bestemmingsplan Clinge

1.1 Nieuw plan voor Clinge

Actualisering plan voor Clinge

Voor de kern Clinge is een nieuw plan voorbereid. Het vorige bestemmingsplan uit 2004 is verouderd en aan actualisering toe. Deze actualisering past in het gemeentelijk programma met als resultaat dat alle plannen binnen tien jaar worden aangepast naar nieuwe inzichten en wettelijke regels en mogelijkheden.

In de volgende paragrafen van dit hoofdstuk wordt ingegaan op:

• het bestemmingsplan Clinge (2004);
• de Structuurvisie Hulst (2014);
• de Omgevingswet (voorzien in 2018).

Op basis van analyses wordt gekozen voor een nieuwe planvorm, het omgevingsplan. De belangrijkste uitgangspunten en overwegingen en een toelichting op de opzet van het nieuwe plan voor Clinge wordt in Hoofdstuk 2 weergegeven.

1.2 Bestemmingsplan Clinge (2004)

Opzet bestemmingsplan Clinge 2004

Het bestemmingsplan Clinge uit 2004 kent een opzet die destijds heel gebruikelijk was.

• Het plan bestond uit het zorgvuldig vastleggen, intekenen en regelen van de bestaande situatie.
• Het plan bood ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Hiervoor kon het bestemmingsplan voor uiteenlopende ontwikkelingen en deelgebieden worden uitgewerkt of gewijzigd. Tevens waren afwijkingen mogelijk. Dit zou via afzonderlijke procedures verlopen in combinatie met het voortijdig verrichten van onderzoek en toetsing aan specifieke regels.
• Ondergeschikte ontwikkelingen zijn direct toegestaan.

Plangebied en verbeelding

De delen van het bebouwd gebied en aangrenzende gronden die voor agrarisch, recreatie of natuur in gebruik zijn, maakten deel uit van het plangebied.

Figuur 1.1. Verbeelding van het bestemmingsplan Clinge (2004)

1.3 Structuurvisie Hulst (2012)

Structuurvisie Hulst geeft richting aan ontwikkelingen

De gemeenteraad heeft in 2012 de Structuurvisie Hulst vastgesteld.

• De structuurvisie geeft richting aan de gewenste ruimtelijke inrichting van het gemeentelijk grondgebied waardoor voor een ieder in algemene zin duidelijk is of bepaalde initiatieven passen.
• Voor het gemeentebestuur is de structuurvisie een belangrijk kader voor de afweging van concrete ruimtelijke beslissingen en voor de inzet daartoe van uitvoeringsinstrumenten.
• De structuurvisie gaat tevens in op de wijze waarop het gemeentebestuur zich voorstelt de voorgenomen ontwikkeling te verwezenlijken.

Ontwikkelingen

Dorpen in de gemeente Hulst

• De dorpen en woongemeenschappen bieden een rustige woon- en werkomgeving.
• Voorop staat dat alle dorpen moeten beschikken over de meest elementaire voorzieningen om een lokaal sociaal samenzijn vorm te geven. Ingezet wordt op levensloopbestendige woningen, bereikbaarheid en ontmoetingsplekken binnen en buiten de bereikbaarheid.

Voorzieningen

• De instandhouding van onderwijs, sport- en zorgvoorzieningen staat onder druk.
• Clustering zorgt voor een efficiënt, betaalbaar en toekomstvast aanbod van onderwijs-, sport- en zorg- en welzijnsvoorzieningen. Die zijn vooral bereikbaar, niet altijd direct beschikbaar.
• Het aantal voorzieningen zal afnemen. Voorzieningen krijgen een groter verzorgingsgebied voor meerdere kernen, waarbij ruimtes multifunctioneel gebruikt worden.

Strategieën

Om ontwikkelingen en initiatieven richting te kunnen geven is een strategiekaart ontworpen. Deze kaart laat zien dat op het grondgebied van de gemeente een zevental strategieën ingezet wordt.

Figuur 1.2. Overzichtskaart strategieën gemeente Hulst

Voor Clinge zijn de volgende strategieën van betekenis.

Strategie 2 Behouden
Tevreden over de huidige situatie en kwaliteit; kleinschalige aanpassingen in het gebied zijn toegestaan, maar dient een versterking te zijn van de huidige situatie en de kwaliteit, geen actieve benadering. Dit omvat een groot deel van de kern Clinge.

Strategie 5 Herstructureren
Tevreden over de huidige hoofdfunctie, ontevreden over kwaliteit, actieve/fysieke benadering om kwaliteit van hoofdfunctie te verbeteren. Herstructurering in Clinge betreft delen van het woningbezit van de woningcorporatie (Clinge-West, 110 woningen) en de verouderde delen van de bedrijvenlocatie in Clinge.

Strategie 7 Transformeren
Ontevreden over de huidige functie, ideeën over nieuwe hoofdfunctie, onduidelijkheid over procedure, planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie. In Clinge is transformatie te verwachten van De Sterre. Op de plek waar de paviljoens hebben gestaan is ruimte voor een nieuwe invulling.

Uitvoering

Inzet en verantwoordelijkheden partijen

Voor het verwezenlijken van de initiatieven zijn grote inspanningen nodig, zowel van inwoners, van investeerders als van de lokale overheid.

• Inwoners zullen oog moeten houden voor de sociale verhoudingen en cultuur in dorpen.
• De lokale overheid voert regie door consistent beleid, de spelregels te bepalen en toe te passen.
• Investeerders richten zich op de lange-termijn, exploitatiekansen en op effecten op de omgeving.

