direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Landgoed De Poll
Plannummer: 20172
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0285.20172-OW00

Toelichting

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0001.png"

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Ten behoeve van een duurzame instandhouding van landgoed De Poll is het noodzakelijk dat enkele nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden. De eigenaresse van het landgoed heeft in 2008 de 'Integrale ontwikkelingsvisie Landgoed De Poll 2020' laten opstellen waarin zij een beeld geeft van de door haar noodzakelijk geachte ontwikkelingen op het landgoed.

Eigenaresse en gemeente hebben vervolgens een intentieovereenkomst getekend waarin inspanningsverplichtingen zijn vastgelegd voor het werken aan een gezamenlijk gedragen 'Landgoedplan De Poll'. Afgesproken is dat in dit plan bijzondere aandacht wordt besteed aan de instandhouding van monumentale en karakteristieke bebouwing; de sloop van detonerende bebouwing; de beeldkwaliteit van hergebruik en nieuwbouw van gebouwen met omliggende erven; het behoud en de versterking van de landschappelijke en ecologische kwaliteiten en de openstelling van het landgoed. Voor Slot Nijenbeek en omgeving zou een afzonderlijk onderzoek naar de bouwkundige staat en mogelijkheden voor herontwikkeling plaatsvinden.

Voor de locaties waar de agrarische functies worden omgezet in een woon- en/of werkfunctie en voor potentiële nieuwe woningbouwlocaties is het plan 'Landgoed De Poll Voorst, ontwikkelen voor behoud' opgesteld. Het landschapsbeheer is verwoord in het 'Landschapsonderhoudsplan De Poll'. Samen vormen zij het 'Landgoedplan De Poll'. Voor Slot Nijenbeek is in 2012 een tweetal rapporten opgesteld: een 'bouwhistorische opname' en een 'visie voor de revitalisatie van ruïne Nijenbeek'.

In het plan 'Landgoed De Poll Voorst, ontwikkelen voor behoud' zijn voor de volgende boerderijen/panden functieveranderingsplannen opgenomen:

  • Bartelshofstede: wonen
  • De Stakenberg: wonen en werken
  • Hof te Gietel: wonen
  • de doorrijschuur bij de portierswoning: werken
  • De Kempe (wonen en werken) waarbij op het achtererf 2 nieuwe woningen zijn voorzien ter vervanging van de op het landgoed te slopen oude schuren.

Daarnaast heeft voor één locatie (Korte Bree) een aanpassing van het erf plaatsgevonden door het toegangspad iets te verleggen en een nieuwe berging mogelijk te maken. Dit paste echter binnen het toen geldende bestemmingsplan.

In datzelfde plan wordt een ontwikkelingsadvies gegeven voor 7 nieuwe woningbouwlocaties op het landgoed.

Het plan 'Landgoed De Poll Voorst, ontwikkelen voor behoud' biedt een goede basis voor het onderhavige nieuwe bestemmingsplan, maar inmiddels heeft een aantal uitwerkingen en wijzigingen plaatsgevonden naar aanleiding van uitkomsten van onderzoeken (bijvoorbeeld naar aanwezige flora en fauna en leidingen) en gewijzigde inzichten. Zo is bijvoorbeeld een achtste nieuwbouwlocatie gezocht voor het te verplaatsen woonrecht van Huis Sonnenberg dat een informatieve functie krijgt in relatie tot De Nijenbeek. De eerder opgenomen nieuwe woningbouwlocatie aan de Nijenbeekseweg is komen te vervallen gelet op aanwezige natuurwaarden. Ditzelfde geldt voor een eerder aangegeven locatie halverwege de Zandstraat.

De ontwikkeling van nieuwe woonlocaties voegt een laag toe aan de ontwikkeling van het landgoed. Nieuwbouw ondersteunt niet alleen de continuïteit van het voortbestaan van het landgoed, maar biedt ook een kans om extra eigentijdse kwaliteiten toe te voegen. De opbrengsten van de woningbouwlocaties zullen gebruikt worden om inkomsten te genereren voor het restaureren van monumentale panden, herstel van natuur en landschap en restauratie van De Nijenbeek.

Voor de functieveranderingen van de 5 genoemde bestaande erven zijn, vooruitlopend op dit bestemmingsplan, afzonderlijke versnelde planologische procedures doorlopen, zogenaamde grote buitenplanse afwijkingen (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3). Met het oog op te verlenen provinciale subsidie en de daaraan gekoppelde uitvoeringstermijn was dit noodzakelijk. De restauraties van Bartelshofstede en de doorrijschuur zijn inmiddels afgerond en die van De Kempe, Hof te Gietel en De Stakenberg zijn in volle gang. In dit bestemmingsplan zal daarom maar kort stil gestaan worden bij deze functieveranderingen. Voor meer informatie wordt verwezen naar de ruimtelijke onderbouwingen (inclusief onderzoeken) die voor elk van deze locaties zijn opgesteld. In dit bestemmingsplan worden de nieuwe functies van de betreffende boerderijen en bijbehorende erven planologisch vastgelegd.

Zoals aangegeven is één van de locaties waar functieverandering plaatsvindt, het erf van de monumentale boerderij De Kempe. Voor de functieverandering van de boerderij zelf naar wonen en werken is de planologische procedure afgerond. De mogelijkheid om op het achtererf 2 nieuwe (schuur)woningen te bouwen, wordt echter voor het eerst in dit bestemmingsplan meegenomen.

De consolidatie van De Nijenbeek is in uitvoering evenals de restauratie/herbouw van het ernaast staande pand, Huisje Sonnenberg. Voor de herbouw van de 2 nabijgelegen werkschuren (behorende tot het voormalige boerenerf Konijnenberg, zijn de tekeningen klaar. De werkzaamheden aan De Nijenbeek en de 2 werkschuren passen binnen de reikwijdte van het geldende bestemmingsplan.

Met het landgoed zijn afspraken gemaakt over het behoud van de openstelling van de wandelpaden. Hiervoor gelden ook vanuit de Natuurschoonwet eisen. Voor het gedeelte van de Bomendijk dat gelegen is nabij het landhuis en vanwege privacy- en veiligheidsoverwegingen – voor bewoners landhuis en pachtboerderij – is afgesloten voor wandelaars, is een alternatief gevonden. Nu nog moeten wandelaars op de Deventerweg lopen. Provincie en landgoed hebben afgesproken dat bij de reconstructie van de Deventerweg in 2015 een onverhard pad achter de bomen langs de weg zal worden aangelegd. Zo kunnen wandelaars veilig hun route vervolgen.

1.2 Doel

Dit bestemmingsplan heeft tot doel de volgende nieuwe ontwikkelingen op Landgoed De Poll planologisch mogelijk te maken.

Het betreffen de volgende ontwikkelingen:

  • 8 nieuwe woningbouwkavels;
  • het gebruik van Huisje Sonnenberg als informatie- en bezoekerscentrum;
  • 2 nieuwe (schuur)woningen op het achtererf van De Kempe;
  • wandelpad langs de Deventerweg tussen de Poll-laan en de Zutphenboerlaan;
  • realisatie van een nieuw natuurgebied aan de Voorsterbeek;
  • vastleggen van de nieuwe functies van de 5 gerestaureerde en te restaureren boerderijen/schuren.

De nieuwe ontwikkelingen zijn gekoppeld aan een inspanning op het gebied van landschapsaanleg en -beheer zoals verwoord in het 'Landschapsonderhoudsplan De Poll'.

1.3 Het plangebied

Landgoed De Poll ligt in de gemeente Voorst, in het centrum van de Stedendriehoek Apeldoorn, Deventer en Zutphen. Het landgoed is een belangrijke schakel tussen het Veluwemassief en de IJssel en in de keten van landgoederen langs de IJssel. Het landgoed heeft een oppervlakte van ca. 900 hectare, waarvan 570 hectare landbouwgrond en 245 hectare bos. De resterende oppervlakte wordt ingenomen door wegen, paden, tuinen, erven en natuurterreinen. Onderstaande afbeelding geeft de grenzen van het landgoed weer.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0002.png"

Figuur 1: Begrenzing landgoed

1.4 De vigerende bestemmingsplannen

Het bestemmingsplan Landgoed De Poll vervangt een gedeelte van het bestemmingsplan Buitengebied zoals dat met ingang van 2013 in werking is getreden en de Eerste herziening daarvan die in juli 2014 is vastgesteld.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plangebied

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden diverse aspecten van het plangebied vanuit historisch perspectief beschreven. Aan bod komen onderwerpen als geomorfologie, landschapstype en bebouwingsgeschiedenis.

2.2 Geomorfologie

Het plangebied ligt op de grens tussen het pleistocene zandgebied in het westen en de holocene riviervlakte van de rivier de IJssel in het oosten. Het dal, waar nu de IJssel door stroomt, is gevormd tijdens de voorlaatste ijstijd, het Saalien (370.000 – 130.000 jaar geleden). In deze periode bereikte een landijskap vanuit Scandinavië Nederland. Nabij de rand van de landijskap ontstonden door erosie, veroorzaakt door het ijs en door smeltwater dat onder de ijskap aanwezig was, diepe glaciale bekkens. Het IJsseldal is zo’n glaciaal bekken.

Vanaf het Laat-Saalien, toen de landijskap zich weer aan het terugtrekken was in noordelijke richting, stroomde de Rijn door het IJsseldal. De sedimenten die door de Rijn werden afgezet worden gerekend tot de Formatie van Kreftenheye. Deze situatie hield aan tot het Midden-Pleniglaciaal (circa 35.000 jaar geleden), toen de Rijn zijn loop veranderde en vanaf Doesburg in westelijke richting ging stromen. Nadat het IJsseldal door de Rijn was verlaten ontstond er in het dal een lokaal afwateringsstelsel. In deze periode lagen de Rijnafzettingen in het IJsseldal lange tijd aan de oppervlakte en werden bedekt door fluvioperiglaciale afzettingen (Formatie van Boxtel) en dekzand (Laagpakket van Wierden van de Formatie van Boxtel).

Daarnaast werden de Rijnafzettingen omgewerkt door het lokale afwateringsstelsel, dat een meanderend rivierpatroon had. De afzettingen, die hierbij gevormd zijn, bestaan uit zand en klei en worden ook tot de Formatie van Boxtel gerekend.

Het IJsseldal wordt zowel aan de westzijde als aan de oostzijde begrensd door een dekzandlandschap.

2.3 Landschap en natuur

Door de ligging van het landgoed op de overgang van Veluwe naar IJssel wisselen verschillende landschapstypen elkaar af. Er is sprake van een kleinschalig landschap met afwisseling van landbouwgronden, bossen, poelen, lanen en hagen.

De opbouw van het landgoed hangt samen met de plaatselijke bodemgesteldheid en het daar aan gekoppelde gebruik. De agrarische gronden - die het grootste deel van het landgoed beslaan, te weten 570 hectare - zijn onder te verdelen in twee soorten. Dit zijn de buitendijkse ontginningen en de hoger gelegen, stroomrug- en broekontginningen.

De buitendijkse gronden zijn onregelmatig verkaveld, volgen geomorfologische patronen en worden gekenmerkt door de vele knipheggen en opgaande hagen en voormalige kolken. Deze landschapselementen zijn typerend voor het Nederlandse uiterwaardenlandschap en ze vertegenwoordigen een hoge cultuurhistorische en ecologische waarde. De dynamiek van de IJssel is verantwoordelijk geweest voor de vorming van dit landschap. De binnendijkse, hoger gelegen gronden zijn eveneens onregelmatig verkaveld en worden van elkaar gescheiden door hagen, bomensingels en knipheggen. Deze afwisseling van landschapelementen zorgt voor een speels, historisch landschapsbeeld. Het boscomplex Appensche Veld vormt hier de westgrens van het landgoed.

De Veluwsche Bandijk vormt de grens tussen de hierboven genoemde landschapstypen. Op deze overgang bevindt zich een boscomplex met een historische lanenstructuur en nog in cultuur zijnde eikenhakhoutpercelen.

Het gebied is in te delen in een aantal landschapszones met elk een eigen identiteit. De indeling is gebaseerd op de indeling uit Landschapsontwikkelingsplan Van Veluwe tot IJssel (LOP, november 2009). Het LOP formuleert generiek beleid en gaat niet in op locatiespecifieke afwijkingen. Op Landgoed De Poll neemt de Zandstraat en de directe omgeving een bijzondere positie in. Deze wordt daarom apart beschreven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0003.png"

Figuur 2: Overzicht landschapstypen

De landschapszones zijn van west naar oost als volgt te benoemen:

Natte heideontginningen (Appensche en Gietelse Veld)

De natte heideontginningen zijn ontstaan in de 19de of het begin van de 20ste eeuw. Ze bleven lange tijd onontgonnnen en onbebouwd door de ongunstige landschappelijke situatie. Veel natte heideontginningen zijn kleinere, geïsoleerde gebieden, meestal gelegen tussen de lager gelegen beekdalen en hoger gelegen oude bouwlanden en dekzandruggen. De gebieden waren door kwel en afstromend water erg nat. Bovendien was de zandbodem zeer arm. Pas toen verbeterde ontwatering en bemesting in de 19de eeuw mogelijk werd, zijn de natte heidegebieden ontgonnen. Het Appensche en Gietelse Veld vormen een bijzonder voorbeeld van een natte heideontginning. Het Gietelse Veld heeft een afwijkend, eigen ontginningspatroon. Op het Appensche Veld is productiebos geplant, terwijl de meeste natte heideontginningen als grasland in gebruik zijn. De bosaanplant verliep planmatig. Het grootste deel van het bos heeft een leeftijd van ongeveer 100 jaar en wordt ervaren als zeer natuurlijk.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0004.png"

Figuur 3: natte heideontginningen

Kampenontginningen

De kampenontginningen bestaan uit een afwisselend patroon van hoge zandopduikingen en de ertussen gelegen lage delen. De zandopduikingen waren, doordat ze net iets hoger liggen dan de omgeving, relatief geschikt voor de bouw van één of enkele boerderijen en de gronden waren vaak net bruikbaar voor akkerbouw. In combinatie met erfbeplanting en beplanting langs percelen en wegen ontstonden groene eilanden te midden van lager gelegen graslanden. Deze karakteristieke bebouwingsvorm is ook nu nog duidelijk te zien op Landgoed De Poll.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0005.png"

Figuur 4: kampenontginningen

Oeverwal

De hooggelegen, vruchtbare oeverwallen waren voor de mens aantrekkelijke woonplaatsen. Er waren talrijke boerderijen, nederzettingen, kronkelende wegen, onregelmatige akkers en boomgaarden. De oeverwal was bij uitstek geschikt om een landgoed te stichten. Op de oeverwallen lagen ook de belangrijkste wegen. De Deventerweg die midden over de oever wal loopt, en van oorsprong de belangrijkste ontsluitingsweg vormde in het gebied, is daarvan een voorbeeld. De gronden langs de Bomendijk, met de vele doorbraakkolken, waren niet voor landbouw geschikt en zijn met bos beplant.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0006.png"

Figuur 5: oeverwal

Ingepolderde uiterwaarden

De ingepolderde uiterwaarden hebben nog enigszins het onregelmatige karakter van buitendijks liggende uiterwaarden. Door het ontbreken van overstromingsgevaar zijn ze nu intensief in gebruik voor de landbouw. Het gebied is tamelijk open van karakter. De bebouwing staat verspreid langs de slingerende wegen, vaak op voor buitendijks gebied kenmerkende hoogten of pollen.

De vruchtbare, kalkrijke gronden van de (buitendijks gelegen) uiterwaarden zijn al lang in gebruik als weiland. De weilanden zijn van groot belang voor weidevogels en ganzen. Op veel plaatsen komen meidoornhagen voor. Ze werden geplant als veekering. Hagen in de uiterwaarden staan momenteel ter discussie (in kader van de Ruimte voor de rivier-projecten) omdat ze ongunstig werken op de doorstroming van de rivier bij hoog water.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0007.png"

Figuur 6: ingepolderde uiterwaarden

Zandstraat

De Zandstraat verbindt de Deventerweg met de Kruisallee en is onverhard. Deze straat loopt van het landschapstype Oeverwal naar het landschapstype Kampenontginning. Het landschap van Landgoed De Poll wordt grotendeels gekenmerkt door een blokverkaveling. De verkaveling langs de Zandstraat heeft de kenmerken van een slagenverkaveling. Dit patroon is vooral zichtbaar in de verkaveling van het Appensche Veld. Ten noorden van de Zandstraat is het patroon minder duidelijk, maar wel aanwezig. Het gevolg het verkavelingspatroon is dat de Zandstraat het karakter heeft van een dun bebouwd lint. Een bebouwingsvorm die we verder op het landgoed en de nabije omgeving van landgoed niet aantreffen.

Natuur

Landgoed De Poll behoort ecologisch tot de best bewaarde gebieden van Gelderland. Door de gevarieerde landschappelijke overgangen vanaf de uiterwaarden tot en met het bosgebied van het Appensche Veld, de gevarieerde omgeving van de bomendijk en de leeftijd van de bossen, komen op het landgoed een groot aantal vindlocaties van internationaal beschermde soorten zoals de knoflookpad en de kamsalamander voor, onder andere in de omgeving van de Bomendijk. Door de aanleg van nieuwe poelen in de afgelopen jaren hebben deze soorten een grotere habitat gekregen.

Er wordt aandacht besteed aan het behoud en het herstel van houtwallen, meidoornhagen en poelen om ervoor te zorgen dat tussen de verschillende deelgebieden voldoende uitwisselingsmogelijkheden bestaan. Van de hakhoutpercelen langs de Bomendijk wordt 35 hectare in cultuur gehouden. De uiterwaarden en het Appensche Veld zijn beschermde natuurontwikkelingsgebieden.

Landschapselementen

Opgaande hagen en knipheggen

Opgaande hagen en knipheggen zijn lijnvormige landschapselementen die bestaan uit een samenstelling meidoorn en plaatselijk ook sleedoorn en vormen een groen netwerk in het landschap. Opgaande hagen en knipheggen zijn in het verleden ontstaan als perceelsafscheidingen en als veekering. Door de introductie van prikkeldraad hebben opgaande hagen en knipheggen hun oorspronkelijke veekerende functie verloren. Mede hierdoor en in combinatie met de intensivering van de landbouw zijn veel hagen en heggen uit het landschap verdwenen en is hun vitaliteit sterk afgenomen. Voor zoogdieren en vogels zijn de hagen en heggen bijzonder waardevol.

Op landgoed De Poll zijn de opgaande hagen en knipheggen in vergelijking met omliggende gebieden bijzonder goed bewaard gebleven. Vooral in het uiterwaardengebied is de originele structuur nog herkenbaar in het landschap aanwezig. In het kleinschalige binnendijkse agrarische gebied zijn voornamelijk knipheggen te vinden. Ze liggen vaak nabij de oude boerderijen en vormen een kleinschalig netwerk van kleine landbouwpercelen. Op het gehele landgoed is er nog circa 15.500 meter aan knipheggen aanwezig en 12.700 meter aan opgaande hagen. De vitaliteit van de heggen en hagen is wisselend. Door achterstallig of onzorgvuldig onderhoud en een intensief agrarisch gebruik van de gronden is de vitaliteit sterk afgenomen. Dit heeft zich vertaald in een achteruitgang van de geslotenheid van de structuur. Veel opgaande hagen missen delen beplanting. Een belangrijke oorzaak hiervan is enerzijds het ontbreken van een raster, waardoor vee de bodem rond het wortelstelsel kan verdichten wat verstikking tot gevolg heeft. Anderzijds kan onzorgvuldig onderhoud er voor zorgen dat de struikvormers belemmerd worden in hun groei.

Poelen en kolken

De op het landgoed gelegen kolken zijn in het verleden ontstaan als afgesneden meanders van de IJssel of als plaatsen van voormalige dijkdoorbraken. Afstromend grond-, regen- en kwelwater zorgt voor de aanwezigheid en toevoer van water Poelen zijn door de mens gegraven waterpartijen en werden gebruikt als drinkwatervoorziening voor vee of als wasplaats. Tegenwoordig worden ze vooral gewaardeerd wegens hun landschappelijke en ecologische functie. Voor vele amfibieën als de kamsalamander en de knoflookpad zijn deze poelen stapstenen voor de migratie en van groot belang voor de voortplanting van deze soorten.

De grootste concentratie poelen en kolken is te vinden in het buitendijkse gebied. De kolken zijn ontstaan door dijkdoorbraken in het verleden. De grootste kolken zijn de Dijkwelsche Kolk en de Theije Kolk en zijn gelegen direct tegen de Bomendijk. De andere kolken liggen als een lint langs de Bomendijk of liggen verspreid in het landschap. De poelen in het binnendijkse gebied zijn ontstaan op van naturel lage en natte delen van het landschap. In sommige gevallen zijn deze zelfs uitgegraven zodat het vee er gebruik van kon maken. Op landgoed De Poll zijn veel poelen door achterstallig onderhoud in kwaliteit afgenomen. De grootste bedreiging voor de in het gebied gelegen poelen is het natuurlijke proces van verlanding en verruiging. Afgestorven resten van vegetatie en bladeren van omstaande bomen zorgen voor een toename van slib en humus op de bodem van de poel. Vooral langs de oevers zorgt dit proces voor verlanding en afname van de ecologische waarde. Ook het dicht lopen van vee is een proces dat de verlanding stimuleert. Tevens zijn er enkele poelen aanwezig die niet meer waterdragend zijn. De oorzaak hiervan is complete verlanding en verlaging van het grondwaterpeil.

Lanen en singels

De oude lanenstructuur op De Poll is aangelegd in de 18" en 19e eeuw. Het belangrijkste onderdeel hiervan is de brede dubbele eikenlaan die in een rechte lijn van huize De Poll naar de kern Gietelo loopt.

De lanen op landgoed De Poll verkeren in een goed onderhouden staat. Ook de originele structuur en geslotenheid is door de eeuwen heen goed bewaard gebleven. Het onderhoud van deze elementen is zeer arbeidsintensief en is alleen mogelijk met goed materiaal zoals een hoogwerker. Door de leeftijd van de bomen is de verwachting dat het onderhoud in de komende jaren frequenter plaats zal moeten vinden.

Knotwilgen

Knotwilgen zijn zeer kenmerkend voor het Nederlandse rivierenlandschap, Het knotten van wilgen is een manier van beheer waarbij de jonge takken van de wilg cyclisch geoogst worden. In het verleden werden wilgentenen gebruikt als brandhout, vlechtwerk en het tegengaan van erosie. Knotwilgen hebben in het verleden altijd een economisch belang gehad. Na de Tweede Wereldoorlog is dit economisch belang zo goed als verdwenen, met als resultaat verwaarlozing en rooien van een substantieel aantal houtkanten en knotbomen.

Op het landgoed zijn de meeste knotwilgen te vinden in de uiterwaarden rond Slot Nijenbeek en rond het boerenerf Hof te Gietel in een lagere slenk. De algehele staat van de knotwilgen op het landgoed is als goed te beschrijven. Wel zijn er enkele onderbroken rijen welke gerestaureerd dienen te worden.

Eikenhakhout

Hakhoutbossen zijn eeuwen geleden ontstaan om een constante aanvoer van hout te kunnen garanderen. In een cyclus van 10 tot 15 jaar werden de stammen laag bij de bodem afgezet, zodat de stronken weer opnieuw konden ontspruiten. De stammen werden in het verleden gebruikt als brandhout en als grondstof in het proces van het looien van leer. Veel van deze voormalige hakhoutpercelen zijn uit gebruik geraakt en zijn doorgegroeid tot middenbos. Op het landgoed worden enkele percelen echter nog traditioneel beheerd.

De hakhoutpercelen zijn gelegen in de zone met bos die als een lint langs de Bomendijk loopt. In het verleden heeft het landgoed er voor gekozen om voormalige eikenhakhoutpercelen - die zijn doorgegroeid tot een middenbos - weer te gaan beheren als hakhout. De verrijking van de bodem - die een gevolg is van grondwaterstandsdaling - in combinatie met extra licht op de bodem zorgt voor een ernstige verruiging van berk, braam en vogelkers. Deze verruiging zorgt er voor dat de eikenstoven overwoekerd worden en beperkt worden in de groei Het onderhoud van deze hakhoutpercelen is een uiterst arbeidsintensieve en kostbare taak. Omdat de stronken dicht op elkaar staan, is het niet mogelijk de ongewenste soorten machinaal te verwijderen. Hierdoor kunnen de percelen enkel handmatig onderhouden worden.

