direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Veersepoort 5
Status: voorontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Doel bestemmingsplan

De gemeente Middelburg is voornemens de ontwikkeling van de laatste fase van het woongebied Veersepoort mogelijk te maken. Het te ontwikkelen gebied ligt tussen de Nassaulaan-Dillenburglaan en de huidige wijk Veersepoort en bestaat in de huidige situatie uit een sportcomplex met daarin onder andere een sporthal en een atletiekbaan. De sporthal wordt hiervoor gesloopt en de atletiekbaan verwijderd.

De werknaam van het nieuwe woongebied is Veersepoort fase 5 (afgekort Veersepoort V). AHH (Architectenbureau Herman Hertzberger) heeft samen met ontwikkelaar Stevast, Baas & Groen en de gemeente voor de ontwikkeling een stedenbouwkundig ontwerp opgesteld dat enerzijds zoveel mogelijk aansluit bij de gerealiseerde plandelen van Veersepoort en anderzijds rekening houdt met de actuele woningbehoefte. Het ontwerp wordt toegelicht in paragraaf 2.2. Het stedenbouwkundig ontwerp heeft een capaciteit van 109 wooneenheden. De ontwikkeling van het woongebied is op grond van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Daarom is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt ten noordoosten van de binnenstad van Middelburg tussen de bestaande woonwijken Veersepoort en Nieuw Middelburg. In figuur 1.1 zijn de ligging van het plangebied en de begrenzing van het plangebied weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0001.jpg"

Figuur 1.1. Ligging plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan "Veersepoort", vastgesteld op 09-09-1996 en goedgekeurd op 14-01-1997. Het grootste deel van de gronden heeft daarin de bestemming 'Sportieve recreatie' (Rs). Voor de sporthal is daarbinnen een bouwvlak opgenomen. De ontwikkeling van een woongebied is binnen deze bestemming niet mogelijk. Kleine delen aan de zuid- en westrand hebben de bestemming Uit te werken woongebied (lichtgele kleur). Woningbouw in deze delen is alleen mogelijk na uitwerking van de bestemming door het college van burgemeester en wethouders. Deze uitwerking heeft nog niet plaatsgevonden. In figuur 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0002.jpg"

Figuur 1.2. Uitsnede bestemmingsplan Veersepoort (globale weergave plangebied blauw omrand)

1.4 Leeswijzer

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt:

  • hoofdstuk 2 gaat in op de huidige en beoogde situatie van het plangebied;
  • hoofdstuk 3 omvat de toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het beleidskader;
  • in hoofdstuk 4 worden de milieu- en planologische aspecten getoetst;
  • hoofdstuk 5 gaat in op de juridische planbeschrijving;
  • in hoofdstuk 6 is ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

2.1 Huidige situatie plangebied en directe omgeving

Positionering plangebied

Het plangebied wordt aan de noordoost- en noordwestzijde begrensd door een grote waterpartij, die geleidelijk overgaat in de Nadorstsprink langs de Scholeksterstraat. Langs de Scholeksterstraat staan vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen in 1, 2 en 4 bouwlagen. Aan de noord- en westzijde van de grote waterpartij zijn de woonhoven gebouwd, die zo kenmerkend zijn voor de Veersepoort. Dit zijn zowel grondgebonden woningen als appartementen in 3 bouwlagen.

Aan de zuidwestzijde grenst het plangebied aan het plan Dillenburglaan, een klein buurtje met een aantal vrijstaande woningen, een hospice, een fysiotherapie-praktijk en 2 gezinsvervangende huizen.

Aan de zuidoostzijde grenst het plangebied aan een appartementengebouw (met vier bouwlagen), met daarachter de Fazantenhof, het wijkwinkelcentrum van de Veerse Poort.

Het gebied is momenteel alleen toegankelijk vanaf de Nassaulaan, in het verlengde van de Sportlaan, via het terrein van de sporthal. Bij de entree van het gebied is een toegangspoort met twee kassahokjes aanwezig.

Aan de (zuid)oostelijke kant zijn een smalle sloot met daarnaast een fietspad (het 'Sperwerpad') aanwezig. Direct daarnaast staat een lang appartementengebouw in 4 bouwlagen (het 'Veers Palet'). Dit gebouw is zowel georiënteerd op (het parkeerterrein van) het winkelcentrum Veerse Poort als op het plangebied. Het fietspad is een verbinding tussen de Scholeksterstraat en de Dillenburglaan/Nassaulaan.

Kenmerken woongebied Veersepoort

Het bestaand stedelijk uitleggebied Veersepoort is een wijk die in de periode 1999 tot 2008 gefaseerd tot stand is gekomen onder supervisie van de architect Herman Hertzberger. Het is een onder moderne en aansprekende architectuur gebouwde wijk met veel water en groenvoorzieningen en lange zichtlijnen. De wijk (fasen I tot en met IV) is opgebouwd rond het Vogelpark met daarin de hiervoor vermelde grote waterpartij. Langs het water en het Vogelpark zijn acht woonhoven gebouwd met elk een eigen karakter. De woonhoven hebben aan de binnenzijde een stenig en stedelijk karakter (veelal in combinatie met (ondergronds/gebouwd) parkeren). Aan de achterzijde vormen de tuinen van de woningen een groene overgang naar de groene openbare ruimte. De erfafscheidingen en bijgebouwen zijn veelal mee ontworpen. Ook het winkelcentrum Veersche Poort maakt onderdeel uit van de Veersepoort en is ontworpen als een hof.

Huidig gebruik

In het plangebied staat een sporthal die dateert uit 1964 en die is gebouwd in de vorm van een 'romneyloods'. Het gebouw, dat sterk is verouderd, is tot 2012 het onderkomen geweest van een handbalvereniging en daarna tijdelijk gebruikt door een skeelerclub en door studenten van het University College Roosevelt. Verder zijn in het gebied een atletiekbaan/sintelbaan en een omheind en verhard handbalveld aanwezig. De atletiekbaan is niet meer in gebruik door een atletiekvereniging. Dynamica, de vereniging, die hiervan gebruik maakte, is verhuisd naar de sportboulevard tussen Middelburg en Vlissingen. Bij de entree van het gebied zijn parkeervoorzieningen voor bezoekers. Het overige deel van het plangebied bestaat uit grasvelden, windsingels en bosschages.

Langs de noordwestzijde van het plangebied staat een rij populieren, destijds geplant om het zicht op het verouderde complex te maskeren. Rondom de sintelbaan is in een U-vorm een beplantingsstrook van verschillende soorten bomen en struiken aanwezig die het sportcomplex van de rest van het plangebied afschermt. In de zuidoosthoek van het plangebied is een bosperceeltje aanwezig.

Figuren 2.1 en 2.2 laten de bestaande situatie vanaf de Dillenburglaan, de Scholeksterstraat en Sportlaan zien en in figuur 2.3 is de situatie vanuit de lucht in 2017 te zien.

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0003.jpg"

Figuur 2.1. Zicht op plangebied vanaf de Dillenburglaan (handbalveld en sporthal) en de Scholeksterstraat (Sintelbaan) (bron: Google streetview)

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0004.jpg"

Figuur 2.2. Zicht op plangebied vanaf de Sportlaan (sporthal en entree) en de Dillenburglaan (groepering bomen) (bron: Google streetview)

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0005.jpg"

Figuur 2.3 Luchtfoto plangebied, blauw omrand (bron: luchtfoto kadaster Nederland)

2.2 Toelichting op het ontwerp

Inleiding

Het ontwerp van Veersepoort V is gemaakt door het architectenbureau Herman Hertzberger (AHH), in samenspraak met de projectontwikkelaar Stevast, Baas & Groen en de gemeente. Ook heeft overleg plaatsgevonden met een klankbordgroep van omwonenden (zie ook paragraaf 6.1).

Veersepoort V wordt een zelfstandige woonbuurt met een eigen identiteit die enerzijds aansluit op de omliggende woongebieden Veersepoort en Dillenburglaan en anderzijds zich daarvan duidelijk zal onderscheiden. Naast de kwaliteit van de bebouwing speelt de kwaliteit van de inrichting openbare ruimte een belangrijke rol. Het nieuw stuk stad krijgt een stedelijke bebouwing met een lage dichtheid: over het gehele plangebied 29 woningen per hectare. Dit komt ongeveer overeen met de woningdichtheid in het naastgelegen Veersepoort. Ook wordt ingezet op een hoogwaardige openbare ruimte. Vergelijkbaar met de Veersepoort zal Veersepoort V een gevarieerd beeld krijgen.

Het stedenbouwkundig ontwerp

Het ontwerp bestaat uit verschillende delen. Het grootste deel van het ontwerp bestaat uit grondgebonden woningen die zich als een slang uitrollen vanaf het hart van het plangebied. Een ander belangrijk deel van het ontwerp bestaat uit de drie langs de waterkant gepositioneerde appartementengebouwen die als paviljoens in de groene openbare ruimte staan.

De grondgebonden woningen zijn onderverdeeld in twee hoofdtypen die ieder een andere uitstraling hebben. De woningen in het hart van het plangebied, die rondom een hof zijn gepositioneerd, hebben een meer intieme uitstraling dan de woningen die in de buitenrand zijn gepositioneerd langs de ontsluitende straat. Om het onderscheid te vergroten worden de woningen in verschillende kleuren en materialen uitgevoerd.

Het hof is verkeersvrij en groen ingericht, het is gericht op gezamenlijk gebruik, een collectieve ruimte voor de omliggende woningen. Om dit te versterken liggen de woningen direct aan dit hof. De bebouwing rondom het hof is twee of drie verdiepingen hoog en kan getypeerd worden als stedelijke gezinswoningen.

De woningen langs de ontsluitende straat hebben een voortuin en eigen parkeerplaats aan de voorzijde van de woning. Hierdoor ontstaat er een duidelijk contrast tussen de beleving van de openbare ruimte langs deze rand en in het hof. De bebouwing langs de straat is twee verdiepingen hoog. Aan de parkeerhoven wordt de rand van bebouwing doorbroken, dit wordt geacccentueerd door een hoogteaccent in de vorm van een torentje waardoor een suggestie van een poort wordt gecreëerd.

Veersepoort V moet net als de fasen I tot en met IV een groene uitstaling krijgen. Uitgangspunt is dan ook om aan te sluiten bij de bestaande groenstructuur. Hierdoor kunnen bestaande bomen deel uitmaken van de groene randen van het ontwerp. In plaats van opnieuw te beginnen vormt het bestaande groen langs de randen van het stedenbouwkundige plan de ruimten waartussen en waarin gebouwd kan worden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0006.jpg"

Figuur 2.4. Vogelvlucht perspectief stedenbouwkundig ontwerp Veersepoort V (bron: Stevast, Baas & Groen)

Openbare ruimte en ontsluiting

Bij het ontwerp van de openbare ruimte is vanzelfsprekend gebruik het uitgangspunt. De toegangsweg wordt duidelijk ontworpen voor gebruik van het ontsluitingsverkeer van de wijk, terwijl de straten in het hof veel informeler ontworpen worden, en waar de voetganger een prominentere rol heeft.

De openbare ruimte in de verschillende delen van het ontwerp wordt verschillend ingericht. Het hof zal het hart van de buurt worden met een autovrij binnenplein dat groen wordt ingericht. De openbare ruimte langs en tussen de appartementengebouwen wordt landschappelijk ingericht als plek voor de buurt. Met een wandelpad langs het water. De waterpartij die al onderdeel uit maakt van Veersepoort dient als buffer voor het regenwater in de Veersepoort en heeft ook in Veersepoort V een belangrijke rol.

