direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Landgoed Scherpenzeel-Breeschoten
Status: voorontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0279.BP2013NBreeschoten-vo01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De agrarische bedrijfsvoering op het erf Breeschoten 4 is in 2003 beëindigd en het bedrijf is vrijgekomen van pacht. Er is echter te weinig grond beschikbaar voor een duurzaam, grondgebonden agrarisch bedrijf. Ook vormt de ligging binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS-verweving) een belemmering voor een toekomstgerichte agrarische bedrijfsvoering. Breeschoten is onderdeel van het Natuurschoonwet landgoed Scherpenzeel. Door het wegvallen van de pachtinkomsten moeten op Breeschoten nieuwe inkomstenbronnen worden ontwikkeld om het landgoed rendabel in stand te houden.

Initiatiefneemster Nieuw Breeschoten BV beoogt met het voorliggende plan het verbeteren van de kwaliteit van natuur en milieu op Breeschoten en het realiseren van een nieuwe economische drager voor het beheer van het totale natuurgebied (44 ha). De economische drager bestaat uit het vormen van een landelijk buurtschap van enkele woningen.

De gevraagde ontwikkeling past niet in het vigerende Bestemmingsplan Buitengebied Scherpenzeel. Daarom is in september 2010 een principeverzoek ingediend, vergezeld van een ruimtelijke onderbouwing. Hierop is van de gemeente een welwillende reactie gekomen, met dien verstande dat het definitieve bouwvolume nog aan de hand van een exploitatieplan zou moeten worden vastgesteld.

Het doel van onderhavig bestemmingsplan is de juridische verankering van de gevraagde ontwikkelingen.

1.2 Plangebied

Het plangebied is op de afbeelding 'Ligging plangebied' aangegeven. Breeschoten ligt ten noordoosten van de kern Scherpenzeel, aan de rand van (natuurgebied) Breeschoten.

Het natuurgebied Breeschoten vormt de verbindende schakel tussen de natuurgebieden Groot Wolfswinkel in het zuiden en Wagensveld in het noorden. Als plangebied voor het project is gekozen voor het voormalige agrarische erf Nieuw Breeschoten met enkele naastgelegen agrarische percelen.

Breeschoten maakt deel uit van het landgoed Scherpenzeel. De kern van het landgoed (circa 1.075 ha) ligt in de gemeente Scherpenzeel en bestaat naast Breeschoten uit de erven Veenshoten, Groot Schaik, Klein Orel, Oud Willaer, Ebbenhorst, Groot Ruwinkel, Groot Wolfswinkel en 't Dorp. Het resterende deel van het landgoed ligt in de gemeenten Woudenberg, Utrechtse Heuvelrug en Barneveld. Ondanks dat er door vererving anno 2010 sprake is van meerdere eigenaren wordt het landgoed centraal beheerd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0279.BP2013NBreeschoten-vo01_0001.png"

Afbeelding - Ligging plangebied (rood omlijnd)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het gemeentelijk ruimtelijk beleid is vastgesteld in het bestemmingsplan Buitengebied 2006. Dit plan is vastgesteld op 24 augustus 2006 door de gemeenteraad van Scherpenzeel en is goedgekeurd op 24 april 2007 door Gedeputeerde Staten van Gelderland.

Het plangebied bevat de bestemmingen 'agrarisch gebied met landschappelijke waarde', 'agrarische bedrijfsdoeleinden', 'bos- en natuurgebied', 'woondoeleinden' 'verkeersdoeleinden', 'recreatiewoningen' en 'houtsingels'. Het agrarische bedrijf is tevens aangeduid als 'intensieve veehouderij' (zie afbeelding 'Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied 2006').

De als 'agrarische bedrijfsdoeleinden' aangewezen gronden zijn primair bestemd voor de uitoefening van het agrarische bedrijf. Onder het begrip 'agrarisch bedrijf' wordt verstaan een veehouderij, een akkerbouw- of tuinbouwbedrijf of een combinatie van deze drie. De gronden die zijn aangeduid als 'agrarisch gebied met landschappelijke waarde' zijn bestemd voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf, alsmede het behoud, herstel en versterking van de landschappelijke waarde. De gronden die zijn aangewezen als 'bos- en natuurgebied' zijn vooral bestemd voor bosbeplanting ten behoeve van houtproductie en het behoud, herstel en versterking van de landschappelijke en natuurwaarden.

De in het plangebied aanwezige woning (Breeschoten 6) bevat de bestemming 'woondoeleinden'. De recreatiewoning (Breeschoten 2) bevat de bestemming 'recreatiewoningen'.

Op het plangebied ligt de dubbelbestemming 'landgoed'. Deze gronden zijn bestemd voor het behoud en een samenhangend beheer van een grote bezitting (landgoed).

Binnen de bestemming 'agrarisch bedrijfsdoeleinden' bevindt zich de aanduiding 'intensieve veehouderij'. Feitelijk is hier nog sprake van een agrarisch bedrijf, doordat de agrarische bestemming en de milieuvergunning nog aanwezig zijn. De agrarische bedrijfsvoering is echter in 2003 beëindigd en sindsdien vinden er geen agrarische activiteiten plaats.

afbeelding "i_NL.IMRO.0279.BP2013NBreeschoten-vo01_0002.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0279.BP2013NBreeschoten-vo01_0003.png"

Afbeelding - Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied 2006 (globale ligging plangebied in rood)

Het vigerende bestemmingsplan kent een regeling om de bestemming 'agrarisch gebied met landschappelijke waarde' te wijzigen in een bestemming bos of natuur, mits daarmee uitvoering wordt gegeven aan het Gebiedsplan Natuur en Landschap Gelderland en agrarische bedrijven daardoor niet worden gehinderd.

Aan de gemeentelijke bestemmingsplanregeling 'Landelijk Wonen' is door de provincie Gelderland goedkeuring onthouden. De regeling houdt in dat na beëindiging onder voorwaarden van het agrarisch bedrijf de agrarische bestemming kan worden gewijzigd in een bestemming 'landelijk wonen'. Voor een bestemmingswijziging van 'agrarisch gebied met landschappelijke waarde' naar 'landelijk wonen' gelden onder meer de volgende voorwaarden. De gronden moeten grenzen aan de bestemming bos- en natuurgebied en de gronden kunnen niet doelmatig worden ingezet voor schaalvergroting en/of structuurverbetering van nabijgelegen veehouderijen. Mede door de onthouding aan deze regeling voorziet het huidige bestemmingsplan niet in een toetsingskader voor het onderhavige project en is gekozen om de provinciale regeling voor 'nieuwe landgoederen' en de regionale regeling voor functieverandering en nevenactiviteiten als referentiekader te hanteren. Doordat het plan niet voldoet aan de provinciale regeling, is maatwerk vereist.

De gemeente Scherpenzeel heeft momenteel een nieuw bestemmingsplan Buitengebied in voorbereiding. Het plan bevindt zich in de voorontwerp-bestemmingsplanfase.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied.

In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling toegelicht.

In hoofdstuk 4 wordt stilgestaan bij het vigerende ruimtelijk beleid en de betekenis hiervan voor het project.

Hoofdstuk 5 gaat in op de planologische en milieutechnische randvoorwaarden waar het plan aan moet voldoen.

In hoofdstuk 6 is de juridische planopzet van het bestemmingsplan uiteengezet.

Tenslotte gaat hoofdstuk 7 in op de uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

2.1 Ligging in groter verband

Het plangebied ligt ten noord-oosten van de kern Scherpenzeel. Deze kern is gelegen in het zuiden van de Gelderse Vallei, tussen de Utrechtse Heuvelrug en de Veluwe. In het oosten ligt de kern Renswoude en in het westen de kern Woudenberg, beide behorend tot de provincie Utrecht. De kernen zijn verbonden door de N224. De omgeving van Scherpenzeel heeft een landelijk karakter. Op grotere afstand van Scherpenzeel liggen de steden Amersfoort (noordwesten) en Utrecht (westen) en de kernen Veenendaal en Ede (zuidoosten).

afbeelding "i_NL.IMRO.0279.BP2013NBreeschoten-vo01_0004.png"

Afbeelding - Ligging in groter verband

2.2 Ontstaansgeschiedenis

Het plangebied is gelegen in de Gelderse Vallei. De Gelderse Vallei is gevormd door een ijstong, en loopt naar het westen toe geleidelijk af tot aan de Utrechtse Heuvelrug. De wind heeft het gebied bedekt met fijne stuifzanden in de vorm van dekzandruggen en paraboolduinen.

De beken in de Gelderse Vallei ontspringen in het oosten (Veluwe) en stromen in westelijke richting, om vervolgens naar het noorden af te wateren in het IJsselmeer. Een voorbeeld hiervan is de Lunterse Beek. Ten oosten van de Utrechtse Heuvelrug was het gebied door een slechte ontwatering oorspronkelijk erg nat, waardoor hoogveen tot ontwikkeling kwam. Deze veengronden waren in de vroege Middeleeuwen begroeid met hei en met moerasbos. Namen als Woudenberg en Renswoude verwijzen hier mogelijk naar.

Vanaf de 11e eeuw werden de hogere dekzandruggen rondom de beken in cultuur genomen. Er ontstond een patroon van verspreid liggende boerderijen met omringend bouwland, de kampen. De toponiemen van de kampen verwijzen naar hun bodemgesteldheid, zo verwijst de naam “schoten” (Breeschoten, Kolfschoten, Ubbeschoten) naar een hoger gelegen stuk land. De ontginningen voltrokken zich individueel, waardoor een mozaïekvorming kavelpatroon ontstond.

Tweede helft 19e eeuw werden door adel en patriciërs woeste gronden ontgonnen voor de landbouw. Zo ook in Scherpenzeel. Met name in de 19e eeuw werd de bouwgrond om de oude agrarische erven uitgebreid met stroken ("onvolledige opstrek"). Ook vonden er door de intensivering van de landbouw (kunstmest) splitsingen plaats, waar toponiemen als "klein/groot", "oud/nieuw" naar verwijzen. Nieuw Breeschoten is dan ook een "splitsing" van de nabijgelegen, oudere boerderij Breeschoten.

Breeschoten hoort sinds het einde van de 19e eeuw bij de voormalige Heerlijkheid Scherpenzeel. Het gebied is toen naast de ontginningen voor de landbouw, ook voor bosbouw in cultuur gebracht.

2.3 Karakterisering omgeving plangebied

2.3.1 Huidige situatie

De actuele situatie op Breeschoten is weergegeven op de afbeelding 'Huidige situatie Nieuw Breeschoten'. Het plangebied is een kwetsbaar natuurgebied met extensief gebruikte graslandpercelen, bos, een ven met kwelwater, landbouwgrond, een woning (Breeschoten 6), een voormalig agrarisch erf (Breeschoten 4) en een recreatiewoning (Breeschoten 2). Op het agrarisch erf zijn in totaal negen gebouwen aanwezig. De totale oppervlakte aan gebouwen op het erf bedraagt 1.472 m². Voor een meer diepgaande beschrijving wordt verwezen naar bijlage 1.

afbeelding "i_NL.IMRO.0279.BP2013NBreeschoten-vo01_0005.png"

Afbeelding - Huidige situatie Nieuw Breeschoten (bron: Google)

2.3.2 Bodem en water

De omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door kalkloze eerdgronden in de (oorspronkelijk) natte delen en daartussen een patroon van podzol- en dikke eerdgronden. De omgeving van het plangebied was vroeger natter dan nu. De nattigheid wordt veroorzaakt door opwellend grondwater gevoed door grondwaterstromen vanaf de Veluwe en in mindere mate vanaf de Utrechtse Heuvelrug. In het Waterbeheersplan 2010 - 2015 van het waterschap Vallei & Veluwe (voorheen Vallei & Eem) is het plangebied onderdeel van een gebied met een toenemend watertekort. Hierbij wordt gesteld dat de aanpak van dit watertekort ruimtelijke maatregelen of functieaanpassingen vereist.

