direct naar inhoud van Regels

OIAVHB Amstelveen Midden-West - Burgemeester Rijnderslaan 10

Status: vastgesteld
Identificatie: NL.IMRO.0362.OIAVHB07xV-VG01
Plantype: gemeentelijke overheid/omgevingsvergunning

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

 

 

 

 

Ontwerp omgevingsvergunning 1e fase in afwijking van het bestemmingsplan Amstelveen Midden-West, Burgemeester Rijnderslaan 10

 

 

 

 

 

 

 

[image] 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Inhoudsopgave

 

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

HOOFDSTUK 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

1.2 Aard en doel

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

1.4 Leeswijzer

HOOFDSTUK 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

2.2 De ontwikkeling

2.3 Bestemmingsplan

2.3.1 Planregels

2.3.2 Strijdigheden

2.3.3 Motivatie om af te wijken van het bestemmingsplan

HOOFDSTUK 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Amstelveen 2025+

3.3.2 Parkeernota

3.3.3 Woonvisie

3.3.4 Woonagenda

3.3.5 Groenstructuurplan

3.3.6 verordening Bodemenergie Amstelveen 2014 en interfentiegebieden

HOOFDSTUK 4 Omgevingsaspecten

4.1 Bodem

4.2 Water

4.3 Geluid

4.4 Luchtkwaliteit

4.5 Externe veiligheid

4.6 Ecologie

4.7 Archeologie

4.8 Belangenafweging

HOOFDSTUK 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1.1 Bro-partners

5.1.2 Ontwerp

5.1.3 Startnotitie Burgemeester Rijnderslaan

5.2 Juridische uitvoerbaarheid

5.3 Grondexploitatie en economische uitvoerbaarheid

5.3.1 De financiële uitvoerbaarheid

5.3.2 De vorm van het kostenverhaal van de grondexploitatiekosten

HOOFDSTUK 6 Conclusie

 

 

HOOFDSTUK 1 Inleiding

 

 

 

1.1 Aanleiding

 

Op 14 december 2015 is een omgevingsvergunningaanvraag eerste fase ingediend voor het omzetten van een deel van een kantoorpand naar woningen op het perceel Burgemeester Rijnderslaan 10 te Amstelveen (Z-2015/067846). De aanvraag voorziet in een transformatie van een (langdurig) leegstaand kantoorpand naar hoogwaardige woningen, project 'Residence de Bovenlanden' genoemd. De publiceerbare aanvraag omgevingsvergunning is opgenomen in Bijlage 1 (aanvraagformulier) en Bijlage 2 (relevante bouwtekeningen).

 

 

1.2 Aard en doel

 

Van toepassing op de projectlocatie is het bestemmingsplan “Amstelveen Midden West” en de bestemming kantoren. Het ingediende bouwplan is in strijd met de betreffende bouwvoorschriften en gebruiksvoorschriften (zie 2.3). Er is een buitenplanse afwijking ex artikel 2:12, lid 1 sub a, onder 3o Wabo nodig om het bouwplan te kunnen realiseren. De voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft tot doel te motiveren dat bij de voorgenomen ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening, zodat de gevraagde omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan kan worden verleend. De omgevingsvergunning is van toepassing op het besluitvlak IDN: NL.IMRO.0362.OIAVHB07xV (zie Bijlage 3).

 

 

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

 

Het voormalig kantoorpand van KPMG is centraal gelegen in Amstelveen aan de snelweg A9, tussen de wijk Keizer Karelpark en het Stadshart in. Het gebouw is gelegen ten zuiden van de A9 en de Burgemeester Rijnderslaan, ten noorden van de Ouderkerkerlaan, ten oosten van de Keizer Karelweg en ten westen van de Keerpuntweg/Beneluxbaan.

 

[image] 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4 Leeswijzer

 

De opbouw van deze ruimtelijke onderbouwing is als volgt. Na de inleiding in dit hoofdstuk, wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van het project. Daarbij wordt ingegaan op de bestaande situatie en de beoogde situatie in relatie tot de vigerende planologische regeling. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de voorwaarden vanuit het ruimtelijke beleid van rijk, provincie en gemeente. De omgevingsaspecten komen in hoofdstuk 4 aan de orde. In hoofdstuk 5 wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bouwplan toegelicht. Hoofdstuk 6 is het slothoofdstuk en bevat de samenvatting en eindconclusie.

 

 

 

HOOFDSTUK 2 Planbeschrijving

 

2.1 Huidige situatie

 

Het gebouw vormt een 400 meter lang (ondoordringbaar) complex van vier laagbouwhoven die door middel van drie hoogbouwblokken aan elkaar zijn geschakeld.

Onder het pand zit een halfverdiepte parkeergarage. De laagbouw bestaat uit 4 bouwlagen met een bouwhoogte van circa 16 meter en de hoogbouw bestaat uit 7 bouwlagen met een bouwhoogte van circa 26 meter.

 

Het kantoorpand was tot 2010 verhuurd aan KPMG. Het gebouw bestaat uit ca. 50.000 m2 bruto vloeroppervlak, waarvan 47.200 m2 netto verhuurbaar, 848 parkeerplaatsen in de (ondergrondse) parkeergarage en 311 maaiveldparkeerplaatsen. Sinds 2010 heeft de eigenaar slechts één nieuwe huurder kunnen aantrekken. Het betreft Atos, zij huren sinds 2015 ca. 9.000 m2 bvo in het meest oostelijke deel van het gebouw. Dit gebouwdeel maakt geen onderdeel uit van het onderhavige plan tot herontwikkeling en herbestemming.