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0007.jpg"

Figuur 2.5 Artist impression openbare ruimte hof en waterkant (bron: Stevast, Baas & Groen)

De buurtweg vormt de ontsluiting van de nieuwe woonbuurt. De buurtweg vormt een rondweg met aan het einde een cul de sac, van waaruit de gehele buurt wordt ontsloten. De weg krijgt dan ook een formeel profiel met verdiepte rijloper en verhoogd gelegen trottoirs. Aan de zuidoostzijde is het voor fietsers en voetgangers mogelijk om via een langzaamverkeersverbinding het plangebied via de Dillenburgweg te verlaten. Deze verbinding kan ook voor calamiteiten gebruikt worden. Vanaf het Sperwerpad komt aan de zijde van de Scholeksterstraat een bruggetje voor langzaam verkeer dat zo het plangebied ook vanaf zuidoostzijde kan in gaan.

Bebouwing

In het gebied zullen maximaal 109 woningen worden gebouwd, namelijk circa 33 appartementen en 76 grondgebonden woningen, waarvan 75 rijwoningen en 1 vrijstaande woning.

De rijwoningen zijn in het midden van het plangebied gepositioneerd. Zoals hiervoor beschreven is een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de rijwoningen aan het hof, waar een intiem stedelijke uitstraling wordt beoogd, en de rand waar stedelijke wand beoogd is en de waterkant met appartementen waar een meer landschappelijke uitstraling wordt nagestreefd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0008.jpg"

Figuur 2.6 Stedenbouwkundige structuur plangebied (bron: AHH)

Het hof

Het hof benadrukt het stedelijke karakter van de woonwijk. De rijwoningen aan het hof (type B) zijn direct rondom het centrale hof gesitueerd en hebben aan drie zijden een bouwhoogte van 10 en aan de zijde van de Dillenburglaan 7 meter. De individueel afleesbare woning is ondergeschikt gemaakt aan de beleving van het hof als eenheid. De horizontale lijnen en evenredige verspreiding van ramen in de gevels benadrukken deze eenheid. Op het dak worden zonnepanelen geplaats die deels wegvallen achter de opstaande rand van de gevel. De openbare ruimte in het hof doet dienst als collectieve verblijfsruimte en wordt dan ook als zodanig ingericht.

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0009.jpg"

Figuur 2.7 Impressie Hof (bron: Stevast, Baas & Groen)

De rand

De gevels van de bebouwing in de rand hebben meer afwisseling in materiaal en richting. De horizontale gevelopeningen en de lijnen die gemaakt worden in afwisseling van materiaal benadrukken de wandfunctie van deze bebouwing. De bebouwing wordt ter hoogte van de parkeerpleinen onderbroken. Deze openingen worden geaccentueerd door een hoogteverschil in de bebouwing van één verdieping aan beide zijden van de opening. Ook op deze bebouwing worden zonnepanelen op het dak voorzien die deels wegvallen achter de gevel.

Uitzondering in de buurtstraat is de vrijstaande woning die aan de entree van het plangebied ligt. Deze woning sluit aan op de bestaande bebouwingsstructuur van de woningen langs de Nassaulaan. Op deze kavel mag, in tegenstelling tot de rijwoningen, een vrijstaande woning worden gebouwd. Het uiterlijk van deze woning staat nog niet vast. Wel wordt er naar gestreefd om deze door dezelfde architect te laten ontwerpen als de overige woningen in het plangebied.

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0010.jpg"

Figuur 2.8 Impressie rand (bron: Stevast, Baas & Groen)

Parkstrook

Langs de rand van het plangebied aan het water, tegenover het Vogelpark, zijn de drie appartementengebouwen geprojecteerd. Het gebouw aan de zijde van de Sportlaan is met 5 bouwlagen een laag hoger dan de twee overige gebouwen die 4 bouwlagen hoog zijn om zo een accent te maken aan de entree van het gebied. In het hoogste gebouw zijn maximaal 15 appartementen te vinden, de overige twee gebouwen bevatten ieder 9 appartementen. De bovenste verdieping van de gebouwen wordt een penthouse. Aan de waterzijde ligt deze teruggesprongen ten opzichte van de rest van het bouwvolume. Op de begane grond zijn de appartementen iets opgetild van het maaiveld, zodat de privacy van de bewoners van de appartementen op de begane grond is gewaarborgd. Het eigen parkeren gebeurt in parkeerplaatsen die iets verdiept zijn ingepast in het parklandschap door middel van groene kamers.

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0011.jpg"

Figuur 2.9 Appartementen (bron: Stevast, Baas & Groen)

Woningen

Binnen de ontwikkeling zijn vier hoofd typologiën woningen te onderscheiden: A--, B-, C- en D-woningen (zie ook figuur 2.6). De appartementen zijn A-woningen en onderverdeeld in 3 penthouses en 30 appartementen , waarvan 16 in de prijscategorie midden en 14 in de goedkope prijscategorie. Er zijn twee typen hof-woningen, deze zijn aangeduid als B-woningen. Deze zijn onderverdeeld in 9 huurwoningen (B1) en 29 rijwoningen voor de verkoop (B2 en B3). De randwoningen zijn onder te verdelen in een type D en C; het verschil tussen deze typen is vooral in de beukmaat te vinden.

De vrijstaande woning is een uitzondering in het stedenbouwkundig ontwerp en ook functioneel is dit een uitzondering. Deze woning mag ook gebruikt worden als maatschappelijke functie naast een woning. Gedacht kan hierbij worden aan begeleid wonen of een beroep aan huis.

Groen

Groen speelt een belangrijke rol in het stedenbouwkundige plan. Door de lage woningdichtheid is er relatief veel ruimte voor een groene inrichting binnen het plangebied.

Uitgangspunt is ook om zoveel mogelijk van de bestaande groenstructuur te sparen. De bestaande bomenpartijen worden daarom zoveel als mogelijk gehandhaafd. De aanwezigheid van de bomenrij langs de waterpartij is een kans om van Veersepoort V een groene wijk met een al grotendeels volwassen boomstructuur te maken. Het bestaande groen langs de randen van het stedenbouwkundige plan vormt de ruimten waartussen en waarin gebouwd kan worden. Dit zorgt ervoor dat er direct een groene lommerrijke omgeving is waarin gewoond kan worden.

Fasering

Afhankelijk van de markt wordt de wijk gefaseerd dan wel in een continue bouwproces gebouwd. Gedacht wordt om met de klok mee te bouwen en daarbij bouwverkeer en woonverkeer te scheiden.

Duurzaamheid/duurzaam bouwen

De gemeente heeft een hoge ambitie uitgesproken voor wat betreft duurzaamheid. Hierdoor zullen er uitgangspunten worden bepaald om de woningen als EPC nul, dan wel “nul op de meter” woningen te kunnen uitvoeren. De woningen zullen gebruik maken van grondwarmte en gasloos worden gebouwd. In het plan wordt veelvoudig gebruik gemaakt van zonne-energie, de zonnecollectoren worden ook geïntegreerd in de architectuur.

Beeldkwaliteit

Er wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin regels voor onder andere de bebouwing, de erfbegrenzing, de inrichting van de openbare ruimte, materialen en kleuren en parkeren zijn opgenomen.

Hoofdstuk 3 Toetsing aan beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Analyse

De Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR) bevat het ruimtelijke beleid van het rijk. In de SVIR is geen specifiek ruimtelijk beleid voor de omgeving van het plangebied geformuleerd. Wel zijn in de SVIR dertien onderwerpen aangegeven die het rijk als 'nationaal belang' beschermingswaardig acht.

Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Uitwerking vindt veelal plaats in wetgeving zoals Waterwet, Deltawet en de toekomstige Omgevingswet.

Toetsing en conclusie

Een van de nationale belangen die relevant is voor het voorliggende bestemmingsplan is een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Hier wordt aan voldaan (zie ook paragraaf 6.1).

Daarnaast is aangegeven dat het bij de programmering van onder andere woningen van belang is dat wordt uitgegaan van de daadwerkelijke regionale behoefte. Hierop wordt in de paragraaf 3.2.3 ingegaan.

Voor het overige is in de SVIR geen concreet beleid op nationaal niveau geformuleerd dat van belang is voor het voorliggend bestemmingsplan. De SVIR genoemde nationale belangen worden door de voorgenomen ontwikkelingen niet geschaad.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Voor de ruimtelijke onderwerpen die de rijksoverheid van 'nationaal belang' acht, heeft de Minister van Infrastructuur & Milieu een beschermende regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van het Barro in acht te nemen.

Voor het voorliggende bestemmingsplan zijn geen specifieke elementen uit het SVIR en het Barro die moeten worden geregeld.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening en de ladder voor duurzame verstedelijking

Analyse

In het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) is geregeld dat voor stedelijke ontwikkelingen - waaronder het bouwen van woningen - een onderbouwing in het bestemmingsplan noodzakelijk is (artikel 3.1.6. van het Bro). De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling (zoals woningbouw) mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing

Uit jurisprudentie blijkt dat de grens van een nieuwe stedelijke ontwikkeling ergens tussen 11 en 14 woningen ligt. Dat betekent dat moet worden getoetst zoals hiervoor beschreven. De ontwikkeling van Veersepoort V is opgenomen in de woningmarktafspraken van de regio Walcheren voor de komende 10 jaar en de ontwikkeling voorziet daarmee in een regionale behoefte. In de paragraaf 3.2.3 van deze toelichting wordt dit gemotiveerd.

De locatie is op grond van het provinciaal beleid aangeduid als bestaand bebouwd gebied. Dit is niet exact hetzelfde als bestaand stedelijk gebied, maar op grond van het criterium van het Bro is ook sprake van bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

De woningbouwlocatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied en voorziet in een regionale behoefte waarmee in de regionale woningmarktafspraken rekening is gehouden. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de ladder van duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal- en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsplan Zeeland 2018

Inzet van beleid

Het Omgevingsplan Zeeland 2018 bevat de hoofdlijnen van het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving. Het omgevingsplan heeft betrekking op de onderwerpen economie, ruimte, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Het Omgevingsplan 2018 bevat slechts beperkt nieuw beleid ten opzichte van het Omgevingsplan 2012-2018. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 beoogt naast een concrete invulling voor de vier grote strategische opgaven (duurzame en concurrerende economie, klimaatbestendige en neutale samenleving, waardevolle leefomgeving en toekomstbestendige bereikbare woon-, werk- en verblijfsomgeving) ook een eerste aanzet te geven voor de lange termijn strategische doelen. De verantwoordelijkheid voor het ruimtelijk beleid wordt primair bij de samenwerkende gemeenten gelegd. De provincie beperkt zich tot het bevorderen van de regionale samenwerking en het bewaken van een aantal eigen belangen.

Toekomstbestendige bereikbare woon-, werk- en verblijfsomgeving

Stedenbeleid

In Zeeland is sprake van een trek naar de steden en neemt de totale behoefte aan extra woningen de komende tien jaar geleidelijk af. Door de aanvullende woningbouw te concentreren in stedelijk gebied wordt niet alleen gebouwd waar de markt om vraagt, maar wordt ook het draagvlak voor voorzieningen in de directe omgeving behouden.

Bij woningbouw staan de ruimtelijke doelen van bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik hoog op de agenda. Het is van provinciaal belang dat Zeeuwse steden de sociaaleconomische motor blijven van de provincie.

Wonen

Door vergrijzing en ontgroening neemt het aantal gezinnen af en (oudere) alleenstaande huishoudens juist toe. Hierdoor neemt de behoefte aan woningen nabij voorzieningen in steden en centrumkernen toe. Woningbouwprojecten hebben een gemeentegrensoverschrijdende impact. Het omgevingsplan benadrukt dan ook het belang van regionale woningmarktafspraken. De regionale woningmarktafspraken zijn bedoeld om regionaal woningbouwbeleid vast te stellen en dienen als onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking

Toetsing

De ontwikkeling betreft een woningbouwproject binnen bestaand stedelijk gebied. Het is een inbreidingslocatie binnen de stad Middelburg en sluit daarmee aan bij het beleid van de provincie om aanvullende woningbouw te concentreren in stedelijk gebied en de ruimtelijke doelen van bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik.

