Het plangebied Heilaar, Heilaar Noord is een nog niet verkocht/ ingericht deel van het bedrijventerrein Heilaar. Voor het plangebied is onderzocht of een herverkaveling of verruiming van de begrenzing van de te verkopen bedrijfspercelen mogelijk is om zo geïnteresseerde bedrijven meer ruimte te kunnen bieden voor het realiseren van hun bedrijf. Uit dit onderzoek is gebleken dat dit mogelijk is. Dit bestemmingsplan heeft dan ook als doelstelling het bieden van ruimere bouwmogelijkheden in de hoogte van de bedrijfsbebouwing en het verruimen van de oppervlakte van de bestemming 'Bedrijventerrein', maar daarnaast ook een goede verankering van de benodigde waterberging en de gewenste ecologische groenstructuur.

1.2 Ligging en plangrenzen

Het plangebied is gelegen aan de westzijde van de stad Breda tussen de bestaande bedrijventerreinen Heilaar en Steenakker. Het gebied wordt begrenst door bestaande bedrijven op het bedrijventerrein Heilaar, woonpercelen aan de Meester Bierensweg, de spoorlijn Breda-Roosendaal en de Westerparklaan.

[image]

Figuur 1: Globale ligging plangebied in de stad

1.3 Huidige planologie

Voor het plangebied geldt nu het bestemmingsplan 'Heilaar', vastgesteld door de gemeenteraad op 12 februari 2009 en onherroepelijk per 9 november 2009. Het plangebied heeft hierin de bestemmingen 'Bedrijventerrein', 'Water', 'Groen' en 'Verkeer'. De geplande herverkaveling van de bedrijfskavels is binnen dit bestemmingsplan niet mogelijk, omdat een deel van de uit te geven bedrijfsgrond binnen de bestemming 'Groen' ligt en ook de bouwgrenzen voor de bebouwing anders zijn gesitueerd.

In onderstaande figuur is een uitsnede van de plankaart van het bestemmingsplan 'Heilaar weergegeven.

[image]

Figuur 2: uitsnede plankaart bestemmingsplan 'Heilaar'

1.4 Planvorm

Voorliggend bestemmingsplan vormt het planologisch kader voor de herverkaveling en verdere ontwikkeling van het bedrijventerrein Heilaar Noord. Daar dit bestemmingsplan gericht is op een nog te ontwikkelen deel van een bedrijventerrein, is er sprake van een zogenoemd ontwikkelingsplan.

1.5 Leeswijzer

Deze toelichting is onderdeel van het bestemmingsplan "Heilaar, Heilaar Noord". Andere onderdelen van dit bestemmingsplan zijn de verbeelding met kenmerk NL.IMRO.0758.BP2013037006-0401 en de planregels. De toelichting is opgebouwd uit de volgende hoofdstukken:

In hoofdstuk 2 ‘Gebiedsanalyse’ zijn allereerst een analyse van de archeologie en het cultureel erfgoed opgenomen. Vervolgens wordt een ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied weergegeven. In hoofdstuk 3 ‘Beleid’ wordt het relevante ruimtelijke beleid van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven. In hoofdstuk 4 komen de doelstellingen van het bestemmingsplan aan bod. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 ‘Milieu en landschap’ de sectorale milieuaspecten zoals m.e.r., water, bodemkwaliteit, externe veiligheid, ecologie, enzovoorts aan bod. In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In hoofdstuk 7 wordt de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. Tot slot is hoofdstuk 8 ‘Communicatie’ gereserveerd voor de uitkomsten van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, evenals een beschrijving van de verdere procedure.

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens het cultureel erfgoed, de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet.

2.2 Positionering plangebied

Het plangebied van bestemmingsplan 'Heilaar, Heilaar Noord' is gelegen in het westelijk deel van de stad tussen de bestaande bedrijventerreinen Heilaar en Steenakker.

Het gebied wordt in het zuiden begrensd door de bestaande bedrijven van bedrijventerrein Heilaar, in het westen door woonpercelen aan de Meester Bierensweg, In het noorden door de spoorlijn Breda-Roosendaal die de grens vormt met het bedrijventerrein Steenakker en de Westerparklaan in het oosten als grens met de woonwijk Westerpark.

[image]

Figuur 3: Ligging plangebied in de omgeving

2.3 Cultureel erfgoed

In de nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015 is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting op het bestemmingsplan wordt het aanwezige cultureel erfgoed (te verdelen in archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden.

Archeologie wordt in het bestemmingsplan vertaald middels de Waarde Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed worden vertaald middels de Waarde Cultuurhistorie.

Archeologie

Het plangebied is gelegen op de overgang van het hoge in het oosten naar het lage in het westen. De hoger gelegen delen werden in het verleden vaker bewoond omdat deze meer geschikt waren voor bewoning. Bij de opgravingen die zijn uitgevoerd op de hoger gelegen delen in het plangebied en daarom heen zijn dan ook bewoningssporen uit de Bronstijd, IJzertijd en Middeleeuwen aangetroffen.

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen is de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1. Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Dit is conform het vastgestelde gemeentelijk beleid en de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Het grootste gedeelte van het plangebied is al middels een archeologisch onderzoek onderzocht. Het gaat dan om het gedeelte van het plangebied vanaf de Heilaar-Noordweg tot de Westerparklaan. Omdat dit gedeelte al archeologisch is onderzocht en vrijgegeven is verder archeologisch onderzoek voorafgaand aan bodemverstorende werkzaamheden niet noodzakelijk.

Het bouwvak in het westelijk deel van het plangebied is recent onderzocht en vrijgegeven. Deze is derhalve nog niet verwerkt op de Beleidsadvieskaart. Het Erfgoedbesluit m.b.t. dit onderzoek is bijgevoegd als bijlage 1 bij deze toelichting.

Archeologische onderzoeksgebieden

Terreinen met een middelhoge archeologische verwachting

Bodemingrepen die dieper gaan dan 0,30 m-mv en een planoppervlak behelzen van 100 m2 of meer zijn in principe niet toegestaan, tenzij door het bevoegd gezag van de gemeente Breda een gunstig selectiebesluit is afgegeven. In alle overige gevallen is een aanlegvergunning verplicht. Het college van B&W stelt de bepalingen in de aanlegvergunning vast. Het principe 'de verstoorder betaalt' is van toepassing.

Verstoorde terreinen

Ontgronde, verstoorde en archeologisch onderzochte terreinen

Hier gelden geen archeologische beperkingen.

[image]

Figuur 4: uitsnede uit de beleidsadvieskaart deel 1. Archeologie

Gebouwd erfgoed

Er is geen gebouwd erfgoed aanwezig.

2.4 Ruimtelijke en functionele structuur

Het plangebied bestaat volledig uit braakliggende, nog uit te geven bedrijfskavels. Uitsluitend aan de noordgrens van het plangebied ligt een groenstrook met struiken en bomen van beperkte omvang, grenzend aan de spoorlijn Breda-Roosendaal. Daarnaast loopt de beek de Bethlehemloop door het plangebied. Deze waterloop vormt nu een gekanaliseerde waterloop zonder aangrenzende groenstructuur.

Aangezien het plangebied momenteel braak ligt heeft het geen functie. De Bethlehemloop en de groenzone aan de noordgrens van het plangebied hebben een beperkte ecologische functie. Daarnaast heeft de Bethlehemloop een waterbergende functie.

