Planteksten

HOOFDSTUK 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De Rijnhove Groep is voornemens om op het woonperceel gelegen achter de Burgemeester de Manlaan 2 drie vrijstaande woningen te ontwikkelen.

Recent heeft grondruil plaatsgevonden waarbij het naastgelegen Hotel Mastbosch ruimte heeft gekregen voor een uitbreiding. Als gevolg hiervan is op het achterliggende terrein (Burg. de Manlaan 2) de mogelijkheid ontstaan voor de bouw van een drietal woningen in plaats van één woning. Ten aanzien van beide beoogde ontwikkelingen, inclusief de grondruil is door de gemeente Breda positief gereageerd.

Voor de uitbreiding van Hotel Mastbosch is een separate procedure doorlopen. Hiervoor is het bestemmingsplan Ruitersbos, Burgemeester Kerstenslaan 20 opgesteld. Dit bestemmingsplan is op 13 juli 2017 vastgesteld maar nog niet onherroepelijk.

Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de realisatie van de drie vrijstaande woningen mogelijk gemaakt.

1.2 Ligging van plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Burgemeester de Manlaan 2 te Breda. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Breda, sectie E, nummers 8741, 8742 (gedeeltelijk) en 62. De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt 7929 m².

Het plangebied is gelegen in het zuiden van Breda, aan de zuidzijde van de wijk Ruitersbos. Ten zuiden van het plangebied is het Mastbos gelegen. Aan de oostzijde van het plangebied is het Hotel Mastbosch Breda gelegen. En aan de west- en noordzijde bevinden zich vrijstaande woonvilla's.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: kadastralekaart.com)

1.3 Geldend bestemmingsplan

De planlocatie is gelegen binnen het bestemmingsplan “Ruitersbos”. Dit bestemmingsplan is op 6 januari 2009 onherroepelijk geworden.

De gronden ter plaatse zijn gedeeltelijke bestemd als “Woondoeleinden” en gedeeltelijk "Kantoren". De als "Woondoeleinden" bestemde gronden kennen tevens een aanduiding 'nieuwbouwlocatie'. Over een groot deel van het plangebied ligt daarnaast een dubbelbestemming 'straalpad met beschermingshoogte in meters t.o.v. NAP'.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Ruitersbos'

Op de tot "woondoeleinden" bestemde gronden, aangeduid als nieuwbouwlocatie, mag maximaal 1 woning per bouwvlak gerealiseerd worden. De maximale goot- en bouwhoogte bedraagt respectievelijk 6 en 10 meter.

De gronden ter plaatse van de bestemming 'kantoren' zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van kantoren. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 15 meter en voor het bouwvlak geldt een maximale bebouwingspercentage van 40%.

Toets bestemmingsplan

Het kantoorpand aan de Burgemeester de Manlaan blijft behouden. Het noordelijke deel van het perceel met de bestemming 'Kantoren' is reeds in gebruik als parkeerterrein. Ook dit zal ongewijzigd blijven. De parkeerplaatsen komen echter ook ten gunste van de toekomstige woonbestemming. Vanwege het dubbelgebruik en de wens om de niet benutte ruimte voor de bouw van kantoren weg te bestemmen, zal de bestemming ter plaatse wijzigingen naar de bestemming 'verkeer'.

Ter plaatse van de tot wonen-bestemde gronden is thans 1 woning toegestaan. In het planvoornemen worden echter 3 woningen gerealiseerd. De woningen worden uitgevoerd met een platdak met een maximale bouwhoogte van deels 3,5 meter en deels 6,5 meter.

Het planvoornemen is dan ook in strijd met het vigerend bestemmingsplan. De functie wonen is reeds toegestaan maar het planvoornemen is wel in strijd met de huidige bouwmogelijkheden. Om het planvoornemen mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een gebiedsanalyse en een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 worden de beleidskaders van rijk, provincie en gemeente beschreven. Hoofdstuk 4 licht de doelstelling van het bestemmingsplan toe. De aspecten met betrekking tot het milieu komen in hoofdstuk 5 aan bod. De juridische planbeschrijving volgt in hoofdstuk 6 en in hoofdstuk 7 en 8 komen respectievelijk de uitvoerbaarheid van het plan en de communicatie aan bod.

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse

2.1 Historie

Het te ontwikkelen woonperceel ligt ten noorden van het Mastbos, nabij kasteel Bouvigne. Het pand aan de Burgemeester de Manlaan 2 en het naastgelegen Hotel en Café Mastbosch waren ten tijde van deze kaart al gebouwd. De locatie lag ver ten zuiden van Breda, ten hoogte van het toenmalige dorp Ginneken.

Figuur 2.1 Kaart Breda 1905

Uit navolgende kaart uit 1911 kan worden afgeleid dat de te ontwikkelen woonlocatie geen onderdeel uit heeft gemaakt van het Mastbos. Het perceel is op de afgebeelde kaart uit 1911 niet als bos aangemerkt, waaruit opgemaakt kan worden dat de ‘boomdichtheid’ aan het begin van de vorige eeuw relatief laag was. De bomen in Ruitersbos zijn merendeels later geplant.

Figuur 2.2 Kaart Mastbosch 1911

In de vorige eeuw is de bebouwing van de stad Breda opgerukt tot aan het Mastbos en is de Burgemeester de Manlaan de grens geworden tussen de stad en het buitengebied. Het Ruitersbos, de wijk waarin de locatie is gelegen, kenmerkt zich door de grote kavels en het groene karakter. Dit, en de ligging ten opzichte van de stad in het buitengebied, bepaalt de kwaliteit van Ruitersbos.

Figuur 2.3. Kaart Breda 2014

2.2 Bestaande situatie plangebied

De Burgemeester Kerstenlaan en Burgemeester de Manlaan grenzen aan het Mastbos en vormen de grenzen van de wijk Ruitersbos. Binnen de wijk zijn er grote verschillen in de straatprofielen waardoor straten met een meer open en meer gesloten karakter ontstaan. Het groene karakter is kenmerkend voor het gehele Ruitersbos.

Figuur 2.4 Foto's huidige situatie

Het Hotel Mastbosch zal worden uitgebreid. Hiervoor is een deel van het kadastrale perceel van Burgemeester de Manlaan 2 overgenomen. Hieronder is de nieuwe situatie weergegeven. Deze ruilverkaveling was onderdeel van de afspraken over het voorliggende planvoornemen.

Figuur 2.5 Beoogde situatie Hotel Mastbosch.

Op het perceel grenzend aan de Burgemeester de Manlaan is een kantoorpand aanwezig. Deze blijft behouden. Evenals de daar achter gelegen parkeerplaats, welke in 2006 is aangelegd. Op het overige deel van het plangebied zijn veel bomen en overig groen aanwezig zoals ook in navolgende figuur te zien is.

Figuur 2.6 Luchtfoto bestaande situatie (bron: google maps)

HOOFDSTUK 3 Beleid

Bij het maken van een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing wordt rekening gehouden met het beleid van hogere overheden (het rijk en de provincie) en de vastgestelde gemeentelijke beleidskaders. Hieronder wordt het relevante ruimtelijke beleid voor het plangebied weergegeven.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving.

De structuurvisie schetst ontwikkelingen en legt de ambities tot 2040 vast. De ambities zijn:

1. Concurrentiekracht

2. Bereikbaar

3. Leefbaar en veilig

Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;

• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;

• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De structuurvisie regelt geen specifieke zaken op provinciaal of lokaal niveau. De verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal laat het Rijk over aan de provincies. Daartoe schaft het Rijk het landschapsbeleid af en beperkt het zich tot het natuurdomein.