De ontwikkeling van woningen op de locatie Veersepoort V is er gelegen nabij het centrum van Middelburg, maar ook direct grenzend aan voorzieningen op wijkniveau als een supermarkt en gezondheidzorg waardoor de locatie aantrekkelijk is voor zelfstandig wonende ouderen. De ontwikkeling is opgenomen in de regionale woningmarktafspraken

Conclusie

De ontwikkeling sluit, gezien het voorgaande, aan bij het provinciaal beleid.

3.2.2 Provinciale Omgevingsverordening 2018

Een aantal onderwerpen uit het Omgevingsplan is juridisch vertaald in de Provinciale Omgevingsverordening 2018. Voor woningbouw zijn in de omgevingsverordening alleen regels opgenomen voor kleinschalige woningbouw in het buitengebied. Verder zijn er algemene regels opgenomen die betrekking (kunnen) hebben op zowel het buitengebied als het bestaand stedelijk gebied.

Van gemeenten wordt een bijdrage verwacht aan de uitvoering van de beleidsdoelen. Verder streeft de provincie naar realisering van beleidsdoelen met de inzet van andere instrumenten. Daartoe wordt verwezen naar de inhoud van het Omgevingsplan.

Conclusie

Voor wat betreft de voorgenomen ontwikkelingen zijn geen specifieke regels uit de Provinciale Omgevingsverordening 2018 van belang.

3.2.3 Regionale afstemming woningbouwprogramma

Regionale woningmarktverkenning Walcheren

Ten behoeve van het provinciaal omgevingsplan zijn voor de vijf Zeeuwse regio's regionale woningmarktverkenningen opgesteld. Walcheren is een van deze regio's. Uit de verkenningen voor deze regio blijkt het volgende.

Kwantitatieve opgave: plancapaciteit veel groter dan vraag

Het noodzakelijk aantal woningen is afhankelijk van de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens. Dit aantal verandert beperkt, de samenstelling daarentegen verandert sterk. Er zijn echter veel meer plannen dan voor het aantal huishoudens noodzakelijk is.

Kwalitatieve opgave

Eén van de conclusies is om alleen nog nieuwbouw te ontwikkelen die complementair is aan de bestaande woningvoorraad en aan bestaande woonmilieus. Op basis van de opbouw van de huidige voorraad, de woonvoorkeuren van huishoudens en de huishoudensprognoses zijn de belangrijkste opgaven:

  • vergroot het aandeel levensloopbestendige woningen ten koste van reguliere grondgebonden woningen;
  • verklein het aandeel woonmilieu 'buiten-centrum' en vergroot aandeel 'centrum-dorpse' woonmilieus.
  • vergroot het aanbod in de categorie 'grootste woningen (>90 m2);
  • handhaaf het aanbod in koopprijsklassen van € 300.000 en vanaf € 500.000,-. Vraag en aanbod in deze prijsklassen zijn redelijk met elkaar in evenwicht;
  • maak vooral aantrekkelijke woonlocaties en sterke woningproducten.
  • Middelburg heeft als woonmilieu centrum-stedelijk. Vraag en aanbod in dit woonmilieu zijn redelijk met elkaar in evenwicht.

Op regionaal niveau worden de bevindingen van de verkenning door de Walcherse gemeenten herkend. Er is wel een aantal kanttekeningen bij geplaatst. Zo is de differentiatie van woonmilieus en de woonbeleving op Walcheren zodanig divers dat lokaal (delen van) de opgave niet of in mindere mate van toepassing zijn. Dit vraagt uitwerking op projectniveau.

Toetsing

In het plangebied wordt ingezet op woningen op een strategische woonlocatie in bestaand verstedelijkt gebied. Er worden verschillende woningtypologieën in verschillende prijsklassen gerealiseerd. Een deel van deze woningen is levensloopbestendig. De woningbouw zal gefaseerd ontwikkeld worden afhankelijk van de vraag naar de woningen.

Actualisatie Regionale woningmarktafspraken Walcheren 2016-2026

Het doel van het Zeeuwse provinciale woningbeleid is te zorgen voor een goede werkende, gezonde woningmarkt waarbij er voldoende en de juiste woningen beschikbaar zijn voor de inwoners van Zeeland. Om dit te bereiken is in het Omgevingsplan 2012-2018 het beleidsinstrument regionale woningmarktafspraken geïntroduceerd en overgenomen in het Omgevingsplan Zeeland 2018. Door middel van deze regionale woningmarktafspraken stemmen de vijf woningmarktregio's van Zeeland hun woningbouwplannen binnen de regio op elkaar af. Door deze afstemming wordt leegstand voorkomen en wordt gestimuleerd dat de juiste woningen op de juiste locatie ontwikkeld worden. Bij elke ruimtelijke planprocedure volstaat bovendien een verwijzing naar de regionale woningmarktafspraken om een solide onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking te krijgen. Op 21 mei 2019 heeft de provincie Zeeland de woningmarktafspraken voor Walcheren vastgesteld.

De kwantitatieve behoefte van de regio Walcheren is bepaald aan de hand van de huishoudengroei volgens de Provinciale Bevolkings- en Huishoudenprognose 2019 voor de komende tien jaar, de berekende inhaalvraag en de vraag door de komst van tijdelijke en definitieve arbeidsmigranten en de gewenste flexibele ruimte ten behoeve van planuitval. De netto nieuwbouwbehoefte voor de reguliere woningen in de periode 2016-2025 wordt daarmee ingeschat op 4.031 woningen.

Samen met de regio is vervolgens bepaald dat er volgens verwachting nog 741 woningen onttrokken worden door sloop en 340 door deeltijdwoners. Uiteindelijk leidt dit tot een woningbouwopgave van 5.112 tussen 2016 en 2026.

Ten behoeve van de woningbouwopgave hebben de gemeenten bruto 4.720 / netto 3.639 woningen opgenomen in nieuwbouwprojecten. Aanvullend op de diverse projecten is per gemeente een aantal gereserveerd (restcapaciteit) om te kunnen inspelen op initiatieven in de toekomst. Hiervoor is 15% van het bruto aantal geplande woningen gereserveerd. Er wordt onderscheid gemaakt tussen harde en zachte plancapaciteit. De harde plancapaciteit, de woningbouwplannen die ‘gehard’ zijn in een door de gemeenteraad vastgesteld bestemmingsplan of andere planvorm.

Toetsing

De woningmarktafspraken zijn een goed toetsingskader voor de behoefte aan de ontwikkeling van woningen. In de woningbouwopgave voor de gemeente Middelburg is Veersepoort fase 5 opgenomen met 105 woningen als zachte plancapaciteit. De overige 3 woningen zijn het gevolg van verdere ontwikkeling van het plan, hiervoor zal een deel van de restcapaciteit van 281 woningen worden benut. De ontwikkeling past zodoende binnen de regionale woningmarkt afspraken.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Kwaliteitsatlas Middelburg

De Kwaliteitsatlas is een belangrijk integraal beleidsdocument van de gemeente Middelburg. In deze Kwaliteitsatlas wordt een richting uitgestippeld voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente tot het jaar 2030. Voor een groot aantal deelaspecten (waaronder wonen) is vervolgens aangegeven welke veranderingen nodig zijn om in 2030 tot de gewenste situatie te komen. Eind 2008 is een herijking van de 2e en 3e fase van de kwaliteitsatlas gepresenteerd. Op 18 januari 2010 is een herziening van de Kwaliteitsatlas vastgesteld.

Middelburg streeft naar kwalitatief goede woonmilieus, goede woningen in een aantrekkelijke omgeving en minder op groei. Mensen moeten graag in de gemeente Middelburg willen blijven wonen. Door woonmilieus aan te bieden voor alle leeftijdscategorieën in zowel stedelijke als landelijke omgeving kan Middelburg voor iedereen een aantrekkelijke plaats blijven om zich te vestigen.

De gemeente wil de komende jaren investeren in binnenstedelijke ontwikkelingen. Ook de provincie stuurt aan op ontwikkelingen binnen de bestaande kaders van verstedelijking. Voor Walcheren geldt dat 85% van de nieuwe woningen gerealiseerd moet worden in het stedelijk gebied van Vlissingen en Middelburg.

De woningbouwopgave voor de gemeenten Vlissingen en Middelburg samen wordt in de kwaliteitsatlas geraamd op 3.400 woningen. In de kwaliteitsatlas wordt de plancapaciteit van de verschillende wijken weergegeven voor de periode 2010-2020. Voor Veersepoort/Nieuw Middelburg is hier een aantal van 170 opgenomen.

Toetsing

Het plangebied ligt binnen het stedelijk gebied van Middelburg. Hiermee sluit de ontwikkeling aan op het beleid. Binnen het plangebied worden 4 verschillende woningtypen gerealiseerd. De ontwikkeling draagt op deze manier bij aan een divers woningaanbod in de gemeente. De woningmarkt heeft na 2010 een behoorlijke verandering ondergaan, er zijn tevens nieuwe woningmarktafspraken gemaakt sinds die tijd. Hier is in paragraaf 3.2.3 uitgebreid aan getoetst.

3.3.2 Woonvisie 2016 – 2020

In de woonvisie 2016-2020 wordt het beleid over wonen voor de gemeente Middelburg weergegeven. Hierbij wordt uitgegaan van het woningmarktonderzoek Woningmarkt 2015-2030, opgesteld door ABF Research.

In de woonvisie Middelburg 2016-2020 is Veersepoort fase V genoemd als potentiële ontwikkellocatie die bijzonder goed scoort op commercieel vlak.

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0012.jpg"

Figuur 3.1 Overzicht potentiële ontwikkellocaties (Bron: Woonvisie 2016-2020, gemeente Middelburg)

De gemeente Middelburg wil vraaggericht bouwen, om zoveel mogelijk tegemoet te komen aan de woonwensen van de bestaande en nieuwe inwoners. Deze flexibele insteek geldt voor de bekende nieuwe ontwikkellocaties, binnenstedelijke herontwikkelings- en herbestemmingsprojecten. Net als in andere gemeenten in Nederland is ook in Middelburg een toenemende behoefte aan stedelijke woonmilieus: flexibele huurvormen, appartementen en andere nultredenwoningen, dichtbij voorzieningen en stedelijke activiteiten, en goed bereikbaar voor diverse vervoersmodaliteiten.

Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat deze toenemende behoefte niet helemaal kan worden opgevangen in de nieuwbouwprojecten die tot op heden in voorbereiding zijn. Vooral de vraag naar centrumstedelijke woonmilieus zal naar verwachting groter zijn dan het aantal geplande woningen. Het woningmarktonderzoek beveelt aan om de focus te leggen op voldoende aanbod in centrumstedelijke woonmilieus.

Toetsing en conclusie

De locatie ligt op korte afstand van het centrum van Middelburg, dicht bij de voorzieningen en is opgenomen in de meest recente woningmarktafspraken die gebaseerd zijn op de Provinciale Bevolkings- en Huishoudenprognose 2019 en sluiten aan bij de regionale vraag. De ontwikkeling sluit aan bij de Woonvisie van gemeente Middelburg.

3.3.3 Archeologiebeleid

De gemeente heeft archeologiebeleid geformuleerd. In paragraaf 4.2.3 wordt hier op ingegaan en worden de voorgenomen ontwikkelingen getoetst aan dit beleid.

3.3.4 Ruimtelijke kwaliteit en welstandsbeleid

Wie in Middelburg wil bouwen of verbouwen krijgt te maken met de nota Ruimtelijke Kwaliteit 2016. Deze nota is in de plaats gekomen van de Welstandsnota uit 2009. In de nota Ruimtelijke Kwaliteit is bepaald dat voor een bouwplan anders dan een enkele woning of in omvang vergelijkbaar bouwwerk een beeldkwaliteitsplan moet worden opgesteld. Een beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld voordat de bouwplannen worden uitgewerkt. Het legt de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteitsuitgangspunten vast voor een nieuwe ontwikkeling en gaat vaak ook in op de randvoorwaarden voor de inrichting van de openbare ruimte. De nieuwe ontwikkelingen voor een gebied waarvoor een beeldkwaliteitsplan geldt, worden getoetst aan dit beeldkwaliteitsplan, en niet meer aan de nota Ruimtelijke Kwaliteit. Het doel van de richtlijnen bij nieuwbouw is dat het bouwplan als geheel een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de bestaande (openbare stedelijke of landschappelijke) ruimte in het bijzonder.