[image]

Figuur 5: Bestaande groenstrook aan noordgrens plangebied

[image]

Figuur 6: Bestaande Bethlehemloop door plangebied

HOOFDSTUK 3 Beleid

3.1 Inleiding

Het beleidskader voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale en gemeentelijke stukken. In hoofdstuk 5 ‘Milieu en landschap’ is het sectorale milieubeleid en -wetgeving vertaald.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte' (SVIR) in werking getreden. In de SVIR worden de ambities van het Rijk op gebied van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040 uiteengezet. Het Rijk geeft met de SVIR meer ruimte aan provincies en gemeenten om in te spelen op de eigen situatie, zelf beslissingen te nemen, maar ook ruimte voor initiatief en ontwikkeling voor en door burgers en bedrijven. Met de inwerkingtreding van de SVIR zijn verschillende nota’s, ruimtelijke doelen en uitspraken vervallen. Het betreft onder meer de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak, de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving, de agenda Landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

Eén van de doelstellingen die het Rijk met de SVIR nastreeft, is het versterken van de internationale concurrentiepositie. Daarbij wordt onder meer gestreefd naar een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat, het verbeteren van de bereikbaarheid en het zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden. Het beleid ten aanzien van landschap is niet langer een rijksverantwoordelijkheid en wordt overgelaten aan de provincies. Op deze wijze komt ruimtelijke ordening dichter bij de burger en bedrijven te staan. Dit heeft tot gevolg gehad dat er minder nationale belangen zijn vastgesteld. Met de SVIR heeft het Rijk dertien nationale belangen benoemd waarbij zij de kaders vaststelt:

Een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio’s met een concentratie van topsectoren;
Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;
Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
Efficiënt gebruik van de ondergrond;
Een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio’s inclusief de achterlandverbindingen;
Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor en vaarwegen;
Het instandhouden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen;
Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico’s;
Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;
Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten;
Zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Voor deze 13 belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13

belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Voor onderhavig bestemmingsplan is de inhoud van de SVIR van beperkte betekenis, aangezien de ontwikkeling geen nationale belang betreft en ook geen nationale belangen in het geding zijn.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het 'Besluit algemene regels ruimtelijke ordening' (Barro) voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en gewijzigd bij besluit van 28 augustus 2012 (inwerkingtreding 1 oktober 2012), waarbij een aantal onderwerpen is toegevoegd aan het Barro.

In het Barro is een aantal projecten die van rijksbelang zijn, genoemd en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project zijn vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt zijn:

de mainportontwikkeling van Rotterdam;
de bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren;
de bescherming en behoud van de Waddenzee;
de bescherming en behoud van enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam;
de uitoefening van defensietaken;
veiligheid op rijksvaarwegen;
toekomstige uitbreiding van infrastructuur;
de elektriciteitsvoorziening;
de ecologische hoofdstructuur (EHS);
de veiligheid van primaire waterkeringen;
maximering van de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeer;
reserveringsgebieden voor hoogwater langs de Maas;
duurzame verstedelijking.

Het kabinet heeft de keuze voor deze onderwerpen gemaakt in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (zie paragraaf 3.2.1). Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en vermindering van de bestuurlijke druk. De bedoeling is duidelijk: belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen, worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt. Dat zal kunnen leiden tot een versnelde uitvoering van de betreffende projecten.

Daar staat tegenover dat gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakt aan een belang van één van de projecten in het Barro, nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten naleven. Gebeurt dat niet, dan bestaat het risico op een reactieve aanwijzing van Gedeputeerde Staten of van de Minister. Het effect daarvan is dat bepaalde onderdelen van het bestemmingsplan niet in werking treden wegens strijd met het Rijksbeleid.

Plangebied

In het Barro zijn verschillende regels opgenomen voor de bescherming van de nationale belangen. Voor het plangebied geldt dat in het Barro regels zijn opgenomen inzake de uitoefening van defensietaken. Het plangebied is namelijk in zijn geheel gelegen in het obstakelbeheergebied van het militaire luchtvaartterrein Gilze-Rijen. Binnen dit gebied gelden beperkingen ten aanzien van de toegestane bouwhoogte. Het bestemmingsplan biedt echter geen bouwmogelijkheden in strijd met deze beperkingen.

Voor de overige onderwerpen zijn in het Barro geen regels opgenomen die betrekking hebben op het plangebied van het onderhavige bestemmingsplan. Daarmee hoeven er geen regels vanuit het Barro juridisch verankerd te worden in dit bestemmingsplan. Bovendien zijn in dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die in strijd zijn met één van de nationale belangen. Onderhavig bestemmingsplan is dus niet in strijd met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant

In de 'Structuurvisie 2010-partiële herziening 2014' (1 januari 2011 in werking getreden en op 7 februari 2014 partieel herzien) is het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in Brabant op hoofdlijnen uiteengezet.

De Structuurvisie geeft de samenhang weer tussen het beleid op het gebied van milieu, verkeer en vervoer en water. Daarnaast houdt de Structuurvisie ruimtelijke ordening rekening met het provinciaal beleid op economisch, sociaal-cultureel en ecologisch vlak. In de Structuurvisie ruimtelijke ordening geeft de provincie aan hoe zij omgaat met de ruimtelijke opgave voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Er gaat geen directe werking uit richting gemeentelijke besluitvorming. De Verordening ruimte (paragraaf 3.3.2) heeft wel een doorwerking naar gemeentelijke besluitvorming.

De Structuurvisie beschrijft een aantal trends en ontwikkelingen die ruimtelijke keuzes op provinciaal niveau vergen. Deze trends en ontwikkelingen zijn:

ruimtelijke kwaliteit staat onder druk;
veranderend klimaat;
achteruitgang biodiversiteit;
veranderend landelijk gebied;
toenemende behoefte aan duurzame energie;
toenemende concurrentie tussen economische regio’s;
afnemende bevolkingsgroei;
toename mobiliteit.

Daarnaast beschrijft de Structuurvisie de onderscheidende kwaliteiten van Noord-Brabant. Dit zijn;

de natuurlijke basis; de belangrijkste trends en ontwikkelingen die ruimtelijke keuzes op provinciaal niveau vergen;
het ontginningslandschap;
het moderne landschap.

Op basis van de hierboven genoemde trends en kernkwaliteiten geeft de Structuurvisie ruimtelijke keuzes voor de toekomstige ontwikkeling van Noord-Brabant. De provincie kiest voor een ontwikkeling waarin de kwaliteiten van de provincie sturend zijn bij de ruimtelijke keuzes die de komende jaren op de provincie afkomen.

De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Binnen deze structuren worden de belangrijkste maatschappelijke ontwikkelingen opgevangen. De vier structuren zijn:

de groenblauwe structuur;
het landelijk gebied;
de stedelijke structuur;
de infrastructuur.

Plangebied

Het plangebied is als onderdeel van de bestaande stad op de bijbehorende kaarten aangegeven als 'hoogstedelijke zone' (zie figuur 3.2).

De vijf grote steden van BrabantStad (Eindhoven, Helmond, Den Bosch, Tilburg en Breda) ontwikkelen zich tot (hoog)stedelijke centra voor wonen, werken en voorzieningen. Dit komt in het bijzonder tot uitdrukking in de intensivering van verstedelijking in de zones langs infrastructuurassen en in de stationsgebieden. De gemeenten pakken de ontwikkeling van deze hoogstedelijke zones op als integrale opgaven waarbij de provincie extra aandacht vraagt voor:

de vormgeving van de entree van de stad;
het versterken van de identiteit van de stad ten opzichte van de andere Brabantse steden;
de positionering van de stedelijke functies ten opzichte van de infrastructuur.

[image]

Figuur 7: Uitsnede structurenkaart Structuurvisie 2010-partiële herziening 2014' (plangebied is globaal met gele stip aangeduid) [bron: www.brabant.nl]

De provincie wil grootschalige stedelijke ontwikkelingen met een bovenregionaal karakter concentreren in de vijf grote Brabantse steden. Daarom wordt de zoekruimte voor nieuwe grootschalige, bezoekersintensieve voorzieningen met een bovenregionaal en stedelijk karakter, beperkt tot de hoogstedelijke zones. De provincie stimuleert de herontwikkeling van een aantal gebieden langs spoor- en snelwegen en kanaalzones in de hoogstedelijke zones. De inzet richt zich met name op het versnellen van de verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving.

Conclusie

De mogelijk gemaakte ontwikkeling in het plangebied in de vorm van het intensiever kunnen gebruiken van het bestaande bedrijventerrein, door vergroting van de bedrijfskavels, past in het beleid van de provincie voor hoogstedelijke zones.

3.3.2 Verordening ruimte 2014

De 'Verordening ruimte 2014' (vastgesteld op 7 februari 2014 en per 19 maart 2014 in werking) is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. In de verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal en rijksbeleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

De onderwerpen die in de verordening staan, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. De regels in de Verordening gelden voor gemeenten en niet rechtstreeks voor burgers. Belangrijke onderwerpen in de Verordening ruimte zijn:

ruimtelijke kwaliteit;
stedelijke ontwikkelingen;
natuurgebieden en andere gebieden met waarden;
agrarische ontwikkelingen, waaronder de intensieve veehouderij;
overige ontwikkelingen in het landelijk gebied.

