Strijp-S 2017

2.2.1 Algemeen

Strijp-S ligt strategisch tussen het stadscentrum en het groene uitloopgebied De Wielewaal aan de noordwestzijde van de stad en kent een heldere stedenbouwkundige opzet. In het plangebied is - in cultureel en industrieel opzicht - bijzonder waardevolle bebouwing aanwezig die het gebied karakteriseert. Hoewel Strijp-S binnen de ringweg door Eindhoven ligt en voor een belangrijk deel de identiteit van de stad Eindhoven heeft bepaald, is het gebied nooit openbaar toegankelijk geweest en op die manier uitgesloten gebleven van stedelijke ontwikkelingen. Met het vertrek van Philips is de locatie bijna letterlijk van het slot gegaan.

Voor de toekomstige situatie wordt een ontwikkeling naar Strijp-S als "creatieve stad" nagestreefd. Het ziet op een transformatie van historisch belangrijk industrieel complex naar dynamisch postindustriële stadswijk waarin cultuur en technologie een hoofdrol spelen. Strijp-S zal getransformeerd worden tot een stedelijk subcentrum met een divers programma waarin wonen, werken, cultuur en voorzieningen worden gecombineerd. Dit programma wordt in bestaande en nieuwe bebouwing ondergebracht en in een zorgvuldig vormgegeven openbare ruimte geplaatst.

De in het gebied aanwezige rijksmonumenten zijn als dragers van het plan gehandhaafd. Op het niveau van de stad vormt de Torenallee een aannemelijke ruimtelijke verbinding tussen het centrum en het buitengebied en wordt een hoogstedelijke openbare ruimte toegevoegd. Op het niveau van de locatie wordt een beeld- en sfeerbepalende ruimte gecreëerd waaraan de verschillende plandelen zich presenteren. Het veelzijdige karakter van het plan wordt uiteindelijk tot op het architectonische niveau uitgewerkt.

Variatie op de verschillende schaalniveaus is het uitgangspunt. Kenmerken van het nieuwe Strijp-S zijn de combinatie van oud met nieuw, een verregaande diversiteit in de architectuur en zorgvuldig vormgegeven openbare ruimtes met een heel eigen identiteit.

2.2.2 Stedenbouwkundige aspecten

De huidige, orthogonale structuur van Strijp-S zal na de transformatie nog herkenbaar aanwezig zijn. Beeldbepalend daarin zijn met name de gebouwen van de Hoge Rug. Door de aanleg van een centrale openbare ruimte, aan de voorzijde van deze kenmerkende reeks, over de gehele lengte van de locatie, wordt de structuur benadrukt. De situering van deze ruimte, de Torenallee, is strategisch, op zowel stads- als locatieniveau.

Voor het gehele gebied is het beleid erop gericht om binnen de stedelijke bouwblokken een helder onderscheid te bieden tussen openbaar en privé-gebied met de mogelijkheid van rustige, afgesloten binnenterreinen. Beoogd wordt de binnenterreinen in te richten als gemeenschappelijke ruimte, zoals tuinen, al dan niet op een of twee bouwlagen ten behoeve van onder andere parkeren en ruimten ten behoeve van bergingen. In het deelgebied Kastanjevelden (tussen Kastanjelaan en Schootsestraat enerzijds en de Torenallee anderzijds) zijn dergelijke binnenterreinen al gerealiseerd.

Er wordt gestreefd naar een variatie in bouwvormen, typen, volumen en architectuur. Deze variatie uit zich onder meer in verschillende hoogteaccenten verspreid over het plangebied. Daarnaast uit deze variatie zich in verspringende daklijnen, verschillen in de verdiepingshoogten, diversiteit in dakvormen, objecten die terugstaan ten opzichte van de rooilijn, uitbouwen, erkers en terrassen.

Gebouwen worden zoveel mogelijk in de grens met het openbaar gebied gebouwd, terwijl per straat twee tot vier keer een pand wordt teruggelegd. Diepe onveilige plekken in de blokkenstructuur worden daarbij vermeden. Gebouwen op de hoeken van de straat dienen een duidelijke hoekoriëntatie of twee voorkanten te hebben, tenzij dit inbreuk maakt op het handhaven van monumentale of waardevolle bomen.

Obliekfoto (maart 2017) bouwblok Kastanjevelden inclusief binnenterreinen

De architectuur op Strijp-S moet een warme, enigszins statige sfeer creëren. Deze zal herkenbaar zijn aan de variërende korrelgrootte van de gebouwen, de materiaaltoepassing, de diversiteit in massa, vorm, details en ornamenten. De architectuur op Strijp-S zal bestaan uit drie gradiënten: de matrix, accenten en specials.
Accenten worden toegepast daar waar de situatie om een verbijzondering van het gebouw vraagt. De verbijzondering kan worden gezocht in de hoekafwerking, hoogteaanpassing, details en ornament. Feitelijk wordt van de architect gevraagd de situatie optimaal te benutten met een in het oog springend gebouw.
Specials zijn de eyecatchers van het gehele plangebied. Qua schaal en verbijzondering overstijgen zij de accenten. Het is vooral aan de architect om binnen afgesproken kaders het karakter van deze specials te bepalen.
De matrix is de zogenaamde constante "massa". Het vormt de basis, maar wel met een hoge kwaliteit. De verschillen in sfeer tussen de plandelen is minimaal en is het gevolg van de verschillen in programma.