 

[image] 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Aanzicht huidige kantoorpand

 

 

2.2 De ontwikkeling

 

De eigenaar heeft een aanvraag ingediend om het leegstaande deel van het kantoorpand aan de Burg. Rijnderslaan 10-30 te herontwikkelen naar circa 300 woningen.

In het voorliggend plan wordt de massaliteit, wat het gebouw nu uitstraalt, doorbroken. De bouwblokken blijven gehandhaafd maar worden losgekoppeld. Op de begane grond komen doorgangen voor bewoners en bezoekers. Er komen meer doorgangen op maaiveld dan de huidige doorgang die er nu is. Op drie plekken komen er hofjes met een overdekte voorrijmogelijkheid. Tussen de schakels worden bescheiden bouwblokken toegevoegd. Het totaal geeft een beeld van een aaneenschakeling van woonhoven. Niet meer één massaal gebouw maar een verzameling van individuele bouwblokken. De binnenhoven en de groenzone aan de zuidzijde kunnen gedurende de nachtelijke uren worden afgesloten. De eigenaar/ontwikkelaar zet in op huurwoningen met een hoog serviceniveau en veiligheidsniveau.

 

 
De contouren van het nieuwe gebouwencomplex volgen niet meer de strakke, formele contouren van het vigerende bestemmingsplan. Het wordt een meer speels en gevarieerd geheel. Er wordt een extra terugliggende verdieping gerealiseerd op diverse plekken. De bouwhoogte van de hoogbouw wordt ca. 30 meter. De bouwhoogte van de laagbouw wordt ca. 19 meter.

 

De gevels worden compleet gerestyled. Aan niets zal het gebouw meer geassocieerd worden met het leegstaande KPMG-gebouw en de originele architectuur. Dit is nodig om het gebouw een nieuw leven te geven als aantrekkelijk woongebouw in de stad. De kleurstelling van de gevels is overigens nog niet vastgesteld. Het is denkbaar dat de verschillende gebouwen verschillende kleurtinten krijgen

 

[image][image] 

 

 

 

 

 

 

 

Impressie mogelijk eindbeeld

 

 

2.3 Bestemmingsplan

 

Voor het projectgebied is van toepassing het bestemmingsplan 'Amstelveen Midden-West', zoals is vastgesteld door de gemeenteraad op 26 november 2008, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland op 18 februari 2009 en 17 juli 2009 onherroepelijk is geworden.

 

 

[image] 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3.1 Planregels

 

De gronden van het huidige kantoorgebouw heeft de bestemming Kantoor (K). Binnen deze bestemming zijn gebouwen toegestaan ten behoeve van kantoren met bijbehorende voorzieningen en een parkeergarage. De toegestane bouwhoogte is gevarieerd, de hoogbouw mag maximaal 26 meter bedragen, de laagbouw 16 meter en dan zijn er delen met een toegestane bouwhoogte van 1 meter en 5 meter. Binnen de bestemming 'Groen' zijn groenvoorzieningen, paden, water en speelvoorzieningen toegestaan met ondergeschikte verhardingen en parkeerplaatsen.

 

2.3.2 Strijdigheden

 

Het gebruik wonen past niet binnen de kantoorbestemming. Ook wordt de bouwhoogte overschreden doordat er een extra terugliggende verdieping wordt gerealiseerd of losstaande bebouwing wordt gerealiseerd daar waar een bouwhoogte van 1 of 5 meter is toegestaan. Deze losstaande bebouwing overschrijdt deels de bouwgrens.

De bouwhoogte varieert van circa 30 meter tot 19 meter.

 

Binnen de bestemming groen worden tuinen gerealiseerd voor toekomstige bewoners op de begane grondvloer. Deze gronden zijn ook in eigendom van de aanvrager. Deze tuinen zijn nu niet toegestaan op grond van het bestemmingsplan.

 

 

2.3.3 Motivatie om af te wijken van het bestemmingsplan

 

De leegstand van het kantoor is al jaren een doorn in het oog van de gemeente, bewoners en passanten. Regelmatig heeft de gemeente bij de eigenaar aangedrongen op herbestemming. Het overaanbod aan kantoorruimte heeft een structureel karakter gekregen. De kans dat het pand volledig als kantoor verhuurd kan worden is naar de kennis van vandaag uitgesloten, terwijl anderzijds vanuit de woningmarkt alle seinen voor herontwikkeling naar woningbouw op groen staan. Het aangeboden product zal aansluiten bij de lokale, regionale en internationale woonvraag.

Het plan past uitstekend bij de gemeentelijke aanpak van de kantorenleegstand, het gemeentelijk woonbeleid voor de zone A9/Stadshart en de gemeentelijke ambities voor versterking van het Stadshart. De locatie is perfect qua bereikbaarheid en qua ligging nabij het Stadshart. De geluidhinder en nabijheid van de A9 is de belangrijkste hindernis die genomen moet worden, maar de ontwikkelaar is voornemens om via toepassing van dove gevels en/of extra geluidafscherming aan de gevel te zorgen dat de maximum te ontheffen waarden niet worden overschreden en het binnen niveau ruim zal voldoen aan het wettelijk vereiste niveau van 33 dB. Qua energie en duurzaamheid voldoet het plan uitstekend aan de gemeentelijke ambities. Over de inpassing in de omgeving is goed nagedacht. De groenstrook op het grondeigendom van CRI tussen het gebouw en de woningen aan de Ouderkerkerlaan blijft grotendeels in stand. Tot slot wordt het belang dat de gemeente hecht aan de opwaardering van de langzaam verkeersverbinding tussen het Keizer Karelpark en het Stadshart (het Bovenlandpad) onderschreven en wordt de verbinding op een goede wijze ingepast in het plan.