Boerenerven

Een boerenerf was oorspronkelijk ingericht op het gemengde karakter van bedrijfsvoering en zelfvoorziening. Elementen als moestuinen, boomgaarden en erfafscheidingen door middel van knipheggen en boomsingels zijn hiervan een belangrijk onderdeel. Deze boerenerven maken een belangrijk deel uit van het landschap en het streekeigen karakter. Ze vertegenwoordigen enerzijds een cultuurhistorische en landschappelijke waarde maar anderzijds zijn ze ook ecologisch zeer waardevol. Vogels en kleine zoogdieren gebruiken deze erven als schuilplaats en als foerageergebied.

Het landgoed telt in totaal 21 boerenerven die over het gehele landgoed verspreid liggen. De grootste concentratie boerderijen ligt in het kleinschalig agrarisch gebied tussen de plaatsen Bussloo en Gietelo. De buitendijkse boerenbedrijven zijn minder talrijk en groter van omvang.

Door de mechanisatie van de landbouw hebben veel boerenerven een transformatie ondergaan. Nieuwe bijgebouwen, veevoerkuilen en mestsilo's hebben er voor gezorgd dat het kleinschalige karakter van het erf verdwenen is. De noodzaak om een zelfvoorzienend bedrijf te hebben is ook verdwenen. Dit heeft gezorgd voor achterstallig onderhoud aan de elementen op het boerenerf, uitzonderingen daar gelaten. Door onzorgvuldig onderhoud aan boomgaarden en knipheggen is de kwaliteit sterk afgenomen. Vooral in het buitendijkse gebied is dit goed zichtbaar. De best bewaarde erven zijn gelegen rond de kern van Gietelo. Het landgoed heeft zich in het verleden reeds ingezet voor de verfraaiing van deze erven. Rond landschapsontsierende bebouwing zijn elzensingels aangeplant.

2.4 Occupatie- en bebouwingsgeschiedenis

De naam De Poll is afgeleid van het Germaanse woord “Polla”, een 'uit water opduikende verhevenheid'. Het kan zowel een natuurlijke als een door de mens opgeworpen verhoging in het landschap zijn. De Poll kent een lange en rijke historie.

In de zestiende eeuw is sprake van De Nieuwe Poll, die gebouwd is op de huidige locatie van Huis de Poll, waardoor er twee Pollen ontstonden, de Oude en de Nieuwe Poll. De Oude Poll is verdwenen. Onbekend is wanneer precies. Op de fundering van de voormalige Oude Poll staat tegenwoordig een boerderij.

De beide Pollen en De Nijenbeek vormen al lange tijd een eenheid. Van oudsher worden de diverse eigenaren genoemd Heer of Vrouwe van de Beide Pollen en De Nijenbeek. In de zeventiende eeuw ontstaat het landgoed in de zin van een functionele en ruimtelijke eenheid, die zich landschappelijk manifesteert. De Poll werd in “1636 tot een Gelders leen gemaakt”. De omschrijving in het leenregister luidt: “De huysinge ende Havesate, genoemt het huys Gietelo ofte Pol, metde landeriën, daaronder gehoorende ende gebruyckt wordende” … “.

In de achttiende eeuw is de Havezathe gewijzigd in de huidige vorm. Oorspronkelijk was het huis omgracht. Er was een formele tuinaanleg aanwezig. In de negentiende eeuw is deze aanleg gewijzigd van een meer formele aanleg naar het huidige landschap. Vanuit De Poll gezien zijn er 2 bomenlanen welke bekend zijn als de Bremtelaan en De Poll-laan en deze vormen van oudsher de officiële toegangswegen naar Huis De Poll.

Langs de beide dwarslanen is sprake van een formele aanleg met een recht en elkaar kruisend lanenpatroon. Over de hele lengte van de IJsseldijk vanaf de Nijenbeekseweg tot aan Huis De Poll is aan de westkant sprake van een met paden doorsneden bos. De oostkant van de dijk, de uiterwaard, is verdeeld in bouw- en weilanden. Kenmerkend voor de achttiende eeuw zijn de ontworpen strenge, rechte lijnen in het landschap dat verder door natuurlijke lijnen wordt gekenmerkt. Een deel van de rechte lijnen is ook in het huidige landschap nog zichtbaar.

In de 19de eeuw volgde een gedeeltelijke herziening en uitbreiding in de landschapsstijl. Er ontstond een arcadisch geheel van agrarische landerijen, boerderijen en bossen. De buitenplaats vormde het belangrijkste element in deze stijl. De buitenplaats kreeg de vorm die deze nu nog steeds bezit. De formele indeling van het deel ten noordwesten van De Poll werd gewijzigd in een aanleg waarin kronkelende waterpartijen en paden domineren

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0008.png"

Figuur 7: Huis De Poll in circa 1827

Kenmerkend voor de landschappelijke aanleg is dat de onderdelen – oud en nieuw – op elkaar werden betrokken. Er ontstaat een samenhangend landschap, waarin de oude strenge lijnen en de ‘zachte’ nieuwe met elkaar zijn vergroeid. Een deel van de formele aanleg blijft in stand. Er ontstaat een geïntegreerd geheel. In het begin van de 19de eeuw is een afwisseling van beelden te zien. De boerderijen spelen een belangrijke rol in de beleving van het buitenplaatsenlandschap. De Oude Poll en de Zutphenboer zijn visuele elementen in het landschapspark. Zij zijn niet de enige. Komend vanaf het huis over de oprijlaan ligt aan de noordkant het Hof te Gietel met de bijgebouwen en aan de zuidkant de gebouwen van de hoeve Praesink.

Iets verder naar het westen, maar nog steeds beleefbaar als element, is De Stakenberg gelegen. Aan het eind van de oprijlaan ligt de Gietelse Brouwerij met zijn bijgebouwen. Op de plaats van de huidige portierswoning stonden twee kleine gebouwen.

Recente ontwikkelingen

Na de 19de eeuw hebben zich weinig ruimtelijke veranderingen voorgedaan. Er wordt geen nieuwe landschappelijke of architectonische vormentaal toegevoegd. Er ontstaat een landschappelijke eenheid, die gekenmerkt blijft door het beeld van de landschapsstijl. Het beheer vormt een belangrijke consoliderende factor.

Illustratief zijn de heggen in de uiterwaarden die actief in stand worden gehouden. In deze periode worden twee grootschalige reconstructies uitgevoerd. De eerste betreft het herstel van de bomenlanen na de schade veroorzaakt door de Tweede Wereldoorlog. De tweede is de restauratie van het landhuis rond 2000.

Bijzondere elementen

Een uniek en landelijk bekend element van het Landgoed De Poll is de Bomendijk. Een waterkering die dateert uit 1296 en volledig begroeid is met bomen. De Bomendijk is de enige bomendijk in Nederland. In de jaren negentig van de vorige eeuw is sprake geweest van het verzwaren van de dijk. Bij deze ingreep zou het bomenstand verloren gaan samen met de bijzondere cultuurhistorische en ecologische waarden. Na protest vanuit de bevolking, bezwaren van het landgoed en een MER-procedure is gekozen om af te zien van een normale verzwaring van de dijk en kon de waardevolle dijk met bomen behouden blijven.

Een ander bijzonder element is kasteel De Nijenbeek. In de uiterwaarden ligt de ruïne van het uit 12/13de eeuw stammende kasteel. Het kasteel was in zijn beginjaren aan alle zijden door water omsloten. De ligging aan de rivier verzekerde de eigenaar van controle over het waterverkeer. Het kasteel lag op de grens van drie gebieden: De Veluwe, toen een achterleen van de Hertog van Brabant, het graafschap van Zutphen en Overijssel, dat onder bisschop van Utrecht viel. Het kasteel is lange tijd in bezit geweest van de graven van Gelre. Vanaf het einde van de 14de eeuw werd het als leen in handen gegeven van het geslacht Van Steenbergen, die het tot in de 18de eeuw zouden beheren. Tot aan het eind van de Tweede Wereldoorlog is het kasteel bewoond geweest. Tijdens de bevrijding is het kasteel gebombardeerd en langzaam aan vervallen tot ruïne. Gelukkig wordt het bouwwerk momenteel geconsolideerd, dus voor verder verval behoed.

Bescherming

De kern van Landgoed De Poll is aangewezen als een beschermde historische buitenplaats. Veel gebouwen zijn Rijks- of gemeentelijk monument. Op de volgende kaart staat het gedeelte van het landgoed dat als rijksbeschermde buitenplaats is aangewezen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0009.png"

Figuur 8: de buitenplaats

Een aantal archeologische terreinen op het landgoed zijn door het Rijk beschermd vanwege hun zeer hoge archeologische waarde, gevormd door archeologische informatie die in de bodem bewaard is gebleven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0010.png"

Figuur 9: beschermde archeologische terreinen

2.5 Huidige bebouwing

Verspreid over het landgoed komen diverse gebouwen voor. In de volgende figuur zijn ze op de luchtfoto aangegeven. In de tabel zijn per locatie de status, de huidige en nieuwe functie en het adres aangegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0011.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0012.png"

Figuur 10: de bestaande bebouwing op het landgoed

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk komt het relevante beleidskader van Rijk, provincie, regio en gemeente aan de orde.

3.2 Internationaal en nationaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. De SVIR heeft diverse nota's vervangen, zoals de Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit. Ook zijn met het SVIR de ruimtelijke de ruimtelijke doelen en uitspraken vervallen die zijn benoemd in de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

In de SVIR is de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Dit betreft een nieuw integraal kader dat de basis vormt voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR is gekozen voor een meer selectieve inzet van het rijksbeleid dan voorheen. Voor de periode tot 2028 zijn de ambities van het Rijk in drie rijksdoelen uitgewerkt:

  • vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
  • verbeteren van de bereikbaarheid;
  • zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met bovengenoemde rijksdoelen zijn 13 nationale belangen aan de orde die in het SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van ruimtelijke ordening gekregen. Het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn.

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan heeft geen relatie met één van de 13 nationale belangen.

3.2.2 Nationaal Landschap Veluwe

In Nederland zijn 20 'Nationale Landschappen' die elk een unieke combinatie van cultuurhistorische en natuurlijke elementen hebben. De landschappen kenmerken zich door de specifieke samenhang tussen de verschillende onderdelen van het landschap, zoals natuur, reliëf, grondgebruik en bebouwing.

Binnen een Nationaal Landschap is ruimte voor sociaal-economische ontwikkelingen, mits de bijzondere kwaliteiten van het gebied behouden blijven of -beter nog- worden versterkt. Plannen voor grootschalige nieuwbouwwijken, bedrijventerreinen en infrastructurele projecten passen hier dan ook niet binnen. De bouw van woningen om de eigen bevolkingsgroei op te vangen is in principe wel mogelijk.

Voor specifieke gebieden in een Nationaal Landschap gelden extra, al bestaande, beschermende maatregelen. Te denken valt aan de Natuurbeschermingswet voor natuurgebieden, de Natuurschoonwet voor landgoederen en de Monumentenwet voor historische gebouwen of dorpsgezichten.

Landgoed De Poll valt binnen het Nationaal Landschap Veluwe. Dit Nationaal Landschap heeft de volgende kernkwaliteiten:

  • schaalcontrast van zeer open naar besloten actieve stuifzanden;
  • de grootte en aaneengeslotenheid van het bos.

De provincies zijn verantwoordelijk voor het beleid voor de Nationale Landschappen.

3.2.3 Natura 2000

Natura 2000

Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn en gebied die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn. Deze gebieden worden op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 beschermd. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk (significante) negatieve effecten hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied zijn vergunningplichtig.

De nieuwe ontwikkelingen op landgoed De Poll zijn getoetst aan het Natura 2000 beleid.

3.2.4 Waterbeleid

Europese Kaderrichtlijn Water (2003)

De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. Deze Kaderrichtlijn geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aquatische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed, emissies worden verbeterd, duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn en er tenslotte wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater.

Waterbeleid in de 21e eeuw (2000)

De hoge waterstanden in de rivieren in 1995 en 1996 en de klimaatscenario's waarin naast de zeespiegelstijging ook meer en heviger buien worden voorspeld, hebben geleid tot vernieuwde aandacht voor water. Nederland is met zijn lage ligging en hoge verstedelijkingsgraad kwetsbaar voor wateroverlast en de veiligheid is in de toekomst in het geding. Maar ook door de drogere zomers bestaat het risico van watertekorten en verdroging. De commissie 'Waterbeheer 21e eeuw' heeft in opdracht van de regering duidelijk gemaakt dat anders moet worden omgegaan met water en ruimte. Ruimte die nu beschikbaar is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast, moet tenminste behouden blijven. De aanwezige ruimte mag niet sluipenderwijs verloren gaan bij de uitvoering van nieuwe projecten voor infrastructuur, woningbouw, landbouw of bedrijventerreinen.

De nieuwe ontwikkelingen op het landgoed zijn getoetst aan de richtlijnen zoals het waterschap die heeft opgesteld, de zogenaamde watertoets. De uitkomsten daarvan zijn in de betreffende paragraaf opgenomen.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Gelderland

De provincie heeft haar ruimtelijk beleid vastgelegd in de Omgevingsvisie die op 9 juli 2014 is vastgesteld door Provinciale Staten van Gelderland. De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

  • 1. een duurzame economische structuur;
  • 2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Voor de herontwikkeling van het landgoed is vooral het tweede punt van belang. De provincie is van mening dat voor een aantrekkelijke leefomgeving een goede kwaliteit van natuur en landschap van belang is. Dit betekent vooral:

  • ontwikkelen met kwaliteit, recht doen aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek;
  • zorg dragen voor een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden en behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap;
  • een robuust en toekomstbestendig water- en bodemsysteem voor alle gebruiksfuncties; bij droogte, hitte en waterovervloed;
  • een gezonde vrijetijdseconomie en aandacht voor beleving, bereikbaarheid en toegankelijkheid van cultuur, natuur en landschap.

In het hoofdstuk 'Mooi Gelderland legt de provincie uit wat zij onder ruimtelijke kwaliteit verstaat.

Ruimtelijke kwaliteit is terug te brengen tot drie pijlers:

  • 1. Gebruikswaarde: voldoet een project aan datgene waarvoor het bedoeld is?
  • 2. Toekomstwaarde: voldoet het project aan eisen van duurzaamheid? Is er bijvoorbeeld energiezuinig gebouwd?
  • 3. Belevingswaarde: is de locatie aantrekkelijk vormgegeven? Wat ervaart de passant, de gebruiker of de bezoeker bij het zien van het object?

Werken aan de ruimtelijke kwaliteit vraagt nadrukkelijk om de volgende inspanningen:

  • kijken, precies waarnemen;
  • weten, kennis bezitten en vergaren;
  • vinden, mening hebben en vormen;
  • dialoog voeren;
  • samenhang zien;
  • creatief denken;
  • betrokken zijn.

Werken aan de ruimtelijk kwaliteit van de Gelderse leefomgeving komt het sterkst tot uiting in diverse gebiedsontwikkelingen die projectmatig worden opgepakt. Deze gebiedsgerichte benadering maakt het mogelijk dat kwaliteitsborging integraal wordt aangestuurd,

Transformatie

De provincie zet zich in voor de aanpak van leegstand en transformatie. Het uitgangspunt daarbij is dat eigenaren als eerste verantwoordelijk zijn en blijven voor de kwaliteit van de gebouwen. Leegstand kan een probleem zijn en kan leiden tot verpaupering van gebieden, maar biedt in veel gevallen ook kansen voor nieuwe - soms tijdelijke - functies en nieuwe dynamiek in een gebied. Of leegstand een probleem is en of actie gewenst is, hangt sterk af van de specifieke locatie en aard van het vastgoed.

De provincie streeft naar een vitaal buitengebied:

  • met behoud van levendigheid;
  • met een verbetering van de kwaliteit van wonen, werken en vrijetijdsbesteding;
  • rekening houdend met grote verschuivingen door schaalvergroting in de landbouw, energietransitie en urbanisatie de komende jaren.

De provincie stelt bij initiatieven voor functieverandering dat deze de aanwezige en te ontwikkelen economie en gebiedskwaliteiten moeten versterken. Dit kunnen initiatieven zijn voor wonen en werken. Daarvoor dragen in eerste instantie de initiatiefnemers de verantwoordelijkheid. De provincie voert een beperkte regie op wonen en werken in het buitengebied, namelijk door:

  • kwalitatieve proceskaders aan te geven om te komen tot locatiekeuzes;
  • ondersteuning te bieden in de vorm van kennis, begeleiding en inspiratie;
  • daarbij geldt voor een initiatief in het buitengebied dat het 'nieuwe rood' in het buitengebied een kwaliteitsverbetering moet zijn in het gebied.

Een kwaliteitsverbetering wil zeggen dat er sprake is van sloop en of hergebruik van vrijkomende bebouwing (functieverandering) of ontwikkeling van nieuwe natuur. De rood-rood en rood-groenverhoudingen van de nieuwe situatie ten opzichte van de oude situatie bepalen de aanvaardbaarheid.

Gelders Natuurnetwerk, groene ontwikkelingszone en ecologische verbindingszones

Het Gelders Natuurnetwerk (GNN) is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuur van internationaal, nationaal en provinciaal belang. Dit GNN bestaat uit alle terreinen met een natuurbestemming binnen de voormalige EHS en bevat tevens een 'zoekgebied nieuwe natuur' van 7.300 hectare. De Groene Ontwikkelingszone (GO) bestaat uit terreinen met een andere bestemming dan bos of natuur die ruimtelijk vervlochten zijn met het GNN. Het gaat vooral om landbouwgrond, maar ook om terreinen voor verblijfs- en dagrecreatie, infrastructuur, woningen en bedrijven. De Ecologische verbindingszones maken deel uit van de GO, evenals weidevogelgebieden en ganzenfoerageergebieden. Door de samenhang met de aangrenzende en inliggende natuur van het GNN herbergt de GO ook kenmerkende natuurwaarden. De Ecologische verbindingszones maken voor een deel uit van het Gelders Natuurnetwerk. Het landgoed De Poll is gelegen binnen het GNN en de GO.

De provincie wil de natuur van het Gelders Natuurnetwerk beschermen tegen aantasting en heeft daarom regels opgenomen in de Omgevingsverordening. Centraal staat de bescherming van de kernkwaliteiten. De kernkwaliteiten bestaan uit bestaande natuurwaarden, uit nog te ontwikkelen potentiële waarden en de omgevingscondities zoals stilte. De (nog te ontwikkelen) natuurwaarden zijn beschreven en als bijlage bij de visie en bij de Omgevingsverordening opgenomen. Bij projecten kan op maat een effectbeschrijving worden gemaakt voor de relevante omgevingscondities.

Nieuwvestiging van functies binnen het Gelders Natuurnetwerk is alleen mogelijk wanneer:

  • er geen reële alternatieven zijn;
  • een groot maatschappelijk belang in het geding is.

Voor bestaande functies zijn er beperkte ontwikkelingsmogelijkheden, namelijk voor gevallen waarbij er geen reële alternatieven zijn voor verplaatsing van de functie naar een plek buiten het Gelders Natuurnetwerk.

De Groene Ontwikkelingszone (GO) heeft een dubbele doelstelling. Er is ruimte voor verdere economische ontwikkeling in combinatie met een (substantiële) versterking van de samenhang tussen aangrenzende en inliggende natuurgebieden.

In de GO heeft de provincie de volgende doelstellingen:

  • de samenhang tussen de natuurgebieden bevorderen en daarmee het GNN versterken en overgangen tussen natuurbestemmingen en andere functies zoneren;
  • ruimte bieden voor de verdere ontwikkeling van functies die hier aanwezig zijn en passen, in het bijzonder de grondgebonden landbouw, het landgoedbedijf en extensieve openluchtrecreatie;
  • kansen bieden voor creatieve functiecombinaties ter versterking van het natuurlijke systeem door een versterking van de kernkwaliteiten van natuur en landschap in combinatie met stedelijke functies waaronder verblijfsrecreatie;
  • beschermen van bos;
  • specifieke weidevogel- en ganzenfoerageergebieden beschermen.

In de GO is ruimte voor nieuwe ontwikkelingen en voor een uitbreiding van bestaande bedrijven, woningen en bouwwerken en andere functies. Voor landbouw, het landgoedbedrijf en extensieve openluchtrecreatie ligt hier ontwikkelingsruimte, waarbij de kernkwaliteiten per saldo niet significant worden aangetast.

De kernkwaliteiten zijn:

  • de samenhang met aangrenzende natuurgebieden;
  • de aanwezige en nog te ontwikkelen natuurwaarden (in het bijzonder de ecologische verbindingszones);
  • de landschappelijke, cultuurhistorische, geomorfologische en archeologische waarden;
  • de abiotische kwaliteiten stilte, donkerte, openheid en 'rust' (omgevingscondities).

Nieuwe natuurelementen die gerealiseerd zijn, worden toegevoegd aan het GNN.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0013.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0014.png"

Figuur 11: Gelders Natuurnetwerk en Groene Ontwikkelingszone

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0015.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0016.png"

Figuur 12: ecologische verbindingszones

De ecologische verbindingszones zijn een bijzonder onderdeel van de kernkwaliteiten van GNN en GO. Zij moeten voor een deel nog in de Groene Ontwikkelzone worden gerealiseerd. Doordat deze zones ook gebieden verbinden, kunnen de evz's in de GNN doorlopen. De provincie en haar partners willen aanvullende verbindingen realiseren zodat planten en dieren zich tussen de verschillende natuurterreinen kunnen verplaatsen. Dit is van belang voor de gezondheid van populaties en om verschuivingen als gevolg van klimaatverandering op te kunnen vangen.

Binnen landgoed De Poll is de ecologische verbindingszone De Fliert gelegen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0017.png"

Figuur 13: De Fliert (ten oosten van De Poll-laan)

Natura 2000-gebieden, Ganzenfourageergebieden en SED-Wateren

Een groot deel van de Gelderse natuurgebieden is internationaal beschermd: de Natura 2000-gebieden. Juist in deze gebieden moet de biodiversiteit worden behouden of verbeterd. De provincie geeft in het natuurbeleid prioriteit aan het behalen van de Natura 2000-doelen in de Natura 2000-gebieden.

Het Rijk wijst Natura 2000-gebieden aan op basis van de Natuurbeschermingswet. Doelstelling van deze gebieden is het behoud en herstel van specifieke natuurwaarden. De Natuurbeschermingswet beschermt Natura 2000-gebieden tegen ontwikkelingen die de Natura 2000-doelen (instandhoudingsdoelstellingen) kunnen aantasten. Het verbeteren van watercondities, verminderen van de belasting met stikstof en verbeteren van de onderlinge verbinding zijn, na goed beheer van de gebieden, de belangrijkste factoren die bepalen of Natura 2000-doelen gehaald kunnen worden.

Natura 2000-gebieden liggen vrijwel geheel binnen het Gelders Natuurnetwerk en de Groene Ontwikkelingszone.

Een klein deel van de uiterwaarden in het oosten van het landgoed valt binnen het Natura 2000-gebied IJssel en is aangemerkt als Vogelrichtlijngebied. Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Natuurbeschermingswet. Deze wet geeft aan dat er een vergunning benodigd is voor projecten of handelingen die een verstorend effect hebben op de daar voorkomende soorten of die de kwaliteit van de leefgebieden van deze soorten of beschermde habitats kunnen verslechteren.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0018.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0019.png"

Figuur 14: Natura 2000-gebieden

De Ganzenfoerageergebieden zijn een bijzonder onderdeel van het Gelders Natuurnetwerk en de Groene Ontwikkelingszone. De ganzenfoerageergebieden moeten geschikt blijven voor ganzen. De provincie stuurt daarom op het behoud van de openheid en de rust in deze gebieden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0020.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0021.png"

Figuur 15: Ganzenfoerageergebieden

Binnen het gebied van het landgoed is een SED-watergang gelegen, een watergang met een specifiek ecologische doelstelling. Het betreft watergang De Fliert. SED-watergangen hebben een ecologische waarde of kunnen die door een relatief geringe inspanning krijgen. De provincie wil vooral de natuurwaarden herstellen en beschermen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0022.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0023.png"

Figuur 16: SED-water

Cultuurhistorische landgoederen

De provincie beschouwt de cultuurhistorische landgoederen als de pareltjes van Gelderland. Ze spelen een belangrijke rol bij het behalen van provinciale doelen op het gebied van natuur, landschap, cultuurhistorie, recreatie en water.

De provincie werkt op cultuurhistorische landgoederen samen met de landgoedeigenaren en andere betrokkenen aan behoud en ontwikkeling van de daar voorkomende integrale kwaliteiten (natuur, landschap, cultuurhistorie, water) en het duurzaam voortbestaan van het landgoed als economische eenheid.