Vertrouwen vormt daarbij de sleutel tot succes om de langere termijn in het oog te houden.

Uitvoeringsaspecten

Drie uitvoeringsaspecten uit de structuurvisie zijn voor Clinge van belang.

Wateropgave
De wateropgave omvat onder andere de vergroting van de bergingscapaciteit.

Herstructurering van verouderde bedrijfslocaties
Meer samenwerking tussen bedrijven en gemeente zorgt voor verbetering van het gebruik (intensiever, vernieuwd), van het beheer en van de fysieke omgeving zelf. Dit kan resulteren in waardevermeerdering en verbetering van functionaliteit en uitstraling.

Rol van de gemeente
Met de Structuurvisie wordt een heldere visie neergezet, vertaald in concrete uitgangspunten op het gebied van ruimtelijke ordening en milieu. Dit wordt vervolgens verankerd in instrumenten zodat duidelijkheid wordt geboden voor marktpartijen. De mogelijkheden van de gemeente om actief zelf projecten tot stand te brengen zijn beperkt.

1.4 Nieuw bestemmingsplan

Versoepeling toelaatbaarheid ruimtelijke ontwikkelingen

Het wordt steeds eenvoudiger nieuwe ruimtelijke initiatieven toe te staan. De wetgeving is de laatste jaren hierop aangepast. Natuurlijk zijn een goede onderbouwing en afweging nodig. De procedures die vervolgens moeten worden gevolgd, worden steeds korter en eenvoudiger.

De laatste aanpassing die in dit opzicht uiterst belangrijk is, dateert van 1 november 2014. Vanaf die datum zijn de mogelijkheden die het Besluit omgevingsrecht biedt, verruimd. Het gaat hier om de zogeheten kruimelgevallenregeling. Deze regeling biedt ruimte om binnen een relatief korte proceduretijd van 8 weken, af te wijken van het bestemmingsplan (Besluit omgevingsrecht, Bijlage II, artikel 4).

• Sinds 1 november kan op deze wijze voor meer gevallen omgevingsvergunning worden verleend. Immers, in bestaande gebouwen kunnen nu ook extra woningen worden toegestaan.
• De kruimelgevallenregeling kan worden ingezet voor uitbreiding van een bestaand hoofdgebouw. Voorbeelden zijn de vergroting van een supermarkt, bedrijfsgebouw of kantoor. Inmiddels wordt deze regeling vaker toegepast.
• Tijdelijke ruimtelijke situaties, zoals een school of zelfs een winkelcentrum, kunnen voor een periode van maar liefst tien jaar, dit was vijf jaar, worden toegestaan. Het is niet meer nodig dat vooraf vaststaat dat binnen die tien jaar er geen behoefte meer bestaat, dus dat het per se een tijdelijk karakter heeft. Die voorwaarde van een tijdelijke behoefte is komen te vervallen.
• Voorts zorgen de tussentijdse aanpassingen van het Besluit omgevingsrecht ervoor dat steeds meer gebruiksvormen en bouwwerken vergunningvrij zijn toegestaan.

Het aantal situaties waarbij tussenkomst van het gemeentebestuur nodig is, is sterk aan het afnemen. De verantwoordelijkheid van initiatieven voor de effecten hiervan op andere gebruikers in de leefomgeving neemt toe.

Vervanging van de Wet ruimtelijke ordening door Omgevingswet in 2018

Momenteel is de Wet ruimtelijke ordening van kracht. In 2018 wordt deze wet vervangen door de Omgevingswet. Met de Omgevingswet wil het kabinet het omgevingsrecht makkelijker maken. Door regels te vereenvoudigen en samen te voegen is het straks makkelijker om bouwprojecten te starten.

Het moet eenvoudiger, efficiënter en beter
Projecten moeten in samenhang en per gebied worden aangepakt. Procedures mogen niet meer eindeloos duren, regelgeving moet voorspelbaar, betaalbaar en transparant zijn. Onderzoekslasten kunnen aanzienlijk worden verminderd.

Zekerheid en dynamiek
Bescherming van burgers blijft een belangrijk doel. Daarnaast moet het ook uitnodigen tot nieuwe initiatieven en ontwikkelingen en niet alles bij voorbaat dichttimmeren.

Ruimte voor duurzame ontwikkeling
Het nieuwe omgevingsrecht ondersteunt en stimuleert de transitie naar een duurzame samenleving.

Actieve en kwalitatief goede uitvoering
Het nieuwe omgevingsrecht is flexibel en biedt transparante en doelmatige procedures. Die prikkelen bestuurders tot actief gedrag dat is gebaseerd op vertrouwen en het dragen van verantwoordelijkheid.

Omgevingsplan

De nieuwe Omgevingswet maakt het mogelijk een omgevingsplan op te stellen in plaats van een bestemmingsplan. Dit zal in de toekomst de volgende voordelen bieden.

Flexibeler en eenvoudiger
De bedoeling is dat de regels steeds flexibeler en vereenvoudigd worden, meer inspelen op ontwikkelingen in de samenleving.

Andere bepalingen toevoegen
In het omgevingsplan kunnen ook andere bepalingen worden ondergebracht. Voordeel is dat bijvoorbeeld de burger in één oogopslag kan zien welke gemeentelijke regelingen op zijn perceel of in de omgeving van toepassing zijn. Hierbij wordt gedacht aan het integreren van welstand, APV-bepalingen, kapverordening, parkeernormen en dergelijke in het omgevingsplan.