Toetsing en conclusie

Voor de ontwikkeling van Veersepoort V wordt een beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit wordt in overleg met de gemeente gedaan. Daarmee wordt voldaan aan de nota Ruimtelijke Kwaliteit 2016.

Hoofdstuk 4 Toetsing aan omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling van 110 woningen getoetst aan de relevante milieu aspecten en overige planologisch relevante aspecten. Er wordt onder andere getoetst of er ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is, of er geen bedrijven gehinderd worden in hun bedrijfsvoering door de ontwikkeling van de woningen en of er ecologische en/of culturele waarden in het geding zijn door de ontwikkeling.

4.1 Verkeer en parkeren

Interne ontsluiting

Binnen het plangebied wordt de ontsluiting verzorgd via de Buurtweg. Aan het eind van de Buurtweg kan worden gekeerd op de cul de sac om vervolgens via deze weg weer terug te keren naar de entree van het gebied. De buurtweg krijgt een formeel profiel met verdiepte rijloper en verhoogd gelegen trottoirs.

Verkeersafwikkeling op omliggend wegennet

De Buurtweg zal aan de zuidwestkant aansluiten op het bestaande wegennet via het kruispunt van de Nassaulaan en Sportlaan. Voor het langzaam verkeer zal een extra ontsluiting op de Dillenburglaan worden aangelegd.

De Nassaulaan leidt in oostelijke richting via de Krooneveldweg naar rijksweg N57. Via de Nassaulaan en de Veerseweg wordt de oostkant van het centrum van Middelburg bereikt. De Sportlaan en de Noordsingel verbinden het plangebied met de westkant van het centrum.

Alle wegen in de omgeving, met uitzondering van de Krooneveldweg en de N57 zijn erftoegangswegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur.

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0013.png"

Figuur 4.1 Gemeentelijk Verkeer- en vervoerplan Middelburg 2030; wegencategorisering

Fietsverkeer

Het fietsverkeer deelt op de Nassaulaan en de Sportlaan de rijbaan met het gemotoriseerde verkeer. Op de Kroonenveldweg is een tweerichtingsfietspad dat de fietser een eigen plek geeft. Langs de Veerseweg, de weg die het plangebied met het centrum van Middelburg verbindt, is in beide richtingen een fietssuggestiestrook aanwezig.

Openbaar vervoer

Op loopafstand van het plangebied liggen drie bushaltes op. Vanaf de Nassaulaan en Fazantenhof gaat een servicebus. Vanaf bushalte de Veerseweg kunnen met de bus treinstation Middelburg en Veere bereikt worden, deze bus rijdt in iedere richting met een frequentie van één keer per uur. Treinstation Middelburg is een openbaar vervoer knooppunt van regionaal niveau. Het gebied wordt zodoende goed ontsloten door openbaar vervoer.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie van de nieuwe ontwikkeling is inzichtelijk gemaakt op basis van de kengetallen van het CROW (publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren', 2018). Voor de verkeersgeneratie gaan we uit van de gemiddelde verkeersgeneratie.

Tabel 4.1 Verkeersgeneratie

Type   Verkeersgeneratie per woning mvt/etmaal   Aantal woningen   Totaal  
Woning Vrijstaand   8,2   1   8  
Rijwoning   7,1   75   533  
Appartement, duur   7,1   3   21  
Appartement, midden   5,6   16   90  
Appartement, goedkoop   4,9   14   69  

De totale verkeersgeneratie van de ontwikkeling bedraagt zodoende circa 721 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag.

De verkeersgeneratie van de sportzaal, die plaats zal maken voor de ontwikkeling van de woonwijk, was op basis van de kencijfers van CROW 275 mvt/etmaal. In de praktijk wordt deze verkeersgeneratie al lange tijd niet meer bereikt.

De toename van verkeersgeneratie ten opzichte van de planologisch toegestane situatie met de sportzaal is 446 mvt/etmaal. Het grootste deel van het verkeer zal worden afgewikkeld via de Nassaulaan en Krooneveldweg richting de N57. Deze wegen bieden voldoende capaciteit om de toename van het verkeer te verwerken.

Parkeernorm

De parkeerbehoefte van de ontwikkeling is gebaseerd op de CROW-kencijfers uit 2018. In de parkeerbehoefte van de ontwikkeling zal voorzien moeten worden binnen het plangebied.

Binnen het plangebied worden verschillende typen woningen gerealiseerd. Om de parkeerbehoefte te berekenen zijn in het gemeentelijke beleid de volgende normen gehanteerd. De gemeente Middelburg gaat uit van gemiddelde parkeernorm.

Tabel 4.2 gehanteerde parkeernormen

Hoofdgroep   type woning met min - max parkeernorm   gemiddelde parkeernorm  
Woningen in dure klasse:   vrijstaand (min.-max.) 17 - 2,5   2,1  
  luxe appartementen (min.-max.) 1,5 - 2,3   1,9  
Woningen middenklasse:   twee onder één kap (min.-max.) 1,6 - 2,4   2,0  
  midden-appartement (min.-max.) 1,3 - 2,1   1,7  
Woningen goedkope klasse   rijwoning, koop (min.-max.) 1,4 - 2,,2   1,8  
  rijwoning, huur (min-max) 1,1 -1,9   1,5  
  klein appartement (min.-max.) 1,1 – 1,9   1,5  

Aan de hand van de in tabel 4.2 gespecificeerde parkeernormen is voor de verschillende typen woningen (zie figuur 2.6) de parkeerbehoefte bepaald. De parkeerbehoefte is in tabel 4.3 weergegeven.

Tabel 4.3 parkeerbehoefte

Type woning     aantal   parkeernorm   parkeerbehoefte  
A-woningen   penthouses   3   1,9   5,7  
  appartement midden   16   1,7   27,2  
  appartement goedkoop   14   1,5   21  
B-woningen (hofwoningen)   rijwoning huur, goedkoop   9   1,5   13.5  
  rijwoning koop goedkoop   29   1,8   52,2  
C-woningen   twee onder één kap, midden   29   2,0   58  
D-woningen   twee onder één kap, midden   8   2,0   16  
E-woningen   vrijstaand   1   2,1   2,1  
totaal         196  

In totaal zijn 196 parkeerplaatsen nodig, afhankelijk van het aantal en de grootte van de appartementen. In de stedenbouwkundige opzet is ruimte gereserveerd voor ca. 135 parkeerplaatsen in de openbare ruimte en 36 op eigen terrein. Voor de bezoekers van de randwoningen is een overloopterrein met parkeerplaatsen aan de noordoostzijde van het plangebied aanwezig. Hier is in principe ruimte voor 27 parkeerplaatsen. In totaal zijn dit 198 plaatsen, dit is meer dan de 196 parkeerplaatsen die op basis van het CROW nodig zijn om in de behoefte te voorzien.

Conclusie

De ontsluiting voor de verschillende vervoerswijzen is goed te noemen. De omliggende wegen hebben voldoende capaciteit om de toename van verkeer te verwerken. Parkeren wordt binnen het plangebied opgelost. Geconcludeerd wordt dat het aspect verkeer de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

4.2 Cultuurhistorie

4.2.1 Inleiding

Het cultureel erfgoed van Nederland wordt beschermd met de Erfgoedwet. Het Rijk pleit voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie, dus (onder meer) monumenten en archeologie gezamenlijk, in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. De verwachting daarbij is dat overheden, initiatiefnemers, eigenaren, ontwikkelaars en ruimtelijke ontwerpers er toe aangezet worden om de waarde van het cultureel erfgoed als kans te zien bij de ontwikkeling van gebieden en het realiseren van economische en maatschappelijke doelen (www.cultureelerfgoed.nl).

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is vastgelegd dat de ruimtelijke ordening een samenhangende afweging van alle belangen bevat. Tot die belangen wordt ook het cultureel erfgoed gerekend. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is daarom de verplichting vastgelegd om in de ruimtelijke ordening “rekening te houden met aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten”.

In lijn met de Erfgoedwet neemt de gemeente Middelburg in haar bestemmingsplannen een integrale paragraaf Cultuurhistorie op. Hierin wordt voor het plangebied van het betreffende bestemmingsplan een inventarisatie en een analyse van de aanwezige cultuurhistorische waarden gepresenteerd. Aan deze inventarisatie zullen / kunnen consequenties ten opzichte van het vaststellen van een dubbelbestemming cultuurhistorie en / of archeologie verbonden worden.

Voor dit bestemmingsplan wordt in onderstaande paragrafen ingegaan op de bouwhistorische waarden, de archeologische waarden en tenslotte de “overige cultuurhistorische waarden”.

4.2.2 Bouwhistorische waarden

Bij cultuurhistorische waarden aangaande gebouwd erfgoed gaat het over de positieve waardering van bouwsporen, objecten, patronen, structuren die zichtbaar of niet zichtbaar onderdeel uitmaken van onze leefomgeving en een beeld geven van een historische situatie of ontwikkeling. In veel gevallen bepalen deze cultuurhistorische waarden de identiteit van een plek of gebied en bieden ze aanknopingspunten voor toekomstige ontwikkelingen. Deze cultuurhistorische elementen kan men niet allemaal als beschermd monument of gezicht aanwijzen, maar zijn wel onderdeel van de manier waarop we ons land beleven, inrichten en gebruiken.

Onderzoek

De cultuurhistorische waardevolle objecten zijn door de provincie aangegeven op de cultuurhistorische waardenkaart. Op de uitsnede in figuur 4.2 is te zien dat er binnen het plangebied geen bouwhistorische objecten aanwezig zijn. De sporthal is wel een bijzonder bouwwerk, maar dus niet aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol. Ook in de directe omgeving van het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle objecten aanwezig.

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0014.jpg"

Figuur 4.2 Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart (bron: geoweb provincie Zeeland)

Een groot deel van de kern Middelburg is aangewezen als beschermd stadsgezicht. Op figuur 4.3 is te zien dat de planlocatie niet als zodanig is aangewezen.

Conclusie

Het gebied is cultuurhistorisch niet van betekenis. Er zijn geen beschermde en niet formeel beschermde objecten en structuren aanwezig.

4.2.3 Archeologie

Onderzoek

Naar aanleiding van de herziening van het bestemmingsplan Veersepoort heeft de Walcherse Archeologische Dienst een beperkte bureaustudie uitgevoerd naar de te verwachten archeologische waarden in het gebied.

Hieruit is gebleken dat binnen de grenzen van het plangebied van de betreffende herziening in de 17e en 18e eeuw enkele buitenplaatsen hebben gestaan. In beide eeuwen genoot Walcheren een grote welvaart (VOC, WIC en andere compagnieën) en was het mode onder de gegoede burgerij van Middelburg, Vlissingen en Veere om naast een woning in de stad ook een buitenplaats te bezitten. Op Walcheren stonden toen meer dan 200 van deze buitenplaatsen, vaak aangeduid als 'hof', waardoor het eiland 'De tuin van Zeeland' werd genoemd. Buitenplaatsen zijn karakteristiek voor Walcheren en vormen daardoor ook een van de speerpunten van het Walchers archeologiebeleid.

Op de historische kaart van Visscher en Roman uit ca. 1650 (afb. 1) zijn binnen het plangebied de Veersepoort enkele grote gebouwencomplexen (in rood) met omliggende parken aangeduid. Op de kaart van de gebroeders Hattinga uit ca. 1750 (afb. 2) zijn de buitenplaatsen inclusief hun park in meer detail ingetekend. Er is volgens deze kaart in de 18e eeuw in vergelijking met de 17e eeuw wat bebouwing verdwenen en er zijn wat buitenplaatsen bijgekomen.