De provincie Gelderland en landgoed De Poll zijn een zogenaamd partnerschap aangegaan om samen te werken aan een duurzame ontwikkeling en instandhouding van het landgoed.

3.3.2 Omgevingsverordening

De Omgevingsverordening is op 24 september 2014 door Provinciale Staten vastgesteld en vormt het juridische kader waarbinnen de hoofddoelstellingen van de omgevingsvisie juridisch zijn vastgelegd. Met betrekking tot de nieuwe ontwikkelingen op het landgoed zijn met name de onderdelen 'nieuwe woonlocaties' en 'beschermingsregime Groene Ontwikkelingszone" van kracht.

Nieuwe woonlocaties

De bouw van nieuwe woningen is slechts toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.

De nieuwe woningen die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, zijn opgenomen in het Kwalitatief Woonprogramma waarmee de provincie heeft ingestemd. De volkshuisvestelijke verankering is daarmee gerealiseerd.

Beschermingsregime Gelders Natuurnetwerk (GNN) en Groene Ontwikkelingszone (GO)

In een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden gelegen binnen het Gelders Natuurnetwerk (GNN) worden geen nieuwe functies mogelijk gemaakt, tenzij:

  • a. geen reële alternatieven aanwezig zijn;
  • b. sprake is van redenen van groot openbaar belang;
  • c. de negatieve effecten op de kernwaliteiten van het gebied, de oppervlakte en de samenhang zoveel mogelijk worden beperkt; en
  • d. de overblijvende negatieve effecten op de kernkwaliteiten van het gebied, de oppervlakte en de samenhang gelijkwaardig worden gecompenseerd.

Voor de Groene Ontwikkelingszone heeft de provincie de volgende kernkwaliteiten geformuleerd:

  • samenhang met aangrenzende natuurgebieden;de aanwezige en nog te ontwikkelen natuurwaarden (in het bijzonder de ecologische verbindingszones);
  • de landschappelijke, cultuurhistorische, geomorfologische en archeologische waarden;
  • de abiotische kwaliteiten stilte, donkerte, openheid en 'rust' (omgevingscondities).

In de Groene Ontwikkelingszone is voor bestaande functies als de landbouw, het landgoedbedrijf en extensieve openluchtrecreatie ontwikkelingsruimte aanwezig, waarbij de kernkwaliteiten per saldo niet significant worden aangetast. Bij nieuwvestiging van functies (zoals bijv. een nieuwe woning) dient naast een goede landschappelijk inpassing per saldo een substantiële versterking van de kernkwaliteiten van de Groene Ontwikkelingszone plaats te vinden. Daarbij is de invulling van het begrip 'substantieel' van belang, en de wijze waarop de afspraken worden vastgelegd.

Eén van de nieuwe woningbouwlocaties is in het GNN gevonden. In par. 5.3.3. wordt beargumenteerd waarom de gemeente en het landgoed van mening zijn dat deze nieuwe woning in het GNN gebouwd kan worden.

3.4 Regionaal beleid

3.4.1 Landschapsontwikkelingsplan

In samenwerking met de gemeenten Epe en Heerde heeft de gemeente Voorst het 'Landschapsontwikkelingsplan van Veluwe tot IJssel' (LOP) opgesteld. Het belangrijkste doel van het LOP is in de autonome ontwikkeling van het landschap te sturen op behoud en op ontwikkeling van de landschappelijke samenhang. Daarnaast is het LOP gericht op het stimuleren van de ontstening van het buitengebied en de verdere ontwikkeling van de karakteristieke kenmerken van het buitengebied. Met het LOP wordt het landschapsbelang ingebracht in alle ruimtelijke veranderingsprocessen in het gebied.

Het LOP richt zich op instrumenten, partijen en een aanpak voor de uitvoering van het landschapsbeleid. Het ontwikkelingsplan en het toetsingskader dat het LOP vormt, is door de gemeente Voorst vastgesteld als structuurvisie.

Ten aanzien van landgoederen wordt gesteld dat landgoederen meer dan gemiddeld een toegevoegde waarde hebben voor de kwaliteit van het landschap. De inrichting van een landgoed moet de vorm van de landschappelijke overgangen versterken en beter beleefbaar maken.

Het LOP stelt verder dat bij nieuwe woningen in het buitengebied een bouwplan gecombineerd dient te worden met een erf- en landschapsplan. De omgeving en de toekomstige inrichting kunnen belangrijke invloed uitoefenen op dat bouwplan en uiteindelijk het aanzicht en de waarde van de woning. De kenmerken die in het gebied voorkomen kunnen worden versterkt door aan de randen van het perceel streekeigen beplanting aan te brengen.

Zowel bij de locatiekeuze als de erfinrichting van de nieuwe woningen is het LOP als input gebruikt. Hetzelfde geldt voor de erfinrichtingsplannen voor de functieveranderingslocaties (Bartelshofstede, de Stakenberg, Hof te Gietel, De Kempe, de doorrijschuur).

3.4.2 Regionale Structuurvisie Stedendriehoek 2030

In de Regionale Structuurvisie heeft de regio Stedendriehoek, waar de gemeente Voorst deel van uitmaakt, ruimtelijk beleid ontwikkeld voor de lange termijn tot 2030. In deze visie worden doelen en beleidsprincipes voorgesteld op basis van een gedeelde visie op de toekomst. De visie heeft de formele status van Intergemeentelijk Structuurplan. Dit betekent dat de structuurvisie richtinggevend is voor de ruimtelijke ontwikkeling.

De regio Stedendriehoek legt in deze Regionale Structuurvisie de gemeenschappelijke ambities vast voor het zogenaamde bundelingsgebied: het gebied rond Apeldoorn, Deventer en Zutphen en het daarbinnen gelegen middengebied, waaronder Voorst. De structuurvisie laat zien hoe deze gemeenten samen streven naar een hoogwaardige ruimtelijke ontwikkeling van de Stedendriehoek als geheel.

Landgoed De Poll maakt volgens deze visie deel uit van een landgoederenzone. Landelijk wonen biedt mogelijkheden om delen van de landgoederenzone te herstellen, te versterken en te ontwikkelen tot het groene 'visitekaartje' van de Stedendriehoek.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0024.png"

Figuur 17: Beleidskaart Regionale Structuurvisie

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst

De raad van de gemeente Voorst heeft op 31 januari 2005 de Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst (RTV) vastgesteld. Deze bevat een visie op wonen, werken, verkeer en voorzieningen in de gemeente Voorst. Landgoed De Poll is gelegen in het deelgebied 'Groene Carré'. De samenhang in het Groene Carré is met name te vinden in groenblauwe ontwikkelingen aangevuld met recreatie en rode ontwikkelingen. Bij de groenblauwe ontwikkelingen vormt onder andere de cultuurhistorisch waardevolle landgoederenzone een drager voor natuurontwikkeling, landschapsversterking en de verdere ontwikkeling van het recreatieve netwerk. Het Groene Carré wordt gezien als landschapspark waarbinnen grondgebonden landbouw, recreatie, landschap en water nevengeschikt aan elkaar zijn. In het Groene Carré staat het versterken van de waarde van het landschap centraal. Een landschap met een aaneenschakeling van buitenplaatsen en landgoederen. De afwisseling tussen besloten, halfbesloten en open ruimten is karakteristiek en biedt ruimte voor een divers scala aan functies, mits passend in het landschap. Er zullen nieuwe economische dragers in het landelijk gebied nodig zijn om de kwaliteiten van het landschap te kunnen behouden. Deze laatste zin verwoordt de doelstelling van onderhavig bestemmingsplan.

3.5.2 Notitie landgoederen

Het beleid voor de oprichting van nieuwe landgoederen en de herontwikkeling van bestaande landgoederen is verwoord in de op 6 februari 2006 vastgestelde notitie Landgoederen. Deze notitie geeft de koers van de gemeente Voorst aan ten opzichte van initiatieven tot oprichting van nieuwe landgoederen. Daarnaast biedt de notitie houvast aan eigenaren van bestaande landgoederen bij herontwikkeling van die landgoederen. Bij nieuwe ontwikkelingen staan de kwaliteiten van de bestaande landgoederen voorop. Deze bestaande landgoederen in Voorst zijn mede bepalend voor het huidige karakter van de gemeente. Ze zijn beschreven en beschermd en worden waar nodig verder versterkt. De vaak monumentale bebouwing en de fraaie groenstructuren vormen een ensemble. Nieuwe ontwikkelingen op bestaande landgoederen dienen een maatschappelijke meerwaarde te hebben op het gebied van landschap, natuur, milieu, recreatie en/of cultuur. De plannen voor landgoed De Poll zijn getoetst aan de notitie landgoederen.

3.5.3 Beleid functieverandering

Door de gemeenten Apeldoorn, Brummen. Lochem, Voorst en Zutphen is in de nota 'Waar de stallen verdwijnen: Oude erven, nieuwe functies (juli 2008)' het beleid voor functieverandering vastgelegd. De gemeente Voorst heeft dit beleid verder uitgewerkt in de notitie Ruimtelijke Kwaliteit Veranderende Erven (2009) en de notitie Verevening.

Het beleid kent de volgende voorwaarden:

  • Functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legaal vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied
  • de functieverandering van gebouwen wordt geëffectueerd door bestemmingswijziging van het gehele voormalige perceel en verkleining van het bouwvlak;
  • met functieverandering van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied wordt de bedrijfsontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving niet belemmerd;
  • functieverandering van vrijgekomen gebouwen mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling;
  • met beeldkwaliteitsplannen wordt door de gemeenten de verschijningsvorm van de functieveranderingen afgestemd op de omgeving;
  • overtollige bebouwing wordt gesloopt met uitzondering van monumentale en karakteristieke gebouwen.

In het verlengde van dit beleid gaat de notitie 'Ruimtelijke Kwaliteit Veranderende Erven (2009)' verder in op de uitwerking van het erf. Kern van de beleid wordt gevormd door de vijf principes van een agrarisch erf zoals die in paragraaf 4.2 uitgebreid worden beschreven en die niet alleen voor de 5 functieveranderingslocaties, maar ook voor de 9 nieuwe woonplekken zijn gehanteerd.

3.5.4 Erfgoedverordening 2010

Op 29 november 2010 heeft de gemeente Voorst de Erfgoedverordening 2010 vastgesteld. Deze erfgoedverordening bestaat uit regels en een bijbehorende archeologische beleidskaart. De archeologische beleidskaart beschrijft het archeologisch beleid van de gemeente. De gemeente onderscheidt twee hoofdcategorieën: Archeologisch Waardevolle Gebieden en Archeologische Verwachtingszones. Deze twee hoofdcategorieën zijn weer onderverdeeld in verschillende subcategorieën.

De hoofdcategorie Archeologisch Waardevolle Gebieden (AWG) is onderverdeeld in de volgende subcategorieën:

  • AWG-categorie 1: wettelijk beschermd archeologisch rijksmonument of gemeentelijk monument met rondom een bufferzone van 50 m;
  • AWG-categorie 2: terrein van (hoge, zeer hoge) archeologische waarde met rondom een bufferzone van 50 m;
  • AWG-categorie 3: bekende archeologische vindplaats met rondom een bufferzone van 25 m (landweer), 50 m (vindplaats) of 200 m (historisch erf);
  • AWG-categorie 4: historische dorpskern of historisch bekende verhoogde woonplaatsen.

De hoofdcategorie Archeologische Verwachtingszone is onderverdeeld in de volgende subcategorieën:

  • AV-categorie 5: zone met hoge archeologische verwachting;
  • AV-categorie 6: zone met een middelmatige archeologische verwachting;
  • AV-categorie 7: zone met een lage archeologische verwachting;
  • AV-categorie 8: zone met een lage archeologische verwachting, verhoogde kans op (mogelijk goed geconserveerde) archeologische off-site resten;
  • AV-categorie 9: diep vergraven gebieden en diep ingegraven waterpartijen;
  • AV-categorie 10: onbekende archeologische verwachting.

Per categorie is in de erfgoedverordening beschreven welke beschermende regels in een bestemmingsplan opgenomen moeten worden om de archeologische resten te beschermen.

Het plangebied van het landgoed bestaat uit zones met hoge, middelmatige en lage archeologische verwachtingswaarden. Op grond hiervan zijn diverse archeologische dubbelbestemmingen opgenomen en diverse archeologische onderzoeken uitgevoerd (zie paragraaf 5.4).

3.6 Conclusie

Dit bestemmingsplan kent een goede en gedetailleerde voorbereiding. De integraliteit van de nieuwe ontwikkelingen is uitvoerig behandeld in het Landgoedplan en de nadere uitwerkingen daarvan. Verder is het gewenste kwaliteitsniveau van de nieuwe ontwikkelingen gedetailleerd vastgelegd in een beeldkwaliteitsplan dat net als dit bestemmingsplan, door de raad zal worden vastgesteld. Landgoed en gemeente hebben tevens een overeenkomst met elkaar gesloten waarin uitvoering en instandhouding van de te nemen maatregelen gegarandeerd wordt. Bij het opstellen van de plannen zijn de beleidskaders van de diverse overheden, zoals die in dit hoofdstuk aan de orde zijn geweest, als uitgangspunt genomen. De conclusie luidt dan ook dat het bestemmingsplan in overeenstemming is met die beleidskaders.

Hoofdstuk 4 Planopzet

4.1 Inleiding

Aan de nieuwe ontwikkelingen op Landgoed De Poll zijn zowel landschappelijke als beeldkwaliteitsbepalende voorwaarden gesteld. Het landgoed heeft samen met diverse partijen en adviseurs zijn plannen opgesteld en vormgegeven. Deze plannen worden in dit hoofdstuk beschreven en verbeeld. De landschappelijke verankering van de nieuwe ontwikkelingen worden met toepassing van zogenaamde voorwaardelijke verplichtingen gekoppeld aan de nieuwe functies. Daarmee wordt uitvoering en instandhouding van die landschappelijke maatregelen gegarandeerd. In dit hoofdstuk zijn tevens de beeldkwalilteitseisen voor de nieuwe bebouwing opgenomen.

Dit hoofdstuk zal als een afzonderlijk document (met de naam 'Erfinrichting en beeldkwaliteit Landgoed De Poll') aan de regels worden toegevoegd. Daarnaast zal het als beeldkwaliteitsplan door de raad worden vastgesteld. Hiermee vormt het document het kader voor de welstandstoets.

4.2 Kenmerken van een erf

Bij het ontwikkelen van de functieveranderingslocaties en de nieuwbouwlocaties zijn allereerst de basiskenmerken voor een erf bepaald. Deze principes komen voort uit analyses van bestaande agrarische erven, maar hebben ook een geldigheid voor nieuwe erven.

Om de eenheid te bewaken is ervoor gekozen om voor de verschillende bestaande en nieuwe erven op het landgoed te kiezen voor het formuleren van een aantal basiskenmerken, die in principe bij ieder erf terugkeren. Ze zorgen ervoor dat de bestaande erven hun kwaliteit behouden en dat de nieuwe erven karakteristieken krijgen die kenmerkend en herkenbaar zijn voor een nieuw erf op het Landgoed De Poll. Op die manier wordt het mogelijk om verwantschap te zien tussen een nieuw erf aan de Bloemenksweg en een nieuw erf aan bijvoorbeeld de Zutphenboerlaan. Dat neemt niet weg dat ieder erf specifiek zal worden ontworpen voor de plek en dat naast de basiskenmerken ook de karakteristieken van de locatie worden vertaald in de erfinrichting. De basiskenmerken zijn dus elementen (bouwstenen) die op een bestaande situatie en in een nieuwe situatie kunnen worden toegepast.

Algemene kenmerken van een erf zijn:

  • een erf is een ensemble van gebouwen en beplanting, van erfinrichting en architectuur;
  • een erf bestaat uit gebouwde en niet gebouwde elementen (, die in verschillende tijden tot stand zijn gekomen, maar) die een sterke samenhang vertonen. Voor nieuwe locaties geldt dat ook toekomstige (bij)gebouwen en verandering de samenhang niet mogen verstoren;
  • de onderdelen van het erf zijn gegroepeerd in en aan een gemeenschappelijke ruimte;
  • elk erf heeft een duidelijke hoofdentree;
  • elk erf is verweven met het landschap.

Deze basiskenmerken zijn in onderstaande figuur gevisualiseerd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0025.png"

Figuur 18: ontwerpprincipes erven

4.3 Bestaande boerenerven

Zoals al eerder in dit plan is geschreven, zijn voor de 5 functieveranderingslocaties (de 5 bestaande boerenerven) de planologische procedures al gevolgd, de zogenaamde grote buitenplanse afwijkingen. Voor de gebouwen en de erven zijn in alle gevallen functieveranderingsplannen opgesteld die zijn vastgelegd in overeenkomsten tussen gemeente en landgoed om aanleg en instandhouding te garanderen.

Voor de bouw van de 2 nieuwe (schuur)woningen op het achtererf van De Kempe is in het kader van dit bestemmingsplan een erfinrchtingsplan opgesteld met tevens referentieschetsen van de nieuwe woningen. Dit komt in paragraaf 4.3.2 aan de orde.

4.3.1 Bartelshofstede

Boerderij Bartelshofstede ligt centraal op het landgoed aan de Bonenkampsweg, een ontsluitingsweg van de Haanstraat. Het formele adres is Haanstraat 4. De ligging van de boerderij is weergegeven in de volgende figuur.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0026.png"

Figuur 19: ligging Bartelshofstede

Bebouwing

De T-boerderij is verbouwd tot woonhuis. Het achterhuis (de deel) is als woonkamer en keuken in gebruik genomen. De bovenverdieping wordt gebruikt als slaap- en badkamer. Bij de verbouwing zijn alle karakteristieke en waardevolle kenmerken van de boerderij behouden gebleven. Dit geldt ook voor het aan de boerderij gebouwde klompenhok.

De meest zichtbare ingrepen aan de boerderij betroffen het vervangen van de dubbele achterdeuren door een inpandige glazen wand en het plaatsen van glaspuien ter plaatste van voormalige staldeuren in de zijgevels van het achterhuis. Het beeld van het voorhuis is ongewijzigd gebleven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0027.png"

Figuur 20: gevelbeelden boerderij

Eén van de bestaande schuren is in de oorspronkelijke vorm behouden en in gebruik genomen als berging. Het kippenhok is gerestaureerd en fungeert als dierenverblijf.

De eerdere schuurtjes aan de westzijde van de boerderij zijn gesloopt. Om het karakter van het erf te behouden kan hier een nieuwe schuur worden gebouwd. De oppervlakte van deze nieuwe schuur is dan wel kleiner dan de huidige oppervlakte van de bestaande schuurtjes om zo voldoende lichttoetreding in het achterhuis mogelijk te maken. De functie van deze schuur kan zijn garage of fietsen- en machineberging.

Voor de nieuwe schuur geldt het volgende:

  • de schuur heeft een rechthoekige plattegrond met zadeldak of lessenaarsdak;
  • de maximale goothoogte bedraagt 3 m en de maximale nokhoogte 5 m;
  • de dakbedekking bestaat uit keramisch blauw gesmoorde of rode pannen, niet glanzend of donkere bitumen golfplaten;
  • de gevels worden opgetrokken uit bruin-rode bakstenen of potdekselwerk in een donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur);
  • kozijnen, draaiende delen en deuren worden uitgevoerd in hout met een naturel of donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur); eventueel crème voor de ramen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0028.png"

Figuur 21: referentiebeelden nieuwe schuur

Erf en landschap

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0029.png"

Figuur 22: erfinrichting Bartelshofstede

Het achtererf is gelegen aan de onverharde Bonenkampsweg en blijft een open karakter houden. Dit is niet alleen vanuit cultuurhistorisch oogpunt wenselijk, maar hierdoor blijft bovendien het landschap vanuit de toekomstige woonkamer zichtbaar. Het bestaande pad langs het achtererf blijft herkenbaar aanwezig, maar is afgesloten voor wandelaars middels eenvoudige landhekken. Er is al een nieuw wandelpad aangelegd.

Voor de boerderij wordt een eenvoudige siertuin aangelegd. De begrenzing bestaat uit een geschoren beuken- of ligusterhaag (knipheg). Ten oosten van deze tuin kan eventueel een moestuin worden aangelegd. De grond kan ook als weiland in gebruik blijven. De bestaande fruitbomen en de leilinde nabij het voorhuis blijven zo lang mogelijk gehandhaafd. Eén van de drie uitgegroeide beuken wordt gesnoeid, de overige twee worden gerooid. De rode beuk blijft gehandhaafd en wordt zorgvuldig onderhouden en beschermd indien er vee in de wei komt te lopen. Op de schets van het erfinrichtingsplan zijn de bestaande (te handhaven) bomen aangegeven, zie figuur 20. Indien nodig worden ze vervangen door dezelfde of andere geschikte soorten. Ten westen van de boerderij en schuur wordt een notenboom aangeplant. Daarnaast is er nog ruimte voor enkele fruitbomen. Opvallende speelvoorzieningen, zoals een trampoline of speelhuisje, passen slecht op een traditioneel erf en kunnen alleen in de sier- of moestuin worden geplaatst. Afrasteringen worden eenvoudig uitgevoerd, middels palen en draad.

Rondom de boerderij ligt een strook gebakken klinkers. Deze strook blijft gehandhaafd en wordt eventueel aangevuld. De overige verharding bestaat uit halfverharding, zoals in leem gestabiliseerd grind of gebroken puin of zand.

4.3.2 De Kempe

Boerderij De Kempe ligt vrij centraal op het landgoed ten zuiden van de Bussloselaan, op het perceel Haanstraat 6 in Voorst. De situering is weergegeven in figuur 23.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0030.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0031.png"

Figuur 23: Situering De Kempe

De Kempe ligt van alle te restaureren boerderijen op het landgoed het verst van de hoofdinfrastructuur en is de minst zichtbare. De boerderij heeft als adres Haanstraat 6, maar is alleen bereikbaar via de onverharde Bonenkampsweg. De boerderij ligt dicht tegen het recreatiegebied Bussloo aan.

Bebouwing

De boerderij - een gemeentelijke monument - wordt niet meer agrarisch gebruikt. De grote bedrijfsgebouwen staan al langere tijd leeg en kennen een grote onderhouds- en restauratieachterstand. Van alle te restaureren boerderijen is de situatie bij De Kempe het meest verslechterd. Om de toekomst van De Kempe veilig te stellen is een nieuwe functie noodzakelijk. Het voorhuis van de boerderij wordt verbouwd tot (burger)woning; het achterhuis (de voormalige deel) kan ten behoeve van de woonfunctie worden gebruikt maar kan ook een wat meer bedrijfsmatige functie krijgen op het gebied van cultuur en ontspanning; ambachtelijke bedrijvigheid; dienstverlening of maatschappelijke voorzieningen.

Bij verbouw van de grote boerderij is de bestaande interne structuur gerespecteerd. Op de deel wordt de woonkamer of een kantoor gesitueerd. Door het toepassen van glas in de staldeuren krijgt het gebouw een open relatie met het erf. De voorzijde van de boerderij blijft ongewijzigd.

Daarnaast worden op het erf 2 nieuwe woningen gebouwd ter compensatie van de sloop van de vervallen schuren op deze locatie en elders op het landgoed.

Voor de 2 nieuwe woningen gelden de volgende richtlijnen:

  • de nieuwe woningen zullen als 'schuurwoning' gebouwd worden en blijven qua uitstraling ondergeschikt aan de boerderij die visueel de belangrijkste op het erf blijft;
  • de woningen hebben een rechthoekige plattegrond en een zadeldak;
  • de woningen worden gebaseerd op het type schuur zoals gevonden op boerenerven op landgoed De Poll waarbij bij locatie 9 wordt gedacht aan een ligboxenstal als inspiratie en bij locatie 10 aan een doorrijschuur;
  • de woningen hebben een lage, meer gesloten en sober uitgevoerde gevel aansluitend op het erf;
  • bij de woning op locatie 10 wordt ook de zuidgevel sober uitgevoerd om het traditionele aanzicht van De Kempe vanaf de toegangsweg te behouden;
  • de gevels gelegen aan het open landschap kunnen wat vrijer worden ingedeeld;
  • de maximale goothoogtes bedragen 3,5 m en de maximale nokhoogtes 9 m;
  • de dakbedekking bestaat uit keramisch blauw gesmoorde of rode pannen, niet glanzend of riet;
  • de gevels worden opgetrokken uit bruin-rode bakstenen of potdekselwerk in een donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur);
  • kozijnen, draaiende delen en deuren worden uitgevoerd in hout met een naturel of donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur); eventueel crème voor de ramen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0032.png" afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0033.png"

noord- en oostgevels zuid- en westgevels

Figuur 24: referentieschetsen woning locatie 9

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0034.png" afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0035.png"

zuid- en westgevel noord- en oostgevel

Figuur 25: referentieschetsen woning locatie 10

Bij de woningen mogen bijgebouwen worden gebouwd waarvoor het volgende geldt:

  • de schuurtjes hebben een rechthoekige plattegrond met zadeldak of lessenaarsdak;
  • de maximale goothoogtes bedragen 3 m en de maximale nokhoogtes 6 m;
  • de dakbedekking bestaat uit keramisch blauw gesmoorde of rode pannen, niet glanzend of donkere bitumen golfplaten;
  • de gevels worden opgetrokken uit bruin-rode bakstenen of potdekselwerk in een donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur);
  • kozijnen, draaiende delen en deuren worden uitgevoerd in hout met een naturel of donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur); eventueel crème voor de ramen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0036.png"

Figuur 26: referentiebeelden nieuwe schuren

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0037.png"

Figuur 27: referentiebeeld klein schuurtje

Erf en landschap

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0038.png"

Figuur 28: bestaande situatie

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0039.png"

Figuur 29: nieuwe erfinrichting De Kempe

De nieuwe inrichting van het erf volgt in structuur en karakter de bestaande situatie. Het huidige achtererf wordt het centrum van de locatie. Rond dat centrum worden de nieuwe woningen gesitueerd. De woningen komen te liggen rond een open erf. De woningen zijn hier op georiënteerd.