Kavelscheidingen worden zo veel mogelijk architectonische zichtbaar gemaakt. Hogere gebouwen worden voorzien van een bijzondere top, door middel van functie, vorm en materiaal. Voor hoogbouw is het beleid er voorts op gericht de hoogte te accentueren door middel van versmalling in de hoogte, verdraaiing, bijzondere beëindiging en afwisseling van het materiaal.

Voor de opbouw van de gevel per bouwblok wordt getracht een bepaalde asymmetrie te bewerkstelligen. Entrees van gebouwen worden zo open mogelijk gehouden en sluiten zo veel mogelijk aan op de openbare ruimte.

Bij de stedenbouwkundige opzet van het plan is rekening gehouden met voldoende bereikbaarheid voor hulpdiensten. Daarbij is specifiek gelet op de bereikbaarheid van de parkeergarages, de bereikbaarheid en opstelmogelijkheden voor hoogwerkers van/op de binnenhoven en de bereikbaarheid van het spoor door de vormgeving van de geluidwal.

Onderhavig bestemmingsplan betreft een actualisatie van het geldende bestemmingsplan "Strijp-S". Voor Strijp-S is in september 2004 een stedenbouwkundig plan vastgesteld waarin een programma is opgenomen. Door gewijzigde inzichten en een veranderende markt is het destijds opgestelde stedenbouwkundig plan op enkele locaties gewijzigd. Het totale programma van het gebied blijft nagenoeg gelijk. Het voornemen is in 2025-2028 de locatie volledig opnieuw ingericht te hebben als nieuwe stadswijk van Eindhoven.

2.2.3 Flexibiliteit, beeldkwaliteit en kwaliteitsbewaking

De opzet van het bestemmingsplanplan is flexibel. De realisatieperiode vraagt om mogelijke onherroepelijke veranderingen vanuit de markt of voortschrijdend inzicht te kunnen verwerken. De beoogde flexibiliteit betreft twee aspecten: de functionele invulling en de fysieke bebouwing.

Dit laatste aspect komt tot uiting in flexibiliteit in rooilijnen en bouwhoogten. Ook het programma is niet te strak vastgelegd. Binnen de verschillende deelgebieden zijn de contouren aangegeven. Hierbinnen kan de invulling per gebouw worden aangepast.

Deze vorm van flexibiliteit in de stedenbouwkundige uitwerking kan enerzijds leiden tot een optimale integratie van stedenbouw en architectuur, maar anderzijds ook onzekerheid over het veiligstellen van de beoogde ruimtelijke kwaliteit. Het beeldkwaliteitsplan waarborgt de de ruimtelijke kwaliteit van het plan.

In het beeldkwaliteitsplan zijn uitspraken gedaan over relevante beoordelingscriteria die vanuit het stedenbouwkundig plan kunnen worden geformuleerd. Specifieke criteria van individuele objecten en/of ensembles zullen worden geformuleerd op het moment dat de realisatie daarvan actueel is.

Nieuwe ontwikkelingen binnen onderhavig plangebied dienen te voldoen aan dit Beeldkwaliteitsplan.

Het proces van kwaliteitsbewaking
Ondanks de flexibiliteit wordt bij de verdere uitwerking van het plan voldoende toezicht gehouden op het realiseren van de met het plan beoogde doelstellingen. Dit via het proces van kwaliteitsbewaking.

Het definitief stedenbouwkundig ontwerp (DO), dat zijn juridisch-planologische vertaling heeft gekregen in het bestemmingsplan, vormt de basis voor de verdere uitwerking per plandeel (verder genaamd DO+). Deze omvat een uitwerking op blokniveau, met specifieke kennis van de architectonische aspecten, in relatie tot het gekozen programma voor woningen, kantoren en overige voorzieningen. In het DO+ zullen de stedenbouwkundige aspecten per plandeel nader worden gedetailleerd tot op niveau van het verkoopproduct en dat van de constructieprincipes en bouwwijze. Er zijn in het plangebied meerdere bouwvelden. Hiervoor is de samenwerking met architecten van belang. De keuze van de architecten wordt bepaald door de opdrachtgever, in overleg met de supervisor.

Het DO+ wordt vastgelegd in een door Park Strijp Beheer (een samenwerkingsconstructie tussen marktpartijen en de gemeente) opgesteld Richtlijnendocument, zulks in overleg met de opdrachtgever en in samenwerking met de supervisor. Het Richtlijnendocument bevat:

• de voor het bouwdeel relevante gegevens m.b.t. programma;
• de stedenbouwkundige context en randvoorwaarden;
• de spelregels van het beeldkwaliteitsplan;
• specifieke eisen t.a.v. de architectuur.

Vervolgens wordt het Richtlijnendocument voorgelegd aan de opdrachtgever (belegger, initiatiefnemer), met de vraag hierop te reageren Op deze wijze wordt duidelijk in hoeverre de opdrachtgevers met de uitgangspunten uit het DO+ kunnen werken en wat er eventueel aan moet worden aangepast. Opdrachtgever, supervisor en Park Strijp Beheer gaan daarover in overleg. Er is in dit overleg sprake van een wisselwerking tussen stedenbouw, architectuur en civiele techniek.