 

 

HOOFDSTUK 3 Beleid

 

 

3.1 Rijksbeleid

 

Op 12 februari 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SIVR is op 13 maart 2012 in werking getreden. Het bij de structuurvisie behorende Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) was al op 30 december 2011 in werking getreden. In de structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. De nieuwe structuurvisie vervangt verschillende beleidsnota's, waaronder de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Nota Mobiliteit. Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Het bij de structuurvisie behorende Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) was al op 30 december 2011 in werking getreden. In de structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. De nieuwe structuurvisie vervangt verschillende beleidsnota's, waaronder de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Nota Mobiliteit.

 
In de structuurvisie zijn drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn tot 2028. Het gaat hierbij om de volgende doelstellingen:

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn.

 

Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de Amvb Ruimte. Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

 

Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen heeft invloed op het onderhavige project. De betreffende onderwerpen zijn niet aan de orde in het kader van dit bouwplan.

 

 

3.2 Provinciaal beleid

 

3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040

 

De structuurvisie van de provincie Noord-Holland is op 21 juni 2010 vastgesteld en op 28 september 2015 geactualiseerd. In de structuurvisie geeft de provincie aan welke provinciale belangen een rol spelen bij de ruimtelijke ordening in Noord-Holland. Daarmee is het een leidraad voor de manier waarop de ruimte in Noord-Holland de komende dertig jaar zou moeten worden ontwikkeld. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma is dit uitgewerkt in concrete activiteiten om de visie te realiseren en via de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie is de doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld.

 

 
De drie hoofdbelangen die Noord-Holland met de structuurvisie heeft vastgelegd zijn ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid. Zo wordt de komende dertig jaar het bestaand bebouwd gebied verder verdicht, onder meer door zo'n 200.000 woningen in de provincie bij te bouwen, en zet de provincie in op de ruimtelijke ontwikkeling van OV-knooppunten in Noord-Holland. Op die manier blijft volgens de provincie meer ruimte over om het buitengebied te behoeden en zijn er voldoende mogelijkheden voor duurzame economische ontwikkelingen, recreatie en natuur.

 

 

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

 

De regels van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vloeien voort uit de Structuurvisie Noord-Holland 2040. Met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2008 hebben provincies de bevoegdheid gekregen een ruimtelijke verordening vast te stellen. In deze verordening kan de provincie regels stellen met betrekking tot de inhoud van gemeentelijke bestemmingsplannen, (tijdelijke) afwijkingsbesluiten en beheersverordeningen.

 

Bij het stellen van deze regels moeten provinciale belangen in het geding zijn. In een verordening kunnen regels worden opgenomen ter bescherming van specifieke waarden (zoals natuur-, landschappelijke of cultuurhistorische waarden) of ten behoeve van bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld vestigingsregels voor intensieve veehouderij of detailhandelsvoorzieningen).

 

De gemeente heeft de plicht bestemmingsplannen en afwijkingsbesluiten vast te stellen in overeenstemming met de PRV. Op 28 september 2015 is de PRV voor het laatst herzien.

 

De ontwikkeling vindt plaats binnen het Bestaand Bebouwd Gebied zoals aangeduid in de PRV. Er hoeft alleen getoetst te worden aan de eerste trede.

 

Woonagenda Amstelveen

Op 9 maart 2016 is de gemeentelijke woonagenda 2015-2018 vastgesteld door de gemeenteraad. De grootste opgave die in de nieuwe woonagenda wordt geformuleerd is te zorgen voor voldoende woningen in het dure en middeldure segment als voorwaarde om de doorstroming te stimuleren. Onderkend wordt dat, gezien de kosten die aan transformatie zijn verbonden, dit een uitbreiding van de voorraad zal meebrengen in het middeldure en dure segment, vooral in de huursector.

 

Doelgroepen

Amstelveen wil het stedelijke woonmilieu versterken in en rond het Stadshart en de A9. De Bovenlanden ligt aan het Stadshart en is uitermate geschikt om een woonmilieu te ontwikkelen voor uiteenlopende doelgroepen als expats, ouderen en jonge stedelingen.

Voor expats kunnen ruime appartementen en stadswoningen worden ontwikkeld. De maatschappelijke trend “verzorgd wonen” is bij uitstek van toepassing op deze doelgroep. Voor de woning en woonomgeving wordt dan ook een hoog service- en veiligheidsniveau nagestreefd. Hierbij wordt gedacht aan dienstverlening nabij de woning zoals conciërges, hondenuitlaatservice, schoonmaak- en wasservice en kinderopvang.

Vanwege de nabijheid van voorzieningen vormen ook senioren een belangrijke doelgroep voor deze locatie. Behalve een gunstige ligging bij voorzieningen zijn voor senioren ook de volgende kwaliteitseisen van belang: een ruimte berging, minimaal drie kamers, een ruim terras of balkon.

Ook voor jonge stedelingen biedt de locatie kansen. Meer in het bijzonder zijn in het programma ook woningen opgenomen voor de lagere middeninkomens (huur maximaal 900 euro). Hierdoor worden er ook kansen geboden voor doorstromers uit de sociale huurvoorraad.

 

 
Regionaal onderzoek vrije sector huur

De Stadsregio Amsterdam heeft in september 2014 onderzoek laten doen naar de potentiële vraag naar vrije sector huurwoningen in de Stadsregio. Uit het onderzoek blijkt dat de potentiële vraag naar vrije sector huurwoningen sterk toeneemt en groter is dan het jaarlijks vrijkomende aanbod. Niet alleen in Amsterdam maar ook in alle 16 andere regiogemeenten. Vrije sector huur voorziet in een behoefte van een groter wordende doelgroep en draagt bij aan doorstroming van de bestaande woningvoorraad. Zo levert het een gerichte bijdrage aan de versterking van de regionale woningmarkt. De belangrijkste doelgroepen voor de regio zuid zijn de bovenmodale huishoudens van 55 – 75 jaar, de bovenmodale doorstroomgezinnen en de bovenmodalen van 35 – 55 jaar zonder kinderen. De jaarlijkse tekort aan vrije sector huurwoningen in Amstelveen is in dit onderzoek berekend op 150 a 250 woningen.