De woningen beschikken aan de buitenrand van het erf over tuinen. Per woning een eigen tuin. Met de begrenzing van de tuinen is gezocht naar aansluiting op bestaande lijnen in het landschap. De boomgaard blijft onderdeel van het erf en wordt hersteld. Een klein weiland behoort tot het erf. De relatie tussen erf en landschap is open.

De tuin van de boerderij loopt ruimtelijk over in het weiland. Opvallende speelvoorzieningen, zoals een trampoline of een speeltoestel, passen slecht in de (boeren)voortuin en kunnen alleen ten westen van de boerderij geplaatst worden.

Rondom de boerderij ligt een strook gebakken klinkers. Deze strook blijft gehandhaafd en wordt indien nodig aangevuld. De overige verharding bestaat uit halfverharding, zoals in leem gestabiliseerd grind of gebroken puin of zand.

Afrasteringen zijn eenvoudig van vorm en uitvoering (palen en draad).

Het gehele erf, de bomen, hagen en knipheggen worden onderhouden conform de voorgeschreven maatregelen in het Landschapsonderhoudsplan De Poll, juni 201).

4.3.3 Doorrijschuur

De doorrijschuur ligt samen met de portierswoning in de hoek van de Deventerstraat en de Poll-laan. De schuur is onlangs geïsoleerd en is geschikt om te worden verhuurd aan derden als kantoorpand of atelier. Ook de portierswoning is gerestaureerd en verhuurd als woning.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0040.png"

Figuur 30: ligging portierswoning en doorrijschuur

Bebouwing

In de huidige situatie lijken de portierswoning en de doorrijschuur een eenheid te vormen. Dat is een onjuiste veronderstelling. De schuur behoorde vroeger tot De Gietelsche Brouwerij. De openbare weg (de huidige Deventerstraat) liep over het erf van De Gietelsche Brouwerij en de schuur was in gebruik als stallingsruimte voor paarden en koetsen.

De schuur heeft in beide kopgevels dubbele deuren, waardoor het mogelijk was om door de schuur heen te rijden. Er waren dan geen problemen met manoeuvreren bij deze “uitspanning”.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0041.png"

Figuur 31: tekening doorrijschuur

Afgezien van een aantal dakramen in het oostelijke dakvlak zijn er geen wijzigingen aangebracht aan de buitenzijde van het gebouw. Binnen is een aantal voorzieningen aangebracht om het gebouw geschikt te maken voor het toekomstige gebruik als kantoor of atelier.

Achter de portierswoning is ruimte voor een nieuwe schuur. Deze schuur kan dienen als garage of berging. De omvang van de schuur is bescheiden en duidelijk ondergeschikt aan de portierswoning. De nok van de schuur heeft dezelfde richting als de nok van de woning. Voor het overig geldt het volgende:

  • het schuurtje heeft een rechthoekige plattegrond met zadeldak;
  • de maximale goothoogte bedraagt 3 m en de maximale nokhoogte 5 m;
  • de dakbedekking bestaat uit keramisch blauw gesmoorde of rode pannen, niet glanzend;
  • de gevels worden opgetrokken uit houten potdekselwerk in een donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur);
  • kozijnen, draaiende delen en deuren worden uitgevoerd in hout met een naturel of donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur); eventueel crème voor de ramen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0042.png" afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0043.png" afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0044.png"

Figuur 32: Referentiebeelden nieuwe schuur bij portierswoning

Ten oosten van de nieuwe schuur zal een kleiner schuurtje worden gebouwd voor de berging van tuingereedschappen. De afmetingen zijn circa 4 bij 2,5 meter met een nokhoogte van circa 2,5 meter. De dakbedekking bestaat uit keramisch blauw gesmoorde of rode pannen, niet glanzend of donkere bitumen golfplaten. De gevels worden opgetrokken uit houten potdekselwerk in een donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur). Kozijnen, draaiende delen en deuren worden uitgevoerd in hout met een naturel of donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur); eventueel crème voor de ramen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0045.png"

Figuur 33: referentiebeeld klein schuurtje

Erf en landschap

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0046.png"

Figuur 34: erfinrichting doorrijschuur en portierswoning

De inrichting van het erf blijft sober en doelmatig. Op het huidige erf worden geen parkeerplaatsen aangelegd. Het erf blijft open en het zicht vanaf de Poll-laan over het erf blijft vrij. Er is een nieuwe in- en uitrit op de Deventerweg aangelegd direct achter de doorrijschuur. Op het erf zelf kan dus niet worden geparkeerd. Het parkeren krijgt een plek buiten het oorspronkelijke erf in het weiland ten zuiden van de portierswoning. De parkeerplaats ligt verlaagd in aansluiting op het bestaande hoogteverschil in het terrein en wordt omgeven door een haag. De auto's worden hierdoor grotendeels aan het zicht onttrokken, terwijl de portierswoning vanaf de Deventerweg volledig zichtbaar blijft. De nieuwe parkeerplaats wordt in halfverharding (gebroken puin) uitgevoerd. Aan de voorzijde van de portierswoning wordt een siertuin aangelegd, omgeven door een beukenhaag. De tuin loopt door aan de oostzijde van het pand. De bestaande boomgaard is in verval. Deze boomgaard zal worden hersteld. Op het erfinrichtingsplan zijn de bestaande (te handhaven ) bomen aangegeven. Voor het aanleggen van de nieuwe entree en voor het handhaven van de verkeersveiligheid is het mogelijk noodzakelijk om één of twee bomen te kappen. Dit zal bij de daadwerkelijke aanleg worden bepaald. Opvallende speelvoorzieningen, zoals een trampoline of een speeltoestel, passen slecht op een traditioneel erf en kunnen alleen in de sier- of moestuin worden geplaatst.

De verharding bestaat uit halfverharding, zoals in leem gestabiliseerd grind of gebroken puin of zand. Bij de deuren van de doorrijschuur zijn (gebakken) klinkerstroken aangelegd. Afrasteringen zijn eenvoudig van vorm en uitvoering (palen en draad).

4.3.4 Hof te Gietel

De monumentale boerderij Hof te Gietel is gelegen aan de Deventerweg 13. Naast de boerderij staat een - tevens monumentale - schuur. In deze schuur wordt een woning gemaakt. De ligboxenstal wordt gesloopt en de kapschuur wordt herbouwd/gerestaureerd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0047.png"

Figuur 35: ligging Hof te Gietel

Bebouwing

De huidige boerderij, het bakhuisje en de oude landbouwschuur stammen uit de 19e eeuw en zijn allen aangewezen als rijksmonument. In de jaren zeventig van de vorige eeuw is een moderne openfrontstal met ligboxen gebouwd achter de monumentale gebouwen. Naast die stal staat een houten machineberging. De ligboxenstal wordt gesloopt. De kapschuur blijft gehandhaafd (herbouwd en iets verplaatst) en kan gebruikt worden door de bewoners om auto’s te stallen. Een deel blijft in gebruik bij het landgoed.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0048.png"

Figuur 36: de tot woning te verbouwen schuur

Direct ten noordoosten van de te tot woning te verbouwen schuur wordt een schuurtje gebouwd van circa 4,5 bij 6 meter. Het schuurtje dient als opslagruimte voor onder andere tuingereedschap en -meubilair. De nok van de schuur heeft dezelfde richting als de nok van de woning. Voor het overig geldt het volgende:

  • het schuurtje heeft een rechthoekige plattegrond met zadeldak;
  • de maximale goothoogte bedraagt 3 m en de maximale nokhoogte 5 m;
  • de dakbedekking bestaat uit keramisch blauw gesmoorde of rode pannen, niet glanzend;
  • de gevels worden opgetrokken uit houten potdekselwerk in een donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur) of naturel;
  • kozijnen, draaiende delen en deuren worden uitgevoerd in hout met een naturel of donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur); eventueel crème voor de ramen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0049.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0050.png" afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0051.png"

Figuur 37: Referentiebeelden nieuwe schuur

Erf en landschap

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0052.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0053.png"

Figuur 38: erfinrichting Hof te Gietel

De Fliert vormt een fraaie begrenzing aan de noord- en oostzijde van het erf. Ten noorden van het erf is de beek plaatselijk verbreed en wordt daar omgeven door (knot)wilgen. Het erf is aan de oostzijde omzoomd door hoog opgaande beplanting van wisselende kwaliteit. Het pad vanaf de Deventerweg is omgevormd tot de hoofdontsluiting van Hof te Gietel. De toegang aan de Poll-laan is afgesloten voor regulier gebruik. Voor de boerderij staan oude beukenhagen die de begrenzing vormden van de sier- en moestuinen. De ruimte die vrijkomt bij de sloop van de ligboxenstal wordt ingericht als tuin. De ruimte voor de boerderij kan als siertuin en/of moestuin worden ingericht.

Achter de nieuwe woning wordt een parkeerplaats aangelegd, uitgevoerd in half-verharding (gebroken puin). Langs de zuid- en westzijde hiervan wordt een beukenhaag geplant. De functie van deze haag is om de auto’s gezien vanaf het erf aan het oog te onttrekken en om beide erven van elkaar te scheiden. In de haag ten westen van de parkeerplaats komt een opening voorzien van een hekje. Direct ten oosten van de tot woning te verbouwen schuur krijgt het erf een klinkerverharding. Deze verharding kan als terras gebruikt worden. Een smalle strook verharding loopt als pad door tot aan de parkeerplaats.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0054.png"

Figuur 39: referentie hekje

Ten zuiden van de nieuw aan te leggen oprit worden twee hoogstamfruitbomen geplant. De functie van deze twee bomen is om de lange haag die langs de oprit wordt geplant visueel te breken. In de zuidwest hoek van het erf worden op de plek waar de huidige toegangsweg komt te vervallen nog eens 5 hoogstamfruitbomen geplant. De beukenhaag aan de voorzijde wordt doorgetrokken tot aan het bakhuisje. Hierdoor worden de tuinen van beide woningen van elkaar gescheiden.

Om beide erven via één route te ontsluiten is de aanleg van een deels nieuwe toegangsweg noodzakelijk. Deze wordt net als het overige deel in half verharding uitgevoerd met een grasstrook in het midden. In verband met de verkeersveiligheid wordt bij de aansluiting op de Deventerweg de toegangsweg verbreed op zodanige wijze dat hier twee auto’s naast elkaar kunnen staan. Ten behoeve van deze verbreding hoeven geen bomen te worden geveld.

4.3.5 Stakenberg

Boerderij De Stakenberg ligt op enige afstand van de Deventerweg. Deze monumentale boerderij en aangebouwde schuur vormen samen een karakteristiek element op het landgoed en zijn beiden aangewezen als rijksmonument. Tegen de westzijde van de schuur is rond 1980 een veestal en machineberging gebouwd.

Het sobere erf en de monumentale gebouwen maken De Stakenberg tot een bijzonder geheel. Het achtererf is slechts gedeeltelijk verhard, het beeld wordt in grote mate bepaald door gras en hoog opgaande bomen (wilg en linde).

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0055.png"

Figuur 40: Ligging van de Stakenberg

Bebouwing

Om De Stakenberg een nieuwe toekomst te geven wordt de boerderij bestemd tot woning en werkruimte. De naastgelegen schuur wordt tevens geschikt gemaakt voor een werkfunctie. Bij de werkfunctie wordt gedacht aan een functie op het gebied van cultuur en ontspanning; ambachtelijke bedrijvigheid; dienstverlening of maatschappelijke voorzieningen. De bestaande interne structuur wordt bij de verbouw gerespecteerd. Door het toepassen van glas in de staldeuren krijgt het gebouw een open relatie met het erf. De voorzijde van de boerderij blijft ongewijzigd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0056.png"

Figuur 41: tekening verbouwde boerderij en schuur

De jongveestal en de overkapping worden gesloopt. Op dezelfde plek wordt parkeergelegenheid aangelegd en wordt een kapschuur gebouwd. De kapschuur heeft een maat van 4,5 bij 9,5 meter. Door de haag aan de noorden westzijde van het schuurtje door te trekken wordt het deels aan het zicht onttrokken. Daarnaast kan het schuurtje door het toepassen van klimplanten, zoals bijvoorbeeld een blauwe regen, ingebed worden in dit monumentale erf. Het schuurtje dient als opslagruimte voor onder andere tuingereedschap en -meubilair. Voor het overig geldt het volgende:

  • het schuurtje heeft een rechthoekige plattegrond met zadeldak;
  • de maximale goothoogte bedraagt 3 m en de maximale nokhoogte 5 m;
  • de dakbedekking bestaat uit keramisch blauw gesmoorde of rode pannen, niet glanzend;
  • de gevels worden opgetrokken uit houten potdekselwerk in een donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur) of naturel;
  • kozijnen, draaiende delen en deuren worden uitgevoerd in hout met een naturel of donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur); eventueel crème voor de ramen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0057.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0058.png"

Figuur 42: referentiebeelden nieuwe schuur

Erf en landschap

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0059.png"

Figuur 43: erfinrichting De Stakenberg

Het erf blijft het huidige sobere en open karakter houden. Op de locatie van de af te breken schuur wordt een parkeerplaats aangelegd. Deze wordt uitgevoerd in half-verharding (gebroken puin). Aanleg van een parkeervoorziening is nodig voor de bewoners en personeel en bezoekers van de werkruimtes.

Ten behoeve van de verkeersveiligheid wordt ter hoogte van de aansluiting op de Deventerweg de inrit naar de boerderij verbreed over een lengte van circa 10 meter, zodat twee auto’s elkaar hier kunnen passeren. Ten behoeve van deze verbreding hoeven geen bomen te worden geveld.

Langs de noord- en westzijde van de aan te leggen parkeerplaats worden meidoornhagen aangelegd. Door deze hagen staan de op de parkeerplaats geparkeerde auto’s minder in het zicht. Daarnaast wordt een meidoornhaag aangelegd ten noorden van de bebouwing. Deze haag heeft als functie de tuin van de woning te scheiden van het terrein ten noorden van het toekomstige kantoor.

In de noordwesthoek van de tuin ten noorden van de woning wordt een houten weidehek geplaatst met een doorgangsbreedte van circa 3,5 meter. Via deze entree hebben grotere machines toegang tot de tuin.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0060.png"

Figuur 44: referentie weidehek

In de noordoostpunt van het terrein wordt de boomgaard hersteld door de aanplant van 4 hoogstamfruitbomen van oude cultuurhistorisch waardevolle rassen. Op de westgrens van het veld ten noorden van het toekomstige kantoor worden 3 wilgen geplant die in de toekomst als knotbomen worden beheerd. Door aanplant van de 3 knotwilgen ontstaat weer een duidelijke grens langs de westzijde van het erf.

Afrasteringen zijn eenvoudig van vorm en uitvoering en bestaan uit houten palen en draad.

4.4 Nieuwbouwlocaties

4.4.1 Locatiekeuze algemeen

De locatiekeuze voor de potentiële nieuwe woningen is gebaseerd op een landschapsanalyse en is ondersteund door frequent locatiebezoek en intensief overleg met alle betrokkenen (landgoed, adviseurs, gemeente, Gelders Genootschap, provincie).

Een belangrijke beperking voor de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties wordt gevormd door de hoge natuurwaarden van het landgoed. Deze sluiten een groot deel van het gebied uit. Het Appensche en Gietelse Veld zijn bijvoorbeeld beschermd natuurgebied en dat geldt ook voor een deel van de Buitendijkse uiterwaarden. De laatste vallen zelfs binnen de bescherming van de Natura 2000. Een groot deel van het landgoed ligt bovendien in het Gelders Natuur Netwerk (GNN). Alleen het centrum van het landgoed (de Kampenontginningen en een deel van de Oeverwal) valt buiten het GNN.

Dat neemt niet weg dat er toch ook een goede woonlocatie gevonden is die binnen het GNN is gelegen, namelijk bij de Bloemenksweg. Deze plek ligt op de uiterste grens van het landgoed en neemt er vanuit ruimtelijk perspectief minder deel van uit. De locatie ligt op de grens van bos en open veld. Een nieuwe ontwikkeling kan de plek kwalitatief versterken en de herkenbaarheid van het landgoed vergroten.

Een kwaliteit en tegelijkertijd een beperking is de kenmerkende openheid van het middengebied, die een mooi contrast vormt met het bos van het Appensche en Gietelse Veld aan de westkant en het bos op de Oeverwal aan de oostkant. Gekeken is of in dit gebied nieuwe woningen kunnen worden toegevoegd zonder aantasting van de openheid. In dit gebied zijn 5 bouwlocaties gevonden, 3 aan de Zandstraat en 2 aan de Appense Enkweg.

De meest noordelijke nieuwe woonlocatie is gevonden aan de Zutphenboerlaan. Door situering aan de bosrand wordt de openheid minimaal aangetast. De nieuwe ontwikkeling wordt gecombineerd met een versterking van de bosrand.

In het gecultiveerde maar toch fraaie landschap aan de Breuninkhofweg is tegenover de golfbaan een achtste woonlocatie gevonden. Ook op deze plek kan een nieuwe woning met een goede erfinrichting de herkenbaarheid van het landgoed vanaf deze zijde versterken.

Voor de nieuwbouwlocaties 9 en 10, gelegen op het achtererf van boerderij De Kempe, wordt verwezen naar paragraaf 4.3.2.

Voor alle locaties geldt dat een zorgvuldige situering van de gebouwen met een goed inrichtingsplan voor de erven er voor zorgt dat de woonlocaties op een logische manier hun eigen plek krijgen op het landgoed.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0061.png"

  • 1. Bloemenksweg
  • 2. Zandstraat NW
  • 3. Appense Enkweg Z
  • 4. Zandstraat ZO
  • 5. Appense Enkweg N
  • 6. Zandstraat NO
  • 7. Zutphenboerlaan
  • 8. Breuninkhofweg
  • 9. en 10. woningen op erf Haanstraat 6

Figuur 45: Ligging met naam woningbouwlocaties

4.4.2 Ontwerpprincipes nieuwe woningbouwlocaties

4.4.2.1 Kenmerken nieuwe erven

In paragraaf 4.2 zijn de algemene kenmerken van oorspronkelijke boerenerven beschreven. De inrichting van de nieuwe erven is gebaseerd op deze algemene kenmerken. Belangrijke generieke kenmerken voor de nieuwe woonerven zijn:

• Hoofd- en bijgebouwen vormen een eenheid. De tussenruimte tussen hoofd- en bijgebouwen is doorgaans gering. In de meeste gevallen komt de nokrichting van het hoofd- en bijgebouwen overeen. De gebouwen vormen visueel een geheel. Ze zijn alle sober van vorm met duidelijke hoofdvolumes. Bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw.

• Het aantal bijgebouwen wordt bij voorkeur beperkt tot één ruim bijgebouw. Er kan in specifieke gevallen ruimte zijn voor meer bijgebouwen. Voor deze bijgebouwen geldt wel dat ze zich voegen naar het hoofdgebouw in kap- en nokrichting, en ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw.

• Er is een duidelijk functioneel onderscheid tussen de voorzijde en achterzijde van de hoofdgebouwen.

• De siertuin ligt aan de voor- en/of zijkant van het woonhuis en is meestal omgeven door een haag. Gazon is belangrijk onderdeel van de siertuin.

• De overgang van het erf naar het landschap. Er zijn geen duidelijke erfafscheidingen. De grens tussen erf en omgeving wordt vooral gemarkeerd door verschil in onderhoud. De open relatie met het landschap versterkt de kwaliteit van Landgoed De Poll zeer. De erven lopen over in het landschap en sluiten aan op de bestaande structuren en/of structuurlijnen.

• Het materiaalgebruik is over het algemeen sober en robuust. De gebruikte plantensoorten zijn inheems en passen goed in het landschap, ze zijn gebiedseigen. De erfinrichting is opgebouwd uit hagen, fruitbomen (boomgaard), gras en solitaire bomen. Kenmerkende soorten zijn: beuk (haag en solitair), liguster, meidoorn, eik, wilg, fruitbomen. Voor de planten wordt gekozen voor soorten die voorkomen in boerentuinen die kenmerkend zijn voor de IJsselvallei. Het is belangrijk om gelaagdheid in de beplantingsopbouw te krijgen.

• Verharding wordt op het erf alleen toegepast als dit noodzakelijk is.

Om tot een gezamenlijke aanpak voor de nieuwe woningen op de verschillende percelen te komen, worden de kenmerkende eigenschappen van de erven en de unieke plekken op het landgoed, die van invloed zijn op de positionering en indeling en daarmee ook de beleving van de woning omschreven in een basismodel. Dit model komt niet direct overeen met de specifieke situatie van elk perceel, maar is als onderlegger gebruikt om de mogelijkheden en beperkingen die aan de woningen gesteld worden, te koppelen aan de kwaliteiten en beperkingen van het erf en het omringende landschap.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0062.png"

Figuur 46: basismodel erfinrichting

Het is voor toekomstige bewoners van de nieuwe woningen mogelijk om hobbymatig een aantal dieren te houden. Naast de schuur die dient als garage en berging en die in de nabijheid van de woning wordt gebouwd,, mag ten behoeve van het hobbymatig houden van dieren ook een schuurtje gebouwd worden. Per locatie is bekeken wat de beste plek is voor zo'n dierenverblijf.

4.4.2.2 Architectuur nieuwe woningen

De nieuwe woningen kunnen ieder afzonderlijk unieke woningen worden, met elk een eigen karakter, optimaal gebruik makend van de uitzonderlijke ligging op de diverse kavels. De vormgeving kan zowel modern en/of klassiek zijn, maar dient wel aan te sluiten op de bestaande bebouwing van het landgoed. Daarom zijn er richtlijnen opgesteld voor het vormgeven van de nieuwe woningen. Deze richtlijnen volgend moet er een verwantschap ontstaan tussen de nieuwe woningen onderling, maar ook tussen de woningen en de bestaande woningen, boerderijen, stallen en schuren die kenmerkend zijn voor De Poll.

Voor de architectuur komen de richtlijnen voort uit het hallenhuistype boerderij dat op het landgoed de Poll te vinden is. Hierbij liggen de woning en de deel in elkaars verlengde onder een enkelvoudige zadelkap of wolfskap. Voorbeelden van dit type zijn De Korte Bree en Hof te Gietel.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0063.png"

Figuur 47: Hof te Gietel

Eenvoudig hoofdvolume

De nieuwbouwwoningen op het landgoed dienen allen uit een eenvoudig hoofdvolume te bestaan. Opgetrokken uit een rechthoekige plattegrond met een dominant zadeldak (eventueel voorzien van wolfseind). Het volume van de woningen is maximaal 750 m3 (exclusief bijgebouw) met een nokhoogte van maximaal 8 meter.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0064.png"

Figuur 48: voorbeelden van een eenvoudige hoofdvorm met zadeldak.

Gevels

De nieuwe woning heeft dus een rechthoekige plattegrond met vier zijden, die over het algemeen elk aansluiten op een ander deel van het terrein, waardoor elke zijde/gevel afwijkend in kan spelen op de specifieke karaktereigenschappen van dat aangrenzende deel van het erf.

