direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Offem-Zuid, eerste fase
Status: ontwerp
Plantype: uitwerkingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0575.UPOZOffemZuid-ON01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het plangebied van het uitwerkingsplan Offem-Zuid, eerste fase maakt deel uit van het nieuwe woongebied Offem-Zuid aan de zuidoostkant van Noordwijk. Voor het gebied is op 27 juni 2013 het bestemmingsplan 'Offem-Zuid' door de raad vastgesteld. Op 4 februari 2015 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan in de beroepsprocedure en is het bestemmingsplan 'Offem-Zuid' onherroepelijk geworden. In dit bestemmingsplan is onder andere de bouw van maximaal 750 woningen, waarvan 30% in de sociale sector, met een 'uit te werken' woonbestemming vastgelegd. Dit houdt in dat door middel van één of meerdere uitwerkingsplannen ex artikel 3.6 Wro ontwikkelingen, al dan niet gefaseerd, mogelijk kunnen worden gemaakt.
Om te kunnen gaan bouwen dienen burgemeester en wethouders de bestemming 'Woongebied - uit te werken' eerst uit te werken naar bestemmingen met een directe bouwtitel.

Voor het eerste deel van de ontwikkellocatie is op verzoek van de bouwclaimhouder Offem BV/BPD een uitwerking gemaakt. Voor het betreffende gebied is een verkavelingsplan met (maximaal) 240 woningen opgesteld.
Dit verkavelingsplan dient als stedenbouwkundige onderlegger voor het uitwerkingsplan (zie paragraaf 2.2). Beide documenten hebben als uitgangspunt gediend voor het opstellen van het uitwerkingsplan. Nu er concrete bouwplannen zijn, is een uitwerkingsplan nodig om de geplande ontwikkelingen planologisch en juridisch mogelijk te maken. Het voorliggende uitwerkingsplan voorziet in een juridisch-planologisch kader om de gewenste ontwikkelingen op gronden van het eerste deel van de ontwikkellocatie te borgen.

1.2 Doel

Het doel van dit uitwerkingsplan is om op een deel van de gronden, de eerste fase, de ontwikkeling van de toekomstige bouwlocatie Offem-Zuid mogelijk te maken.
In dit uitwerkingsplan wordt aangetoond dat met de beoogde ontwikkeling van de eerste fase wordt voldaan aan de randvoorwaarden (uitwerkingsregels), zoals die in het geldende bestemmingsplan 'Offem-Zuid' zijn gesteld.

1.3 Globaal uitwerkingsplan

Anders dan in het kader van de recent geactualiseerde bestemmingsplannen in de gemeente Noordwijk de gebruikelijke wijze van bestemmen is geweest, is in dit uitwerkingsplan gekozen om (qua woonbestemming) globaal te bestemmen in plaats van gedetailleerd. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om in te kunnen spelen op de gewijzigde (woon)behoefte en marktontwikkelingen. Een globaal uitwerkingsplan is daardoor langer actueel.

De mate van globaal bestemmen is vrij. Van de meeste vrije variant waarin alleen de bestemming woongebied is vastgelegd en waarbij alle functies die daarbinnen vallen, zoals woningen, wegen, groen, wegen en water vrij uitwisselbaar. Tot een variant waarin de gehele (hoofd)water-, (hoofd)groen- en (hoofd)wegenstructuur is vastgelegd en waar de bouwvlakken voor de woningen zijn aangegeven. Waar de verschillende typen (vrijstaand, twee-onder-een-kap en rijenwoningen) woningen precies komen, is in dat geval nog niet gedefinieerd.

In dit uitwerkingsplan is gekozen voor de laatste variant waarin ook een deel van het water en groen is aangegeven.

Globaal bestemmen biedt echter minder concreetheid over de locatie waar de woningen en bijbehorende bouwwerken exact worden gerealiseerd en vraagt zodoende meer zorgvuldigheid.

1.4 Ligging en begrenzing plangebied

afbeelding "i_NL.IMRO.0575.UPOZOffemZuid-ON01_0001.png"

Afbeelding - ligging Offem-Zuid

In bovenstaande afbeelding is Offem-Zuid weergegeven. Het toekomstige woongebied Offem-Zuid ligt aan de zuidoostzijde van Noordwijk-Binnen. Ten oosten van het plangebied is de provinciale weg N206 gelegen. Ten zuiden van het gebied ligt de Beeklaan (N451) en ten westen de Herenweg. De noordelijke grens van het plangebied wordt gevormd door de Woensdagse Watering grenzend aan het landgoed Offem.

In de navolgende afbeelding zijn de contouren weergegeven van het uitwerkingsgebied, eerste fase. Het uitwerkingsgebied omvat ongeveer 6,66 ha.

afbeelding "i_NL.IMRO.0575.UPOZOffemZuid-ON01_0002.jpg"

Afbeelding - globale begrenzing van het uitwerkingsgebied, eerste fase

1.5 Geldende planologische regelingen

1.5.1 Bestemmingsplan Offem-Zuid

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Offem-Zuid', zoals dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 27 juni 2013. Het geldende bestemmingsplan kent een globaal karakter en dient nog nader door het college van burgemeester en wethouders uitgewerkt te worden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0575.UPOZOffemZuid-ON01_0003.jpg"

Afbeelding - verbeelding bestemmingsplan 'Offem-Zuid'

In de afbeelding is het voorliggende uitwerkingsgebied met een rode contour in het geldende bestemmingsplan weergegeven. Het uitwerkingsgebied is volledig bestemd als 'Woongebied - Uit te werken'. Een deel van het plangebied heeft een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'.

Aan de zuidzijde van het plangebied gelden lokaal een aantal gebiedsaanduidingen:

  • de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - invloedsgebied',
  • de 'milieuzone - geurzone' (zie paragraaf 1.5.2) en
  • de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - leiding' .

Ten slotte ligt aan de zuidzijde van het gebied een gasleiding, waarvoor een dubbelbestemming 'Leiding - Gas' geldt.

1.5.2 Wijzigingsplan (Verwijderen geurzone) Offem-Zuid

Voor het gedeelte van het plangebied waarvoor in het geldende bestemmingsplan 'Offem-Zuid' (2013) de gebiedsaanduiding 'milieuzone - geurzone' is opgenomen geldt een beperking ten aanzien van het mogelijk maken van woningen en andere geurgevoelige objecten (zie artikel 16.1 van de planregels). Voor wat betreft het uitwerkingsplan Offem-Zuid, eerste fase, is deze beperking alleen van toepassing op een klein gedeelte van een appartementengebouw dat aan de zuidoostzijde van het plangebied zal worden gerealiseerd.

Op basis van artikel 18.2 van de planregels van het geldende bestemmingsplan 'Offem-Zuid' wordt een wijzigingsplan opgesteld om de geurzone geheel te verwijderen. Hierdoor wordt de bouw van het appartementengebouw in de zuidoostzijde van het plangebied (eerste fase) en verdere uitwerking van het bestemmingsplan 'Offem-Zuid' mogelijk gemaakt. Daarnaast is het de verwachting dat ten tijde van de geplande realisatie van het hierboven genoemde appartementengebouw, het wijzigingsplan is vastgesteld.

1.6 De bij het uitwerkingsplan behorende stukken

Het uitwerkingsplan 'Offem-Zuid, eerste fase' bestaat, naast deze toelichting, uit de volgende stukken:

  • verbeelding, schaal 1:1.000 (tek. nr.NL.IMRO.0575.UPOZOffemZuid-ON01);
  • planregels.

De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het uitwerkingsplan en kunnen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen' worden.
Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

De toelichting is niet juridisch bindend, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het uitwerkingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het uitwerkingsplan ten grondslag liggen en doet verslag van het onderzoek dat aan het uitwerkingsplan vooraf is gegaan. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het uitwerkingsplan.

1.7 Leeswijzer

De toelichting is als volgt opgebouwd:

  • hoofdstuk 2 'Beschrijving van het plangebied' staat stil bij de huidige en toekomstige situatie van het plangebied;
  • in hoofdstuk 3 'Beleidskader' is een overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van overheden die relevant zijn voor het plangebied;
  • de gevolgen of effecten van de milieutechnische aspecten worden in hoofdstuk 4 'Onderzoek' beschreven;
  • in hoofdstuk 5 'Juridische planbeschrijving' wordt de opbouw van de regels behandeld. De gehanteerde bestemmingen met de bijbehorende regeling worden toegelicht;
  • hoofdstuk 6 'Economische uitvoerbaarheid' heeft betrekking op de economische uitvoerbaarheid van het uitwerkingsplan;
  • hoofdstuk 7 'Maatschappelijke uitvoerbaarheid' behandelt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hierin worden de resultaten beschreven van de gevolgde zienswijzeprocedure en het vooroverleg conform artikel 3.1.1 Bro.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plangebied

2.1 Huidige situatie

Momenteel ligt het terrein vrijwel braak. Het plangebied is in het verleden in gebruik geweest voor agrarische doeleinden en (glas)tuinbouw. Zo stonden er kassen en was op een deel van het plangebied een volkstuinencomplex. Deze bebouwing is inmiddels gesloopt en verwijderd, waardoor het plangebied hoofdzakelijk bestaat uit grasland.

Ten noorden van het plangebied, langs de Hogeweg, staan diverse, deels nieuwe woningen. Nog verder naar het noorden ligt het landgoed Offem. Aan de westzijde van het terrein, langs de Herenweg, staan verschillende woningen en een aantal bedrijven in de vorm van lintbebouwing.

In de onderstaande afbeelding is de huidige situatie in het plangebied weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0575.UPOZOffemZuid-ON01_0004.jpg"

Afbeelding - Recente luchtfoto van het plangebied

2.1.1 Ruimtelijke structuur

De naam Offem-Zuid vindt haar oorsprong in de ligging ten zuiden van het landgoed Offem. De Woensdagse Watering ten noorden van het plangebied vormt een ruimtelijke overgang van het beboste landgoed naar het open landelijk gebied van Offem-Zuid.

Ten oosten van het plangebied ligt de provinciale weg N206. De provinciale weg N451 (verlengde Beeklaan) aan de zuidzijde scheidt het plangebied af van het omliggende landelijke gebied. Alleen via de Achterweg, ten oosten van het plangebied, heeft de onderhavige nieuwbouwwijk een ruimtelijke en functionele verbinding met het omliggende agrarische gebied ten zuidwesten van de verlengde Beeklaan. Nabij de kruising van de Hogeweg met de Achterweg ligt een brug over de Woensdagse Watering naar de Nachtegaalslaan. De Nachtegaalslaan is via deze brug alleen voor fietsers, voetgangers en bestemmingsverkeer voor het landgoed bereikbaar. Deze route zorgt voor een verbinding van het plangebied langs het landgoed Offem met de wijk Boechorst.

Aan de noordwestzijde van het plangebied ligt de Voorstraat, die richting de kern van Noordwijk-Binnen loopt. Deze straat zal worden doorgezet in de geplande nieuwbouwwijk (zie paragraaf 2.2).

2.1.2 Functionele structuur

Momenteel bevinden zich in het plangebied braakliggend terreinen. Ten oosten van het plangebied ligt de Achterweg, die middels een viaduct onder de Beeklaan doorloopt. Langs de Beeklaan en om de viaduct, aan de zuidzijde van het plangebied, ligt een ondergrondse gasleiding.

2.2 Toekomstige situatie

In dit plan wordt ruimte geboden aan de bouw van maximaal 240 woningen, waarvan 60 in de sociale woningbouw.

Dit uitwerkingsplan is gebaseerd op een verkavelingsplan dat samen met de bouwclaimhouder tot stand is gekomen, hierna stedenbouwkundige onderlegger genoemd. Hierin komt een diversiteit aan woningtypen voor: herenhuizen, twee-onder-één-kapwoningen, vrijstaande woningen, grote appartementen, sociale huurappartementen en sociale koopwoningen.

Er worden woningen in verschillende prijsklassen gerealiseerd. Hierbij worden de richtlijnen in de Woonvisie 2011 als uitgangspunt genomen.