In de Verordening ruimte zijn regels opgenomen waaraan ruimtelijke plannen, zoals een bestemmingsplan, dienen te voldoen. De regels van de Verordening ruimte zijn, in lijn met het beleid uit de Structuurvisie ruimtelijke ordening, erop gericht om het merendeel van de stedelijke ontwikkelingen plaats te laten vinden in de stedelijke regio’s en in het bestaand stedelijk gebied.

Plangebied

In onderhavig plangebied is sprake van herontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied.

Het plangebied ligt geheel in bestaand stedelijk gebied, 'stedelijk concentratiegebied' (figuur 8). De Verordening zegt over gebieden in stedelijk gebied dat 'bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling uitsluitend mogen liggen in het bestaand stedelijk gebied'.

In het stedelijk concentratiegebied zijn de mogelijkheden om het bestaand stedelijk gebied beter te benutten door inbreiding en herstructurering en intensief en meervoudig ruimtegebruik van belang. Daarnaast moet aandacht worden besteed aan de mogelijkheden die compacte bouwwijzen - zoals het bouwen in de hoogte en steeds vaker ook in de diepte (de ondergrondse ruimte) - bieden om het ruimtegebruik te intensiveren. Ook moet bestaande, nieuwe of te herontwikkelen ruimte intensiever worden benut. Door verschillende functies op een locatie te combineren kan extra ruimtebeslag worden voorkomen of beperkt.

[image]

Figuur 8: uitsnede kaartblad: thema Stedelijke ontwikkeling, Verordening Ruimte 2014 (paars: aanduiding Stedelijk concentratiegebied)

Ten aanzien van bestaande bedrijven- en kantorenlocaties wordt in de Verordening ruimte 2014 een aantal regels gesteld. In de toelichting van onderhavig bestemmingsplan dient een verantwoording over de financiële, juridische of feitelijke mogelijkheden voor herstructurering alsmede zorgvuldig ruimtegebruik opgenomen te worden. Onder zorgvuldig ruimtegebruik wordt verstaan het tegengaan van oneigenlijk ruimtegebruik op middelzware en zware bedrijventerreinen in de vorm van bedrijfswoningen, bedrijfsmatige uitoefening van administratieve diensten, detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen en leisurevoorzieningen, tenzij deze direct verband houden met de op het desbetreffende terrein gelegen bedrijvigheid. Tevens behoort op dergelijke bedrijventerreinen de vestiging van bedrijven van milieucategorie 1 en 2 op percelen kleiner dan 5.000 m² tot oneigenlijk ruimtegebruik.

Bepalend bij het toe kennen van de zwaarte van het bedrijventerrein is de toegestane milieucategorie, waarbij in geval van milieucategorie 3 en hoger sprake is van middelzware en zware bedrijvigheid. In het vigerende bestemmingsplan zijn de bedrijfsgronden binnen het plangebied bestemd voor bedrijven van milieucategorie 2 en 3. De bedrijfsgronden behoren derhalve niet tot een middelzwaar dan wel zwaar bedrijventerrein. De regels uit de Verordening ruimte 2014 ten aanzien van oneigenlijk ruimtegebruik zijn daarmee niet van toepassing. Daarnaast zijn in het plangebied geen functies in de vorm van bedrijfswoningen, bedrijfsmatige uitoefening van administratieve diensten, detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen en leisurevoorzieningen toegestaan.

Onderhavig bestemmingsplan past binnen de regels van de Verordening ruimte en is dus niet in strijd met een provinciaal belang.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Breda 2030

In september 2013 is de 'Structuurvisie Breda 2030, Koers in beeld' vastgesteld. De structuurvisie geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkeling tot 2030 weer en biedt een afwegingskader voor de stedelijke programmering. De Structuurvisie beoogt een stip op de horizon te zetten waar het gaat om de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Breda tot 2030. Daarnaast is de visie richtinggevend voor de keuzen die aan de orde zijn voor de korte en middellange termijn. De structuurvisie dient als integrale basis voor bestemmingsplannen, ontwikkelingsvisies en beleidsdocumenten. Deze structuurvisie:

geeft nadrukkelijk inhoud aan het economisch profiel van de stad in de regio (internationaal, nationaal, provinciaal, regionaal);
belicht de sociale dimensie van de ontwikkeling van de stad in relatie tot een reeks van opgaven als de vergrijzing, de betaalbaarheid van de zorg, het groeiend aantal arbeidsmigranten, een groeiende studentenpopulatie, de decentralisatie van een aantal rijkstaken, etc.;
zet inbreiding/ hergebruik van de stad, met de nodige implicaties voor functie en gebruik van het publieke domein en maatschappelijk vastgoed centraal;
presenteert stad, dorpen en buitengebied als een samenhangende kwaliteit, elk met een eigen identiteit en dynamiek;
zet de kwaliteit van de bestaande stad centraal;
geeft aan dat de bestaande infrastructuur op korte termijn niet meer afdoende is om de stad bereikbaar te houden en verdere (her)ontwikkeling mogelijk te maken;
legt de nadruk op de vraaggerichte benadering in plaats van de aanbodgerichte benadering;
onderstreept het belang van een geleidelijke energietransitie en de gevolgen van de verandering van het klimaat;
maakt de programmering structureel onderdeel van de ordening van de stad;
geeft een uitvoeringsperspectief dat inzicht biedt in de financiële opgave op de langere termijn, wat vertaald wordt in een meerjaren investeringsplan voor de middellange termijn.

Het fundament voor de ontwikkeling van Breda naar 2030 is het ontwikkelen van een compacte, duurzame stad, waarin ruimte is voor initiatief. De compacte stad koestert haar historie en beseft de verbondenheid van stedelijk en landelijk gebied. Verstedelijkingsopgaven in het bestaande stedelijk gebied hebben de voorkeur boven de ontwikkeling van nieuwe buitenstedelijke terreinen. De kracht van het initiatief staat centraal, burgers, bedrijfsleven en overheid hebben hier allemaal een rol in. De verschillen in functie en karakter van delen van de stad maken Breda aantrekkelijk voor de diversiteit aan gebruikers.

Plangebied

Het plangebied is als onderdeel van het bedrijventerrein Heilaar in de structuurvisie opgenomen als bestaand bedrijventerrein waar functiemenging niet is gewenst. Dit houdt in dat hier de nadruk ligt op het verhogen van de kwaliteit van de bestaande bedrijfskavels. Middels onderhavig bestemmingsplan wordt deze kwaliteit verhoogd door het verplaatsen van een aantal bouw- en bestemmingsgrenzen, waardoor de gronden beter benut kunnen worden door de bedrijven die zich in het plangebied willen vestigen.

Daarnaast is een gemeentelijke ecologische verbindingszone opgenomen in het plangebied. Deze zone wordt nader toegelicht in paragraaf 5.5.

3.4.2 Structuurvisie bedrijventerreinen Breda 2020

In november 2008 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie bedrijventerreinen Breda 2020 vastgesteld. De structuurvisie is een plan van aanpak ten behoeve van een optimale afstemming tussen vraag en aanbod van bedrijventerreinen in Breda. Breda wil doorgroeien, onder meer op gebied van werkgelegenheid. De banengroei dient met name gerealiseerd te worden in kansrijke sectoren als groothandel / logistiek, kennisindustrie en hospitality. Om deze ambities waar te kunnen maken en daarmee de lokale en regionale economie te stimuleren, is voldoende ruimte voor economische activiteiten noodzakelijk. De gemeente Breda wil daarom in de periode tot 2020 over kwantitatief en kwalitatief voldoende bedrijventerreinen beschikken. Deze bedrijventerreinen dienen te beantwoorden aan de wensen en belangen van ondernemers, maar ook tegemoet te komen aan de maatschappelijke eisen van de tijd. Daarnaast streeft de gemeente naar voldoende draagvlak voor het bedrijventerreinenbeleid bij haar inwoners en partners in de regio.

In de structuurvisie is de doelstelling van het Bredase bedrijventerreinenbeleid geformuleerd. Deze is drieledig:

een kwantitatief en kwalitatief toereikende ruimtelijke planning van bedrijventerreinen, waardoor enerzijds wordt ingespeeld op economische structuurverandering en anderzijds voldoende prikkels worden gegeven voor een zuinig ruimtegebruik en behoud en ontwikkeling van landschappelijke waarden;
een (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen die binnen ruimtelijke kaders voldoende stuurt op ontwikkelingstempo, dichtheid en ruimtelijke kwaliteit;
een voldoende herstructureringstempo van bestaande bedrijventerreinen, waarbij zoveel mogelijk wordt geanticipeerd op het verhinderen/beperken van snelle, hernieuwde veroudering.