Zodra alle uitgangspunten definitief zijn, worden deze vastgelegd in het stedenbouwkundig programma van eisen per plandeel (PvE). Het PvE dient als basis voor de verdere ontwikkeling.

Het werk bij de verdere ontwikkeling wordt gecoördineerd vanuit Park Strijp Beheer BV., in overleg met de werkgroep stedenbouw en de supervisor.

De supervisor neemt verantwoordelijkheid en presenteert het plan aan besturen, commissies en derden. De supervisor zorgt voor draagvlak en draagt bij aan goede werkverhoudingen intern en extern.

Per bouwveld zal de supervisor de specifieke randvoorwaarden opstellen, die onderdeel uitmaken van het Richtlijnendocument. Basis hiervoor is het gebiedsdekkend DO en het beeldkwaliteitsplan. De randvoorwaarden zijn onderdeel van het stedenbouwkundig PvE per plandeel. De supervisor beoordeelt het werk van de architecten van de deelplannen in de fase van het PvE, VO, DO en Bouwaanvraag.

De Supervisor bewaakt in samenwerking met de werkgroep stedenbouw, de integrale kwaliteit aan de hand van de doelstellingen van het Stedenbouwkundig plan en het Beeldkwaliteitplan. De supervisor presenteert het plan uiteindelijk bij de formele bouwaanvraag aan de Welstand- en monumentencommissie.

Samengevat richt de stedenbouwkundige regie zich op het creëren van voorwaarden waarbinnen de uitwerking van het stedenbouwkundig plan succesvol kan zijn. Het beoordelingsproces richt zich op architectonische kwaliteit en toepassing van waardige en duurzame materialen. Het kwaliteitsplan is het vangnet voor de minimaal te realiseren kwaliteit. Niet alleen individuele gebouwen zijn van belang, maar ook het ensemble en de openbare ruimte. Samenhang en contrast, identiteit en verscheidenheid gaan hand in hand.

2.2.4 Cultuurhistorische aspecten

Vijf gebouwen op Strijp-S zijn aangewezen als rijksmonument: het ensemble van de Hoge Rug, het Veemgebouw en het Klokgebouw. Het NatLab is deels gemeentelijk monument. Deze monumenten zijn industrieel en onderdeel van de lokale geschiedenis, verbonden met generaties Eindhovenaren.

Voor andere cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, zoals het Ketelhuis, de Machinekamer en het Glasgebouw, is een aparte aanduiding 'karakteristiek op de verbeelding opgenomen. Dit houdt in dat deze gebouwen niet zonder vergunning geheel of gedeeltelijk kunnen worden gesloopt.

Over de cultuurhistorische aspecten wordt nader ingegaan in paragraaf 3.6.2.

2.2.5 Verkeer en parkeren

Algemeen
Strijp-S ligt binnen de Ring. De locatie was een afgesloten bedrijfsterrein en de voormalige functies vroegen niet om een andere verkeerskundige aansluiting op de omgeving. Met de reeds uitgevoerde ontwikkelingen is dat veranderd.

Aan de zijde van de Kastanjelaan wordt aansluiting gemaakt door het programma (woningen), bouwhoogten en straten dwars op de laan, het nieuwe gebied in. De spoorlijn zal een vaste grens blijven. Aan de zijde van de Ring is eventueel op termijn nog een verbeterde aansluiting mogelijk met het terrein aan de andere zijde. Wel is nu een belangrijke verbinding gerealiseerd met het doortrekken van de Torenallee onder het zogenaamde Strijps bultje. Hiermee wordt bovendien een conditie gerealiseerd voor een (groene, recreatieve) verbinding op stadsniveau: van centrum naar Wielewaal en terug.

De aansluiting aan de zijde van de Lijsterbesbuurt is nog in studie. Geconstateerd kan worden dat de nu aanwezige overmaat aan verkeersruimte geen optimale aansluiting vormt. De enige 'navelstreng' met het centrum is de Mathildelaan. Die laan is door de spoordijk, het voetbalstadion en de bebouwing van 'Hartje Eindhoven' echter nog een onaantrekkelijke route, die eindigt in een leegte, gedomineerd door verkeersprofielen. Verbetering hiervan is zeker mogelijk en zal in samenwerking met gemeente, corporatie en buurt gerealiseerd moeten worden.

Autoverkeer
Uitgangspunt is de radiale verkeersstructuur van het stadscentrum. De Kastanjelaan en de Philitelaan zijn hiervoor in Strijp-S de hoofdwegen. Alle overige routes zijn afgeleid. Qua verkeersstructuur zijn het woonstraten. In verkeerskundige zin zijn dit straten met verblijfsfunctie (30 km/h zone). Hoewel de Torenallee en Philitelaan evident zijn vormgegeven als boulevards, is hun betekenis en dimensionering voor de verkeerscirculatie geenszins van dat niveau.

