheersverordening een nieuwe QRA op te laten stellen. In 2012 is door het steunpunt Externe Veiligheid van de provincie Drenthe het groepsrisico van, onder andere, de deels door het verordeningsgebied lopende buisleiding N-522-60 berekend. Uit die berekening is gebleken dat het groepsrisico ver onder de oriënterende waarde ligt en daarmee aanvaardbaar is. Omdat de beheersverordening geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is er geen sprake van een verdere toename van het groepsrisico.

4.3.3 Hoogspanningslijnen

Exact over de westelijke punt van het verordeningsgebied lopen hoogspanningslijnen (zie figuur 4-4). Het betreft een combilijn van 110 en 380 kV die in beheer is van TenneT.

De Rijksoverheid adviseert om bij de vaststelling van ruimtelijke plannen, zoveel als redelijkerwijs mogelijk is, te vermijden dat er nieuwe situaties ontstaan waarbij kinderen langdurig in objecten verblijven binnen een zone rond bovengrondse hoogspanningsleidingen waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtezla. Voor de hoogspanningslijnen door het verordeningsgebied geldt een indicatieve zone van 125 meter aan weerszijden van de hoogspanningslijnen.

Weliswaar valt binnen deze indicatieve zone een woonbestemming, maar omdat de beheersverordening geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, heeft de indicatieve zone geen gevolgen voor deze geprojecteerde woningen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0114.2015012-B701_0010.png"

Figuur 4-4: Ligging verordeningsgebied ten opzichte van hoogspanningslijnen (bron: RIVM Netkaart)

4.3.4 Vervoer gevaarlijke stoffen

Er bevinden zich geen wegen en spoorwegen in de directe nabijheid van het verordeningsgebied waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De A37, de N862 en de spoorlijn, waarover wel transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, liggen op een te grote afstand van het verordeningsgebied om van invloed te zijn.

4.3.5 Gegevens ten behoeve van nadere inrichting in het verordeningsgebied

Voor de inrichting van het gebied zijn de volgende zaken van belang:

  • 1. Voor het bestrijden van een brand is de brandweer afhankelijk van een goede bluswatervoorziening. Conform de Wet op de Veiligheidsregio moet een gemeente zorgen voor een openbare bluswatervoorziening. Bij locaties waar geen toereikende openbare bluswatervoorziening kan worden aangelegd, zal de eigenaar moeten zorgen voor een doeltreffende niet-openbare bluswatervoorziening in overleg met de brandweer. Vanaf 1 januari 2014 maakt de brandweer gebruik van tankautospuiten en tankwagens, aangevuld met vulpunten voor de tankwagens als primaire bluswatervoorziening. Er zijn geen aanvullende voorzieningen noodzakelijk.
  • 2. Op grond van de Wet op de veiligheidsregio (okt. 2010) is de Veiligheidsregio Drenthe, in geval van calamiteit, verantwoordelijk voor het waarschuwen en alarmeren van de bevolking door middel van het Waarschuwings- en alarmeringssysteem. Als gevolg van deze taak zijn binnen de gemeente sirenes geplaatst op een zodanige wijze dat een optimale dekking gerealiseerd is binnen de gemeente. Er kan gesteld worden dat het plangebied binnen de dekking van het WAS-stelsel gelegen is.
  • 3. Het is belangrijk dat in geval van calamiteiten hulpverleningsdiensten direct ter plaatse kunnen komen en zonder beperkingen hulp kunnen verlenen. Om die reden dienen alle objecten in het plangebied via twee onafhankelijke wegen bereikbaar te zijn voor de hulpverleningsdiensten. Het gebied voldoet aan deze vereisten.
  • 4. Het dekkingsplan van de Veiligheidsregio Drenthe, vastgesteld in december 2013, geeft in het kort het volgende weer:

Het brandverloop verloopt tegenwoordig zo snel dat 3 zaken zeer belangrijk zijn om slachtoffers te voorkomen: het voorkomen van brand, het ontdekken van brand en het vluchten bij brand. Bij het vluchten bij brand heeft men een eigen verantwoordelijkheid of is men aangewezen op de BHV – organisatie. De brandweer heeft als taak het houden van een brandscheiding ter voorkoming van branduitbreiding en het beschermen van niet-zelfredzame personen achter die scheiding. Gezien de opkomsttijd van de Delftlanden minder dan 15 minuten is en rekening houdend met een inzettijd van 5 minuten is de brandweer in beginsel wel in staat een brandscheiding van 30 minuten te houden. Daarnaast is de Delftlanden van na 2003 waardoor de woningen conform bouwregelgeving standaard zijn voorzien van woningrookmelders. Hiermee is een onderlinge afstemming van de BIObiz-maatregelen (Bouwkundige voorzieningen, Installatietechnische voorzieningen, Organisatorische voorzieningen, brandweeropkomsttijd, inventaris en de zelfredzaamheid van de aanwezigen) naar behoren geregeld.

4.4 Milieu

4.4.1 Vormvrije m.e.r.

Per 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd. Eén van de belangrijkste wijzigingen in het Besluit is de invoering van een vormvrije m.e.r.-beoordeling voor activiteiten die genoemd worden op de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage, maar onder de daar genoemde drempelwaarden liggen. Hier is geen sprake van nieuwe ontwikkelingen, zodat een vormvrije m.e.r.-beoordeling achterwege gelaten kan worden.

4.4.2 Milieuzonering

Ten behoeve van de milieuzonering is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) het systeem "Bedrijven en milieuzonering" ontwikkeld in de vorm van een bedrijvenlijst, waarin de bedrijven zijn gecategoriseerd op hun milieueffecten. Afhankelijk van de mate waarin de in deze lijst opgenomen bedrijven milieuhinder (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie) kunnen veroorzaken, kent de lijst aan de bedrijven een milieucategorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de milieuindeling op van 1 t/m 6, met bijbehorende richtlijnafstanden.

Aangezien de bestaande situatie wordt vastgelegd in de beheersverordening, is en blijft de bestaande milieuhygiënische situatie gehandhaafd en is een verslechtering niet mogelijk.

4.4.3 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen met betrekking tot de geluidbelasting van geluidsgevoelige gebouwen en terreinen door drie verschillende geluidsbronnen: industrie, spoorwegverkeer en wegverkeer.

Industrie

In de directe nabijheid van het verordeningsgebied ligt het bedrijventerrein Waanderveld. Dit terrein geeft geen geluidhinder in het verordeningsgebied.

Spoorwegverkeer

De spoorlijn ten zuidoosten van het verordeningsgebied kent een geluidzone op grond van de geluidplafondkaart. Deze zone ligt echter ruim buiten het verordeningsgebied en heeft dan ook geen invloed op geluidsgevoelige bestemmingen in het verordeningsgebied.

Wegverkeer

In de Wgh is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Wegen waar deze zone in principe niet geldt, zijn onder andere wegen waarvoor een maximumsnelheid geldt van 30 km/uur.

Het geluid op de woningen wordt bepaald door een aantal wegen. De 50 dB(A)-contour, inclusief aftrek ingevolge art. 103 van de Wgh, is als volgt:

  • Rondweg: 140 meter vanaf de zijkant van de weg, behalve daar waar de Rondweg 3 meter lager ligt dan het maaiveld, daar is de afstand 13 meter;
  • Nieuwe-Amsterdamsestraat (gedeeltelijk 50 km/uur, 4 rijstroken): 85 meter vanaf de zijkant van de weg;
  • N34: 270 meter vanaf de zijkant van de weg.