Beoordeling en conclusie

Ten aanzien van bovenvermelde is het Rijksbeleid niet direct van toepassing op onderhavige ontwikkeling.

De (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, neemt het Rijk een “Ladder voor duurzame verstedelijking” op in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Toetsing aan de 'ladder' vindt plaats verderop in deze paragraaf.

Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, Rarro), 2011

Het Rijk heeft in de hiervoor genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal en gemeentelijk niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Beoordeling en conclusie

Ten aanzien van het onderhavige plangebied is een regel uit het Rarro van toepassing. Dit betreft de regeling met betrekking tot het radarverstoringsgebied van radarstation Herwijnen (zoals weergegeven in de wijziging van het Rarro per 1 juli 2016, bijlage 9). Als gevolg van dit radarverstoringsgebied geldt een maximale hoogtemaat van 90 meter voor op te richten windturbines. In het onderhavige plan worden geen windturbines mogelijk gemaakt. Het Rarro is derhalve niet van toepassing voor voorliggend bestemmingsplan.

Figuur 3.1 Situering radarverstoringsgebieden

Besluit ruimtelijke ordening “Ladder duurzame verstedelijking”

In het Besluit ruimtelijke ordening is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als een nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Per 1 juli 2017 is een vereenvoudigde Ladder in werking getreden.

De ladder is van toepassing op ontwikkelingen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’.

Bij toepassing van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' dient antwoord gegeven te worden op een aantal vragen. Indien een vraag positief kan worden beantwoord, dient de 'ladder' verder te worden doorlopen. Indien een vraag niet positief kan worden beantwoord, dan is de 'ladder' niet (verder) van toepassing dan wel kan niet aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking' worden voldaan.

1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?

2. Voorziet het onderhavige besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

3. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling?

4. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied?

5. Is het mogelijk om de voorziene ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren?

Beoordeling en conclusie

1. Voorziet het onderhavige besluit in een stedelijke ontwikkeling?
   Op basis van jurisprudentie kan geconcludeerd worden dat een woningbouwontwikkeling van meer dan 12 woningen gezien wordt als stedelijke ontwikkeling. Onderhavig planvoornemen voorziet in realisatie van 2 nieuwe woningen aangezien conform vigerend bestemmingsplan reeds 1 woning mogelijk is. Er is dan ook geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

De ontwikkeling betreft geen "nieuwe" stedelijke ontwikkeling. Een procesmatige verantwoording van de ladder is derhalve niet benodigd en belemmert de planvorming niet.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

Structuurvisie 2010 - Partiële herziening 2014

Op 1 oktober 2010 hebben Provinciale Staten de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant vastgesteld. De provincie Noord-Brabant heeft in de Structuurvisie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk tot 2040, vastgelegd. De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De visie geeft een ruimtelijke vertaling van de opgaven en doelen uit de Agenda van Brabant.

Sinds de vaststelling in 2010 hebben Provinciale Staten diverse besluiten genomen die een verandering brengen in de provinciale rol en sturing, of van provinciaal beleid. Deze besluiten zijn vertaald in de partiële herziening van de structuurvisie in 2014, vastgesteld op 7 februari 2014 en in werking getreden op 19 maart 2014.

De woonwensen en de leefbaarheid in de dorpen en steden, de behoefte aan gebiedseigenheid en identiteit van stad, dorp en landschap en klimaatverandering staan in de volle aandacht. Noord-Brabant wil blijven ontwikkelen, maar Noord-Brabant stelt ook eisen aan de kwaliteit van de leefomgeving. Daarom gaat de provincie, meer dan voorheen, duurzaam en zorgvuldig om met de leefomgeving en de ruimte. Ze wil een goede relatie creëren tussen wonen en werken in de stedelijke omgeving en een groene landelijk omgeving daarbuiten.

Het plangebied is op basis van de structurenkaart geheel gelegen in de gebiedsaanduiding 'Stedelijk concentratiegebied'. Naar huidige inzichten van de provincie is in het stedelijk concentratiegebied voldoende ruimte om in de verstedelijkingsbehoefte (wonen, werken en voorzieningen) te voorzien. Hier is ruimte voor een grote verscheidenheid aan woon- en werkmilieus, of een menging daarvan, in uiteenlopende dichtheden.

Met name de beleidslijnen van zorgvuldig ruimtegebruik en concentratie van verstedelijking zijn van belang. Voor het stedelijke concentratiegebied betekent zorgvuldig ruimtegebruik dat bij het zoeken naar ruimte om te voorzien in de behoeften op het vlak van wonen, werken en voorzieningen de mogelijkheden van de bestaande ruimte zo goed mogelijk worden benut. Het accent moet hierbij liggen op inbreiding en herstructurering. Tevens zet de provincie in op het intensiveren van ruimtegebruik rondom hoogstedelijke zones om zo de verknoping van stedelijke ontwikkelingen en infrastructuur te bereiken.

Beoordeling en conclusie

De woningen worden gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied en is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Zo is onder andere veelvuldig overleg gevoerd over de plaatsing van de bouwvlakken in relatie tot de vele aanwezige bomen.

In de Structuurvisie heeft de provincie haar visie neergelegd voor het stedelijk gebied. De regels ter uitvoering en regulering van de Structuurvisie zijn doorgelegd in Verordening ruimte Noord-Brabant 2014.

Verordening ruimte Noord-Brabant

Op 15 juli 2015 is de Verordening ruimte 2014 in werking getreden, na verschillende wijzigingen geldt per 31 juli 2018 de geconsolideerde versie van de Verordening ruimte Noord-Brabant (Hierna Vr). De Vr bevat concrete regels die de provinciale belangen veilig stellen. Deze planologische verordening stelt eisen aan door de gemeenten in Noord-Brabant op te stellen bestemmingsplannen, projectbesluiten en beheersverordeningen.

In de Vr zijn veelal bestaande provinciale regels opgenomen voor:

• Regionaal perspectief voor wonen en werken;

• Ruimte-voor-ruimteregeling;

• GHS-natuur/EHS;

• Bescherming tegen wateroverlast en overstromingen;

• Grond- en oppervlaktewatersysteem;

• Land- en tuinbouw (integrale zonwering, glas, teeltondersteunende voorzieningen).

In de Vr is het uitgangspunt van de provinciale Structuurvisie om verstedelijking te bundelen in stedelijke concentratiegebieden juridisch vastgelegd. Op basis van verschillende themakaarten, die geïntegreerd zijn in de plankaart behorende bij de Vr, wordt onderhavig plangebied toegelicht.

Het plangebied is gelegen binnen de structuur ‘Bestaand stedelijk gebied - stedelijk concentratiegebied'. Artikel 4.2 van de Vr bepaalt dat bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling zoals de Verordening ruimte 2014 bedoeld, uitsluitend zijn gelegen in bestaand stedelijk gebied. In de Verordening Ruimte 2014 wordt voor de definitie stedelijke ontwikkeling verwezen naar de toelichting van de Verordening Ruimte 2012. In de Verordening Ruimte 2012 wordt het volgende verstaan onder stedelijke ontwikkeling: Het begrip stedelijke ontwikkeling is in de meest ruime zin omschreven en daarmee te onderscheiden van de term verstedelijking die vooral in strategische beleidsnota's wordt gehanteerd. Voorts is aangegeven dat het gaat om een ruimtelijk samenhangende ontwikkeling.

Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt verstaan: een aangewezen gebied dat het bestaande ruimtebeslag van een kern bevat ten behoeve van een samenhangende ruimtelijke structuur van stedelijke functies. Er liggen tal van mogelijkheden om het bestaand stedelijk gebied beter te benutten door inbreiden en herstructureren en intensief en meervoudig ruimtegebruik.

Algemene regels ter bevordering van de ruimtelijke kwaliteit

Binnen het bestaand stedelijk gebied gelden daarnaast de regels die zijn vastgelegd in artikel 3.1 (zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit) van de Verordening ruimte Noord-Brabant. Hierin is opgenomen dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling een verantwoording bevat dat:

1. toepassing is gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.

2. het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, waaronder in ieder geval een goede landschappelijke inpasbaarheid.

Beoordeling en conclusie

Het plangebied bevindt zich binnen bestaand stedelijk gebied. Op de locatie is thans woningbouw mogelijk. Bij de nieuwe invulling is nadrukkelijk gezocht naar een zorgvuldige indeling in verband met de vele aanwezige bomen. Hiermee wordt de huidige kwaliteit zo veel mogelijk behouden. De ontwikkeling is derhalve passend binnen regels van de Verordening ruimte Noord-Brabant.

Daarnaast is in het bestemmingsplan rekening gehouden met de gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving, waaronder de bodemkwaliteit, de waterhuishouding, de ecologische waarden en andere relevante milieuaspecten. De verantwoording hiervan bevindt zich in hoofdstuk 5 van voorliggend bestemmingsplan.

Regionale Agenda Wonen 2017

In de Regionale Agenda Wonen 2017 is een beeld geschetst van enkele actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant. Naast de regionale plancapaciteit komt ook een aantal vraagstukken en opgaven rond de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt in dit stuk aan bod. In de loop der jaren is de plancapaciteit teruggebracht om te voldoen aan de veranderende vraag en zo te komen tot een realistisch aanbod. Op dit moment blijft de gerealiseerde woningbouw achter op de geprognosticeerde woningbouwopgave.

Daarnaast laat de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose nog een behoorlijke regionale woningbouwopgave zien van circa 33.000 woningen tot 2030. Een groot deel van deze opgave komt terecht in de steden. De kwantitatieve doelstelling blijft bestaan, maar moet ook gekoppeld worden aan de juiste kwalitatieve samenstelling van de woningbouwplannen. Verwacht wordt dat de vraag zich de eerstkomende jaren zal richten op de huursector en het minder dure koopsegment. Ruimte en flexibiliteit in planning en programmering, die benut kan worden om in te spelen op de veranderde prijsstellingen op de woningmarkt, eventueel ook in combinatie met het herbestemmen van leegstaand of leeg komend vastgoed zijn daarbij van belang.

Beoordeling en conclusie

Voor de gemeente Breda ligt er tot 2025 een woningbouwopgave van 8.275 woningen. Circa 70% van deze benodigde woningbouw is vastgelegd in zogenaamde harde plannen. Hiermee blijft er ruimte voor incidentele (particuliere) initiatieven. De beoogde ontwikkeling voorziet in de ontwikkeling van 3 woningen in de vorm van eengezinswoningen en past binnen het woningbouwprogramma van de gemeente Breda.

Beleidregels bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen Brabant

In 2016 zijn door de drie brabantse veiligheidsregio's beleidsregels vastgesteld ten aanzien van bereikbaarheid en bluswatervoorziening. Een goede bereikbaarheid en bluswatervoorziening zijn randvoorwaardelijk voor de kwaliteit van de brandweerzorg. Het college van Burgemeester en Wethouders is, in het kader van het uitvoeren van haar verantwoordelijkheid voor de brandweerzorg in de breedste zin, primair verantwoordelijk voor de bereikbaarheid en bluswatervoorziening.

Bereikbaarheid

Doelstelling voor de lange termijn (2040) is dat hulpverleningsvoertuigen voor uitoefening van hun wettelijke taak minimaal even snel, maar mogelijk sneller, bij een incident kunnen komen middels een goede en veilige verkeersdoorstroming.

Om een goede bereikbaarheid te borgen dienen wegen, die leiden naar potentiële incidentlocaties, recht te doen aan de afmetingen van hulpverleningsvoertuigen. Omdat brandweervoertuigen het grootst en het zwaarste zijn, worden deze als uitgangspunt gehanteerd. Een weg doet recht aan de specifieke afmetingen van hulpverleningsvoertuigen als aan de volgende criteria wordt voldaan:

• De weg is geschikt voor voertuigen met een asbelasting van ten minste 10 ton;

• De weg is geschikt voor voertuigen met een totaal gewicht van ten minste 30 ton;

• De minimale doorgangshoogte bedraagt 4,2 meter;

• De minimale doorgangsbreedte bedraagt 3,5 meter;

• De minimale breedte van de verharding; bedraagt 3 meter (rechte weg);

• De minimale buitenbochtstraal bedraagt 10 meter;

• De maximale binnenbochtstraal bedraagt ten minste 4,5 meter minder dan de buitenbochtstraal.

Figuur 3.2 schematische weergave criteria

Een bouwwerk wat bestemd is voor verblijf van personen dient in principe via een tweede route bereikbaar te zijn. Een doodlopende weg, waarvan in onderhavige situatie ook sprake is, is een weg die maar op één manier in en uit te rijden is en voldoet niet aan de eis van een tweede onafhankelijke route. Hiervoor gelden de volgende weguitvoeringen:

• Situatie 1. In deze situatie is er geen sprake van een doodlopende route bereikbaarheid is daarmee voldoende, mits de vrije wegbreedte minimaal 3,5 meter bedraagt.

• Situatie 2. Een doodlopende route met een maximale afstand van 40m is acceptabel.

• Situatie 3. Bij een doodlopende route met aftakkingen die de 40m overschrijdt is de bereikbaarheid onvoldoende.

• Situatie 4. Een doodlopende route tot 80m is toegestaan mits de wegbreedte minimaal 4,5m bedraagt en er een keermogelijkheid aanwezig is, mits de wegbreedte minimaal 4,5 meter bedraagt.

• Situatie 5. Bij een doodlopende route van >40m en breedte <5,0 meter zonder extra voorzieningen is sprake van onvoldoende bereikbaarheid.

Figuur 3.3 Schematische weergave mogelijke weguitvoeringen doodlopende weg

Bluswater

Voor de bluswatervoorziening wordt over het algemeen gebruik gemaakt van brandkranen die zijn aangesloten op het drinkwaterleidingnet. Om drinkwater van goede kwaliteit te leveren, volgens de laatste inzichten met betrekking tot kwaliteit en leidingnetonderhoud, hebben drinkwaterbedrijven haar ontwerpnorm voor het waterleidingnet aangepast op basis van de Drinkwaterwet. Waterbedrijven hebben geen wettelijke taak om bluswater te leveren. Brandkranen en daarvoor benodigde leidingdiameter kunnen de waterkwaliteit negatief beïnvloeden. Daarom zijn er binnen de nieuwe ontwerpnorm minder brandkranen voorzien. Brabant Water baseert zich hierbij op de landelijke handreiking Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid van Brandweer Nederland. Waar dit niet of onvoldoende het geval is moet op andere manieren toch een adequate bluswatervoorziening gerealiseerd worden.