Het plangebied is gelegen in het stroomgebied van de Lunterse Beek en de beek ligt hier circa 200 m vandaan. De Lunterse Beek ontspringt ten westen van Lunteren. Van hieruit stroomt de beek langs Renswoude om vervolgens na ongeveer elf kilometer uit te monden in het Valleikanaal ten zuiden van Scherpenzeel. De Lunterse Beek behoort tot de ecologische hoofdstructuur (ecologische verbindingszone) tussen de Veluwe en de Utrechtse Heuvelrug. Het stroomgebied Lunterse Beek beslaat 11.700 ha. Het plangebied ligt op een maaiveldhoogte van circa 5 tot 10 meter +NAP.

De graslanden die binnen het plangebied zijn gelegen, zijn rijk aan kwel. Wat de waterkwaliteit betreft geldt dat deze in de regio de laatste decennia sterk is verbeterd. De nutriëntenconcentraties voldoen echter nog niet aan de waterkwaliteitsnormen. De aandacht van de waterbeheerder richt zich voor de toekomst op het verlagen van de fosfaatconcentraties.

2.3.3 Cultuurhistorie en archeologie

Op basis van de Wet op de archeologische Monumentenzorg (2007) is de overheid verplicht om bij het vaststellen van ruimtelijke plannen ook de archeologische (verwachtings)waarden bij de planvorming te betrekken. Het plangebied ligt binnen een zone die op de provinciale kaart ‘Historische geografie Gelderland’ getypeerd wordt als gebied met een lage historische geografie waardering (zie afbeelding 'Historische geografiewaardering, provincie Gelderland').

afbeelding "i_NL.IMRO.0279.BP2013NBreeschoten-vo01_0006.png"

Afbeelding - Historische geografiewaardering, provincie Gelderland

Behalve een waardevol bodemarchief kan er ook sprake zijn van cultuurhistorisch waardevol groen of waardevolle bebouwing. Het kan daarbij gaan om rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten. Rijksmonumenten zijn beschermd op basis van de Monumentenwet (1988). Gemeentelijke monumenten zijn beschermd op basis van de gemeentelijke monumentenverordening. Het vertalen van deze regelgeving in het bestemmingsplan zou tot dubbele regelgeving leiden.

Breeschoten 2 dateert uit 1919. Bijzonder is dat het houten huisje met veranda als bouwpakket is gekocht op de Wereldtenstoonstelling in 1913. Het diende als pied-à-terre in Scherpenzeel voor de landgoedeigenaar, die in Arnhem woonde. Het huisje heeft luiken in de kleuren van landgoed Scherpenzeel.

Op het agrarisch erf Breeschoten 4 (Nieuw Breeschoten) staat een boerderij van het kop-hals-romp type uit de jaren '70 vorige eeuw. De boerderij is opgericht nadat de oorspronkelijke langhuisboerderij was afgebrand. Dit type boerderij zal toenemend gewaardeerd gaan worden als karakteristiek, maar heeft nog geen monumentale waarde. Ook de andere gebouwen op het erf hebben geen monumentale waarde.

De woning Breeschoten 6 dateert uit 2005, en is gebouwd met de houten woning op Breeschoten 2 als referentiebeeld.

2.3.4 Landschap

Breeschoten behoort tot een kampenlandschap. Het kampenlandschap wordt gekenmerkt door rijke beekdalen en besloten dekzandruggen. Het landschap heeft een kleinschalig, mozaïekvormig landschapspatroon met grillige vormen en onregelmatige ruimten. Dit zijn de patronen van de oorspronkelijke ontginningen. In delen van het landschap in de Gelderse Vallei heeft schaalvergroting plaatsgevonden, waarbij slechts relicten in de vorm van solitairen of onderbroken bomenrijen herinneren aan de sterke beplantingsstructuren van weleer. Maar op Breeschoten zijn de oorspronkelijke kavelvormen goed bewaard gebleven.

Breeschoten is geheel gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928.

2.3.5 Bos en Natuur

Algemeen
Breeschoten was tot zijn ontginning begin 20e eeuw een moerassig heideveld met kwelplaatsen. Nu bestaat het uit gevarieerd bos met loof- en naaldhout met een rijke ondergroei, wilgenbroekstruweel, met centraal gelegen het 'Groot Orelse- of Breeschotense Gat' (een uit kwelwater bestaand ven) en enkele percelen grasland.  

Gebiedsbescherming
Breeschoten maakt onderdeel uit van de ecologische hoofdstructuur (EHS), beleid van de provincie Gelderland. Ten noorden van het plangebied ligt het natuurgebied Groot Wagensveld, ten zuiden ligt het natuurgebied Groot Wolfswinkel (zie afbeelding 'Ecologische Hoofdstructuur'). Breeschoten vormt de verbindende schakel tussen deze natuurgebieden. In het kader van de EHS Streekplanherziening (vastgesteld Provinciale Staten, 2009) is Breeschoten aangewezen als 'EHS-natuur' en 'EHS-verweving'.

afbeelding "i_NL.IMRO.0279.BP2013NBreeschoten-vo01_0007.png"

Afbeelding - Ecologische Hoofdstructuur

Binnen een straal van 3 kilometer van het plangebied zijn verder geen (wettelijk) Beschermde Natuurmonumenten, Natura 2000-gebieden en/of Nationale Landschappen aanwezig.

Soortbescherming
Volgens het natuurwaardenonderzoek (2008) en de quickscan flora en fauna (2012) kent Breeschoten hoge natuurwaarden. Zo komen er in het gebied diverse soorten voor die zijn opgenomen op de lijst van kwetsbare en bedreigde soorten, de zogeheten Rode Lijst. Voor meer informatie wordt kortheidshalve verwezen naar het betreffende onderzoek en naar subparagraaf 5.12.4.

Het bos op Breeschoten is vooral van betekenis voor vogels en zoogdieren. De belangrijkste waarden worden aangetroffen op en rond het ven. Hier ligt ook een wilgenbroekstruweel, een bijzonder type bos waarin wilgen domineren en dat ‘s winters grotendeels onder water komt te staan.

Breeschoten is van grote betekenis als verbindende schakel tussen de natuurgebieden Groot Wolfswinkel in het zuiden, Groot Wagensveld in het noorden, beide ook met kwetsbare natuurwaarden.

2.3.6 Landbouw

Het agrarisch bedrijf Nieuw Breeschoten is in november 2003 beëindigd. Het grondoppervlak bij de boerderij bedroeg 16 ha. Het naburig biologische bedrijf Breeschoten 3 (zie afbeelding) heeft enkele percelen grasland op Breeschoten in reguliere pacht. Het perceel dat in het plan de bestemming natuur moet krijgen, is vrij van pacht. Vanwege de lage ligging en slechte ontsluiting ervan, is het landbouwkundig minder geschikt.

afbeelding "i_NL.IMRO.0279.BP2013NBreeschoten-vo01_0008.png"

Afbeelding - Ligging landbouwbedrijven

Op de afbeelding 'ligging landbouwbedrijven' is te zien dat in de omgeving van Breeschoten een groot aantal intensieve landbouwbedrijven aanwezig is. Het dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf is echter op een afstand van meer dan 200 m van het erf Nieuw Breeschoten 4 gelegen.

Het inleveren van de milieuvergunning van Nieuw Breeschoten 4 en het inrichten van 5,7 ha landbouwgrond als natuur zal de landbouw niet belemmeren, en zal bijdragen aan de bescherming van de natuurwaarden van Breeschoten. Om de hoge natuurwaarden in stand te houden zijn gerichte maatregelen nodig. Hiertoe behoort ook het vergroten van de oppervlakte natuur in het gebied, om een buffer te kunnen vormen tegen allerlei invloeden vanuit de omgeving.

2.3.7 Recreatie

Breeschoten en omgeving is opengesteld voor wandelaars en fietsers (zie afbeelding 'Openstelling Breeschoten'). Op Breeschoten zijn diverse wandel-, fiets- en ruiterroutes aanwezig. Voorbeelden hiervan zijn het Breeschoterpad (één van de Klompenpaden) en de ruiterroute Groot Wolfswinkel-Breeschoten, die samen met de gemeente tot stand kwam.

afbeelding "i_NL.IMRO.0279.BP2013NBreeschoten-vo01_0009.png"

Afbeelding - Openstelling Breeschoten

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Inleiding / samenvatting

Na realisatie van het plan zal op Breeschoten de ecologische verbinding tussen Wagensveld en Groot Wolfswinkel zijn versterkt, zal de agrarische functie van Breeschoten 4 zijn beëindigd en zal forse ruimtelijke kwaliteitswinst zijn geboekt door het realiseren van een buurtschap om te wonen. Deze ontwikkeling heeft dan geleid tot een vernieuwde economische drager voor Landgoed Scherpenzeel-Breeschoten, een opengesteld bos- en natuurgebied van 44 hectare. Dit resultaat wordt bereikt door:

  • a. het inleveren van de milieuvergunning van Breeschoten 4 en verpachten van een deel van de vrijkomende landbouwgrond - zie 2.3.6 Landbouw;
  • b. bestemmen 5,7 ha landbouwgrond voor natuur (bloemrijk grasland met poelen);
  • c. amoveren van alle schuren, stallen (1.188 m²) en erfverharding (1.500 m²) op Breeschoten 4 (zie bijlage 2);
  • d. handhaven kop-hals-romp boerderij met een totale inhoud van 1.509 m³, waarvan maximaal 600 m³ als woning gebruikt mag worden en het resterende deel als bijgebouw;
  • e. nieuwbouw van twee vrijstaande 'schuurwoningen' van elk 750 m³ met een bijgebouw (140 m² voor de schuurwoningen samen) op voormalig agrarisch erf;
  • f. verkleinen voormalig agrarisch bouwperceel van 1,04 ha naar een woonperceel van 0,82 ha voor de boerderij en vrijstaande schuurwoningen samen, waarbij de schuurwoningen een bouwvlak krijgen van in totaal circa 1.665 m² voor woningen en bijgebouw samen en een perceelsoppervlakte van 1.500 m² per woning;
  • g. handhaven recreatiewoning Breeschoten 2 (250 m³);
  • h. handhaven woning Breeschoten 6.


Het plan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Het provinciale beleid voor 'nieuwe landgoederen' en de regionale regeling voor functieverandering en nevenactiviteiten kunnen echter dienen als referentiekader. Hieronder zal worden aangetoond dat het plan past binnen het beleid dat voor dit gebied is geformuleerd. Door maatwerk kan invulling worden gegeven aan de voor dit gebied geformuleerde doelstellingen.

3.2 Natuur op Breeschoten

Het plan beoogt primair het in stand houden van het bestaande landgoed Breeschoten, 44 ha opengesteld bos en natuurgebied.

Daartoe wordt in dit plan 5,7 ha landbouwgrond bestemd voor het versterken van de ecologische verbinding tussen Wagensveld en Groot Wolfswinkel (zie afbeelding 'Bos, natuur en nieuwe natuur'). Het perceel wordt ingericht als bloemrijk grasland, het natuurdoel dat in het Gebiedsplan Natuur en Landschap van de provincie Gelderland wordt beoogd. Hierbij zullen ook enkele natuurlijke poelen worden gerealiseerd. Doordat het om een kwelrijk gebied gaat, biedt dit goede uitgangspunten voor de ontwikkeling van een bijzondere vegetatie met bijbehorende fauna (bijvoorbeeld amfibieën). Afhankelijk van de abiotische omstandigheden en het uit te voeren beheer krijgen de graslanden een soortenrijker of meer monotoner karakter. Zie bijlage 3.

afbeelding "i_NL.IMRO.0279.BP2013NBreeschoten-vo01_0010.png"

Afbeelding - Bos, natuur en nieuwe natuur

3.3 Wonen op Breeschoten

De rode component van het plan is het creëren van een buurtschap Breeschoten als nieuwe economische drager van het natuurgebied Breeschoten. De beoogde buurtschap wordt gevormd door de bestaande woning Breeschoten 6, de bestaande recreatiewoning Breeschoten 2 en het heringerichte erf Breeschoten 4.