Walcheren kende vanaf het eind van de 18e eeuw een grote achteruitgang in welvaart. Veel buitenplaatsen werden opgegeven en ook gesloopt. Dit blijkt ook uit onder meer een kaart van 1875 (afb. 3, figuur).

Ten tijde van het in ontwikkeling brengen van de wijk Veersepoort is een groot deel van het plangebied van bestemmingsplan Veersepoort onderwerp van een archeologisch onderzoek geweest. Het resultaat van dit onderzoek leidde toen tot de conclusie dat geen archeologisch vervolgonderzoek nodig was. Dit geldt ook voor de locaties van de voormalige buitenplaatsen die binnen het plangebied van bestemmingsplan Veersepoort liggen.

Een gebied ten noordwesten van het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is indertijd niet onderzocht. In dit gebied geldt nog een middelhoge verwachting op resten uit de Ijzertijd en de Romeinse tijd in de top van het onderliggende veen (donkergeel in de voorschriftenkaart figuur 4.5).

Op de archeologische verwachtingskaart Walcheren 2008 wordt voor vrijwel het gehele oppervlak van Walcheren een onderscheid gemaakt tussen enerzijds de kreekruggen als gebieden met een hoge verwachtingswaarde op met name archeologie uit de Middeleeuwen en de Nieuwe Tijd en anderzijds de tussenliggende poelgronden met een middelhoge verwachtingswaarde op met name archeologische resten uit de Ijzertijd en de Romeinse tijd in de top van het onderliggende veen.

De voormalige buitenplaatsen liggen buiten het plangebied.

Voor gebieden gelegen binnen een straal van 50 meter rondom bekende vindplaatsen gelden vrijstellingsmaten behorende bij de zogenaamde Waarde Archeologie 1. Ten tijde van het opstellen van bestemmingsplan Veersepoort 5 zijn in de landelijke database ARCHIS II geen vindplaatsen binnen het plangebied Veersepoort bekend.

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0015.jpg"

Figuur 4.3 Historische kaarten Middelburg (Afbeelding 1: Visscher en Roman uit ca. 1650; Afbeelding 2: Hattinga uit ca. 1750; Afbeelding 3: Topografische en Militaire Kaart (TMK))

 

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0016.jpg"

Figuur 4.4 Archeologische Voorschriftenkaart Walcheren

Het Walcherse archeologiebeleid is op de eerste plaats gericht op zogenaamd behoud in situ. Dit houdt in dat er naar gestreefd moet worden archeologische waarden ongestoord in de ondergrond te bewaren. Ingrepen die tot de aantasting van de verwachte en bekende archeologische resten leiden, moeten zoveel mogelijk worden vermeden. In geval van (plan)wijzigingen waarvoor graafwerkzaamheden noodzakelijk zijn, moeten initiatiefnemers er op worden gewezen, dat voorafgaand aan graafwerkzaamheden, die de in het Walchers archeologiebeleid vastgestelde diepten en oppervlaktes overstijgen, archeologisch vooronderzoek in de vorm van bureauonderzoek, eventueel gecombineerd met of gevolgd door inventariserend veldonderzoek, moet worden uitgevoerd. Op basis van de resultaten van dit onderzoek kan verdere belangenafweging en besluitvorming plaatsvinden. Bij planontwikkeling op het gebied van ruimtelijke ordening binnen de zogenaamde AMK-terreinen moet bovendien de provincie worden geraadpleegd over het vervolgtraject.

Toetsing en conclusie

De Walcherse archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart dient als archeologisch toetsingskader bij de beoordeling van ruimtelijke plannen en projecten. Op basis van het Walchers archeologiebeleid en aan de hand van het in het kader van onderhavig bestemmingsplan door de Walcherse Archeologische Dienst uitgevoerde bureauonderzoek werden voor verschillende zones binnen het plangebied Veersepoort de volgende beleidsregels vastgesteld:

Het plangebied van bestemmingsplan Veersepoort 5 is in het verleden al onderwerp van archeologisch onderzoek geweest. De conclusie van deze onderzoeken is was dat er geen archeologisch vervolgonderzoek meer nodig is. Alle bodemingrepen in dit deel van het plangebied zijn daarom vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Geconcludeerd wordt dat het aspect archeologie de beoogde ontwikkeling niet in de weg staat.

4.3 Water

Voor ruimtelijke plannen dient met een watertoets aangetoond te worden dat de beoogde ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de waterhuishouding. De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hieruit moet blijken of de beoogde functiewijziging strijdig is met waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen. De waterbeheerder is het waterschap Scheldestromen. Deze instantie is verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer binnen het plangebied en de omgeving daarvan.

Het waterschap beschikt hiervoor over de Keur waterschap Zeeuwse Eilanden 2009 (hierna: de Keur). De Keur stelt regels in belang van het watersysteem en geeft aan welke activiteiten in de buurt van leggerwateren en waterkeringen wel en niet zijn toegestaan

Om na te gaan of het voorliggend plan niet in strijd is met duurzaam waterbeheer, voldoet aan de waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen, is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de criteria uit de Zeeuwse Handreiking Watertoets. Deze criteria zijn bijeengezet in de watertoetstabel die door het Waterschap wordt gehanteerd en hierna is opgenomen. Uit toetsing aan deze criteria blijkt dat het aspect water geen vormt belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 

Het waterschap heeft de situatie aan de hand van de watertoets beoordeeld. Het waterschap heeft geconcludeerd dat bij de inrichting tot nu toe al voorzien is in genoeg berging voor de beoogde uitbreiding en dat ophoging van het plangebied niet noodzakelijk is. Het onderhoud van het watersysteem wordt deels van het land (aan de zuidzijde van het plan) en deels vanaf het water uitgevoerd (aan de noord- en oostzijde). Aan de zuidzijde dient een onderhoudstrook aanwezig te zijn aan één zijde indien de bovenbreedte van de watergang kleiner dan 8 meter wordt. Als de bovenbreedte van de watergang meer dan 8 meter wordt dan dient deze onderhoudstrook aan twee zijden aanwezig te zijn.

Watertoets

Thema en water(beheer)doelstelling   Uitwerking  
Veiligheid waterkeringen
Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.  

Niet van toepassing.  
Voorkomen overlast door oppervlaktewater
Het plan biedt voldoende ruimte voor het
vasthouden, bergen en afvoeren van water.
Waarborgen van voldoende bouwpeil om
overstroming vanuit oppervlaktewater in
maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.  
afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0017.png"Aanleg van extra waterberging voor fase V is niet noodzakelijk vanwege de overmaat van waterberging in de wijk Veersepoort, in combinatie met de bediening van de automatische stuw ter plaatse van de Scholeksterstraat en de Veerseweg.

Het minimale straatpeil is NAP - 0,70 m en het minimale vloerpeil is NAP -0,45 m.  
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater
Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen.
Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.  
De hoeveelheid afvalwater (110 woningen à 2,5 inwoners) is circa 2,5 m3/h). Het ingezamelde afvalwater zal worden afgevoerd naar de bestaande vrij vervalriolering in de Nassaulaan.
Hemelwater van daken, erven en wegen zal via oppervlakkige afstroming worden afgevoerd naar het oppervlaktewater.
De openbare ruimte zal zodanig worden ontworpen dat schade aan panden door extreme neerslag onmogelijk is.  
Thema en water(beheer)doelstelling   Uitwerking  
Grondwaterkwantiteit en verdroging 
Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen
van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.  
Uitgaande van een ontwateringsdiepte van 0,70 m beneden het straatpeil is de toekomstige grondwaterstand NAP – 0,80 m. Hiermee wordt grondwateroverlast voorkomen. Verdroging van het gebied is niet van toepassing.
In deze woonwijk zal geen grondwater worden onttrokken.  
Grondwaterkwaliteit
Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.  
Het gebied is ongeschikt voor infiltratie van hemelwater in de bodem. Hemelwater van daken, erven en openbare wegen wordt niet geïnfiltreerd in de bodem. De huidige grondwaterkwaliteit zal daarom niet veranderen.  
Oppervlaktewaterkwaliteit
Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.  
Hemelwater afkomstig van daken, erven en openbare wegen wordt geacht voldoende schoon te zijn en zal daarom zonder enige vorm van zuivering worden afgevoerd naar het oppervlaktewater.  
Volksgezondheid
Minimaliseren risico water gerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.  

Door de aanleg van riolering is de volksgezondheid gewaarborgd. Waterlopen en waterpartijen zullen worden voorzien van flauwe taluds en plasbermen om de kans op verdrinking zo klein mogelijk te maken.  
Bodemdaling
Voorkomen van maatregelen die (extra)
maaiveldsdalingen in zettingsgevoelige gebieden kunnen veroorzaken.  

Het gebied ligt in de buurt van een kreekrug en is daarom weinig zettingsgevoelig.  
Natte natuur 
Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.  
Gezien de functie van het te ontwikkelen gebied (stedelijk gebied) is de realisatie van natte natuur niet voorzien.  
Onderhoud oppervlaktewater
Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden
worden. Rekening houden met obstakelvrije
onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.  
Onderhoud van het oppervlaktewater zal plaatsvinden vanaf het land en het baggerslib zal worden verwerkt in de groene randzone dan wel worden afgevoerd. Onderhoud van de (bestaande) grote wateroppervlakken vindt plaats vanaf het water, wat nu ook al het geval is.  
Andere belangen waterbeheer  
Relatie met eigendom waterbeheerder
Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de
werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.  
In het gebied bevinden zich geen waterschapsobjecten.  
Scheepvaart en/of wegbeheer
Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap.  

Niet van toepassing.  

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Bodemkwaliteit

Beleid en Normstelling

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Onderzoek

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek inclusief asbest (NEN5740 en NEN5707) uitgevoerd. Het onderzoek bestaat uit een vooronderzoek, veldonderzoek, chemische analyses, interpretatie en toetsing. Aanvullend op dit onderzoek is een asfaltonderzoek (CROW210) uitgevoerd. Aanleiding hiervoor is de toekomstige verwijdering van het asfalt op de locatie.

Verkennend bodemonderzoek inclusief asbest (NEN5740 en NEN5707)

SMA Zeeland B.V. heeft in februari 2018 het verkennend bodemonderzoek inclusief asbest uitgevoerd op de planlocatie gelegen aan Nassaulaan 10 te Middelburg (bijlage 1). Het doel van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen of het voormalige, dan wel huidige gebruik van de onderhavige locatie en zijn omgeving heeft geleid tot verontreiniging van de bodem (grond en grondwater). Nevendoel van het onderzoek is bepalen in hoeverre de verdenking van de locatie voor het voorkomen van asbest in de asbestverdachte bodem terecht is, en in dat geval een uitspraak te doen over het indicatieve gehalte asbest in deze bodem. Ten behoeve van het onderzoek is de locatie opgedeeld in drie deellocaties; Sportlaan 25, Nassaulaan 10 en Nassaulaan 10 voorterrein.

Nassaulaan 10

Voor het onderzoek op deze deellocatie is uitgegaan van de hypothese: verdacht voor bodemverontreiniging met diverse stoffen. Deze hypothese dient op basis van de onderzoeksresultaten te worden aangenomen. De bovengrond t.h.v. Nassaulaan 10 (sporthal en atletiekbaan) is licht verontreinigd, in de ondergrond is t.h.v. 3 boringen een afwijking aangetroffen in de chromatogram voor minerale olie. Na uitsplitsing komen er 2 afwijkende stoffen voor in een lichte concentratie. De ondergrond van de rest van het perceel is niet verontreinigd. Het grondwater is licht verontreinigd.

De op de onderzoekslocatie geconstateerde verhoogde gehalten van chemische parameters in de grond en het grondwater geven geen directe aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek.