Er wordt onderscheid gemaakt in vier soorten bluswater:

• Water uit de tank. Dit is direct na aankomst van de brandweer beschikbaar;

• A-water. Dit is binnen 3 minuten beschikbaar en levert minimaal 60 m³/uur (bijvoorbeeld ondergrondse brandkraan op maximaal 40 meter);

• B-water. Dit is binnen 15 minuten beschikbaar. Afhankelijk van de gebruiksfunctie levert B-water tussen 60 tot 120 m³/uur (bijvoorbeeld ondergrondse brandkraan op maximaal 200 meter).

• C-water. Is binnen 60 minuten beschikbaar met een capaciteit van 120 tot 240 m3/uur (bijvoorbeeld open water binnen 2500 meter in geval van 120 m³/uur, en maximaal 1000 meter in geval van 240 m³/uur).

Beoordeling en conclusie

In onderhavige situatie is sprake van een doodlopende straat. De weg is langer dan 40 meter. Er dient derhalve een keerlus aanwezig te zijn en de weg dient minimaal 4,5 meter breed te zijn. Hierover heeft overleg plaatsgevonden met brandweer en gemeente. Bij voorkeur wordt de parkeerplaats niet gebruikt als keerlus. Wanneer de parkeerplaats volledig bezet is met auto's blijft er te weinig ruimte over voor een brandweerwagen om te keren.

Er is vervolgens overeenstemming bereikt over een keermogelijkheid ter plaatse van de wadi/groen. Hiervoor is de aanduiding 'specifieke vorm van groen - calamiteitenroute' in het bestemmingsplan opgenomen. Er worden kunststof platen (ritterplaten gestabiliseerd), iets verdiept aangelegd. Hierdoor blijven er goede groei condities voor het gras mogelijk en deze platen kunnen eventueel met de lichte helling van de wadi worden mee gelegd.

Tevens wordt een bordje geplaatst waardoor duidelijk is dat op deze plek de keermogelijkheid voor het brandweervoertuig is.

Ten aanzien van bluswater is ter hoogte van Burgemeester de Manlaan 2 circa 30 m3/uur aanwezig. De afstand tot een brandkraan van 60 m3/uur is circa 287 meter en derhalve niet voldoende. Geadviseerd wordt de diameter van de leidingen aan te passen zodat de brandkraan ter hoogte van huisnummer 2 ook 60m3/uur kan leveren. Of er dient een geboorde put aangelegd te worden binnen 200 meter van de geplande nieuwbouw.

Het is de verantwoordelijkheid voor de aanwezigheid van voldoende blsuwater ligt bij de gemeente.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie “Breda 2030: keuzes maken in een dynamische tijd”

De gemeenteraad heeft in september 2013 de Structuurvisie Breda 2030, “Keuzes maken in een dynamische tijd”, vastgesteld.

De structuurvisie, vastgesteld door de raad op 26 september 2013, bestaat uit een ruimtelijke visie en een beleidsvisie.

Vanuit de ruimtelijke visie is relevant dat Breda een compacte en duurzame stad nastreeft, waarbij ook ruimte is voor initiatieven vanuit onderop. Compact wil zeggen dat ontwikkelingen geconcentreerd worden binnen de huidige stedelijke grenzen, en er geen verdere stedelijke uitbreiding plaats zal vinden. Doel is om de huidige kwaliteit van de stad te behouden en te versterken en in het buitengebied de focus te leggen op natuur en landbouw. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu maar het principe volgen van de drie P's: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf. Uitgangspunt blijft 'geschikt wonen voor iedereen' Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus.

Beoordeling en conclusie

Onderhavig planvoornemen is voorzien in bestaand stedelijk gebied van Breda. Het plan voorziet in de realisatie van een drietal vrijstaande woningen in de duurdere categorie.

Woonvisie Breda: “wonen in een dynamische tijd”

Breda is een complete woongemeente, nu en in de toekomst, met een grote verscheidenheid aan woningen en woonmilieus voor de diverse bewoners. In Breda is voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften. De gemeente wil dit graag zo houden en versterken door in de woonvisie uitvoering te geven aan drie ambities:

• Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;

• Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;

• Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

De gemeente Breda streeft naar kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende doelgroepen. De keuzevrijheid van de consument op de huur- en koopmarkt dient vergroot te worden. Om dit mogelijk te maken is flexibiliteit in plannen, programmering en procedures vereist.

Beoordeling en conclusie

Voorliggend plan is voorzien binnen de huidige stedelijke grenzen van Breda. Er worden 3 vrijstaande woningen gerealiseerd in het duurdere segment. Dit sluit aan bij de directe omgeving waar reeds diverse vrijstaande woningen aanwezig zijn in het duurdere segment. Op deze manier komen ook meer huizen beschikbaar in de duurdere prijsklassen.

Bomenbeleid, 2016

De gemeente Breda heeft een nieuwe digitale kaart met waardevolle bomen, bossen en andere groene gebieden, vastgesteld d.d. 14 juli 2016. Aan de hand van criteria - zoals cultuurhistorie, ecologie en het klimaat - zijn samen met lokale natuur- en milieuverenigingen de Bredase bomen zorgvuldig in kaart gebracht. Het nieuwe bomenbeleid zorgt voor adequate bescherming van waardevolle bomen, maar ook bossen en houtsingels. Het brengt vereenvoudiging van de huidige Bomenverordening 2010. Het groen op de kaart is in de toekomst beschermd en valt onder de regels van een omgevingsvergunning.

Figuur 3.2 Uitsnede Bomenkaart Vergunningsplichtige Houtopstanden

Beoordeling en conclusie

Zoals uit voorgaande figuur blijkt is het plangebied aangeduid als 'groen gebied'. Dit betekent dat voor bomen met een omtrek van groter dan 65 centimeter, gemeten op een hoogte van 1.30 meter boven maaiveld, een omgevingsvergunning voor het vellen van houtopstanden benodigd is. In de Algemene Plaatselijke Verordening is hieromtrent onder meer bepaald dat een kapvergunning slechts wordt verleend indien er sprake is van een voldoende zwaarwegende grond, alternatieven goed zijn onderzocht en de vergunningaanvraag voorzien is van een herplantplan waarmee de verloren gegane waarden worden gecompenseerd.

Op voorhand is het gehele terrein reeds ontdaan van alle niet vergunningplichtige bomen. De eerder onder de bomen aanwezige beplanting (struik-, kruid- en moslaag) is als gevolg van wegzagen en frequent maaiwerk vrijwel geheel verdwenen.

De 115 nog aanwezige bomen zijn ingemeten. In nauw overleg met de gemeente zijn de woningen zodanig gesitueerd, dat het aantal te vellen bomen zo laag mogelijk is gebleven. Middels voorliggende situering kunnen zo veel mogelijk bomen behouden worden. Na de inmeting heeft in januari 2018 een storm plaatsgevonden waardoor 4 van de 115 bomen zijn omgewaaid.

Het effect van de woningen op de bomen is onderzocht door middel van een Boom Effect Analyse (hierna: BEA) welke als Bijlage 1 aan het bestemmingsplan is toegevoegd. Hieruit kan geconcludeerd worden dat circa 29 bomen nog geveld moeten worden. Deze zijn weergegeven op tekening welke als Bijlage 2 is toegevoegd. Om de waarden van de te vellen bomen te compenseren is ruimte gevonden voor het aanplanten van nieuwe bomen. Daarnaast wordt aan de achterzijde van het terrein struweelstroken van 5 meter breed aangeplant. Het betreft een strook van 440 m² aan de westzijde en een strook van 356 m² aan de oostzijde. Aan de voorzijde van het perceel worden ten westen van de toegangsweg Rhododendrons aangeplant met een oppervlakte van 144 m². In totaal wordt derhalve 940 m² nieuw aangeplant. In voorliggend bestemmingsplan zijn deze gebieden als 'natuur' bestemd en is daarmee de bescherming duurzaam geborgd.