Het plan bestaat allereerst uit de sanering van alle schuren en bijgebouwen en de erfverharding op het perceel Breeschoten 4. Hiermee wordt een grote ruimtelijke kwaliteitswinst geboekt. De bestaande kop-hals-romp boerderij die vanuit architectonisch oogpunt een geheel vormt, wordt gehandhaafd. Het huidige agrarische bouwperceel meet ongeveer 1,04 ha. In totaal wordt 5.645 m³ aan bebouwingsvolume gesloopt, met een oppervlakte van 1.188 m². De te verwijderen verhardingen bedragen ruim 1.500 m². Het bouwblok wordt verkleind.

Voor de initiatiefneemster betekenen het wegvallen van de pachtinkomsten van de boerderij, de sloop van opstallen (asbest) en de ontwikkeling van nieuwe natuur (waardedaling landbouwgrond) een fors verlies aan financiële middelen.

Hergebruik van de boerderij en het nieuwbouwen van twee woningen op het erf kunnen dit compenseren. De ondergrond van de woningen in de buurtschap wordt in erfpacht uitgegeven en de inkomsten uit erfpacht vormen de nieuwe economische drager voor het landgoed Breeschoten (44 ha). Om dit aan te tonen is een exploitatieplan opgesteld.

Aan het beeld van de voorgenomen ontwikkelingen liggen diverse redenen ten grondslag, te weten:

  • een groot landhuis van 1.500 m³, zoals gebruikelijk op een 'nieuw landgoed', past niet op Breeschoten. Landgoed Scherpenzeel heeft bovendien al een 'hoofdgebouw', namelijk Huize Scherpenzeel;
  • door een 'boerderij' en twee aparte 'schuurwoningen' met één bijgebouw mogelijk te maken, wordt aangesloten bij de kleinschaligheid van het plaatselijke agrarische cultuurlandschap;
  • kleinere woningen, in combinatie met een passende erfinrichting en -beplanting (beukenhagen, boomgaard, etc.) kunnen de sfeer van een agrarisch boerenerf weer tot leven brengen (zie referentiebeeld hierna);
  • het karakteristieke houten huis Breeschoten 2 moet in de huidige vorm gehandhaafd kunnen worden. Het beeld daarvan is mede referentiebeeld voor de nieuwbouw.

Tenslotte is op het noordoostelijk deel van het perceel de bouw van een kapschuur voorzien van maximaal 140 m² als garage/berging voor de nieuwe woningen samen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0279.BP2013NBreeschoten-vo01_0011.jpg"

Afbeelding - Referentiebeeld schuurwoning

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt aangegeven welk beleid op het plangebied van toepassing is. Dit hoofdstuk sluit af met een conclusie met betrekking tot de beleidsmatige inpasbaarheid van de beoogde ontwikkeling. Door maatwerk kan invulling worden gegeven aan de voor dit gebied geformuleerde doelstellingen.

4.2 Rijksbeleid

4.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Een van de centrale uitgangspunten is de scheiding tussen beleid en normstelling. Het beleid wordt in eerste aanzet vormgegeven in een structuurvisie en is juridisch alleen nog bindend voor de rijksoverheid. Naast integraal planologisch beleid, kunnen bij Algemene Maatregel van Bestuur regels worden gesteld omtrent onder andere bestemmingsplannen. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau, in die zin dat respectievelijk provinciale inpassingsplannen en gemeentelijke bestemmingsplannen daarop moeten worden afgestemd.

De kaders van het nieuwe rijksbeleid zijn opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) die op 13 maart 2012 door de Minister van I&M is vastgesteld en inmiddels in werking is getreden. Deze structuurvisie heeft de Nota Ruimte vervangen en heeft als credo "Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig". In de SVIR zijn 13 nationale belangen gedefinieerd, waaronder het versterken van de mainportfuncties en het verbeteren van de rijksinfrastructuur, het behoud van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde en ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora en fauna.

De belangrijkste nationale belangen die gevolgen hebben voor dit bestemmingsplan zijn als volgt geformuleerd:

  • Efficiënt gebruik van de ondergrond
    In de ondergrond moet onder andere rekening gehouden worden met archeologie, ondergrondse rijksinfrastructuur (tunnels en buisleidingen) en de bescherming van de grondwaterkwaliteit en -kwantiteit;
  • Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten
    Landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten geven identiteit aan een gebied. Bovendien zijn culturele voorzieningen en cultureel erfgoed van groeiend belang voor de concurrentiekracht van Nederland. Het rijk blijft verantwoordelijk voor het cultureel en natuurlijk UNESCO Werelderfgoed, kenmerkende stads- en dorpsgezichten, rijksmonumenten en het maritieme erfgoed. Het beleid ten aanzien van landschap laat het rijk over aan de provincies;
  • Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten
    De natuur in de EHS blijft goed beschermd met een 'nee, tenzij'-regime. Binnen de EHS zijn nieuwe projecten, plannen en handelingen met een significant negatief effect op de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS niet toegestaan, tenzij er sprake is van een groot openbaar belang en reële alternatieven ontbreken. De flexibiliteit in begrenzing en de mogelijkheden om ontwikkelingen toe te staan, die in het beleidskader Spelregels EHS zijn uitgewerkt, blijven overeind;
4.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

Kern van de nieuwe Wro is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vóóraf kenbaar maken en aangeven langs welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het rijk en provincies bemoeien zich voortaan uitsluitend met wat daadwerkelijk van nationaal respectievelijk van provinciaal belang is. Ook moeten rijk en provincies duidelijk maken of de borging van een belang gevolgen heeft voor ruimtelijke besluitvorming door provincies en gemeenten.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld en heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De AMvB is het inhoudelijke beleidskader van het Rijk waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dat betekent dat de AMvB regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich primair richt tot de gemeente. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), of met het vrijwaren van functies.

Niet alle nationale ruimtelijke belangen staan in het Barro. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden.

Voor het bestemmingsplan is van belang dat de volgende onderwerpen concreet in het Barro worden geregeld:

  • Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten: regime voor nieuwbouw in het buitengebied;
  • Ecologische Hoofdstructuur (EHS): basisbescherming van bruto begrensde gebieden, netto begrenzing van de beschermde gebieden en het 'nee, tenzij'-regime (inclusief mitigeren, compenseren, salderen en herbegrenzen).
4.2.3 Nationaal Waterplan 2009 - 2015 (2009)

Het Nationaal Waterplan is op 12 december 2009 vastgesteld en is het formele rijksplan voor het nationale waterbeleid. In de Waterwet is vastgelegd dat het rijk dit plan eens in de zes jaar opstelt. Het huidige plan geldt voor de periode 2009-2015. Het is de opvolger van de Vierde Nota waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het plan bevat tevens de stroomgebiedbeheerplannen die op grond van de Kaderrichtlijn Water zijn opgesteld. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening is het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten tevens aan te merken als structuurvisie.

Het Nationaal Waterplan heeft betrekking op het gehele watersysteem van Nederland, zowel oppervlaktewater, grondwater, als de bijbehorende waterkeringen, oevers en dergelijke.

Het kabinet kiest voor een strategie die bestaat uit "meebewegen, weerstand bieden, kansen pakken", adaptieve aanpak en samenwerking binnen en buiten het waterbeheer.

Meebewegen, weestand bieden, kansen pakken
Voor een duurzaam en integraal waterbeleid is het belangrijk om waar nodig en mogelijk water de ruimte te geven en mee te bewegen met en gebruik te maken van natuurlijke processen, zoals dit bijvoorbeeld wordt toegepast bij Ruimte voor de Rivier. Met een gebiedsgerichte aanpak is het vaak mogelijk om het waterbeheer te verbeteren en tegelijk te werken aan versterking van de economie en de leefomgeving, tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

Adaptieve aanpak
Het kabinet anticipeert met een adaptieve aanpak op toekomstige ontwikkelingen (klimaatverandering, effectiviteit van maatregelen, etc.). Daarmee kunnen adequate maatregelen genomen worden, maar kunnen deze ook aangepast worden aan nieuwe inzichten of veranderende ontwikkelingen.

Samenwerking binnen en buiten het waterbeheer
Waterbeheer is een gezamenlijk proces van rijk, provincies, gemeenten en waterschappen. Betrokkenheid van alle relevante partijen, zowel publiek als privaat, bij zowel het definiëren van de opgaven als het vinden van oplossingen vindt het kabinet van groot belang. De samenwerking binnen stroomgebieden staat centraal bij de werkwijze van de onderlinge overheden.

4.2.4 Waterbeleid in de 21e eeuw (2000)

Directe aanleiding voor deze nota is de zorg over het toenemend hoogwater in de rivieren, wateroverlast en de versnelde stijging van de waterspiegel. Ruimte die nu beschikbaar is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast, moet behouden blijven. Belangrijk onderdeel in het nieuwe waterbeleid is de watertoets. Alle ruimtelijke plannen dienen een waterparagraaf te bevatten en aan een watertoets te worden onderworpen. De watertoets is geen toets achteraf, maar een procedure om tot een optimale inbreng van het waterbelang in ruimtelijke plannen te komen.

4.3 Provinciaal beleid

4.3.1 Structuurvisie Gelderland (2005)

Ecologische hoofdstructuur
Het plangebied is gelegen binnen de gebieden 'EHS-natuur' en 'EHS-verweving'.

EHS-natuur bestaat uit bestaande natuurgebieden, en voor een kleiner deel uit natuurontwikkelingsgebieden die momenteel agrarische cultuurgrond zijn. EHS-natuur in de verwevingsgebieden van de Reconstructieplannen betreft gebieden met bestaande natuur en gebieden met een natuurontwikkelingsdoelstelling. Voor de gebieden met een natuurontwikkelingsdoelstelling geldt dat regulier gebruik op basis van de vigerende bestemming kan worden gecontinueerd.

EHS-verweving omvat landgoederen onder de Natuurschoonwet (daarop aanwezige grotere natuur- en bosgebieden zijn tot de EHS-natuur gerekend), landbouwgebieden met natuurwaarden en landbouwgebieden met een hoge dichtheid aan natuur- en boselementen. Door natuurontwikkeling en agrarisch natuurbeheer wordt de natuurwaarde van het gebied als geheel versterkt.

In EHS-verweving is natuur de belangrijkste functie. Grondgebonden land- en tuinbouw vervult een blijvende rol in het duurzaam beheer van cultuurgrond en de daarmee verweven natuurwaarden. Land- en tuinbouw kan zich in de EHS-verweving duurzaam ontwikkelen voor zover de aanwezige natuurwaarden niet worden geschaad. Onder grondgebonden land- en tuinbouw worden ook alle vormen van gemengde agrarische bedrijfsvoering verstaan, waarbij duurzaam agrarisch gebruik van landbouwgrond aan de orde is. Ook andere functies zoals extensieve recreatievormen kunnen verweven zijn met natuurwaarden en bijdragen aan duurzame instandhouding.

Voor EHS-verweving geldt onder meer:

  • regulier agrarisch en extensief recreatief gebruik kan worden voortgezet, waarbij tevens vergroting van aanwezige agrarisch bouwpercelen aan de orde kan zijn;
  • ruimte voor extensieve recreatievormen (als natuurkamperen, kano-, voet- en fietsroutes met zeer beperkte voorzieningen);
  • ruimte voor nieuwe landgoederen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0279.BP2013NBreeschoten-vo01_0012.png"

Afbeelding - Ecologische Hoofdstructuur 2009 (bron: provincie Gelderland)


Waardevolle landschappen
In de regio Vallei zijn het dekzand- en broekontginningslandschap ten noordoosten van Scherpenzeel te beschouwen als waardevolle landschappen. Deze landschappen liggen behalve in het groen-blauwe raamwerk deels ook in het multifunctioneel gebied. Voor de delen van deze waardevolle landschappen die samenvallen met gebieden die op grond van andere dan landschappelijke waarden (bijvoorbeeld EHS of water) tot het groenblauwe raamwerk behoren, geldt de daarbij behorende ‘nee, tenzij’ benadering.