Openbaar vervoer
Strijp-S wordt door het openbaar vervoer ontsloten via het treinstation Strijp-S, gelegen aan de Achtseweg Zuid. Het station is middels een loopbrug over de Ring verbonden met Strijp-S. Er maken diverse buslijnen gebruik van de vrijliggende busbaan op Strijp-S. De bussen rijden via deze Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) verbinding frequent richting onder andere Eindhoven Airport en het centrum van Eindhoven. Het tracé loopt vanaf het Centraal Station over de Mathildelaan, de Philitelaan, buigt af tussen de gebouwen van de Hoge Rug, kruist de Torenallee, gaat tussen de bouwvelden van de Kastanjelaan door en buigt vervolgens af naar de Cederlaan. Haltes zijn voorzien aan de Philitelaan en bij de kruising met de Torenallee.

Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) tussen de gebouwen van de Hoge Rug

Parkeren
Met betrekking tot parkeren is het beleid er in eerste instantie op gericht om parkeervoorzieningen zo veel mogelijk te realiseren binnen de (nieuw te bouwen) bouwblokken.

Voorkomen wordt dat in Strijp-S geparkeerde auto's het straatbeeld domineren. De parkeervoorzieningen kunnen zowel bebouwd, ondergronds als half verdiept uitgevoerd worden, al dan niet vanaf de openbare ruimte zichtbaar, waarbij de collectieve in- en uitritten zo veel mogelijk binnen het bouwvolume worden gerealiseerd. Zodoende wordt de kwaliteit van de openbare ruimte zo min mogelijk aangetast. In de openbare ruimte is het beleid erop gericht zo veel mogelijk eenzijdig langs te parkeren. Haaksparkeren is niet toegestaan.

Op Strijp-S worden de diverse parkeervoorzieningen gemonitord en beheerd door Mobility-S. Zij bekijken of vraag en aanbod van parkeren in balans zijn. Tot slot wordt duurzame mobiliteit gestimuleerd, dus meer lopen, fietsen en openbaar vervoer-gebruik. Ontwikkelingen op locaties die goed bereikbaar zijn per openbaar vervoer, die goede voorzieningen hebben voor fietsers en bijvoorbeeld deelauto's aanbieden, hebben minder ruimte nodig voor parkeren.

2.2.6 Openbare ruimte en groenvoorzieningen

De openbare ruimte is de structurele drager van het stedenbouwkundig plan. Hieraan worden de verschillende bouwvolumen en het volledige programma gesitueerd. Het vormt het uitgangspunt bij de oriëntatie van de gebouwen en de vormgeving van de entrees. De gebouwen op Strijp-S in combinatie met de afwezigheid van (voor)tuinen, vraagt om een krachtige, groene openbare ruimte die het gebied draagt. Veel groen vergroot de leefbaarheid en beplanting biedt een aangenaam tegenwicht aan de vele grote gebouwen.

Daarnaast heeft Strijp-S de ambitie om een kwalitatief aantrekkelijk en bruisend hoogstedelijk gebied te worden. Om die reden zal veel aandacht besteed moeten worden aan de verblijfkwaliteit in het gebied en groene routes die het gebied doorkruizen. Een voorbeeld daarvan is de 'groene corridor' die dwars door Strijp-S (Torenallee) loopt. Dit is een groene recreatieve wandel- en fietsverbinding van het centrum van Eindhoven, via Strijp naar het hart van Oirschot en Nationaal park Het Groene Woud.

De Torenallee is ingericht als een groene boulevard, een brede promenade met dikke bomenrijen (platanen), mooie verharding, verlichting en straatmeubilair waar de mensen kunnen ontspannen.

Aanzicht Torenallee als groene boulevard

Een ander voorbeeld van reeds uitgevoerde projecten om Strijp-S te vergroenen zijn de daktuinen op de gebouwen aan de Hoge Rug, de groen ingerichte binnentuinen aan de Kastanjevelden en de met groen aangeklede bestaande leidingstraat die door Strijp-S loopt. Hierbij zijn tientallen grote bloembakken met voornamelijk hangplanten bovenop de leidingen geplaatst, zodat het groen in de toekomst langzaam zijn weg naar beneden vindt.

2.2.7 Deelgebieden

Het gebied kan worden verdeeld in vier deelgebieden, te weten:

• 1. Kastanjevelden;
• 2. Driehoek;
• 3. Spoorzone;
• 4. Fase 4.

Deelgebieden Strijp-S

1. Kastanjevelden:
Dit deelgebied is grotendeels al gerealiseerd. Binnen dit deelgebied ligt de nadruk op de woonfunctie met woon-werkfuncties ter plaatse van het Nat-Lab (gemeentelijk monument). Ter plaatse van de bebouwing langs de Torenallee is het beleid erop gericht (in ieder geval) in de eerste bouwlaag van de gebouwen van commerciële publieksgerichte voorzieningen te realiseren. De gebouwen dienen aan de zijde van de Torenallee direct vanaf de openbare ruimte te worden ontsloten. De commerciële voorzieningen zijn tevens toegestaan op de hogere bouwlagen en op andere plekken binnen het plangebied.

Verder is het beleid erop gericht om op strategische plekken binnen dit deelgebied functies te realiseren die gebruik maken van en een toegevoegde waarde hebben voor deze strategische plekken. Daarbij kan gedacht worden aan publieksgerichte functies zoals horecavoorzieningen, expositieruimten en commerciële voorzieningen.