Nota Parkeer en Stallingsbeleid Breda, herijking 2013

In 2004 is de Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda vastgesteld. Er zijn enkele aspecten uit deze Nota Parkeer- en Stallingsbeleid die aangescherpt dienden te worden, namelijk de systematiek met betrekking tot het instellen van een vergunningenzone en de parkeernormen. Daarom is de nota in 2013 herijkt.

In deze nota is het beleid rondom bijvoorbeeld de thema's parkeerregulering, parkeernormering en transferpunten benoemd, met als ambitie het parkeergebruik voor de toekomst te optimaliseren. Dit betekent het beter benutten van huidige en te realiseren (gebouwde) parkeervoorzieningen. Als uitgangspunt hierbij geldt dat het optimaliseren van het parkeergebruik niet ten koste mag gaan van zaken als bereikbaarheid en leefbaarheid in de stad. In de nota wordt aangegeven dat parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden conform de geldende parkeernormen. Deze normen zijn gebaseerd op onder meer de mate van verstedelijking, bereikbaarheidskenmerken van de locatie en specifieke eigenschappen van de functie.

Parkeerbalans

Volgens de gemeentelijke parkeernormen uit de Parkeer- en Stallingsbeleid Breda is een parkeerbalans opgesteld. Het plangebied is gelegen binnen het gebied dat in de herijking van de parkeernota is aangeduid als ‘overig gebied’. Voor eengezinswoningen in 'overig gebied' geldt de parkeernorm van 1,9 parkeerplaats per wooneenheid. Er is in de parkeernota geen onderscheid meer gemaakt in koop/huur/goedkoop/duur. Naast de drie nieuwe woningen is ook het bestaande kantoor aanwezig. Hiervoor geldt een parkeernorm van 1 parkeerplaats per 100 m² bvo. Voor het bestemmingsplan is een parkeerbalans opgesteld welke als de bijlage bij het bestemmingsplan is gevoegd. In de regels van het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te borgen dat voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd wordt.

In totaal zijn op basis van de parkeernormen afgerond 13 parkeerplaatsen benodigd. Op basis van aanwezigheidspercentages zijn minimaal 10 parkeerplaatsen nodig. Achter het kantoor bevindt zich reeds een parkeerplaats. Door middel van het aanbrengen van markeringen kunnen hier 16 parkeerplaatsen gecreëerd worden en is dubbelgebruik mogelijk door verschillende functies op de percelen. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de parkeerbehoefte. Daarnaast bieden de woon-kavels voldoende ruimte om indien gewenst parkeren op eigen terrein mogelijk te maken.

Hiermee is aangetoond dat voldaan kan worden aan de Nota parkeer en Stallingsbeleid, herrijking 2013.

Duurzaamheidsvisie Breda 2030 en Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De impuls bevat de start van het programma in het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Per 1 juli 2018 is de aansluitplicht op gas voor nieuwbouwwoningen vervallen, waardoor indirect een andere energievoorziening verplicht is. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Beoordeling en conclusie

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 4.3 Duurzaamheidsaspecten.

HOOFDSTUK 4 Doelstelling van het bestemmingsplan

4.1 Inleiding

De doelstelling van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van de realisatie van een drietal vrijstaande woningen.

4.2 Beschrijving plan

Binnen het plangebied wordt de bouw van 3 vrijstaande woningen mogelijk gemaakt. Vanwege de aanwezigheid van bomen is gezocht naar een verkaveling waarbij er zo min mogelijk bomen geveld hoeven te worden. In totaal zullen 29 bomen geveld worden. De te vellen bomen worden gecompenseerd met nieuwe aanplant aan de randen van het plangebied.

Figuur 4.1 Beoogde verkaveling (april 2018, Bureau Dhondt)

De bouwvlakken hebben met de afmetingen van 13 bij 17 meter een oppervlakte van circa 221 m2. De woningen worden uitgevoerd met plat dak. De bouwhoogte bedraagt deels maximaal 3,5 meter en deels maximaal 6,5 meter. Het parkeren vindt volledig op eigen terrein plaats. In paragraaf 3.3 wordt reeds nader ingegaan op het gemeentelijk beleid ten aanzien van het aspect parkeren. Daaruit blijkt dat ruimschoots voldaan kan worden aan de parkeerbehoefte.

Rondom het plangebied wordt compenserend groen en waterberging aangebracht.

4.3 Duurzaamheidsaspecten

Gemeente Breda heeft de ambitie in 2044 CO2-neturaal te zijn. De landelijke ambitie is in 2050 gasloos en nieuwbouw bijna energie neutraal in 2020. Nieuwbouw dient per 1 juli 2018 gasloos te worden uitgevoerd. Daarnaast zal gestreefd worden naar:

1. bouw zo energiezuinig en duurzaam mogelijk;

2. kijk naar de gunstige energie infrastructuur.

Een energielabel is verplicht voor onder andere niet industriële gebouwen en voor gebouwen waar geen EPC geldt: De Europese richtlijn Energieprestatie voor Gebouwen EPDB 2002/91/eg stelt dat voor elk gebouw bij verandering van huurder of eigenaar transparantie over de energetische kwaliteit gegeven moet worden (Energiecertificaat, energie index en energielabel).

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie. De voorkeurvolgorde voor maatregelen is:

• beperken energieverbruik;

• toepassen duurzame energiebronnen;

• efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

De ontwikkelaar wordt gevraagd naar de aanvullende ambities op het gebied van duurzaamheid, zodat in een vroeg stadium meegedacht kan worden over zaken als materialisering, duurzame grondstoffen en gesloten grondbalans. Bij de verdere uitwerking van het bouwplan zal hier aandacht voor zijn en zal dit in samenspraak met de gemeente ingevuld worden.

HOOFDSTUK 5 Milieu en Landschap

Bij ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met milieuhygiënische aspecten. In dit hoofdstuk worden de verschillende milieuhygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

5.1 Beoordeling Milieueffectrapportage

Per 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Wanneer een activiteit genoemd is bij onderdeel D van de bijlage, maar onder de drempelwaarde blijft is een informele m.e.r.-beoordeling van toepassing. Hieronder is het e.e.a. visueel weergegeven.

De activiteit die met het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is de realisatie van 2 extra woningen ten opzichte van de vigerende mogelijkheden. De realisatie van twee extra woningen wordt niet gezien als stedelijk ontwikkelingsproject. Een informele m.e.r.-beoordeling is derhalve niet aan de orde.

5.2 Bodem

De bodemkwaliteit is in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van belang indien er sprake is van functieveranderingen en/of een ander gebruik van de gronden. De bodem moet geschikt zijn voor de functie. Mocht er een verontreiniging te verwachten zijn dan wel mocht deze feitelijk aanwezig zijn, dan dient voor vaststelling van een plan en/of het nemen van het besluit inzichtelijk gemaakt te worden of de bodemverontreiniging de voorgenomen functie- en/of bestemmingswijziging in het kader van gezondheid en/of financieel gezien in de weg staat. Hierbij dient inzichtelijk gemaakt te worden of sprake is van een te verwachten of feitelijke verontreiniging.