Echter kan de daadwerkelijke invulling bij realisatie wijzigen naar gelang de op dat moment actuele vraag uit de markt. De globale wijze van bestemmen, zoals beschreven in paragraaf 1.3, biedt hiertoe de mogelijkheid. Uiteraard binnen de grenzen van het bestemmingsplan en het uitwerkingsplan.

In de navolgende afbeelding is het verkavelingsplan weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0575.UPOZOffemZuid-ON01_0005.jpg"

Afbeelding - Verkavelingsplan voor het plangebied (indicatief)

De hoofdontsluiting van het nieuwe woongebied wordt voor het autoverkeer gesitueerd aan de zuidzijde van het woongebied; vanaf N451, de (verlengde) Beeklaan. Voor deze ontsluiting wordt een nieuwe rotonde aangelegd.
De locatie Offem-Zuid ligt aan de zuidkant van de Herenweg/Nieuwe Offemweg. Dit is een doorgaande weg en veroorzaakt het gevoel voor Offem-Zuid nergens bij te horen. Door in het hart van Offem-Zuid een verlengde Voorstraat aan te leggen, wordt deze unieke kwaliteit van het dorp Noordwijk-Binnen op een hernieuwde wijze ingebracht in het plangebied. Langs deze 'Verlengde Voorstraat' worden herenhuizen gebouwd.

In paragraaf 4.12 is de parkeerbalans berekend op basis van de stedenbouwkundige onderlegger. Bij het indienen van de omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen zal wederom getoetst worden of wordt voldaan aan de Nota Parkeren en Stallen Noordwijk 2013.

In de stedenbouwkundige onderlegger voor de eerste fase is met de verkeersstructuur al rekening gehouden met voldoende aansluitingen naar de andere nog te ontwikkelen fasen binnen Offem-Zuid.

In de stedenbouwkundige onderlegger is voorzien in de ontwikkeling van water- en groenvoorzieningen. In het uitwerkingsgebied wordt open water aangelegd.

2.3 Beeldkwaliteit

Het fundament voor de visie op Offem-Zuid wordt gevormd door een vijftal pijlers. Hiermee wordt geanticipeerd op bestaande visies en bestaand beleid. De vijf pijlers wordt hieronder stuk voor stuk benoemd en toegelicht.

  • 1. Verschil maken tussen strandwal en strandvlakte
    Dit is gedaan door op de strandwal meer een blokkenstructuur te introduceren en op de strandvlakte juist te kiezen voor stroken. Op de strandwal vooral waterpartijen die “gemaakt” zijn (landgoedallure) en op de strandvlakte meer en natuurlijker water qua karakter. In het stedenbouwkundig plan is nadrukkelijk verschil gemaakt door de Achterweg als grens te beschouwen.
  • 2. Stevige landschappelijke inbedding
    Dit betreft een hoogte opbouw qua massa en typologie, laag bij landgoed Offem en hoger bij de verlengde Beeklaan, maar ook een markant gebouw aan de N206. Langs de verlengde Beeklaan komt een robuuste groenstructuur (waar kan) met bomen en een stevige onderlaag van heesters. Parallel aan de verlengde Beeklaan ligt een watergang die zorg draagt voor een goede waterhuishouding.
  • 3. Hoofdverkavelingsrichting enten op oorspronkelijke verkaveling
    In de oude kaarten en tot op de dag van vandaag is er een markante verkaveling waar te nemen. Ten westen van de Achterweg ligt de verkaveling parallel aan de Achterweg en ten oosten juist dwars erop. In de stedenbouwkundige visie is deze kavelrichting gerespecteerd en gebruikt om richting te geven aan de verkaveling. Tevens versterkt dat het verschil tussen strandwal en strandvlakte. Daarnaast bieden lange lijnen tussen de Beeklaan en landgoed Offem zicht op het landgoed.
  • 4. Koppeling Offem-Zuid aan Noordwijk door middel van doortrekken van de Voorstraat
    De locatie Offem-Zuid ligt aan de zuidkant van de Herenweg/Nieuwe Offemweg. Dit is een doorgaande weg en veroorzaakt dat Offem-Zuid het gevoel krijgt nergens bij te horen. Door in het hart van Offem-Zuid een verlengde Voorstraat aan te leggen wordt deze unieke kwaliteit van het dorp Noordwijk op een hernieuwde wijze ingebracht in het plangebied. Dit geeft identiteit en bedding in het gebied door een levendig straat- en gevelbeeld. Tevens biedt een verlengde Voorstraat een comfortabele rechtstreekse route voor de voetganger en fietser naar het centrum.
  • 5. Ontsluiting vanaf de N451 (verlengde Beeklaan)
    In de stedenbouwkundige onderlegger is een rotonde getekend op de (verlengde) Beeklaan (N451) waarmee de wijk ontsloten wordt. Verder is het plangebied op een heldere manier ontsloten.

afbeelding "i_NL.IMRO.0575.UPOZOffemZuid-ON01_0006.png"

Afbeelding - Hoofdopzet van de wijk

In de tekening en in de stedenbouwkundige onderlegger is goed te zien hoe deze pijlers de wijk vormen. De oorspronkelijke verkaveling is goed terug te zien in de hoofdopzet van de wijk. Twee lange slagen in het oorspronkelijk landschap zijn getransformeerd naar een ritme van groen waterrijke lijnen door de wijk. Elke lijn krijgt zijn eigen sfeer, profielbreedte, water, groen en voorzieningen (speelplek, zitje). In de lommerrijke straten wordt geparkeerd, maar er is altijd ruimte aanwezig voor een groene invulling. Een lange lijn (slag) is verbijzonderd als entree van de wijk en kenmerkt zich door een ruim opgezet groen en waterrijk profiel. Het water is een natuurlijk ogende singel met zicht op de beboste randen van het aangrenzende landgoed Offem.

Dwars op de lange slagen ligt de verlengde Voorstraat. Dit wordt een herinterpretatie van de bestaande Voorstraat. Een mooie dorpsstraat men een voornaam karakter. Een straat met groene plekken, waarin de auto aanwezig is maar een ondergeschikte rol speelt. Woningen met een sterk individueel karakter vormen tezamen een gemêleerd, maar genuanceerd beeld.
Een andere dwarslijn op de lange slagen is de “landgoedstraat”. Dit is een lommerrijke straat waarin de woningen met grote tuinen de sfeer bepalen.

In het plan zijn een tweetal appartementsgebouwen opgenomen. Dit zijn de specials aan de rand van de wijk en gericht op de groenzone.

De woningen in het plangebied worden gerealiseerd in verschillende typologieën en prijsklassen , zowel sociale huur en koop. Starterswoningen maken onderdeel uit van het sociale programma.

Aanzet tot beeldkwaliteit
Noordwijk is een bijzonder dorp. Een boekje dat de geschiedenis van Noordwijk beschrijft heeft de titel Noordwijk aan Zee en op de Geest. En die titel geeft mooi aan wat de unieke kwaliteit van Noordwijk is, een dorp aan zee en op de geestgronden (strandwallen). Hierdoor zijn twee verschillende woonmilieus ontstaan met ieder hun eigen identiteit namelijk het zeedorp met al haar karakteristieke eigenschappen en Noordwijk Binnen met haar voorname en toch dorpse sfeer en uitstraling. We streven er naar om deze dorpse sfeer vloeiend over te laten lopen in de beeldkwaliteit van Offem-Zuid.

afbeelding "i_NL.IMRO.0575.UPOZOffemZuid-ON01_0007.png"

Afbeelding - Aanzet tot beeldkwaliteit

In deze aanzet tot beeldkwaliteit worden de hoofdthema's benoemd. Het creëren van deze sfeer van het dorpse wonen, gecombineerd met wonen aan landgoed Offem, mag voelbaar, zichtbaar en tastbaar zijn. Deze aanzet tot beeldkwaliteit zal verder uitgewerkt worden in een beeldkwaliteitsplan.

  • 1. Heldere straten en eenheden maken
    Heldere straten en eenheden maken is voor de herkenbaarheid van een straat of buurtje van belang. Dit wordt bereikt door het maken van een robuuste grens tussen openbaar en privé en een in massa en korrel egale opbouw.
  • 2. Gebruik van heldere (archaïsche) bouwvolumes
    Gebruik maken van heldere (archaïsche) bouwvolumes vergroot de herkenbaarheid van de straat en de buurt. Gebouwen met een heldere herkenbare vorm. Woningen met een dak, een tuitgevel, etc.
  • 3. In stijl en vormgeving modern, robuust en eigentijds
    Hierin wordt de eigenheid van de wijk gemaakt. Wel herkenbare bouwvolumes maken maar in stijl en vormgeving een moderne en eigentijdse uitstraling zoeken, een nieuwe Noordwijkse stijl.
  • 4. De wijk krijgt hoofdzakelijk kappen
    Door de meerderheid van de woningen te voorzien met een kap, krijgt de wijk een dorpse uitstaling.
  • 5. Kleur en materiaaleenheid brengen de dorpssfeer
    Door veel met materialen en kleuren te werken die refereren naar het oude dorp en landgoederen. Denk hierbij aan lichte kleuren (wit, grijs) stucwerk, keimen, maar ook baksteen.
  • 6. Woningen uitnodigend en integraal ontwerpen met de buitenruimte
    Juist die sfeer van dorp en landgoederen, maakt dat het buitenleven ontworpen kan worden. Denk hierbij aan veranda's, lounge-sets, bbq-s, etc. Maar ook mooie mee ontworpen privacyschermen en een hoogwaardige inrichting horen daarbij.

Deze thema's worden door de verschillende deelgebieden heen gerespecteerd en vormen zo het cement van de wijk.

2.4 Randvoorwaarden uit het bestemmingsplan

2.4.1 De uitwerkingsregels

Op grond van artikel 10.2 van het geldende bestemmingsplan 'Offem-Zuid' werken burgemeester en wethouders het plan, voor zover het de gronden met de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' betreft, in zijn geheel of in gedeelten uit volgens de volgende regels:

  • a. op en in de gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de toegestane functies worden gebouwd. Deze staan beschreven in de bestemmingsomschrijving, te weten:
    • 1. wonen inclusief beroep aan huis en ook tuinen en erven,
    • 2. woonzorgvoorziening en medische voorzieningen, zoals artsen, tandartsen, fysiotherapeuten,
    • 3. verkeers-, groen- en speelvoorzieningen, water evenals geluidwerende voorzieningen, en
    • 4. bij een en ander behorende in- en uitritten, parkeervoorzieningen en andere voorzieningen, waaronder begrepen nutsvoorzieningen;
  • b. voor het bouwen ten aanzien van woningen en woonzorgvoorziening gelden de volgende bepalingen:
    • 1. het aantal woningen mag maximaal 750 bedragen waarvan minimaal 30 % uit sociale woningbouw bestaat;
    • 2. de bouwhoogte van grondgebonden woningen mag ten hoogste 10 m bedragen;
    • 3. de bouwhoogte van gestapelde woningen mag ten hoogste 13 m bedragen;
    • 4. de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer dan 2 m bedragen;
    • 5. de woonzorgvoorziening mag niet worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - invloedsgebied'.
  • c. voor het bouwen ten aanzien van nutsvoorzieningen gelden de volgende bepalingen:
    • 1. de inhoud van gebouwen mag niet meer dan 60 m³ bedragen;
    • 2. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer dan 4 m bedragen;
    • 3. de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer dan 2 m bedragen.
  • d. voor het bouwen ten aanzien van verkeersvoorzieningen gelden de volgende bepalingen:
    • 1. de inhoud van gebouwen mag niet meer dan 25 m³ bedragen;
    • 2. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer dan 3 m bedragen;
    • 3. de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer dan 10 m bedragen.
  • e. op de gronden moet 15% van de toename van verhard oppervlak worden gecompenseerd in de vorm van open water;
  • f. bij uitwerking dient de ontsluiting van het gebied in ieder geval plaats te vinden op de verlengde Beeklaan;
  • g. er dient te worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen overeenkomstig de normen als opgenomen in nota Parkeernormen van deze planregels;
  • h. ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - leiding' mag het uitwerken slechts zodanig geschieden dat daar geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten zoals bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen, waaronder in ieder geval zijn begrepen woningen, kunnen worden gerealiseerd.
2.4.2 Uitwerkingsplan