Voor dat deel van deze landschappen dat is gelegen in het multifunctioneel gebied geldt conform het generieke beleid een ‘ja, mits’ benadering voor het toevoegen van bouwlocaties en andere ruimtelijke ingrepen, waarbij recht wordt gedaan aan de kernkwaliteiten van de betreffende landschappen (zie ook subparagraaf 2.3.4: het plan in het kampenlandschap met bebouwing als buurtschap en niet als groot landhuis).

Kernkwaliteiten van het waardevol landschap Scherpenzeel zijn:

  • kleinschalige afwisseling van weidegrond, bosschages, elzensingels en beekjes.

afbeelding "i_NL.IMRO.0279.BP2013NBreeschoten-vo01_0013.png"

Afbeelding - Waardevol landschap (bron: Provincie Gelderland)

Nieuwe landgoederen
Ter bevordering van de landschappelijke en ecologische kwaliteit, de toegankelijkheid en de aantrekkelijkheid voor recreanten met name wandelaars, wordt in Gelderland de mogelijkheid geboden om nieuwe landgoederen aan te leggen.

Nieuwe landgoederen kunnen gesticht worden in delen van het groenblauwe raamwerk (EHS-verweving, EHS-verbindingszones) en in het multifunctioneel gebied, niet in EHS-natuur, waardevol open gebied, in weidevogel- en ganzengebieden van provinciaal belang of in het concentratiegebied voor intensieve teelten. Gebieden die met name geschikt geacht worden zijn gebieden met een grote mate van verweving, gebieden waar bosaanleg gewenst is, grondwaterbeschermingsgebieden e.d.

De hoofdfunctie van het nieuwe gebouw of de nieuwe gebouwen, is wonen. Een daaraan ondergeschikte kantoorfunctie is acceptabel.

Bij initiatieven voor een nieuw landgoed dient er sprake te zijn van een totaalvisie inclusief inrichtingsplan, beeldkwaliteitsplan en exploitatieopzet. Behalve de bestemmingsplanwijziging dient de gemeente met de initiatiefnemer voor een nieuw landgoed een privaatrechtelijke overeenkomst met kettingbeding af te sluiten over de inrichting en beheer van het nieuwe landgoed. Deze overeenkomst dient bij het bestemmingsplan te worden gevoegd. Het gaat immers ook om het duurzaam in stand houden van de landgoedkwaliteiten.

4.3.2 Gelderland Anders, ontwerp Omgevingsvisie (2013)

De provincie Gelderland heeft een Omgevingsvisie in voorbereiding, ter vervanging van (onder andere) de Structuurvisie Gelderland. De ontwerp-Omgevingsvisie ligt, tegelijkertijd met de bijbehorende ontwerp-Omgevingsverordening, tot en met 2 juli 2013 ter inzage. Omdat de Omgevingsvisie nog niet is vastgesteld, is dit nog geen geldend beleid. Vooruitlopend op de vaststelling is echter wel gekeken of onderhavig plan ook past binnen dit toekomstige beleidskader.

Zowel bij stedelijke gebieden als bij een vitaal platteland ligt de focus op de kwaliteit van het bestaande. Initiatiefnemers die kwaliteit aan de bestaande voorraad willen toevoegen, worden nadrukkelijk uitgenodigd. De provincie richt zich meer op de kwaliteit van het bestaande, omdat uitbreiding steeds minder aan de orde zal zijn.

Goede afwegingen bij keuzes voor nieuwbouw in landelijk en stedelijk gebied zijn belangrijk. De provincie wil en durft te variëren in het maken van keuzes. Soms is een toevoeging in het landelijk gebied een plus die gewenst is. Dit kan zijn op het gebied van kleinschalig wonen, werken, vrijetijdseconomie etc. Het uitgangspunt is wel dat grote ontwikkelingen in of dichtbij stedelijke gebieden plaatsvinden. De Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik is ook hier een belangrijk hulpmiddel.

De provincie zet zich in voor de aanpak van leegstand en overcapaciteit, zonder de verantwoordelijkheid daarvoor weg te nemen bij vastgoedeigenaren en gemeenten.
Leegstand en overcapaciteit in plannen zit nieuwe impulsen voor Gelderland in de weg. De provincie nodigt partners en eigenaren van vastgoed uit te komen met initiatieven en oplossingen gericht op functieverandering, flexibel en tijdelijk ruimtegebruik, transformatie of sloop. De provincie wil partijen verbinden en initiatieven van partners stimuleren en ondersteunen. Een 'Actieplan leegstand en overcapaciteit' kan hiervoor een goede stap zijn. De provincie neemt het initiatief om het gesprek met de betrokken partijen hiertoe op gang te brengen.

Voor de EHS komen twee nieuwe natuurcategorieën in de plaats: het Gelders Natuurnetwerk en de Gelderse Groene Ontwikkelingszone. In het Gelders Natuurnetwerk geldt: in de basis hier geen nieuwe initiatieven. Er zijn enkele uitzonderingen mogelijk. Dat zijn ontwikkelingen van een groot algemeen of provinciaal belang of waarvoor - overtuigend gemotiveerd - geen alternatieven bestaan. Voor dergelijke uitzonderingen gelden specifieke spelregels die garanderen dat het Gelders Natuurnetwerk in stand blijft.

De Gelderse Groene Ontwikkelingszone is een gebied waar partners en partijen juist worden uitgenodigd om actief ‘groene’ doelen mee te helpen realiseren. Er is in dit gebied ruimte voor de verdere ontwikkeling van bestaande en bij het gebied behorende bedrijvigheid of bewoning. Daarbij maakt de provincie onderscheid tussen de mate waarin partijen worden gevraagd om een – extra- bijdrage te leveren aan dit gebied. Een uitbreiding van dagrecreatie of een bestaand landbouwbedrijf vraagt om een andere mate van compensatie dan het plaatsen van een nieuw recreatieverblijf in deze zone. Het ene initiatief heeft een andere impact op het gebied dan het andere. De provincie wil met haar beleid voor deze zone zo duidelijk mogelijke spelregels hanteren die recht doen aan de doelen in dit gebied. Zij zoekt naar wat helpt om deze duidelijkheid maximaal te geven en nodigt u uit om hierover mee te denken. De juiste kaders moeten voldoende uitnodigend blijven voor ‘goede’ kwalitatieve ontwikkelingen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0279.BP2013NBreeschoten-vo01_0014.png"

Afbeelding - Uitsnede Gelders Natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone

4.3.3 Ruimtelijke Verordening Gelderland (2012)

Het streekplan Gelderland 2005 heeft op grond van het overgangsrecht de status gekregen van structuurvisie ingevolge artikel 2.2 lid 1 van de Wro. Onder de Wro heeft de provincie geen bemoeienis meer met lokale belangen. Gemeenten worden vrij gelaten de lokale aspecten naar eigen inzicht te regelen. In het verleden diende ieder bestemmingsplan door GS te worden goedgekeurd. Onder de Wro is het instrument van de goedkeuring komen te vervallen en heeft deze plaats gemaakt voor algemene regels (ruimtelijke verordening). Gemeenten dienen deze algemene regels weliswaar in hun bestemmingsplannen te verwerken, maar behouden enige vrijheid in de wijze waarop zij dit doen. Deze algemene regels betreffen alleen onderwerpen met een duidelijk provinciaal c.q. nationaal belang. Gedeputeerde Staten hebben in december 2010 de Ruimtelijke Verordening Gelderland vastgesteld. Op 27 juni 2012 volgde een eerste herziening. De volgende onderwerpen zijn in de Ruimtelijke Verordening Gelderland (inclusief eerste herziening) opgenomen:

  • verstedelijking;
  • wonen;
  • detailhandel;
  • recreatiewoningen en -parken;
  • glastuinbouw;
  • waterwingebied;
  • grondwaterbeschermingsgebied;
  • oppervlaktewater voor drinkwatervoorziening;
  • Ecologische Hoofdstructuur (EHS);
  • waardevol open gebied;
  • Nationale landschappen.
4.3.4 Natuurbeheerplan Gelderland 2012

Het natuurbeheerplan geeft aan wat de gewenste natuur binnen de EHS in provincie is. Voor het plangebied geldt het kaartbeeld in de hierna volgende afbeelding. De geel geblokte aanduiding geeft aan dat het gaat om een agrarisch natuurbeheergebied, waar de gewenste natuur bestaat uit ‘botanisch waardevol grasland’.

afbeelding "i_NL.IMRO.0279.BP2013NBreeschoten-vo01_0015.png"

Afbeelding - Beheergebied Ambitie 2012

4.4 Regionaal beleid

4.4.1 Reconstructieplan Gelderse Vallei / Utrecht-Oost (2005)

Het plangebied maakt onderdeel uit van de reconstructiezone ‘verwevingsgebied’. Dit houdt in dat het beleid is gericht op het bevorderen van een passende combinatie van landbouw, natuur, landschap, recreatie, werken en wonen. In het verwevingsgebied wordt terughoudend omgegaan met de ontwikkelingsmogelijkheden van intensieve veehouderijen.

Voor het Gelderse deel van het reconstructiegebied geldt dat het streekplanbeleid voor nieuwe landgoederen van toepassing is. De landgoederen vertegenwoordigen belangrijke landschappelijke, agrarische- en cultuurhistorisch waarden. Zij worden in hun duurzaamheid bedreigd, omdat de inkomsten uit landbouw en bosbouw afnemen. Behoud van landgoederen is nodig vanwege hun grote belang voor de ruimtelijke kwaliteit. De mooiste delen van de Vallei, het besloten cultuurlandschap, worden gevormd door de landgoederen. De landgoederen worden gekenmerkt door de verwevenheid van bos- en natuurterreinen en landbouwgronden. Hierdoor is een kleinschalig landschap ontstaan dat zowel ecologisch als landschappelijk/recreatief zeer hoogwaardig is. De Natuurschoonwet, waaronder vrijwel alle particuliere landgoederen zijn gerangschikt, bevordert de duurzame instandhouding van deze landgoederen.

Door een beheer als economische eenheid komen de baten van de landbouw, en de exploitatie van de gebouwen ten goede aan de instandhouding van natuur, landschap, monumentale gebouwen en cultureel erfgoed. De Natuurschoonwet (Nsw) biedt ook kansen voor stoppende agrariërs, die hun bezit bijeen willen houden en particulier natuurbeheer overwegen, om een landgoed te creëren. Ook nieuwe landgoedeigenaren leggen natuur en bos aan in ruil voor rood en kunnen profiteren van de Nsw. Het gebied profiteert door duurzame ontwikkeling van natuur en bos.

Nieuwe landgoederen
Bestaande landgoederen leveren een grote bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit, vanwege de waarden op het vlak van natuur, landschap, cultuurhistorie en recreatie. Het ligt dan ook voor de hand om verbetering van de ruimtelijke kwaliteit mede te realiseren in de vorm van nieuwe landgoederen. Daarbij is voorts sprake van een wijze van functieverandering, die kansen biedt aan stoppende agrariërs.

Nieuwe landgoederen vormen een invulling van het begrip ‘groen door rood’, waarbij - als compensatie voor de aanleg van een substantiële oppervlakte aan groen - de bouw van één of enkele (zeer) royale landhuizen wordt toegestaan. Bij de invulling van het groenelement wordt voor een belangrijk deel uitgegaan van boombeplanting in de vorm van bosachtige percelen, hoewel – afhankelijk van de gebiedskarakteristiek - zeker ook andere (gecombineerde) groeninvullingen denkbaar zijn. Dit neemt niet weg, dat doorgaans per saldo sprake is van ruimtelijke verdichting, die met name in gebieden met waardevolle openheid ongewenst is. Deze situaties doen zich niet alleen voor in de specifieke weidelandschappen (bijvoorbeeld de Eempolder), maar ook in halfopen cultuurlandschappen. Een zorgvuldige afweging of verdichting met een nieuw landgoed gewenst is, is dan ook per geval noodzakelijk. Desalniettemin lijken de meeste kansen toch te liggen in halfopen cultuurlandschappen en eventueel in besloten cultuurlandschappen.