Inspelen op mogelijkheden omgevingsplan
De Omgevingswet is als ontwerp gepubliceerd. De koers naar ruimere en flexibelere plannenmakerij is uitgezet. De vorm waarin dit uiteindelijk wordt vastgelegd, is in ontwikkeling. De inrichting van het omgevingsplan wordt straks een keer uitgewerkt in zogeheten Amvb's. De contouren hiervan zijn al wel zichtbaar.

Essentie van de aanpassingen van het omgevingsrecht

Bij het opstellen van het nieuwe bestemmingsplan Clinge is rekening gehouden met de actuele en toekomstige ontwikkelingen in wetgeving ofwel de mogelijkheden voor verruiming, vereenvoudiging en versoepeling. Hieruit volgt dat voor ruimtelijke ontwikkelingen weliswaar een juiste afweging nodig is , maar dat de procedure sterk worden ingekort of dat die in het geheel geen procedure meer nodig is. De wetgever beoogt daarmee de initiatieven vanuit de samenleving makkelijker mogelijk te maken. Het betekent tegelijkertijd een bredere verantwoordelijkheid voor burgers, bedrijven en instanties naar elkaar toe. Tijdig overleg en overeenstemming zorgen in ieder geval voor het snel en soepel kunnen realiseren van initiatieven.

2.1 De belangrijkste uitgangspunten en overwegingen voor het nieuwe bestemmingsplan

Voor Clinge wordt gekozen voor een globalere planvorm. Het oorspronkelijke gedetailleerde bestemmingsplan met diverse extra procedures, wordt vertaald in een flexibelere en ruimere regeling. Hierdoor wordt het mogelijk maken van veranderingen in de fysieke leefomgeving sterk vereenvoudigd.

Direct toestaan van nieuwe initiatieven en ontwikkelingen

Faciliteer ontwikkelingen direct ook al zijn ze onzeker

• Bij bestemmingsplannen is het gebruikelijk dat een ontwikkeling wordt geprojecteerd nadat is gebleken dat er concreet behoefte aan bestaat. Het kost tijd om dit mogelijk te maken (procedure).
  De dynamiek in de samenleving is veranderd. Op dit moment en zeker in de toekomst zullen er zaken veranderen, zonder op voorhand de behoefte te kunnen aangeven, laat staan dat dit nu voor verschillende locaties tegelijkertijd doenlijk is.
• Het is complex om een vervangende functie te vinden. Is die functie eenmaal gevonden, dan is het zeer gewenst dat die verandering meteen kan worden gerealiseerd. Snelle zekerheid, financieringsvoorwaarden en de wens voortvarend te willen inspelen op initiatieven, zetten immers druk op het proces. De voorkeur gaat dan ook uit naar ruimtelijke regelingen waarmee de gemeente dergelijke initiatieven direct kan faciliteren.
• Als een verandering op de ene locatie aanvaardbaar is, is dit ook op alle andere vergelijkbare locaties zo. Welke locatie precies wordt gekozen en door wie de ontwikkeling wordt gerealiseerd, dat alles is steeds meer onzeker. Voor vergelijkbare situaties zal het nieuwe bestemmingsplan de mogelijkheid bieden voor verschillende veranderingen op die locaties. Door deze andere benadering, kan in de toekomst een initiatief zo snel mogelijk worden gefaciliteerd.

Van te voren kiezen welke veranderingen zonder meer aanvaardbaar zijn

• Veranderingen in de woonomgeving worden in de huidige praktijk veelal pas toelaatbaar gesteld nadat de vereiste procedures zijn doorlopen, voorafgegaan door specifieke onderbouwingen, afwegingen en besluiten.
• Er kan vanuit praktijkervaring aardig goed worden ingeschat of een functie wel of niet in een woonomgeving past of in een centrumstraat. Op voorhand kan dus best een inschatting worden gemaakt welke initiatieven 'in theorie' als passend denkbaar zijn en direct kunnen worden toegestaan. Daarvoor zijn geen afzonderlijke onderzoeken, afwegingen en procedures nodig.

In plaats van één verandering toestaan, meer veranderingen toestaan

• De concrete behoefte voor een nieuwe invulling van bijvoorbeeld een schoollocatie ontbreekt veelal op dit moment. Het was gebruikelijk eventuele nieuwe ontwikkelingen via een wijzigingsbevoegdheid toelaatbaar te kunnen stellen.
• Voor zo'n schoollocatie, als voorbeeld, is het beter dat op voorhand in een ruim pakket aan vervangende functies wordt voorzien. Het is belangrijker dat op een zeker moment, veranderingen meteen kunnen worden gerealiseerd, dan van te voren de veranderingen te beperken.

De zorg voor een juiste inpassing van veranderingen

Grotere terughoudendheid voorwaarden en onderzoeksverplichting

• De zorg voor een zorgvuldige inpassing van veranderingen stond altijd voorop. Dat blijft zo.
• In het nieuwe plan wordt een grotere terughoudendheid betracht bij het stellen van voorwaarden en onderzoeksverplichtingen. Het aantal voorwaarden en verplichtingen wordt vergaand teruggebracht.

Direct toestaan gecombineerd met een voorwaarde

• In het ruimtelijk ordeningsrecht is het steeds gebruikelijker dat een ontwikkeling direct wordt toegestaan met daaraan gekoppeld een voorwaardelijke verplichting. Als voorwaarde wordt gesteld dat eerst een specifieke maatregel, zoals een geluidscherm, wordt getroffen waarna de woningen kunnen worden gebouwd. Voordeel is dat geen nieuwe procedure nodig is.
• In het bestemmingsplan kan deze systematiek al worden toegepast. Vooral voorwaarden als het terugdringen van milieuhinder vanuit bedrijven en het realiseren van voldoende waterberging kunnen zo adequaat worden geregeld. Het gewijzigde Besluit omgevingsrecht (per 1 november 2014) maakt het mogelijk dergelijke voorwaarden vervolgens te koppelen aan beleidsregels.