Net als de Philitelaan wordt de Kastanjelaan ingericht als stedelijke boulevard met een breed profiel en bomen. De woningen in de blokken langs de Kastanjelaan worden gesitueerd aan rustige binnenterreinen. De Torenallee wordt ingericht als een wandelboulevard met bomen en een publieksruimte. De bouwblokken langs de Torenallee worden voorzien van een geparcelleerde en gevarieerde gevelontwikkeling en hoogbouw, en worden zo veel mogelijk georiënteerd op de Torenallee.

Obliekfoto (maart 2017) deel 'Kastanjevelden'

2. Driehoek
In de Driehoek wordt de bouwblokvorm gemaakt met de gebouwen van de Hoge Rug als één zijde ervan. Vanwege een hoekverdraaiing verschillen de blokken in maat. Ze worden gevormd door zogenaamde randbebouwing, met de mogelijkheid tot een functionele invulling van de binnenruimte. In de Driehoek liggen het Ketelhuis en de Machinekamer. Deze objecten zijn van een andere schaal dan de overige te handhaven gebouwen zoals de Hoge Rug, het Veem-gebouw. Die laatste zijn vooral groot en imposant. Een element met een kleinere schaal, zoals het Ketelhuis, is een belangrijke stedenbouwkundige aanvulling. Door de gebouwen aan een intiem en gezellig plein te leggen, ontstaat een ruimtelijke verbijzondering.

Het Ketelhuis en de Machinekamer lenen zich voor gebouwen met openbare publiekfuncties. Zelfstandige gebouwen zijn gesitueerd aan de Ring en op de Torenallee. Afwisselende hoogten zijn steeds onderdeel van de bouwblokken.

Binnen dit deelgebied ligt de nadruk op nieuwe stedelijke functies te weten (grootschalige) voorzieningen, kantoren, bedrijvigheid en wonen. Het beleid is gericht op het realiseren van grote publiektrekkende voorzieningen, zoals recreatieve markten, evenementen- en beursruimten en recreatieve voorzieningen. Voor de achter de gebouwen van de Hoge Rug te realiseren publiektrekkende voorzieningen is het beleid erop gericht deze te ontsluiten vanaf de Torenallee, al dan niet in combinatie met een ontsluiting vanaf de Philitelaan/Ketelhuisplein. Entrees van publiekstrekkers dienen zodanig ten opzichte van woningen te worden gesitueerd dat geen onevenredige hinder van bezoekers van de publiekstrekkers wordt ondervonden.

Ten aanzien van het monumentale Veemgebouw is het beleid gericht op het realiseren van recreatieve markten en een grootschalige parkeervoorziening ten behoeve van de publiektrekkende voorzieningen. Beoogd wordt in de onderste twee bouwlagen en de bovenste bouwlaag van het Veemgebouw andere functies dan parkeren te realiseren. Hier zijn in omvang beperkte andere functies toegestaan. In de huidige situatie wordt de begane grondverdieping gebruikt als vershal. Hier worden door kleinere ondernemers (vers)producenten aangeboden, waarbij naast de verkoop van deze producten ook de beleving centraal staat (proeven, ruiken en leren). Daarnaast is op deze locatie ook een supermarkt toegestaan met een totale bruto vloeroppervlak van maximaal 1.100 m2.

Binnen dit deelgebied is het uitgangspunt ten aanzien van kantoren, bedrijven en commerciële voorzieningen dat deze (in ieder geval) in de eerste bouwlaag van de gebouwen gerealiseerd mogen worden. Bij commerciële voorzieningen kan gedacht worden aan voorzieningen in de vorm van dienstverlening, detailhandel en horeca. Kantoren, bedrijven en commerciële voorzieningen zijn tevens toegestaan op de hogere bouwlagen en op andere plekken binnen het plangebied. Voor de gebouwen van de Hoge Rug is het beleid erop gericht de eerste bouwlaag langs de Torenallee niet voor wonen te gebruiken.

Op de huidige parkeerplaats voor het Videolab zal een paviljoen verrijzen. Dit paviljoen is door de Chinese stad Nanjing aan Eindhoven geschonken, om zodoende de zusterband te onderstrepen. In het paviljoen komt in ieder geval een theehuis, een belangrijke ontmoetingsplek in de Chinese cultuur.

Verder is het beleid erop gericht om op strategische plekken binnen dit deelgebied functies te realiseren die gebruik maken van en een toegevoegde waarde hebben voor deze strategische plekken. Daarbij kan gedacht worden aan publieksgerichte functies zoals horecavoorzieningen, expositieruimten en commerciële voorzieningen.

Binnen het deelgebied is ruimte voor hoogbouw, met een hoogte van 60 tot maximaal 105 meter. Aan de Torenallee worden gebouwen van de Hoge Rug en het Veemgebouw gehandhaafd. De Torenallee zelf wordt ingericht als een wandelboulevard met bomen en een publieksruimte.

Obliekfoto (maart 2017) deel van gebied 'Driehoek'

3. Spoorzone
Binnen dit deelgebied ligt de nadruk op werken (kantoren en bedrijvigheid) en wonen, met dien verstande, dat de eerste bouwlaag van het Klokgebouw niet zal worden gebruikt voor wonen. Het beleid is erop gericht om grote publiektrekkende voorzieningen, zoals evenementen- en beursruimten, recreatieve voorzieningen en commerciële (in de vorm van met het concept samenhangende detailhandels, dienstverlenings- en horeca) ruimten in het Klokgebouw te realiseren. Daarnaast voorziet het Klokgebouw eventueel in de vestiging van ateliers, woonwerkappartementen, woningen, logies en maatschappelijke voorzieningen. Bij de functietoedeling, inrichting en vormgeving dient rekening te worden gehouden met het aspect veiligheid vanwege het transport van gevaarlijke stoffen via de aangrenzende spoorweg.