De voorzijde van de nieuwe woning ligt doorgaans gericht op de openbare ruimte. Dit kan de straat zijn waar de toegang tot het perceel op uitkomt, maar ook een drukke straat aan de overzijde van het veld (weiland of akker). De voorzijde van de nieuwe woning dient aan te sluiten op de traditionele voorgevels van de bestaande boerderijen op het landgoed. Tussen de voorgevel en de openbare ruimte (toegangsweg of straat aan overzijde van het veld, ligt een ondiepe (sier)tuin met relatief lage begroeiing. Eventuele hogere beplanting/bomen, moeten voldoende afstand tot elkaar hebben, zodat de gevel van afstand goed zichtbaar is.

De toegang tot het perceel, de oprit (dikwijls geflankeerd door bossages of hoge begroeiing), komt uit op het erf (vergelijkbaar met de verkeersruimte aan de achterzijde van de deel, tussen de boerderij en de overige opstallen bij de bestaande boerderijen op het landgoed). Het erf van de nieuwe woningen is het verharde deel van de tuin waaraan ook het bijgebouw ligt.

De entree van de woning bevindt zich over het algemeen in de langsgevel aan het erf. Het karakter van deze gevel is doorgaans gesloten, waardoor de functionele ruimten van de woning als badkamers, toilet, trappenhuis en berging, goed aan deze zijde van de woning gepositioneerd kunnen worden.

De achtergevel van de woning ligt ten opzichte van de voorgevel, juist onttrokken aan het zicht vanaf het openbaar gebied. De herkenbaarheid van deze gevel als onderdeel van de Poll, komt in de eerste plaats voort uit de hoofdvorm en veel minder vanuit de vormgeving van de gevel zelf. Aan deze zijde van de woning is men dus vrijer in het naleven van de architectonische richtlijnen als het gaat om materiaalgebruik en openheid.

De aan het open veld gelegen gevel kan optimaal gebruik maken van de grote kwaliteit van de onbelemmerde vergezichten door de tuin hier zo open mogelijk te houden. In geval de achtergevel aan het veld ligt, kan dit gevelfragment een zeer open karakter krijgen. Mocht de voorgevel aan deze zijde liggen, doordat de openbare ruimte aan de andere zijde van dit veld ligt, is de mogelijkheid om de gevel een zeer open karakter te geven beperkt. In de eerste plaats komt de representatieve functie van de voorgevel voor de gehele woning t.o.v. het landgoed als geheel. Maar met de indeling van de woning kan rekening gehouden worden door de gebruiksruimten dicht tegen de gevel te plaatsen. Waardoor ook met een kleinere gevelopening, optimaal gebruik gemaakt kan worden van het uitzicht.

De tweede langszijde van de woning, na de entreegevel, ligt in de tuin. Deze ligt (gedeeltelijk) aan het zicht vanuit het openbaar gebied onttrokken door de positie van het huis, bijgebouw of strategisch geplaatst groen. Daar waar de gevel niet of slecht zichtbaar is, is met name de vorm van het dak en de woning als geheel bepalend in het neerzetten van de woning als kenmerkend onderdeel van het landgoed. Daardoor kunnen de gevels van tuin- en achterzijde van maaiveld tot onderzijde kap, wat vrijer ingevuld worden dan bij de entreegevel en de voorgevel het geval is. Doorgangen tussen in- en exterieur, grotere gevelopeningen en zelfs terugliggende geveldelen zijn in de tuin- en achtergevel goed mogelijk.

Uitgaande van het basismodel, heeft het voorhuis (voorgevelzijde) een metselwerkgevel, passend binnen de kenmerkende architectuur van het landgoed. De gevelopeningen kunnen modern vormgegeven worden, gebruikmakend van traditionele materialen en gevelindeling. De plaatsing van de gevels van het voorhuis stroken met de bovenliggende vorm van de kap.

De langsgevel aan het erf is semi-open van karakter met tevens een kenmerkend karakter voor het landgoed. De achtergevel en de tuingevel kunnen afwijken van het strakke stramien, waarbij de lijn van de kap en de gevel niet overeen hoeven te komen en ook de geslotenheid van de gevel vrijer interpretabel is dan die van de andere twee gevels.

Voorstaande is in het volgende voorbeeld verbeeld waarbij voor de rood gearceerde gevels een meer traditionele architectuur wordt gehanteerd voortkomende uit de op het landgoed voorkomende hallenhuistype boerderij. Voor de overige gevels geldt meer vrijheid voor wat betreft materiaalgebruik en openheid.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0065.png"

Figuur 49: voorbeeld erfinrichting en gevelzijden

Vorenstaande overzien kan geconcludeerd worden dat herkenbaarheid van de nieuwe woning als een 'De Poll-woning' de belangrijkste erfinrichtingsvoorwaarde is. Dit betekent dat de voorgevel die meer traditioneel wordt ontworpen, aan/richting de openbare weg is gelegen. In principe is de ook meer traditioneel vormgegeven langsgevel aan het erf gelegen. Op een aantal locatie is echter van dit principe afgeweken om optimaal gebruik te kunnen maken van het uitzicht.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0066.png"

Figuur 50: ligging gevels en referenties gevels

De indeling van de woningen wordt niet als vast gegeven opgelegd, maar dient wel gebruik te maken van de beperkingen en kansen die de richtlijnen voor de woning, maar vooral ook het landschap en de erfinrichting bieden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0067.png"

Figuur 51: functieverdeling woning in relatie tot positionering woning

Zoals geschreven, kunnen de vier verschillende gevels, anticiperend op de erf- en terreinindeling, ieder een eigen karakter hebben, waarbij duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen een voor- en achterzijde.

De voorgevel moet gezien worden als het gezicht van de woning en herkenbaar zijn als behorend bij de Poll. Net als bij de bestaande voorgevels op het landgoed, is de hoofdopzet symmetrisch, maar is de gevelindeling dit nadrukkelijk niet. De voorgevel moet voldoen aan de voorgeschreven materialen, de bij voorkeur asymmetrische vensterverdeling met een semi-gesloten karakter, waarbij Poll-eigen elementen als de van landgoedschild voorziene luiken en traditionele Poll-kleurenstaat in deze gevel zijn verwerkt.

De overige gevels moeten wel passen bij de voorgevel en het landgoed, maar kunnen minder strak worden opgevolgd. De langsgevel aan het erf is de entreezijde van de woning, waarbij de gevel grotendeels gesloten moet zijn. Ook deze gevel is voor de buitenwereld benaderbaar en moet passen bij het gesloten karakter van de bestaande bebouwing. De positionering van de entree komt voort uit de indeling van de woning en de positie ten opzichte van de bijgebouwen en de toegang naar het erf.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0068.png"

Figuur 52: Kapvormen

De tweede langsgevel, die doorgaans verscholen ligt ten opzichte van het openbaar gebied of daaraan onttrokken wordt door bomen, haag en dergelijke, heeft een (gedeeltelijk) terugliggende gevel met een open karakter en vrije doorloop tussen in- en exterieur. Ook afwijking van het traditionele materiaalgebruik, mits passend in de algehele architectuur van de woning, is aan deze zijde van de woning goed verdedigbaar. De achterzijde van de woning, ligt in veel gevallen aan het open veld of aan een besloten achtertuin. Ook deze zijde is bij de meeste kavels goed verscholen of op grote afstand van de buitenwereld. Ook deze gevel is geschikt om naar behoefte af te wijken van de gesloten gevels en het traditionele metselwerk van de voorgevel. De bruikbare hoogte tot aan de kap en het vrije uitzicht over de velden, geeft vele mogelijkheden voor de schil tussen in- en exterieur.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0069.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0070.png"

Figuur 53: referenties gevels

Richtlijnen voor de architectuur in kernzinnen

• De nieuwe Poll-woning heeft een rechthoekige plattegrond. Met uitsluitsel van de voor- en de entreegevel, bieden de overige gevels ruimte voor afwijking van het rechthoekige grondvlak door bijvoorbeeld een in het volume liggende veranda.

• Enkelvoudig en eenduidig hoofdvolume voorzien van een zadeldak met enkelvoudige, niet verspringende of knikkende noklijn. Zadeldak eventueel voorzien van wolfseind(en), bij voorkeur in de voorgevel. Ter plaatse van de langsgevels wordt een lage goothoogte toegepast. Aanbouwen en ingekapte uitbouwen zijn niet toegestaan.

• Het dak dient dominant te zijn ten opzichte van de gevels als het gaat om de herkenbaarheid van het enkelvoudige bouwvolume.

• Het dak wordt hoofdzakelijk bedekt met riet. Geen dakkapellen en dergelijke vorm verstorende elementen toe te passen.

• Er dient duidelijk onderscheid te worden gemaakt tussen voor- en achterkant van de woning. Bij het karakter van de vier gevels dient tevens rekening te worden gehouden met de erfinrichting en de verschillende aspecten van het erf waar de specifieke gevels aan grenzen.

• De voorgevel dient een eigentijdse variant te zijn van de bestaande voorgevels van de panden op het landgoed. Gebruikmakend van dezelfde materialen en kleuren, waarin Poll-eigen elementen als het schild zijn verwerkt. De voorgevel uit te voeren in rood metselwerk (rode handvorm steen). Kleur, vorm, formaat en voeg, gelijk aan bestaande bebouwing op het landgoed.

• Indeling voorgevel, formeel met semi-gesloten karakter. Symmetrische hoofdopzet, met bij voorkeur asymmetrische vensterverdeling. Kozijnen en details als plint, knellijsten en luiken in de kleuren af te werken conform kleurenstaat Landgoed de Poll.

• Voorgevel voorzien van Poll schild (ronde cirkel van goud en ossenbloed rood), te verwerken op luiken/deuren en dergelijke.

* Materialisatie van overige gevels gelijk aan voorgevel. Alternatieve materialen als hout en glas zijn toegestaan, passend binnen de mogelijkheden die de terreininrichting biedt en passend bij het materiaalgebruik op het landgoed en dat van de rest van de woning zelf.

• Hiërarchie in het exterieur van de woning en op het perceel is erg belangrijk. Voorgevel is dominant over zij- en achtergevel, hoofdhuis is dominant over bijgebouw, etc. Dominantie te bereiken middels, situering, volume, vorm en materiaalgebruik. (Metselwerk, dominant t.o.v. hout. Riet dominant t.o.v. pannen).

Afmetingen van de nieuwe woningen

  • maximale inhoud van 750 m3;
  • goothoogte maximaal 3 m;
  • nokhoogte maximaal 8 m;
  • maximale breedte 10 m (inclusief overstekken, loggia's e.d., met uitzondering van een dakoverstek van maximaal 40 cm rondom t.b.v. de rieten dakbedekking);
  • lengte is groter dan de breedte met een maximum van 20 meter (inclusief overstekken, loggia's e.d., met uitzondering van een dakoverstek van maximaal 40 cm rondom t.b.v. de rieten dakbedekking).

Kleurstaat landgoed de Poll

De toe te passen kleuren komen overeen met de op het landgoed gebruikte kleuren; de zogenaamde kleurstaat landgoed De Poll:

  • schild: verkeersrood , RAL 3020 en Goud (gelijkend aan Dorure Histor Goudlak)
  • luiken, deuren en ramen: Donkergroen, Sikkens NO-15-10
  • raamhout en lijstwerk: Crème, Sikkens GO-08-88
  • dorpels en plint: Grijs, Sikkens RAL 7045

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0071.png"

Figuur 54: kleurgebruik en schildje

4.4.2.3 Richtlijnen nieuwe bijgebouwen

Schuur op het erf

Op ieder nieuw erf mag een schuur worden gebouwd waarvoor de volgende richtlijnen gelden:

  • rechthoekige plattegrond;
  • maximale (gezamenlijk) oppervlakte bedraagt 75 m2;
  • nokhoogte: maximaal 6 m;
  • goothoogte: maximaal 3 m;
  • maximale breedte: 6 m;
  • lengte is groter dan de breedte met een maximum van 12,5 m;
  • symmetrisch zadeldak;
  • de gevels zijn van hout (potdekselwerk) in donkere bruin-grijstinten (carboleumkleur) of naturel;
  • op het dak liggen keramische blauwgesmoorde of rode pannen (niet glanzend) of riet;
  • kozijnen, draaiende delen en deuren worden uitgevoerd in hout met een naturel of donkere bruin- en grijstint (carboleumkleur); eventueel crème voor de ramen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0072.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0073.png" afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0074.png"

Figuur 55: referenties bijgebouwen op erf

Kleindierenverblijven

Het is mogelijk dat toekomstige bewoners bij hun nieuwe woning een weiland in gebruik nemen om hobbymatig dieren te kunnen houden. In die gevallen kan op het erf of in de wei een klein schuurtje worden gebouwd. Hiervoor geldt:

  • uitvoering met een rechthoekige plattegrond;
  • de maximale (gezamenlijk) oppervlakte aan kleindierverblijven op gronden met een agrarische bestemming bedraagt 25m2 waarbij tevens geldt dat de totale oppervlakte aan bijgebouwen behorende bij het betreffende bouwperceel ten hoogste 100 m² bedraagt;
  • nokhoogte: maximaal 3 m;
  • goothoogte: maximaal 2,5 m;
  • zadeldak of lessenaarsdak;
  • de gevels zijn van hout (potdekselwerk) in donkere bruin-grijstinten (carboleumkleur) of naturel;
  • op het dak liggen keramische blauwgesmoorde of rode pannen (niet glanzend) of bitumen golfplaten;
  • kozijnen, ramen, draaiende delen en deuren worden uitgevoerd in hout met dezelfde kleur als de gevels.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0075.png" afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0076.png"

Figuur 56: referenties kleindierenverblijf op erf of in weide

Paardenverblijven

Het landgoed wil het mogelijk maken dat toekomstige bewoners hobbymatig een aantal paarden kunnen houden. Op de meeste nieuwe locaties is dat op het erf mogelijk en gelden dezelfde richtlijnen als voor de schuur op het erf zoals vorenstaand beschreven. Deze paardenverblijven tellen mee bij de toegestane gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen.

Voor de locaties Bloemenksweg, Zandstraat NW, Zandstraat ZO en Appense Enkweg N geldt dat een paardenverblijf ook buiten het erf (op gronden met een agrarische bestemming) kan worden gebouwd, waarbij de volgende richtlijnen gelden:

  • rechthoekige plattegrond;
  • de maximale (gezamenlijk) oppervlakte aan paardenverblijven op gronden met een agrarische bestemming bedraagt 25m2 (ruimere maat mogelijk na binnenplanse afwijking) waarbij tevens geldt dat de totale oppervlakte aan bijgebouwen behorende bij het betreffende bouwperceel ten hoogste 100 m² bedraagt (na binnenplanse afwijking 125 m2);
  • nokhoogte: maximaal 2,5 m (na binnenplanse afwijking 3 m) ;
  • goothoogte: maximaal 3 m (na binnenplanse afwijking 4 m);
  • lengte is groter dan de breedte;
  • zadeldak;
  • de gevels zijn van hout (potdekselwerk) in donkere bruin-grijstinten (carboleumkleur) of naturel;
  • op het dak liggen keramische blauwgesmoorde of rode pannen (niet glanzend) of riet;
  • kozijnen, ramen, draaiende delen en deuren worden uitgevoerd in hout met dezelfde kleur als de gevels.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0077.png" afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0078.png"

Figuur 57: referenties paardenverblijf op erf of in weide

4.4.2.4 Terreininrichting

Beplanting

De doelstelling is dat bij de inrichting van de nieuwe woonerven een bijdrage wordt geleverd aan de versterking van de karakteristieken van het landschap waarin het erf gelegen is. De erfstructuur dient zich tevens als vanzelfsprekend te voegen in het omliggende landschap. Daarom is gezocht naar aansluiting van de nieuwe erven op bestaande lijnen in het landschap, bijvoorbeeld een bosrand, houtsingel of solitaire bomen (bijvoorbeeld bij de locatie Appense Enkweg N).

Het boerenerf op Landgoed De Poll was oorspronkelijk ingericht op het gemengde karakter van bedrijfsvoering en op zelfvoorziening. Elementen als moestuinen, boomgaarden, erfafscheidingen door middel van knipheggen en boomsingels zijn hiervan een belangrijk onderdeel. Elke nieuwe locatie heeft z'n eigen erfinrichtingsplan waarin de aan te leggen beplanting is opgenomen. Dit plan is opgenomen in paragraaf 4.4.3.

Afrasteringen en hekwerken

De verdere materialisering van afrasteringen en hekwerken is sober en functioneel. De afrasteringen zijn eenvoudig van hout, gaas of draad.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0079.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0080.png" afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0081.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0082.png" afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0083.png"

Figuur 58: referenties afrasteringen en hekwerken

Erfverharding

Het beeld dat nagestreefd wordt is dat van een boerenerf waarbij de bestrating niet het beeldbepalende element van het erf is. Halfverharding (puin en grind) en gebakken klinkers geven een authentieke uitstraling. Sierbeton is geen passend materiaal.

Voor de toegangswegen wordt halfverharding gebruikt. Voor de overige verhardingen worden grind, gebakken klinkers of ook puin gebruikt.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0084.png" afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0085.png"

Figuur 59: referenties toegangspaden

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0086.png"

Figuur 60: referenties erfverharding

Op de erfinrichtingsschetsen is de ligging van de erfverharding nog indicatief aangegeven. De definitieve situering, materialisatie en aansluiting op de gebouwen zal worden bepaald door het uiteindelijke ontwerp van woning en bijgebouw.

verdichten bosrand

Bij het merendeel van de nieuwe woningbouwlocaties worden de aanwezige bosranden verdicht. De bestaande bosranden worden hierbij aangevuld met jonge bomen waarbij de gekozen soorten afhangen van de aanwezige bomen. Soms wordt aan de rand een 'bosmantel' gecreëerd bestaande uit struikachtigen. Randen gericht op het zuiden zijn geschikt voor bloeiende soorten als sleedoorn, meidoorn en hondsroos. Bij noordelijk gerichte bosranden wordt gedacht aan schaduwtolerante soorten als hulst, haagbeuk en hazelaar.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0087.png" afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0088.png"

Figuur 61: referenties verdichte bosranden

4.4.3 De nieuwe woonplekken

4.4.3.1 Bloemenksweg

De locatie aan de Bloemenksweg maakt onderdeel uit van het landgoed, maar heeft door de ligging aan de uiterste westrand van het landgoed, naast het recreatiecomplex Bussloo (hotel en thermen), een andere positie. Het toevoegen van een nieuwe woningbouwlocatie biedt de mogelijkheid om een herkenbaar element aan deze zijde van het landgoed toe te voegen.

Diverse inrichtingsschetsen voor deze locatie zijn besproken met diverse partijen. Plaatsing van de woning ten zuidwesten van het bestaande bos (buiten GNN, binnen GO), gecombineerd met een nieuwe landschappelijke inpassing was in eerste instantie de insteek. Hiermee zou echter het zicht vanaf de Zutphensestraat op het welness- en recreatiecomplex verdwijnen. Tevens zou het nog jaren gaan duren voordat de aanplant een redelijke maat zou hebben en het licht dat vanaf het wellnessterrein uitstraalt, tegenhoudt. Ook was het jammer dat de nu aanwezige harde bosrand zou verdwijnen.

Vele alternatieve schetsen zijn gemaakt. Vanuit het Gelders Genootschap kwam uiteindelijk de suggestie om het huis in het bos te situeren. Op die manier heb je namelijk direct al een stevige landschappelijke verankering van het nieuwe woonerf; behoud van de harde bosrand en compensatie kan in de directe nabijheid plaatsvinden door een stuk nieuw bos aan te planten en door de bestaande (en nieuwe) bosranden te verdichten. Tel daarbij op de strenge kwaliteitseisen die gesteld worden aan de nieuwe bebouwing (een 'De Poll-woning', zoals je hebt kunnen lezen in de eerder toegezonden stukken) en de erfinrichting. Zoals eerder aangegeven, wordt de beeldkwaliteit gegarandeerd door een afzonderlijk beeldkwaliteitsplan door de raad te laten vaststellen.

Op een originele en ook ongekunstelde manier kan de nieuwe woning de herkenbaarheid van het landgoed vanaf het westen vergroten. Net alsof de woning er al heel lang staat. De aangedragen oplossing is vanuit ruimtelijk oogpunt de beste.

Ten behoeve van het woonerf waar woning en bijgebouw worden gesitueerd, wordt een inham in het bestaande bos gemaakt. De bestaande en nieuwe bosranden worden verdicht om zo de natuurwaarden van het bos te beschermen en te versterken.

Als compensatie van het te kappen bosgedeelte, wordt een nieuw bos in de vorm van een driehoek langs de Zutphensestraat aangelegd. Ook hier zal ook een verdicht bosrand gecreëerd worden, om geluid en licht en overlast van de provinciale weg te verminderen. Compensatie wordt ook gevonden in de ontwikkeling van een natuurgebied ten noorden van de Voorsterbeek en de landschappelijke maatregelen die in het Landschapsplan De Poll (bijlage 1) zijn vermeld.

Om overlast voor onder meer vleermuizen zoveel mogelijk te voorkomen, dient een aantal maatregelen te worden genomen om verstoring te voorkomen. Deze zijn in onderstaande figuur opgenomen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0089.png"

Figuur 62: maatregelen ter voorkoming van lichtoverlast

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0090.png"

Figuur 63: ligging woonlocatie Bloemenksweg

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0091.png"

Figuur 64: inrichtingsschets woonlocatie Bloemenksweg

De herkenbare voorgevel van de woning ligt gericht op het zuidwesten (open veld zijde). Het erf en de entree op het noordwesten. De met rood aangegeven zijden van de woning zijn het beste vanuit het openbaar gebied te zien en zijn daarom vorm te geven als is opgenomen in de richtlijnen van paragraaf 4.4.2.

De richtlijnen voor de andere twee zijden zijn vrijer. Aan de tuin- en achterzijde kan een meer open gevel worden toegepast.

De structuurbepalende landschappelijke ingrepen zijn het verdichten van de bosrand, de aanplant van een nieuw bos nabij de Zutphensestraat en een beukenhaag ter afgrenzing van tuin en erf.

4.4.3.2 Zandstraat NW

De locatie ligt in de nabijheid van een plek waar eerder een boerderij heeft gestaan (waarvan de bijbehorende schuur tot voor kort nog aanwezig was). Voor de ontsluiting van de locatie wordt gebruik gemaakt van de oorspronkelijke lijnen in het veld. De houtsingel is daarvan een relict. De locatie wordt onderdeel van de bebouwing langs de Zandstraat zonder de openheid aan te tasten.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0092.png"

Figuur 65: ligging woonlocatie Zandstraat NW

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0093.png"

Figuur 66: inrichtingsschets woonlocatie Zandstraat NW

De herkenbare voorgevel ligt gericht op het zuiden, op de straat. De gesloten gevel die kenmerkend is voor de erfzijde, ligt aan de oostzijde richting het ontsluitingspad. De andere zijgevel en de achtergevel kunnen een meer open karakter krijgen om optimaal te kunnen genieten van het landschap.

De structuurbepalende landschappelijke ingrepen zijn de aanleg van een meidoornhaag ter afgrenzing van tuin en erf, de aanplant van een notenboom op het achtererf en van een aantal fruitbomen in de voortuin.

4.4.3.3 Appense Enkweg Z

De locatie vindt zijn houvast aan de oude houtsingel. Woning en bijgebouw zijn zo gesitueerd dat de openheid van de enk onaangetast blijft. Bij de indeling van het erf moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van een rioolleiding (persleiding) naast de singel. Een strook van 2,5 meter aan weerszijden van de leiding moet in principe onbebouwd blijven. Voor wat betreft kleine ongefundeerde gebouwtjes kan hierop een uitzondering worden gemaakt, echter uitsluitend na schriftelijke instemming van het waterschap.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0094.png"

Figuur 67: ligging woonlocatie Appense Enkweg Z

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0095.png" Figuur 68: inrichtingsschets woonlocatie Appense Enkweg Z

De herkenbare voorgevel ligt gericht op de straat. De meer gesloten zijgevel is aan de erfzijde gelegen. De andere zijgevel en de achtergevel kunnen een meer open karakter krijgen voor optimaal zicht over de enk.

De structuurbepalende landschappelijke ingrepen bestaan uit een beukenhaag aan de voorzijde van het erf, gelegen aan de straat; een aantal fruitbomen aan de zuidoostzijde van de woning en een notenboom als markering van de tuin in de zuidwesthoek. Indien een weide bij het perceel wordt getrokken, wordt de zuidwesthoek gemarkeerd door de aanplant van een solitaire boom.