Duurzame fysieke leefomgeving

Kwaliteitsverbetering woningvoorraad

• De kwaliteit van de woningvoorraad is in veel situaties voldoende. Verbetering is altijd mogelijk. Dit betreft zeker de oudere woningvoorraad.
• Door het toestaan van een aanzienlijk groter bouwvolume ontstaan kansen om kleine woningen, te vervangen door een eigentijdse woning, bijvoorbeeld met een hoogte van 7 meter voor de goot en 12 meter bouwhoogte. Deze vernieuwing is belangrijker dan het behoud van de verouderde woningvoorraad met een gemis aan ruimtelijke uitstraling.

Leegstand en vernieuwing

• In kernen staan panden leeg. Dat is onder andere het gevolg van ontwikkelingen in de detailhandel. Daarnaast is een deel van het vastgoed, bijvoorbeeld oudere panden, niet meer rendabel te krijgen voor andere functies (brandveiligheid, fysieke scheiding bereikbaarheid begane grond en bovenwoning, vernieuwen inrichting). Het toevoegen aan de bestaande woonruimte boven is ook niet altijd logisch doordat de huidige bovenwoning ruim genoeg is. Een zelfstandige woonruimte op de begane grond is door het ontbreken van een tuin en lichttoetreding niet aantrekkelijk genoeg. In gevallen heeft het inperken van een commerciële gebruiksmogelijkheid nadelen voor de bedrijfsbalans.
• De gemeente ziet zich gesteld voor de opgave dergelijke panden aan te kopen of leegstand te accepteren. Dit laatste, leegstand accepteren, lijkt niet duurzaam, maar de huidige positie van de gemeente laat veelal geen andere keuze.
• Vernieuwing van functies, bijvoorbeeld detailhandel, zal elders plaatsvinden. Het is dan ook gewenst een ruimer gebied aan te wijzen waar centrumfuncties toelaatbaar zijn.

Water

• Ruimte voor water vormt een steeds belangrijkere opgave voor ontwikkelingen. Het treffen van eenvoudige maatregelen kan al behulpzaam zijn de waterhuishouding te verbeteren.
• Bij grotere ontwikkelingen is het realiseren van aanvullende waterberging nodig. Open water verhoogt de kwaliteit van de leef- en woonomgeving.

Accentverschuiving van gemeentelijke verantwoordelijkheid naar de omgeving zelf

Voorkomen van extra procedures

• In de huidige praktijk heeft de gemeente een belangrijke verantwoordelijkheid bij het afwegen van allerlei zaken. De effecten voor de directe woon- en leefomgeving spelen een grote rol.
• Het komt vaak voor dat op basis van de gemaakte onderbouwing en de belangenafweging wordt geconcludeerd dat een initiatief gewoon goed in de omgeving past. In zo'n geval is een extra procedure overbodig , zeker wanneer alle partijen al hebben ingestemd.

Voorinvestering in overleg voorkomt procedure

• Het komt voor dat vanuit de omgeving tegen een initiatief wordt geageerd. Dan blijkt dat een betere afstemming vooraf door de initiatiefnemer met de omgeving, procedures bij de Rechtbank of Afdeling bestuursrechtspraak had kunnen voorkomen. In ieder geval heeft de gemeente in zo'n situatie nauwelijks of geen rol van betekenis.
• Het gaat om het bereiken van overeenstemming tussen als het ware de buren. Het is beter wanneer de omgeving dit soort kwesties zelf oplost en zo nodig maatregelen afspreekt, gericht op beperking of het voorkomen van hinder.

Geen instemming op voorhand vanuit de omgeving

• Gedacht wordt als voorwaarde voor het doorgaan van een initiatief als voorwaarde wordt gesteld, dat de omgeving met een initiatief in de buurt moet instemmen. Dat is in theorie een handige manier.
• De praktijk wijst uit dat soms beroep wordt ingesteld om het instellen van beroep, zonder dat daarvoor motieven worden aangevoerd die redelijk zijn. Dit blijkt uit ervaringen met beroepsprocedures en uit analyse van jurisprudentie. Tijdig overleg vooraf met de omgeving blijft overigens zeer gewenst.

Afdeling bestuursrechtspraak scherpt eisen aan beroepsgronden aan

• Uit jurisprudentie volgt dat een plan waar goed over nagedacht is en de belangen goed zijn afgewogen, dit plan in veel gevallen kan doorgaan. De Afdeling bestuursrechtspraak richt zich veelal op de bezwaarmaker die echt moet aantonen waarom een plan niet aanvaardbaar is.
• De eisen waaraan zo'n motivering en kansrijk beroep moet voldoen worden bij de Afdeling steeds hoger opgeschroefd. Uit uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak blijkt dat een doordacht initiatief keurig de eindstreep haalt.

Verschuiving van verantwoordelijkheden
Uit het voorgaande volgt dat het gewenst is de verantwoordelijkheid te verschuiven richting initiatiefnemers. De rol van de gemeente wordt steeds beperkter of is in overzichtelijke situaties niet eens meer aan de orde.

2.2 Ruimtelijke hoofdstructuur en regeling

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur van Clinge bestaat uit de 's-Gravenstraat met centrumstraat van de kern als hoofdfunctie, de lintbebouwing aan de noordzijde van de 's-Gravenstraat en aan de Molenstraat, het planmatig opgezette woongebied Clingepolder, een zorggebied en voorzieningengebied te midden van de kern. De rondom gelegen, onbebouwde dorpsranden geven Clinge een eigen kwaliteit.