 

 

3.3 Gemeentelijk beleid

 

3.3.1 Structuurvisie Amstelveen 2025+

 

De Structuurvisie Amstelveen 2025+, vastgesteld in 2011, is op de eerste plaats een ruimtelijke visie, maar ondersteunt ook maatschappelijke ontwikkelingen. Herbestemmen van bestaand vastgoed in plaats van nieuwbouw plegen past in de visie op de stad, draagt bij aan efficiënt ruimtegebruik en aan het beperken van de mobiliteitsbehoefte.

 

3.3.2 Parkeernota

 

In de Parkeernota 2005 is vastgelegd dat nieuwe ontwikkelingen zelf moeten voorzien in de parkeerbehoefte. Daarbij gaat de voorkeur uit naar gebouwde voorzieningen (minder blik in het zicht). De gemeenteraad heeft in december 2015 nieuwe parkeernormen vastgesteld die uitgangspunt vormen voor bestemmingswijzigingen en nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de startnotitie is uitgegaan van een gemiddelde parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per woning.

 

Volgens de 'Nota Parkeernormen 2016' is de parkeernorm:

Woning groot >140m², per woning 2,0 parkeerplaatsen

Woning middel 100m²-140m², per woning 1,7 parkeerplaatsen

Woning klein < 100m² per woning 1,4 parkeerplaatsen

 

Momenteel bestaat het programma uit 170 kleine woningen, 48 middelgrote woningen en 101 grote woningen en zijn er in het plan 568 parkeerplaatsen beschikbaar voor de woningen terwijl er conform de parkeernorm 522 parkeerplaatsen benodigd zijn. Het plan voldoet hieraan.

 

3.3.3 Woonvisie

 

In 2011 is de vigerende woonvisie Amstelveen vastgesteld. In het beleid ligt de nadruk op doorstroming. Eén van de onderscheiden doelgroepen is de groep huishoudens van 45 – 65 jaar; de kwaliteitsvragers. Een belangrijk deel van de Amstelveense huishoudens heeft een leeftijd boven de 45 jaar en een goed inkomen. Deze groep zal de komende jaren in omvang toenemen. Een deel van deze huishoudens zal een slag naar ruimere, luxere of een aangepaste woning willen maken. Om deze reden wordt deze groep woningzoekenden ook wel kwaliteitsvragers genoemd. Kijkend naar de huidige verhuisgeneigden, dan blijkt dat de vraag van deze groep uitgaat naar uiteenlopende producten: grondgebonden huur- en koopwoningen, koop- en huurappartementen. Ook gaat voor deze doelgroep de aandacht uit naar verschillende woonconcepten, zoals woonwerkwoningen en maisonettes. Het doel is om voor deze doelgroep uiteenlopende woonmilieus te ontwikkelen, van landelijk tot stedelijk.

Een andere onderscheiden doelgroep is de groep senioren boven de 65 jaar. Ook deze groep zal in omvang toenemen. Een groter aandeel ouderen zal in de toekomst in een koopwoning wonen en hier ook langer in blijven wonen dan de huidige generatie senioren. De behoefte aan koopwoningen onder deze doelgroep neemt dan ook toe. Het gaat om zowel grondgebonden woningen als appartementen. De huidige verhuisgeneigden zijn vooral op zoek naar een huurappartement met een ruim terras of balkon. Ouderen willen niet verhuizen naar kleine woningen (1 of 2 kamer woningen) maar naar een 3 of 4 kamerflat.

Volgens de woonvisie kan op basis van woningbehoefte-onderzoeken worden geconstateerd dat op midddellange termijn (2020-2025) de vraag naar meer comfort en kwaliteit in het wonen blijft toenemen. Van belang is dan ook dat Amstelveen niet alleen kwaliteiten toevoegt met grotere nieuwbouwprojecten, maar dat ook de bestaande voorraad aangepast wordt aan de wensen van woningzoekenden. Hiervoor ontstaan mogelijkheden bij herstructureringsprojecten in de bestaande stad.

Amstelveen wil het stedelijke woonmilieu versterken in en rond het Stadshart en de A9. De Bovenlanden ligt aan het Stadshart en is uitermate geschikt om een woonmilieu te ontwikkelen voor uiteenlopende doelgroepen als expats, ouderen, stedelingen en studenten. Voor expats kunnen ruime appartementen en stadswoningen worden ontwikkeld. De maatschappelijke trend “verzorgd wonen” is bij uitstek van toepassing op deze doelgroep. Voor de woning en woonomgeving wordt dan ook een hoog service- en veiligheidsniveau nagestreefd. Hierbij wordt gedacht aan dienstverlening nabij de woning zoals conciërge, hondenuitlaatservice, schoonmaak- en wasservice en kinderopvang.

 

3.3.4 Woonagenda

 

Op 9 maart 2016 heeft de gemeenteraad de Woonagenda Amstelveen 2015-2018 vastgesteld. De grootste opgave die in de nieuwe woonagenda wordt geformuleerd is te zorgen voor voldoende woningen in het dure en middeldure segment als voorwaarde om de doorstroming te stimuleren. Onderkend wordt dat, gezien de kosten die aan transformatie zijn verbonden, dit een uitbreiding van de voorraad zal meebrengen in het middeldure en dure segment, vooral in de huursector.

