direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Buitengebied, herziening 18 percelen
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0164.BP0143-0201

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding tot een nieuw bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan is opgesteld om het bestemmingsplan Buitengebied uit 2010 en het Veegplan buitengebied uit 2016 op onderdelen te herzien. Het gaat om wijzigingen op perceelsniveau. Het betreft hier veelal percelen waarop al eens een ontheffing is verleend, waar een agrarisch bedrijf is gestopt, waar de feitelijke situatie niet (meer) overeenkomt met de bestemmingsplansituatie of waar de bestemmingsplansituatie per abuis niet helemaal goed was opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan vinden geen nieuwe ontwikkelingen plaats.

Het bestemmingsplan Buitengebied, herziening 18 percelen bestaat uit een verbeelding en planregels en gaat vergezeld van een toelichting. Op de verbeelding zijn de te onderscheiden bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied bestaat uit 17 percelen, gelegen in het buitengebied. Op de onderstaande afbeelding is de globale ligging aangegeven van de percelen waarop het bestemmingsplan Buitengebied, herziening 18 percelen van toepassing is.

afbeelding "i_NL.IMRO.0164.BP0143-0201_0001.png"

Het betreft de percelen (numering volgens bovenstaande overzichtstekening):

1   Korte Smienkweg 10  
2   Twekkelerweg 351 t/m 357  
3   Deldenerdijk 60  
4   Geurdsweg 14-20  
5   Nieuwe Grensweg 43-49  
6   Esmanvoetpad 11  
7   Twekkelerweg 323 t/m 333  
8   Withagsmedenweg nabij 5  
9   Drienerschoolweg 11  
10   Eetgerinksweg 15-15a-15b-17  
11   Haarweg 3-5  
12   Woolderbroekweg 30  
13   Gasleiding nabij Beckum  
14   Dalmedenweg 16  
15   Schalmedenweg 6 t/m 10  
16   Haaksbergerstraat 146-148  
17   Drienerwoldeweg 33-35  
18   Wolfkaterweg 55D-57  

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Voor de gronden die binnen dit plan zijn gelegen vigeert momenteel het bestemmingsplan Buitengebied, vastgesteld door de raad op 21 september 2010 en het Veegplan buitengebied, vastgesteld door de raad op 19 april 2016. Ook het parapluplan Parkeren, vastgesteld door de raad op 22 mei 2019 is van kracht.

Hoofdstuk 2 Herziening op perceelsniveau

In dit hoofdstuk wordt op perceelsniveau ingegaan op de wijzigingen.

2.1 Korte Smienkweg 10

Op het perceel Korte Smienkweg 10 wordt de vorm van het bouwvlak gewijzigd. Op dit perceel is met ontheffing een bedrijfsgebouw voor een deel buiten het bouwvlak gebouwd. De overschrijding is aan de zuidzijde van het bouwvlak. Aan de noordzijde van het bouwvlak wordt een deel van het bouwvlak verwijderd, dat uit bedrijfsoogpunt niet efficiënt benut kan worden. Aan de zuidzijde wordt het bouwvlak wat uitgebreid. Door de uitbreiding komt het bedrijfsgebouw, waarvoor met een ontheffing vergunning is verleend, binnen het bouwvlak te liggen. De oppervlakte van het bouwvlak blijft na de aanpassing gelijk.

2.2 Twekkelerweg 351 t/m 355

Het perceel Twekkelerweg 351 is bestemd tot "agrarisch met waarden-specifieke vorm van agrarisch - intensieve veehouderij 10". Er zijn in het bestemmingsplan 2 bedrijfswoningen aanwezig. Eén van deze bedrijfswoningen wordt al geruime tijd niet meer gebruikt als bedrijfswoning, maar als burgerwoning. De intensieve tak van het agrarische bedrijf is gestopt. De bedrijfswoning die in gebruik is als burgerwoning zal worden gewijzigd in "plattelandswoning". De functieaanduiding "specifieke vorm van agrarisch - intensieve veehouderij 10" komt te vervallen. Op het perceel is al jaren een paardenpension gevestigd. In het voorliggende bestemmingsplan zal het perceel de bestemming "agrarisch met waarden-paardenhouderij" krijgen.