Figuur 2.1. Ruimtelijke hoofdstructuur en bestemmingen

Bedrijvengebied Clinge

Structuur en karakteristiek gebied

• Aan de oostzijde van de kern ligt het bedrijventerrein van Clinge. In en rond de oude bedrijfsgebouwen is thans een groot aantal bedrijven gevestigd. Een deel van de panden staat leeg.

• In ruimtelijk kwalitatief opzicht is het gebied verouderd en heeft het een mindere uitstraling.

Ontwikkelingsmogelijkheden en regeling

• Mogelijkheden worden geboden voor het verhelpen of voorkomen van leegstand door naast het toestaan van bedrijvigheid, ruimte te bieden voor andere functies. Het betreft functies die tegenwoordig steeds vaker op bedrijventerreinen, zeker op verouderde terreinen, voorkomen.
• Nieuwvestiging van functies kan een positief effect hebben voor de uitstraling van het gebied.
• Aangezien het gebied geïsoleerd is gelegen, kunnen daardoor ook functies uit een hogere categorie worden toegestaan.
• Nieuwe bedrijfswoningen en woonwerkwoningen zijn niet toegestaan in verband met de impact op de bedrijven eromheen. In de regeling is bepaald dat onder een bedrijfswoning, tevens een woonwerkwoning wordt verstaan (lid 1.17 en lid 1.91).

Webshops

• In toenemende mate vindt detailhandel via internet plaats. Een belangrijk aspect bij de bedrijfsmatige internetverkopen vormt opslag en distributie. Opslag en distributie is een vorm van bedrijvigheid die zich zonder meer laat verenigen met de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Bij verkopen via internet (webshops) worden producten digitaal (virtueel) gepresenteerd.
• Daarnaast komt het voor dat een locatie wordt ingericht voor het afhalen, afrekenen en tonen van producten in een fysieke ruimte op een bedrijventerrein. Deze detailhandelsactiviteit is van zo'n beperkte bedrijfsmatige en/of ruimtelijke omvang dat de (niet-detailhandel) functie waaraan zij wordt toegevoegd (productie, ambachtelijke en/of groothandelsactiviteit) qua aard, omvang en verschijningsvorm, overwegend of nagenoeg geheel als hoofdfunctie duidelijk herkenbaar blijft.
• In het algemeen is een grootte van 15% van de totale bedrijfsomvang nog te beschouwen als ondergeschikt (tot 50 m2). In de regeling worden hiervoor mogelijkheden geboden zonder dat dit effecten heeft op het verkeer of parkeren in de omgeving.

Bedrijfswoning en woonwerkwoning

• Op een bedrijventerrein zijn bedrijfswoningen aanwezig. In de regeling is voorgeschreven dat een dergelijke woning 'noodzakelijk' is. Dit is in steeds minder situaties het geval.
• Veelal komen bedrijfswoningen voor in de vorm van een woonwerkwoning. Voor een woonwerkwoning is geen noodzakelijkheid vereist. Wel moet er een relatie zijn tussen het bedrijf en de woning. Degene die de woning bewoont moet daadwerkelijk en duurzaam bij de dagelijkse bedrijfsvoering van het bedrijf betrokken zijn.
• De bestemmingsregeling maakt beide opties mogelijk. Onder een bedrijfswoning wordt volgens de begripsbepaling ook een woonwerkwoning verstaan (lid1.17 en lid 1.91). Belangrijk is dat er een relatie met de bedrijfsactiviteiten blijft. Tegelijkertijd blijft een bedrijfswoning of een woonwerkwoning, een woning van een derde wanneer bij de toetsing in het milieuspoor. In dat opzicht is er geen verschil.

Afronding Tieberghienweg

• Aan de Tieberghienweg, noordzijde, ligt een perceel. Ter plaatse is ruimte voor afronding van het bedrijventerrein.
• Het is logisch dat wanneer een verzoek wordt ingediend voor bedrijfsvestiging, dat dit wordt gehonoreerd. Er is geen andere duurzame functie denkbaar. Althans het huidige agrarisch gebruik, kan door de kleinschaligheid van het agrarisch kavel, een keer worden beëindigd. Zoals aangegeven, de bedrijfsfunctie is dan passend.

Gemengd - Centrumstraat

Structuur en karakteristiek gebied

• De 's-Gravenstraat wordt gekenmerkt door een gemengd functiepatroon, dat in belangrijke mate bijdraagt aan de levendigheid in het dorp. De beeldkwaliteit, verblijfswaarde en centrumfunctie van deze straat laten evenwel te wensen over. De functies zijn verspreid gelegen.
• Het bebouwingspatroon is zeer gevarieerd, met veel individuele woningen. De kavelgroottes zijn sterk wisselend. Over de gehele lengte van de 's-Gravenstraat komen zeer diepe percelen voor. Kaveldieptes van 60 meter of meer zijn ook in het hart van Clinge geen uitzondering. Verspreid bevindt zich bebouwing met een slechte bouwtechnische kwaliteit.