In augustus 2018 is doorTritium Advies een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het perceel. Doel van het onderzoek is het verkrijgen van inzicht in de actuele bodemkwaliteit ter plaatse van het plangebied. De volledige rapportage is als Bijlage 4 bij het bestemmingsplan gevoegd. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Conclusie

Op basis van het vooronderzoek is de onderzoekslocatie als "onverdacht" beschouwd. Zintuigelijk is ter plaatse van de parkeerplaats onder de splitverharding een volledige puinlaag aangetroffen. Gezien deze parkeerplaats inclusief onderliggende puinlaag in 2006 is aangelegd, is de puinlaag niet verdacht op aanwezigheid van asbest.

Uit de analyseresultaten blijkt dat de bovengrond lichte verontreinigen zijn aangetoond met lood en PCB. De aangetoonde gehaltes zijn echter dermate laag, dat nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk wordt geacht.

In de ondergrond en het grondwater zijn geen verontreinigen aangetoond.

Het aspect bodemkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor het realiseren van de voorgestane functiewijziging.

5.3 Geluid

In de Wet geluidhinder is bepaald, dat bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan waarbij mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe geluidgevoelige bebouwing binnen geluidzones van (spoor)wegen, middels een akoestisch onderzoek dient te worden aangetoond of ter plaatse de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden.

Het plangebied is gelegen binnen de geluidzone van Burgemeester de Manlaan, Burgemeester Kerstenslaan en de Huisdreef. Door Tritium Advies is in maart 2018 dan ook een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. De volledige rapportage is als Bijlage 5 aan het bestemmingsplan toegevoegd. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Conclusie

De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt op geen enkele gevel van de nieuwe woningen overschreden. Een procedure hogere waarde is derhalve niet aan de orde.

5.4 Bedrijfshinder

In de publicatie “Bedrijven en milieuzonering” van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (hierna: VNG) wordt informatie gegeven over de gemiddelde milieubelasting van de verschillende typen bedrijven en instellingen. De milieucategorie geeft daarbij een indicatie over de afstand, die tussen de diverse bedrijfstypen en een rustige woonwijk of een milieugevoelig object dient te worden aangehouden, om hinder uit te sluiten of althans tot een aanvaardbaar niveau te beperken.

Nabij het plangebied is aan de oostzijde het Hotel Mastbos gelegen. Dit betreft een milieubelastende functie. Conform de VNG-brochure valt een hotel binnen milieucategorie 1 met een hinderafstand van 10 meter in verband met geur, geluid en gevaar. Deze afstand wordt gemeten vanaf het bestemmingsvlak van de inrichting. De afstand van het bestemmingsvlak van het hotel tot aan het de dichtstbijzijnde woning bedraagt circa 20 meter en voldoet daarmee aan de aan te houden afstand.

Daarnaast is in het plangebied ook het bestaande kantoorpand aanwezig. Voor kantoren geldt eveneens een hinderafstand van 10 meter. De afstand vanaf het bestemmingsvlak 'kantoor' tot aan de dichtstbijzijnde woning bedraagt circa 22 meter en voldoet eveneens aan de aan te houden afstand.

De woningen zullen dan ook niet binnen de hinderafstanden van nabijgelegen milieubelastende functies worden gerealiseerd.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de uitvoering van het bestemmingsplan derhalve niet in de weg.

5.5 Watertoets

Water en ruimtelijke ordening hebben met elkaar te maken. Enerzijds is water een sturende factor in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik. Anderzijds kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Goede afstemming tussen beide is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals wateroverlast, slechte waterkwaliteit en verdroging te voorkomen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen dan ook verplicht.

Ten behoeve van de watertoets is door Tritium Advies in december 2018 een waterparagraaf opgesteld waarin de effecten van voorliggend planvoornemen aan bod komen. De volledige waterparagraaf is als Bijlage 6 aan het bestemmingsplan toegevoegd. Hieronder zijn enkel de meest relevante aspecten opgenomen.

Beleid Waterschap

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente Breda. Het beleid van het waterschap is opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021 (vastgesteld op 14 oktober 2015). de 'Keur Waterschap Brabantse Delta 2015' bevat vervolgens regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van het oppervlaktewater en grondwater.

De drie Brabantse waterschappen (Aa en maas, De Dommel en Brabantse Delta) hanteren sinds 1 maart 2015 dezelfde uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Deze uitgangspunten zijn geformuleerd in de 'beleidsregel Hydrologische uitgangspunten voor afvoeren van hemelwater'. Bij toename en afkoppeling van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat de plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Bij een toename van het verhard oppervlak van meer dan 2000 m² is er vanuit het waterschap een compensatieverplichting. Tot 2000 m² is de gemeente het bevoegd gezag.

Gemeentelijk beleid

De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt.

Het Hemel- en grondwaterbeleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm per m² te worden geborgen. Bij het vervangen van bestaand verhard oppervlak dient ook een compensatie plaats te vinden. Hiervoor geldt dat een bergingseis van 7 mm per m².

Beoordeling

In voorliggende situatie neemt het verhard oppervlak toe met 2.825 m². Het waterschap is derhalve bevoegd gezag. De benodigde waterberging dient te worden berekend met behulp van de volgende rekenregel:

benodigde retentiecapaciteit (in m3) = toename verhard oppervlak (in m2) x gevoeligheidsfactor* x 0,06 (in m).

Op basis van de compensatie eis van het waterschap van 60 mm per vierkante meter bedraagt de bergingseis circa 170 m³. Conform het beleid van de gemeente Breda wordt echter uitgegaan van 78 mm per vierkante meter. De bergingseis bedraagt in dat geval 220 m³.

In onderhavige situatie wordt gedacht aan realisatie van een (centrale) bergings- en infiltratievoorziening, namelijk een ten noorden van de parkeerplaats. In de verbeelding is hiervoor reeds ruimte (268 m²) gereserveerd en als zodanig bestemd met een aanduiding 'specifieke vorm van groen - waterberging. De voorzieningen dienen boven het gemiddelde hoogste grondwaterstand (verder: GHG) te worden aangelegd. Voor onderhavig plangebied kan op basis van globaal beschikbare grondwaterstanden worden uitgegaan van een GHG van 1,0 m-mv. derhalve is er voldoende ruimte gereserveerd om aan de bergingseis van 220 m³ te kunnen voldoen.

Wateroverlast vanwege extreme buien wordt voorkomen door bij het bepalen van het bouwpeil van de nieuwe woningen te zorgen voor het hiervoor noodzakelijke hoogteverschil met de omliggende infrastructuur. Extreme neerslag zal derhalve dan niet meteen tot natte voeten leiden.

De exacte locatie, dimensionering en uitwerking zal in samenwerking met de gemeente Breda (bij de uitwerking van het bouwplan en omgevingsvergunning activiteit bouwen) nader worden bepaald. In alle gevallen dient het regenwater en afvalwater gescheiden te worden ingezameld.

Conclusie

Het aspect waterhuishouding vormt derhalve geen belemmering voor het realiseren van de voorgestane ontwikkeling.

5.6 Flora- en fauna

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

Om inzicht te krijgen in de aanwezige ecologische waarden is een quickscan flora en fauna opgesteld. Het onderzoek is toegevoegd als Bijlage 7 bij dit bestemmingsplan. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

Beschermde gebieden

Uit de gegevens van de Provincie Noord-Brabant blijkt dat het plangebied geen deel uitmaakt van het Nationaal Natuur Netwerk (hierna: NNN) of Natura 2000-gebied. Het plangebied grenst wel aan een NNN-gebied en het dichtstbijzijnde Natura2000-gebied Ulvenhoutse Bos bevindt zich op ruim 2 km.