Alle functies binnen dit gebied dienen vanaf de Philitelaan te worden ontsloten, eventueel door middel van doorsteken en onderdoorgangen naar binnenhoven. De ingangen van woningen zullen worden georiënteerd op het openbaar gebied. Entrees van publiekstrekkers dienen zodanig ten opzichte van woningen te worden gesitueerd dat geen onevenredige hinder van bezoekers van de publiekstrekkers wordt ondervonden.

Daarnaast is het beleid erop gericht de Philitelaan in te richten als stedelijke boulevard met bomen en een publieksruimte. In dit deelgebied worden voornamelijk woningen gesitueerd aan representatieve binnenhoven, die georiënteerd zijn op de Philitelaan.

Obliekfoto (maart 2017) deel van gebied 'Spoorzone'

4. Fase 4
Binnen dit deelgebied zal de nadruk liggen op wonen en 'werken'. Het betreft toekomstige planontwikkelingen en planologisch nader uit te werken gebieden. Daarnaast is het beleid gericht op het realiseren van een openbare ruimte en wandelgebied met een groene inrichting, waarbij het in stand houden van de denkbeeldige lijn "Landgoed Wielewaal - Strijp-S - Lichttoren" een belangrijk uitgangspunt is. De Torenallee krijgt nadrukkelijk geen doorgaande ontsluitingsfunctie voor autoverkeer. De Torenallee wordt begeleid door hoge gebouwen met uiteenlopende bouwhoogten. Hierdoor wordt de genoemde denkbeeldige lijn niet verstoord.

Obliekfoto (maart 2017) deel van uit te werken gebied 'Fase 4'

2.2.8 Programma

Beoogd wordt om Strijp-S te (her)ontwikkelen voor wonen, werken, gecombineerd met (publieksgerichte) voorzieningen. Onderhavig bestemmingsplan betreft een actualisatie van het bestemmingsplan "Strijp S". Daarbij wordt het geldende bestemmingsplan als uitgangspunt genomen. Het programma van het totale gebied blijft nagenoeg gelijk.

In onderstaande tabel is het programma per deelgebied aangegeven, waarbij het zowel gaat om nieuwbouwontwikkelingen als om (herontwikkeling van) bestaande bebouwing:

	Kastanjevelden	Driehoek	Spoorzone	Fase 4	Totaal
Wonen	68.500	116.500	66.000	75.500	326.500
Werken 1	9.000	16.000	37.000	40.000	102.000
Publieksgericht 2	25.000	15.500	7.000	3.500	51.000
Overig 3		2.500	10.000	3.500	16.000
Totaal	102.500	150.500	120.000	122.500	495.500

• 1. Werken: kantoren, dienstverlening, bedrijfsactiviteiten en ateliers e.d.
• 2. Publieksgericht: detailhandel, horeca, maatschappelijk en cultuur en ontspanning, met dien verstande dat er ten hoogste 1.100 m² bvo aan supermarkt is toegestaan;
• 3. Overige: voorzieningen, te weten evenementen- en beursruimten en recreatieve voorzieningen.

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten.

Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie.

Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1).
De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land.Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's. Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk.

In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieu's, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor.

Realisatie

Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt.

De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten:

• Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
• Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden);
• Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds);
• Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van “best practices”).

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig).

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen.
• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. In de volgende subparagraaf wordt hier nader op ingegaan.

3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Per 1 juli 2017 geldt de nieuwe regeling inzake de ladder voor duurzame verstedelijking. Artikel 3.1.6 lid 2 Bro luidt per 1 juli 2017 als volgt:

“De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.”

De eerste vraag die gesteld moet worden is of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Ingevolge artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onderdeel i Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Onder de laatste categorie vallen onder meer sociale en culturele voorzieningen, alsook voorzieningen voor onderwijs.

Geen nieuwe stedelijke ontwikkeling
Uit jurisprudentie blijkt dat wanneer een bestemmingsplan dat ten opzichte van het voorheen geldende bestemmingsplan geen uitbreiding van de maximaal toegelaten oppervlakte aan bebouwing mogelijk maakt, maar alleen ziet op een functiewijziging, in beginsel geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Dit is alleen anders als de planologische functiewijziging van een zodanige aard en omvang is dat toch sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

In dit bestemmingsplan worden weliswaar de bouwvlakken enigszins aangepast ten opzichte van het voorheen geldende bestemmingsplan, maar per saldo wordt geen extra ruimtebeslag mogelijk gemaakt. Tevens zijn geen functiewijzigingen mogelijk gemaakt in dit actualisatieplan en wordt het maximaal toegelaten oppervlakte aan functies niet uitgebreid. Vigerend bestemmingsplan maakte maximaal 612.000 m2 aan functies mogelijk. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in 495.500 m2 aan functies. Gelet op het bovenstaande is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing.