Aangetoond moet worden dat met het voorliggende uitwerkingsplan Offem-Zuid, eerste fase aan de uitwerkingsregels wordt voldaan:

  • a. in het voorliggende uitwerkingsplan worden uitsluitende woningen en appartementen mogelijk gemaakt, met de bijbehorende tuinen en erven en openbaar gebied, zoals straten, groenvoorzieningen en water;
  • b. ten aanzien van de woningen wordt eveneens voldaan aan de uitwerkingsregels:
    • 1. op basis van het voorliggende uitwerkingsplan worden maximaal 240 woningen mogelijk gemaakt. Dit betekent dat voor de resterende gronden van Offem-Zuid maximaal 510 woningen zijn gereserveerd. Uit voorlopige verkavelingsstudies blijkt dit meer dan voldoende te zijn;
    • 2. binnen het uitwerkingsgebied eerste fase worden 60 sociale woningen gerealiseerd; een percentage van 25%. Dit houdt in dat voor de resterende uit te werken gronden meer sociale woningen dienen te worden gerealiseerd om in het totale uit te werken gebied van bestemmingsplan Offem-Zuid 30% sociale woningbouw te plegen. Op de nog uit te werken gronden, die in eigendom zijn van de gemeente maar geen deel uitmaken van het uitwerkingsplan Offem-Zuid, eerste fase, wordt voorzien in sociale woningbouw in de vorm van appartementen. Op deze wijze wordt voorzien in het realiseren van 30% sociale woningbouw;
    • 3. in de planregels worden de bouwmaten van grondgebonden, gestapelde woningen en andere bouwwerken vastgelegd;
    • 4. in het onderhavige uitwerkingsplan worden geen woonzorgvoorzieningen mogelijk gemaakt. Daardoor komt de aanduiding 'veiligheidszone - invloedsgebied' voor dit uitwerkingsplan te vervallen.
  • c. in de planregels worden voor nutsvoorzieningen de bouwmaten vastgelegd;
  • d. in de planregels worden voor verkeersvoorzieningen de bouwmaten vastgelegd;
  • e. in het uitwerkingsplan wordt open water gerealiseerd. Dit is minder dan 15% van de toename van het verhard oppervlakte binnen het uitwerkingsgebied. Voor het gehele plangebied is een waterstructuurplan opgesteld (zie paragraaf 4.10). Daaruit blijkt dat binnen het gehele plangebied in circa 13.000 m2 aan open water wordt gerealiseerd. Uit het waterstructuurplan blijkt dat voor het hele woongebied wél zal worden voldaan aan deze uitwerkingsregel. Uiteraard dient de compensatie in de vorm van open water te voldoen aan de beleidsregels van het Hoogheemraadschap van Rijnland.
  • f. uit de verkaveling en de verbeelding blijkt dat de hoofdontsluiting van het gehele woongebied aan de verlengde Beeklaan is voorzien;
  • g. uit de parkeerbalans (zie paragraaf 4.12) blijkt dat wordt voldaan aan de toepasselijke parkeernormen;
  • h. binnen de aanduiding 'veiligheidszone - leiding' worden geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten zoals woningen gerealiseerd.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Algemeen

In het kader van het bestemmingsplan 'Offem-Zuid' (2013) is al uitgebreid aandacht besteed aan het toenmalige beleidskader. Voor de volledig wordt daar naar verwezen. Dit hoofdstuk geeft een beknopt overzicht van het relevante ruimtelijke beleid voor het onderhavige uitwerkingsplan, voor zover dit niet al in het bestemmingsplan 'Offem-Zuid' is opgenomen.

3.2 Rijksbeleid

In het onderhavige uitwerkingsplan kan voor toetsing aan het rijksbeleid worden aangesloten bij het bestemmingsplan 'Offem-Zuid' (2013). De beleidskaders van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening die in dit bestemmingsplan zijn beschreven, zijn nog steeds van kracht.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Visie Ruimte en mobiliteit

De Visie Ruimte en mobiliteit (in werking op 1 augustus 2014, laatste wijziging op 4 februari 2016) is de provinciale Structuurvisie van Zuid-Holland zoals in de Wet ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Momenteel is een herziening van de Visie Ruimte en mobiliteit in procedure, die zal zijn vastgesteld als deze uitwerking in procedure komt.

De Visie Ruimte en mobiliteit biedt geen vast omlijnd ruimtelijk eindbeeld, maar wel een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel.

In de Visie zijn vier rode draden genoemd die richting geven aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:

  • beter benutten en opwaarderen van wat er is;
  • vergroten van de agglomeratiekracht;
  • verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
  • bevorderen van een water- en energie-efficiënte samenleving.

Op basis van de Wro moeten gemeenten, provincies en Rijk hun beleid neerleggen in één of meer structuurvisies. Het provinciebestuur van Zuid-Holland heeft ervoor gekozen één integrale visie voor Zuid-Holland te ontwikkelen. Het uitgangspunt is “lokaal wat kan, provinciaal wat moet”. In de provinciale visie geeft de provincie aan wat zij als provinciaal belang beschouwt en hoe zij daarop wil gaan sturen.

Programma ruimte
Het 'Programma ruimte' (4 februari 2016) is een uitwerking van de Visie. Het programma beschrijft de operationele doelen en geeft aan welke instrumenten (realisatiemix) worden ingezet om die doelen te bereiken. Ook wordt ingegaan op de rolverdeling en afspraken tussen gemeenten, regio’s en provincie. De realisatiemix uit het programma ruimte bestaat uit juridische, financiële en bestuurlijke instrumenten en nader uit te werken beleid. In de praktijk worden deze vrijwel altijd gecombineerd ingezet.

Het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) wordt omschreven als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing, met inbegrip van daartoe bouwrijp gemaakte terreinen, ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid (uitgezonderd glastuinbouw), detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.
Offem-Zuid is aangewezen als bouwlocatie buiten het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Om die reden is geen ontheffing van Provinciale Staten meer nodig.

Onderhavige ontwikkeling
Op de kaarten behorende bij de Visie Ruimte en mobiliteit is een aantal relevante informatie te zien voor het onderhavige plangebied. De ondergrond van het plangebied bestaat uit jonge zeeklei. Op de 'laag van de cultuur- en natuurlandschappen' is daarnaast te zien dat het gebied tot het bollenlandschap behoort. Dat betekent dat een ontwikkeling bijdraagt aan een samenhangende en herkenbare ruimtelijke structuur, op een logische plek in deze structuur ligt en toekomstbestendig is.

In de 'laag van de stedelijke occupatie' is de westzijde van het plangebied aangewezen als stads- of dorpsrand (zie onderstaande afbeelding).

afbeelding "i_NL.IMRO.0575.UPOZOffemZuid-ON01_0008.jpg"

Afbeelding - Locatie plangebied in de 'Laag van de stedelijke occupatie'

Stads- en dorpsranden
De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap. Daarbij onderscheiden we drie typen ‘overgangskwaliteiten’. Het front, het contact en de overlap. Op kaart vinden we de hoogwaardige en bijzondere fronten terug. Daar waar recreatiegebieden voorkomen langs stads- of dorpsrand is veelal sprake van overlap. Uitgangspunt bij ontwikkelingen aan dorpsranden is de contactkwaliteit. Uitgangspunt is dat ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand bijdragen aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap).

De overgangskwaliteiten zijn verder uitgewerkt in de gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit. Het plangebied valt onder het gebiedsprofiel 'Duin- en Bollenstreek'. In de Duin- en Bollenstreek worden de volgende stads- en dorpsranden onderscheiden:

  • de heldere landschappelijke grens met de kwaliteit van een front (dorpsrand aan een kanaal of vaart of aan het duinlandschap);
  • het zeefront van de badplaats is een front met een onderscheidende eigen kwaliteit;
  • de rand aan een hoofdweg is een bijzondere vorm van een rand met de kwaliteit van het front, waar een weg op de grens van bebouwing en landschap ligt;
  • de rand verweven met het landschap kan een woon- of werkgebied zijn dat grenst aan het bollenlandschap of waardevolle graslanden;
  • de groenzone aan de dorpsrand is een dorpsrand die geleidelijk overgaat in een recreatie- of groengebied of grenst aan een landgoed. De kwaliteit van de groene rand zit in de overlap.

De onderhavige ontwikkeling
De gronden hadden ten tijde van de vaststelling van de Visie Ruimte en Mobiliteit al de uit te werken woonbestemming. Het plangebied vormt evenwel de overgangszone van het bebouwde dorpsgebied naar het landelijk gebied. In het verkavelingsplan krijgen 'groen' en 'water' veel ruimte. Hierdoor kan de belevingswaarde voor zowel het stedelijk als landelijk gebied worden behouden en ontstaat ter plaatse een goede nieuwe afronding van het (bestaand) stedelijk gebied.

3.3.2 Provinciale Verordening Ruimte

Om het provinciaal ruimtelijk beleid uit te voeren heeft de provincie verschillende instrumenten, waarvan een verordening er één is. De Verordening ruimte 2014 stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen. De geconsolideerde versie is in werking getreden op 4 februari 2016.

Niet alle onderwerpen zijn geschikt voor opname in een verordening. In het algemeen lenen vooral onderwerpen met heldere criteria en/of spelregels en een zwaarwegend provinciaal belang zich hiervoor. De provincie heeft in de Verordening ruimte 2014 daarom onder meer regels opgenomen over kantoren, bedrijven, detailhandel, glastuinbouw, boom- en sierteelt, bollenteelt, ruimtelijke kwaliteit, agrarische bedrijven, waterkeringen, provinciale vaarwegen, recreatieve vaarwegen, windenergie, archeologie en molen - en landgoedbiotopen.

Daarnaast is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening van het Rijk (zie hoofdstuk 3.2.1 van het bestemmingsplan Offem-Zuid) van belang. Hierin zijn regels opgenomen waaraan provinciale verordeningen moeten voldoen.

Ladder voor duurzame verstedelijking
Een voor dit plangebied belangrijk onderwerp is de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. In paragraaf 4.1 wordt daar specifiek aandacht aan besteed.

Overige onderwerpen verordening
In de verordening is de ecologische hoofdstructuur (EHS) opgenomen. Ten noorden van het plangebied ligt een EHS-gebied. In paragraaf 4.8 wordt nader ingegaan op natuurwaarden in het licht van de voorgenomen ontwikkeling.

Gezien het voorgaande vormt de verordening ruimte geen belemmering voor de haalbaarheid van dit bestemmingsplan.

3.4 Regionaal beleid

In het onderhavige uitwerkingsplan 'Offem-Zuid, eerste fase' kan voor toetsing aan het regionaal beleid worden aangesloten bij het bestemmingsplan 'Offem-Zuid' (2013). Het beleid van de Regionale Structuurvisie 2020 voor regio Holland Rijnland dat in dit bestemmingsplan is beschreven, is nog steeds van kracht.

3.4.1 Waterbeheerplan 2016 - 2021

Het algemeen bestuur van het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft op 9 maart 2016 het nieuwe Waterbeheerplan (WBP5) vastgesteld. Hierin zijn de belangrijkste ambities van het hoogheemraadschap voor de periode 2016 - 2021 nader uitgewerkt. Uitgangspunt is om niet tegen het water te strijden, maar met het water mee te bewegen en het beheergebied met innovatieve en duurzame oplossingen dusdanig in te richten dat ook toekomstige generaties prettig kunnen wonen, werken en recreëren, tegen zo laag mogelijke kosten. Dit alles vraagt om zorgvuldige afwegingen tussen de belangen voor de mens, de natuur en de economie, waarbij het vinden van de juiste balans tussen deze drie de grote uitdaging is.