Nassaulaan 10 voorterrein

Voor het onderzoek op deze deellocatie is uitgegaan van de hypothese: verdacht voor bodemverontreiniging met asbest. Deze hypothese dient op basis van de onderzoeksresultaten te worden aangenomen. Het puin onder het asfalt bij de toerit van de sporthal is asbesthoudend boven de Interventiewaarde. Onder het asfalt van het verharde voetbalterrein ( achter van Dillenburglaan 4, 6) zit een puinlaag. Deze dient nog onderzocht te worden. Het asfalt op alle terreindelen kan worden aangemerkt als teervrij.

De geconstateerde gehalten asbest geven aanleiding tot het uitvoeren van nader bodemonderzoek naar asbest. Omdat hierbij de asfaltverharding gedeeltelijk dient te worden opengebroken, wordt aanbevolen een dergelijk nader onderzoek uit te voeren op het moment dat de locatie niet meer in gebruik is en het openbreken geen overlast veroorzaakt. Hetzelfde geldt voor een verkennend dan wel nader onderzoek naar asbest in de puinfundering onder het voetbalveld.

Asfaltonderzoek (CROW210)

SMA Zeeland B.V. heeft in februari 2018 het asfaltonderzoek uitgevoerd op een locatie gelegen aan de Sportlaan 25 en Nassaulaan 10 te Middelburg (bijlage 2). Doel van het onderzoek is inzicht te verkrijgen in de verhardingsopbouw (asfalt en fundering) en het vaststellen van de eventuele aanwezigheid van teerhoudend (PAK10) asfalt op de onderzoekslocatie.

Op basis van de onderzoeksresultaten mag worden aangenomen dat het PAK10-gehalte in het onderzochte asfalt lager is dan 75 mg/kg.ds. Dit asfalt wordt daarmee volgens CROW publicatie 210 beschouwd als teervrij.

Onder de asfaltverharding zijn puinfunderingen aanwezig waarin een verontreiniging met asbest is geconstateerd (zie bijlage 1). De huidige asfaltverharding kan gezien worden als isolatie waarmee onaanvaardbare humane risico’s als gevolg van de puinverontreiniging met asbest worden geminimaliseerd. Bij het verwijderen van asfaltverhardingen dient hier aandacht aan te worden besteed.

Op basis van het verkennend bodemonderzoek (inclusief asbest) en het asfaltonderzoek is door de afdeling Vergunningverlening en Handhaving van de gemeente Middelburg een Beoordeling Bodemrapport opgesteld. Hierin wordt het volgende advies gegeven:

  • Het terrein kopen/verkopen met vermelding van de resultaten van het uitgevoerde onderzoek.
  • Bouwvergunningen kunnen verleend worden op basis van dit rapport.
  • Het vrijkomend asfalt kan worden afgevoerd als teervrij asfalt.
  • Het puin onder de atletiekbaan is lava-puin en kan worden hergebruikt of apart worden afgevoerd naar een verwerker.
  • Het puin onder het asfalt voor de sporthal is deels puin met asbest boven de Interventiewaarde. Hiervoor dient nog nader onderzoek plaats te vinden. Gelijktijdig dient het puin onder het voetbalveldje te worden onderzocht op asbest. Het onderzoek kan worden uitgevoerd als het terrein buiten gebruik is gesteld.
  • De vrijkomende verontreinigde grond (verontreiniging boven de streefwaarde) is niet vrij toepasbaar als grondstof. De bovengrond is licht verontreinigd en niet vrij toepasbaar.
  • Indien grond niet binnen het gebied kan worden hergebruikt dient voorafgaand aan een toepassing elders een partijkeuring te worden uitgevoerd.

Conclusie

Er dient nader onderzoek te worden uitgevoerd op de locatie van de voormalige sporthal en voetbalveldje. Pas als blijkt dat de grond van voldoende kwaliteit is voor de functie wonen op deze locaties zullen hier woningen gerealiseerd kunnen worden. Dit onderzoek zal uitgevoerd worden na het buiten gebruik stellen van het terrein.

4.5 Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 6.2 weergegeven.

Tabel 2.4. Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof   toetsing van   grenswaarde  
stikstofdioxide (NO2)1)   jaargemiddelde concentratie   40 µg/m³  
fijn stof (PM10)   jaargemiddelde concentratie   40 µg/m³  
  24-uurgemiddelde concentratie   max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³  
Fijn stof (PM2,5)2)   jaargemiddelde concentratie   25 µg/m  

1) De toetsing van de grenswaarde voor de uurgemiddelde concentratie NO2 is niet relevant aangezien er pas meer overschrijdingsuren dan het toegestane aantal van 18 per jaar zullen optreden als de jaargemiddelde concentratie NO2 de waarde van 82 µg/m³ overschrijdt. Dit is nergens in Nederland het geval.

2) Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden, die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan), uitoefenen indien:

  • de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
  • de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
  • bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
  • de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
  • het voorgenomen besluit is genoemd in of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

NIBM

In het Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

  • een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
  • een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m2 bvo bij één ontsluitingsweg.

Onderzoek

De ontwikkeling in het plangebied is met de realisatie van 109 woningen dusdanig klein dat dit ten opzichte van de omgeving voor een beperkte verkeersaantrekkende werking zorgt. Het project valt ruimschoots binnen de categorie woningbouw die volgens het Besluit nibm niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Het effect op de luchtkwaliteit bedraagt in geen geval meer dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarden voor PM10 en NO2. Op het plan is daarom het besluit nibm van toepassing. Een toetsing aan de grenswaarden kan achterwege blijven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof bij de kruising van de Veerseweg en de Nassaulaan (dit is het meetpunt het dichts bij het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. Omdat bij deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Daarom is ter plaatse van het hele plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

4.6 Milieuhinder omliggende functies

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisatie van woningen nabij bedrijven of visa versa:

  • een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd ter plaatse van de woningen;
  • rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Om in dit bestemmingsplan de belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat en de bedrijfsvoering goed mee te nemen wordt voor dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden die gehanteerd worden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, wordt uitgegaan van een grotere richtafstand. In geval van een omgevingstype 'gemengd gebied' mag worden uitgegaan van een kleinere richtafstand. De richtafstanden vormen een eerste indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende activiteiten worden gesitueerd. Bouwen binnen de richtafstanden is eveneens aanvaardbaar, indien uit onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder voorkomen wordt.

Onderzoek

De ontwikkeling vindt plaats in een gebied met voornamelijk woningbouw en enkele maatschappelijke functies aan de zuidwestzijde van het plangebied. Aan de overzijde van het plangebied, langs de Nassaulaan is een gebouw met een aantal maatschappelijke functies, zoals een verzorgingstehuis, horeca en kinderdagopvang aanwezig. Dit gebouw staat op 30 meter van de dichtstbijzijnde woning in het plangebied. De richtafstand voor functies als deze in de VNG publicatie is 30 meter, de functies vormen dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. De voormalige skatebaan op de hoek van de Sportlaan en de Nassaulaan is gesloopt en vormt dan ook geen belemmering voor de te ontwikkelen woningen.

Het winkelcentrum Veersche Poort ligt op ruim 100 meter van de dichtstbijzijnde woning. De richtafstand voor de verschillende functies binnen dit winkelcentrum variëren van 10 tot 30 meter. De woningen liggen ruim buiten deze richtafstanden.

Aan de Dillenburglaan ligt een praktijk voor fysiotherapie en een opvanglocatie voor jongeren. Voor deze functies geldt op basis van de VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering (2009) een richtafstand van 10 meter tot een rustige woonwijk. De dichtstbijzijnde woning zal op 10 meter afstand van deze functies worden geplaatst. Daarnaast leidt de ontsluitingsweg van deze functies in de richting van de Nassaulaan het verkeer van de woningbouwlocatie af. Hierdoor zal de overlast voor de beoogde woningen minimaal zijn.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Ook vormen de woningen geen belemmering voor de bedrijfsvoering van de functies in de omgeving.

4.7 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

  • bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
  • vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

Risicorelevante inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of over het water. De concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. 

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten.  In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Risicovolle inrichtingen in plangebied

Uit informatie van de professionele risicokaart blijkt dat in het plangebied of de directe omgeving hiervan geen aanwezig zijn. Er zijn geen buisleidingen die vallen onder het Bevb in of in de directe omgeving van het plangebied aanwezig.

Het plangebied ligt op meer dan 1 km van de route gevaarlijke stoffen over de N57 die vanaf .het kruispunt met de Rooseveltlaan naar het noorden loopt.

Conform het Basisnet Weg blijkt dat ter hoogte van het traject Afrit N287 (Serooskerke) - Middelburg geen veiligheidsafstand en geen plasbrandaandachtsgebied geldt. Gezien de grote afstand en de geringe vervoersaantallen (GF3 82) is de risicobron niet van belang voor de externe veiligheidssituatie ter plaatse.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

4.8 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader

Woningen worden door de Wet geluidhinder (hierna: Wgh) als geluidgevoelige functie aangemerkt. Indien in een bestemmingsplan nieuwe geluidgevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dan is volgens de Wgh akoestisch onderzoek verplicht indien deze worden geprojecteerd binnen de geluidzone van een weg. Daarnaast dient op basis van jurisprudentie in het kader van een goede ruimtelijke ordening aannemelijk te worden gemaakt dat sprake is van een aanvaardbaar geluidniveau.

Als de Wgh van toepassing is dan dient een nieuwe geluidgevoelige functie te voldoen aan bepaalde wettelijke normen. Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk (65 dB voor binnenstedelijke wegen en 53 voor een buitenstedelijke autoweg). De geluidwaarde binnen de geluidgevoelige bestemming (binnenwaarde) dient in alle gevallen te voldoen aan de in het Bouwbesluit neergelegde norm van 33 dB(A).

Bovendien zal voor de betreffende geluidgevoelige functie ten minste altijd één geluidluwe gevel aanwezig moeten zijn, terwijl er gestreefd wordt het aantal “dove gevels” per woning tot maximaal één te beperken.

Geluidzones

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/u-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wgh geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging. De geluidbelasting wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Reconstructie

Er is sprake van een reconstructie in de zin van de Wgh, indien er fysieke wijzigingen op of aan een bestaande weg optreden en waarbij als gevolg van deze veranderingen de geluidsbelasting significant -met 2 dB of meer - toeneemt (waarbij opvulling tot 48 dB is toegestaan).

Uitstraling van de reconstructie

Voor woningen die niet binnen de geluidzone van de reconstructie liggen, maar wel binnen de invloedsfeer, dient ingevolge artikel 99 lid 2 Wgh onderzocht te worden of er sprake is van een significante toename (=1,5 dB) van geluid. Het betreft hier de zogenaamde 'uitstraling van de reconstructie'. Toetsing aan de normering van de Wet geluidhinder behoeft voor deze wegen niet plaats te vinden als er bij deze wegen geen fysieke wijzigingen plaatsvinden. Als vuistregel wordt gehanteerd dat alle wegen waar sprake is van een intensiteitstoename van = 20% en waarlangs geluidgevoelige bestemmingen aanwezig zijn, meegenomen dienen te worden in het onderzoek. Bij een toename van de verkeersomvang met minder dan 20% is er namelijk sprake van een geluidstoename van minder dan 1 dB, wat niet hoorbaar is voor het menselijk gehoor.

Onderzoek

De nieuwe woningen zijn niet gelegen in de geluidzone van gezoneerde wegen. Akoestisch onderzoek is wettelijk gezien, volgens de Wgh, niet noodzakelijk. Wel is er sprake van reconstructie, er vindt namelijk een fysieke aanpassing plaats met de nieuwe ontsluiting van de woningen aan het kruispunt Sportlaan – Nassaulaan. Tevens wordt, in het kader van een goede ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie, ook de akoestische situatie berekend ten gevolge van de nabij gelegen 30 km/u wegen. De geluidbelasting op de nieuwe woningen wordt berekend ten gevolge van het verkeer op de Nassaulaan en Sportlaan.

Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode I (SRM I) conform het Reken- en Meetvoorschrift Geluid 2012. De berekeningen zijn opgenomen in bijlage 3.

Conclusie

De nieuwe woningen liggen niet binnen de geluidzone van gezoneerde wegen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de geluidbelasting ten gevolge van de dichtstbijzijnde wegen (Sportlaan en Nassaulaan) berekend op de nieuwe woningen. Hieruit blijkt dat de richtwaarde van 48 dB niet wordt overschreden.

Onderdeel van de ontwikkeling is tevens een nieuwe ontsluitingsweg voor de nieuwe woningen, die aantakt op het kruispunt met de Sportlaan - Nassaulaan. Binnen de invloedssfeer van deze nieuwe weg zijn geluidgevoelige functies gelegen. Uit de rekenresultaten blijkt dat de richtwaarde van 48 dB niet wordt overschreden op de bestaande woningen gelegen het dichtst bij de nieuwe weg.

Daarnaast is ook het uitstralingseffect van de verkeerstoename ten gevolge van de ontwikkeling in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat de verkeerstoename op de ontsluitende wegen minder dan 20% bedraagt. Vanaf 20% is een significante geluidstoename mogelijk. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling geen nadelig effect heeft op het bestaande woon- en leefklimaat en dat de omliggende wegen geen nadelig effect hebben op het woon- en leefklimaat van de nieuwe woningen. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkeling daarmee niet in de weg.

4.9 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.

Toetsingskader

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden: Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Natura 2000-gebieden. De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Voor ieder Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn) opgesteld. De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Het NNN is in Zeeland uitgewerkt in het Natuur Netwerk Zeeland (NNZ). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn, soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn en de bescherming van overige soorten. De provincie kan ontheffing verlenen van de verboden voor overige soorten.

In de provincie Zeeland geldt voor ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden en bestendig beheer en onderhoud een vrijstelling voor een groot deel van de “overig” beschermde soorten. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat. Dit betreft de meest algemene soorten amfibieën en zoogdieren. Voor de Europees beschermde soorten (Vogel- en Habitatrichtlijn) is er geen beleidsruimte en is de bescherming onveranderd.

Onderzoek

Voor de ontwikkeling van de wijk, waaronder de sloop van de bestaande bebouwing en bomen, is een quickscan uitgevoerd, die is opgenomen in bijlage 4. De conclusies uit deze quickscan worden hierna beschreven.

Gebiedsbescherming

Natura2000/Natuurbeschermingswet

Het plangebied is geen Beschermd Natuurmonument of Natura 2000 gebied. De afstand tot een Natura 2000 gebied bedraagt circa 5 kilometer. Dit betreft het Natura 2000 gebied Veerse Meer. Om te onderzoeken of er sprake is van stikstofdepositie op stikstof gevoelige Natura 2000-gebieden is een Aerius-berekening uitgevoerd, de memo met uitgangspunten en uitkomst is opgenomen in bijlage 5. Uit berekeningen voor de gebruiksfase blijkt dat er geen sprake is van stikstofdeposities die hoger zijn dan 0,00 mol/ha/jr op Natura 2000-gebied. Voor projecten die niet leiden tot een toename van depositie is geen vergunning conform de Wet natuurbescherming nodig. De ontwikkeling heeft geen negatieve effecten op de natuurwaarden Natura-2000 gebied. Voor de omgevingsvergunning zal een berekening uitgevoerd worden om te onderzoeken of ook in de aanlegfase geen sprake is van uitkomsten hoger dan 0,00 mol/ha/jr, indien nodig zullen maatregelen getroffen worden om stikstofdepositie teminimaliseren in de bouwfase door bijvoorbeeld inzet van elecktrisch materieel. Indien noodzakelijk zal voor deze fase een vergunning Wnb aangevraagd worden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0018.jpg"

Figuur 4.5 Ligging van de planlocatie (rood) ten opzichte van Natura 2000

Natuurnetwerk Zeeland

Het plangebied ligt niet in een gebied dat begrensd is in het kader van het Natuurnetwerk Zeeland (NNZ), voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Het dichtstbijzijnde gebied is gelegen op enkele kilometers afstand. Dit is het natuurgebied Oude Veerse weg. De geplande activiteit ligt op geruime afstand. Het heeft geen negatief effect op de natuurwaarden van gebieden die zijn begrensd in het kader van het Natuurnetwerk Zeeland.

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0019.jpg"

Figuur 4.6 Ligging plangebied (rood) ten opzcihte van Natuurnetwerk Zeeland (bron: provincie Zeeland)

Soortenbescherming

Er is onderzoek naar het voorkomen van vleermuizen en jaarrond beschermde broedvogels uitgevoerd.

Diverse beschermde soorten komen voor in het plangebied, of de directe omgeving. Er zijn broedende vogels te verwachten in de beplanting rondom het terrein. Eventuele kap dient uitgevoerd te worden buiten het broedseizoen, in de periode voor 15 maart of na 1 november.

De beplanting doet dienst als jachtbiotoop voor vleermuizen en zal deels gehandhaafd blijven, maar in het middendeel van het terrein zal toch beplanting verdwijnen. Het wordt aanbevolen om in de beplanting die gehandhaafd blijft 8 duurzame vleermuiskasten op te hangen (door een ecologisch deskundige) zodat de functie van het gebied voor Ruige dwergvleermuizen en Gewone dwergvleermuizen gehandhaafd blijft.

Behalve straatverlichting wordt er geen extra verlichting toegevoegd. De vliegroutes en foerageergebieden boven water en langs beplanting blijven gehandhaafd. Hier zal geen verlichting komen. Een deel van de bebouwing van de noordelijke sporthal is ongeschikt voor vleermuizen, de overige bestaande bebouwing wordt vleermuisvriendelijk gesloopt. Dit houdt in: het minimaal 7 dagen voor de sloop maken van tochtgaten in muren en het handmatig verwijderen van hout.

In de nieuwbouw, of in bebouwing in de directe omgeving worden alternatieve voorzieningen getroffen voor Gewone dwergvleermuizen.

Conclusie

De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde gebieden. Met inachtneming van onderstaande maatregelen, leidt de ontwikkeling eveneens niet tot negatieve effecten op beschermde soorten.

  • Vanwege het voorkomen van broedvogels dienen de werkzaamheden, buiten het broedseizoen (globaal 15 maart tot 15 juli) of wanneer er geen broedgeval aanwezig is, plaats te vinden;
  • In de beplanting die gehandhaafd blijft 8 duurzame vleermuiskasten op te hangen zodat de functie van het gebied voor Ruige dwergvleermuizen en Gewone dwergvleermuizen gehandhaafd blijft;
  • Bestaande bebouwing wordt vleermuisvriendelijk gesloopt;
  • In de nieuwbouw, of in bebouwing in de directe omgeving worden alternatieve voorzieningen getroffen voor Gewone dwergvleermuizen.

De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie Zeeland staan de ontwikkeling niet in de weg.

4.10 Planologisch relevante kabels en leidingen

Beleid/toetsingskader

Planologische relevantie

Voor hoofdtransportleidingen en hoogspanningsverbindingen geldt dat deze in een (bestemmings)plan moeten worden geregeld. Deze leidingen hebben namelijk gevolgen voor het gebruik van gronden in de directe omgeving en zijn dus planologisch relevant. Ook niet-hoofdtransportleidingen met veiligheidscontour, kunnen planologisch relevant zijn. Als planologisch relevante leidingen worden aangemerkt (buis)leidingen voor het transport van:

  • elektriciteit met een hoogspanning van meer dan 50 kV;
  • brandbare gassen met een druk van 20 bar en hoger;
  • brandbare vloeistoffen of giftige stoffen met een diameter van 4" en hoger;
  • buisleidingen met een diameter van 400 mm en groter.

Niet-planologisch relevante leidingen behoeven geen bescherming c.q. regeling in het bestemmingsplan. Deze leidingen kunnen dan ook zonder planologische regeling worden aangelegd.

Grondroeringsregeling

De Wet informatie-uitwisseling ondergrondse netten (WION) verplicht gravers (ook wel grondroerders genoemd) tot het melden van elke ‘mechanische grondroering’ bij het Kadaster. Doel van de wet is gevaar of economische schade door beschadiging van ondergrondse kabels of leidingen (water-, elektriciteit- en gasleidingen, telefoonlijnen en olie- en gasleidingen) te voorkomen. De wet heeft de (vrijblijvende) zelfregulering zoals die bestond in de vorm van het Kabels en Leidingen Informatie Centrum (KLIC) vervangen. Er zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig in het plangebied. Er wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Toetsing

In en nabij het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen aanwezig.

Met eventueel aanwezige overige planologisch gezien niet-relevante leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft in het bestemmingsplan geen rekening te worden gehouden. Voor deze leidingen zal nog wel een melding bij het kadaster worden gedaan.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP)

De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi.

5.2 Opzet van het nieuwe bestemmingsplan

Ten aanzien van de opzet van het bestemmingsplan (verbeelding en regels) is het volgende van belang.

Karakter bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan is gericht op een goede borging van de specifieke stedenbouwkundige opzet. Voor de verschillende woningtypen zijn verschillende aanduidingen toegepast.

Opzet verbeelding

De verbeelding bestaat uit 4 bestemmingen: 'Wonen', 'Tuin', Verkeer' en 'Groen'. De locatie van de bebouwing is vastgelegd door middel van bouwvlakken. Binnen deze grenzen is de precieze verkaveling van de woningen niet vastgelegd. Hierdoor kan – afhankelijk van de behoefte – geschoven worden met de grootte van de kavels. De beperkingen voor het bouwen zijn weergegeven door maatvoeringsaanduidingen.

Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling is het volgende van belang.

Opzet planregels

Volgens SVBP2012 hebben de planregels een vaste hoofdstukindeling, in een vaste volgorde:

  • in hoofdstuk 1 (inleidende regels) worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd, en wordt de wijze van meten bepaald;
  • in hoofdstuk 2 (bestemmingsregels) worden alfabetisch de regels gegeven waarmee de bestemmingen die op de verbeelding voorkomen nader worden omschreven;
  • hoofdstuk 3 (algemene regels) bevat een anti-dubbeltelbepaling en een algemene bouwregel;
  • hoofdstuk 4 (slotregel) ten slotte de titel van het plan.

Bestemmingsartikelen hebben ook een standaard opbouw. In het voorliggende plan hebben deze de volgende opbouw.

  • bestemmingsomschrijving;
  • bouwregels (onderverdeeld in toelaatbaarheid van bouwwerken en bouwhoogte, oppervlakte en inhoud);
  • nadere eisen;
  • afwijken van de bouwregels;
  • specifieke gebruiksregels;
  • afwijken van de specifieke gebruiksregels.

5.3 Gehanteerde bestemmingen

Artikel 1 Begrippen

De begrippen zijn overeenkomstig het handboek bestemmingsplannen van de gemeente Middelburg.

 

Artikel 2 Wijze van meten

De bepalingen uit dit hoofdstuk zijn, conform de SVBP2012, onveranderd overgenomen.

Artikel 3 Groen

De bestemming Groen geeft de gebieden weer die in het stedenbouwkundig plan bedoeld zijn als openbare verblijfsruimte die vooral groen zijn ingericht. De auto heeft hier geen rol en is alleen in noodgevallen toegestaan. De groenzones langs de randen van het plangebied, de groene kades, speelweides en vlonders tussen de appartementen gebouwen en de verblijfsruimte van het Hof zijn geregeld in deze bestemming.

In de bestemmingsomschrijving is bepaald dat de bestemming onder andere mag worden gebruikt voor beplanting, speelvoorzieningen en aanlegsteigers en nutsvoorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - parkeren' zijn ook parkeervoorzieningen toegestaan. Deze aanduiding geldt ter plaatse van de parkeerplaatsen voor de appartementen en het overloopterrein aan de oostzijde. Binnen deze bestemmingen mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd met een oppervlakte en bouwhoogte van ten hoogste 15 m² respectievelijk 3 meter en speelvoorzieningen van ten hoogste 4 meter hoog.