Langs een groot gedeelte van deze wegen is een geluidswal of geluidsscherm aangebracht. Daar waar de gebouwen boven de geluidswal of -scherm uitsteken zijn de geluidsniveaus hoger. Voor de woningen met een hoger geluidsniveau dan 50 dB(A) moeten de gevel(s) als een zogenaamde "dove gevel" worden uitgevoerd, danwel met een andere technische oplossing. Voorwaarde is dan wel dat die gevel geen te openen delen heeft.

Ook de geluidsbelasting van de hoofdontsluiting, binnen het verordeningsgebied, op de woningen is onderzocht. Met name rond de verkeerspleintjes is er sprake van een verhoogde geluidsbelasting. De verkeerspleintjes worden ingericht als 30 km/uur-gebied waardoor de overlast beperkt is. De geluidscontour van de hoofdontsluiting is op de verbeelding weergegeven en binnen deze geluidscontour is de realisatie van geluidsgevoelige bebouwing niet mogelijk.

4.4.4 Luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit is onderdeel van de Wet milieubeheer. In de wet zijn normen opgenomen voor de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitseisen vormen onder andere geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of als een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt.

Met behulp van het rekenmodel CAR II versie 4.0 is in het kader van het bestemmingsplan Delftlanden - I berekend wat de gehaltes van de verschillende stoffen zijn die in het kader van het Besluit Luchtkwaliteit worden getoetst. Uit die berekeningen volgt dat de toename van het verkeer op de Rondweg en de Nieuw-Amsterdamsestraat door de bouw van Delftlanden niet leidt tot een overschrijding van de normen. Omdat de beheersverordening geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt is er geen sprake van een verdere toename van de gehaltes van de verschillende stoffen of de realisatie van nieuwe gevoelige bestemmingen.

4.4.5 Bodem

In zijn algemeenheid kan op basis van historische informatie worden gesteld dat de bodem van het verordeningsgebied als onverdacht kan worden aangemerkt. Uitzondering op deze hypothese zijn de boererven waar ten gevolg van bijvoorbeeld olieopslag lokaal bodemverontreiniging kan zijn ontstaan. Uit de uitgevoerde bodemonderzoeken voor het bestemmingsplan Delftlanden - I is gebleken dat deze hypothese juist is met uitzondering van een aantal geringe verontreinigingen in de bovengrond en een regionaal vaak voorkomende verhoging van gehalten aan zware metalen in het grondwater, maar dat is mogelijk van natuurlijke oorsprong.

De conclusie uit de bodemonderzoeken was dat deze verontreinigingen planrealisering niet in de weg staat, maar dat bij de uitvoering en realisering hiermee rekening zal worden gehouden.

4.5 Water

Het verordeningsgebied valt onder het beheersgebied van het waterschap Vechtstromen dat zorg draagt voor de kwaliteit van het oppervlaktewater in het gebied en dat de grotere wateren en sloten beheert, alsmede de waterkeringen, zoals geregeld in de Waterwet. Ook is het waterschap belast met het peilbeheer in het beheersgebied.

Gezien de omvang van de woonwijk en de lange termijn van realisatie is vanaf het begin van de planvoorbereiding van het bestemmingsplan Delftlanden - I het waterschap hierbij betrokken en zijn afspraken gemaakt die in het bestemmingsplan zijn verwerkt. Voor de watergangen en waterpartijen in het verordeningsgebied geldt dat de bestaande planologische situatie wordt gecontinueerd. De kwaliteit- en kwantiteitsfunctie van het water in het beheersgebied is hiermee gewaarborgd.