De belangrijkste ambities uit het Waterbeheerplan 2016-2021 zijn:

  • Waterveiligheid: Bescherming tegen overstromingen vanuit zee en de rivieren. Binnen deze ambitie heeft het hoogheemraadschap de volgende doelstellingen geformuleerd:
    • 1. Wij beschermen tegen overstromingen (preventie)
    • 2. Wij adviseren over het beperken van de gevolgen van overstromingen (gevolgbeperking)
    • 3. We bereiden ons goed voor op een calamiteit
  • Voldoende Water: Er is voldoende water. Niet te veel en niet te weinig, passend bij het gebruik. Binnen deze ambitie heeft het hoogheemraadschap de volgende doelstellingen geformuleerd:
    • 1. Wij zorgen ervoor dat de waterpeilen kloppen;
    • 2. Wij zorgen voor de instandhouding van het watersysteem;
    • 3. Wij beperken de gevolgen van wateroverlast;
    • 4. Wij zorgen voor voldoende zoetwater;
  • Schoon en gezond water: Rijnlands water is schoon, zodat de mens, de natuur en economie er optimaal gebruik van kunnen maken. Binnen deze ambitie heeft het hoogheemraadschap de volgende doelstellingen geformuleerd:
    • 1. We verminderen de watervervuiling;
    • 2. We beheren en onderhouden ons watersysteem ecologisch;
    • 3. Wij realiseren schone meren, plassen en natuurgebieden;
    • 4. Zwemwaterlocaties maken we schoon en veilig;
  • Waterketen: Het afvalwater wordt optimaal gezuiverd en de grondstoffen hergebruikt. Binnen deze ambitie heeft het hoogheemraadschap de volgende doelstellingen geformuleerd:
    • 1. We verwerken het afvalwater op doelmatige wijze;
    • 2. We verduurzamen de verwerking van afvalwater en hergebruiken het afvalwater optimaal.

Het onderhavige uitwerkingsplan
In paragraaf 4.10 is een waterparagraaf opgenomen. Hierin is opgenomen welke waterhuishoudkundige thema's relevant zijn voor het plangebied en is de wijze waarop hier mee omgegaan wordt beschreven. Ook wordt daarin aangegeven op welke wijze wordt voldaan de betreffende 15%-uitwerkingsregel uit het geldende bestemmingsplan 'Offem-Zuid' (2013), zie ook paragraaf 2.4.1 'De uitwerkingsregels'.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Bestemmingsplan Offem-Zuid

Het bestemmingsplan 'Offem-Zuid' is het belangrijkste beleidskader voor dit uitwerkingsplan. In paragraaf 2.4 wordt aangetoond dat met het uitwerkingsplan Offem-Zuid, eerste fase wordt voldaan aan de randvoorwaarden c.q. uitwerkingsregels.

3.5.2 Woonvisie "Wonen op maat", periode 2006 - 2015

In de afspraken die met de bouwclaimhouder zijn gemaakt en onderhavig uitwerkingsplan wordt uitgegaan van vastgesteld beleid en dus de woonvisie “Wonen op maat”.
Omdat de Noordwijkse woonagenda 2016- 2020 ten tijde van het schrijven van dit uitwerkingsplan in voorbereiding is, is deze hieronder opgenomen en is gekeken of de gemaakte afspraken ook stroken met de uitgangspunten in de Noordwijkse woonagenda 2016 – 2020.

Noordwijkse Woonagenda 2016 - 2020
De Woonagenda 2016 - 2020 "De toekomst van het wonen in Noordwijk" zal op 25 augustus 2016 aan de gemeenteraad worden aangeboden. De woonagenda is de opvolger van de woonvisie 'Wonen op maat', die betrekking had op de periode 2006 tot 2015. De nieuwe Woonagenda is nadrukkelijk een 'agenda' die betrekking heeft op een kortere periode en beoogt om, gegeven alle onzekerheden en de huidige knelpunten, het vizier te richten op de toekomst van het wonen in Noordwijk. De woonagenda schetst de belangrijkste dilemma's en opgaven en maakt een aantal beleidskeuzes. De woonagenda vormt voor de periode tot 2020 een overkoepelend beleidsdocument en biedt een basis voor gesprekken met verschillende stakeholders die in de realisatie van de ambities van wonen in Noordwijk een belangrijke rol spelen.

De Woonagenda stemt, voor wat betreft Offem-Zuid, overeen met de regionale woonvisie waarmee de provincie Zuid-Holland heeft ingestemd.

De woonagenda zet in op vier thema's die de komende jaren richtinggevend zijn voor keuzes omtrent het wonen in Noordwijk. Deze thema's zijn:

  • 1. werken aan beschikbaarheid van woningen;
  • 2. werken aan betaalbaarheid van woningen;
  • 3. werken aan zorg en flexibiliteit;
  • 4. werken aan duurzaamheid.

De onderhavige ontwikkeling
De onderhavige ontwikkeling stemt overeen met de uitgangspunten van de Noordwijkse Woonagenda 2016 - 2020, met name bij de doelstellingen 'beschikbaarheid van woningen' en 'betaalbaarheid van woningen'. De te realiseren woningen in Offem-Zuid bestaan voor 30% uit sociale woningbouw.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

Paragraaf 2.2 geeft een beschrijving van de plannen die middels onderhavig uitwerkingsplan mogelijk worden gemaakt. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de vraag of de plannen voor Offem-Zuid gelet op de planologische en milieutechnische aspecten wel uitvoerbaar zijn.

Door middel van onderzoek wordt inzicht verkregen of bepaalde aspecten leiden tot belemmeringen/beperkingen voor de gewenste ontwikkeling. In de volgende paragrafen wordt bij thema's als geluid, lucht, bodem, zonering van bedrijvigheid, externe veiligheid, natuur en ecologie, archeologie en cultuurhistorie en water stilgestaan.

4.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van het Rijk en per eind 2012 als procesvereiste in het Bro. Overheden moeten op grond van artikel 3.1.6 Bro elke nieuwe stedelijke ontwikkeling motiveren aan de hand van de drie treden van de Ladder. De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
De provincie Zuid-Holland heeft de ladder voor duurzame ontwikkeling opgenomen in haar Verordening ruimte als een instrument dat ingezet wordt voor zorgvuldig ruimtegebruik en om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie ook de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.

De duurzame verstedelijkingsladder houdt in dat, als de behoefte aan de voorgenomen verstedelijking is aangetoond, bij voorkeur de volgende volgorde wordt gehanteerd: eerst wordt gekeken naar de mogelijkheden voor herstructurering of transformatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD); voorts naar locaties die passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer. “Passende ontsluiting” van verstedelijkingslocaties betekent zo mogelijk ontsluiting per openbaar vervoer.

In lid 1 van artikel 2.1.1 (ladder voor duurzame verstedelijking) uit de Verordening is bepaald dat een bestemmingsplan waarin een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt maakt, voldoet aan de volgende eisen:

  • 1. de stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte, die zo nodig regionaal is afgestemd;
  • 2. in die behoefte wordt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, of
  • 3. indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stads- en dorpsgebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt gebruik gemaakt van locaties die,
    • a. gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld,
    • b. passen in de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit, waarbij artikel 2.2.1. van toepassing is, en
    • c. zijn opgenomen in het Programma ruimte, voor zover het gaat om locaties groter dan 3 hectare.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling (trede 0)
Allereerst dient te worden aangetoond of in het kader van het voorliggende uitwerkingsplan Offem-Zuid, eerste fase sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dat het plan daarmee feitelijk ladderplichtig is.

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Offem-Zuid', zoals dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 27 juni 2013. In dit bestemmingsplan hebben de betreffende gronden nu reeds de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' (zie ook paragraaf 1.5.1). Met de uitwerking wordt gevolg gegeven aan de uitwerkingsplicht zoals deze opgenomen is in dit bestemmingsplan. Er wordt op basis van het uitwerkingsplan Offem-Zuid, eerste fase geen nieuw beslag gelegd op de betreffende gronden.

Uit recente jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS 24 februari 2016, nr. 201506618/1/R6) blijkt dat een uitwerkingsplan, voor zover dat blijft binnen de uitwerkingsplicht in het moederplan, nooit kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling en daarmee hoeft te voldoen aan artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Gelet op het feit dat het onderhavige uitwerkingsplan binnen de uitwerkingsplicht uit het moederplan 'Offem-Zuid' blijft (zie ook paragraaf 2.4), voorziet het uitwerkingsplan niet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling en daarmee artikel 3.1.6 lid 2 Bro in dit geval niet van toepassing is.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de drie treden van de ladder toch doorlopen.

Trede 1: regionale behoefte
De voorgenomen ontwikkeling betreft een uitwerking van het bestemmingsplan 'Offem-Zuid', dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 27 juni 2013. In dat bestemmingsplan is destijds de woningbehoefte bepaald.
In de Woonvisie "Wonen op maat", periode 2006 - 2015' (zie paragraaf 3.5.2) is de 'actuele behoefte' opnieuw bepaald. De woningen voor Offem-Zuid zijn als bestaande plancapaciteit opgenomen. Aangegeven wordt dat de gemeente in 2016 stappen wil ondernemen voor het bouwen van de geplande woningen.

Trede 2: bouwen binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD)
Onderhavig plangebied maakt geen deel uit van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD, zie paragraaf 3.3.1).

Trede 3: bouwen buiten bestaand stads- en dorpsgebied
Het uitwerkingsgebied is op basis van het geldende bestemmingsplan 'Offem-Zuid' met de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' al geruime tijd bestemd voor een woongebied.
Met de uitwerking wordt dan ook gevolg gegeven aan de uitwerkingsplicht uit het geldende bestemmingsplan; er wordt een nieuw beslag gelegd op de betreffende gronden:

  • a. het plangebied wordt met de beoogde verkeersstructuur goed ontsloten voor verschillende vervoersvormen. Het centrum van Noordwijk ligt op loop- en fietsafstand. De beoogde auto-ontsluiting zorgt voor een goede bereikbaarheid van de voorzieningen in de omgeving en de nabijgelegen N206.
    Aan de Herenweg halteren (Noordwijk ZH, Voorstraat) op loopafstand een aantal buslijnen (21, 221 en 385).
  • b. Met de ontwikkeling van het woongebied wordt de kwaliteit van het gebied verbeterd. Zo zijn er nog een aantal restanten uit het verleden gesaneerd, zoals kassen en een aantal verouderde volkstuinen. Met de aanleg van Offem-Zuid wordt een nieuwe afronding van Noordwijk gerealiseerd.
    Voor het woongebied wordt naast het bestemmingsplan een beeldkwaliteitplan opgesteld. Op deze wijze wordt bewerkstelligd dat met de nieuwe woonwijk een kwalitatief hoogwaardige afronding van Noordwijk wordt gerealiseerd.
  • c. Tot slot wordt opgemerkt dat de locatie is opgenomen in het Programma ruimte. Hierin zijn de (harde) woningbouwlocaties weergegeven die gelegen zijn buiten het bestaande stads- en dorpsgezicht en die meer dan 3 hectare groot zijn.

Conclusie
Geconcludeerd wordt dat alle drie de treden van de Ladder voor duurzame verstedelijking succesvol doorlopen zijn. Daarmee is de nut en noodzaak van de voorgestane ontwikkeling aangetoond.

4.2 Geluidhinder

4.2.1 Algemeen

Sinds 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. Er wordt daarin onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige en overige gebouwen. In de wet worden de volgende geluidgevoelige objecten genoemd:

  • a. woningen;
  • b. onderwijsgebouwen;
  • c. ziekenhuizen en verpleeghuizen;
  • d. bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) aan te wijzen andere gezondheidszorggebouwen dan bedoeld onder 2; een gymnastieklokaal maakt voor de toepassing van de wet geen deel uit van een onderwijsgebouw.

Op basis van de Wgh zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. In het kader van Offem-Zuid is uitsluitend het aspect wegverkeerslawaai van toepassing.

4.2.2 Wegverkeerslawaai

In opdracht van de gemeente Noordwijk is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd door LievenseCSO Milieu B.V. voor het uitwerkingsplan ‘Offem-Zuid, eerste fase’. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 1. Navolgend is een samenvatting van het akoestisch onderzoek opgenomen.

Doel
Het doel van het onderzoek wegverkeerslawaai is het bepalen van de optredende geluidbelastingen vanwege de Achterweg, Beeklaan, Herenweg, Nieuwe Offemweg, Hogeweg en Voorstraat en het toetsen van de berekende waarden aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder en, voor zover van toepassing, aan het lokaal geluidbeleid.