Ten behoeve van een samenhangend bedrijventerreinenbeleid heeft Breda de volgende strategie ontwikkeld:

fors inzetten op revitalisering en herstructurering van bestaande terreinen;
zorgen voor onderscheidende vestigingsmilieus, op maat en vraaggericht;
inzetten op marktconforme maatregelen voor zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik;
zorgen voor een goede landschappelijke inpassing van nieuwe terreinen;
inzetten op regionale samenwerking en afstemming met lokale partners en belanghebbenden.

De conclusie is dat de omvang van het actuele aanbod in Breda uiterst krap is. Circa een kwart van de vraag zal door herstructurering en revitalisering worden geaccommodeerd op bestaande bedrijventerreinen. Het resterende deel van de vraag dient opgevangen te worden op nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. In de structuurvisie wordt onderscheid gemaakt naar vier typen gebieden: consolidatiegebieden, herstructureringsgebieden, transformatiegebieden en nieuwe uitleg. Het onderhavige plangebied is aangemerkt als consolidatiegebied.

Plangebied

Het plangebied Heilaar Noord is als onderdeel van het bedrijventerrein Heilaar aangewezen als consolidatiegebied. In deze gebieden dient een (actieve) vorm van beheren te worden uitgevoerd, zonder dat functieverandering wordt nagestreefd. Een duurzaam kwaliteitsniveau door actief beheer wordt gegarandeerd. De aard van het ruimtegebruik en ruimtebeleving ondergaan geen of nauwelijks wijziging. Bij consolideren gaat het vooral om 'op eigen kracht' en 'met de tijd mee'.

Deze (kleinschalige) terreinen leveren relatief veel werkgelegenheid en zorgen voor de gewenste differentiatie en diversiteit in de stad. Het handhaven van de functie en kwaliteit is daarvoor van groot belang (behoud toekomstwaarde van deze bedrijventerreinen).

HOOFDSTUK 4 Doelstellingen

4.1 Doel van dit bestemmingsplan

Het hoofddoel van het bestemmingsplan "Heilaar Noord" is het kunnen aanbieden van grotere en beter bruikbare bedrijfkavels in het plangebied, waardoor tegemoet gekomen kan worden aan de vraag naar meer uit te geven binnenstedelijke bedijfskavels binnen al bestaande bedrijventerreinen. Dit is mogelijk doordat de ingeplande groenbestemming aan de noordzijde van het plangebied, zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan, beperkter kan zijn van omvang. Daarnaast is gebleken dat ook de gronden boven de aanwezige ondergrondse gastransportleidingen gebruikt mogen worden als bedrijfskavel. Als gevolg van deze herontwikkeling wordt daarnaast ook een ecologische 'winst' behaald door de herstructurering van de Bethlehemloop in het plangebied.

4.2 Planbeschrijving

Uitbreiding bestemming 'Bedrijventerrein'

Het geldende bestemmingsplan heeft in het noordelijk deel van het plangebied een brede strook grond met de bestemming 'Groen'. Deze brede strook mag voor de aanleg van de gewenste ecologische verbindingszone beperkter van omvang zijn. Om de gronden zo optimaal mogelijk te kunnen benutten is daarom besloten om de bestemming 'Bedrijventerrein' aan deze zijde uit te breiden.

Daarnaast liggen in het zuidelijk deel van het plangebied twee ondergrondse gasleidingen. Ter bescherming van deze gasleidingen is boven deze gasleidingen ook de bestemming 'Groen' gelegd. Binnen de grenzen van de beschermingszone op de gasleidingen mogen geen gebouwen worden gebouwd. Het gebruik van de grond boven de gasleidingen voor bijvoorbeeld parkeerplaatsen of buitenopslag is echter wel toegestaan. In onderhavig bestemmingsplan hebben deze gronden om deze reden de bestemming 'Bedrijventerrein' gekregen zonder de aanduiding 'bouwvlak'.

In een strook grenzend aan de waterberging langs de Westerhagelaan is daarnaast de mogelijkheid opgenomen om bedrijfsbebouwing te realiseren tot een maximale bouwhoogte van 20 meter.

Aanleg waterberging

Aan de oostzijde van het plangebied is de aanleg van een waterbergingsvijver gepland. Deze waterbergingsvijver is noodzakelijk vanwege de toename van het verharde oppervlak door de ontwikkeling van het bedrijventerrein. (zie ook paragraaf 5.3). In vergelijking met het geldende bestemmingsplan is de ligging van de waterberging enigzins aangepast m.b.t. de technische mogelijkheden voor de aanleg van de waterpartij en de benodigde vergroting van de waterberging vanwege bovengenoemde uitbreiding van de bestemming 'Bedrijventerrein'.

Bethlehemloop

De huidige loop van de Bethlehemloop wordt verlegd, waardoor de structuur verder wordt afgemaakt. Daarnaast wordt rondom de beek groen aangelegd, terwijl in het vigerende bestemmingsplan hier nog een verkeersbestemming bedacht was.

HOOFDSTUK 5 Milieu en Landschap

5.1 Inleiding

Breda wil een stad zijn waarin mensen graag wonen, werken en recreëren. Leefbaarheid en duurzaamheid zijn hiervoor sleutelbegrippen. Een gezond en veilig woonmilieu is hierbij van groot belang. Daarnaast hebben bedrijven ruimte nodig om zich te ontwikkelen en dient er voldoende groen te zijn voor natuurontwikkeling en recreatie. Om dit te kunnen bereiken dient bij ruimtelijke ontwikkelingen integraal naar het te ontwikkelen gebied te worden gekeken en zullen alle, soms tegenstrijdige, belangen zo goed mogelijk op elkaar afgestemd moeten worden. Voor het ontwikkelen en in stand houden van een leefbaar en duurzaam Breda dienen bij ruimtelijke planvorming rekening gehouden te worden met de milieuhygiënische aspecten die door het plangebied en of de omgeving hiervan worden opgelegd. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld.

In onderstaand hoofdstuk worden de verschillende milieuhygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

5.2 Milieu effectrapportage

Algemeen

De bedoeling van de mer-regelgeving is om milieu een volwaardige plaats in de besluitvormingsprocessen van een groot aantal wetten te geven. Besluitvorming over ruimtelijke plannen vraagt altijd om een integrale afweging tussen vele belangen. Maar een zorgvuldige afweging tussen al of niet tegenstrijdige belangen is vaak niet voldoende. Juist het zoeken naar oplossingen, waarbij de verschillende belangen naast elkaar in plaats van ten koste van elkaar tot hun recht komen, is de uitdaging. In deze benadering, met aandacht voor het proces, kan de mer-regelgeving, natuurlijk vanuit het milieuperspectief, een positieve rol spelen.

Regelgeving

In 2010 en 2011 is de mer-regelgeving gewijzigd. Zowel de procedurele kant (vastgelegd in de Wet milieubeheer) als de inhoudelijke kant (vastgelegd in het Besluit milieueffectrapportage) zijn gewijzigd. De ontwikkelingen dienen te worden getoetst aan de beoordelingscriteria uit bijlage III van de Europese mer-richtlijn, aangezien er sprake is van een verplichting tot het voeren van een informele m.e.r.-beoordeling. Zie in de volgende paragraaf de nadere toelichting hierover.

Onderzoek

In het kader van de RO-procedure is de ontwikkeling vergeleken met de (indicatieve) plandrempels uit het Besluit MER. Hieruit blijkt dat de stedelijke ontwikkeling enkel betrekking kan hebben op artikel 11.2 uit bijlage D: "De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen". Als minimale eis wordt hier een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of 2000 woningen of 100 ha aangegeven als drempelwaarden. Met inachtneming van de overige potentiële ontwikkelingen in de directe omgeving van het plangebied worden die drempelwaarden ruimschoots niet behaald.

De mer-beoordeling vraagt verder onderzoek naar cumulatie-effecten en effecten op nabijgelegen natuurbeschermingsgebieden (of andere gevoelige gebieden). In het kader van de ontwikkelingen nabij het stadiongebied is een mer uitgevoerd. De ontwikkeling aan Heilaar-Noord kent vanwege de marginale verschillen met de oude situatie geen cumulatie effecten. Hierdoor is er geen sprake van cumulerende effecten.