In de ontwerp-structuurvisie Water 2014 is voor (een deel van) de Sleenerstroom een zoekgebied aangewezen. Voor dat gebied moet als uitwerking van de structuurvisie nader onderzocht worden op welke wijze herstel van het beekdal vormgegeven gaat worden. Voor de beheersverordening Delftlanden heeft dit geen consequenties aangezien het zoekgebied ten westen van het verordeningsgebied ligt.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Inleiding

In de beheersverordening is de bestaande situatie vastgelegd door middel van een besluitgebied. Het begrip "bestaand" is gedefinieerd in de begripsbepalingen van de regels. De feitelijk aanwezige bebouwing en het feitelijk aanwezige gebruik vallen hieronder. Maar ook de nog onbebouwde gronden vallen onder de bestaande situatie. Dit betekent dat de gronden bebouwd mogen worden conform de regels van de huidige bestemmingsplannen. De beheersverordening maakt onderscheid in bouwregels en gebruiksregels. Hierbij is aangesloten op de planologische mogelijkheden van de geldende bestemmingsplannen.

5.2 Toelichting op de verbeelding

Bij de beheersverordening is een verbeelding opgenomen die overeenkomt met de verbeelding van een bestemmingsplan. Deze verbeelding is qua systematiek hetzelfde opgesteld als een bestemmingsplan (getekend conform de SVBP) om de vergelijkbaarheid met andere plannen binnen de gemeente zo optimaal mogelijk te houden. De verbeelding geeft in samenhang met de regels aan voor welke functie het betreffende perceel gebruikt mag worden en wat de bouwmogelijkheden zijn. De toegelaten gebruiksmogelijkheden zijn 1 op 1 overgenomen uit de geldende bestemmingsplannen (en eventueel verleende vergunningen waarbij vrijstelling/afwijking van het bestemmingsplan is verleend).

5.3 Toelichting op de regels

De regels zijn een juridische vertaling van het planologisch en ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is.

Gebruiksregels

Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld en/of waarvoor en op welke wijze de gronden wel gebruikt kunnen worden.

Bouwregels

In een aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen. Met deze bouwregels worden de bouwmogelijkheden gereguleerd. Uitgangspunt bij het bouwen van hoofdgebouwen is dat hoofdgebouwen altijd binnen een bouwvlak worden gebouwd en voorgevels van deze hoofdgebouwen in de gevellijn. Dit betekend dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Verder worden in de bouwregels onder andere regels ten aanzien van maximale bebouwing, bouwhoogtes en dakhelling opgenomen.

Flexibiliteit

Soms is het gewenst om af te wijken van de gestelde regels. Hiervoor zijn in de beheersverordening flexibiliteitbepalingen overgenomen uit de huidige bestemmingsplannen om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. Het toepassen van deze regelingen is geen automatisme. Voordat wordt besloten dat van de geldende regels in de beheersverordening kan worden afgeweken zal eerst bekeken worden wat de consequenties zijn van de afwijking op de leefomgeving.
In de beheersverordening zijn de volgende flexibiliteitregelingen opgenomen:

  • Afwijken van de bouwregels;
  • Afwijken van de gebruiksregels;
  • Nadere eisen;
  • Algemene afwijkingsregels;

De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het inwerking treden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de bouwvergunning, afwijkingen van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning

Met de nadere eisen kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.

Bij toepassing van een afwijking en/of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het verordeningsgebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. De uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.

Bij toepassing van een ontheffing en/of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria:  
1. Woonsituatie:  
Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, hierbij dient gelet te worden op:
i. de verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte;
ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen;
iii. de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden;
iv. het uitzicht;
v. de aanwezigheid van voldoende privacy.  
2. Straat- en bebouwingsbeeld:  
In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan:
i. een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke
inpassing);
ii. de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen;
iii. gevelbeelden;
iv. de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing;
v. de hoogtedifferentiatie;
vi. de situering van gebouwen op het perceel;
vii. de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1.000m² bedraagt.  
3. Cultuurhistorie  
i. cultuurhistorische waarden en archeologische waarden;  
4. Verkeersveiligheid  
Ten waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met:
i. verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de
parkeerbehoefte;
ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen;
iii. benodigde uitzichthoeken van wegen;
iv. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg;
v. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden;
vi. de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte.  
5. Sociale veiligheid  
Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden:
i. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en
toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek;
ii. de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een
openbare ruimte wordt ingeperkt.  
6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding  
Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient rekening gehouden te worden met de volgende aspecten:
i. aanwezigheid van kwetsbare objecten;
ii. de aanwezigheid en routering van vluchtwegen;
iii. de bereikbaarheid van de bouwwerken;
iv. de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen.  
7. Milieusituatie:  
Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met:
i. de mate van hinder voor de omliggende functies;
ii. de gevolgen voor de externe veiligheid;
iii. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke
functies;
iv. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving;
v. de gevolgen voor de bodemkwaliteit;
vi. de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit;
vii. de situering van gebouwen ten opzichte van het water.  
8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen  
Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot.  