Gezien de aanmerkelijke onttrekking van landbouwgrond is de ontwikkeling van een nieuw landgoed binnen landbouwontwikkelingsgebied niet toegestaan. Binnen extensiveringsgebied is aanleg wel toegestaan, waarbij voor de begrensde delen van de EHS een bijzondere regeling geldt (zie hierna).

Voor de ontwikkeling van nieuwe landgoederen geldt in verwevingsgebieden een “ja, mits”- benadering. De omzetting van landbouwgrond naar natuur als onderdeel van een nieuw landgoed kan worden toegestaan, mits een check door de gemeente heeft uitgewezen dat de beschikbare gronden niet ook doelmatig ingezet kunnen worden voor areaalvergroting en/of structuurversterking van de nabij gelegen grondgebonden veehouderijen. Eén en ander eventueel gekoppeld aan (kleinschalige) kavelruil.

In de begrensde delen van de EHS mag geen bebouwing komen en als hier gronden worden ontwikkeld als onderdeel van een landgoed, tellen deze niet mee om aan de vereiste omvang te voldoen. Dit laatste geldt, aangezien voor deze gronden reeds een subsidietitel bestaat. Ten aanzien van de gewenste omvang wordt als globale indicatie uitgegaan van tenminste 10 ha maar ligt de voorkeur bij realiseren van grotere landgoederen van vele tientallen hectaren of clustering van een groep van kleinere landgoedjes. Bij het bepalen van de definitieve omvang is zeker zo belangrijk dat een kwalitatieve inpassing plaatsvindt, waarbij de gebiedskwaliteiten worden gerespecteerd en zo mogelijk versterkt.

De aard en omvang van de te realiseren bebouwing dienen altijd via maatwerk te worden bepaald en zijn uiteraard gerelateerd aan de ontwikkelingskosten. Als de nieuwe bebouwing wordt gesitueerd op een voormalig agrarisch bouwperceel, waarbij tevens sprake is van de sloop van alle voormalige stallen met een minimum oppervlakte van 1.000 m², kan worden volstaan met een minimum omvang van 5 ha. Deze landgoedontwikkeling sluit dan de mogelijkheid van functieverandering uit. Vooralsnog wordt in dit geval, ter indicatie, voor de bebouwing uitgegaan van een huis van allure en formaat met een inhoud van maximaal 1.500 m³. De provincies zullen de voorwaarden zonodig nader uitwerken aan de hand van concrete initiatieven.

Voor Gelderland volstaat een minimum van 5 ha natuur in ruil voor een huis van allure als basis, maar de Gelderse gemeenten kunnen aanvullende eisen stellen. In de praktijk hanteren een aantal Gelderse gemeenten al de norm van 10 ha natuur.

Om het recreatief medegebruik veilig te stellen, dient het openbare karakter te zijn gewaarborgd. Ook is het van belang goede afspraken te maken over de kwaliteit van de aan te leggen natuur en de instandhoudingsplicht op lange termijn. Een NSW-status is aantrekkelijk vanwege de fiscale voordelen. De NSW-status zal als voorwaarde gelden om de aangelegde situatie zoveel mogelijk te bestendigen.

In Utrecht werkt deze tekst uit het Reconstructieplan door in het streekplan. De provincie Gelderland zal deze paragraaf, als een gedragen gebiedsstandpunt, zwaar in de afweging in het kader van het nieuwe streekplan meenemen.

4.4.2 Handreiking Vertaling Reconstructieplan Gelderse Vallei / Utrecht-Oost in bestemmingsplannen (2006)

In de handreiking is voor de Gelderse gemeenten het volgende beleid voor nieuwe landgoederen opgenomen:

  • agrarische bedrijven in de omgeving mogen in principe niet in hun bedrijfsuitoefening of -uitbreiding worden beperkt door het nieuwe landgoed;
  • in verwevingsgebied moeten omliggende grondgebonden agrarische bedrijven de mogelijkheid hebben gekregen om de gronden die in principe zijn bedoeld voor het nieuwe landgoed te verwerven;
  • als een nieuw landgoed positief uitpakt voor de landbouwkundige situatie, is dat een pré in de beoordeling van het plan.


Vanuit het reconstructieplan is de vestiging van nieuwe landgoederen in principe mogelijk in extensiverings- en verwevingsgebieden. Een nieuw landgoed moet bijdragen aan de versterking van natuur- en landschap in het gebied.

4.4.3 Landschapsontwikkelingsplan (2005)

Brons + Partners Landschapsarchitecten hebben in opdracht van de gemeenten Amerongen, Barneveld, Leersum, Leusden, Maarn, Renswoude, Scherpenzeel en Woudenberg in 2005 een Landschapsontwikkelingsplan (LOP) voor de Gelderse Vallei opgesteld. Het doel van dit document is de uitwisseling van kennis en expertise, behoud en ontwikkeling van de streekeigen identiteit en verscheidenheid van landschap en de afstemming in een aantal uitvoeringsprojecten.

De beleidsvisie die voor het gebied ‘de Vallei’ (waarbinnen het plangebied valt) is ontwikkeld, richt zich op het versterken van het landschappelijk raamwerk. Hiervoor moeten beplantingen langs wegen aangevuld, bosgebieden versterkt en het bekensysteem verder ontwikkeld worden. Naast ruimte voor (nieuwe) landgoederen en landelijk wonen, dient bijzondere aandacht besteed te worden aan behoud van het agrarische karakter. De versterking van de streekeigen landschapselementen maar ook kleinschalige natuurontwikkeling staan hierbij centraal. Het LOP zet in op de realisering van de robuuste verbinding door de landschapspatronen en de ecologische waarden te versterken in combinatie met extensieve landbouw en nieuwe (laagdynamische) functies zoals extensief landelijk wonen en extensieve (verblijfs-) recreatie.

4.4.4 Regionale beleidsinvulling functieverandering en nevenactiviteiten (2008)

Dit regionaal beleidsstuk maakt het mogelijk om van het functieveranderingsbeleid van de provincie Gelderland af te wijken. Functieverandering is hierbij geen doel op zich maar moet bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. Het maakt onder voorwaarden mogelijk niet aan het buitengebied gebonden functies als nieuwe economische dragers toe te staan. Enkele voorwaarden hierbij zijn dat een functieverandering wordt ingepast in het omringende landschap en moet bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke en economische vitaliteit. Wanneer bij een functieverandering naar woningbouw hergebruik van bestaande bebouwing niet mogelijk is kunnen mogelijkheden voor vervangende nieuwbouw van een woongebouw met soms meerdere wooneenheden worden verkend.

Het realiseren van extra wooneenheden na sloop van gebouwen, verloopt via een stappenplan, waarbij in de eerste plaats hergebruik van bestaande bebouwing aan de orde is. Als dit niet mogelijk is, worden de mogelijkheden voor vervangende nieuwbouw van een woongebouw met soms meerdere wooneenheden verkend. Dit kan ter plaatse van de vrijgekomen bebouwing, behalve in het landbouwontwikkelingsgebied, maar wel in het verwevingsgebied indien dit voor een goede ruimtelijke ordening wenselijk is. Hierna wordt de werkwijze beschreven.

Stap 1: hergebruik

  • a. Bestaande bedrijfswoning.
    Hergebruik van de voormalige bedrijfswoning als burgerwoning is zonder meer mogelijk.
  • b. Bestaande gebouwen.
    Indien hergebruik van de bestaande bebouwing al mogelijk is gelden de minimale
    sloopoppervlaktes en de te situeren wooneenheden als hierna bepaald bij de vervangende nieuwbouw.


Stap 2: vervangende nieuwbouw

  • c. Op locatie of elders.
    Als de bestaande bebouwing ongeschikt is voor ombouw naar wooneenheden, dan
    is nieuwbouw van één of twee (geschakelde) woongebouwen met één of meerdere
    wooneenheden mogelijk volgens de volgende staffeling:
Minimaal te slopen bebouwing   Maximale inhoud te bouwen woongebouw  
1.000 m² of meer   600 m³  
2.000 m² of meer   800 m³  
3.000 m² of meer   2 maal 600 m³  


Daarbij gelden de volgende voorwaarden:

  • De maximale inhoud per wooneenheid is 600 m³.
  • Bij de voormalige agrarische bedrijfswoning wordt een bijgebouw toegestaan van maximaal 150 m².
  • Bij het nieuw te bouwen woongebouw mag maximaal 70 m² bijgebouw per wooneenheid worden gebouwd.
  • Het woonperceel bedraagt maximaal 1. 500 m².
  • Bij de beoordeling worden de voorwaarden gehanteerd zoals hierna zijn benoemd (bovenop de voorwaarden uit het Streekplan Gelderland):
    • 1. de functieverandering wordt ingepast in het omringende landschap, bijvoorbeeld door de aanleg (en zo nodig bestemmen) van natuur- en landschapselementen. Daarbij moet aansluiting gezocht worden bij bestaande plannen voor natuur en landschap, zoals het Reconstructieplan en Landschapsontwikkelingsplannen. De initiatiefnemer zal daartoe een erfinrichtingsplan dienen te overleggen;
    • 2. de functieverandering moet bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke en economische vitaliteit door middel van sloop van bebouwing al dan niet in combinatie met verbetering van publieke functies zoals natuurontwikkeling, bijdragen aan recreatieve routes of waterberging en dergelijke op plaatsen waar dit wenselijk is;
    • 3. ingeval van sloop van bestaande legale bebouwing geldt als peildatum voor het aanwezig zijn van bestaande voormalige bedrijfsgebouwen: 2 jaar voor de datum dat de aanvraag voor functieveranderingen wordt ingediend. Voor deze methode met verschuivende datum is aan de ene kant gekozen om daarmee te voorkomen dat nieuwe bedrijfsbebouwing gebouwd worden, met als doel deze in te zetten voor het bereiken van sloopnormen in het kader van functieverandering. Aan de andere kant maakt het mogelijk dat ook relatief jonge gebouwen ingezet kunnen worden voor functieverandering, wat in de huidige economische tijd met snelle veranderingen gevraagd zal gaan worden;
    • 4. opslag van goederen buiten gebouwen wordt niet toegestaan;
    • 5. detailhandel wordt niet toegestaan, tenzij het betreft detailhandel in ter plaatse of in de regio geproduceerde producten;
    • 6. de functieverandering mag niet leiden tot milieuhinder voor de omgeving;
    • 7. in geval van vrijgekomen gebouwen van een stoppend agrarisch bedrijf dient de milieuvergunning te zijn ingetrokken;
    • 8. indien sprake is van vervangende nieuwbouw en verbouw, zal de gemeentelijke Welstandsnota als toetsingskader gelden;
    • 9. nevenactiviteit mag geen beperking opleveren voor omliggende agrarische bedrijven.
4.4.5 Beeldkwaliteitplan functieverandering (2009)

Het Beeldkwaliteitplan is van toepassing bij functieverandering waarbij gebouwen worden gesloopt en er nieuwbouw plaatsvindt. In deze situaties moeten de kansen om de kenmerkende kwaliteiten van het landschap van de Gelderse Vallei te versterken worden benut. Uitgangspunt is dat per geval zorgvuldig wordt gekeken naar het erf en het omliggende landschap. Bij veranderingen op een erf is het zaak dat zorgvuldig wordt gekeken naar de waarden van het landschap, cultuurhistorie, natuur en architectuur.

4.5 Gemeentelijk beleid

4.5.1 Bestemmingsplan Buitengebied 2012

De gemeente Scherpenzeel heeft het bestemmingsplan "Buitengebied 2012" in voorbereiding. Bij het opstellen van onderhavig bestemmingsplan voor landgoed Scherpenzeel - Breeschoten is aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan Buitengebied 2012, zoals dat op moment van schrijven als voorontwerp beschikbaar was. Zo is er onder andere en voor zover mogelijk aangesloten bij de maatvoering van woningen en gebouwen, de uitoefening van beroep of bedrijf aan huis en regelingen ten aanzien van archeologische verwachtingswaarden.