3.2.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Naast de SVIR is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen zoals rijksvaarwegen, zones buisleidingen, zones van hoogspanningsleidingen en militaire objecten.

Voor Eindhoven is de 380Kv-hoogspanningsleiding van belang. Deze is gelegen in het noorden en deels oosten van Eindhoven. De hoogspanningsleiding ligt op ruime afstand van het plangebied en is dus niet van belang voor onderhavig plan.

Verder is in het Barro opgenomen dat de provinciale begrenzing van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS, thans: Natuurnetwerk Nederland (NNN)) direct doorwerkt naar het bestemmingsplan. De gebieden die net NNN vormen worden bij provinciale verordening aangewezen. Daarmee is het NNN een provinciaal belang geworden. In paragraaf 3.3.2 wordt hier nader op ingegaan.

Ten slotte zijn voor onderhavig bestemmingsplan enkele regels over Defensie (Titel 2.6) van belang. In het Barro is luchthaven Eindhoven aangewezen als militair luchtvaartterrein. In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) is opgenomen welke gebied tot het militair luchtvaartterrein behoort. Verder geldt er op en rondom het luchtvaartterrein een zogenaamd 'beperkingengebied'. Op grond van de Wet luchtvaart en de Wet geluidhinder gelden hier beperkingen ten aanzien van bouwhoogten (obstakelbeheergebied) en geluidszones. In het Barro staat dat hiermee rekening moet worden gehouden in bestemmingsplannen. De betreffende gebieden zijn aangewezen in de Rarro. Onderhavig plangebied is gelegen binnen het obstakelbeheergebied van luchthaven Eindhoven. In de volgende paragrafen wordt verder ingegaan op dit obstakelbeheergebied en de regels die hiervoor gelden.

3.2.4 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening

In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) zijn de terreinen, gebieden en installaties zoals bedoeld in het Barro, aangewezen. Voor onderhavig gebied is het obstakelbeheergebied van militair luchtvaartterrein Vliegbasis Eindhoven relevant. Dit gebied is op onderstaande kaart aangegeven. De kaart behoort bij de Rarro.

kaart militair luchtvaartterrein – Vliegbasis Eindhoven (bijlage 3.4 Rarro) (plangebied blauw omcirkeld)
Bron: http://wetten.overheid.nl

3.2.5 Luchthavenbesluit

In 2009 is de Wet luchtvaart gewijzigd. Naar aanleiding hiervan is een nieuw luchthavenbesluit voor Eindhoven vastgesteld. Dit is op 26 september 2014 vastgesteld en met ingang van 1 november 2014 in werking getreden. In het luchthavenbesluit zijn het terrein van de luchthaven (het luchthavengebied), de gebruiksmogelijkheden (openstellingstijden, de geluidsruimte voor het militaire luchtverkeer en het burgerluchtverkeer, en het maximum aantal recreatieve vliegbewegingen per jaar) en het beperkingengebied vastgelegd. Op onderstaande kaart is het Luchthavengebied weergegeven. Voor dit bestemmingsplan is vooral het beperkingengebied van belang.

Het beperkingengebied bestaat uit:

• 1. de geluidszone: dit is de weergave van de geluidsbelasting van het gezamenlijke luchtverkeer (hier wordt in paragraaf 4.2.5 op ingegaan). Binnen deze zone gelden regels voor het bouwen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen.
• 2. de obstakelbeheergebieden: hier gelden maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten.
• 3. het vogelbeheersgebied: binnen dit gebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt.

Het plangebied is niet gelegen binnen de geluidzone van luchthaven Eindhoven. Wel is het plangebied gelegen binnen het obstakelbeheergebied en vogelbeheersgebied van de luchthaven.

 

Kaart beperkingengebied (plangebied rood omcirkeld)

De obstakelbeheergebieden

Met de obstakelbeheergebieden wordt geregeld tot welke hoogte gebouwen en bouwwerken gebouwd mogen worden. Dit is om gevaar voor het vliegverkeer op en rondom de luchthaven te voorkomen. De toegestane hoogten worden bepaald door de vliegfunnel, de IHCS en de ILS.

Vliegfunnel
De vliegfunnel wordt bepaald door de start- en landingsbaan en het verlengde daarvan. Hier gelden beperkingen ten aanzien van het oprichten van hoge obstakels (van 20 tot 170 meter boven NAP).

IHCS
Het IHCS (Inner Horizontal and Conical Surface) is bedoeld om vliegtuigen die in het circuit vliegen (circuitverkeer), voorafgaand aan de landing, te beschermen tegen hoge objecten. Het betreft een obstakelvrije zone van 45 meter hoog met een straal van 4 km rond de landingsbaan. De hoogte van deze obstakelvrije zone is gerelateerd aan de ligging van de start en landingsbaan ten opzichte van NAP. Buiten deze zone gaat de maximaal toegestane bouwhoogte geleidelijk omhoog.

Op onderstaande kaart is het obstakelbeheergebied voor de vliegfunnels en IHCS aangegeven.

Kaart obstakelbeheergebieden voor de vliegfunnel en IHCS (plangebied geel omcirkeld)

ILS
Daarnaast beschikt de Luchthaven over een Instrument Landing System (ILS). Dit wordt gebruikt om een landing in verminderde weersomstandigheden mogelijk te maken. Voor een goed functioneren van het ILS geldt dat een gebied rondom de start- en landingsbaan geen verstoring mag opleveren. Onderhavig plangebied is niet gelegen binnen het ILS-verstoringsgebied.