 

3.3.5 Groenstructuurplan

 

Het Groenstructuurplan 'Ruimte voor Groen' is vastgesteld in 2008. Amstelveen is naast een stad met een rijke groentraditie een stad in ontwikkeling. Juist door het bijzonder groene karakter raken veranderingen in de stad al snel de stedelijke groenstructuur. De hoofdgroenstructuur geeft Amstelveen zijn karakteristiek groene parkachtige uitstraling en zorgt voor een bijzonder aantrekkelijke leefomgeving. Binnen de stad ligt het accent van de kwaliteit van de hoofdgroenstructuur op fraaie lanen en rijk beplante parkstroken.

3.3.6 verordening Bodemenergie Amstelveen 2014 en interfentiegebieden

 

Bodemenergie is een duurzame vorm van energie die bijdraagt aan besparing van fossiele brandstoffen en op de uitstoot van CO2. Een aantal kantoren in en rond het Stadshart past de techniek van bodemenergiesystemen al toe. Omdat bestaande fossiele energiebronnen niet onuitputtelijk zijn, zal deze techniek bij nieuwbouw of renovatie alleen maar toenemen, zo is ook toepassing van Bodemenergie bij dit project voorzien. Toepassing van bodemenergie leidt tot een ondergrondse ruimteclaim. Omdat de druk op de beschikbare ruimte in dit deel van Amstelveen groot is, wil de gemeente het gebruik sturen. Door het opstellen van regels en het in kaart brengen van de koude- en warmtebronnen en de systemen in de ondergrond wordt de ondergrondse ruimte zo efficiënt mogelijk verdeeld. Hiertoe heeft de gemeenteraad op 1 oktober 2014 de Verordening Bodemenergie Amstelveen 2014 vastgesteld.

Dit geeft de Provincie als bevoegd orgaan voor het afgeven van vergunningen voor open bodemenergiesystemen ook meer houvast. Voor open bodemenergiesystemen in Amstelveen is het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland het bevoegd gezag. Voor open bodemenergiesystemen is namelijk een vergunning vereist op grond van de Waterwet, omdat in een dergelijk systeem grondwater wordt onttrokken aan de bodem. Met vaststelling van de Verordening Bodemenergie Amstelveen 2014 heeft de gemeente het Stadshart en omgeving als interferentie gebied aangewezen. Bij de realisatie van voorgenomen WKO dienen daarom de regels van de verordening te worden gevolgd.

 

 

HOOFDSTUK 4 Omgevingsaspecten

 

 

 

4.1 Bodem

 

Teneinde de mensen te beschermen tegen de effecten van een verontreinigde bodem, geldt bij nieuwe ontwikkelingen een onderzoeksplicht naar de bodemgesteldheid ter plaatse. In principe moet de bodemkwaliteit geschikt zijn of worden gemaakt voor het beoogde gebruik, in dit geval voor wonen.

 

Relevantie plangebied

Uit het verkennend bodemonderzoeksrapport opgesteld door Wareco (d.d. 30-03-2016 met kenmerk BV27 Rap20160310,zie Bijlage 4) blijkt dat:

 

Er is geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Er zijn geen gezondheidsrisico’s voor de bewoners/gebruikers te verwachten. Op basis van de bodemkwaliteit kan de omgevingsvergunning na verlening direct in werking treden.

 

Bij bouwrijp maken, bouwen en woonrijp maken moet worden voorkomen dat de bodem verontreinigd raakt door verwerking van (licht) verontreinigde grond, aanwezig bodemvreemd materiaal (puin, sintels).

 

 

4.2 Water

 

Bij ruimtelijke ingrepen dient een watertoets te worden uitgevoerd. Doel van de watertoets is om de relatie tussen planvorming en de waterhuishouding te versterken. Bouwplannen dienen daartoe te worden getoetst door de waterbeheerder. Daarbij moeten alle gevolgen met betrekking tot water tegen het licht worden gehouden.

 

Relevantie plangebied

Het plan heeft geen gevolgen voor het water. Het betreft voornamelijk een functiewijziging met wat sloop en nieuwbouw. Het verhard oppervlak neemt nagenoeg niet toe en er wordt ook geen bestaand water gedempt of gegraven.

 

 

4.3 Geluid

 

De beoordeling van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag voor spoor- en wegverkeerslawaai en gezoneerde industrieterreinen in de Wet geluidhinder en voor vliegverkeerlawaai in de Wet luchtvaart en het bijbehorende Luchthavenindelingbesluit. Daarnaast vindt de beoordeling van geluid zijn grondslag in de Wet ruimtelijke ordening, op grond van een goed woon- en leefklimaat.

 

Relevantie plangebied

Aangezien het pand dicht op de A9 is geprojecteerd is er sprake van een significante geluidbelasting.
Op 15 april 2016 heeft Peutz een akoestisch rapport ingediend (rapportnummer GG1192-7-RA) naar de geluidbelasting op de gevels van het wooncomplex afkomstig van de rijksweg A9 en omliggende relevante wegen, zie Bijlage 5.

 

Voor de A9 geldt dat de geluidbelasting op een gevel bij voorkeur niet hoger mag zijn dan 48 dB. Met ontheffing is maximaal 53 dB mogelijk (ontheffing hogere waarde).

Voor de A9 is uitgegaan van een aftrek van 2 dB, conform artikel 110g Wgh, alvorens getoetst wordt aan de voorkeursgrenswaarde en hogere grenswaarde.

 

Voor de binnenstedelijke wegen geldt dat een ontheffing mogelijk is tot maximaal 63 dB (ontheffing hogere waarde). Voor de binnenstedelijke wegen is uitgegaan van een aftrek van 5 dB, conform artikel 110g Wgh, alvorens getoetst wordt aan de voorkeursgrenswaarde en hogere grenswaarde.