Resultaten
De woningen in het plangebied zijn krachtens de Wet geluidhinder (Wgh) gelegen binnen de geluidzone van de Achterweg, Beeklaan, Herenweg en Nieuwe Offemweg:

  • Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de geluidbelasting als gevolg van zowel de Achterweg als de Nieuwe Offemweg ten hoogste 37 dB Lden bedraagt exclusief aftrek conform art. 110g Wgh en 32 dB Lden inclusief aftrek.
    De geluidbelasting als gevolg van de Herenweg bedraagt ten hoogste 52 dB Lden exclusief aftrek conform art. 110g Wgh en 47 dB Lden inclusief aftrek conform art. 110g Wgh.
    Daarmee voldoen deze wegen aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wgh.
  • De geluidbelasting als gevolg van de verlengde Beeklaan bedraagt ter plaatse van de geplande woningen ten hoogste 56 dB Lden inclusief aftrek conform art. 110g Wgh. Hiermee wordt niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wgh, zijnde 48 dB.
    De maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden.

De Hogeweg en de Voorstraat hebben op grond van de Wet geluidhinder geen geluidzone. In het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing zijn in het akoestisch onderzoek de (afzonderlijke) geluidbelastingen van beide wegen toch inzichtelijk gemaakt.
Uit de berekeningen blijkt dat, indien op deze wegen de normstelling uit de Wet geluidhinder van toepassing zou zijn, beide wegen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde.

Geluidsreducerende maatregelen
Voor de verlengde Beeklaan zijn maatregelen om de geluidbelasting te reduceren onderzocht. Het toepassen van een dunne deklaag is technisch niet mogelijk door de aanwezigheid van de rotonde enerzijds en de op- en afrit van de N206 anderzijds. Het optrekken en afremmen op deze locaties zou een onevenredige slijtage tot gevolg hebben.
Schermen zouden als doelmatig kunnen worden beschouwd. In verband met het aantal bouwlagen zijn echter schermen van 7 m hoogte noodzakelijk. Dergelijk hoge schermen worden in een stedelijke omgeving vanuit landschappelijk oogpunt niet inpasbaar geacht.

Conclusie: aan te vragen hogere waarden
Voor een groot deel van de woningen wordt ruimschoots voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Voor een deel van de woningen is een hogere geluidbelasting berekend dan de voorkeursgrenswaarde en is het noodzakelijk een hogere waarde vast te stellen. De stedenbouwkundige invulling ligt nog niet vast. Ook is in het uitwerkingsplan sprake van een globale bestemming 'Woongebied'. In het akoestisch onderzoek wordt daarom uitgegaan van een maximale planologische invulling aan de zijde van de Beeklaan. Het aantal woningen waarvoor een hogere waarde noodzakelijk is, is opgenomen in het Akoestisch onderzoek (zie Bijlage 1). Deze hogere waarden dienen te zijn verleend bij vaststelling van het uitwerkingsplan.

Het akoestisch onderzoek en daarmee de aanvraag hogere waarden wordt getoetst door de Omgevingsdienst West-Holland (odwh) aan de hand van de 'Richtlijnen voor het vaststellen van hogere waarden Wet geluidhinder'. In deze richtlijnen is een aantal aanvullende voorwaarden gesteld, voor het verkrijgen van een hogere waarde, die sterk afhankelijk zijn van de uiteindelijke stedenbouwkundige en zelfs bouwkundige invulling van het woongebied.

Daartoe is in de planregels bepaald dat bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het aspect bouwen een aanvullend akoestisch onderzoek dient te worden toegevoegd. In dit aanvullend akoestisch onderzoek dient dan te worden getoetst of, uitgaande van de bouwplannen, de berekende geluidbelastingen voldoen aan het vastgestelde hogere waarde besluit én of met het bouwplan aan de aanvullende voorwaarden uit de richtlijnen van de omgevingsdienst wordt voldaan.

De voorgestane ontwikkeling is daarmee niet in strijd met de Wet geluidhinder.

4.3 Luchtkwaliteit

In opdracht van de gemeente Noordwijk is in augustus 2016 een onderzoek naar luchtkwaliteit uitgevoerd door LievenseCSO Milieu B.V. voor het uitwerkingsplan ‘Offem-Zuid, eerste fase’. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 2. Navolgend wordt ingegaan op het inhoud van dit onderzoek.

Niet in betekenende mate
In artikel 5.16 van de gewijzigde Wet milieubeheer is vastgelegd onder welke voorwaarden bestuursorganen de bevoegdheden uit lid 2 mogen uitoefenen. De realisatie van maximaal 240 woningen wordt mogelijk gemaakt op basis van het uitwerkingsplan 'Offem-Zuid, eerste fase'. De bevoegdheid tot het vaststellen van een bestemmingsplan is opgenomen in artikel 5.16 lid 2 als een bevoegdheid waarbij de luchtkwaliteit in de besluitvorming moet worden meegewogen.

Als aan één van de volgende voorwaarden is voldaan, vormen de luchtkwaliteitseisen geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

  • er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
  • een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
  • een project draagt “niet in betekenende mate” bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, hetgeen inhoudt dat door het project de luchtkwaliteit met minder dan 3% verslechtert;
  • een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

De 3%-grens van een project dat ‘niet in betekenende mate bijdraagt’, is ook omgezet in een getalsmatige grens. Als deze getalsmatige grens (hieronder) niet wordt overschreden, wordt er onder deze 3%-grens gebleven.

  • kantoorlocaties: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m2
  • bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen (voorschrift 3A.1);
  • woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen (voorschrift 3A.2).

In dit geval worden maximaal 240 woningen gerealiseerd. Dit valt ruim onder de hiervoor vermelde drempel, wat inhoudt dat het project de luchtkwaliteit met minder dan 3% verslechtert.
Op grond van artikel 5.16 lid 1 onder c. Wm jo. artikel 5.16 lid 4 Wm jo. artikel 4 lid 1 Besluit niet in betekenende mate jo. bijlage 4a voorschrift 3A.2, draagt de bouw van circa 250 nieuwe woningen 'niet in betekenende mate' bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Leefklimaat
Vanuit een goede ruimtelijke onderbouwing moet echter ook worden aangetoond dat het verantwoord is om te bouwen in deze omgeving van het projectgebied en dat de toekomstige bewoners een goed leefklimaat wordt geboden.

De luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied laat de ontwikkeling van woningen toe. Op basis van de NSL-monitoringstool (monitoringsronde 2015) blijkt dat de concentraties verontreinigde stoffen ruim lager zijn dan de van toepassing zijnde grenswaarden. De verkeersaantrekkende werking als gevolg van het plan is niet significant. De luchtkwaliteit in de omgeving van het projectgebied wordt dan ook niet significant beïnvloed door de ontwikkeling.

Conclusie
Het uitwerkingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 240 nieuwe woningen. Dit aantal blijft ruim onder de grenzen uit de ‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen’.
Op grond van artikel 5.16 lid 1 onder c. Wm jo. artikel 5.16 lid 4 Wm jo. artikel 4 lid 1 Besluit niet in betekenende mate jo. bijlage 4a voorschrift 3A.2, draagt de bouw van de woningen niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. De voorgestane ontwikkeling is daarmee niet in strijd met het bepaalde in de Wet milieubeheer en de eisen omtrent een goed woon- en leefklimaat.

4.4 Bodemkwaliteit

In het verleden is de locatie in gebruik geweest voor onder andere glastuinbouw en als volkstuinencomplex. Alle opstallen zijn al van de locatie verwijderd en de locatie is momenteel grotendeels braakliggend.

In het kader van het bestemmingsplan 'Offem-Zuid' is een beoordeling van de bodemkwaliteit uitgevoerd (zie hoofdstuk 4.4. in 'Offem-Zuid'). In 2012 heeft op de locatie het 'Historisch onderzoek Offem-Zuid te Noordwijk (Tauw; kenmerk N002-1206217DAR-per-V02-NL; 2 augustus 2012)' plaatsgevonden.

In het historisch onderzoek uit 2012 werd geconcludeerd dat op de locatie licht verhoogde gehalten aan zware metalen en PAK in de grond en licht verhoogde concentraties zware metalen in het grondwater voorkomen en dat de bovengrond verdacht is voor de aanwezigheid van asbest en bestrijdingsmiddelen (OCB/PCB). Aanbevolen werd voorafgaand aan de ontwikkeling van de locatie een bodemonderzoek uit te voeren.
Opgemerkt dient te worden dat in het historisch onderzoek uit 2012 ook terreindelen naar voren zijn gekomen, waar geen bodembedreigende activiteiten zouden hebben plaatsgevonden.

Recent hebben op de locatie enkele asbestinventarisaties (IDDS; projectnummer 14120384 volkstuinenperceel; 15 juni 2015 en projectnummer 14120384; 14 april 2016) en een archeologisch onderzoek plaatsgevonden, waarbij ter plaatse van het volkstuinencomplex asbestverdachte materialen zijn aangetroffen. Om die reden is het volkstuinencomplex beschouwd als verdacht voor asbest in de bodem.
Onlangs zijn op de locatie twee paden gesaneerd, waaronder één pad op het voormalig volkstuinencomplex. Dit pad op het voormalig volkstuinencomplex zal niet worden meegenomen in het asbestonderzoek.

In het kader van de omgevingsvergunning om te bouwen wordt een volledig bodemonderzoek onderzoek uitgevoerd, inclusief een verkennend asbestonderzoek en een nader asbestonderzoek uitgevoerd evenals een onderzoek naar hergebruik van zand:

  • het bodemonderzoek beoogt de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem vast te stellen;
  • het verkennend asbestonderzoek heeft tot doel om te verifiëren of de grond binnen het gebied, die in het vooronderzoek als asbestverdacht is aangemerkt, inderdaad asbestverdacht is;
  • het doel van het nader asbestonderzoek is om vast te stellen of en op welke plaatsen binnen het volkstuinencomplex de norm voor asbest in bodem wordt overschreden, waardoor een sanering op asbest aan de orde is;
  • ter plaatse van de toekomstige wegcunetten, rioolsleuven en dergelijke worden de hergebruiksmogelijkheden bepaald van het aanwezige zand.

Conclusie
Er wordt verwacht dat op basis van het volledige bodemonderzoek op een aantal plaatsen bodemsanering zal moeten plaatsvinden om de locatie geschikt te maken voor woningbouw.

4.5 Stikstof

In opdracht van de gemeente Noordwijk is door LievenseCSO Milieu B.V. een onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke toename van de stikstofdepositie op nabij gelegen Natura 2000-gebieden als gevolg van de onderhavige ontwikkeling.
Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 3. Navolgend wordt een samenvatting van dit onderzoek beschreven.

Doel
Het doel van het stikstofdepositie-onderzoek is het beoordelen of het uitwerkingsplan mogelijk significante gevolgen heeft voor nabij gelegen Natura 2000-gebieden én of het op basis van de stikstofdepositie noodzakelijk is een passende beoordeling op te stellen. Andere aspecten die mogelijk significante effecten kunnen hebben en op basis waarvan een passende beoordeling noodzakelijk is, worden niet onderzocht.

Het onderzoek wordt uitgevoerd overeenkomstig de bepalingen van de programmatische aanpak stikstofdepositie (PAS). Het plan wordt getoetst conform de aanbevelingen in de 'Handreiking passende beoordeling stikstofaspecten bestemmingsplannen' (Ministerie van Economische Zaken, Den Haag:2015 ).

De woningen worden gerealiseerd in de nabijheid van de Natura 2000-gebieden Coepelduynen en Kennemerland-Zuid. Het plan heeft gevolgen voor het gebruik van het gebied en de verkeersintensiteiten op nabij gelegen wegen. Het voormalige agrarische gebruik van het gebied is reeds beëindigd. Op dit moment vinden in het gebied geen activiteiten plaats die relevant zijn voor de stikstofdepositie op de omgeving. In de toekomst wordt de stikstofdepositie veroorzaakt door stookinstallaties van de woningen en extra verkeersbewegingen.