4.6 Conclusie beleidskader

Uitgangssituatie bij plan Breeschoten is, dat het publieke belang al gediend wordt. Het particuliere landgoed is immers een 'bedrijf' dat diverse maatschappelijke waarden realiseert. Daarom passen de (kwantitatief ingerichte) regelingen niet.

De financiële opbrengsten na realisatie van plan Breeschoten moeten primair de weggevallen pachtinkomsten uit landbouw vervangen. Daar bovenop wordt een kwaliteitsverbetering in het gebied beoogd: de natuurwaarden op Breeschoten versterken, de ruimtelijke kwaliteit verbeteren, en economische vitaliteit borgen. Met het rendement van de gevraagde ontwikkeling kan Breeschoten, met hoge natuurwaarden en opengesteld voor het publiek, volhoudbaar in stand worden gehouden. Vanwege deze bijzondere uitgangssituatie is maatwerk nodig.

In de diverse beleidsstukken op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau, worden verschillende thema's gegeven, waarmee binnen het bestemmingsplan rekening gehouden dient te worden. Van belang is dat er in de beleidsstukken van de diverse overheden een continue lijn loopt van beleid op hoofdlijnen naar meer concrete of gebiedsspecifieke voorstellen. Zo worden wetten, beleid, programma’s op rijksniveau (onder meer de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, de Reconstructiewet of het Nationaal Waterplan) doorvertaald naar het provinciale schaalniveau in visies en verordeningen van de provincie Gelderland (onder meer de structuurvisie).

Een essentiële vertaalslag tussen het provinciale en gemeentelijke schaalniveau heeft plaatsgevonden in onder andere het reconstructieplan Gelderse Vallei / Utrecht Oost en het LOP. Samen met enkele gemeentelijke beleidsuitgangspunten zijn daarmee de fundamenten gelegd voor dit bestemmingsplan.

Uit de beleidsparagraaf kan dan ook de volgende conclusie worden getrokken:

  • er is een totaalvisie, een inrichtings- en beeldkwaliteitsplan en een exploitatieopzet;
  • door de herinrichting van het erf Breeschoten 4 wordt de aantrekkelijkheid van het landschap vergroot en wordt ruimtelijke kwaliteitsverbetering gerealiseerd o.a. door herinrichten voormalig agrarisch erf (inrichtingsplan en beeldkwaliteitstekst);
  • ontwikkeling van 5,7 ha nieuwe natuur en vervolgens in stand houden van 44 ha ecologisch en recreatief waardevol gebied, is een maatschappelijke dienst die beleidsruimte op maat rechtvaardigt (totaalvisie)
  • landbouw wordt niet beperkt; grond voor natuur wordt echter niet aan boeren aangeboden want is gelegen in de EHS, en niet geschikt voor gangbare landbouw;
  • hoofdfunctie van de gebouwen is wonen;
  • recreatief medegebruik: het hele landgoed is van oudsher opengesteld, en telt verscheidene recreatieve routes.
  • omvang en maat van de bebouwing in het plan is gerelateerd aan de sloop en de ontwikkelingskosten, zoals beschreven in het exploitatieplan.

Het voorliggende plan versterkt tevens de waarden die in het Reconstructieplan worden gegeven, namelijk:

  • kleinschalig verweven landschap;
  • ecologisch en recreatief hoogwaardig opengesteld gebied;
  • beheerd als economische eenheid: de rendabele functies betalen de onrendabele functies.

De verbeelding en de regels van dit plan vormen de concrete vertaling van het bovenbeschreven beleid.

Hoofdstuk 5 Milieuaspecten en gebiedswaarden

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt kort stilgestaan bij de inpasbaarheid van de beoogde ontwikkeling binnen de bestaande wet- en regelgeving. In een later stadium moet voor een aantal onderdelen (o.a. water, geur, geluid) in overleg met de gemeente bepaald worden of nader onderzoek gewenst is.

5.2 Bodemkwaliteit

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functie. Wanneer een toekomstige functie mogelijk wordt belemmerd door de bodemkwaliteit (denk bijvoorbeeld aan een groentetuin op een voormalige vuilstortplaats), zal een verkennend bodemonderzoek moeten aantonen of dit daadwerkelijk het geval is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het daarom van belang om te kijken of de toekomstige functie van het gebied niet in strijd is met de kwaliteit van de bodem.

Omdat bij de voorgenomen ontwikkeling sprake is van een wijziging van het gebruik van de gronden, moet een bodemonderzoek worden uitgevoerd. Tevens zijn de te slopen opstallen van voor 1993. Voor te slopen opstallen die voor 1993 zijn gebouwd, dient een asbestonderzoek te worden uitgevoerd.

Deze onderzoeken kunnen worden gekoppeld aan de meldingsplicht voor het slopen van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing en de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen van de nieuwe woningen.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

5.3 Waterparagraaf

De woningen worden voor het afvalwater aangesloten op de riolering. De afvoer van het overtollige regenwater vindt zoveel mogelijk plaats via infiltratie in de bodem. De infiltratiemogelijkheden nemen toe doordat de bestaande verhardingen worden verwijderd. Bij de bouw van de woningen wordt geen gebruik gemaakt van uitloogbare bouwmaterialen (zink, koper, etc.), zodat vervuiling van de bodem-, grond- en oppervlaktewater wordt voorkomen.

Op 31 mei 2013 is de digitale watertoets doorlopen op www.dewatertoets.nl. Hiermee is automatisch ook de waterbeheerder, waterschap Vallei en Veluwe, op de hoogte gebracht van het plan. Uit het advies is gebleken dat er geen waterbelangen worden geschaad met onderhavige ontwikkeling. Het volledige advies is opgenomen in de bijlagen 4 en 5.

Het project heeft geen wezenlijke invloed op de bodem- en waterkwaliteit of op de waterkwantiteit.

5.4 Landschap

Het project zal een bijdrage leveren aan de beleving van het landschap. Het voormalig agrarische erf, dat geen cultuurhistorische en/of landschappelijke waarde kent, zal worden vervangen door een ensemble van kleinere woongebouwen met de uitstraling van een boerenerf. Door de natuurontwikkeling neemt de beleving van het agrarisch gebied (van monotoon grasland naar bloemrijke weide) toe.

Het aspect landschap vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

5.5 Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer. Hierin is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Met de inwerkingtreding van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) op 1 augustus 2009, zijn deze grenzen verruimd. Doordat het NSL in werking is getreden, draagt op grond van het Besluit niet in betekenende mate een project niet bij zolang de toename van de concentratie fijnstof of stikstofdioxide maximaal 3% bedraagt van de grenswaarde. De 3%-grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor zowel PM10 als NO2.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Voor woningbouwlocaties geldt dat voor maximaal 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden.

Aangezien de ontwikkeling ervoor zorgt dat een voormalig agrarisch bedrijf verdwijnt, neemt de luchtkwaliteit in de omgeving toe. Tevens blijft de ontwikkeling met de bouw van slechts enkele woningen ruimschoots onder de NIBM-waarde. Het project draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Nadere toetsing van het project is daarom niet noodzakelijk.

Ten aanzien van onderhavige ontwikkeling is tevens gekeken naar het effect van het toevoegen van woningen op de bedrijfsvoering van de omliggende bedrijven (veehouderijen). Dergelijke bedrijven mogen door de ontwikkeling niet worden beperkt in toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden (hoofdstuk 5, Wet milieubeheer). Om inzicht te krijgen in dit aspect heeft de gemeente zelf een afweging gemaakt voor fijnstof. In de directe omgeving van de planlocatie zijn geen bedrijven gelegen die een fijnstof knelpunt betreffen of die qua fijnstofemissie als grensgeval zijn aan te merken. De bedrijven die een fijnstofknelpunt zijn in de gemeente, zijn gevestigd aan de Barneveldsestraat 12 en Gooswilligen 17. De planlocatie is op een zodanige afstand gelegen van deze bedrijven, dat er geen sprake is van belemmering van eventuele groei van de bedrijven. Dichter bij gelegen bedrijven hebben een aanzienlijk kleinere fijnstof emissie en er zijn bovendien andere burgerwoningen in de buurt, die dichter bij staan dan de nieuw te realiseren woningen op de planlocatie. Deze bestaande woningen zijn de beperkende woningen voor eventuele uitbreiding van de veehouderijen. Om deze reden vormt fijnstof vanwege bedrijven in de gemeente Scherpenzeel geen belemmering voor de bestemmingsplanwijziging.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

5.6 Geluid

In 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder (Wgh) in werking getreden. Er wordt daarin onderscheid gemaakt tussen geluidsgevoelige en overige gebouwen. In de wet worden de volgende geluidgevoelige objecten genoemd:

  • a. woningen;
  • b. onderwijsgebouwen;
  • c. ziekenhuizen en verpleeghuizen;
  • d. bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) aan te wijzen andere gezondheidszorggebouwen dan bedoeld onder 2; een gymnastieklokaal maakt voor de toepassing van de wet geen deel uit van een onderwijsgebouw.

Op basis van de Wgh zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai.

Wegverkeerslawaai
Artikel 76 van de Wet geluidhinder verplicht ertoe om bij een bestemmingsplan rekening te houden met de geluidzone van wegen, wanneer sprake is van realisatie van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen een geluidzone.

Op grond van artikel 74 Wgh heeft iedere weg van rechtswege een geluidzone, met uitzondering van:

  • wegen die liggen binnen een tot woonerf bestemd gebied;
  • wegen waarop een wettelijke snelheid geldt van ten hoogste 30 km/uur.

De voorgenomen ontwikkeling betreft de bouw van nieuwe woningen. Woningen zijn in de Wet geluidhinder aangemerkt als geluidsgevoelig gebouw. Echter, het landgoed is op geruime afstand van grotere wegen gelegen (meer dan 600 m). De enige weg in de nabijheid van het plangebied is een landweggetje dat bedoeld is voor bestemmingsverkeer van het landgoed. Onderzoek in het kader van de Wet geluidhinder is derhalve niet noodzakelijk.

Railverkeerslawaai
Aangezien het plangebied niet is gelegen binnen de geluidzone van een spoorweg, is dit aspect niet van toepassing.

Industrielawaai
Aangezien het plangebied niet is gelegen binnen de geluidzone van een geluidsgezoneerd bedrijventerrein, is dit aspect niet van toepassing.

Omliggende bedrijven
Het dichtstbij gelegen agrarische bedrijf is het bedrijf gelegen aan de Klein Gooswilligenweg 3. De afstand is circa 250 meter. Op deze afstand is niet te verwachten dat er geluidsoverlast is (naar beide richtingen). Door de bestemmingswijziging van Breeschoten 4 van agrarisch naar woonbestemming zal het bedrijf aan de Klein Gooswilligenweg 3 geen nadelige gevolgen ondervinden ten aanzien van geluid.

De gemeente Scherpenzeel beschikt niet over lokaal geluidbeleid. Dit maakt dat er geen extra beperkingen ontstaan voor Klein Gooswilligenweg 3 door een eventuele wijziging.

Ten aanzien van geluid zijn er vanwege de ligging van bedrijven in de omgeving geen beperkingen voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging.

Conclusie
Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

5.7 Bedrijven en milieuzonering

Ten aanzien van de milieuzonering rond in het plan voorkomende bedrijfsactiviteiten is aangesloten bij de publicatie Bedrijven en Milieuzonering 2009 van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Hierbij gaat het om de in deze publicatie opgenomen categorisering van bedrijfstypen en de daarbij behorende richtafstanden ten opzichte van woonbebouwing (uitgaande van een rustige woonwijk of een rustig buitengebied).

Er zijn geen bedrijven in het plangebied of in de omgeving van het plangebied, die ruimtelijk een knelpunt vormen. Bij eventuele toekomstige ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met de richtafstanden uit de publicatie Bedrijven en Milieuzonering 2009.

Het aspect bedrijvigheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.8 Landbouw

In het projectgebied wordt 5,7 ha aan agrarische gronden omgezet naar natuur. Een dergelijke ontwikkeling vormt qua wet- en regelgeving geen bedreiging voor de bedrijfsvoering van omliggende agrarische bedrijven. Omdat het plangebied is gelegen binnen de EHS, ligt het voor de hand deze hectaren aan de landbouw te onttrekken. Ook de invloed van de kwel zorgt ervoor dat de grond gezien de abiotische omstandigheden voornamelijk geschikt is voor natuur.