Mer-regelgeving staat totstandkoming van het bestemmingsplan niet in de weg.

5.3 Bodem

Een bodemverontreiniging is over het algemeen niet zichtbaar aanwezig. Daarom speelt de bodemkwaliteit in de beleving van de gebruikers van de ruimte een relatief kleine rol. Toch kan een eventuele bodemverontreiniging nieuwe ontwikkelingen frustreren omdat de kosten van een sanering te hoog zijn. Daarnaast kan een (vermoeden van) bodemverontreiniging leiden tot ontrust bij de omwonenden. In de Wet bodembescherming en de bijbehorende protocollen en circulaires zijn normen opgenomen waaraan de kwaliteit van de bodem kan worden getoetst. Hierbij wordt zowel gekeken naar de humane, ecologische als naar de verspreidingsrisico's. Op basis van deze toetsing wordt bepaald of de bodem gesaneerd moet worden. De eisen die aan een eventuele sanering worden gesteld zijn mede afhankelijk van het toekomstige gebruik van de locatie. Voor een woningbouwlocatie zijn de eisen strenger dan voor een industrieterrein. De algemene doelstelling van het Rijk is dat in 2030 alle ernstige verontreinigingen van de (water)bodem zijn gesaneerd en/of onder controle zijn.

In de Bouwverordening is opgenomen dat de gemeente bij het verlenen van een omgevingsvergunning moet toetsen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het toekomstige gebruik van de locatie. Hierbij wordt getoetst of er gezondheidsrisico's zijn voor de toekomstige gebruikers.

Plangebied

In het plangebied zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er geen sprake is van overschrijding van interventiewaarden op de boorpunten. In het plangebied is een enkele asbestverontreiniging geconstateerd, waarschijnlijk veroorzaakt door een illegale dump. Het betreft hier een verontreiniging van ca 3 kg, bestaande uit asbestplaatjes. Alvorens grondverzet plaatsvindt, moet deze verontreiniging op de juiste wijze worden weggehaald.

Verder is het uitgangspunt voor ontwikkelingen dat er sprake is van een gesloten grondbalans. Plaatselijk kunnen verontreinigingen zijn ontstaan ten gevolge van activiteiten die daar hebben plaatsgevonden. Hierbij kan gedacht worden aan de opslag van minerale olie in ondergrondse tanks en aan bedrijfsmatige activiteiten. Bij ontwikkeling van terreinen dient in de vergunningsaanvraag een verkennend bodemonderzoek plaats te vinden conform NEN 5740.

5.4 Water

Huidige situatie

Het plangebied is in de huidige situatie een braakliggend weiland en ligt in de oksel van de spoorlijn Roosendaal-Breda/HSL-bundel aan de noordzijde en de Westerparklaan aan de oostzijde. Dwars door het plangebied loopt de Bethlehemloop die in noordelijke richting afwatert. Tussen de Westerparklaan en het bedrijventerrein zuidelijk van het plangebied ligt oppervlaktewater dat fungeert als waterbergingsgebied voor het reeds bestaande bedrijventerrein dat zuidelijk van het plangebied ligt.

Het plangebied is opgedeeld in een westelijk en een oostelijk deel. De Bethlehemloop vormt de scheiding. Het plangebied ligt niet in een grondwaterbeschermingsgebied, een attentiegebied of een beschermd gebied waterhuishouding.

Ontwikkeling

Met de ontwikkeling van de twee kavels in Heilaar Noord wordt een bedrijventerrein gerealiseerd dat ruimte biedt voor de vestiging van 2 bedrijven. Met de ontwikkeling krijgt het plangebied voor het overgrote deel een bedrijfsbestemming. Het plangebied wordt doorsneden door de Bethlehemloop, aan de oostzijde is een waterbergingsgebied voorzien.

Het plangebied dat in de huidige situatie onverhard is, wordt in de toekomstige situatie grotendeels verhard. De toename van de verharding dient conform het beleid van het waterschap en de gemeente te worden gecompenseerd met de aanleg van waterberging. Op deze manier wordt een versnelde afvoer van hemelwater uit het gebied voorkomen.

Waterhuishoudingsplan

Ten behoeven van de planvorming is een waterhuishoudingsplan opgesteld. In dit plan zijn alle waterbelangen in beeld gebracht en is de gewenste toekomstige waterhuishoudkundige situatie geschetst. Dit waterhuishoudingsplan is als bijlage 2 bij deze toelichting gevoegd.

5.5 Ecologie

Algemeen

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

Natuur is een vast onderdeel van de kwaliteit van de stad. Natuur kent een grote diversiteit, wat blijkt uit een toename van de soortenrijkdom van zowel planten als dieren. Natuur heeft verschillende functies: van voetbalveldje in de straat tot leefgebied van de das. Ook in de woonwijken is natuur dichtbij huis te vinden. Op loopafstand (zo’n 200 meter) zijn er groen-rustplaatsen.

Huidige ecologische kwaliteit

De ecologische waarden in het plangebied liggen langs het spoor, waar de sloot en opgaande begroeiing zorgen voor een grote variatie in structuur. Ook de beek de Bethlehemloop herbergt grote natuurwaarden. Zo is verderop in de beek de Kleine Modderkruiper waargenomen.

Het overgrote deel van het gebied betreft een braakliggend terrein met kruidachtige vegetatie voornamelijk bestaand uit diverse grassen. Aan de rand van het plangebied staan 9 oude knotwilgen die interessant zijn voor diverse vogelsoorten, waaronder uilen.

Ruimtelijke beleid

De Brabantse natuur is in de loop der jaren sterk onder druk komen te staan door verstedelijking en schaalvergroting en intensivering van de agrarische sector. Veel natuurgebieden gingen verloren. Ook werd er steeds meer infrastructuur aangelegd zoals wegen en spoorlijnen. Al deze ontwikkelingen zorgden er voor dat de natuur sterk af nam en werd versnipperd.

Om de achteruitgang van het areaal natuur te stoppen is in 1990 de ecologische hoofdstructuur (EHS) door het rijk vastgesteld in het “Natuurbeleidsplan”. Aansluitend heeft de provincie de EHS vast gelegd in de Verordening Ruimte. De doelstelling van de EHS is het behoud, het herstel en de ontwikkeling van nationaal en internationaal belangrijke ecosystemen. Dit dient onder andere plaats te vinden door middel van de ruimtelijke veiligstelling van de EHS in bestemmingsplannen.

Binnen het plangebied en op korte afstand van het plangebied liggen geen gronden die zijn aangewezen als Ecologische Hoofdstructuur of als Ecologische Verbindingszones.

Aansluitend op de EHS heeft de gemeente Breda een ecologische groenstructuur opgesteld. Het beleid is er op gericht om de bestaande ecologische groenstructuur te handhaven en waar mogelijk te versterken. Waar handhaving van de bestaande structuur niet mogelijk is, dient dit gecompenseerd te worden. Hierbij is het van vitaal belang voor het systeem dat de ecologische verbindingen in stand blijven. Het dient voorkomen te worden dat kruisingen met wegen onneembare barrières worden.

[image]

Figuur 9:Gemeentelijke ecologische hoofdstructuur (lichtgroen = cultuurgroen; donkergroen = ecologisch groen)

Ook voor de GEHS geldt dat er per ontwikkeling rekening gehouden dient te worden met de mogelijke effecten op gemeentelijke groenstructuur. Zoals hierboven is te zien ligt er langs de noordzijde van het plangebied een belangrijke groenstructuur en langs de oostgrens een belangrijke waterpartij. Deze groenstructuren worden door de ontwikkeling niet aangetast en er zijn dan ook geen wezenlijke effecten te verwachten op de GEHS.

Natura 2000

De uitbreiding van het bedrijventerrein waar bedrijven in de milieucategorie 2 en 3 zich mogen vestigen is zodanig beperkt in omvang dat er bij een maximale invulling maar een beperkt aantal voertuigbewegingen bij komt. Dit moet gezien worden in de context van de “Natura 2000 wetgeving”. De toename van verkeer door de aanpassing van de bedrijvenkavels zal nooit zoveel voertuigbewegingen tot gevolg hebben dat dit een significant effecten veroorzaakt op de “Natura 2000 gebieden”, De Biesbos en het Ulvenhoutse bos.