 

Geluidsbelasting afkomstig van A9

Uit het onderzoek blijkt dat:

 

Geluidbelasting afkomstig van de burgemeester Rijnderslaan

Uit het onderzoek blijkt dat:

 

 

Geluidbelasting afkomstig van de Beneluxbaan

Uit het onderzoek blijkt dat:

 

Voor de geluidbelasting afkomstig van de Keizer Karelweg blijkt dat geen van de woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden.

 

Er zal een procedure hogere grenswaarde Geluid moeten worden doorlopen en verleend moeten worden om het project mogelijk te maken. Het ontwerp besluit hogere grenswaarde heeft gelijktijdig met het ontwerpbesluit omgevingsvergunning ter inzage gelegen van 2 juni 2016 tot en met 13 juli 2016. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

 

 
Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat door de geluidsbelasting van de A9 een dove gevel gerealiseerd moet worden aangezien de geluidsbelasting hoger is dan de te ontheffen waarde van 53dB. Indien een gevel als een zogenaamde “dove gevel” wordt aangeduid (conform artikel 1b van de Wgh) kan toetsing aan bovengenoemde grenswaarden achterwege blijven. De gevel bevat dan geen te openen delen en heeft een karakteristieke geluidwering die tenminste gelijk is aan het verschil tussen de geluidbelasting (Lden) van die constructie en 33 dB (Wgh artikel 1b)..

 

Voor de transparante geveldelen dient de geluidbelasting te voldoen aan de

voorkeursgrenswaarde van 48 dB of ontheffingsgrenswaarde van 53 dB (Lden). Dit is mogelijk door middel van een afscherming die de belasting van 59 dB reduceert tot 48 dB (voorkeurswaarde) dan wel 53 dB (ontheffingsgrenswaarde).

 

Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat realisatie van de woningen mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder. Op 30 augustus 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten de hogere grenswaarde te verlenen voor dit project (zie bijlage 6).

 

 

4.4 Luchtkwaliteit

 

Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden. Het NSL beoogt alle overschrijdingen van de luchtkwaliteitsnormen op te lossen. Het NSL omvat een omvangrijk pakket maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Alleen projecten die "niet in betekenende mate" bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Een project draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging, indien aannemelijk is (door berekening of motivering) dat de 3%-grens niet wordt overschreden. Deze grens is 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. Dit criterium is een of-benadering. Wanneer een project voor één stof de grens van 3% overschrijdt, moet het project worden aangemerkt als een project dat de luchtkwaliteit in betekenende mate verslechtert.

 

De 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, zoals:

 

Relevantie plangebied

Met de realisatie van 319 woningen kan worden gesteld dat deze ontwikkeling niet in betekende mate. Uit de zogenoemde monitoringstool van de rijksoverheid blijkt dat in 2020 ter plaatse voldaan wordt aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof. Uit het gewijzigde Ontwerptracébesluit voor de A9 zal blijken dat hieraan ook wordt voldaan bij de verdiepte ligging van de A9.

 

4.5 Externe veiligheid

 

Bij externe veiligheid gaat het om de vraag of de veiligheid van personen in de omgeving van een risico-opleverende activiteit met gevaarlijke stoffen voldoende is gewaarborgd. Het gaat hier met name om de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen, het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg en door buisleidingen. De veiligheidsnormen zijn vastgelegd in respectievelijk het Besluit externe veiligheid inrichtingen, Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen en Besluit externe veiligheid buisleidingen. Bij de bouw van de appartementen gaat het in beginsel om een kwetsbaar object, waarbij de veiligheid van personen in het geding kan zijn.

 

De risicokaart Noord-Holland geeft inzicht in de risico's in de woon- en werkomgeving. Op de kaart staan meerdere soorten typen rampen, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. De gegevens zijn afkomstig van gemeente, waterschappen, provincie en rijk.

 

Uit de risicokaart blijkt dat er in de omgeving van het bouwplan, behoudens de rijksweg A9 waar gevaarlijke stoffen worden vervoerd, geen risicovolle bedrijven en/of activiteiten zijn vermeld.

 

Relevantie plangebied

Het pand ligt binnen het invloedsgebied van de A9, waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Dit betekent dat bekeken moet worden of het groepsrisico toeneemt en zo ja, of die toename verantwoord wordt gevonden of niet. Uit een verkennend onderzoek van Arcadis uit 2013 bleek dat herbestemming naar wonen haalbaar is. Het advies van Arcadis is recent geactualiseerd (zie Bijlage 7 rapportnr. 077352672:A.1 van 15 september 2014). Er blijkt dat het groepsrisico niet groter wordt dan bij de huidige planologische situatie. Aanbevolen wordt wel om een betonnen (geluids)scherm te plaatsen langs de A9. Het gewijzigde Ontwerptracébesluit voor de A9 voorziet hierin. Het pand ligt niet binnen het plasbrandaandachtsgebied van de A9.

 

 

4.6 Ecologie

 

Op 1 april 2002 respectievelijk 25 mei 1998 zijn de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998 in werking getreden. Doel van deze wetten is de bescherming van de dier- en plantensoorten en hun leefgebieden in Nederland. Tegelijkertijd vormen deze wetten de implementatie van Europeesrechtelijke en internationale verplichtingen (Habitatrichtlijn, Vogelrichtlijn en Verdrag van Bern).

 

De Flora- en faunawet kent een verbod op het aantasten of verstoren van zowel extra beschermde als overige soorten, alsmede het aantasten of verstoren van de nesten, holen of andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfplaatsen, behoudens verlening van ontheffing door de minister van EZ. Beschermde soorten zijn onder meer alle amfibieën, reptielen, vleermuizen en vrijwel alle vogels.