Het project verbetert de bescherming van de kwetsbare natuurwaarden op Breeschoten door het inleveren van de milieuvergunning van de boerderij en door uitbreiding van de oppervlakte bos en natuur. In dit specifieke gebied dienen de natuurwaarden voorrang te krijgen op de agrarische ontwikkeling. Breeschoten is het enige natuurgebied in de gemeente Scherpenzeel dat is aangewezen als EHS en dat daarom te beschermen natuurwaarden kent.

Door de 5,7 hectare niet langer gangbaar agrarisch te gebruiken, wordt de buffer versterkt tegen de milieubelasting van de (intensieve) veehouderijbedrijven in de naaste omgeving. Aangezien alleen natuur van voor 1988 is aangemerkt als zuurgevoelig, vormt het toevoegen van nieuwe natuur geen belemmering voor de (intensieve) veehouderijbedrijven in de naaste omgeving.

5.9 Geur

Het beleid voor industriële geurhinder (geur van bedrijven die niet tot de agrarische sector behoren) is samengevat in een brief van het ministerie van VROM van 30 juni 1995. In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen geurrelevante provinciale inrichtingen.

Op bedrijven die tot de agrarische sector behoren (veehouderijen) is ten aanzien van het geurbeleid de Wet geurhinder en veehouderij (5 oktober 2006) en de bijbehorende Regeling geurhinder en veehouderij van toepassing. Deze regelgeving geeft normen voor de geurbelasting die een veehouderij mag veroorzaken op een geurgevoelig object. De geurbelasting wordt berekend en getoetst aan de hand van een verspreidingsmodel (V-Stacks model). Dit geldt alleen voor dieren waarvoor geuremissiefactoren zijn opgenomen in de Regeling geurhinder en veehouderij. Voor dieren zonder geuremissiefactor gelden minimaal aan te houden afstanden. De wet geeft de mogelijkheid om op lokaal niveau gemotiveerd af te wijken van de wettelijk norm met een verordening.

Het dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf aan Gooswilligen is op een afstand van meer dan 200 m van Nieuw Breeschoten gelegen. Dit is voldoende afstand om buiten de geurhindercirkel van het bedrijf te blijven. Dit wordt ook wel de 'voorgrondbelasting' genoemd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0279.BP2013NBreeschoten-vo01_0016.png"

Afbeelding - Afstand plangebied tot dichtstbijzijnde agrarische bedrijf

Naast de voorgrondbelasting (geurcirkels) dient ook de achtergrondbelasting worden bekeken. Het betreft de totale geurbelasting ter plaatse van een geurgevoelig object. Om inzicht te krijgen in het aspect heeft de gemeente zelf getoetst of omliggende bedrijven in de knel komen in verband met hun individuele belasting die wordt veroorzaakt door dieren met geuremissiefactor.

Individuele geur vanwege veehouderijen
Omliggende bedrijven zijn:

  • Klein Gooswilligenweg 3: vergunning 2012 geeft een geurbelasting op Breeschoten 4 van 4,3 OUe/m³.
  • Breeschoten 1: vergunning 2010 geeft geen geurbelasting op Breeschoten 4 weer, maar de geurbelasting op de wel berekende geurgevoelige objecten is zo laag (hoogste is 1,52 OUe/m³), dat de gemeente ervan uit gaat dat het bedrijf niet in de ontwikkelmogelijkheden wordt beperkt door de realisatie van nieuwe woningen.
  • Veehouderijen in Renswoude: In de directe omgeving van het plangebied liggen drie veehouderijen in de gemeente Renswoude.
    [PM, Nader onderzoek naar de geurbelasting van deze bedrijven.]


Achtergrondbelasting / cumulatieve geur
Onderzoek heeft uitgewezen dat cumulatieve geurhinder als minder hinderlijk wordt ervaren dan geurhinder die wordt veroorzaakt door één bedrijf. Daarom is de gemeente van mening dat een cumulatieve geurhinder van minder dan 14 OUe/m³ acceptabel is in het buitengebied. Uit onderzoek van de gemeente in 2009 is geleken dat de cumulatieve geurhinder ter plaatse tussen de 8 en 13 OUe/m³ bedraagt. Aangezien dit lager is dan de 14 OUe/m³ die acceptabel wordt geacht, levert de cumulatieve geur geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

5.10 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen). Grenzend aan het plangebied liggen geen risicovolle transportroutes waarover gevaarlijke stoffen worden getransporteerd.

Binnen het plangebied zijn geen leidingen gelegen, die vanwege hun diameter, door te geleiden stof en/of druk op de plankaart vermeld moeten worden.

In het voorliggende plan zijn risicovolle bedrijven en opslagvoorzieningen binnen het plangebied uitgesloten. Buiten het plangebied zijn bedrijven aanwezig met een risicocontour. Op ruim 200 meter ten noorden van het plangebied (Klein Gooswillgenweg 3) ligt een agrarisch bedrijf met een risicocontour. Op het bedrijf ligt een agrarisch bedrijf waar propaan en brandbaar gas wordt opgeslagen. De grens van de risicocontour ligt op meer dan 200 meter van het plangebied en heeft geen invloed op het plangebied.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

5.11 Kabels en leidingen

In het plangebied komen geen ruimtelijk relevante kabels of leidingen voor, die van invloed zijn op het plangebied.

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

5.12 Flora en fauna

5.12.1 Algemeen

In Nederland wordt de natuur beschermd op basis van gebiedsbescherming en soortenbescherming. Hierna wordt ingegaan op beide beschermingsregimes.

5.12.2 Gebiedsbescherming

De volgende natuurgebieden kunnen van invloed zijn op het project:

  • Natura 2000;
  • Beschermde natuurmonumenten;
  • Ecologische hoofdstructuur.


Natura 2000
Binnen de Europese Unie wordt beoogd een samenhangend netwerk van leefgebieden en soorten te realiseren, Natura 2000 genaamd. De Vogel- en Habitatrichtlijngebieden maken hiervan deel uit. Voor beschermde Natura 2000-gebieden geldt dat er door projecten en handelingen (in of in de nabijheid van het Natura 2000-gebied) geen verslechtering van de kwaliteit van de habitats of een verstorend effect op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen mag optreden (Natuurbeschermingswet).

Beschermde natuurmonumenten
Beschermde natuurgebieden hebben als doel om gebieden met een natuurwetenschappelijk of landschappelijke betekenis te vrijwaren tegen ingrepen. De aanwijzing vindt op Rijksniveau plaats. Voor beschermde natuurmonumenten geldt dat het verboden is om handelingen te verrichten die schadelijk zijn voor de wezenlijke kenmerken van het natuurmonument, tenzij er een vergunning kan worden verleend (Natuurbeschermingswet).

Ecologische Hoofdstructuur
Door nieuwe natuur te ontwikkelen, kunnen natuurgebieden met elkaar worden verbonden. Zo kunnen planten zich over verschillende natuurgebieden verspreiden en dieren van het ene naar het andere gebied gaan. Het totaal van al deze gebieden en de verbindingen ertussen vormt de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) van Nederland. Op basis van de provinciale omgevingsverordening zijn ingrepen in de EHS alleen mogelijk in situaties wanneer de ingreep 'van groot openbaar belang' is en er geen alternatieven mogelijk zijn.

5.12.3 Soortbescherming

De Flora- en Faunawet beschermt een groot aantal in het wild levende planten- en diersoorten, ook buiten beschermde natuurgebieden. De wet verbiedt een aantal handelingen die kunnen leiden tot schade aan (populaties of individuen van) beschermde soorten (algemene verbodsbepalingen).

Wanneer het bestemmingsplan handelingen mogelijk maakt die beschermde planten en dieren kunnen bedreigen, is het verplicht om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dit het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, indien dit niet mogelijk is dienen de gevolgen voor beschermde soorten zoveel mogelijk beperkt te worden.

5.12.4 Quickscan flora en fauna

Eind juli 2012 is een quickscan flora en fauna uitgevoerd om te kijken wat de effecten zijn van de ontwikkeling op de aanwezige flora en fauna in het plangebied. De conclusie van het onderzoek is hierna weergegeven. Het volledige onderzoek is opgenomen in bijlage 3.

Resultaten toetsing
Ten aanzien van de toetsing aan de wet kan het volgende worden geconcludeerd:

  • Wettelijk relevante informatie is of er aanwijzingen zijn voor, of aanwezigheid is vastgesteld van, vaste rust- en verblijfplaatsen van gewone dwergvleermuis, laatvlieger, boommarter, das, eekhoorn en vogels met een jaarrond beschermde nestplaats (steenuil en huismus) en dat de gegevens hierover valide en actueel zijn.
  • Gesteld kan worden dat er voor de eventuele aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen bij voorkeur nader onderzoek in de zomerperiode (mei tot augustus) zou moeten plaatsvinden. Nader onderzoek is noodzakelijk alvorens er sloop van opstallen kan plaatsvinden. Indien verblijfplaatsen van vleermuizen worden aangetoond, is een ontheffing in het kader van de Ffwet noodzakelijk. Er dient te worden aangetoond dat er adequate mitigerende en compenserende maatregelen getroffen kunnen worden om negatieve effecten te neutraliseren. Alleen in dat geval kan een ontheffing worden verkregen.
  • Ook van de vogels bestaat nog geen compleet beeld, wel wat de functie van het plangebied betreft. De aanwezige opstallen vormen namelijk een geschikt vestigingsmilieu voor de steenuil, maar de actuele aanwezigheid is niet vastgesteld, omdat daarvoor territoriumonderzoek nodig is in het voorjaar.
    Duidelijk is in elk geval dat het erf ook vaste rust- en verblijfplaatsen bezit voor algemene soorten die aan gebouwen gebonden zijn, zoals houtduif, maar van deze soorten is de nestplaats alleen tijdens het broedseizoen beschermd, zodat sloop niet in die periode kan plaatsvinden. In het geval de steenuil aanwezig is, moet ook voor deze soort een ontheffing worden aangevraagd, vergezeld van een onderbouwing, waarin aangetoond wordt dat er adequate compenserende maatregelen worden getroffen.
  • De betekenis van het gebied (erf) voor amfibieën en reptielen is nihil; er is geen nader onderzoek nodig in het kader van de Flora- en faunawet. Het overige deel van het plangebied vormt wel een geschikt biotoop, maar hier zijn geen effecten te verwachten.


Conclusies betreffende aanwezigheid van flora en fauna en effecten daarop

  • Het onderzoek naar verblijfplaatsen van beschermde soorten, met name van vleermuizen en broedvogels met jaarrond beschermde nestplaats (met name steenuil) heeft aanwijzingen opgeleverd dat er actuele verblijfplaatsen aanwezig zijn.
  • Gezien de ruimtelijke ontwikkelingen zijn er negatieve effecten te verwachten voor vleermuizen en steenuil door de sloop van opstallen. Hiervoor is echter eerst nader onderzoek nodig.


Conclusies inzake ontheffingsplicht

  • Indien uit nader onderzoek blijkt dat er actuele verblijfplaatsen in de opstallen zijn van vleermuizen (met name gewone dwergvleermuis en laatvlieger) en steenuil, zal een ontheffing moeten worden aangevraagd voor deze soorten. Een ontheffing kan alleen worden verkregen indien er zodanige mitigerende en compenserende maatregelen getroffen worden, dat negatieve effecten te verwaarlozen zijn.

5.12.5 Nader ecologisch onderzoek

[PM Nader onderzoek
Aangezien het nader ecologisch onderzoek momenteel nog wordt uitgevoerd, worden de conclusies daarvan verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan. ]

5.13 Archeologie en cultuurhistorie

5.13.1 Archeologie

De regio-archeoloog van de regio De Vallei (vanaf oktober 2012: Food Valley) heeft onderstaand advies opgesteld en geconcludeerd dat er geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Het plangebied Breeschoten ligt volgens de archeologische beleidskaart grotendeels in een zone met een middelhoge verwachting, terwijl langs de westgrens een smalle zone een hoge verwachting kent. Voor deze zones gelden ondergrenzen van respectievelijk 1.000 m² en 250 m². Hoewel het plan aanzienlijk groter is (bijna 14 ha), is archeologisch onderzoek vanwege de omvang en aard van de voorgenomen werkzaamheden niet noodzakelijk.