Ieder bedrijfstype kent een bepaalde verkeersaantrekking. Het CROW heeft een publicatie vrijgegeven met gestandaardiseerde getallen over de verkeersaantrekking van een bepaald categorie bedrijf. Deze publicatie is algemeen geaccepteerd in het kader van planologische procedures. Verkenningen op dit abstractieniveau zijn afdoende nauwkeurig om een uitspraak te kunnen doen over het effect op de omgeving.

Soorten beleid

Sinds 1 april 2002 is de Flora- en faunawet van kracht. Het doel van deze wet is het in stand houden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Een van de uitvloeisels van deze regelgeving is dat de effecten van nieuwe plannen op de planten- en diersoorten die in een gebied aanwezig zijn beoordeeld dienen te worden. Indien de nieuwe plannen een negatieve invloed heeft op de aanwezige soorten dient ontheffing aangevraagd te worden. Of deze ontheffing verleend wordt is afhankelijk van de bijzonderheid van de soorten en het al dan niet nemen van compenserende maatregelen.

In het kader van de ontwikkeling heeft er een quick-scan plaatsgevonden op 7 januari 2014.

Uit deze quick-scan blijkt dat er bij het locatiebezoek geen beschermde soorten zijn aangetroffen. Uit de kenmerken van de locatie worden slechts algemeen beschermde soorten verwacht. Voor deze soorten hoeft geen ontheffing aangevraagd te worden. Wel dient er bij de werkzaamheden rekening gehouden te worden met de aanwezige soorten, onder andere vogels.

Ook bij het verleggen van de beek zal gewerkt moeten worden volgens een goedgekeurde gedragscode (bijvoorbeeld die van het waterschap) indien bij het verleggen van de beek de aanwezigheid van de Kleine Modderkruiper wordt geconstateerd.

5.6 Bedrijven

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed gesitueerd worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

In de milieuvisie is de volgende doelstelling opgenomen:

'Milieu, economie en ruimtelijke ordening worden in samenhang beschouwd. Hierbij wordt gestreefd naar het maximaal haalbare milieurendement. Economische groei gaat hand in hand met een vermindering van de milieubelasting. De gemeente, bedrijven en instellingen zijn in dialoog over het te voeren milieubeleid en wisselen kennis uit.''

De mate en de ernst van de invloed van een bedrijf is mede afhankelijk van het type en de omvang van het bedrijf. In de uitgave "Bedrijven en milieuzonering" uitgegeven door de VNG is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de volgende categorieën ingedeeld.

Categorie 1 grootste afstanden 0 en 10 meter
Categorie 2 grootste afstand 30 meter
Categorie 3 grootste afstanden 50 en 100 meter
Categorie 4 grootste afstanden 200 en 300 meter
Categorie 5/6 grootste afstanden 500, 700 en 1000 meter

De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning. De afstanden in bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken kan de invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer. In het bestemmingsplangebied is niet voorzien in bestemming van nieuwe woonfuncties.

Plangebied

Op het bedrijventerrein worden, in overeenstemming het vigerende bestemmingsplan, bedrijven toegestaan in de categorieën 2 en 3. De dichtstbijzijnde woning is gelegen op circa 80 meter van de uiterste grens van het bedrijventerrein. Bedrijven met een categorie 3-functie binnen die invloedzone hebben een nadere verkenning nodig, alvorens deze inpasbaar zijn op de locatie. Gezien het beperkt aantal woningen in de invloedszone van 100 meter vanaf het bedrijventerrein en de afschermende werking van tussenliggende objecten zal een bedrijf passend in de milieucategorie 2 en 3 geen bijzondere beperkingen hebben om realisatie mogelijk te maken. De verkenningen vinden plaats in het kader van de Wabo-vergunning, welke gekoppeld is aan een dergelijke aanvraag.

5.7 Geluid

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepaalt. Door de toename van het verkeer en de bedrijvigheid wordt de omgeving in steeds sterkere mate belast met geluid. Dit leidt tot steeds meer klachten, in een aantal gevallen wordt de gezondheid beïnvloed door geluid. Hoge geluidsniveaus kunnen het gehoor beschadigen en ook de verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. Door de toename van het geluid in de omgeving, wordt de behoefte aan stilte steeds meer als een noodzaak gevoeld. Om deze zaken te ondervangen zijn normen opgenomen in wetten. Met name de Wet geluidhinder, de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in dit kader van belang. Deze normen ondervangen echter slechts voor een deel de problemen. Zo richt de wetgeving zich op “gevoelige objecten” zoals woningen, scholen en ziekenhuizen. Over het geluid in natuur- en of buitengebieden zijn geen normen in wetten opgenomen. Om de leefbaarheid te verbeteren of ten minste te handhaven, zal het beleid zich in de toekomst vooral richten op de bron van het geluid.

De doelstelling ten aanzien van geluid in de milieuvisie is:

'In 2015 is de geluidskwaliteit inzichtelijk bekend en aanvaardbaar. Een dynamische stad met stille plekken, zonder hinder en met voldoende rust.'

Bij nieuwe ontwikkelingen van geluidgevoelige bestemmingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht worden. De geluidsniveaus op de gevel van de nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidsnormen. Er dient gekeken te worden naar vier bronnen van geluid, namelijk wegverkeerslawaai, spoorlawaai, industrielawaai en vliegtuiglawaai.

Plangebied

Het juridisch kader voor wegverkeerslawaai, spoorlawaai en industrielawaai wordt gevormd door de Wet geluidhinder. Vliegtuiglawaai wordt geregeld in de Luchtvaartwet.

Het bestemmingsplan maakt het realiseren van woningen of andere geluidgevoelige objecten niet mogelijk. Tevens betreft het bedrijfsterrein geen gezoneerd industrieterrein conform art 53 Wet geluidhinder. Geluiduitstraling van inrichtingen naar de omgeving wordt geregeld in de Wet milieubeheer. Binnenniveaus ter plaatse van verblijfsruimten worden geregeld in het Bouwbesluit. Op basis van bovenstaande argumenten vindt een nadere beschouwing van geluid in het kader van het bestemmingsplan niet plaats.

Een belangrijke verbetering kan wel plaatsvinden op het aspect ‘spoorlawaai’. De nieuw te realiseren bebouwing kan een belangrijke impuls geven aan het verbeteren van de geluidkwaliteit ter plaatse van nabij gelegen woningen. Hiervoor dient deze aaneengesloten te zijn, en een hoogte te hebben van bij voorkeur >15 meter.

5.8 Luchtkwaliteit

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De Wet Luchtkwaliteit is een implementatie van de Europese regelgeving uit 1996, en bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen zwaveldioxide, stikstofoxiden en stikstofdioxide, zwevende deeltjes (fijn stof (PM10)), lood, koolmonoxide en benzeen. Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de grenswaarden. Een grenswaarde geeft de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste moet worden in stand gehouden. Behalve voor zwevende deeltjes (PM10) stikstofdioxide voldoet de luchtkwaliteit overal in Breda aan de gestelde grenswaarden. Mede door de relatief hoge achtergrondconcentraties overschrijden de concentraties zwevende deeltjes en stikstofdioxide plaatselijk de grenswaarden. De overschrijdingen hangen in de meeste gevallen samen met het drukke verkeer. Nieuwe ontwikkelingen mogen er niet toe leiden dat de grenswaarden worden overschreden. Indien blijkt dat dit toch het geval is, kan onderzocht worden of het mogelijk is om met maatregelen toch te voldoen aan de normen. Hierbij hebben bronmaatregelen de voorkeur. Indien dit niet mogelijk is kunnen overdrachtsmaatregelen of in het uiterste geval maatregelen bij de ontvanger worden genomen.

Plangebied

Het bestemmingsplan is grotendeels consoliderend van aard, er wordt enkel qua bebouwd oppervlak extra ruimte mogelijk gemaakt (uitbreiding ca. 1 hectare bedrijfsgrond). De verwachting is dat dit nauwelijks leidt tot een groter voertuigenaanbod van en naar het plangebied.

Bij 1 hectare uitbreiding modern gemengd bedrijventerrein spreekt men over 158 vervoersbewegingen op een weekdaggemiddelde met 19% vrachtwagenbewegingen. Zie hiervoor CROW publicatie 317 (Kerncijfers parkeren en verkeersgeneratie). Hoogwaardige bedrijventerreinen met veel kantoorpersoneel hebben het hoogste weekdaggemiddelde van 208 voertuigbewegingen per hectare per etmaal.