Figuur 5-1: Beoordelingscriteria afwijkingen en nader eisen

Opzet regels
De planregels van deze beheersverordening zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:

  • Hoofdstuk 1. Inleidende regels;
  • Hoofdstuk 2. Gebruiks- en bouwregels;
  • Hoofdstuk 3. Algemene regels;
  • Hoofdstuk 4. Overgangs - en slotregels.

De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:

5.3.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Artikel 1 Begripsbepalingen

De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Met uitzondering van de eerste twee begrippen (verordening en verordeningsgebied) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.

Artikel 2 Wijze van meten

De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.3.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 worden artikelsgewijs de op de verbeelding aangegeven besluitvlakken omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Behalve de besluitvlakken zijn binnen de beheersverordening besluitsubvlakken en gebiedsaanduidingen te onderscheiden. Deze bevatten specificaties met betrekking tot gebruik of bouwen.

4.2 Nieuwe bouwwerken Bos

De voor Bos aangewezen gronden zijn bestemd voor bos. Binnen deze bestemming is indicatief een verkeersontsluiting aangegeven. Deze bestemming mag maximaal 50 meter worden geschoven met de ligging van de op -en afritten, de fiets- en voetpaden en de daarop aansluitende wijkontsluitingswegen. Binnen deze bestemming is voor het uitvoeren van werkzaamheden een omgevingsvergunning voor de activiteit aanleg nodig behalve voor de aanleg van geluidswallen en geluidsschermen resp. taluds ten behoeve van fiets- en voetpaden en werkzaamheden die plaatsvinden binnen het kader van het normale onderhoud, noodzakelijk zijn in verband met het op de bestemming gerichte beheer of gebruik van de grond of het al in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan.

4.3 Nieuwe bouwwerken Centrum

De bestemming Centrum dient te voorzien in wijkcentrumfuncties zoals winkels, horeca, wijk- en/of buurtvoorzieningen, openbare en/of bijzondere doeleinden, waaronder voorzieningen ten behoeve van medische doeleinden zoals een groepspraktijk voor huisartsen of fysiotherapie, openbaar bestuur, verenigingsleven, onderwijs, kunsten, cultuur, recreatie, fysieke en geestelijke volksgezondheid en daarmee naar de aard gelijk te stellen functies. Onder deze bestemming wordt mede begrepen incidentele bebouwing en gebruik voor sportvoorzieningen met een bovenwijks karakter. Deze gronden zijn tevens bestemd voor woondoeleinden (al dan niet gestapeld). Waarbij geldt dat voor woningen boven winkels, scholen, etc. een maximale bouwhoogte van 25,50 meter geldt.

4.4 Nieuwe bouwwerken Groen

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor groen, bermen, waterpartijen, inritten en bijbehorende voorzieningen.

4.5 Nieuwe bouwwerken Groen - Landschapsvenster

De voor Landschapsvenster aangewezen gronden zijn primair bestemd voor groenvoorziening met een overwegend open karakter, maar deze gronden mogen ook worden gebruikt voor het telen / kweken van agrarische en/of tuinbouwproducten, mits dat gebruik een relatie heeft met het gebruik van de zorg- of stadsboerderij, sportvelden en manifestatieterrein.