Het gebied is pas na 1900 in ontginning genomen, voorheen bestond het geheel uit heide. De boerderij is kort voor 1930 gebouwd. Het plan ligt volgens de geomorfologische kaart op een dekzandrug waarop zich een velpodzol heeft ontwikkeld. Het Actueel Hoogtebestand Nederland (AHN-2) geeft een ander beeld. Hier lijkt vooral sprake van een dekzandvlakte met enkele welvingen. De laatste zijn mogelijk deels ontstaan door ophoging. Binnen het plangebied lijkt de boerderij op een dergelijke verhoging te staan. In een straal van 1.000 meter liggen verschillende historische boerderijen. Bovendien zijn op 400 meter naar het noordwesten vuurstenen werktuigen en houtskool gevonden. Voor het plangebied betekent dit dat de archeologische verwachting als laag tot middelhoog kan worden aangemerkt. Middelhoog voor Steentijd en laag voor de overige perioden.

De redenen om geen archeologisch onderzoek te vragen zijn:

  • Het grootste deel van het gebied wordt omgezet in bloemrijk grasland waarvoor naar verwachting geen diepere grondbewerking (dieper dan 40 cm) wordt toegepast. Archeologisch onderzoek is om deze reden niet vereist. Alleen wanneer er sprake is van diepere bodembewerking is in eerste instantie een verkennend booronderzoek noodzakelijk, waarbij de resultaten bepalend zijn voor de beslising of er wel dan niet verder onderzoek noodzakelijk is.
  • De bestaande bebouwing (circa 1.500 m²) wordt gesloopt, waarna er nieuwbouw plaats vindt. Daarbij wordt een deel van de nieuwbouw gerealiseerd op de plaats van de oude opstallen. Als gevolg van de bouw van de bestaande bebouwing en het gebruik als erf zijn eventuele archeologische resten naar verwachting sterk aangetast of geheel vernietigd.

Conclusie: Archeologisch onderzoek is om bovenstaande redenen niet noodzakelijk. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

5.13.2 Cultuurhistorie

De modernisering van de monumentenzorg (MOMO) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan.

In het plangebied komen geen monumenten voor. Wel is er sprake van een cultuurhistorisch waardevol pand, namelijk de recreatiewoning (Breeschoten 2). Deze recreatiewoning dient dan ook beschermd te worden. In paragraaf 6.2.3 is aangegeven op welke wijze dit is gebeurd. Bescherming van overige aanwezige dan wel te slopen bebouwing is niet nodig.

Aanwezige landschappelijke waarden als houtwallen, bosjes en lanen hebben voor een deel een duidelijke samenhang met de ontstaans-, bewonings-, en ontginningsgeschiedenis van het landgoed en de streek. Deze landschappelijke waarden, die hierdoor tevens cultuurhistorisch waardevol zijn, dienen in het bestemmingsplan beschermd te worden en waar mogelijk versterkt.

Onderhavige ontwikkeling doet geen afbreuk aan bestaande cultuurhistorische waarden. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

5.14 Recreatie

De behoefte aan natuur voor recreatieve doelen en voor het ervaren van rust en stilte neemt nog steeds toe, veelal doordat we een steeds kortere werkweek krijgen. In het beter beleefbaar maken van de rust en stilte liggen kansen voor het verbreden van het draagvlak voor natuur en natuurbeleid in de samenleving. Het landgoed is (mede vanwege de Natuurschoonwet) opengesteld voor wandelaars en fietsers en er zijn gemarkeerde routes. Door plan Breeschoten verandert hieraan niets.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

6.1 Algemene juridische opzet

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de regels van het bestemmingsplan. De regels vormen samen met de verbeelding het juridisch deel van het bestemmingsplan. Zowel verbeelding als regels voldoen aan de verplichte landelijke standaarden voor de uitwisseling en vergelijkbaarheid van digitale bestemmingsplannen (IMRO 2008 en SVBP 2008). De regels sluiten waar mogelijk aan op het bestemmingsplan "Buitengebied 2012", wat de gemeente Scherpenzeel in voorbereiding heeft.

6.2 Bestemmingen

6.2.1 Bestemming "Agrarisch met waarden - Landschap"

De gronden die zijn bestemd als "Agrarisch met waarden - Landschap" zijn vooral bedoeld voor agrarisch gebruik en het behoud, herstel en de versterking van de aanwezige landschappelijke waarden. Het oprichten van bouwwerken, geen gebouw zijnde, is toegestaan, behoudens voorzieningen ten behoeve van de opslag van mest, zoals sleufsilo's.

Tevens is een omgevingsvergunningplicht van toepassing ter bescherming van de landschappelijke waarden. Hiermee wordt geregeld dat voor het uitvoeren van bepaalde werken of werkzaamheden een omgevingsvergunning door burgemeester en wethouders verleend moet zijn. Dit is onder andere van toepassing op het aanleggen van parkeerplaatsen, het egaliseren, afgraven of ophogen van gronden en het aanleggen van voet-, fiets- of ruiterpaden. Uitgezonderd van deze vergunningplicht zijn onder andere de werken en werkzaamheden die de rangschikking onder de Natuurschoonwet 1928 niet aantasten.

6.2.2 Bestemming "Bos - Bos en natuur"

De gronden die zijn bestemd als "Bos - Bos en natuur" zijn bedoeld voor bosbeplanting ten behoeve van houtproductie, het behoud, beheer of herstel van landschappelijke en natuurwaarden en van heidevelden. De gronden zijn tevens bedoeld voor recreatief medegebruik in de zin van voet-, fiets- en ruiterpaden en ondergeschikte dagrecreatieve voorzieningen.

Tevens is een omgevingsvergunningplicht van toepassing. Hiermee wordt geregeld dat voor het uitvoeren van bepaalde werken of werkzaamheden een omgevingsvergunning door burgemeester en wethouders verleend moet zijn. Dit is onder andere van toepassing op het aanleggen van parkeerplaatsen, het egaliseren, afgraven of ophogen van gronden en het verwijderen, aanleggen of verharden van bosbouwkundige ontsluitingswegen, voet-, fiets- of ruiterpaden. Uitgezonderd van deze vergunningplicht zijn onder andere de werken en werkzaamheden die de rangschikking onder de Natuurschoonwet 1928 niet aantasten.

6.2.3 Bestemming "Recreatie - Wonen"

De gronden die zijn bestemd als "Recreatie - Wonen" zijn bedoeld voor het recreatieve verblijf in recreatiewoningen. Het gebruik van recreatiewoningen voor permanente bewoning valt onder een strijdig gebruik. Vanwege de cultuurhistorische waarde van de recreatiewoning, is deze aangewezen als 'karakteristiek'. Het behoud hiervan is in de regels opgenomen.

6.2.4 Bestemming "Wonen"

De woningen in het plangebied zijn, met de daarbij behorende gronden, aangewezen als "Wonen". Binnen de aanwezige bouwvlakken is ten hoogste 1 woning toegestaan. Enkel ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is het aangegeven aantal woningen toegestaan.

Tevens zijn deze gronden bestemd voor de daarbij behorende gebouwen en bouwwerken, tuinen en erven, waarbij geldt dat bijgebouwen uitsluitend zijn toegestaan binnen bouwvlakken. Ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is het toegestaan om in totaal 140 m² aan bijgebouwen op te richten voor twee woningen samen, met een maximum van 70 m² per woning. Bij voorkeur wordt er één bijgebouw opgericht van 140 m².

Voor de inhoud, goot- en bouwhoogte en de dakhelling van de woningen geldt een maximum maatvoering. Voor de dakhelling geldt tevens een minimum maatvoering. Beoefening van beroep aan huis is toegestaan. Burgemeester en wethouders kunnen verder onder voorwaarden een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf of ten behoeve van mantelzorg in een bijgebouw dan wel tijdelijke unit.

6.2.5 Dubbelbestemming "Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2 (hoog)

De voor "Waarde - Archeologische verwachtingswaarde - 2 (hoog)" aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de ter plaatse aanwezige hoge archeologische verwachtingswaarden. Er is een omgevingsvergunningplicht van toepassing voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden, waaronder voor het uitvoeren van grondwerkzaamheden vanaf 0,3 m onder het maaiveld en met een oppervlakte van 250 m² of meer. Het uitvoeren van normale onderhoudswerkzaamheden is gewoon toegestaan, zonder dat daarvoor een omgevingsvergunning nodig is.

6.2.6 Dubbelbestemming "Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 3 (middel)

De voor "Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 3 (middel)" aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de ter plaatse aanwezige middelhoge archeologische verwachtingswaarden. Er is een omgevingsvergunningplicht van toepassing voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden, waaronder voor het uitvoeren van grondwerkzaamheden vanaf 0,3 m onder het maaiveld en met een oppervlakte van 1.000 m² of meer. Het uitvoeren van normale onderhoudswerkzaamheden is gewoon toegestaan, zonder dat daarvoor een omgevingsvergunning nodig is.

6.2.7 Dubbelbestemming "Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 4 (laag)

De voor "Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 4 (laag)" aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de ter plaatse aanwezige lage archeologische verwachtingswaarden. Er is een omgevingsvergunningplicht van toepassing voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden, waaronder voor het uitvoeren van grondwerkzaamheden vanaf 0,3 m onder het maaiveld en met een oppervlakte van 10.000 m² of meer. Het uitvoeren van normale onderhoudswerkzaamheden is gewoon toegestaan, zonder dat daarvoor een omgevingsvergunning nodig is.

6.2.8 Dubbelbestemming "Waarde - Landgoed"

De gronden die behoren tot het landgoed hebben de dubbelbestemming "Waarde - Landgoed" gekregen. Deze gronden zijn, naast de verschillende hoofdbestemmingen, tevens bestemd voor het behoud en een samenhangend beheer van het landgoed. Op deze gronden mogen, naast de bebouwing die is toegelaten op grond van de voorgenoemde bestemmingen, uitsluitend bouwwerken ten dienste van het beheer van het landgoed worden gebouwd. Hiervoor geldt een maximale gezamenlijke oppervlakte, goot- en bouwhoogte. Met een omgevingsvergunning kan van de maximale gezamenlijke oppervlakte worden afgeweken, mits wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

De wijziging van de bestemming is geprojecteerd op gronden die in eigendom van de aanvrager zijn. De uitvoerbaarheid van het plan is in dat kader gewaarborgd.

Het plan voorziet in de realisatie van extra bouwmogelijkheden op het perceel Breeschoten 4. De kosten die de gemeente maakt, inclusief de leges die zijn verschuldigd conform de gemeentelijke legesverordening, zijn echter afgedekt middels een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer. De gemeente geeft daarmee invulling aan het bepaalde in artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening, waardoor het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Een exploitatieplan behoeft daarom bij dit bestemmingsplan niet te worden vastgesteld.

Ten aanzien van de termijn waarbinnen de sloop van de bestaande voormalige agrarische bedrijfsbebouwing dient plaats te vinden, worden eveneens afspraken vastgelegd in de anterieure overeenkomst.

Conform het provinciale beleid (structuurvisie) is het mogelijk een privaatrechtelijke overeenkomst met kettingbeding te sluiten ten behoeve van de inrichting, het beheer en de instandhouding van het landgoed. Het landgoed is echter reeds gebonden door Natuurschoonwet, Boswet, de EHS en vele andere regels. Na realisatie van het plan zal dat niet veranderen en een extra overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer is daarmee overbodig.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Terinzagelegging
In het kader van vooroverleg wordt het plan overeenkomstig artikel 3.1.1 Bro toegezonden aan de verschillende overlegpartners. Voor zover eventuele reacties daartoe aanleiding geven, wordt het plan hierop aangepast.