De realisatie van de woningen en de daarbijhorende toename van verkeer zouden kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in de omgeving. Met het programma AERIUS Calculator is een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000-gebieden in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename (uitgangspunt 6 mvt/woning/etmaal) past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. De berekening is opgenomen in Bijlage 8 van dit bestemmingsplan. Uit de berekening blijkt dat geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan de drempelwaarde van 0,05 mol N/ha/jr. Het bestemmingsplan is daarom in het kader van de Wet natuurbescherming uitvoerbaar.

Flora

Er zijn binnen het plangebied geen beschermde plantsoorten aangetroffen en worden, vanwege het ontbreken van een geschikt biotoop, niet verwacht.

Vogels

De bescherming van vogels is gericht op de aan- of afwezigheid van broedgevallen. De meeste vogels maken elk broedseizoen een nieuw nest. Nesten zijn dan ook alleen beschermd tijdens het gebruik ervan. In geval de werkzaamheden plaats zullen vinden in de broedperiode, moeten de te verwijderen bomen voorafgaand aan het broedseizoen verwijderd worde. Wanneer verwijdering voorafgaand aan het broedseizoen niet mogelijk is, dienen de bomen voorafgaand aan verwijdering gecontroleerd worden door een ecoloog op nesten. Indien er geen nesten aanwezig zijn kan de boom worden vrijgegeven door een ecoloog. Jaarrond beschermende nesten zijn niet in het plangebied aangetroffen.

Vleermuizen

Omdat in de bomen geen geschikte holtes aanwezig zijn, ontbreken verblijfplaatsen van deze soortgroep. Aantasting van vaste vliegroutes en het foerageergebied is niet van toepassing, doordat de functionaliteit van het deel aangrenzend aan het plangebied behouden blijft. Geadviseerd wordt om geen permanente straalverlichting langs het pad te plaatsen, aangezien vleermuizen lichtgevoelig zijn. Hierdoor is in beide gevallen overtreding niet van toepassing. Daarnaast wordt geadviseerd on licht en geluid tijdens de werkzaamheden te beperken rond schemering en in het donker.

Nationaal beschermde soorten

Beschermde soorten die in het plangebied worden verwacht, zijn onder andere de klein watersalamander, bruine kikker, egel, gewone pad, bosmuis etc. Deze soorten behoren tot de meest algemene soorten zoogdieren en amfibieën, waarvoor een wettelijke vrijstelling geldt bij uitvoering van ruimtelijke plannen. Er zijn geen sporen van marterachtigen aangetroffen. Het gehele plangebied kan wel fungeren als foerageer- en rustgebied voor kleine marterachtigen als steenmarter omdat het gebied uitermate geschikt is. De aanwezige bebouwing heeft een gesloten structuur waardoor deze niet geschikt is voor kleine marterachtigen om te dienen als verblijfplaats. Het aangrenzende deel kan fungeren als foerageergebied waardoor de instandhouding van de soort in de regio niet in het geding komt.

Eindconclusie

Er is geen ontheffing nodig in het kader van de Wet natuurbescherming. Wel wordt geadviseerd ten behoeve van broedvogels buiten de broedperiode de werkzaamheden uit te voeren, dan wel voortijdig de potentiele broedlocaties ongeschikt te maken. Daarnaast wordt ten behoeve van de vleermuizen geadviseerd beperkt licht en geluid te gebruiken rond de schemering en in het donker.

5.7 Cultureel erfgoed

Archeologie

Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Daarin is bepaald dat bij de vaststelling van bestemmingsplan archeologische waarden in acht moeten worden genomen.

Het plangebied wordt op de Beleidsadvieskaart van de gemeente Breda aangeduid met een hoge tot middelhoge archeologische verwachting. In gebieden met deze indicatieve waarde bestaat er een grote kans op archeologische waarden. In deze gebieden is een onderzoeksplicht wanneer bodemingrepen plaatsvinden dieper dan 0,30 m-mv en groter dan 100 m².

De grond zal hier over een grotere oppervlakte verstoord worden. Door de gemeente Breda is derhalve een archeologisch onderzoek in de vorm van proefsleuven uitgevoerd om inzicht te verkrijgen in de aanwezigheid en aard van eventuele archeologische relicten. Het onderzoek is uitgevoerd volgens uitgangspunten en randvoorwaarden zoals vastgelegd in het Programma van Eisen (hierna: PvE).

Tijdens het archeologisch onderzoek zijn twee paalkuilen, een ondiepe greppel en spitsporen aangetroffen. De waardering van de aangetroffen soorten is geclassificeerd als laag tot middelhoog. Op basis van het onderzoek zijn middels een selectiebesluit ( Selectiebesluit Burgemeester de Manlaan 2; Gemeente Breda; d.d. augustus 2018 (kenmerk: Erfgoedbesluit 2018-25)) de drie bouwvlakken vrijgegeven voor wat betreft archeologie. Voor het overige gedeelte blijft de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' van kracht. Het selectiebesluit is als Bijlage 9 toegevoegd aan het bestemmingsplan.

Wanneer bij het ontgraven toch nog archeologische sporen aan het licht komen, dienen deze volgens de Erfgoedwet 2016 binnen drie dagen te worden gemeld bij de afdeling ruimte van de gemeente Breda.

Cultuurhistorie

- Historische geografie

Het gebied met de boscomplexen Mastbos, Ulvenhoutse Bosch, St. Annabosch en Strijbeekse Heide en het omliggende landschap is door de aanwezigheid van oude landgoederen cultuurhistorisch karakteristiek. Belangrijke cultuurhistorische identiteitsdragers van het agrarische cultuurlandschap zijn de akkercomplexen met aanliggende buurtschappen en groen, de landgoederen en de plantages met loof- en naaldhout. Met onderhavige ontwikkeling blijft de karakteristieke landschappelijke structuur gehandhaafd. De realisatie van de drie woningen vindt plaats op eigen terrein en heeft geen invloed op de cultuurhistorische identiteitsdragers.

Op de cultuurhistorische waardenkaart is te zien dat de Burgemeester de Manlaan, waaraan het plangebied ligt, een lijn is met een redelijk hoge historische geografie. Deze weg is al zichtbaar op historisch kaartmateriaal van rond 1900 en worden gekenmerkt door statige laanbeplanting. Met de ontwikkeling in het plangebied blijven de profielen van de openbare ruimte ongewijzigd. Het straatbeeld wijzigt niet aangezien de woningen op het achterterrein gerealiseerd worden.

Tevens is het aan de overzijde gelegen Mastbos op de cultuurhistorische waardenkaart aangeduid als waardevol vlak. Aanleiding hiervoor is het gebruik van het Mastbos als productiebos. Het Mastbos is het oudste cultuurbos van Nederland en heeft in de loop der eeuwen hout geleverd voor onder meer de bouw van het Kasteel van Breda en de Spaanse vloot. Later leverde het masten voor de schepen van de VOC. Ook heeft het bos dienst gedaan als jachtgebied voor de Heren van Breda.

De realisatie van de drie woningen hebben gezien de beperkte schaal van de ingreep geen effect op deze cultuurhistorische waarde. De rijke geschiedenis van het Mastbos als productiebos blijft met deze ontwikkeling herkenbaar.

- Monumenten

Er zijn geen monumenten binnen het plangebied aanwezig. Het bestaande kantoor is, op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord-Brabant wel aangewezen als 'overige bouwkunst'. Het pand heeft derhalve een hoge cultuurhistische waarde. Het kantoorpand blijft behouden, dus de karakteristieke uitstraling wordt niet aangetast.