In verband met de gefaseerde inrichting van het venster is het mogelijk dat het venster in de eerste jaren, afhankelijk van de voortgang in de woonwijk, agrarisch te benutten.

Binnen het met de gebiedsaanduiding "Stadsboerderij" aangegeven gebied is een bebouwing toegestaan ter oppervlakte en met een bouwhoogte van de bestaande bebouwing ten behoeve van de ontwikkeling van een bij het karakter van het landschapsvenster passende bebouwing. Gehele of gedeeltelijke nieuwbouw mag binnen het gebied met de gebiedsaanduiding Stadsboerderij" slechts tot maximaal 50% van het oppervlak van de bestaande bebouwing plaatsvinden. Op deze wijze wordt de bestaande bebouwing in geval van algehele nieuwbouw gehalveerd. De bestaande bebouwing binnen het gebied met de gebiedsaanduiding "Stadsboerderij" mag overigens niet meer vergroot worden.

4.6 Nieuwe bouwwerken Groen - Structuurgroen

De op de verbeelding voor Structuurgroen aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorziening met een deels opstaand karakter, met daarbij behorende fietsstroken en voetpaden, waterpartijen en de daarbij behorende andere bouwwerken, waaronder uitdrukkelijk geluidswallen, geluidsschermen en taluds ten behoeve van fietspaden en het oprit zijn begrepen. Tevens zijn binnen deze bestemming voorzieningen ten behoeve van sport en spel toegestaan.
Op de verbeelding zijn waardevolle boombeplanting en houtwallen aangegeven met de gebiedsaanduiding "houtwallen van hoge landschappelijke en ook cultuurhistorische waarde" en “solitaire bomen van hoge en ook cultuurhistorische waarde”. Deze
boombeplanting dient als wezenlijk onderdeel van het na te streven stedenbouwkundige beeld te worden gehandhaafd en beschermd. Bij de afweging om een verzoek om omgevingsvergunning voor de activiteit kappen wordt de betekenis van deze boombeplanting voor het stedenbouwkundige beeld uitdrukkelijk in de beoordeling betrokken.

4.7 Nieuwe bouwwerken Verkeer

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bedoeld voor de bovenwijkse ontsluitingsweg Nieuw Amsterdamsestraat.

4.8 Nieuwe bouwwerken Verkeer - Verblijf

De voor Verkeer en Verblijf aangewezen gronden zijn bedoeld voor de ontsluiting van het verordeningsgebied. Naast het verkeersaspect, worden ook parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en speelvoorzieningen in deze bestemming gerealiseerd. Tevens mogen binnen de bestemming geluidswallen en -schermen gerealiseerd worden.

4.9 Nieuwe bouwwerken Water

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor waterpartijen, waaronder waterlopen, met daarbij behorende andere bouwwerken, voet- en fietsverbindingen en kunstwerken van artistieke aard. De bestemming water mag, voor zover deze bestemming direct grenst aan de bestemming Centrum, voor maximaal 50% worden omgezet in de bestemming Groen - Landschapsvenster, met dien verstande dat de benodigde waterbergingscapaciteit gewaarborgd blijft. Op deze wijze kan het oppervlak aan water worden gehalveerd ten behoeve van een groenvoorziening waarbij uitgangspunt is dat er voldoende bergingscapaciteit aanwezig blijft.

4.10 Nieuwe bouwwerken Wonen - Bos dubbel tot en met 4.39 Nieuwe bouwwerken Wonen - Tuindorp vrijstaand 3

De woonfunctie komt binnen het verordeningsgebied het meeste voor. Daarom is het met name voor deze functie belangrijk een regeling te treffen, die in voldoende mate op de maatschappelijke behoeften en wensen aansluit.