 

De gemeente Amstelveen beschikt over een eigen gedragscode in het kader van de Flora- en faunawet. Zowel bij bestendig beheer en onderhoud als bij ruimtelijke ingrepen dient men zich te houden aan deze code.

 

Relevantie plangebied

Een eerste quick scan flora en fauna leidde tot de conclusie dat het pand voor fauna weinig vriendelijk is. Alleen de platte daken bieden nestelmogelijkheden voor vogels. Voor jaarrond beschermde nesten van bijvoorbeeld de gierzwaluw of de huismus zijn geen mogelijkheden.

De groenstrook aan de zuidzijde van het pand heeft een openbaar karakter en is in ecologisch opzicht interessant. Het is een belangrijke groenstructuur die parallel loopt met de rijksweg A9. Hier worden ruige bermen afgewisseld met vijvers en bosschages. Eiken en berken vormen de boventoon. Het gebied is rijk aan zangvogels en in botanisch opzicht heeft het een grote variatie aan soorten. Door de relatie met de vijvers en de aangrenzende sloot zal de biodiversiteit hier groter zijn dan in een gemiddeld stadspark. Dit komt mede door de ligging en het gebruik puur als wandelpark. Er groeien hier echter geen beschermde flora die van nature voorkomen.

 

Uit een nader onderzoek in het kader van de A9-verbreding blijkt dat het onderhavige pand vier verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis bevat. Deze zullen vernietigd of minstens verstoord worden door de werkzaamheden. Het is daarom nodig om een ontheffing te verkrijgen om de Flora- en faunawet te mogen overtreden. Deze ontheffing is op 14 april 2016 aangevraagd. Op 3 juni 2016 is een ontwerp-Verklaring van geen bedenkingen afgegeven door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Deze heeft van 16 juni t/m 27 juli 2016 ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Op 3 augustus 2016 is er een definitieve Verklaring van geen bezwaar afgegeven.

 

In de definitieve ontheffing zijn de benodigde mitigerende en compenserende maatregelen opgenomen.

 

 

4.7 Archeologie

 

De gemeente Amstelveen heeft in 2008 haar archeologische beleid vastgesteld. Hiertoe is een archeologische verwachtingskaart opgesteld. Op deze kaart zijn in verschillende gradaties de verwachte archeologische waarden opgenomen, waaraan criteria met betrekking tot de toegestane bodemverstoring zijn verbonden. Bij waardevolle gebieden geldt in principe verplicht inventariserend archeologisch onderzoek bij bodemverstoringen groter dan 50m2 én dieper dan 30 cm.

 

Relevantie plangebied

 

[image] 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[image] 

 

Voor dit gebied is van toepassing dat bij bodemingrepen dieper dan 30cm en groter dan 1000 m2 een vroegtijdig inventariserend archeologisch onderzoek nodig is. Er zit een halfverdiepte garage onder het pand waar veel sloop en bouwwerkzaamheden op zullen plaatsvinden. Er wordt deels buiten de bestaande fundering gebouwd, waarmee de strakke lijn wordt verlaten. Deze bebouwing blijft ver onder de 1000 m2. In 1990 is het gebouw gerealiseerd. Toen is de grond ook al geroerd ten behoeve van de werkzaamheden. Het ligt niet in de lijn der verwachting dat er nog waardevolle archeologische resten in de grond aanwezig zijn.

 

 

4.8 Belangenafweging

 

Schaduwwerking

Aangezien het pand ten noorden ligt ten opzichte van de woningen aan de Ouderkerkerlaan is er geen sprake van schaduwwerking op deze woningen.

 

Aantasting privacy

De bewoners van de Ouderkerkerlaan zijn bevreesd dat de privacy wordt aangetast door een ander gebruik van het gebouw, het toepassen van balkons en het versmallen van de groenstrook, maar op zich is de afstand tussen het gebouw en de woningen aan de Ouderkerkerlaan voldoende groot (minimaal 25 meter vanaf perceelsgrens van de woningen gelegen aan de Ouderkerkerlaan tot aan het voormalig kantoorgebouw) en niet ongebruikelijk in stedelijk gebied.

 

Conclusie

Er worden geen belangen van derden geschaad door dit bouwplan.

 

 

 

HOOFDSTUK 5 Uitvoerbaarheid

 

 

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

 

5.1.1 Bro-partners

 

In het kader van het wettelijk vooroverleg op grond van het Besluit op de ruimtelijke ordening is het voorontwerp toegezonden aan de hieronder genoemde provinciale en rijksdiensten en andere instanties op 21 april 2016.

De toezending is gedaan met het verzoek om binnen 4 weken te reageren en met de mededeling, dat indien niet binnen die termijn zal zijn gereageerd, wordt aangenomen, dat het voorgenomen omgevingsvergunning geen aanleiding heeft gegeven tot het maken van opmerkingen.

 

  1. Gedeputeerde Staten van Noord-Holland

  2. Waternet

  3. Rijkswaterstaat

  4. Brandweer Amstelland

  5. wijkplatform Keizer Karelpark

 

De instanties welke staan vermeld onder de nummers 1 en 5 hebben niet

gereageerd, zodat mag worden aangenomen, dat het voorontwerp geen aanleiding

heeft gegeven tot het maken van opmerkingen.

 

De instanties welke staan vermeld onder nummer 2 en 3 hebben te kennen

gegeven, dat zij geen opmerkingen hebben, dan wel dat het voorontwerp geen

onderwerpen raken waarbij deze instanties belang hebben.

 

De instantie welke staat vermeld onder nummer 4 heeft inhoudelijk schriftelijk gereageerd op het voorontwerp omgevingsvergunning.

In Bijlage 9 volgt een samenvatting van de reactie en het commentaar daarop van het college van burgemeester en wethouders.