Ontwikkelingsmogelijkheden en regeling

• In het gebied komt een veertigtal functies voor. Dit was in het verleden mogelijk hoger. Gezien de lengte van de straat en het gemengde karakter dat in diverse delen van dit gebied kenmerkend is, kan een doorgroei naar 60 locaties zonder problemen worden opgevangen.
• Belangrijke is dat in de openbare ruimte veel parkeergelegenheid aanwezig is. Er zijn geen aanmerkelijke tekorten geconstateerd. De weg is opnieuw ingericht.
• Er zijn in het gebied veel woningen aanwezig. Vandaar dat er wel grenzen worden gesteld aan de aard van functies. Ook het aantal horecavestigingen in categorie B (café's) is afgestemd op de huidige situatie.
• De woonkwaliteit kan worden versterkt door nieuwbouw te simuleren. Dit is mogelijk door verruiming van de bouwmogelijkheden.

Gemengd - Dorpsrand onbebouwd

Structuur en karakteristiek gebied

• Agrarische percelen, bospercelen en natuurgebied kenmerken de omgeving van Clinge. Hiervan maakt ook een begraafplaats deel uit.
• In deze gebieden is nauwelijks bebouwing aanwezig.

Ontwikkelingsmogelijkheden en regeling

• De huidige functies agrarisch, begraafplaats, bosgebied en natuurgebied blijven gehandhaafd. Enige uitwisseling is toelaatbaar: van agrarisch naar bos- of natuurgebied of uitbreiding van de begraafplaats. Bosgebied kan natuurgebied worden, gecombineerd met extensief grondgebonden agrarisch grondgebruik. Dit past in de provinciale natuurdoelstellingen.
• Bebouwing is in ondergeschikte mate, kleinschalig aanvaardbaar.

Gemengd - Lintbebouwing

Structuur en karakteristiek gebied

• Aan de Molenstraat bevindt zich over een lengte van ruim 500 meter aan weerszijden lintbebouwing. Dit loopt aan de noordzijde nog ruim 300 meter door. Sporadisch komen er andere functies dan wonen voor. Ditzelfde geldt voor het noordelijk deel van de 's-Gravenstraat.
• De voorgevels van de woningen staan de eerste 400 meter vrijwel in één lijn, daarna springt de rooilijn per blok woningen. De percelen langs de Molenstraat zijn over het algemeen zeer diep. Aan De percelen aan de noordzijde lopen in kadastraal opzicht weliswaar door, maar de desbetreffende gronden maken beperkt deel uit van de woonpercelen.

Ontwikkelingsmogelijkheden en regeling

• De lintbebouwing kent een beperkt aantal functies. Wonen is veruit de belangrijkste gebruiksvorm. Gezien de lengte van de lintbebouwing is enige toename aanvaardbaar. Dan zal van een vergelijkbare spreiding sprake zijn, zo blijkt uit de trends in dit soort gebieden.
• Ten opzichte van de centrumstraat wordt hier alleen een lichte vorm van cultuur en ontspanning, dienstverlening, horeca en maatschappelijke voorzieningen toegestaan (categorie A), maar geen functies, zoals een sportschool of fitnesscentrum. Dit vloeit voort uit het overwegende woonkarakter.
• Het past bij het karakter van de lintbebouwing dat enige mate van functiemenging aanwezig is. De straten zijn voldoende wat betreft ontsluiting en parkeergelegenheid. In dat opzicht zijn geen tekortkomingen geconstateerd.
• Verruiming van bouwmogelijkheden voor woningen kan resulteren in een betere leefomgeving. Nieuwe panden, die op iets grotere afstand van de straat staan, betekenen een kwaliteitsimpuls. Vandaar dat het omgevingsplan een soepeler bouwregime krijgt.

Gemengd - Voorzieningengebied

Structuur en karakteristiek gebied

• Oostelijk van de 's-Gravenstraat bevinden zich enkele openbare en maatschappelijke voorzieningen, zoals het gemeenschapscentrum Malpertuus met naastgelegen sportvelden. In het gebied is ruime parkeergelegenheid aanwezig.
• De bebouwing is relatief extensief, zeker van het recreatieve gebied.

Ontwikkelingsmogelijkheden en regeling

• De huidige dorpshuisfunctie en het recreatieve gebruik kunnen worden voortgezet. Het is denkbaar dat door maatschappelijke ontwikkelingen of keuzes op gemeentelijk niveau, de huidige functies worden beëindigd.
• De regeling biedt de mogelijkheid tot verandering van het gebruik en nieuwbouw. De toelaatbaar gestelde functies passen in deze omgeving. Juist enige verbreding van het gebruik is gewenst om ervoor te zorgen dat de panden en gronden in gebruik blijven.

Vermeerplein

• Het bestemmingsplan Vermeerplein is door de gemeenteraad op 22 september 2011 vastgesteld.
• Aan het Vermeerplein te Clinge kunnen volgens de vigerende bestemmingsregeling, zorggeschikte huurappartementen komen. Daarnaast is op de locatie een gezondheidscentrum mogelijk met daarin eerste lijn zorg als huisarts, fysiotherapie, psycholoog, apotheek en thuiszorg. Andere verwante diensten kunnen in de toekomst eveneens een plaats in het centrum krijgen.

Gemengd - Zorggebied

Structuur en karakteristiek gebied

• Het zorggebied De Sterre beslaat een groot gebied. Het ligt enigszins afzijdig en geïsoleerd. De grote verandering die dit gebied heeft doorgemaakt, is te zien aan veel nieuwbouw, veel meer individuele wooneenheden, gecombineerd met reguliere woningbouw.
• De gebouwen zijn aanmerkelijk kleinschaliger in vergelijking met het verleden. Aan de oostzijde liggen nog onbebouwde delen .