2.3 Deldenerdijk 60

Een schuur en een deel van een schuur behorende bij perceel Deldenerdijk 60 liggen in het bestemmingsplan Buitengebied in het bouwvlak van perceel Deldenerdijk 62. Het bouwvlak wordt zodanig aangepast dat de betreffende schuur en het betreffende deel van een schuur binnen het bouwvlak van perceel Deldenerdijk 60 komen te vallen.

2.4 Geurdsweg 14-20

Bij het opstellen van het Veegplan Buitengebied is het koppelteken tussen de beide bouwvlakken aan weerszijden van de weg per abuis komen te vervallen, waardoor nu de verbondenheid tussen beide erfdelen niet meer in het bestemmingsplan aanwezig is en het hierdoor niet mogelijk is om bijgebouwen op te richten op de percelen aan de overzijde van de weg. Dit wordt nu hersteld op de verbeelding. Ook zal de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 19', die nu alleen is vermeld op een deel van het woonhuis Geurdsweg 20, op het gehele perceel worden gelegd. In de regels is opgenomen dat het bestaande aantal woningen in het bouwvlak (in dit geval 2), het maximale is.

2.5 Nieuwe Grensweg 43 en 49

Er is door de eigenaren van perceel Nieuwe Grensweg 49 een klein strookje grond met een bedrijfsbestemming verkocht aan de eigenaren van perceel Nieuwe Grensweg 43. Nieuwe grensweg 43 heeft de bestemming wonen. Het kleine strookje krijgt in deze herziening de bestemming wonen, zonder bouwvlak.

2.6 Esmanvoetpad 11

Perceel Esmanvoetpad 11 heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemming agrarisch met waarden en een agrarisch bouwvlak. Op perceel Esmanvoetpad 11 is de agrarische bedrijfsvoering beëindigd. Het agrarisch bouwvlak wordt verwijderd. Het perceel krijgt de bestemming wonen, met een bouwvlak. Er is een woning en een vab-woning in een karakteristieke schuur aanwezig. Van het overige deel van het voormalige agrarische bouwvlak wordt het bouwvlak verwijderd en blijft de bestemming agrarisch. De in het geldende plan aanwezige dubbelbestemming "waarde-landgoed" blijft gehandhaafd.

2.7 Twekkelerweg 323 t/m 333, de Waarbeek

Het betreft hier attractiepark de Waarbeek met bijbehorend restaurant, zalencentrum Beirutpalace, zalencentrum de Waarbeek en twee bedrijfswoningen. Voor het attractiepark en de bedrijfswoningen blijft de bestemming zoals in het geldende plan. De horecabedrijven zijn al lange tijd losgekoppeld van het attractiepark. In voorliggend bestemmingsplan zijn deze horecabedrijven voorzien van een specifieke aanduiding (op de bestaande gebouwen).

Naast het attractiepark bevindt zich chaletpark de Waarbeek. De begrenzing tussen het attractiepark en chaletpark ligt in de verbeelding behorende bij het veegplan Buitengebied niet op de juiste plek. Dit is in het voorliggende plan hersteld.

Op basis van het voorheen geldend bestemmingsplan mochten op het chaletpark twee bedrijfswoningen worden gebouwd. De eigenaar van het chaletpark heeft aangegeven dat er geen concrete behoefte meer bestaat aan de bedrijfswoningen en verzocht om in plaats van deze bedrijfswoningen, een aantal extra stacaravans/chalets voor de recreatieve verhuur toe te staan. In totaal worden er binnen de grenzen van het bestaande chaletpark met dit bestemmingsplan 10 extra stacaravans/chalets toegestaan, het totaal aantal toegestane stacaravans/chalets komt hiermee uit op 120. Het toe staan van extra verblijfsrecreatieve mogelijkheden alhier sluit ook aan op de visie voor dit gebied zoals verwoord in de omgevingsvisie Hengeloos Buiten, daarin wordt aangegeven dat in dit gebied het accent ligt op onder meer de grotere recreatievoorzieningen.

Voor het overige zijn qua bouwregels de huidige bestemmingsplanregels overgenomen in voorliggend plan.