 

5.1.2 Ontwerp

 

Overeenkomstig de uniforme openbare voorbereidingsprocedure wordt het voornemen tot afwijking inclusief de bijbehorende stukken waaronder deze ruimtelijke onderbouwing, gedurende zes weken ter inzage gelegd met de mogelijkheid voor een ieder een mondelinge dan wel een schriftelijke zienswijze indienen. Op woensdagavond 7 juni wordt er een informatieavond georganiseerd. Belanghebbenden en/of belangstellenden worden in de gelegenheid gesteld het plan te bekijken en vragen te stellen.

 

De termijn van inzage loopt van 2 juni 2016 t/m 13 juli 2016. Gedurende deze termijn is 1 zienswijze ingediend. In Bijlage 10 volgt een samenvatting van de reactie en het commentaar daarop van het college van burgemeester en wethouders.

 

5.1.3 Startnotitie Burgemeester Rijnderslaan

 

Op 9 maart 2016 is de startnotitie Burgemeester Rijnderslaan 10 (zie Bijlage 8) vastgesteld door de gemeenteraad. In de startnotitie zijn de ruimtelijke

randvoorwaarden en uitgangspunten van de gemeente beschreven voor het ontwikkelen

van woningbouw in dit voormalige kantoorgebouw.

 

 

5.2 Juridische uitvoerbaarheid

 

Het perceel is geheel in eigendom van de aanvrager. Voor wat betreft het grondeigendom is het bouwplan dan ook uitvoerbaar.

 

 

5.3 Grondexploitatie en economische uitvoerbaarheid

 

5.3.1 De financiële uitvoerbaarheid

 

Er is een haalbaarheidsstudie verricht naar de ombouw van het leegstaande kantoorruimte in woonappartementen. Op grond van deze marktanalyse heeft men geoordeeld dat de herbestemming kansrijk en financieel haalbaar is. Dit uitgaande van vrije sector huurwoningen. Men is voornemens het plan in uitvoering te nemen zonder dat een substantieel verhuurpercentage is bereikt. Dat is niet ongebruikelijk in de huursector. De ontwikkelaar van het voorliggend plan sluit nog niet uit dat marktoverwegingen aanleiding vormen om het project geheel of gedeeltelijk te realiseren in de koopsector.

 

De A9 wordt in de periode 2019-2026 verbreed en verdiept. Tijdens de werkzaamheden zal sprake zijn van een verslechtering van de bereikbaarheid en van overlast van bouwactiviteiten. Deze voorziene overlast zal mogelijk een negatief effect hebben op de afzetbaarheid van de woningen. Een ander negatief aspect kan zijn dat het snelweggeluid pas in 2024 a 2025 gedempt zal zijn door de verdiepte ligging en de 4 meter hoge geluidsschermen.

 

 

5.3.2 De vorm van het kostenverhaal van de grondexploitatiekosten

 

Artikel 6.12, eerste lid, Wro, biedt de grondslag voor publiekrechtelijk kostenverhaal. De gemeenteraad is verplicht om een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Dit is op grond van artikel 6.2.1 sub d het geval bij verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd.

In het geval betreft het wijzigen van een gebouw in 319 woningen. Dit is een bouwplan op grond van de wet. Er is dus sprake van kostenverhaal.

 

Sinds 1 juli 2008 is de gemeente op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht om bij het mogelijk maken van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, een exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het verhalen van de door de gemeente te maken kosten, tenzij voorafgaand aan de vaststelling van de bestemmingswijziging een overeenkomst tot stand is gekomen waarin dit kostenverhaal is verzekerd.

De voorbereidingskosten om te komen tot deze startnotitie zijn al in rekening gebracht. De verdere kosten bestaan uit plankosten en uit civieltechnische kosten. De civieltechnische kosten hebben betrekking op de kosten van de aanschaf en aanleg van de ondergrondse afvalcontainers, de aansluiting op en eventuele aanpassingen van het riool en het verleggen van kabels en leidingen, aanpassingen aan de openbare ruimte ten gevolge van het plan en herstelwerkzaamheden aan de directe omgeving ten gevolge van bouwwerkzaamheden. Al deze kosten zullen nog worden berekend. Het kostenverhaal wordt opgenomen in een overeenkomst. In deze anterieure overeenkomst zullen ook bepalingen worden opgenomen over het kostenverhaal van eventuele uitkeringen die de gemeente zal moeten verrichten in het kader van planschade. De anterieure overeenkomst moet zijn gesloten voordat de omgevingsvergunning kan worden verleend.

HOOFDSTUK 6 Conclusie

 

Op het perceel Burgemeester Rijnderslaan 10 is een omgevingsvergunning aangevraagd om het kantoorpand te transformeren naar woningen. Het bouwplan past qua bestemming niet binnen de gebruiksvoorschriften van de bestemming, ook worden de bouwgrenzen overschreden op bepaalde onderdelen en de bouwhoogten.

 

Ingevolge de buitenplanse afwijking ex artikel 2:12, lid 1 sub a, onder 3 Wabo kan het bouwplan worden gerealiseerd. De gevraagde vergunning kan worden verleend, indien is aangetoond dat de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.

 

Het plan is in overeenstemming met het beleid van rijk en provincie en het actuele ruimtelijke beleid van de gemeente. Gelet op de verschillende omgevingsaspecten zijn er geen belemmeringen voor de uitvoering van het plan. De juridische en economische uitvoerbaarheid zijn gewaarborgd. De maatschappelijke uitvoerbaarheid blijkt uit de uitkomsten van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure.

 

Geconcludeerd wordt, dat het bouwplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, zodat het geoorloofd is toepassing te geven aan artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3.