Ontwikkelingsmogelijkheden en regeling

• De combinatie zorgfunctie en wonen past prima in dit gebied. Hierdoor maakt het gebied meer deel uit van het stedelijk gebied.
• De ligging, omvang van het gebied en het karakter kunnen verder worden benut door ook andere functies in dit gebied toe te staan. Er is ook voldoende ruimte voor nieuwbouw.

Woongebied

Structuur en karakteristiek gebied

• Het woongebied Clingepolder aan de westzijde van de kern wordt gekenmerkt door een rechthoekig stratenpatroon en grotendeels een ruime verkavelingsopzet. Incidenteel zijn aan de randen enkele functies gevestigd. De school aan de Koningin Julianalaan staat op een markante plek.
• Door de ruime wijkopzet, het ontbreken van doorgaand verkeer en de aanwezigheid van groenvoorzieningen is er sprake van een aantrekkelijk en rustig woongebied. Binnen het woongebied zijn de verschillende bebouwingspatronen te onderscheiden.
• Volgens de structuurvisie van Hulst komt een deel van de woningvoorraad, in eigendom van de woningcorporatie, in aanmerking voor herstructurering. Plannen hiervoor moeten nog uitgewerkt. In overleg met partijen zal de planvorming worden opgepakt.
• Aan de oostzijde van de 's-Gravenstraat liggen tegen de Woestijnestraat, aan het Bospad, Teerlingstraat en Polenstraat ook woonpercelen en nog enkele andere functies, zoals een intensieve veehouderij. Deze delen van de kern worden ook tot het woongebied gerekend. De overwegende woonfunctie en de beperkte gemengde functie, laten enige toename van functies toe.

Ontwikkelingsmogelijkheden en regeling

• Initiatieven voor enkele functies in dit woongebied kunnen worden gehonoreerd. Daarbij is terughoudendheid betracht bij het toestaan van activiteiten in de woonomgeving. Het komt op veel plaatsen voor dat in een woongebied op een perceel een andere functie dan wonen aanwezig is. Uit de praktijk blijkt dat dit geenszins tot overlast hoeft te leiden. Een kantoor of dienstverlening geven in de regel ook geen hinder.
• De schoollocatie ligt zodanig dat in het gebouw, met voldoende parkeergelegenheid, vervangende functies kunnen worden ondergebracht. Het betekent niet dat die de gehele dag of iedere dag plaatsvinden. Een combinatie van functies en activiteiten is op deze locatie gewenst. Zodoende kan het gebouw in lengte van jaren dienst doen als ontmoetingspunt voor de kern. De aard van toelaatbaar gestelde functies is afgestemd op de locatie.
• De bouwmogelijkheden voor de woningen worden verruimd. Dit komt naar verwachting de woonkwaliteit en de uitstraling van de straten ten goede. Althans, daarvoor worden de extra mogelijkheden geboden. De verruiming is voor sommige kleinere, oudere woningen, zodanig dat het de moeite loont deze woningen ingrijpend te vernieuwen of te vervangen.

Kwaliteiten in de kern

• Diepe achtertuinen
  Clinge kent percelen met diepe achtertuinen. Het komt vaak voor dat die door de bewoners landschappelijk zijn ingericht. In ieder geval is de mate van bebouwing beperkt gebleven. Het gaat om een belangrijke kwaliteit voor het wonen. Daarbij past tegenwoordig dat bewoners er ook optimaal van kunnen genieten.
• Het tegengaan van bebouwing, zoals in het vorige bestemmingsplan is gedaan, wordt verlaten. Ter plaatse mag in het nieuwe bestemmingsplan worden gebouwd volgens een verruimd bouwregime. Daarbij speelt een rol dat de tuinen vanaf de straat niet zichtbaar zijn. Vanaf wegen in de omgeving is het zicht op die tuinen ook zeer beperkt of ontbreekt. De verruiming is in de praktijk relatief beperkt; het is doorgaans niet aantrekkelijk om grote gebouwen op zo'n relatief grote afstand, achterin de tuin te zetten.
• Op basis van deze overwegingen wordt prioriteit gegeven aan verbeteren van de individuele woonkwaliteit en wordt afgezien van afzonderlijke tuinbestemmingen voor diepe achtertuinen.

• Vergroting bouwmogelijkheden woningen
  De bouwmogelijkheden worden verruimd: twee lagen met kap, goothoogte 7 meter en bouwhoogte 12 meter. Hierdoor wordt het aantrekkelijk verouderde panden ingrijpend te verbeteren of te vervangen door eigentijdse nieuwbouw.
• Aangezien het relatief diepe percelen betreft en het voor het straatbeeld beter is, zijn woningen toegestaan tot (maximaal) 5 tot 7 meter uit de voorste perceelsgrens. Dit geeft lucht aan het straatbeeld gelijktijdig met sanering van oude situaties.
• Op deze wijze geeft het omgevingsplan een impuls aan de verbetering van de fysieke leefruimte.

• Afstemming van effecten van functies op de omgeving
  De toelaatbaarheid van functies is gekoppeld aan een indeling ofwel categorisering van functies. Voor een toelichting wordt verwezen naar de Toelichting op categorisering functies (Bijlage 1).
• Voorts kunnen aan grotere functies voorwaarden worden gesteld, zodat maatwerk mogelijk is en daarmee afstemming van de effecten op de omgeving. Dit betreft het stellen van voorwaarden om te borgen dat de effecten van geluid, verkeer en parkeren passend in de omgeving zijn.

Waterberging

• De noodzaak tot verdere verbetering van de waterhuishouding wordt steeds actueler. Vandaar dat in de regeling specifieke mogelijkheden voor het stellen van voorwaarden zijn opgenomen.
• Deze benadering biedt juist ook ruimte te komen tot maatwerk in individuele situaties.