4.4.3.4 Zandstraat ZO

De tweede woonlocatie aan de Zandstraat is nabij de Deventerweg geprojecteerd, naast het bestaande dennenbosje waarmee de locatie een positie krijgt die zich eenvoudig en comfortabel voegt in de omgeving en de openheid vanaf de Zandstraat niet verstoort. Dit bosje heeft geen hoge landschappelijke waarde. Daarom wordt in relatie met de bouw van de woning een strook struweel langs de bosrand geplant. Deze zogenaamde bosmantel zorgt voor een geleidelijk overgang in hoogte met het naast gelegen bos.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0096.png"

Figuur 69: ligging woonlocatie Zandstraat ZO

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0097.png"

Figuur 70: inrichtingsschets woonlocatie Zandstraat ZO

De voorgevel van de woning aan de Zandweg ligt op het noorden, direct aan de weg. Gezamenlijk met de entree en erfzijde op het oosten, zijn dit de twee herkenbare gevels. De tuin- en achtergevel liggen gunstig ten opzichte van het uitzicht over het veld en zijn slecht zichtbaar vanuit het openbaar gebied.

De structuurbepalende landschappelijke ingrepen zijn de aanleg van een beukenhaag ter afgrenzing van tuin en erf, de aanplant van een notenboom nabij de straat en van een aantal fruitbomen in de zijtuin.

De erfinrichting van deze locatie voldoet niet helemaal aan de basisprincipes zoals beschreven in paragraaf 4.4.2.1. De ordening van het erf is aangepast om toekomstige bewoners de mogelijkheid te geven om een paardenstal te bouwen aan het erf en om zoveel mogelijk te kunnen genieten van het vrije uitzicht.

4.4.3.5 Appense Enkweg N

Voor deze woningbouwlocatie zijn de bestaande bomen als ijkpunt genomen. Hier heeft in het verleden ook een woning gestaan. De nieuwe woning is georiënteerd op de bomen. De ontsluiting vindt plaats vanaf de Appense Enkweg. Een bijzonder kenmerk van de locatie is de vrije ligging in het veld. De woning past daarmee in het stramien van vrijliggende gebouwen op de oeverwallen (vgl. De Stakenberg en de Hof te Gietel).

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0098.png"

Figuur 71: ligging woonlocatie Appense Enkweg N

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0099.png"

Figuur 72: inrichtingsschets woonlocatie Appense Enkweg N

De voorgevel van de woning is gericht op de straat. Het erf is grotendeels voor de voorgevel gelegen en de meer traditioneel vorm te geven zijgevel is juist van het erf af gekeerd gelegen. Hiermee voldoet de erfinrichting van deze locatie niet aan de basisprincipes zoals beschreven in paragraaf 4.4.2.1. De ordening van dit erf is aangepast om toekomstige bewoners zoveel mogelijk de kans te geven om van het uitzicht te genieten.

Als structuurbepalende landschappelijke ingrepen wordt een meidoornhaag aan de noordzijde geplant, doorgetrokken richting het westen. Ten zuiden van de woning wordt een aantal fruitbomen geplant en de zuidwesthoek van de tuin wordt gemarkeerd met een notenboom.

4.4.3.6 Zandstraat NO

Ook de derde woonlocatie aan de Zandstraat is naast een bestaand bosje gesitueerd en vindt daarmee zijn verankering in het landschap. De bestaande bosrand wordt verdicht.

Bij de situering van de bebouwing is rekening gehouden met de ligging van een rioolpersleiding aan de westzijde.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0100.png"

Figuur 73: ligging woonlocatie Zandstraat NO

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0101.png"

Figuur 74: inrichtingsschets woonlocatie Zandstraat NO

De meer traditioneel vorm te geven voorgevel ligt gericht op het zuiden, gericht op de Zandstraat. De gesloten gevel die kenmerkend is voor de erfzijde, ligt aan de oostzijde richting het bosje. De andere zijgevel en de achtergevel kunnen een meer open karakter krijgen om optimaal te kunnen genieten van het omliggende landschap.

De structuurbepalende landschappelijke ingrepen zijn de aanleg van een meidoornhaag ter afgrenzing van een gedeelte van de tuin, de aanplant van een notenboom in de noordwesthoek van de achtertuin en van een aantal fruitbomen in de voortuin, naast de ontsluitingsweg. Tevens vindt verdichting van de bosrand plaats.

4.4.3.7 Zutphenboerlaan

Net als de locatie aan de Bloemenksweg ligt deze zevende nieuwe woonplek aan de rand van het landgoed en biedt daarmee de mogelijkheid om de herkenbaarheid van het landgoed te vergroten. De landschappelijke verankering bestaat uit de ligging naast het bos. Door een bosstrook toe te voegen aan de bosrand wordt de locatie nog beter ingebed in het landschap. Een locatie langs de bosrand versterkt hier de identiteit van de plek en bewaart tegelijkertijd de openheid.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0102.png"

Figuur 75: ligging woonlocatie Zutphenboerlaan

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0103.png"

Figuur 76: inrichtingsschets woonlocatie Zutphenboerlaan

De herkenbare voorgevel ligt gericht op het westen; de tevens meer traditioneel uit te voeren zijgevel ligt aan de zuidzijde, richting het bos. De meer vrijer uit te voeren achter- en tuingevel liggen op het noorden respectievelijk het oosten. Vanuit deze gevels kan optimaal gebruik gemaakt worden van het zicht over de velden.

De structuurbepalende landschappelijke ingrepen bestaan uit de aanplant van een boomgaard waar het toegangspad doorheen loopt. De tuin wordt aan de west- en noordzijde begrensd door een beukenhaag; het weiland wordt aan de wegzijde begeleid door een meidoornhaag. Begrenzing van het erf en weiland aan de oostzijde bestaat uit een doorgeschoten meidoornhaag. Op de noordoosthoek van het perceel komt een notenboom als extra markering van de woonplek.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0104.png"

Figuur 77: referentiebeeld doorgeschoten haag

4.4.3.8 Breuninkhofweg

Ook deze locatie ligt aan de rand van het landgoed en speelt een rol bij de vergroting van de herkenbaarheid van het landgoed aan de randen. De woonlocatie is tegenover de golfbaan gelegen en past goed in het kleinschalige 'kamerlandschap.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0105.png"

Figuur 78: ligging woonlocatie Breuninkhofweg

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0106.png" Figuur 79: inrichtingsschets woonlocatie Breuninkhofweg

De herkenbare, meer traditioneel uit te voeren voor- en zijgevel zijn op het openbare gebied gericht. De achterzijde wordt op deze locatie de erfgevel en de ligt gericht op het westen; de meer vrijer uit te voeren zijgevel ligt aan de zuidzijde, richting de aan te planten boomgaard.

De woning wordt als het ware in een bestaande landschapskamer gesitueerd. De toegangsweg is naast de bestaande populierenrij gelegen. Deze populieren zullen op termijn worden vervangen door een landschappelijk beter passende houtwal. Het pad maakt een bocht door de boomgaard en komt dan op het erf uit. Aan de erfzijde wordt het bestaande bos verdicht voor een meer natuurlijke begrenzing. Aan de oost- en noordzijde wordt de tuin begrensd door een nieuwe greppel die in verbinding komt te staan met een nieuwe poel aan de bosrand.

4.5 De Nijenbeek

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0107.png"

Figuur 80: De Nijenbeek

Landgoed De Poll heeft een visie “De Revitalisatie van ruïne De Nijenbeek” laten opstellen. Tevens is een bouwhistorisch onderzoek ingesteld en heeft archiefonderzoek plaatsgevonden. In de visie wordt aangegeven dat consolideren van de ruïne de beste oplossing is. Terug restaureren naar de situatie van vóór 12 april 1945 wordt sterk ontraden, gezien de ligging van de ruïne in het GNN en in het Natura 2000-gebied en de kwetsbaarheid van de omgeving.

Op 4 maart 2013 heeft de gemeenteraad ingestemd met de visie voor consolidatie van de ruïne De Nijenbeek. De provincie Gelderland heeft een subsidie van € 2.500.000,00 verleend. De rest wordt door het landgoed gefinancierd.

Het landgoed heeft een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend, vergezeld van diverse uitwerkingen en onderzoeken zoals een flora- en faunaonderzoek. Het Rijk heeft vervolgens ontheffing verleend op grond van de flora- en faunawetgeving. Het consolidatieplan past binnen het geldende bestemmingsplan. Op 29 januari 2015 is de omgevingsvergunning voor de consolidatie verleend. Op zaterdag 7 maart 2015 zijn door mevrouw Traag, indertijd gedeputeerde van de provincie Gelderland en barones Van Lynden de eerste stenen in het kader van de consolidatie ingemetseld.

De werkzaamheden aan de ruïne zijn inmiddels voltooid. Naast beschermende maatregelen is de constructie van de ruïne aangepakt onder meer door het aanbrengen van nieuwe muurankers en draagbalken, herstel van metsel- en stucwerk, het veiligstellen van bouwsporen enzovoort. Ook is een - grotendeels onzichtbaar - dak op de toren geplaatst om die beter te beschermen tegen weersinvloeden.

Maatregelen in de omgeving van De Nijenbeek zijn nog in uitvoering. Zo zal de gracht om het slot weer worden hersteld en watervoerend worden gemaakt. Hierover zal een ophaalbrug worden geplaatst. In de volgende figuur is dit verbeeld.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0108.png"

Figuur 81: doortrekking gracht en aanleg ophaalbrug

Voor meer informatie over de consolidatie van De Nijenbeek wordt verwezen naar de website: www.denijenbeek.nl.

4.6 Huis Sonnenberg

Het bestaande woonhuis aan de Nijenbeekseweg 52 (Huis Sonnenberg) wordt geheel vervangen door een nieuw gebouw op dezelfde positie en met dezelfde hoofdafmetingen. Het gebouw zal worden gebruikt als bijeenkomst-/expositieruimte voor het landgoed. In de aan het gebouw te plaatsen overkapping zal onafhankelijk van openstelling van Huis Sonnenberg informatie worden gegeven over De Nijenbeek en het landgoed.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0109.png"

Figuur 82: bouwplan herbouw Huis Sonnenberg

Herbouw van Huis Sonnenberg maakt onderdeel uit van de grootscheepse herontwikkeling van landgoed De Poll met onder meer consolidatie van de Nijenbeek. De nieuwe functie als bijeenkomst-/expositieruimte met de nadruk op informatievoorziening over De Nijenbeek en het landgoed als geheel past uitstekend binnen het landgoed De Poll van de toekomst.

De eerdere woonbestemming van Huis Sonnenberg wordt verplaats naar elders en maakt daarmee uit van één van de 8 nieuwe woonlocaties.

Voor de locatie is een erfinrichtingsplan gemaakt. Zie hiervoor de volgende figuur.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0110.png"

Figuur 83: erfinrichting rondom Huis Sonnenberg, De Nijenbeek en de werkschuren

4.7 Werkschuren

Op het voormalige erf van de vroegere boerderij Konijnenbosch staan de restanten van 2 werkschuren. Het landgoed wil deze schuren herbouwen en een rol geven bij het beheer van het landgoed. De herbouw past binnen de regels van het eerdere bestemmingsplan.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0111.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0112.png"

Figuur 84: ligging werkschuren en huidige situatie

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0113.png"

Figuur 85: gevelaanzichten nieuwe schuren

4.8 Natuurontwikkeling

In het kader van het landschapsplan voor De Poll en in overleg met de provincie is een nieuwe natuurgebied ingericht tussen de Voorsterbeek en de Zwarte Kolk. Het gebied krijgt met dit bestemmingsplan een natuurbestemming.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0114.png"

Figuur 86: ligging natuurgebied

4.9 Landschapsversterking

Op het landgoed komen diverse landschapselementen voor. De belangrijkste zijn:

  • hagen en knipheggen
  • poelen en kolken
  • lanen
  • knotwilgen
  • hakhoutbosjes
  • karakteristieke boerenerven

De staat van deze elementen is onderzocht en er is een plan opgesteld voor verbetering/restauratie van die elementen die in slechte staat zijn. In het Landschapsonderhoudsplan De Poll is een overzicht gegeven van de stand van zaken en de verbeterpunten. Een deel van die verbeterpunten behoort tot het normale onderhoud, de rest maakt onderdeel uit van de verevening die plaats zal vinden in het kader van de functieverandering van de boerenerven en de nieuwe woonlocaties.

Zoals eerder aangegeven, zijn voor de in paragraaf 4.3 behandelde functieveranderingslocaties afzonderlijke planologische procedures gevolgd. Onderdeel daarvan was de anterieure overeenkomst die landgoed en gemeente met elkaar hebben gesloten. Aan de medewerking van de gemeente aan de functieveranderingen van de erven aan de Haanstraat 6 en de Deventerweg 13, 17 en 20 is de voorwaarde gekoppeld dat gedeelten van de in het Landschapsplan De Poll genoemde landschappelijke maatregelen binnen 2 jaar na verlening van de omgevingsvergunning voor de functieverandering (verbouw van de boerderij en/of schuur) zijn uitgevoerd. De verplichting tot uitvoering en instandhouding van het restgedeelte is vastgelegd in de anterieure overeenkomst die landgoed en gemeente hebben gesloten ter voorbereiding op onderhavig bestemmingsplan. Voor dit restgedeelte dienen de landschapsmaatregelen vóór 30 januari 2022 te zijn uitgevoerd.

Voor alle functieveranderingslocaties en nieuwe woningbouwlocaties zijn erfinrichtingsplannen opgesteld. Deze zijn in de paragrafen 4.3 en 4.4 opgenomen. Uitvoering en instandhouding van de erfinrichtingsplannen voor de functieveranderingslocaties (Haanstraat 4 en 6, Deventerweg 13, 17 en 20) is vastgelegd in de diverse overeenkomsten en is tevens in dit bestemmingsplan als voorwaardelijke verplichting gekoppeld aan de nieuwe functies van de betreffende locaties. Dit laatste geldt ook voor de 10 nieuwe woningbouwlocaties (waaronder de 2 nieuwe woningen op het erf Haanstraat 6).

Tot de uit te voeren landschapsmaatregelen behoren onder meer:

  • het aanvullen van meidoornhagen;
  • het opnieuw afgraven van een aantal poelen/kolken;
  • het restaureren van lanen;
  • het planten van knotwilgen;
  • het inplanten van een aantal percelen ten behoeve van hakhout;
  • het investeren in de kwaliteit van bestaande boerenerven door de aanplant van elzensingels, fruitbomen, meidoornhagen etc.

In onderstaande figuur is een overzicht opgenomen van de werkzaamheden en de eenheden (plant, m1/m3/ha grond).

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0115.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0116.png"

Figuur 87: overzicht inrichtingswerkzaamheden en beheersmaatregelen

4.10 Wandelpad

De gemeenteraad heeft meerdere malen aangeven grote waarde te hechten aan openstelling van de Bomendijk, de dijk die gelegen is tussen het dorp Wilp en de Voorsterbeek. Het landgoed heeft het gedeelte van de dijk dat gelegen is nabij het landhuis vanwege privacy afgesloten voor wandelaars. Ze worden nu omgeleid via de Deventerweg. Dit is geen optimale situatie en kan leiden tot gevaarlijke situaties. De raad heeft dan ook aangegeven dat een alternatief moet worden gezocht voor het gedeelte van de dijk dat is afgesloten, anders dan de huidige route langs de Deventerweg.

Nu is het zo dat de Deventerweg voor het gedeelte gelegen tussen Gietelo en Steenenkamer is gereconstrueerd. Het landgoed en de provincie hebben in gezamenlijk overleg een wandelpad naast de weg, gelegen achter de bomen aangelegd. De ligging en de vormgeving is in onderstaande figuur weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0117.png"

Figuur 88: ligging en foto-impressie wandelpad

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het bestemmingsplan getoetst aan de randvoorwaarden vanuit diverse omgevingsaspecten (onder andere milieu, flora en fauna, archeologie en water). Hierbij wordt ook ingegaan op de resultaten van uitgevoerd onderzoek ten behoeve van genoemde aspecten.

Voor wat betreft de 5 functieveranderingslocaties heeft onderzoek naar de uitvoerbaarheid van de plannen al plaatsgevonden in het kader van de grote buitenplanse afwijkingen. In dit hoofdstuk wordt dan uitsluitend ingegaan op de uitvoerbaarheid van de overige nieuwe ontwikkelingen die niet in het eerdere bestemmingsplan passen. Dit betreffen de 8 nieuwbouwlocaties, de 2 woningen op het erf van Haanstraat 6 en Huis Sonnenberg.

5.2 Omgevingsaspecten

5.2.1 Bodem

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan onderzoek te worden verricht naar de geschiktheid van de gronden voor het beoogde doel. In het geval van een verontreiniging moet de omvang ervan worden vastgesteld, zodat beoordeeld kan worden of, en zo ja welke, kosten zijn gemoeid met het verwijderen of verminderen van die verontreiniging, zodat voldaan wordt aan de eisen van de milieuwetgeving.

Ter plaatse van de nieuwe woningbouwlocaties hebben verkennende bodemonderzoeken plaatsgevonden.

De conclusie van de onderzoeken is dat alleen aan de Haanstraat 6 ernstige bodemverontreinigingen zijn aangetroffen. In de ondergrond is voor minerale olie een gehalte boven de interventiewaarde gemeten. Daarom is in april 2014 een nader bodemonderzoek uitgevoerd waarbij de omvang van de aangetroffen verontreiniging in zowel horizontale als verticale richting is bepaald. Uit dit nader onderzoek is gebleken dat sprake is van een sterke verontreiniging waarbij over een oppervlakte van circa 12 m2 en een dikte van maximaal 1 meter de gehalten voor minerale olie de interventiewaarde overschrijden. Deze sterk verontreinigde locatie bevindt zich ter plaatse van de ligboxenstal. Het betreft geen ernstige bodemverontreiniging, maar er is wel sprake van een formele saneringsnoodzaak. Met eigenaar is afgesproken dat sanering plaats zal vinden ten tijde van de sloop van de ligboxenstal. Hiervoor wordt een saneringsplan opgesteld dat aan de provincie als bevoegd gezag moet worden voorgelegd.

Omdat op het erf van De Kempe sprake is van een semi-verharding bestaande uit grof puin, is in juni 2014 een asbestonderzoek uitgevoerd in de bodem en ter plaatse van de puinverharding conform de NEN5707 en NEN5897. Gebleken is dat ter plaatse van het kippenhok (aan oostzijde van de boerderij) de bodem ernstig is verontreinigd met asbest (zie onderstaande kaartje monsternamepunt G13). Voor de locatie wordt een saneringsplan opgesteld. Sanering zal plaatsvinden ten tijde van de sloop van de ligboxenstal en het kippenhok.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0118.png"

Figuur 89: Asbestverontreiniging ter plaatse van monsternamepunt G13, Haanstraat 6

De onderzoeksrapporten zijn toegevoegd als bijlagen bij deze toelichting.

5.2.2 Geluid

De Wet geluidhinder heeft tot doel de volksgezondheid en het milieu te beschermen tegen geluidsoverlast. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te worden geschonken aan het aspect geluid, bijvoorbeeld wanneer de bouw van nieuwe woningen mogelijk gemaakt wordt. De geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten vanwege weg- en/of railverkeer moet binnen de normen blijven.

Voor een aantal nieuwbouwlocaties zijn akoestische onderzoeken uitgevoerd. Dit betreffen de locaties die gelegen zijn binnen de zones van de provinciale wegen N345 en N790 (nieuwbouwlocaties Bloemenksweg, Zandstraat NW, Appense Enkweg Z, Zandstraat ZO, Appense Enkweg N en Zutphenboerlaan). De onderzoeken zijn te vinden in de bijlagen van deze toelichting. Voor alle onderzochte locaties geldt dat de geluidbelasting aan de wettelijke normen voldoet. De uitkomsten vormen geen belemmering voor de voorgenomen plannen.

5.2.3 Luchtkwaliteit

De eisen voor de kwaliteit van de buitenlucht zijn sinds november 2007 vastgelegd in de Wet milieubeheer, in titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen (ook wel bekend als de Wet luchtkwaliteit). De wet heeft tot doel het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging, onder meer als gevolg van het verkeer. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de Wet luchtkwaliteit bestaat uit in Europees verband vastgestelde normen voor maximumconcentraties voor een aantal luchtvervuilende stoffen. In Nederland kunnen met name fijn stof (PM10) en stikstofoxiden (NO2) problemen opleveren met betrekking tot overschrijding van de grenswaarden. Fijn stof wordt grotendeels veroorzaakt door grote industriële bronnen en het wegverkeer, NO2 wordt voornamelijk veroorzaakt door het wegverkeer.

Indien het uitoefenen van bevoegdheden, zoals het vaststellen van een bestemmingsplan en afwijken van het bestemmingsplan op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, kunnen bestuursorganen die bevoegdheden uitoefenen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

  • het bestemmingsplan c.q. de afwijking niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden;
  • de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan c.q. de afwijking per saldo verbetert of tenminste gelijk blijft;
  • het bestemmingsplan c.q. de afwijking niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen.

Sinds 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Volgens het NSL draagt een project 'niet in betekenende mate' (Nibm) bij zo lang de concentratie fijn stof of stikstofdioxide niet meer dan 3% bedraagt. Volgens de Nibm wordt die grens pas overschreden bij bijvoorbeeld woningbouwprojecten van meer dan 1.500 woningen of kantoorlocaties met meer dan 10.000 m2 brutovloeroppervlak. Voor ontwikkelingen die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden.

Voorliggend bestemmingsplan leidt niet tot een ontwikkeling die in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Om die reden wordt niet verder op het aspect luchtkwaliteit ingegaan.

5.2.4 Externe veiligheid

Bij het opstellen of wijzigen van ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid te worden gekeken naar een aantal risicobronnen:

  • 1. bedrijven waar opslag en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, zoals een lpg-station of een chemisch bedrijf;
  • 2. vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor en water;
  • 3. vervoer van gevaarlijke stoffen via buisleidingen.

Deze risicobronnen moeten getoetst worden aan de huidige wet- en regelgeving.

Ad. 1

Op 28 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. In dit besluit zijn regels gesteld om risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Bedrijven die onder dit besluit vallen zijn onder meer chemische bedrijven, lpg-tankstations en bedrijven die 10.000 kilo of meer aan chemicaliën opslaan. Het besluit verplicht gemeenten en provincies voortaan met veiligheidsnormen rekening te houden. Op basis van de Risicokaart Provincie Gelderland blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven gevestigd zijn die vallen onder het Bevi (zie figuur 87).

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0119.png"

Figuur 90: Uitsnede risicokaart Gelderland

Ad. 2

De basis voor de risicobenadering bij het vervoer van gevaarlijke stoffen (over weg, water en spoor) ligt in de nota Omgaan met risico's. De algemene uitgangspunten zijn uitgewerkt in de nota Risiconormering normering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs). Sinds augustus 2004 is bovendien sprake van een Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Met deze circulaire wordt het beleid als vervat in de Rnvgs verder geoperationaliseerd en verduidelijkt. Als verplichte route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen kunnen rijks-, provinciale en gemeentewegen worden aangewezen. Het plangebied bevindt zich niet in de nabijheid van een transportroute voor gevaarlijke stoffen. Om die reden wordt hier verder geen aandacht aan besteed.

Ad. 3

Tot slot dient rekening te worden gehouden met buisleidingen. Binnen het plangebied liggen geen drukleidingen van aardgas of aardolieproducten zoals bedoeld in de Regeling externe veiligheid buisleidingen. Wel is een gasleiding gelegen ten noorden van het plangebied (rood gearceerde lijn in figuur 87). De afstand van die leiding tot de dichtstbij gelegen nieuwe ontwikkeling (nieuwe woning aan de Zutphenboerlaan) is dermate groot (ruim 250 m) dat hier geen beperkingen uit voortvloeien.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat er vanuit het oogpunt van externe veiligheid geen bezwaren zijn tegen de in dit bestemmingsplan voorgenomen nieuwe ontwikkelingen.

5.2.5 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stelt zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Hieronder wordt verstaan het aanbrengen van voldoende ruimte tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies.

De agrarische bedrijven gelegen aan de randen en binnen het grondgebied van het landgoed zijn allen rundveebedrijven. Dit betekent dat de aan te houden afstand tot geurgevoelige objecten (zoals woningen) minimaal 50 m bedraagt. Geen van de nieuwe ontwikkelingen is binnen deze 50 m geprojecteerd.

De nieuwe woning aan de Bloemenksweg is nabij het complex Thermen en Hotel Bussloo gesitueerd. Voor een hotel geldt een aan te houden richtafstand van 10 meter voor de aspecten geur, geluid en gevaar. Bij badhuizen en sauna-baden is de richtafstand 30 meter, gebaseerd op het geluidsaspect. De nieuwe woning wordt op ruim 100 m afstand van het bestemmingsvlak van het complex gelegen. Dit betekent dat de woning geen belemmering vormt voor de activiteiten op het complex.