Conclusie
Uit de berekeningen blijkt dat het plan een toename van de stikstofdepositie van ten hoogste 0,19 mol/ha/jaar veroorzaakt. De hoogste toename van de stikstofdepositie wordt bepaald voor het habitattype ‘Grijze duinen (kalkrijk)’ in het Natura 2000-gebied Coepelduynen. Voor het toekomstige project (de bouw van maximaal 750 woningen) geldt in het kader van de PAS geen vergunnings- of meldingsplicht (o.g.v. artikel 19 d, in combinatie met de artikelen 19 kh lid 7 en 19 koa lid 1 Natuurbeschermingswet 1998) omdat in de Passende beoordeling bij het programma is aangetoond dat een dergelijk project niet leidt tot significante gevolgen of een verslechtering van de aanwezige natuurwaarden.
Het uitwerkingsplan maakt niet meer mogelijk dan dit concrete project. Significante gevolgen van het plan (waarmee het project mogelijk wordt gemaakt) worden daarom ook op voorhand uitgesloten. Een aparte passende beoordeling voor dit plan is niet noodzakelijk en de uitvoerbaarheid van het uitwerkingsplan is op dit punt gegarandeerd.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

Door bij de realisatie van gevoelige functies (zoals woningen) voldoende afstand in acht te nemen tot milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) kan hinder en gevaar worden voorkomen. Daarnaast kan worden voorkomen dat bedrijfsbelangen worden geschaad. Door middel van een onderzoek bedrijven- en milieuzonering is door LievenseCSO Milieu B.V. onderzocht of de toekomstige woningen mogelijk een belemmering vormen voor bestaande omringende bedrijven.

Hierin is voor de meest nabij gelegen bedrijven aansluiting gezocht bij het stappenplan uit de VNG-publicatie "Bedrijven en milieuzonering". In Bijlage 2 is het volledige onderzoek opgenomen. De belangrijkste resultaten uit het onderzoek worden in deze paragraaf beschreven.

Beoordelingssystematiek VNG-publicatie
De VNG-publicatie is een algemeen geaccepteerd instrument om na te gaan of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening in situaties waar woningen dicht bij bedrijven worden voorzien. In voorliggend onderzoek is gebruik gemaakt van de meest recente versie uit 2009.
De VNG-publicatie geeft richtafstanden per bedrijfscategorie. De afstanden worden gegeven voor een aantal milieuaspecten, met name geur, stof, geluid en gevaar. De afstanden gelden tussen de perceelsgrens van het bedrijf en de gevels van woningen. Indien deze afstanden worden gerespecteerd is er sprake van een milieuhygiënisch te verantwoorden situatie en een goede ruimtelijk ordening. Indien één van deze afstanden niet wordt gerespecteerd is nader onderzoek noodzakelijk om na te gaan of alsnog sprake kan zijn van een milieuhygiënisch verantwoorde situatie.

Het toetsingskader bestaat uit 4 stappen. In stap 1 wordt een afweging gemaakt aan de hand van de in de publicatie genoemde richtafstanden. Indien woningen op kleinere afstand zijn gelegen dan de richtafstanden kan voor het betreffende plandeel in stap 2, 3 of 4 gemotiveerd worden afgeweken van de richtafstanden.

Richtafstanden inrichtingen (stap 1)
De richtafstanden voor verschillende bedrijfscategorieën worden vermeld in hoofdstuk 1 (lijst 1) van de VNG-publicatie. De richtafstanden die in de lijst zijn opgenomen gelden voor het gebiedstype rustige woonwijk en rustig buitengebied. In de onderstaande tabel worden de richtafstanden weergegeven.

Milieucategorie   Richtafstand [m]  
1   10  
2   30  
3.1   50  
3.2   100  
4.1   200  
4.2   300  
5.1   500  
5.2   700  

Uit een overzicht van de Omgevingsdienst West Holland met alle bedrijven in en binnen een afstand van 500 m van het bestemmingsplan Offem-Zuid blijkt dat:

Binnen het bestemmingsplan Offem-Zuid twee bedrijven zijn gelegen, te weten:

  • 1. Admiraal Schilders BV aan de Herenweg 35;
  • 2. W.C.M. Lammers aan de Herenweg 47.

Buiten het bestemmingsplan Offem-Zuid zijn binnen een afstand van 500 m 88 bedrijven gelegen. Een groot aantal bedrijven behoort tot milieucategorie 1 of 2. Deze bedrijven zijn alleen relevant voor het uitwerkingsplan indien ze zijn gelegen aan een van de wegen die direct grenzen aan het plangebied (Herenweg, Hogeweg, Achterweg of verlengde Beeklaan). Voor de bedrijven met een hogere milieucategorie is de relevantie van het bedrijf bepaald op basis van de afstand. De volgende bedrijven worden als relevant beschouwd:

  • 3. Gebroeders Van der Putten aan de Achterweg 11a.

De ligging van deze bedrijven ten opzichte van het plangebied wordt in de navolgende figuur weergegeven. Een overzicht van de richtafstanden op basis van de bedrijfsactiviteiten is opgenomen in de navolgende tabel.

afbeelding "i_NL.IMRO.0575.UPOZOffemZuid-ON01_0009.png"

Afbeelding - Ligging van de bedrijven ten opzichte van het plangebied (blauwe cirkel)

afbeelding "i_NL.IMRO.0575.UPOZOffemZuid-ON01_0010.jpg"

Tabel - Overzicht richtafstanden per bedrijf

  • 1. Admiraal Schilders, Herenweg 35
    Er van uit gaande dat de grens van het plangebied gelijk is aan de grens van de inrichting, bedraagt de afstand tot de meest nabij gelegen woningen circa 70 m. Daarmee wordt voldaan aan de richtafstand van 10 m. Ten oosten van de inrichting zijn momenteel nog geen woningen gelegen. Theoretisch is het daarom mogelijk dat de toekomstige woningen van invloed zijn op de bedrijfsvoering. Gezien de aard van de bedrijvigheid (kantoor van een schildersbedrijf met eventueel opslag van schildersbenodigdheden) wordt dit niet aannemelijk geacht.
  • 2. W.C.M. Lammers, Herenweg 47
    Wanneer de grens van het plangebied gelijk is aan de grens van de inrichting, zijn de woningen gelegen op circa 22 m vanaf de grens van de inrichting. Er wordt voldaan aan de richtafstand van 10 m. Ten oosten van de inrichting zijn momenteel nog geen woningen gelegen. Theoretisch is het daarom mogelijk dat de toekomstige woningen van invloed zijn op de bedrijfsvoering. Gezien de aard van de bedrijvigheid (detailhandel) wordt dit niet aannemelijk geacht.
  • 3. Gebroeders van der Putten, Achterweg 11A
    De inrichting is gelegen op circa 500 m van de toekomstige woningen. Daarmee wordt niet voldaan aan de richtafstand van 700 m. Deze richtafstand wordt veroorzaakt door het aspect geur. De richtafstanden voor alle overige aspecten worden wel gerespecteerd. Door Odournet is een geuronderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de gemeente Noordwijk en de Gebroeders van der Putten. Uit dit onderzoek blijkt dat het bedrijf zowel op basis van de huidige situatie als op basis van de vergunde situatie bij bestaande woningen niet voldoet aan het toetsingskader van de Nederlandse Emissie Richtlijn Lucht zoals van toepassing op groencomposteringen.
    Maatregelen om de geurbelasting op de omgeving te reduceren zijn mogelijk door het wijzigen van de methode van composteren. Bij toepassing van de twee meest kosteneffectieve maatregelpakketten wordt zowel bij de bestaande woningen als bij het plangebied voldaan aan het toetsingskader. Ook bij piekemissies als gevolg van het omzetten van groen is er geen sprake van overschrijding van de normen.

In paragraaf 4.11 wordt nader ingegaan op het aspect geur. De geurcirkel kan worden weggenomen door een gewijzigde wijze van composteren. Hiervoor wordt ook een wijzigingsplan vastgesteld (zie 1.5.2). Een aanvraag composteringsmethode is inmiddels op 7 juli 2016 door de gebr. Van der Putten bij de Omgevingsdienst West-Holland ingediend.

Conclusie
Voor de aanwezige bedrijven geldt dat de maatgevende richtafstanden ten opzichte van de geplande woningen gerespecteerd worden. Voor het aspect 'geur' vanwege het composteerbedrijf is als gevolg van een nieuwe werkwijze sprake van een acceptabel geurhinderniveau (zie ook paragraaf 4.11).
Er is derhalve sprake van een milieuhygiënisch te verantwoorden situatie. De bestaande bedrijven worden niet gehinderd in de bedrijfsvoering. Ook zullen de nieuwe woningen geen hinder ondervinden van de omliggende bedrijven.

4.7 Externe veiligheid

In opdracht van de gemeente Noordwijk is ten behoeve van dit uitwerkingsplan onderzoek uitgevoerd door LievenseCSO Milieu B.V. naar het aspect Externe Veiligheid. In Bijlage 2 is het onderzoek terug te vinden. Hieronder wordt ingegaan op de inhoud van dit onderzoek.

Externe veiligheidsrisicobronnen
In de onmiddellijke omgeving van het plangebied zijn enkele externe veiligheidsrisicobronnen gesitueerd. Op basis van de publieke risicokaart zijn de aanwezige risicobronnen geïnventariseerd. In de navolgende figuur is de situering van het plangebied ten opzichte van deze risicobronnen grafisch weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0575.UPOZOffemZuid-ON01_0011.png"

Afbeelding - Ligging van de risicobronnen ten opzichte van het plangebied (blauwe cirkel) (bron: openbare risicokaart)


De dichtstbijzijnde risicobronnen (inrichtingen, buisleiding en transport over de weg) zijn nader beschouwd in relatie tot het realiseren van de woningen binnen het plan Offem-Zuid te Noordwijk. Het betreft (nummering conform weergave in de bovenstaande figuur):

  • 1. Mts. Steenvoorden – de Groot – Herenweg 94;
  • 2. Gasunie – Losplaatsweg 11;
  • 3. Texaco Abswoude B.V. – Schiestraat 9;
  • 4. Buisleiding Gasunie - Beeklaan;
  • 5. Gevaarlijk transport over de weg: N206.

Analyse plaatsgebonden risico
Een risicocontour (ofwel plaatsgebonden risico) geeft aan hoe groot in de omgeving de overlijdenskans is door een ongeval met een risicobron: binnen de contour is het risico groter, buiten de contour is het risico kleiner.

Het plaatsgebonden risico is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtsreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft.

Onderstaand zijn per risicobron de plaatsgebonden risico’s geanalyseerd in relatie tot het realiseren van de nieuwbouw binnen het uitwerkingsplan Offem-Zuid.

  • 1. Mts. Steenvoorden – de Groot – Herenweg 94
    De risicobron met de grootste afstand binnen deze inrichting is propaantank van 3.000 liter. Deze bron is gelegen op circa 450 m van de grens van het plangebied. Op basis van de gegevens van de openbare risicokaart geldt voor deze bron een risicocontour van 9 m. Deze bron levert daarmee geen belemmering op voor de nieuwbouw.
  • 2. Gasunie – Losplaatsweg 11
    De risicobron is het gasdrukregel- en meetstation. Deze bron is gelegen op circa 450 m van de grens van het plangebied. Op basis van de gegevens van de openbare risicokaart geldt voor deze bron een risicocontour van 0 m. Deze bron levert daarmee geen belemmering op voor de nieuwbouw.
  • 3. Texaco Abswoude B.V. – Schiestraat 9
    Deze inrichting is gelegen op circa 650 m van de grens van het plangebied. Op basis van de gegevens van de openbare risicokaart geldt voor deze bron, een LPG-installatie bestaande uit een vulpunt, reservoir en afleverinstallatie, een risicocontour van maximaal 40 m. Deze bron levert daarmee geen belemmering op voor de nieuwbouw.
  • 4. Buisleiding Gasunie - Beeklaan
    De buisleiding is gelegen ter hoogte van de Beeklaan, direct naast het plangebied. Het betreft een aardgasleiding van de Nederlandse Gasunie met kenmerk W-535- 03. De uitwendige diameter van de leiding bedraagt 168 mm en de werkdruk bedraagt 40 bar. Op basis van de gegevens van de openbare risicokaart wordt vastgesteld dat de kenmerken van de leiding niet zijn gewijzigd ten opzichte van het onderzoek dat door de Milieudienst West-Holland is uitgevoerd in het kader van het bestemmingsplan. In het onderzoek van de Milieudienst is de ligging van de PR=10-6 contour bepaald. Daar waar deze contour buiten de belemmeringsstrook van de buisleiding is gelegen, is een veiligheidszone opgenomen in het bestemmingsplan. Uit het uitwerkingsplan blijkt dat geen woningen worden gerealiseerd binnen de veiligheidszone.
  • 5. Gevaarlijk transport over de weg: N206
    De N206 is geen Basisnetroute. Op basis van gegevens op de risicokaart blijkt dat over deze weg transport plaatsvindt van gevaarlijke stoffen. De weergegeven aantallen komen overeen met de aantallen in de quickscan van Tauw ten behoeve van het bestemmingsplan. De vuistregels uit de Handleiding Risicoanalyse Transportroutes (HART) zijn niet gewijzigd. De conclusie uit de quickscan van Tauw wordt ongewijzigd overgenomen. Deze bron vormt geen belemmering voor de nieuwbouw.