2.8 Withagsmedenweg nabij 5

In het vigerende bestemmingsplan Buitengebied staat dat er ter plekke van perceel Withagsmedenweg 5 2 wooneenheden aanwezig mogen zijn. Dit is echter op dit kleine perceel niet geheel mogelijk. De mogelijkheid om een tweede woning op te richten wordt daarom verschoven naar een stedenbouwkundig gezien betere plek, nl. oostelijk van Withagsmedenweg 5 op het perceel tussen de bestaande woning en de nog op te richten rood voor rood woning. In deze herziening wordt het bestemmings- en bouwvlak iets vergroot. Er blijft nog steeds een groene ruimte aanwezig tussen de woningen op het perceel Withagsmedenweg 5 en de Rood voor Rood woning aan de Withagsmedenweg. Er is een inrichtingsplan opgesteld voor de rood voor roodwoning in samenhang met de nog op te richten tweede woning. Daarom is het gehele erf- en terreininrichtingsplan als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels.

2.9 Drienerschoolweg 11

Perceel Drienerschoolweg 11 heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming Agrarisch en een agrarisch bouwvlak. Ter plekke wordt geen agrarisch bedrijf meer uitgeoefend. In deze herziening wordt de agrarische bestemming gewijzigd in de bestemming wonen. Ook wordt het agrarisch bouwvlak verwijderd. Via een omgevingsvergunningprocedure is ter plekke een theetuin mogelijk gemaakt. Deze theetuin wordt met een aanduiding opgenomen op het deel van het perceel wat daarvoor gebruikt mag worden (schuur en terras).

2.10 Eetgerinksweg 15/15a/15b/17

De percelen Eetgerinksweg 15, 15a, 15b en 17 hebben in het vigerende bestemmingsplan gezamenlijk één bouwvlak met de bestemming wonen. Op ieder perceel is reeds 1 woning aanwezig. In deze herziening worden dat 3 bouwvlakken. Te weten één voor Eetgerinksweg 15/15a, één voor Eetgerinksweg 15b en één voor Eetgerinksweg 17.

2.11 Haarweg 3 en 5

Het Erve Woldhuis (Haarweg 3 en 5) wordt gedeeld door Ribo en Ambiq. Deze partijen zitten nu samen 15 jaar op het erf en zijn toe aan een betere indeling van het erf. RIBO richt zich vooral op opleidingen (ism ROC van Twente), trainingen en oude bouwmaterialen. De ruimtes die ze daarvoor nu in gebruik hebben voldoen niet meer aan deze activiteiten. Ribo heeft in overleg met Stichting Twickel (eigenaar van de grond) en Ambiq/Ons Huis een nieuwe erfindeling en functiescheiding gemaakt. Dit is in onderstaande afbeelding aangegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0164.BP0143-0201_0002.png"

Het plan voorziet in een andere ingang voor Ribo, met parkeerplaatsen en de nieuwbouw van 2 schuren die aan elkaar worden gekoppeld aan de bestaande voormalige veestal. Hiervan is 1 schuur bedoeld voor opleidingsdoeleinden en 1 schuur voor opslag bouwmaterialen. De bestaande “wagenberging” waarin nu opslag van materialen plaatsvindt wordt verkocht aan Ons Huis tbv Ambiq. De voormalige varkensstal helemaal achterop het terrein, die nu nu in gebruik is door Ambiq als hobbyruimte, zal worden gesloopt.

In het bestemmingsplan Buitengebied-Veegplan was Ribo bestemd tot bedrijf. In het voorliggende bestemmingsplan wordt het gehele erf bestemd tot maatschappelijk. Ribo is in hoofdzaak een opleidingscentrum en werkplaats, en heeft daarnaast ook opslag en verkoop oude bouwmaterialen. Deze activiteiten passen beter in de bestemming maatschappelijk dan in de bestemming bedrijf. De activiteiten die Ambiq uitoefent in het woonhuis (wonen onder begeleiding) en de activiteitenruimte zijn ook passend binnen de bestemming maatschappelijk. Beide gebruikers krijgen een eigen bouwvlak. Het inrichtingsplan is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels.