In onderstaande tabel is het kantelpunt bepaald middels de Niet In Betekenende Mate (NIBM)-tool, uitgegeven door het ministerie van Infrastructuur en Milieu. Er is hierin bewust toegerekend naar het kantelpunt om het maximaal aantal extra voertuigsbewegingen te kunnen berekenen, om deze vervolgens te vergelijken met het werkelijk te verwachten aantal.

Hieruit blijkt dat er 325 extra voertuigbewegingen per etmaal kunnen worden toegevoegd, met een percentage van 20% vrachtwagens, zonder dat dit leidt tot een relevante bijdrage aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De planmatige verruiming in deze procedure blijft ruim onder deze aanname.

Worst-case berekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit

Extra verkeer als gevolg van het plan

	Extra voertuigbewegingen (weekdaggemiddelde)	325
	Aandeel vrachtverkeer	20,0%
Maximale bijdrage extra verkeer	NO₂ in μg/m³	1,18
	PM₁₀ in μg/m³	0,17

Grens voor "Niet In Betekenende Mate" in μg/m³

1,2

Conclusie

De bijdrage van het extra verkeer is niet in betekenende mate;

geen nader onderzoek nodig

De conclusie is dat het plan geen belemmeringen kent ten aanzien van de luchtkwaliteit.

5.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen). Externe veiligheid gaat nadrukkelijk niet over de veiligheid van de mensen die werkzaam zijn binnen het bedrijf of de betreffende transportroute. Dit wordt geregeld via de Arbeidsomstandighedenwetgeving. De doelstelling ten aanzien van externe veiligheid in de milieuvisie is:

'In 2015 zijn de risico’s inzichtelijk, bekend en aanvaardbaar. Waar noodzakelijk liggen rampenplannen en vluchtroutes klaar. De hulpverleningsdiensten zijn opgeleid en de Bredanaars weten wat ze moeten doen bij gevaarlijke situaties.'

Plangebied

In het plangebied zijn de contouren inzichtelijk gemaakt voor de relevante bronnen. In onderstaande figuur (risicokaart Nederland) zijn deze weergegeven.

[image]

Figuur 10: Uitsnede risicokaart Nederland

Uit de risicokaart blijkt dat er nabij sprake is van een buisleiding (rode stippellijn), een spoorlijn en een BEVI-bedrijf (“K”). In de onderstaande passage wordt verder ingegaan op de effecten hiervan.

1. Hogedruk aardgasleiding

De aardgasleiding die door het plangebied loopt, zal bij de Betlehemloop worden verdiept vanwege de ontwikkeling. Arcadis heeft een risico-analyse uitgevoerd, die als bijlage bij deze toelichting is toegevoegd. De conclusies zijn als volgt:

Plaatsgebonden risico

De leiding Z-527-01 in het plan Steenakker heeft binnen het onderzoeksgebied en langs één kilometer aan weerszijden van het plangebied geen PR 10^-6-contour. Binnen deze contour liggen daarom geen (beperkt) kwetsbare objecten en wordt er voldaan aan de norm voor het PR.

Groepsrisico

Het GR van de leiding Z-527-01 ligt ruim onder de oriëntatiewaarde.

2. Spoorweg

In het kader van de stadionontwikkeling en studentenhuisvesting aan de Lunetstraat is uitgebreid onderzoek gedaan naar externe veiligheidseffecten op de omgeving. Hieruit blijkt dat externe veiligheids risico’s acceptabel zijn. Aangezien de ontwikkeling feitelijk niet zal leiden tot verblijf van mensen dichterbij het spoor, of een relevante toename van het aantal personen, zijn de externe veiligheidsrisico’s verwaarloosbaar.

3. Besluit externe veiligheid inrichting

De inrichting betreft ‘de Greenery’, welke een ammoniakkoelinstallatie heeft. Dit bedrijf valt onder het Bevi, maar is geen risicivolle inrichting. Deze installatie heeft geen relevante PR of GR contour. Er hoeft dus geen rekening mee gehouden te worden. Ook is er een propaantank. Deze is zodanig klein dat het Bevi er niet op van toepassing is. Ook hiermee hoeft dus geen rekening te worden gehouden.

5.10 Duurzaamheid

Het plangebied vormt in feite een overgangsgebied tussen diverse stedelijke functies; aan de ene zijde een bedrijventerrein, aan de andere zijde een spoorlandschap en aan de oostzijde een woonwijk. Deze overgangspositie betekent dat er verschillende eigenschappen zijn die bepalen of maximale duurzaamheid wordt gerealiseerd. Hieronder zijn suggesties benoemd, op basis waarvan de ontwikkeling bijdraagt aan een verduurzaming van de gemeente Breda.

1. De ontwikkeling verbetert de afscherming van spoorgeluid

Wanneer bebouwing wordt gerealiseerd tussen spoor en woningen, zal dit leiden tot minder hoge geluidniveaus op de gevels van woningen. Hiermee creëert de ontwikkeling een impuls aan de leefkwaliteit ter plaatse van deze woningen in de aangrenzende woonwijken.

2. Ecologische kwaliteiten benutten, icm wateropgave

Het gebied kent goede potentie op bovenstaande punten. Bij ontwikkeling wordt de mogelijkheid gecreëerd om de potenties om te zetten in daadwerkelijke kwaliteiten.

3. Energie

Met een fors beschikbaar dakoppervlak zijn er bijzondere mogelijkheden voor verduurzaming van de energiebehoefte. Het realiseren van zonnecollectoren op daken is een realistische mogelijkheid. Hiervoor moet wel de constructie draagkrachtig genoeg zijn.

HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige karakteristieken en waarden van het plangebied. Om deze waarden daadwerkelijk te kunnen behouden, dienen deze - voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk - juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

6.2 Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen

6.2.1 Hoofdopzet

Het bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting is gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

In Nederland zijn regels vastgesteld voor de naamgeving, de opbouw van de planregels en hoe deze worden verbeeld. Dit wordt de zogenoemde Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) genoemd. Dit alles om alle bestemmingsplannen in Nederland beter te kunnen vergelijken en ze ook digitaal uitwisselbaar te maken. Per 1 januari 2010 is deze digitalisering verplicht. Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld volgens deze landelijke richtlijnen en standaarden.

6.2.2 Indeling

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

Inleidende regels;
Bestemmingsregels;
Algemene regels;
Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op in indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP.

In hoofdstuk 1 ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het volgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemmingen en hun gebruik (zie paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene ontheffingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

6.3 Bestemmingen

In de planregels zijn de bestemmingen in alfabetische volgorde opgenomen. In deze paragraaf volgt

een toelichting op elke bestemming.

Bedrijventerrein (artikel 3)

Het overgrote deel van het plangebied bestaat uit nog uit te geven bedrijfskavels en heeft dus de bestemming bedrijventerrein. De bestemming op deze gronden is gericht op de ontwikkeling van de gronden als bedrijfskavels en vervolgens de continuering van het gebruik als bedrijfskavels. Binnen de bestemming bedrijventerrein is rekening gehouden met milieuzonering richting omliggende woningen. De toelaatbare milieucategorie via de Staat van Bedrijfsactiviteiten is categorie 2 en 3. In de regels is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om bedrijfsactiviteiten toe te staan die niet zijn opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten, maar die qua aard en uitstraling op de omgeving vergelijkbaar zijn met de toegestane milieucategorieën. Zelfstandige detailhandel, horeca en kantoren zijn uitgesloten. Ook de realisataitie van bedrijfswoningen bij de bedrijven is niet toegestaan.

Gebouwen dienen achter de op de verbeelding opgenomen bouwgrens te worden opgericht en dienen een minimale afstand tot de perceelsgrens te hebben. Hierbij zijn tevens regels opgenomen ten aanzien van het maximaal toegestane bebouwingspercentage en de bouwhoogte.

Door middel van een omgevingsvergunning kan in specifieke gevallen worden afgeweken van de regels voor bijvoorbeeld ondergeschikte detailhandel in ter plaatse geproduceerde goederen bij een bedrijf. Hierbij is de ondergeschiktheid van belang, wat tevens wordt uitgedrukt in een maximum oppervlak dat voor deze functie mag worden aangewend. Hierbij gelden verschillende maten voor gebieden waar wel of geen aanduiding voor volumineuze detailhandel is opgenomen.