Analyse groepsrisico
Het groepsrisico wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt begrensd door de 1% letaliteitgrens (tenzij anders bepaald): de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen.

In de voorliggende situatie geldt voor de 3 inrichtingen (risicobronnen 1, 2 en 3) een afstand tot de grens van het invloedsgebied van 150 m of minder. De drie inrichtingen bevinden zich op 450 m of meer van het plangebied. Nader onderzoek met betrekking tot het groepsrisico is voor deze drie inrichtingen niet noodzakelijk.

De Milieudienst West-Holland heeft het groepsrisico als gevolg van de buisleiding bepaald waarbij tevens rekening is gehouden met de toekomstige woningen. Naar aanleiding van de berekeningen is een verantwoording van het groepsrisico opgesteld en een advies uitgebracht door de Veiligheidsregio Hollands Midden. Aangezien de uitgangspunten van de onderzoeken niet zijn gewijzigd wordt een nieuwe berekening en verantwoording van het groepsrisico niet noodzakelijk geacht.

Het aantal transportbewegingen op de N206 is niet gewijzigd ten opzichte van de quickscan van Tauw. Het aantal reeds aanwezige woningen én het totaal aantal toekomstige woningen is niet gewijzigd. De conclusies met betrekking tot het groepsrisico zijn daarom niet gewijzigd, zeker niet nu dit uitwerkingsplan betrekking heeft op maximaal 240 woningen. Het transport van gevaarlijke stoffen over de weg is niet relevant voor het uitwerkingsplan.

Conclusie
Voor zover de aanwezige risicobronnen een belemmering kunnen vormen voor de invulling van het bestemmingsplan, is hiermee rekening gehouden in het uitwerkingsplan.

4.8 Natuur en ecologie

In kader van het voorliggende uitwerkingsplan wordt door Tauw een Flora- en Faunaonderzoek uitgevoerd dat uit drie stappen ontstaat:

  • 1. actualisatie natuurtoets
  • 2. eenmalige schouw van de risicolocaties voor broedvogels en rugstreeppad
  • 3. soortgericht onderzoek.

Op dit moment zijn de volgende voorlopige resultaten van het natuuronderzoek Offem-Zuid bekend.

Onderzoek boommarter
Uit het onderzoek naar de boommarter is gebleken dat het plangebied geen belangrijk onderdeel vormt voor de boommarter. Slechts zwervende boommarters zijn in het plangebied te verwachten. De staat van instandhouding wordt door het beoogde voornemen niet negatief beïnvloed.

Onderzoek vleermuizen
Op het moment van het schrijven van dit ontwerp uitwerkingsplan zijn twee van de vier bezoeken in kader van het vleermuizenonderzoek uitgevoerd. De conclusies in deze paragraaf zijn dan ook onder voorbehoud tot alle vier de vleermuisonderzoeken zijn uitgevoerd.

Uit de afgeronde twee onderzoeken is gebleken dat de watergang in het noorden langs het bos van belang is voor de watervleermuis en gewone dwergvleermuis. De watergang wordt gebruikt als vliegroute en foerageergebied. Dit maakt de watergang onderdeel van de leefomgeving van beide soorten en is daarmee beschermd. Geadviseerd wordt om de watergang tijdens de werkzaamheden en de voorgenomen situatie niet te extra verlichten. Nieuw aan te brengen armaturen langs de weg en watergang dienen zo te worden aangebracht dat strooilicht op de watergang wordt voorkomen.

Voor de rest is het plangebied van weinig belang voor vleermuizen.

Onderzoek vogels
In het plangebied komen vele algemene broedvogels voor (zoals merel, kneu en winterkoning). Deze broeden globaal tussen 15 maart en 15 juli en zijn, wanneer ze broeden, beschermd. Daarnaast is in drie bezoeken onderzoek uitgevoerd naar jaarrond beschermde broedvogels (buizerd, boomvalk, havik, sperwer, en ransuil). Er zijn geen broedgevallen van één van deze soorten aangetroffen. Ook is het plangebied geen onderdeel van jachtgebied van deze soorten. Effecten op jaarrond beschermde vogels zijn daarom uitgesloten.

Onderzoek rugstreeppad
Er zijn drie bezoeken uitgevoerd om de aanwezigheid van de rugstreeppad aan te tonen. Tijdens deze inventarisatierondes zijn geen rugstreeppadden in en rond het plangebied aangetroffen.

Onderzoek vissen
In juni zijn de watergangen in het plangebied onderzocht op de aanwezigheid van de kleine modderkruiper. Dit is uitgevoerd door middel van elektrovisappratuur. Tijdens het onderzoek zijn geen beschermde vissen aangetroffen in het plangebied.

Conclusie
Naar aanleiding van de beschreven resultaten, dient bij het voornemen enkel rekening gehouden te worden met vleermuizen. In welke mate is op dit moment van het onderzoek nog niet te zeggen. Wel kan al worden aangenomen dat de watergang Woensdagse Watering aan de Hogeweg een belangrijk onderdeel is voor de watervleermuis en gewone dwergvleermuis. Wanneer effecten worden vermeden is het werken zonder ontheffing mogelijk. Praktisch betekent dit dat extra verlichting door de werkzaamheden ten behoeve van de onderhavige ontwikkeling vermeden dienen te worden. Geadviseerd wordt om voortijdig de plannen langs de Hogeweg voor te leggen aan deskundige om te bepalen of effecten ook daadwerkelijk worden vermeden.

Het definitieve rapport wordt zo spoedig mogelijk toegevoegd aan het voorliggende uitwerkingsplan.

4.9 Cultuurhistorie en archeologie

Op grond van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dienen naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden te worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen.

4.9.1 Cultuurhistorie

In de toelichting van het vigerende bestemmingsplan 'Offem-Zuid' zijn de ontstaansgeschiedenis en de cultuurhistorische waarden van het gebied omschreven. In paragraaf 4.8.1 'Cultuurhistorie' van het bestemmingsplan 'Offem-Zuid' is over het aspect cultuurhistorie het volgende opgenomen:
"De Achterweg die het plangebied doorsnijdt, is een oude route met een cultuurhistorisch belang. Inclusief de dubbele haakse aansluiting op de Nachtegaalslaan betreft het een structuur die tenminste 400 jaar ongewijzigd is gebleven. Bij de toekomstige planontwikkeling wordt rekening gehouden met de ligging van Achterweg. De Achterweg heeft geen verkeersbestemming gekregen, omdat dit in het geldende bestemmingsplan ook niet het geval was."

De Achterweg maakt geen deel uit van het plangebied van het uitwerkingsplan. In het plangebied van het uitwerkingsplan 'Offem-Zuid, eerste fase' zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig.

4.9.2 Archeologie

In kader van het geldende moederplan 'Offem-Zuid' is over het aspect archeologie reeds geconcludeerd dat voor delen van het plangebied een hoge verwachting is archeologische vindplaatsen aan te treffen. Op basis hiervan is voor een deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' uit het geldende bestemmingsplan 'Offem-Zuid' opnieuw overgenomen.

Naar aanleiding van de in te dienen aanvragen om omgevingsvergunning voor de bouw van de nieuwe woningen wordt op dit moment nader archeologisch onderzoek uitgevoerd.

4.10 Waterparagraaf

In de waterparagraaf van het moederplan 'Offem-Zuid' is opgenomen dat het gedempte aantal vierkante meter oppervlaktewater volledig gecompenseerd dient te worden én dat een vast percentage van nieuw verhard oppervlakte gecompenseerd moet worden. Het waterstructuurplan, dat door Tauw is opgesteld in maart 2013, formuleert uitgangspunten voor de verdere uitwerking van Offem-Zuid. Het waterstructuurplan maakt deel uit van het bestemmingsplan en bevat de uitgangspunten waarin in de uitwerkingsplannen een invulling moet worden gegeven.

In de waterparagraaf van dit uitwerkingsplan zijn de randvoorwaarden uit het waterstructuurplan en de wijze waarop hieraan in dit uitwerkingsplan invulling gegeven wordt beschreven. De volledige waterparagraaf is opgenomen in Bijlage 4. Navolgend worden de randvoorwaarden beschreven.

Hemelwater
Voor het uitwerkingsgebied worden geen uitlogende materialen zoals zink, lood of koper gebruikt zodat schoon hemelwater rechtstreeks op het oppervlaktewater of in de bodem kan worden geïnfiltreerd.

Afvalwater
Voor het uitwerkingsgebied wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd. Afvalwater wordt richting de AWZI afgevoerd.

Dimensionering van watergangen
De aan te leggen watergangen voldoen (ruimschoots) aan de minimale eisen voor 'overige watergangen' uit de Keur.

Compensatie van gedempt oppervlaktewater en toename verharding
Door het dempen van watergangen en de toename van verharding dient oppervlaktewater al dan niet tijdelijk te worden aangelegd (gecompenseerd).

In overleg met het waterschap Hoogheemraadschap Rijnland zijn voor het uitwerkingsplan, eerste fase, tijdelijke compensatiemogelijkheden gevonden buiten het plangebied (maar binnen het peilvak en/of boezemgebied). Uiteindelijk zal worden voldaan aan de compensatienorm zoals die ook is opgenomen in het waterstructuurplan en in de uitwerkingsregels (zie paragraaf 2.4).

Robuust watersysteem
Er wordt een brede watergang gerealiseerd haaks op de Woensdagse Watering. Aan de zuidoostkant zal deze op termijn aansluiten op de volgende planfase. Doordat de bestaande watergang aan deze kant zal blijven functioneren ontstaat voldoende doorstroming.

De kleinere watergangen in het gebied dienen om voldoende doorstroming te krijgen en om hemelwater af te voeren. Aan de noordzijde zal een verbinding worden gerealiseerd met de smalle watergang langs de Hogeweg. Hier is wellicht ook een constructie (schot) nodig om droogvallen van de bestaande watergang te voorkomen.

Conclusie
In de waterparagraaf is aangetoond dat met de beoogde ontwikkeling wordt voldaan aan de randvoorwaarden (uitwerkingsregels) die in het geldende bestemmingsplan 'Offem-Zuid' zijn gesteld. De waterparagraaf wordt besproken met het waterschap Hoogheemraadschap Rijnland. Verwacht wordt dat het waterschap een positief advies zal geven ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling.

4.11 Geur

Zoals in paragraaf 1.5 is aangegeven, geldt voor de gronden waarvoor in het geldende bestemmingsplan 'Offem-Zuid' de gebiedsaanduiding 'milieuzone - geurzone' is opgenomen een beperking ten aanzien van het mogelijk maken van woningen en andere geurgevoelige objecten (zie artikel 16.1 van de planregels). De geurzone heeft betrekking op de invloedssfeer van het bedrijf Gebr. Van der Putten.
Voor wat betreft het uitwerkingsplan Offem-Zuid, eerste fase, is deze beperking alleen van toepassing op een klein gedeelte van een appartementengebouw dat aan de zuidoostzijde van het plangebied zal worden gerealiseerd.