Binnen de bestemming wordt de mogelijkheid geboden voor de bouw van woonhuizen en de realisatie van daarbij behorende voorzieningen. Dit laatste is tevens bedoeld om ondergeschikte, aan de woonfunctie grenzende voorzieningen (bijvoorbeeld groenvoorzieningen, voetpaden of parkeerterreintjes) waarvan de feitelijke begrenzing niet exact blijkt samen te vallen met de bestemmingsgrens, onder de woonbestemming te brengen.

Om de karakters van de woonvelden te benadrukken heeft ieder woonveld zijn eigen bestemming gekregen (Bos, Centrum, Landelijk, Stedelijk, Terp en Tuindorp) met als besluitsubvlak het aantal te bouwen woningen en specifieke bouwkenmerken.

Er is een onderverdeling ontstaan tussen gestapeld, aaneengesloten, dubbel en vrijstaand wonen:

  • Bij "Gestapeld" gaat het om regels voor appartementengebouwen;
  • Bij "Aaneengesloten" gaat het om grondgebonden woningen waarvan meer dan 2 woningen onder 1 kap zijn geplaatst (rijwoningen).
  • Bij "Dubbel" gaat het om grondgebonden twee-onder-één kapwoningen, danwel grondgebonden woningen die door middel van een garage, berging of bijgebouw aan elkaar geschakeld zijn waaronder tevens begrepen niet geschakelde woningen waarbij het bijgebouw aangebouwd aan het hoofdgebouw op de perceelsgrens wordt gerealiseerd.
  • Bij "Vrijstaand" gaat het om regels die gelden voor grondgebonden vrijstaande woningen.

Wat betreft het aantal m2 dat maximaal per bouwperceel mag worden bebouwd geldt dat het totaal aantal m2 bebouwing aan hoofdgebouwen en bijgebouwen:

  • bij aaneengesloten woningen maximaal 135 m2 bedraagt, dit is inclusief maximaal 35 m2 aan bijgebouwen.
  • bij dubbele woningen maximaal 150 m2, dit is inclusief maximaal 50 m2 aan bijgebouwen;
  • bij vrijstaande woningen maximaal 40% van het bouwperceel met een maximum van 175 m2, dit is inclusief maximaal 50 m2 aan bijgebouwen;

Met behulp van een afwijkingsbepaling kan het college van burgemeester en wethouders in sommige gevallen afwijken van de totale oppervlakte aan bebouwing en de maximale oppervlakte aan bijgebouwen.

Met het oog op de leefbaarheid en gebruiksmogelijkheden van woningen kiest de gemeente voor iets ruimere mogelijkheden voor beroeps- en bedrijfsactiviteiten aan huis dan bij de meeste gemeenten gebruikelijk is. Hierbij wordt in principe geen onderscheid gemaakt tussen beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten. Achtergrond hierbij is, dat dit onderscheid in de praktijk vaak nogal arbitrair is en de ruimtelijke effecten van beide soorten van gebruik tot op zekere hoogte vergelijkbaar zijn. De in het bestemmingsplan binnen de bestemmingen Wonen mogelijk gemaakte beroeps- en bedrijfsactiviteiten omvatten daarom zowel de klassieke "vrije" beroepen (arts, advocaat, notaris e.d.) als ook de overige beroepsmatige (makelaar, accountant e.d.) en kleinschalig bedrijfsmatige activiteiten (kapper, schoonheidsspecialist e.d.).

Om de aanvaardbaarheid in het concrete geval te kunnen afwegen tegen de belangen die samenhangen met de in de omgeving gevestigde functies, zijn deze beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten gekoppeld aan een separate omgevingsvergunning. Daarbij worden toetsingscriteria gehanteerd die de toepassing van de afwijking begrenzen.

4.40 Leiding - Gas

De ondergrondse (hoofd)aardgastransportleiding met belemmeringsstroken valt onder de dubbelbestemming Leiding - Gas. De dubbelbestemming ligt op een strook aan weerszijden van de (hoofd)gastransportleidingen. De regeling voorziet in de aanwezigheid van de leidingen en in de bescherming ervan. Binnen de in de regels aangegeven strook mogen geen gebouwen en bouwwerken worden gebouwd, anders dan ten behoeve van de leidingen. Voor werkzaamheden die schadelijk kunnen zijn voor de leidingen is een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden opgenomen.