Groen (artikel 4)

Binnen deze bestemming is het openbare groen opgenomen dat een structurele betekenis heeft voor

het gebied. Het verschil met het groen uit bijvoorbeeld de bestemming ‘Verkeer’ is dat in de

bestemming 'Groen' de structurele en waardevolle groenvoorzieningen zijn opgenomen. Naast het

feitelijke groen zijn binnen deze bestemming bijvoorbeeld ook geluidbeperkende voorzieningen, nutsvoorzieningen en ondergeschikte verhardingen, zoals voet- en fietspaden toegestaan. Bebouwing is uitsluitend toegestaan in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De maximale hoogten voor de verschillende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn in de planregels vastgelegd.

Verkeer (artikel 5)

Een klein deel van de doodlopende erftoegangsweg de Neerloopweg ligt binnen de grenzen van het plangebied en wordt ten behoeve van de ontsluiting van de nieuwe bedrijfskavels een stukje verlengd. Deze openbare weg is bestemd als verkeer.

Water (artikel 6)

De Bethlehemloop en de aan te leggen waterbergingsvijver in het plangebied zijn als 'Water' bestemd. Gebouwen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan. Bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van de waterhuishouding, zoals duikers, bruggen en tunnels wel.

Leiding (artikel 7)

Door het plangebied loopt een ondergrondse gasleiding. Ter bescherming van deze leiding is aan weerszijden van het hart van de leiding een belemmeringenstrook geprojecteerd. Hierbinnen mogen geen bouwwerken worden gebouwd, dan wel bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde of werkzaamheden worden verricht (uitgezonderd bepaalde werken met een omgevingsvergunning in het belang van de betreffende leiding). Voordat een omgevingsvergunning wordt verleend, dient vooraf advies ingewonnen te worden bij de betreffende leidingbeheerder.

Waarde - Archeologie (artikel 8)

Bij ruimtelijke inrichting en ontwikkelingen in deel van het plangebied moet worden gezocht naar beschermings- en inpassingsmogelijkheden van eventuele archeologische waarden. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is gehanteerd voor de gebieden die conform de archeologische beleidsadvieskaart zijn gekenmerkt als gebieden met een hoge of middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Deze bestemming is erop gericht de archeologische belangen op adequate wijze te beschermen. Bodemingrepen zijn op deze gronden in principe niet toegestaan. Indien een ingreep dieper gaat dan 0,30 meter beneden maaiveld en een planoppervlak heeft van 100 m2 of meer, is een omgevingsvergunning verplicht. Het college van burgemeester en wethouders stelt de bepalingen in de omgevingsvergunning vast. Het principe 'de verstoorder betaalt' is van toepassing. Op de gronden met deze dubbelbestemming dient in beginsel een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden bij dergelijke ingrepen.

De resultaten van het archeologisch onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld. Indien uit het onderzoek blijkt dat geen sprake (meer) is van archeologische waarden of voldoende maatregelen zijn genomen om de archeologische waarden te beschermen, dan is geen omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijn, of van werkzaamheden noodzakelijk.

Waterstaat - Waterbergingsgebied (artikel 9)

De Bethlehemloop en de nieuwe waterbergingsvijver met het direct aangrenzende terrein hebben de dubbelbestemming Waterstaat - Waterbergingsgebied te bescherming van hun waterbergende functie.

HOOFDSTUK 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zeker stellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

7.2 Toepassing afdeling 6.4 Wro (Grondexploitatie)

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijke kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

de bouw van een of meer woningen;
de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met een of meer woningen;
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;
de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen.

7.3 Financiële haalbaarheid

Het plangebied is in eigendom van de gemeente Breda. Er is geen sprake van particuliere grondexploitatie. Het plangebied wordt door de gemeente aangewend voor de verkoop van bedrijfskavels. Uit de opbrengsten van de verkoop zullen de plankosten van het bestemmingsplan en de aanleg van de openbare ruimte worden bekostigd, waardoor het voor de gemeente een financieel haalbaar plan is.

HOOFDSTUK 8 Communicatie

8.1 Inleiding

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

8.2 Procedure

8.2.1 Vooroverleg

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het onderhavige ontwerpbestemmingsplan vooroverleg gevoerd. Het vooroverleg heeft plaatsgevonden met:

Provincie Noord-Brabant
Waterschap Brabantse Delta
Prorail
NV Nederlandse Gasunie
Enexis
Wijkraad Tuinzigt Westerpark

De instanties onder a, b en c hebben schriftelijk gereageerd. De overige instanties hebben niet gereageerd in het kader van het vooroverleg. De reacties worden in deze paragraaf samengevat en beantwoord. De uitkomsten van het overleg worden verwerkt in het bestemmingsplan.

De Provincie Noord-Brabant heeft schriftelijk aangegeven dat het bestemmingsplan geen aanleiding geeft voor het maken van op- en aanmerkingen.

Vooroverlegreactie Waterschap Brabantse Delta

1. In de afgegeven Watervergunning voor het plangebied is uitgegaan van een gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) van 1,50 m +NAP. In het waterhuishoudkundigplan bij het bestemmingsplan wordt uitgegaan van een GHG van 1,20 m (west) en 1,40 m (oost). Verzocht wordt om het waterhuishoudkundigplan aan te vullen met de locaties van de geplaatste peilbuizen in het plangebied. Door monitoring van deze peilbuizen kan een betere inschatting worden gemaakt van de GHG.

Reactie:

Er zijn ondertussen meer gegevens bekend van de grondwaterstanden door het lopende geohydrologische bodemonderzoek. De grondwaterstanden worden ook de komende tijd gemonitord om het inzicht in de grondwaterfluctuaties te vergroten. Deze informatie wordt, met een kaartje van de locaties, aan het waterhuishoudkundigplan toegevoegd.

2. Het waterschap ziet bij voorkeur dat de retentie in de westzijde van het plangebied, waarbij de uitwerking bij de gebruiker wordt gelegd, bovengronds wordt gerealiseerd. Hierbij wordt verzocht in ieder geval de randvoorwaarden (zoals de GHG) voor de retentie verder inzichtelijk te maken voor de toekomstig gebruiker.

Reactie:

De toekomstig gebruiker/koper van het westelijk deel van het plangebied zal de benodigde informatie voor inrichting van de retentie krijgen alvorens de verkoop van de gronden zal plaatsvinden.

3. Wat betreft het verleggen van de Bethlehemloop en het aanleggen van duikers zal in nader overleg met het waterschap bekeken moeten worden wat de mogelijkheden zijn. Voor de verdere planuitwerking wordt dan ook verzocht zo spoedig mogelijk in overleg te gaan.

Reactie:

De verdere uitwerking met betrekking tot de inrichting van het plangebied en het verleggen van de Bethlehemloop zal plaatsvinden in overleg met het waterschap. Het uitgangspunt hierbij is dat de nieuwe duikers in het plangebied zo kort mogelijk worden gehouden.

4. Verzocht wordt artikel 3.2.1 sub c aan te vullen met de tekst: "de retentievoorziening dient boven de gemiddeld hoogste grondwaterstand te worden gerealiseerd, wanneer de voorziening in contact staat met het grondwater".

Reactie:

Artikel 3.2.1 sub c is aangevuld met de door het waterschap voorgestelde tekst.

Vooroverlegreactie Prorail

In het waterhuishoudkundigplan bij het bestemmingsplan wordt melding gemaakt van een maximale peilstijging in oppervlaktewater. Het is niet duidelijk of een dergelijke peilstijging gaat plaatsvinden. Prorail wenst graag een bevestiging dat ter plaatse van de HSL-Zuid (Westrik) er geen hoger grondwaterpeil aanpassingen komen.

Reactie:

De benoemde peilstijgingen in de te realiseren retentievoorziening zijn incidentele stijgingen die tijdelijk voorkomen om het afstromend regenwater vertraagd af te voeren uit het gebied. Er wordt gerekend met een situatie die theoretisch 1 keer in de 100 jaar voorkomt. Het peil staat na enkele dagen weer op het oude, normale niveau. In deze situatie zal het grondwaterpeil ter plaatse van de retentie even stijgen. De invloed van de peilstijging op de HSL-Zuid is ook afhankelijk van de afstand van de retentievoorziening tot de HSL-Zuid. Bij de uitwerking zal, in overleg met Prorail, een duurzaam watersysteem worden uitgewerkt.

8.2.2 Zienswijzen

Met de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan (voor de duur van zes weken) is de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende de periode van de terinzagelegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen het plan inbrengen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

8.2.3 Beroep

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze onherroepelijk.