Aan de Breuninkshofweg is een restaurant gevestigd. De nieuwe woning wordt op een afstand van ruim 120 m hiervan gebouwd. Voor een restaurant geldt een aan te houden richtafstand van 10 meter voor de aspecten geur, geluid en gevaar. De nieuwe woning levert dan ook geen belemmering op voor het restaurant.

Huis Sonnenberg zal gebruikt worden als bijeenkomst-/expositieruimte voor het landgoed.De aan te houden richtafstand bedraagt tussen de 10 en 30 m afhankelijk van de intensiteit van het gebruik. Het naastgelegen woonhuis staat op ruim 50 m afstand. Conclusie is dat het nieuwe gebruik van Huis Sonnenberg niet belemmerd wordt door de aanwezigheid van de woning.

5.3 Flora en fauna

5.3.1 Inleiding

Gemeenten hebben de verplichting om de natuurwaarden te beschermen. Ze moeten bij nieuwe ontwikkelingen rekening houden met beschermde soorten en beschermde gebieden. Het gaat om soorten die beschermd zijn onder de Flora- en faunawet en gebieden die beschermd zijn volgens de Natuurbeschermingswet en de planhiërarchie van de Wet ruimtelijke ordening (beschermde natuurmonumenten, gebieden van het Natuurnetwerk). Nieuwe ontwikkelingen mogen de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten in principe niet verslechteren of verstoren, tenzij een vergunning kan worden verkregen.

5.3.2 Natuurbescherming

Natura 2000

De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van gebieden die in het kader van de Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn beschermd moeten worden. Natura 2000 is het samenhangende Europees ecologisch netwerk bestaande uit de gebieden aangewezen onder de Habitatrichtlijn en onder de Vogelrichtlijn. Dit netwerk moet de betrokken natuurlijke habitatttypen, habitats van soorten en de leefgebieden van vogels in een gunstige staat van instandhouding behouden of, in voorkomend geval, herstellen.

Voor beschermde Natura 2000-gebieden geldt dat er door de projecten en handelingen geen verslechtering van de kwaliteit van de habitats of een verstorend effect op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen mag optreden. Als er wel mogelijke negatieve gevolgen zijn, is de activiteit niet toegestaan, tenzij er na de habitattoets een vergunning wordt verleend.

Een klein deel van de uiterwaarden in het oosten van het landgoed valt binnen het Natura 2000-gebied IJssel en is aangemerkt als Vogelrichtlijngebied. Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Natuurbeschermingswet. Deze wet geeft aan dat er een vergunning benodigd is voor projecten of handelingen die een verstorend effect hebben op de daar voorkomende soorten of die de kwaliteit van de leefgebieden van deze soorten of beschermde habitats kunnen verslechteren.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0120.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0121.png"

Figuur 91: Natura 2000-gebied 'Rijntakken'

Ruimtelijke ingrepen in of nabij Natura 2000 gebieden zijn niet toegestaan wanneer deze significante negatieve effecten op de kernkwaliteiten veroorzaken. Het Natura 2000 gebied ‘Rijntakken’ grenst aan het plangebied.

Voor de nieuwe functie van Huis Sonneberg dat aan het Natura 2000-gebied grenst, heeft een natuurtoets plaatsgevonden. Deze is als bijlage toegevoegd. De conclusie daarvan is dat geen nadelige effecten op dit beschermd gebied zijn te verwachten en dat verdere toetsing of vergunningsaanvraag in het kader van de Natuurbeschermingswet niet nodig is.

De overige nieuwe ontwikkelingen op het landgoed liggen op een dermate grote afstand van het natuurgebied dat nadelige effecten niet te verwachten zijn.

Beschermde natuurmonumenten

De Natuurbeschermingswet kan bijzondere natuurgebieden een wettelijke bescherming bieden omdat zij heel waardevol en kwetsbaar zijn. Dit zijn de beschermde natuurmonumenten. Binnen het plangebied zijn deze niet aanwezig.

5.3.3 Natuurnetwerk

Het Natuurnetwerk (eerder de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) genoemd) is een Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing en de ontwikkeling van dit natuurnetwerk. In de provincie Gelderland wodt het het Gelders Natuurnetwerk (GNN) genoemd.

In volgende figuur wordt de ligging van de nieuwe woningbouwlocaties en Huis Sonnenberg in relatie tot het Gelders Natuurnetwerk aangegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0285.20172-OW00_0122.png"

Figuur 92: Ligging Gelders Natuurnetwerk ten opzichte van de nieuwe woningbouwlocaties en Huis Sonnenberg

Duidelijk is dat de nieuwe woninglocatie aan de Bloemenksweg in het Gelders Natuurnetwerk (GNN) is gelegen. Huis Sonnenberg staat in het GO. Voor beide locaties heeft een toetsing plaatsgevonden.

Huis Sonnenberg is dus gelegen binnen de Groene Ontwikkelzone (GO). Door de functiewijziging van het pand krijgt een deel van de GO een andere bestemming, namelijk een maatschappelijke in plaats van een woonbestemming. Het pand wordt nieuw gebouwd op exact dezelfde locatie. Er vindt geen uitbreiding van het bebouwd oppervlak plaats en dus geen areaalverlies van GO-gebied. Bestaande waarden worden door de functieverandering niet significant aangetast en er worden ook geen barrières voor de gewenste samenhang gecreëerd. Geconcludeerd kan worden dat functieverandering van Huis Sonnenberg niet tot significante aantasting van de GO leidt. De natuurtoets voor de functiewijziging van Huis Sonnenberg is als bijlage toegevoegd.

De woningbouwlocatie aan de Bloemenksweg is in het GNN en binnen de GO gelegen. Binnen het GNN mogen in principe geen nieuwe initiatieven plaatsvinden, het zogenaamde ´nee/tenzij principe´. Een uitzondering kan worden gemaakt voor nieuwe projecten van groot algemeen of provinciaal belang of projecten waarvoor redelijkerwijs geen alternatieven bestaan. De gemeente is van mening dat herontwikkeling van het landgoed van groot algemeen belang is. De langdurige zoektocht naar een alternatieve woningbouwlocatie en de vele overleggen over de exacte ligging van de woning hebben niet geleid tot een locatie met eenzelfde hoge mate van kwaliteit.

Vanwege de geprojecteerde ligging binnen het GNN is onderzoek uitgevoerd naar de effecten van het plan op de kernkwaliteiten, de oppervlakte van en de samenhang binnen het GNN. Het onderzoek is bijgevoegd.

Voor de woning dient bos te worden gekapt. Er is dus sprake van areaalverlies aan bos en natuur. Dit zal gecompenseerd moeten worden en bij voorkeur in de nabijheid. In het erfinrichtingsplan voor de nieuwe woning is rekening gehouden met compensatie door aanplant van nieuw bos aan de Zutphensestraat. Aanleg en uitvoering van dat bos is in dit bestemmingsplan gegarandeerd door het middels een voorwaardelijke verplichting te koppelen van het gebruik van de nieuwe woning. De betreffende gronden hebben tevens de bestemming ´bos´ gekregen.

Verder wordt op verschillende locaties binnen het landgoed nieuwe natuur gerealiseerd. Voor meer informatie hierover wordt verwezen naar de paragrafen 4.8 en 4.9 en het Landschapsonderhoudsplan zoals opgenomen als bijlage 1.

Een belangrijke voorwaarde voor het mogelijk maken van een nieuwe woning op betreffende locatie is dat geen toename van verstoring door licht mag plaatsvinden. Het aanlichten van de bosrand moet voorkomen worden en de verlichting dient vleermuisvriendelijk te zijn. In het onderzoeksrapport staat meer informatie hierover. Het aspect van de verlichting is als voorwaardelijke verplichting opgenomen. Verwezen wordt naar paragraaf 4.4.3.1.

5.3.4 Flora- en faunawet

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van soorten. Op grond van de Flora- en faunawet is het zonder ontheffing verboden beschermde inheemse planten op enigerlei wijze van hun groeiplaats te verwijderen, een beschermde inheemse diersoort opzettelijk te verontrusten en/of nesten, holen of andere vaste rust- en verblijfplaatsen van deze dieren te verstoren.

In het kader van voorliggend bestemmingsplan is voor de beoogde ontwikkelingen onderzocht of ze gevolgen hebben voor beschermde flora en fauna. De onderzoeken zijn te vinden in de bijlagen bij dit bestemmingsplan.

Voor de nieuwbouw van 2 woningen aan de Haanstraat 6 gelden vanuit de bescherming van flora en fauna de volgende maatregelen:

  • de werkzaamheden dienen buiten het broedseizoen (tussen 15 maart en 15 juli) gestart te worden;
  • om verstoring van de steenuil te voorkomen zijn de volgende mitigerende maatregelen van toepassing:
    • 1. de aanwezige nestkast mag niet verwijderd worden zonder mitigerende en compenserende maatregelen;
    • 2. sloop- en bouwwerkzaamheden dienen buiten het broedseizoen van de steenuil gestart te worden. Het broedseizoen van de steenuil, inclusief de baltsperiode loopt van maart t/m juli. Als de werkzaamheden in volle gang zijn bij aanvang van (of ver na) het broedseizoen, is het verstoringeffect op de broedende steenuil minimaal;
    • 3. het is zeer wenselijk om enkele ruigtestroken te behouden en enkele graslanden (waaronder de fruitboomgaard) extensief te beheren, zodat er voldoende voedselaanbod is voor steenuilen.

Voor de overige 8 nieuwe woningbouwlocaties geldt dat directe verlichting van aanwezige bosranden/houtsingels voorkomen moet worden. Indien dit niet te voorkomen is, zal aanvullend onderzoek moeten worden gedaan naar de aanwezigheid van vleermuizen. Voor de locatie aan de Bloemenksweg gelden nog aanvullende voorwaarden (zie paragraaf 5.3.3).


Voor de natuurtoets van Huis Sonnenberg in relatie tot het Natura 2000-gebied en het GNN wordt verwezen naar de natuurtoets die als bijlage is bijgevoegd.

5.4 Archeologie

In 1992 is het verdrag van Malta tot stand gekomen en in 1998 is dit Verdrag door Nederland geratificeerd. De Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz), die op 1 september 2007 in werking is getreden, is de Nederlandse uitwerking van het Verdrag van Malta. De wet regelt hoe overheden bij hun ruimtelijke plannen rekening moeten houden met het erfgoed in de bodem.

De nieuwe wet beoogt het cultureel erfgoed te beschermen: alle fysieke overblijfselen, zowel in als boven de grond, die bijdragen aan het verkrijgen van inzicht in menselijke samenlevingen uit het verleden.

De uitgangspunten van de nieuwe wet zijn:

  • archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren en alleen opgraven als behoud in de bodem (in situ) niet mogelijk is;
  • vroeg in de ruimtelijke ordening al rekening houden met archeologie. Initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen moeten in een vroegtijdig stadium aangeven hoe met eventuele archeologische waarden bij bodem verstorende ingrepen wordt omgegaan. Dat betekent dat vooronderzoek moet plaatsvinden;
  • bodemverstoorders betalen archeologisch onderzoek en mogelijke opgravingen (principe de verstoorder betaalt).

In opdracht van de gemeente Voorst is in 2008 door RAAP Archeologisch Adviesbureau een archeologische waarden- en verwachtingskaart opgesteld. Op basis van een landschappelijke analyse en de verspreiding van archeologische vindplaatsen is het landschap van de gemeente Voorst onderverdeeld in zones met een lage, middelmatige of hoge verwachte dichtheid aan archeologische resten (zie paragraaf ). Dit heeft geresulteerd in een archeologische beleidskaart die in 2009 is vastgesteld. De Erfgoedverordening met daarin onder andere het archeologiebeleid is in 2010 vastgesteld.

Op grond van de archeologische beleidskaart is geconstateerd dat archeologisch onderzoek (inventariserend en veldonderzoek) noodzakelijk is voor de woningbouwlocaties aan de Zandstraat (oostelijk deel) en de Appense Enkweg. Ook voor de herbouw van Huis Sonnenberg is archeologisch onderzoek noodzakelijk. De betreffende onderzoeksrapporten zijn als bijlagen toegevoegd.

Nieuwe woningbouwlocaties Zandstraat ZO, Zandstraat NO, Appense Enkweg Z en Appense Enkweg N

In de inventariserende onderzoeken voor de 4 nieuwe woningbouwlocaties aan het oostelijk deel van de Zandstraat en aan de Appense Enkweg is in alle vier de gevallen het advies gegeven voor vervolgonderzoek in de vorm van proefsleuven of een archeologische begeleiding. De door de gemeente geconsulteerde regio-archeologe adviseerde proefsleuven per bouwput aan te leggen en afhankelijk van de resultaten uit die proefsleuf meteen door te starten naar een opgraving. Hiervoor is een archeologisch Programma van Eisen (PvE) opgesteld.

Conform het Programma van Eisen is op iedere locatie binnen de toekomstige bouwputten, een proefsleuf aangelegd. De sleuven hebben een afmeting van 3 x 10 m. Hoewel het PvE voorziet in de mogelijkheid om bij het aantreffen van archeologische waarden door te starten naar het volledig opgraven van de bouwput (DO), heeft dit niet plaatsgevonden. Dit betekent dat de 3 locaties waar archeologische resten zijn aangetroffen (Zandstraat ZO, Zandstraat NO en Appense Enkweg Z) in het bestemmingsplan een zeer hoge archeologische waarde houden en dat op die locaties niet eerder gebouwd mag worden nadat opgravingen hebben plaatsgevonden.


Van het proefsleuvenonderzoek is een evaluatierapport opgesteld. Hierin zijn de voorlopige resultaten van het veldwerk, de primaire uitwerking, de vondstverweking en een (voorlopige) interpretatie van het vondstmateriaal opgenomen. Het doel van deze evaluatie is een kort overzicht van de eerste resultaten van het onderzoek en een voorstel voor de uitwerking van de vondsten en monsters gebaseerd op de onderzoeksvragen uit het PvE. Bovendien wordt hier ook een voorstel voor de uitwerking en deselectie van vondsten gegeven.

Samenvattend kan gesteld worden dat ter plaatse van de nieuwe woningbouwlocaties Zandstraat NO, Zandstraat ZO en Appense Enkweg Z sporen uit twee perioden zijn aangetroffen. Op basis van het aangetroffen aardewerk dateren de sporen uit de vroege middeleeuwen en de late middeleeuwen tot en met de nieuwe tijd. De sporen bestaan uit greppels, kuilen en paalkuilen. Op grond van het uitgevoerde onderzoek valt op te merken dat binnen de sporen clusters aan te merken zijn. Deze clusters zijn op grond van het uitgevoerde onderzoek niet aan structuren toe te schrijven. De oorzaak hiervoor ligt in de geringe omvang van de werkputten (3 x 10 meter).

De aangetroffen archeologische resten zijn behoudenswaardig. Op grond van deze resultaten wordt een vervolgonderzoek aanbevolen. Dit vervolgonderzoek dient te bestaan uit een opgraving van de bouwblokken 1, 2 en 4. Dit vervolgonderzoek is in bouwblok 3 (Appense Enkweg N) niet nodig gezien de uitgebreide verstoring tot in het archeologisch relevante niveau en het ontbreken van archeologische waarden.

De rapporten van de archeologische vervolgonderzoeken zijn bijgevoegd.

5.5 Civieltechnische aspecten

5.5.1 Parkeren

Voor alle functies binnen het plangebied geldt dat voldoende ruimte op 'eigen terrein', dat wil zeggen binnen de bestemmingsvlakken aanwezig is, dan wel zal worden gecreëerd.

5.5.2 Water

Huis Sonnenberg

Bij de herbouw van Huis Sonnenberg is rekening gehouden met de Beleidsregels Grote Rivieren. Dit betekent dat er een maximale toename van de huidige oppervlakte en/of het huidige volume van maximaal 10% is toegestaan. Het nieuwbouwplan blijft binnen deze maatvoering.

Nieuwbouwlocaties

Sinds 1 november 2003 is voor ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het bestemmingsplan relevant zijn.

Uit de watertoets komt naar voren dat ter plaatse van de nieuwe woningbouwlocaties geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden liggen die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit bestemmingsplan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan is door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Algemeen

Er is sprake van een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten waarmee rekening dient te worden gehouden bij alle nieuwe ontwikkelingen. Toetsing aan deze aandachtspunten vindt plaats bij de beoordeling van de aanvragen om omgevingsvergunningen voor deze nieuwe ontwikkelingen.

Algemene aandachtspunten

Vasthouden - bergen - afvoeren: een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of naar het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegengegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen: om grondwateroverlast te voorkomen wordt geadviseerd om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken/draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer om voorafgaand aan de uitvoering van de plannen een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de perceelseigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken: om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen, is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door bij de realisatie van de bouwplannen geen uitlogende bouwmaterialen toe te passen.

Gebiedsspecifieke aandachtspunten

In het plangebied ligt een waterloop met een zeer hoge ecologische waarde (De Fliert). Dit is een water met een zogenaamde SED-functie. Er vinden echter geen nieuwe ontwikkelingen plaats in de nabijheid van De Fliert.

5.5.3 Rioolpersleiding

Op het grondgebied van het landgoed is een rioolpersleiding van het waterschap gelegen. Bij 2 nieuwbouwlocaties, namelijk die aan de Zandstraat NO en de Appense Enkweg Z, ligt de leiding binnen de nieuwe bouwpercelen. De nieuwe bebouwing is echter buiten de beschermingszone van de leiding geprojecteerd.

5.6 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. De gemeenteraad kan hiervan afwijken indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen kosten anderszins is geregeld. Aangaande de grondexploitatie over de in voorliggend plan begrepen gronden zijn enkele anterieure overeenkomsten met de initiatiefnemer gesloten. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig. Eventuele kosten van planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemer.

Voor de boerderijen/schuren zijn afzonderlijke anterieure overeenkomsten gesloten waarin verplichtingen zijn opgenomen voor uitvoering van (landschaps)maatregelen op het erf en in de directe omgeving van het betreffende object. Het afsluiten van dergelijke anterieure overeenkomsten was mogelijk omdat voor de betreffende functieveranderingen afzonderlijke planologische procedures moesten worden doorlopen (zgn. grote buitenplanse afwijkingen).

Voor het landgoed is een complete begrotingsopzet opgesteld. Alle kosten en baten van wat er op het landgoed wordt (her)ontwikkeld, staan hierop, dus ook de consolidatie van De Nijenbeek. De opbrengsten van de nieuwe woningbouwlocaties dragen daarmee bij aan onder meer de restauraties van de boerderijen en de consolidatie van de ruïne.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de regels van het plan nader toegelicht. Er wordt inzicht gegeven in de opbouw van de planregels, de gebruikte bestemmingen en inzet van zogenaamde flexibiliteitsinstrumenten.

De planregels zijn als volgt opgebouwd.

  • In hoofdstuk 1 komen de Inleidende regels aan bod.
  • In hoofdstuk 2 Bestemmingsregels zijn de regels, behorende bij de verschillende bestemmingen, opgenomen.
  • Hoofdstuk 3 Algemene regels, bevat verschillende algemene bepalingen die van toepassing zijn op elke bestemming uit hoofdstuk 2
  • De Overgangs- en slotregels zijn opgenomen in hoofdstuk 4.

6.2 Planregels

6.2.1 Inleidende regels

In deze regels staan de begrippen verklaard die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld goot- en bouwhoogte te bepalen.

6.2.2 Bestemmingsregels

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd.

Per bestemming is een bestemmingsregeling opgenomen, bestaande uit:

    • 1. bestemmingsomschrijving: waarvoor mogen de gebouwen en gronden worden gebruikt;
    • 2. bouwregels: een beschrijving van de toelaatbare bouwwerken;

en indien van toepassing:

    • 1. nadere eisen: de nadere eisen die aan het bouwen gesteld worden;
    • 2. afwijken van de bouwregels: bevoegdheid van het bevoegd gezag;
    • 3. specifieke gebruiksregels: verbod op bepaald gebruik van gronden
    • 4. afwijken van de gebruiksregels: bevoegdheid van het bevoegd gezag;
    • 5. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
    • 6. wijzigingsbevoegdheden: mogelijkheden om de bestemming te wijzigen.

In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

  • Agrarisch met Waarden-Landschap
  • Bos
  • Gemengd
  • Maatschappelijk
  • Natuur
  • Verkeer
  • Verkeer-Onverhard
  • Wonen-1
  • Wonen-2
  • Wonen-Landhuis

Het komt regelmatig voor dat er twee functies op één perceel plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld een leiding. De aanwezigheid van deze leiding brengt de nodige beperkingen met zich mee. Deze beperkingen kunnen ook gelegen zijn onder het maaiveld. In het geval dat er twee functies tegelijk op één perceel geregeld moeten worden in een bestemmingsplan wordt er wel gesproken van een 'dubbelbestemming'. In dit bestemmingsplan komen de volgende dubbelbestemmingen voor:

  • Leiding-Riool
  • Waarde - Archeologie 2 t/m 6
  • Waarde-Landschap
  • Waarde-Ecologie-Gelders Natuurnetwerk
  • Waarde-Landgoed
  • Waarde-Landschap
  • Waterstaat-Waterkering
  • Waterstaat-Waterstaatkundige functie
6.2.3 Algemene regels

De algemene regels hebben betrekking op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regels te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel. Zo zijn er algemene bouwregels, gebruiksregels, aanduidingsregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels.

Anti-dubbeltelbepaling

De anti-dubbeltelbepaling is ook onder de algemene regels opgenomen. Hiermee blijven gronden, die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog uitvoering kan worden gegeven, buiten beschouwing bij de beoordeling van latere bouwplannen.

Algemene bouwregels

In het kader van het bestemmingsplan is geen akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit betekent dat de afstandsmaten van woningen tot wegen niet bekend zijn. Om deze reden is de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande fundamenten uitgesloten. Middels een algemene afwijkingsregel of een algemene afwijkingsregeling wordt herbouw mogelijk gemaakt. Tevens zijn er bouwregels opgenomen voor de bestaande maten, het overschrijden van bouwgrenzen, ondergronds bouwen en het aaneenbouwen van woningen.

Algemene gebruiksregels

Naar aanleiding van een uitspraak van de Raad van State is gebleken dat wonen in bijgebouwen is toegestaan als die niet expliciet is uitgesloten. Omdat dit niet gewenst is, wordt in deze specifieke gebruiksregel wonen in bijgebouwen uitgesloten. Ook permanente bewoning van recreatiewoningen is niet toegestaan.

Algemene aanduidingsregels

De Veluwse Bandijk en de Appensedijk hebben de aanduiding 'historische waarden' gekregen waarmee het uitvoeren van werkzaamheden zoals het graven en aanleggen van leidingen binnen dit gebied aan extra voorwaarden is gekoppeld.

In het Reconstructieplan Veluwe is een aantal verschillende zones opgenomen. In het plangebied van dit bestemmingsplan komen de zones extensiveringsgebied en verwevingsgebied voor.

Hierbij gaat het voornamelijk over de uitbreidingsmogelijkheden (zowel oppervlak bebouwing als omvang bouwvlak) van intensieve veehouderijbedrijven.

Algemene afwijkingsregels

Deze bevoegdheid biedt de mogelijkheid af te wijken van een in het plan opgenomen regeling. Het is mogelijk van geval tot geval ruimtelijk relevante voorwaarden te stellen en belangen nader af te wegen. Een afwijking mag alleen op relatief ondergeschikte onderdelen betrekking hebben en mag niet tot een bestemmingswijziging leiden. Algemene afwijkingsregels zijn opgenomen voor zaken die niet voor één specifieke bestemming gelden, maar in meerdere bestemmingen voorkomen.

In dit bestemmingsplan zijn de volgende algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen:

  • voor het tot maximaal 10% afwijken van gegeven maten, afmetingen en percentages;
  • voor het toestaan van één hogere categorie bedrijf aan huis of bedrijf dat niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten staat genoemd;
  • voor het toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes kunnen worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje niet meer dan 75 m³ bedraagt;
  • voor het gebruik voor bewoning uit het oogpunt van mantelzorg. Er is voor gekozen om mantelzorg niet bij recht toe te staan maar te regelen via een afwijking, zodat er voorwaarden gesteld kunnen worden. Een van de voorwaarden bij deze afwijkingsmogelijkheid is dat een goede woonsituatie binnen deze bestemming in stand gehouden c.q. gegarandeerd moet worden. Ook moet binnen één maand na beëindiging van het gebruik van overige gebouwen als afhankelijke woonruimte ten behoeve van de mantelzorg hiervan schriftelijk mededeling wordt gedaan aan burgemeester en wethouders. Tenslotte moet binnen drie maanden na beëindiging van het gebruik ten behoeve van mantelzorg de bewoning zijn beëindigd De algemene afwijkingsmogelijkheden mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
    • a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
    • b. het straat- en/of bebouwingsbeeld;
    • c. de sociale veiligheid;
    • d. de milieubelasting;
    • e. de verkeersveiligheid.
  • voor herbouw van (bedrijfs)woningen buiten bestaande funderingen. Hieraan is een aantal voorwaarden gekoppeld.