Artikel 4 Tuin

De tuinen die bij de bestemming Wonen horen zijn bestemd tot Tuin. Binnen deze bestemming zijn alleen andere bouwwerken, geen overkappingen zijnde, toegestaan. Binnen deze bestemming zijn erfafscheidingen mogelijk. Binnen deze bestemming is bij een woning tevens één opstelvak voor de auto toegestaan.

Artikel 5 Verkeer

De openbare wegen, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden in het plangebied zijn bestemd als 'Verkeer'. Binnen deze bestemming zijn tevens groenvoorzieningen toegestaan. In de doeleindenomschrijving is voorts bepaald dat de gronden mogen worden gebruikt voor nutsvoorzieningen. Binnen deze bestemming kunnen voor nutsvoorzieningen gebouwen worden gebouwd met een oppervlakte en bouwhoogte van ten hoogste 15 m² respectievelijk 3 meter. Ter plaatse van de aanduiding 'wonen' is tevens een uitkraging van een aangrenzende woning toegestaan. Deze mag alleen op 3e bouwlaag worden gerealiseerd en maximaal zo hoog als binnen de aangrenzende bestemming Wonen is geregeld worden gebouwd.

Artikel 6 Wonen

De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor het wonen en bijbehorende erven, toegangs- en achterpaden. Aansluitend op de standaardregeling voor woningen in Middelburg, mogen in de woningen beroepsmatige en / of bedrijfsmatige activiteiten worden uitgeoefend, mits wordt voldaan aan de voorwaarden die zijn vastgelegd in de specifieke gebruiksregels.

Binnen de bestemming wonen zijn de drie verschillende woningtypelogiën onderscheiden doormiddel van een aanduiding. de appartementengebouwen hebbende aanduiding 'gestapeld' gekregen, hier zijn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan. De vrijstaande woning heeft de aanduiding 'vrijstaand' gekregen, hier is uitsluitend een vrijstaande woning toegestaan. De overige woningen hebben de aanduiding 'aaneengebouwd', hier zijn uitsluitend aaneengebouwde woningen toegestaan. Door deze aanduidingen wordt de opzet van het stedenbouwkundig plan geborgd.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is gekozen voor platte daken, waarbij maatregelen voor het afschermen van zonnepanelen zoals een opstaande gevelrand wel mogelijk blijven.

Om de eenheid binnen de blokken, en de ondergeschiktheid van de individuele woningen daaraan, te benadrukken kan het bevoegd gezag nadere eisen stellen aan de kapvorm, situering en vorm van dakkapellen ten einde een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld te behouden.

Door middel van het bouwvlak is aangegeven waar hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen (binnen het bouwvlak) of uitsluitend bijgebouwen, bijbehorende bouwwerken en gebouwen geen gebouwen (erf, buiten het bouwvlak achter de voorgevelrooilijn) zijn toegestaan. In de regels is aangegeven dat 100% van het bouwvlak bebouwd mag worden. Buiten het bouwvlak mag 40% van de gronden bebouwd worden met een maximum van 40 m².

De goot- en bouwhoogte worden op de kaart geregeld. De bovenste verdieping van de appartementengebouwen ligt terug ten opzichte van het hoofdvolume. Dit is geregeld middels de op de verbeelding aangegeven maximale hoogte.

De vrijstaande woning heeft de aanduiding 'maatschappelijk', hier zijn ook maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Het gebruik van de bebouwing voor maatschappelijke voorzieningen is mogelijk via een binnenplanse afwijking. Daarnaast zijn hier bouwregels aan gekoppeld waarin is geregeld dat de bebouwing maximaal 2 bouwlagen mag zijn plus een opbouw met een maximaal oppervlak van 50% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw.

Het is mogelijk om af te wijken van de bouwregels voor een hogere erfafscheiding grenzend aan openbaar gebied door middel van een omgevingsvergunning. Dit kan alleen als de erfafscheiding architectonisch is ingepast en gerealiseerd wordt tegelijkertijd met de bouw van de woningen en daarnaast niet hoger is dan 2 meter.

5.4 Toelichting op de algemene regels

 Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, bepalingen.

Anti-dubbeltelregel (Artikel 7 Anti-dubbeltelbepaling)

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Bro vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Om hiervan een voorbeeld te geven: binnen de bestemming Wonen mag een bepaald percentage van het erf worden bebouwd. Indien het absolute oppervlak (uitgedrukt in m²) niet is bereikt, kan door het bijkopen van een stuk erf van het aangrenzend perceel extra bebouwing tot dit maximum worden gerealiseerd. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Algemene bouwregels (Artikel 8 Algemene bouwregels)

Dit artikel bevat één lid, namelijk "Overschrijding bouwgrenzen" (lid 8.1 Overschrijding bouwgrenzen): Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de verbeelding aangeduid met een dikke lijn.

Algemene wijzigingsregels (Artikel 9 Algemene wijzigingsregels)

In dit artikel (lid 9.1) is een algemene flexibiliteitsbepaling opgenomen om voor bepaalde onderdelen van bestemmingen of gebouwen dan wel bouwwerken af te wijken van de bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. Deze bepaling gaat verder dan die van artikel 8.1. Vandaar dat hier altijd een wijziging voor nodig is van burgemeester en wethouders. Overigens geldt ook hier dat deze bepalingen als algemene regel gelden voor alle bestemmingen.

Het criterium 'van belang voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken' kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als bij nader inzien:

  • open water dat als zodanig is bestemd een andere vorm moet krijgen;
  • een bruggetje dat anders moet worden geconstrueerd of een stukje moet opschuiven;
  • een fietspad iets anders moet aansluiten op een kruising;

Het gaat in de meeste gevallen om de praktische uitvoering van het plan, waarbij geen belangen van derden worden geschaad.

Het criterium 'in verband met de werkelijke toestand van het terrein' is vooral aan de orde in situaties waarbij een terrein of gebied een geheel nieuwe inrichting krijgt en waarbij in het veld maar weinig aanknopingspunten zijn. Bij het uitzetten van het gebied kan blijken dat de afmetingen niet exact gelijk zijn aan de coördinaten op tekening/in het digitale bestand en dat de situering van de nieuwe openbare wegen en de uitgeefbare percelen iets moet worden aangepast. Gezien de nauwkeurigheid van het tegenwoordige kaartmateriaal, gaat het daarbij om centimeters in plaats van meters.

Overige regels (Artikel 10 Overige regels)

Dit artikel bevat 2 bepalingen, namelijk lid 10.1 en lid 10.2.

Het eerst genoemde lid is opgenomen omdat in een (toenemend) aantal gevallen in de regels van bestemmingsplannen wordt verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en / of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard). Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de regels een artikel "Wettelijke regelingen" op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Hierdoor behoeft niet meer telkens te worden verwezen naar publicaties in het staatsblad.

Het tweede lid regelt het parkeren in dit bestemmingsplan. Daarvoor is in onderhavig bestemmingsplan gebruik gemaakt van de mogelijkheid die de wet biedt om voorwaardelijke verplichtingen in de regels op te nemen. Dit is noodzakelijk omdat stedenbouwkundige bepalingen (waaronder de parkeernormen en de regeling voor het parkeerfonds) niet meer is geregeld in de gemeentelijke bouwverordening. Een voorwaardelijke verplichting is een regel in het bestemmingsplan waarmee bijvoorbeeld wordt bepaald dat een nieuwe functie wel is toegestaan of dat een bepaald gebouw mag worden gebouwd, maar alleen als óók de benodigde maatregelen worden getroffen en deze maatregelen in stand worden gelaten. De voorwaardelijke verplichtingen zijn middelen om afspraken tussen de gemeente en de ontwikkelende partij(en) planologisch te borgen. Omdat deze afspraken door gebruikmaking van een publiekrechtelijk regeling kunnen worden vastgelegd, behoeven en kunnen deze niet via privaatrechtelijke weg worden vastgelegd.

Een voordeel van voorwaardelijke verplichtingen is dat er geen nader toetsingsmoment aan te pas komt. Er is ook geen nadere besluitvorming door het bevoegd gezag (veelal het college van burgemeester en wethouders) nodig.

In het bestemmingsplan is alleen een voorwaardelijke verplichting opgenomen die is verbonden aan het gebruik van gronden en bouwwerken. Hiermee kan relatief eenvoudig parkeren op eigen terrein worden afgedwongen. Omdat het parkeren zal plaatsvinden binnen zowel de bestemming Wonen 1 - 4 als Tuin, is de regeling voor parkeren opgenomen in hoofdstuk 3 Algemene regels (artikel 10, leden 10.2.1 en 10.2.2) en niet in de bestemmingsartikelen.

In lid 10.2.1 is onder andere bepaald dat parkeervoorzieningen niet voor de voorste voorgevel van het hoofdgebouw mogen worden gerealiseerd. In de begripsbepaling voor voorgevel is bepaald dat het gaat om de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt. Het gaat dus om de feitelijke voorgevel.

5.5 Toelichting op de overgangs- en slotbepalingen

In artikel 11 Overgangsregels is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 11.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen. In lid 11.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro.

In 2005 heeft in de burgerzaal van het stadhuis een informatiebijeenkomst plaatsgevonden waar de eerste ideeën voor woningbouw op deze locatie zijn gedeeld met geïnteresseerden. Er waren nog geen concrete bouwplannen. Tijdens deze bijeenkomst is besloten om een klankbordgroep op te richten. Door stagnatie in de planvorming en de financiële crisis vanaf 2008 is deze klankbordgroep niet meer bijeengekomen.

Ruim 10 jaar na de hiervoor vermelde informatiebijeenkomst heeft een ontwikkelaar (Stevast, Baas & Groen) zich gemeld bij de gemeente met een plan voor woningbouw in het gebied. De plannen zijn vervolgens aangepast in overleg met de gemeente en AHH (zie paragraaf 2.2). Vervolgens is op 13 juli 2016 opnieuwe een informatiebijeenkomst georganiseerd in het stadskantoor, waarin het nieuwe plan aan belangstellenden is gepresenteerd.

Naar aanleiding van deze bijeenkomst is een nieuwe klankbordgroep met omwonenden gevormd. Met deze klankbordgroep is verschillende malen overlegd en zijn er verschillende aanpassingen gedaan in het ontwerp van het plan (zie figuur 6.1). Zo is het aantal appartementengebouwen terug gebracht van vier naar drie en is de vorm van de gebouwen aangepast. Ook is de ontsluiting aangepast naar een doodlopende route met cul de sac en een langzaamverkeersverbinding in de zuidwest hoek. In deze hoek is ook meer ruimte gehouden om het bestaande groen te behouden.

De kritiek van de klankbordgroep op het proces leidde ertoe dat Veersepoort V opgenomen werd in het werkprogramma 2018-2022 van het nieuwe bestuur van de Gemeente. Er werd opnieuw overlegd met de klankbordgroep om tot een beter plan te komen. Dat resulteerde in het laatste plan van mei 2019 waarvoor dit bestemmingsplan is bedoeld.

afbeelding "i_NL.IMRO.0687.bpveersepoort5-VO01_0020.jpg"

Figuur 6.1 Stedenbouwkundig plan op de informatieavond in juli 2016 (linksboven) en bij de klankbordgroep in mei 2017(rechtsboven) en beeldkwaliteitsplan maart 2018 (linksonder) en de plattegrond van het uiteindelijke stedenbouwkundig plan uit mei 2019 (rechtsonder)

6.2 Financiële uitvoerbaarheid

De grond is in eigendom bij de gemeente. De gemeente zal in de grondverkoop de gemeentelijke kosten verdisconteren. Er is een exploitatieberekening uitgevoerd. Uit deze berekening is gebleken dat het plan financieel uitvoerbaar is. Met de initiatiefnemers is een anterieure overeenkomst afgesloten waarin afspraken zijn gemaakt over onder meer het kostenverhaal.