2.12 Woolderbroekweg 30

Op het perceel Woolderbrekweg 30 was een paardenhouderij gevestigd, in een agrarisch bouwblok. De paardenhouderij is gestopt. In overleg met StichtingTwickel is het agrarisch bouwblok op het perceel verwijderd. Enkele stallen zijn gesloopt, paardenbakken zijn deels verwijderd en verkleind. De overgebleven gebouwen zijn grotendeels aangewezen als karakteristiek en zijn in voorliggend plan bestemd tot wonen. Het deel van het agrarisch bouwblok dat niet bestemd wordt tot wonen krijgt de bestemming agrarisch zonder bouwblok.

2.13 Gasleiding nabij Beckum

Nabij het gasontvangststation aan de Deldenerdijk, vlak bij Beckum, wil Gasunie graag het afsluiterschema vervangen. In de praktijk is het niet mogelijk om het schema te vervangen en op exact dezelfde manier terug te plaatsen. Vandaar dat de leidingen iets verplaatst moeten worden. Het gaat hier weliswaar om een kleine verplaatsing, maar dit heeft wel tot gevolg dat ze buiten de belemmerende strook komen. Het nieuwe tracé dat door de Gasunie is aangeleverd is opgenomen op de verbeelding, met de bijbehorende belemmeringscontour.

2.14 Dalmedenweg 16

Op het perceel Dalmedenweg 16 was een intensief agrarisch bedrijf gevestigd. Binnen deze agrarisch bestemming bestond de mogelijkheid een minicamping op te richten. Er is geen agrarisch bedrijf meer aanwezig. Wat betreft de huidige functies die wel op het perceel aanwezig zijn, is gekeken naar de best passende bestemming. De bestemming agrarisch wordt gewijzigd in de bestemming wonen. De ondergeschikte en kleinschalige functies waaronder kantoor, opslag, (sanitaire ruimte voor de minicamping) en een werkplaats zijn passend binnen de woonbestemming. Het perceel waar de minicamping kan worden gevestigd behoudt een agrarische bestemming zonder bouwblok.

2.15 Schalmedenweg nabij 6

Aan de achterzijde en de oostzijde van de percelen aan de Schalmedenweg is per abuis nog een gedeelte van een agrarisch bouwvlak gelegen. In het voorliggende bestemmingsplan is dit bouwvlak komen te vervallen, en zijn gedeeltes van de percelen die behoren bij de voorliggende woningen bestemd tot wonen, conform het huidige gebruik. Het overige deel is bestemd tot "agrarisch", zonder bouwvlak.

2.16 Haaksbergerstraat 146-148

Op dit perceel was per abuis de mogelijkheid om een bedrijfswoning op te richten binnen het agrarisch bouwblok opgenomen, terwijl er al twee woningen aanwezig zijn. Deze mogelijkheid is in voorliggend plan verwijderd.

2.17 Drienerwoldeweg 33 en 35

In het bestemmingsplan Buitengebied uit 2010 is op verzoek van eigenaar de bestemming wonen gewijzigd in bedrijf, om een trouwlocatie, theeschenkerij en vergaderruimte mogelijk te maken. Deze plannen zijn echter nooit uitgevoerd. De panden zijn nog steeds in gebruik als woning. Eigenaar heeft nu verzocht de bestemming weer terug te brengen naar wonen.

2.18 Wolfkaterweg 55D en 57

Aan de Wolfkaterweg 55D en 57 bevinden zich twee woningen, de oorspronkelijke woonboerderij en een in 1972 vergunde woning die door een verbindingselement met de oorspronkelijke woonboerderij verbonden is. Mede vanwege het verbindingselement en de uiterlijke verschijningsvorm van de in 1972 vergunde woning, is in het voorheen geldende bestemmingsplan ervan uitgegaan dat het hier een inwoonsituatie betrof. Dat was niet juist, het betrof twee zelfstandige wonigen. Daarnaast heeft het perceel op dit moment nog een agrarisch bouwvlak maar is geen sprake meer van een volwaardig agrarisch bedrijf, enkel worden hobbymatig nog enkele agrarische activiteiten verricht. In voorliggend bestemmingsplan krijgt het perceel de woonbestemming, waarin beide woningen zijn ingepast.