Conclusie

Het aspect cultureel erfgoed staat de uitvoering van het bestemmingsplan derhalve niet in de weg.

5.8 Luchtkwaliteit

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Daarnaast is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit “niet in betekenende mate” aangetast wordt.

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden luchtkwaliteitseisen (Stb. 2007,141). Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin wordt gereguleerd hoe moet worden omgegaan met overschrijdingen op het gebied van de luchtkwaliteit.

Het NSL houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen binnen de voorwaarden van het NSL behoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden die gelden voor luchtkwaliteit. Ook projecten die ´Niet in betekende mate´ (NIBM) van invloed zijn op de luchtkwaliteit behoeven niet te worden getoetst aan deze grenswaarden. Hieronder vallen onder andere woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen.

Een plan is NIBM als het een toename van de concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) veroorzaakt die niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde concentratie van die stof. Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m³ voor zowel PM10 en NO2.

Beoordeling en conclusie

Het planvoornemen behoort vanwege de relatief beperkte omvang tot de categorie van gevallen die niet in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging. Een toets aan de 3% grens (bijdrage aan de jaargemiddelde norm voor fijnstof en stikstofdioxide) kan derhalve achterwege blijven. De blootstelling aan luchtverontreiniging (lokale luchtkwaliteit) dient echter wel in kaart te worden gebracht en te worden getoetst aan de hierbij gestelde eisen.

Via de NSL-Monitoringstool zijn de concentraties van de nabijgelegen rekenpunten voor de jaren 2020 en 2030 afgelezen op het dichtstbijzijnde rekenpunt (Willem van Oranjelaan). Hieruit blijkt dat de grenswaarden voor NO2, PM10 en PM2,5 voor de jaren 2020 en 2030 niet worden overschreden.

Uit bovenstaande beoordeling blijkt dat de bijdrage van de bestemmingswijziging “niet in betekende mate” is en derhalve geen nader onderzoek benodigd is. Tevens kan geconcludeerd worden dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit.

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

5.9 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de opslag, productie, of het transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Binnen de externe veiligheid worden twee normstellingen gehanteerd:

• het Plaatsgebonden Risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;

• het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Vervoer van gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden over spoor, weg, water en door buisleidingen. Daarnaast kunnen inrichtingen gevaarlijke stoffen opslaan. Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s voor personen ten gevolge van het gebruik van infrastructuur of het uitvoeren van activiteiten waarbij het voornamelijk gaat om de gevaren die de directe omgeving loopt, als er iets mis gaat bij de productie, de behandeling en/of het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Beoordeling en conclusie

Op de risicokaart is te zien dat nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn waar opslag van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Alle transportroutes bevinden zich daarnaast op een afstand van meer dan 200 meter van het plangebied. Op meer dan 200 meter afstand heeft de ontwikkeling geen significant effect meer op de hoogte van het groepsrisico. Een berekening ten aanzien van de hoogte van het groepsrisico is derhalve niet aan de orde.

Tevens is het plangebied gelegen buiten de invloedsgebieden van deze transportroutes en is een verantwoording van het groepsrisico eveneens niet aan de orde.

Het aspect externe veiligheid staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige en toekomstige waarden en karakteristieken van het plangebied. De voorgenomen ontwikkelingen, dienen - voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk - juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

6.2 Hoofdopzet

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels en de verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het plangebied en de omliggende gebieden.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

• Inleidende regels;

• Bestemmingsregels;

• Algemene regels;

• Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op de indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012).

In het eerste hoofdstuk ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe oppervlakte, hoogte en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het daaropvolgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemming en het gebruik (zie paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene ontheffingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

6.3 Bestemmingen

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen.

Groen

Binnen deze bestemming is de benodigde retentievoorziening opgenomen. Verharding is binnen deze bestemming niet wenselijk. Speelvoorzieningen zijn wel toegestaan mits deze op de van nature aanwezige onverharde ondergrond worden geplaatst.

Kantoor

De gronden die zijn bestemd als 'Kantoor' en hebben betrekking op het reeds aanwezige kantoor. De bestaande maatvoering wordt dan ook als uitgangspunt gehanteerd.

Natuur

Binnen deze bestemming wordt het compenserende groen aangebracht. Ook waterhuishoudkundige voorzieningen zijn toegestaan.

Verkeer

Binnen de bestemming ‘Verkeer’ zijn wegen en paden toegestaan, evenals parkeer-, nutsvoorzieningen en groen en water. Binnen de bestemming zijn geen gebouwen toegestaan.

Wonen

Binnen de bestemming ‘Wonen’ zijn de woningen, de tuinen, eventuele achterpaden en andere privéruimten begrepen. Centraal binnen deze bestemming staat het creëren van de woonfunctie en het woongenot.

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn maatvoeringen opgenomen ten behoeve van de bouwhoogten. Hierbij is onderscheid gemaakt in het al dan niet toepassen van een plat dak. Wanneer een plat dak wordt toegepast zijn andere maatvoeringen van toepassing dan wanneer er geen plat dak wordt toegepast.

Waarde - Archeologie

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden. Voor bepaalde grondwerkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist waarbij aangetoond dient te worden (eventuele) archeologische waarden niet aangetast worden.

De bouwvlakken zijn vrijgegeven ten aanzien van archeologie conform het selectiebesluit welke is opgenomen in Bijlage 9 van het bestemmingsplan.

HOOFDSTUK 7 Economische uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

7.2 Toepassing grondexploitatie

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijke kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is. Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is.

7.3 Financiële haalbaarheid

Ten behoeve van dit plan is een anterieure overeenkomst gesloten met initiatiefnemer. In deze overeenkomst is het kostenverhaal opgenomen. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve in dit geval niet noodzakelijk.

HOOFDSTUK 8 Communicatie

8.1 Inleiding

In artikel 3.1.1 van het Bro is vastgelegd dat tijdens de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg moet worden gepleegd met instanties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Daarbij zijn met name genoemd het waterschappen en diensten van provincie en Rijk. Ten aanzien van bekendmaking van het plan is artikel 3:6 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Voorts is in artikel 3.1.6 van het Bro bepaald dat de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg in de toelichting van het plan moeten worden beschreven.

8.2 Vooroverleg

Bij de voorbereiding van het planvoornemen hebben diverse gesprekken plaatsgevonden tussen initiatiefnemer en direct omwonenden. De gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een mail- en/of briefwisseling.

Het conceptontwerpbestemmingsplan is ten behoeve van het vooroverleg, gestuurd naar de volgende vooroverlegpartners:

1. Provincie Noord-Brabant;

2. Waterschap Brabantse Delta;

3. Brandweer;

4. Natuurplein.

Er zijn reacties ontvangen van Provincie Noord-Brabant, Waterschap en de Brandweer. Het Waterschap heeft positief gereageerd op het bestemmingsplan. De Provincie Noord-Brabant heeft geen aanleiding gevonden tot het maken van opmerkingen. De Brandweer heeft suggesties meegegeven ten aanzien van bluswatervoorzieningen en de bereikbaarheid. Bij de inrichting van het terrein is hiermee rekening gehouden.

De reacties zijn als Bijlage 10 toegevoegd aan de toelichting.

8.3 Zienswijzen

Na het wettelijk vooroverleg wordt dit bestemmingsplan gedurende zes weken ter visie gelegd als ontwerpbestemmingsplan. Binnen deze termijn is eenieder in de gelegenheid om zienswijzen op het plan in te dienen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

8.4 Beroep

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.