2.3 Beleid, onderzoek en afweging

Voor een bestemmingsplan is het gebruikelijk onderzoeken te verrichten. Bij een omgevingsplan is het mogelijk dat onderzoeken gefaseerd worden uitgevoerd. Onder meer het verplicht onderbouwen dat er behoefte aan een functie bestaat, wordt losgelaten. In het volgende overzicht wordt een toelichting gegeven op de keuzes ten aanzien van onderzoek en de wijze waarop dit al dan niet in het voorliggende bestemmingsplan is opgenomen. Daarbij is ook van belang dat in het Besluit omgevingsrecht specifiek de mogelijkheid voor het opnemen van beleidsregels is opgenomen. In het bestemmingsplan kan dan worden gesteld, dat bijvoorbeeld in voldoende parkeergelegenheid moet worden voorzien. In de beleidsregels wordt dit verder uitgewerkt.

3.1 Bestemmingsregeling

De bestemmingsregeling bestaat uit de volgende onderdelen.

• De bestemmingsomschrijving met vermelding welke functies zijn toegestaan.
• De bouwregels. daarin zijn de bouwmogelijkheden opgenomen wat betreft het type woning, de hoogte, diepte, oppervlakte en andere maatvoeringen van gebouwen.
• De specifieke gebruiksregels bevatten bepalingen die aanvullend zijn op de bestemmingsomschrijving.
• Voor enkele zaken, zoals waterberging en parkeren gelden beleidsregels.

De regels worden in de volgende paragrafen toegelicht aan de hand van tabellen. De verschillende deelgebieden met een eigen bestemming zijn weergegeven op de verbeelding.

Figuur 3.1. Indeling van Clinge in bestemmingen

Voor een toelichting op de keuzes die zijn gemaakt ten aanzien van het toestaan van functies en bebouwing, wordt verwezen naar hoofdstuk 2 Opzet omgevingsplan Clinge. Het overzicht van de bestemmingsregeling is opgenomen in bijlage 3. Delen uit het overzicht, worden in de volgende paragrafen toegelicht en weergegeven.

3.2 Bestemmingsomschrijving

De functies die per deelgebied zijn toegestaan, zijn in de tabel aangegeven (groen). Ook zijn functies in een bepaald gebied, zoals 'Dorpsrand onbebouwd', niet toegestaan (rood).

Voor enkele functies, bijvoorbeeld 'cultuur en ontspanning' is een indeling gemaakt in categorieën. Of een functie is toegestaan uit categorie A, B of C, dat is in de tabel specifiek aangegeven. Welke functies in welke categorie zijn opgenomen, dat is weergegeven in de Functiematrix in bijlage 4, met dien verstande dat de indeling van bedrijfsactiviteiten staat weergegeven in bijlage 7 Staat van Bedrijfsactiviteiten Bedrijventerreinen en 8 Staat van Bedrijfsactiviteiten Functiemenging.

In het woongebied zijn drie deelgebieden aangegeven: Vermeerplein (gemengd-1), de potentiële woningbouwlocatie aan de Kerkstraat (westzijde; gemengd-2) en de Sint Bernardusschool (gemengd-3). Op die locaties zijn woningen toegestaan en voor het Vermeerplein en de school nog aanvullende functies. Diverse bedrijfslocaties zouden ingevuld kunnen worden met woningbouw - een beperkt aantal woningen - als vervanging van het bedrijf. Voor de bedrijfslocatie Bracke is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, zodat daar meerdere woningen kunnen worden gerealiseerd. (artikel 4.5.1). In enkele gevallen is het aantal functies voor een categorie gemaximeerd. Ditzelfde is voor enkele functies van toepassing, daar waar het gaat om de maximale oppervlakte van bijvoorbeeld een woning (percentage of m2).

Figuur 3.2. Bestemmingsregeling voor toegelaten functies

3.3 Bouwregels

Voor het bouwen zijn bepalingen opgenomen waarmee de maximale hoogte, oppervlakte, diepte en vergelijkbare maatvoeringsbepalingen zijn vastgelegd. Het gaat dan vooral om uitbreiding, vernieuwing of nieuwbouw. Bestaande bouwwerken kunnen altijd worden vervangen.

Figuur 3.3. Bestemmingsregeling voor bouwen

3.4 Specifieke gebruiksregels

In de specifieke gebruiksregels is bepaald dat enkele heel specifieke activiteiten wel zijn toegestaan (groen), zoals mantelzorg, en andere functies niet (rood), bijvoorbeeld risicovolle inrichtingen. Die verduidelijking van wel of niet toegestaan zijn, is voor dit soort functies gewenst. Voor functies die in het geheel niet in een gebied passen en dus ook niet in de bestemming voor dat gebied, daarvoor is gene aanvullende bepaling nodig (grijs; geen regeling nodig).

Enkele nieuwe functies op een perceel kunnen effecten hebben voor de omgeving, zoals parkeren en geluidhinder. Hiervoor gelden afzonderlijke beleidsregels, voor zover dit nodig is (groen). Daarnaast zijn beleidsregels opgesteld voor nieuwe woningen. Bij de bouw van een nieuwe woning is gelijktijdig investering in de fysieke leefomgeving, zoals herstructurering van andere woningen, een voorwaarde (groen).

Figuur 3.4. Bestemmingsregeling met specifieke gebruiksregels en kwaliteitsvoorwaarden

Tevens zijn regels opgenomen ter bescherming van archeologische waarden (artikel 10) en is het gebied aangeduid dat relevant is voor de grondwaterbescherming (artikel 13).