Hoofdstuk 3 Randvoorwaarden

Gelet op de beperkte ruimtelijke impact en de zeer geringe strijdigheid is een complete toets aan het beleid buitenproportioneel en overbodig. Ook een toetsing aan de omgevingsaspecten bedrijven en milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, bodem, explosieven, flora- en fauna, watertoets, archeologie en monumenten kan om die reden achterwege blijven.

Voorliggend bestemmingsplan maakt geen (grootschalige) nieuwe ontwikkelingen mogelijk, maar betreft veelal het vastleggen van bestaande situaties. De uitvoering van het bestemmingsplan brengt derhalve geen kosten met zich mee. Een onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid kan dan ook achterwege gelaten worden.

Hoofdstuk 4 Het bestemmingsplan

4.1 Uitgangspunten en planopzet

Het plan voorziet in aanpassingen op perceelsniveau. Voor wat betreft de verbeelding en regels is zoveel mogelijk de systematiek c.q. inhoud van het bestemmingsplan Buitengebied en Buitengebied, veegplan aangehouden.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en bijbehorend GML-bestand waarin de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat. Het .GML-bestand en de regels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. Inleidende regels;

2. Bestemmingsregels;

3. Algemene regels;

4. Overgangs- en slotregels.

4.2 Het digitale bestemmingsplan

Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt een bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting langs elektronische weg vastgelegd. Het bestemmingsplan wordt in die vorm ook vastgesteld, tegelijk met een volledige analoge verbeelding van het bestemmingsplan op papier. Indien de digitale en de analoge verbeelding tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale verbeelding beslissend.

Het Bro laat echter de feitelijke digitale werkwijze voor een groot gedeelte over aan een ministeriële regeling, de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012, met de daarbij behorende standaarden. Het gaat daarbij om de inrichting, de vormgeving, de verbeelding, de beschikbaarstelling, de authenticiteit, de integriteit, de volledigheid, de vaststelling en de bekendmaking van de digitale ruimtelijke informatie. De regeling bestaat uit een set normen (die verplicht zijn voorgeschreven) en een pakket aan praktijkrichtlijnen die uitleggen hoe de verplichte normen toegepast kunnen worden.

Voorliggend bestemmingsplan voldoet aan alle verplichte onderdelen van de standaarden.

4.3 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan Buitengebied, herziening 18 percelen is een herziening van het bestemmingsplan Buitengebied uit 2010 en het Veegplan buitengebied uit 2016. Het plan maakt geen nieuwe ontwikkelingen rechtstreeks mogelijk. De uitvoering van het bestemmingsplan brengt derhalve geen kosten met zich mee. Een onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid kan dan ook achterwege gelaten worden.

4.4 Vooroverleg en verder verloop van de procedure

4.4.1 Vooroverleg

Ingevolge artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening plegen burgemeester en wethouders, waar nodig, overleg met de nader in dit artikel genoemde instanties en functionarissen. Van plan tot plan dient te worden beoordeeld met wie dit overleg dient plaats te vinden. Er is vooroverleg gevoerd. Er zijn reacties ingediend door provincie Overijssel, Gasunie en de Vereniging Behoud Twekkelo. Naar aanleiding van de reacties is het voorontwerp plan gewijzigd. Verder zijn er ambtelijk nog wijzigingen doorgevoerd.

4.4.2 Verder verloop van de procedure

De volgende stappen worden ondernomen:

  • 1. het ontwerpbestemmingsplan wordt voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders;
  • 2. 1e ter inzage legging: het ontwerpbestemmingsplan komt gedurende 6 weken ter inzage te liggen, zienswijzen kunnen worden ingediend bij de gemeenteraad;
  • 3. het ontwerpbestemmingsplan wordt gezamenlijk met de eventueel ingediende zienswijzen voorgelegd aan de gemeenteraad. Deze stelt het plan eventueel inclusief wijzigingen vast;
  • 4. 2e ter inzage legging: het vastgestelde bestemmingsplan ligt gedurende 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is beroep mogelijk bij de Raad van State; indien geen beroep is ingesteld bij de Raad van State treedt de beslissing van de gemeenteraad in werking daags na afloop van de beroepstermijn.