Naast deze algemene afwijkingsmogelijkheden zijn in de diverse enkelbestemmingen mogelijkheden opgenomen om af te wijken van de bouwregels of de gebruiksregels. Deze afwijkingsmogelijkheden staan beschreven in paragraaf 6.3.

Algemene wijzigingsregels

De algemene wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen voor ontwikkelingen waarvoor een zwaarder afwegingskader geldt dan bij afwijken. Daarnaast gaat een wijzigingsbevoegdheid gepaard met een aanpassing van de verbeelding. De wijziging treedt in werking na de vaststelling van een afzonderlijk wijzigingsplan. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende algemene wijzigingsbevoegdheden:

  • het overschrijden van bestemmingsgrenzen;
  • het verbreden van watergangen;
  • het verwijderen van de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 t/m 6.

Naast deze algemene wijzigingsmogelijkheden zijn in de diverse enkelbestemmingen mogelijkheden opgenomen om de bestemming te wijzigen. Deze wijzigingsmogelijkheden staan beschreven in paragraaf 6.3.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

In dit deel van de regels zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. De eerste regels beschermen een bestaand bouwwerk of gebruik dat afwijkt van de regels. De slotregel geeft aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

6.3 Bestemmingen

6.3.1 Agrarisch met waarden - Landschap

Deze bestemming geldt voor de agrarische gronden binnen het plangebied. De bestemmingsregeling is erop gericht om bestaande waarden te handhaven en eventueel te versterken. Binnen deze bestemming mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Binnen de bestemmingsomschrijving wordt aangegeven welke productietakken rechtstreeks zijn toegestaan. Voor alle agrarische bedrijven geldt dat aan-huis-verbonden beroepen en/of bedrijven (categorie 1 en 2 van de standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten) rechtstreeks tot een oppervlakte van 100 m² zijn toegestaan. Dit geldt ook voor nevenfuncties op het gebied van recreatie, dienstverlening en duurzaamheid.

Voor bed & breakfast geldt dat deze in de woning en in de daarbij behorende bijgebouwen is toegestaan met een maximum van 3 kamers en 8 bedden.

Voor de aanwezige agrarische bedrijven zijn bouwvlakken opgenomen. Binnen het toegekende bouwvlak dienen de bedrijfsgebouwen, de bedrijfswoning, de bijgebouwen en de andere bouwwerken (met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen) te worden gesitueerd. Teeltondersteunende voorzieningen dienen binnen het bouwvlak te worden gesitueerd.

Bij nagenoeg alle agrarische bedrijven is één bedrijfswoning aanwezig. Indien reeds een tweede agrarische bedrijfswoning aanwezig is, is dit middels een maatvoeringaanduiding aangegeven. De maximum inhoudsmaat voor agrarische bedrijfswoningen bedraagt 750 m³, inclusief aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Herbouw van agrarische bedrijfswoningen is uitsluitend ter plaatse van de bestaande fundamenten toegestaan. Indien herbouw buiten de bestaande fundamenten gewenst is, dient akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden. Om deze reden is de herbouw van woningen buiten de bestaande fundamenten toegestaan via een algemene afwijkingsregel (artikel 30).

In de tabel voor de bouwregels is een maximum inhoud of oppervlakte opgenomen. Hierbij geldt het volgende:

  • indien het bouwwerk in enkelvoud staat genoemd (bijvoorbeeld bedrijfswoning) dan geldt de genoemde inhoud/oppervlakte per toegestaan bouwwerk. Dit betekent dat wanneer er middels een maatvoeringaanduiding 2 woningen zijn toegestaan, elke woning een inhoud van 750 m3 mag hebben;
  • indien het bouwwerk in meervoud staat genoemd en het aantal niet is geregeld, dan geldt de genoemde inhoud/oppervlakte per bouwvlak, ongeacht het aantal bouwwerken dat gerealiseerd wordt.

Ten behoeve van de flexibiliteit zijn in de planregels de volgende afwijkingsregels van de bouwregels opgenomen:

  • ten behoeve van een tweede agrarische bedrijfswoning;
  • ten behoeve van paardenbakken, kuilvoerplaten, sleufsilo's en mestbassins;
  • ten behoeve van de oppervlakte van paardenbakken;
  • ten behoeve van teeltondersteunende kassen;
  • ten behoeve van teeltondersteunende voorzieningen ten behoeve van fruitteelt;
  • ten behoeve van teeltondersteunende voorzieningen ten behoeve van boomkwekerijen en tuinbouwbedrijven;
  • ten behoeve van goot- en bouwhoogte bedrijfsgebouwen;
  • ten behoeve van bouwhoogtes silo's en hooibergen;
  • ten behoeve van het bebouwingspercentage bij een klein agrarisch bedrijf;
  • ten behoeve van hobbymatig agrarisch gebruik.

Ten aanzien van de regeling voor de tweede agrarische bedrijfswoning is aangesloten bij de beleidsnotitie 'tweede agrarische bedrijfswoningen bij agrarische bedrijven'. Of er sprake is van een dusdanige omvang dat er twee bedrijfshoofden noodzakelijk zijn, dient berekend te worden aan de hand van de 'LEI-methode' zoals deze uitgelegd is in deze notitie. Dat er sprake is van werkzaamheden op niet vooraf te bepalen tijdstippen en dat de woningen niet afzonderlijk verkocht mogen worden, is bestemmingsplantechnisch niet te regelen. Hier dient echter wel rekening mee gehouden te worden.

Naast de afwijkingsregels van de bouwregels zijn er ook afwijkingsregels van de gebruiksregels opgenomen. Hierbij gaat het om omschakeling naar de productietak bosbouw, sierteelt of boomkwekerij en het vergroten van het gebruiksoppervlak ten behoeve van nevenfuncties.

Naast afwijkingsregels zijn er ook wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen voor ontwikkelingen waarvoor een zwaarder afwegingskader geldt dan bij afwijken. Daarnaast gaat een wijzigingsbevoegdheid gepaard met een aanpassing van de verbeelding. Dit bestemmingsplan kent de volgende wijzigingsbevoegdheden:

  • ten behoeve van het vergroten van agrarische bouwvlakken (naar maximaal 1,5 en 2 ha);
  • ten behoeve van vormverandering van het bouwvlak;
  • ten behoeve van de omschakeling naar Wonen;
  • ten behoeve van wijziging naar Natuur en Bos;
  • ten behoeve van een collectieve voorziening voor biomassavergisting en compostering.

De wijzigingsbevoegdheid naar Natuur en Bos is opgenomen om agrariërs mogelijkheden te bieden voor particulier natuurbeheer. Indien gronden gewijzigd worden naar Natuur ten behoeve van de realisatie van de ecologische hoofdstructuur en eigendomsverhoudingen van de gronden wijzigen, dient gebruik gemaakt te worden van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in de bestemming Waarde - Ecologie - GNN.

In een aantal wijzigingsbevoegdheden is als voorwaarde opgenomen dat er sprake moet zijn van een doelmatige bedrijfsvoering. Dit is niet verder in te kaderen omdat een 'doelmatige bedrijfsvoering' een dynamisch begrip is en in de komen jaren aan verandering onderhevig. Op het moment van toetsen dient bepaald te worden wat een doelmatige agrarische bedrijfsvoering omvat.

In een aantal wijzigingsbevoegdheden is als voorwaarde opgenomen dat er voorzien moet worden in een voldoende landschappelijke inpassing. In alle gevallen dienen de aanwezige landschappelijke waarden niet onevenredig te worden aangetast.

Naast de verschillende mogelijkheden voor agrarische bedrijven, leidt de Reconstructiewet tot verschillende mogelijkheden voor agrarische bedrijven en om specifiek te zijn van de intensieve veehouderij. Omdat de reconstructiewetgebieden zijn opgenomen door middel van een gebiedsaanduiding, zijn de regels die hiermee samenhangen in een artikel ten behoeve van de gebiedsaanduiding opgenomen (artikel 28.2 en 28.3).

Ter bescherming van de landschappelijke en of natuurlijke waarden is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig.

6.3.2 Bos

De bestemming Bos wordt gebruikt ten behoeve van de aanleg, instandhouding en ontwikkeling van bosbeplanting en het behoud, beheer en/of herstel van de landschappelijke en bosbouwkundige waarden. Een groot deel van het landgoed heeft deze bestemming gekregen.

Deze bestemming is opgenomen voor de reeds bestaande bosgebieden.

De bestemming Bos heeft een multifunctioneel karakter. Binnen deze bestemming aanwezige functies als houtproductie, natuur en recreatie zijn toegestaan. Ter bescherming van de bosbouwkundige, landschappelijke en of natuurlijke waarden is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Om het omzetten van de bestemming Bos in de bestemming Natuur mogelijk te maken is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

6.3.3 Gemengd

De gronden met de bestemming Gemengd zijn bedoeld voor functies op het gebied van cultuur en ontspanning; ambachtelijke bedrijvigheid; dagrecreatieve functies; kantoren zonder publiekgerichte baliefunctie; dienstverlening; maatschappelijke voorzieningen en horeca tot en met categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten

(Bedrijfs)woningen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan.Voor hoofdgebouwen geldt dat uitsluitend de bestaande oppervlakte, hoogten en inhoud zijn toegestaan. Met toepassing van een afwijkingsregel kan hiervan worden afgeweken.

Er zijn 2 voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Ter plaatse van deze verplichtingen mogen bouwwerken uitsluitend conform de bestemming worden gebruikt indien voor een genoemde datum uitvoering is gegeven aan de maatregelen voor de betreffende gronden zoals die zijn opgenomen in de bij de regels gevoegde notitie Erfinrichting en beeldkwaliteit Landgoed De Poll en het eveneens bij de regels gevoegde Landschapsonderhoudsplan. Hiervan kan worden afgeweken indien andere maatregelen worden getroffen die voorzien in een verhoging van het kwaliteitsniveau. Ook kan afgeweken worden van de genoemde termijnen waarop de maatregelen dienen te zijn uitgevoerd.

6.3.4 Maatschappelijk

Maatschappelijke functies zijn voorzien van de bestemming Maatschappelijk. Binnen deze bestemming zijn culturele, educatieve, wetenschappelijke, sociale, religieuze en algemeen maatschappelijke functies toegestaan.

(Bedrijfs)woningen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan.

Voor gebouwen geldt dat uitsluitend de bestaande oppervlakte, inhoud en hoogten zijn toegestaan. Met toepassing van een afwijkingsregel kan hiervan onder voorwaarden worden afgeweken.

6.3.5 Natuur

Gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de natuurlijke waarden, zoals die vooral tot uitdrukking komen in de vegetatie en landschappelijke waarden. Extensief recreatief medegebruik en agrarisch medegerbuik is ook mogelijk binnen de bestemming.

Binnen de bestemming Natuur zijn gebouwen uitsluitend toegestaan indien ze functioneel gebonden zijn aan het onderhoud en beheer van het gebied en indien de aaneengesloten oppervlakte natuur en het onderhouds- en beheersgebied ten minste 25 ha bedraagt. Ter bescherming van de aanwezige landschappelijke en ecologische waarden is een omgevingsvergunningplicht opgenomen voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden.

6.3.6 Verkeer

In het plan is voor de wegen, alsmede opstelstroken, busstroken en voet- en fietspaden de bestemming Verkeer opgenomen. Binnen de bestemming Verkeer zijn tevens bijbehorende voorzieningen toegestaan. Op deze gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

6.3.7 Verkeer Onverhard

De bestemmings Verkeer - Onverhard is toekend aan de onverharde wegen op het landgoed. Er mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

6.3.8 Water

De A-watergangen binnen het plangebied hebben de bestemming 'Water' gekregen. Binnen deze bestemming mogen in principe geen gebouwen worden gebouwd en zijn alleen andere bouwwerken toegestaan. Een uitzondering hierop is het bestaande botenhuis bij het landhuis.

6.3.9 Wonen-1

Alle bestaande burgerwoningen, met uitzondering van de recent gerealiseerde woningen in de gerestaureerde boerderijen, en bijbehorende bijgebouwen en tuinen zijn voorzien van de bestemming Wonen.

De inhoud van een woning mag maximaal 750 m³ bedragen. Onder een woning worden alle aan elkaar gebouwde ruimten verstaan die voor het wonen worden gebruikt. Op het perceel mogen daarnaast nog maximaal 100 m² aan bijgebouwen aanwezig zijn die worden gebruikt ten dienste van het wonen. Het maakt niet uit of deze vrijstaan of aan de woning vastzitten.

Een woning met deze bestemming mag bewoond worden door meerdere huishoudens, maar dit geeft geen recht op meer bouwmogelijkheden, noch wat betreft de inhoud van de woning, noch wat betreft de oppervlakte van de bijgebouwen.

Indien woningen in de bestaande situatie meer dan 100 c.q. 150 m² aan bebouwing hebben staan is dit toegestaan. Het is niet zonder meer toegestaan deze bebouwing af te breken en nieuw te bouwen. Indien er in deze gevallen sprake is van nieuwbouw, dient voldaan te worden aan de saneringsregels (artikel 11.2.1 d). Net als bij agrarische bedrijven, zijn ook binnen de bestemming Wonen aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven, bed & breakfast en nevenfuncties mogelijk. Deze functies dienen plaats te vinden in de bestaande bebouwing.

Binnen deze bestemming kunnen nadere eisen worden gesteld aan de situering van bijgebouwen ten behoeve van een goede stedenbouwkundige en landschappelijke situatie.

Er zijn de volgende afwijkingsmogelijkheden opgenomen:

  • ten behoeve van een groter oppervlakte aan bijgebouwen tot maximaal 150 m2 indien deze grotere oppervlakte nodig is om een bijdrage te leveren aan het beheer en de instandhouding van natuur, bos en/of het agrarisch cultuurlandschap en indien het oppervlakte grond in eigendom of duurzaam gehuurd of gepacht ten minste 1 ha bedraagt;
  • het betrekken van de 'deel' bij de woning;
  • ten behoeve van kleinschalig kamperen als nevenfunctie.
6.3.10 Wonen-2

Deze bestemming is opgenomen voor alle nieuw te bouwen woningen en voor de gerestaureerde boerderijen die recentelijk een woonfunctie hebben gekregen. Ook binnen de bestemming Wonen - 2 zijn aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven en bed & breakfast mogelijk. Deze laatste functie is uitsluitend binnen de woning toegestaan.

Binnen deze bestemming dienen alle gebouwen binnen een bouwvlak te worden gebouwd. Gebouwen waarin niet mag worden gewoond, zijn als zodanig op de verbeelding aangegeven. De inhoud van een nieuwe woning mag maximaal 750 m³ bedragen. Voor de 2 nieuw te bouwen (schuur)woningen op het achtererf van boerderij De Kempe geldt een maximale inhoudsmaat van 1.200 m3. Gelet op de grootte van de boerderij is het vanuit stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt zeer passend om hier 2 grotere bouwvolumes te realiseren. Onder een woning worden alle aan elkaar gebouwde ruimten verstaan die voor het wonen worden gebruikt. Per bouwperceel mag daarnaast nog maximaal 100 m² aan bijgebouwen aanwezig zijn die worden gebruikt ten dienste van het wonen. Het maakt niet uit of deze vrijstaan of aan de woning vastzitten. Deze oppervlaktemaat geldt voor alle bij het bouwperceel behorende bijgebouwen, dus ook de bijgebouwen die op aanliggende agrarische gronden toegestaan zijn. Van de oppervlaktemaat voor bijgebouwen kan worden afgeweken tot een oppervlakte van maximaal 125 m2 indien aangetoond wordt dat minimaal 50m2 van de oppervlakte gebruikt wordt ten behoeve van het hobbymatig houden van dieren.

Een woning met deze bestemming mag bewoond worden door maximaal één huishouden.

Binnen deze bestemming zijn paardenbakken niet toegestaan.

Er zijn 7 voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Ter plaatse van deze verplichtingen mogen bouwwerken uitsluitend conform de bestemming worden gebruikt indien voor een genoemde datum uitvoering is gegeven aan de maatregelen voor de betreffende gronden zoals die zijn opgenomen in de bij de regels gevoegde notitie Erfinrichting en beeldkwaliteit Landgoed De Poll en het eveneens bij de regels gevoegde Landschapsonderhoudsplan. Hiervan kan worden afgeweken indien andere maatregelen worden getroffen die voorzien in een verhoging van het kwaliteitsniveau. Ook kan afgeweken worden van de genoemde termijnen waarop de maatregelen dienen te zijn uitgevoerd.

6.3.11 Wonen - Landhuis

De bestemming 'Wonen-Landhuis' wordt gebruikt voor het landhuis op het landgoed. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor het wonen, beroepen en bedrijven aan huis, bed & breakfast, herstel en de bescherming van landschappelijke waarden alsmede voor groen, paden, water, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen.

Binnen de bestemming 'Wonen-Landhuis' is een beroep of bedrijf aan huis uit ten hoogste categorie 1 van de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' mogelijk tot een gezamenlijk maximum oppervlak van 100 m2, onder de volgende voorwaarden:

  • activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage zijn niet toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom van de desbetreffende bijlage;
  • opslag van risicovolle onderdelen is niet toegestaan;
  • de activiteit mag niet leiden tot belemmeringen voor de omliggende functies;
  • er mag geen nadelige invloed worden uitgeoefend op de normale afwikkeling van het verkeer;
  • er dient in voldoende parkeergelegenheid binnen het bestemmingsvlak te worden voorzien;
  • buitenopslag is niet toegestaan.

Uitsluitend het landhuis mag worden gebruikt voor bed & breakfast. Hiervoor mogen maximaal drie kamers worden gebruikt met in totaal maximaal acht slaapplaatsen. Op deze wijze wordt invulling gegeven aan de recreatieve potentie van de gemeente Voorst. De activiteit mag geen belemmering vormen voor de omliggende functies en geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. Bovendien moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.

Tevens zijn nevenfuncties op het gebied van recreatie, verkoop van lokaal geproduceerde producten, dienstverlening, maatschappelijke functies, horeca en duurzame energiewinning onder voorwaarden toegestaan.

Binnen deze bestemming geldt dat de woning (het landhuis) en bijgebouwen binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd. Uitsluitend de bestaande woning en de bestaande bijgebouwen zijn toegestaan. Voor de goot- en bouwhoogte van het landhuis gelden de bestaande goot- en bouwhoogte. Binnen het landhuis is de huisvesting van één huishouden toegestaan.

De volgende afwijkingsregels zijn opgenomen:

  • ten behoeve van uitbreiding door middel van nieuwbouw van de oppervlakte aan bijgebouwen bedoeld voor nevenfuncties;
  • ten behoeve van de huisvesting van meerdere huishoudens;
  • ten behoeve van een groter oppervlakte voor nevenfuncties tot maximaal 350 m2.

Er is een wijzigingsregel opgenomen om de bestemming te wijzigen ten behoeve van sociale, culturele, kunstzinninge, medische, therapeutische, algemeen maatschappelijke functies en horea mits aanliggende functies niet worden geschaad en het aantal woningen niet toeneemt.

6.3.12 Leiding - Riool

Over het landgoed loopt een rioolpersleiding van het waterschap. De gronden met deze bestemming hebben de dubbelbestemming Leiding - Riool gekregen. Er mag worden gebouwd ten behoeve van de bestemming en ten behoeve van de andere voor deze gronden geldende bestemmingen mits het gaat om vervanging van bestaande bouwwerken waarbij de bestaande fundering wordt gebruikt of indien het nieuwbouw betreft: het bouwplan geen gebruik maakt van een fundering en schriftelijk toestemming is verkregen van het waterschap.

Van vorenstaande bouwregels kan worden afgeweken indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad.

Ter bescherming van de leiding is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden opgenomen.

6.3.13 Waarde - Archeologie (2 t/m 6)

Om de archeologische waarden veilig te stellen, gelden er op gronden met de bestemming Waarde-Archeologie beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Bij 3 nieuwbouwlocaties dienen eerst opgravingen plaats te vinden voordat gebouwd mag worden. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden.

6.3.14 Waarde - Ecologie - GNN

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor gronden die in de Provinciale Omgevingsvisie zijn aangewezen zijn als 'Gelders Natuurnetwerk' of 'Groene Ontwikkelingszones' (eerder bekend als Ecologische Hoofdstructuur - EHS). Om te voorkomen dat ontwikkelingen het Gelders Natuurnetwerk of de Groene Ontwikkelingszones in de weg staan, dient bij alle ontwikkelingen getoetst te worden aan de aanwezige waarden binnen gebieden met de bestemming Waarde-Ecologie-GNN. Binnen deze dubbelbestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming onder voorwaarden te wijzigen in de bestemming Natuur.

6.3.15 Waarde - Landgoed

Voor het gehele landgoed is de dubbelbestemming Waarde-Landgoed opgenomen. Deze dubbelbestemming is opgenomen voor het behoud en samenhangend beheer van het landgoed. Binnen deze dubbelbestemming zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen ten behoeve van een groter beheersgebouw en ten behoeve van ruimere bed & breakfastmogelijkheden binnen de woningen en/of bijgebouwen met de bestemmingen Agrarisch met waarden - Landschap, Wonen - 1 en Wonen - 2. Daarnaast biedt deze dubbelbestemming een wijzigingsbevoegdheid om de op het landgoed voorkomende bestemmingen onder voorwaarden onderling te wijzigen en om een privé begraafplaats onder voorwaarden mogelijk te maken.

6.3.16 Waarde - Landschap

De voor Waarde - Landschap aangewezen gronden zijn uitsluitend bestemd voor instandhouding en ontwikkeling van landschappelijke waarden waarbij deze gronden niet mogen worden ingericht ten dienste van de nabij gelegen woning. Deze dubbelbestemming is opgenomen om te voorkomen dat op bepaalde plekken die vanuit landschappelijke belangen onbebouwd dienen te blijven, vergunningsvrij kan worden gebouwd.

6.3.17 Waterstaat - Waterkering

Voor waterkeringen is de functie tot uitdrukking gebracht in de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. Het bebouwen van deze gronden ten behoeve van de onderliggende bestemming is uitsluitend toegestaan als hiervoor vergunning is verleend door het bevoegd gezag. Vergunning kan met toepassing van een afwijkingsregel worden verleend als de functie hierdoor niet onevenredig worden geschaad. Het bevoegd gezag wint hiervoor, met het oog op een zorgvuldige voorbereiding van het besluit, advies in bij de beheerder, voordat ze beslist op het verzoek om af te wijken.

6.3.18 Waterstaat - Waterstaatkundige functie

Dit artikel is opgenomen om de waterstaakundige belangen te waarborgen.Er mogen andere bouwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd ten behoeve van de bestemming. Het bouwen ten behoeve van andere daar voorkomende bestemmingen is alleen mogelijk met een vergunning krachtens de Waterwet.

Hoofdstuk 7 Overleg en inspraak

7.1 Uitkomsten vooroverleg artikel 3.3.1 Bro

Het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan pleegt daarbij overleg met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zij met de behartiging van belangen die in geding zijn.

In dit geval is sprake van een plan dat grotendeels is gelegen in het Gelders Natuurnetwerk en de Groene Ontwikkelingszones. De provincie heeft bepaald dat zij over bestemmingsplannen die gaan over ontwikkelingen in deze gebieden graag overleg wil voeren. In het gevoerde overleg heeft de provincie aangegeven niet overtuigd te zijn van de noodzaak dat er een nieuwe woning binnen het GNN mag worden gebouwd. De gemeente is echter van oordeel dat een alternatieve locatie buiten het GNN met dezelfde kwaliteiten niet mogelijk is. Verwezen wordt naar paragraaf 4.4.3.1 voor meer informatie hierover.

7.2 Inspraak

Op 4 september 2006 heeft de gemeenteraad besloten dat het college van burgemeester en wethouders in het kader van de voorbereiding op ruimtelijke procedures waarmee zij is belast, slechts inspraak verleent voorafgaand aan de zienswijzenfase, als sprake is van een plan dat een ingrijpende verandering kan hebben op de ruimtelijke structuur van de gemeente Voorst. Hiervan is in dit geval geen sprake. Inspraak is om die reden achterwege gelaten.