4.41 Leiding - Hoogspanningsverbinding

De bovengrondse hoogspanningsverbindingen met belemmeringenstrook valt onder de dubbelbestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding. De dubbelbestemming ligt op een strook aan weerszijden van de hoogspanningsverbindingen. De regeling voorziet in de aanwezigheid van de leidingen en in de bescherming ervan. Binnen de in de regels aangegeven strook mogen geen gebouwen en bouwwerken worden gebouwd, anders dan ten behoeve van de leidingen. Voor werkzaamheden die schadelijk kunnen zijn voor de leidingen is een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden opgenomen.

5.3.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan de beheersverordening beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.

In dit artikel zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.

Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de beheersverordening de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor het 10% vergroten van de bouwmogelijkheden voor goot- en nokhoogte, het bouwen van bijgebouwen in de voorgevel van het hoofdgebouw, het bouwen van het hoofdgebouw maximaal 5 meter achter de gevellijn en het bouwen met een minder steile dakhelling. Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten voor alle woningen of het uitoefenen van bed en breakfast.
De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.

5.3.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels 

Hoofdstuk 4 bestaat uit 3 artikelen, de eerste twee zijn het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de derde is de slotregel waarin de citeertitel van de beheersverordening is aangehaald.

Artikel 7 Overgangsrecht bouwen en Artikel 8 Overgangsrecht gebruik

In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met de nieuwe beheersverordening, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.

In de slotregel van de beheersverordening wordt aangegeven op welke wijze de regels van de beheersverordening kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van aangehaald worden als "Regels van de beheersverordening Emmen, Delftlanden".

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Procedure

De Wro kent geen voorbereidingsprocedure voor een beheersverordening. Het vaststellen van een beheersverordening is een besluit tot vaststelling van algemeen verbindende voorschriften. De beheersverordening wordt als ontwerp 6 weken ter inzage gelegd. Binnen de termijn van 6 weken kan een ieder schriftelijk of mondeling zijn zienswijze(n) bij de gemeenteraad kenbaar maken. Tegen het besluit tot vaststellen van een beheersverordening kan geen bezwaar of beroep worden aangetekend.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De beheersverordening voorziet niet in ingrijpende veranderingen waarbij particuliere belangen geschaad zouden kunnen worden. De situatie uit de vigerende bestemmingsplannen wordt voortgezet.

De ontwerpbeheersverordening Emmen, Delftlanden, vervat in het GML-bestand "NL.IMRO.0114.2015012-B501", heeft vanaf 10 juni 2016 gedurende zes weken voor eenieder ter inzage gelegen. Tijdens de terinzage legging zijn géén zienswijzen ingediend.

Wel zijn van drie overlegpartners (positieve) reacties ontvangen. Voor een weergave van deze reacties wordt verwezen naar de als bijlage bij deze beheersverordening gevoegde 'Nota van beantwoording'.

6.3 Economische uitvoerbaarheid

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wro en het Bro beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten van een planologisch ontwikkeling door middel van een exploitatieplan of met een exploitatieovereenkomst. Het is echter niet mogelijk een exploitatieplan te koppelen aan een beheersverordening. Aangezien de beheersverordening het bestaande gebruik regelt, zijn aan de uitvoering hiervan ook geen kosten verbonden die ten laste komen van de gemeente. Bovendien biedt de beheersverordening geen mogelijkheid voor nieuwe bouwplannen. Kostenverhaal is alleen bij nieuwe voor bouwplannen mogelijk. Om deze reden is ook het weergeven van de economische uitvoerbaarheid ten behoeve van de inzet van gemeentelijke middelen niet relevant.