In paragraaf 1.5.2 is al gemeld dat voor de gronden met de gebiedsaanduiding 'milieuzone - geurzone' een wijzigingsplan wordt opgesteld om de geurzone geheel te verwijderen. In het bestemmingsplan Offem-Zuid is namelijk een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee de geurzone geheel of gedeeltelijke verwijderd mag worden indien vaststaat dat er geen respectievelijk minder sprake meer is van geurhinder.

In december 2014 heeft PRA Odournet B.V., in opdracht van gemeente Noordwijk en Gebr. van der Putten, een geuronderzoek uitgevoerd. Dit geuronderzoek had mede tot doel om inzicht te geven op welke wijze tot een acceptabel geurhinderniveau kan worden gekomen ter plaatse van de geplande woonvoorzieningen binnen het bestemmingsplan. In Bijlage 5 is voor de volledigheid de volledige rapportage van dit geuronderzoek opgenomen.
In dit onderzoek is een aantal maatregelen onderzocht.

Conclusie
Uit het geuronderzoek blijkt dat de meest optimale reductie van de geurcirkel een combinatie is van twee van de onderzochte maatregelen. Inmiddels is op 7 juli 2016 een aanvraag wijziging composteermethode door de gebr. Van der Putten ingediend bij de Omgevingsdienst West-Holland.

Hierdoor kan de bouw van het bovengenoemde appartementengebouw in de zuidoostzijde van het plangebied mogelijk worden gemaakt. Daarnaast is het de verwachting dat ten tijde van de geplande realisatie van het appartementengebouw, het wijzigingsplan is vastgesteld.

4.12 Parkeerbalans

In de onderstaande afbeelding is de parkeerbalans gevisualiseerd voor de verschillende deelgebieden van het plangebied van het onderhavige uitwerkingsplan. Voor de vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen in het verkavelingsplan is uitgegaan van het parkeren van één auto op eigen terrein. De overige parkeerplaatsen worden gegroepeerd gerealiseerd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0575.UPOZOffemZuid-ON01_0012.jpg"

Afbeelding - Parkeerbalans voor het onderhavige uitwerkingsplan

Voor de parkeerbalans is op basis van de gemeentelijke Parkeernormen Noordwijk (zie bijlage 3 'Parkeernormen' in de planregels uitgegaan van:

  • 2,0 parkeerplaatsen voor twee-onder-een-kapwoningen en rijtjeswoningen van meer dan 120 m²;
  • 1,8 parkeerplaatsen voor rijtjeswoningen van minder dan 120 m² en grote appartementen;
  • 1,55 parkeerplaatsen voor kleine appartementen;
  • voor de 2 vrijstaande woningen worden in totaal 5 parkeerplaatsen gerealiseerd.

Conclusie
De gebruikte parkeernormen en correctiefactoren voor parkeren op eigen terrein zijn in overeenstemming met de nota Parkeren en Stallen Noordwijk 2013. Bij de berekening van de parkeerbalans is uitgegaan van een voorlopige verkaveling. De parkeerbalans kan nog wijzigen, afhankelijk van het gebruik van de parkeerplaatsen onder het appartementencomplex aan de zuidoostzijde en de wijze van invulling van het noordwestelijke deelgebied bij de twee-onder-een-kapwoningen.

Omdat het een globaal uitwerkingsplan betreft zal bij de indiening van de aanvragen om een omgevingsvergunning bouwen opnieuw worden beoordeeld of de parkeerbalans passend is aan de hand van de feitelijke situatie.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Uitgangspunt bij een uitwerkingsplan is dat dit uitwerkingsplan juridisch bezien deel gaat uitmaken van het 'moederplan', in dit geval het bestemmingsplan 'Offem-Zuid'. Ter plaatse van het uitwerkingsplan wordt de globale bestemming 'Uit te werken Woongebied (UW)' in het 'moederplan' vervangen door de uitgewerkte bestemmingen, i.c. de bestemmingen 'Woongebied', 'Verkeer', 'Groen' en 'Water; dit alles binnen het juridisch kader van het 'moederplan'.

In principe zijn de regels van het bestemmingsplan Offem-Zuid, direct van toepassing op dit uitwerkingsplan. Hoofdstuk I Inleidende regels, Hoofdstuk III Algemene bepalingen en de overgangsbepalingen in Hoofdstuk IV van de regels van dat 'moederplan' gelden direct voor dit uitwerkingsplan. Als hulp voor de lezer zijn de bepalingen van Hoofdstuk I en III van het moederplan integraal overgenomen. Daarmee wordt voorkomen dat voor een compleet overzicht van de regels voor het gebied gekeken moet worden in twee documenten. Zodoende kan tegen de bepalingen in Hoofdstuk I, III en IV in dit uitwerkingsplan geen beroep worden ingesteld. In de slotregel is bepaald met welke naam het onderhavige uitwerkingsplan moet worden aangehaald.

De regels van het onderhavige uitwerkingsplan zijn ingedeeld in vier hoofdstukken, conform de systematiek in de SVBP2012 (Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen 2012), te weten:

  • 1. Inleidende regels
    Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In artikel 1 zijn de begrippen omschreven die worden gehanteerd in het plan en die een eenduidige omschrijving behoeven. In artikel 2 is bepaald hoe de diverse maten, als bouwhoogte, goothoogte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken worden gemeten. Toegevoegd is de wijze van meten van de breedte van een voorgevel, aangezien de regels in de bestemming 'Woongebied' ter zake doende bepalingen bevatten.
  • 2. Bestemmingsregels
    In dit hoofdstuk worden regels gegeven voor de binnen het plangebied toegestane functies. Per bestemming zijn de doeleinden c.q. de toegelaten gebruiksvormen van de gronden aangegeven. In beginsel is iedere vorm van bebouwing, die past binnen de desbetreffende bestemming tot een bepaalde omvang rechtstreeks (dus zonder eventuele afwijkingsvergunningen of wijzigingen) toegestaan.
    Indien wordt voldaan aan de voorgeschreven maatvoering (bebouwingspercentage, bouwhoogte en dergelijke) en wordt gebouwd op de aangegeven plaats, kan hiervoor in de regel zonder meer omgevingsvergunning worden verleend.
    In het geval van bijbehorende bouwwerken (voorheen: aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) kan in bepaalde gevallen zonder omgevingsvergunning worden gebouwd (zie artikel 2 en 3, Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht).
  • 3. Algemene regels
    Hier zijn onder andere bepalingen ten aanzien van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken opgenomen. Daarmee wordt onder meer de vestiging van seksinrichtingen in het plangebied voorkomen.
  • 4. Overgangs- en slotregels
    Dit hoofdstuk, waarvan de titel zo is voorgeschreven door de SVBP2012, bevat enkel de slotregel. Een uitwerkingsplan gaat juridisch deel uitmaken van het bestemmingsplan, waarvan het een uitwerking is, in dit geval het bestemmingsplan Offem-Zuid. Het overgangsrecht van dat bestemmingsplan blijft daarmee gelden voor dit uitwerkingsplan. Vandaar dat het uitwerkingsplan geen overgangsrecht bevat.
    In de slotregel is bepaald wat de officiële naam van het uitwerkingsplan is.

5.2 Bestemmingsregels

In dit uitwerkingsplan is sprake van een viertal bestemmingen, de bestemmingen 'Woongebied', 'Verkeer', 'Groen' en 'Water'.

Woongebied
Deze bestemming regelt de invulling van het woongebied. Binnen deze bestemming mogen de woningen worden gebouwd en zijn onder andere water, verblijfsgebied en groen toegestaan.

De bestemmings- en bouwregels zijn gebaseerd op de uitwerkingsregels in artikel 10, Woongebied – Uit te werken, van het moederplan en de regels voor de bestemming Wonen (artikel 9) in het moederplan.

Zo is de maximale bouwhoogte voor grondgebonden en gestapelde woningen overgenomen uit de uitwerkingsregels. Verder is het maximaal aantal woningen voor dit uitwerkingsdeel aangeven en het percentage sociale woningen dat gerealiseerd moet worden. Voor de voorgevel mag in de bestemming Woongebied niet worden geparkeerd bij aaneengebouwde (rijtjes) woningen. Bij twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen mag wel voor de voorgevel worden geparkeerd, mits er een garage of een oprit aanwezig is bij de woning.

Naast een regeling voor hoofdgebouwen (de woningen) zijn tevens regels opgenomen ten aanzien van bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Hier is aangesloten op de woonregeling in de bestemming Wonen in het moederplan.

Hetzelfde geldt voor de regels die zijn opgenomen ten aanzien van het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis. In een woning en bijbehorende bouwwerken is de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteit toegestaan. Daarbij is detailhandel expliciet uitgesloten.

Voor de woningen waarvoor, vanwege de Wet geluidhinder, een hogere grenswaarde is vastgesteld (zie paragraaf 4.2), dient bij de aanvraag van de omgevingsvergunning te worden aangetoond dat wordt voldaan aan het vastgestelde hogere waarde besluit en de daaraan verbonden voorwaarden.

Verder zijn de bepalingen voor verkeersvoorzieningen en nutsvoorzieningen met betrekking tot inhoud en hoogte overgenomen uit de uitwerkingsregels.

Verkeer
De bestemming 'Verkeer' is gegeven aan de hoofdwegenstructuur ofwel woonstraten. Binnen deze bestemming zijn naast straten en paden, tevens groenvoorzieningen en water toegestaan.

Groen
De bestemming 'Groen' geeft aan waar de structurerende groenvoorzieningen worden aangelegd. Binnen deze bestemming zijn tevens water en paden toegestaan.

Water
De bestemming 'Water' is gegeven aan nieuw aan te leggen (hoofd)watergangen.

5.3 Dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen

De regeling voor de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' en 'Leiding - Gas' en de gebiedsaanduidingen 'milieuzone - geurzone' en 'veiligheidszone - leiding' zijn overgenomen uit het moederplan.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Algemeen
Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het geldende bestemmingsplan 'Offem-Zuid' (2013) is een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorzien.

In afwijking van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wet ruimtelijke ordening bepaalt lid 2 van dit artikel dat de gemeenteraad kan besluiten bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen indien:

  • het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld via gronduitgifte, een anterieure overeenkomst over grondexploitatie);
  • het niet noodzakelijk is een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen;
  • het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, dan wel het stellen van regels omtrent het uitvoeren van die werkzaamheden, dan wel een uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid niet nodig is.

De gronden in het gebied Offem-Zuid zijn in eigendom van meerdere eigenaren. De ontwikkeling van het gehele gebied wordt naar verwachting dan ook door meerdere partijen uitgevoerd. De gemeente wil op basis van anterieure overeenkomsten tot ontwikkeling van Offem-Zuid komen. Aangezien de kans aanwezig is dat sommige delen van de ontwikkeling niet in anterieure overeenkomsten vastgelegd kunnen worden, maar wel exploitatieplichtig zijn, heeft de gemeente een exploitatieplan opgesteld.

Het uitwerkingsplan 'Offem-Zuid, eerste fase '
Het uitwerkingsplan 'Offem-Zuid eerste fase' maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan Offem-Zuid. De economische uitvoerbaarheid en het kostenverhaal zijn vastgelegd in het exploitatieplan Offem-Zuid (kenmerk @@@, d.d. @@). Het exploitatieplan Offem-Zuid geldt voor het gehele bestemmingsplan en zal ieder jaar herzien worden.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp van het uitwerkingsplan 'Offem-Zuid, eerste fase' heeft van <DATUM> tot en met <DATUM> ter inzage gelegen, waarbij een ieder de mogelijkheid heeft gehad een zienswijze over het ontwerpuitwerkingsplan kenbaar te maken.
Tijdens deze ter inzage legging zijn <WEL/GEEN> zienswijzen kenbaar gemaakt. Tevens zijn er <WEL/GEEN> ambtelijke aanpassingen doorgevoerd naar aanleiding van voortschrijdend inzicht.

De reacties op het uitwerkingsplan en de doorgevoerde wijzigingen zijn samengevat in een Nota van beantwoording zienswijzen. Deze nota is in de toelichting bijgevoegd in bijlage #.

Het uitwerkingsplan is op <ongewijzigd/gewijzigd> vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders. Voor de inhoud van het besluit wordt verwezen naar het vaststellingsbesluit.