Het vogelbeheersgebied

Binnen het vogelbeheersgebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt. In beginsel is een grondgebruik of bestemming binnen de volgende categorieën niet toegestaan:

• oppervlaktewateren met een oppervlakte van meer dan 3 hectare;
• natuurbeschermingsgebieden en vogelbeschermingsgebieden;
• vishouderijen met extramurale bassins;
• extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal;
• afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Geen van deze categorieën wordt binnen het plangebied mogelijk gemaakt. Het planvoornemen vormt dan ook geen belemmering voor het vogelbeheersgebied van luchthaven Eindhoven.

Kaart Vogelbeheersgebied (plangebied rood omcirkeld)

3.3.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A
Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor bescherming tegen hoogwater, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen en een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Aandacht wordt gevraagd voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden). De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Deel B
De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

• 1. de groenblauwe structuur
• 2. het landelijk gebied
• 3. de stedelijke structuur
• 4. de infrastructuur

In dit geval is het plangebied volledig gelegen binnen de stedelijke structuur. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden openhouden. Ten tweede dienen kernen in het landelijk gebied zoveel mogelijk te worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.

Uitwerking structuurvisie
De provincie heeft geen aparte ruimtelijke visie op het landschap ontwikkeld, maar geeft haar visie op het landschap vorm in de zogenaamde 'gebiedspaspoorten'. Daarin beschrijft de provincie welke landschapskenmerken zij op regionaal niveau van belang vindt en hoe deze kunnen worden versterkt. Er zijn ook deelstructuurvisies opgesteld voor specifieke onderwerpen. Zo is voor het gebied ten oosten van Eindhoven de deelstructuurvisie Brainport Oost opgesteld. Deze bevat keuzes voor wonen, werken en bereikbaarheid ten oosten van Eindhoven.

Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd. Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant.

Uitsnede structurenkaart Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 (plangebied zwart omlijnd)

Toepassing plangebied
Onderhavig plangebied bevindt zich in binnen het 'Stedelijke concentratiegebied'. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma in de regionale ruimtelijke overleggen (RRO's). Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken.

Strijp-S is sinds het begin van de 21e eeuw getransformeerd van een industriegebied naar een hoogstedelijk centrumgebied met een mix van wonen, kantoren en voorzieningen, waaronder horeca, winkels, cultuur, designclusters en creatieve industrie. Een dergelijk centrumgebied past bij voorbaat binnen het stedelijk concentratiegebied zoals aangegeven in de SVRO van de provincie Noord-Brabant. Met de actualisatie van het voorgaande bestemmingsplan Strijp-S wordt de stand van zaken opgemaakt. Daarnaast wordt het plan waarnodig bijgesteld aan huidige wensen en eisen . Op die manier kan het gebied zich in de toekomst nog beter profileren als hoogstedelijk centrumgebied. Onderhavig bestemmingsplan is dan ook in lijn met het beleid uit de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant.

3.3.2 Verordening Ruimte

Provinciale Staten van Noord-Brabant heeft op 7 februari 2014 de 'Verordening Ruimte 2014' vastgesteld. Op 18 november 2016 is deze opnieuw en gewijzigd vastgesteld. In de Verordening Ruimte staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Door deze regels weten gemeenten al in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn. De provincie stelt algemene regels die voor heel Brabant gelden, maar verdeelt het grondgebied ook in vier structuren waarvoor apart beleid geldt.

Algemene regels
In de verordening zijn algemene regels opgenomen die altijd en voor heel Brabant gelden. Deze regels hebben betrekking op zorgvuldig ruimtegebruik en op het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit van Brabant. In het algemeen houdt dit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen belevingswaarde, toekomstwaarde en gebruikswaarde. Het doel van zorgvuldig ruimtegebruik is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren.

Structuren (hoofdkaart)
Verder onderscheidt de verordening de volgende vier structuren:

• Bestaand stedelijk gebied
• Natuur Netwerk Brabant
• Groenblauwe mantel
• Gemengd landelijk gebied

Deze structuren zijn gekoppeld aan de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en zijn Brabant dekkend. Elk ruimtelijk oppervlak van Brabant valt onder één van deze structuren. Per structuur is uitgewerkt welke functies ontwikkeld kunnen worden en onder welke voorwaarden. De vier structuren staan op de hoofdkaart van de verordening.

Toepassing plangebied
Het plangebied is gelegen binnen de structuur 'Bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied'. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.

Uitsnede Themakaart Stedelijke ontwikkeling Verordening Ruimte 2014 (plangebied zwart omlijnd)

Onderhavig plan voorziet in de actualisatie van het bestemmingsplan voor transformatiegebied Strijp-S. Gelet op de toegestane functies is het stedelijk concentratiegebied bij voorbaat geschikt voor deze functies. In dit actualisatieplan is het realiseren van woningen niet uitgedrukt in aantallen maar in m², net als het voorheen geldende bestemmingsplan. Het maximum aantal m² is gelijk aan het voorheen geldende bestemmingsplan, te weten 350.000 m². Deze vierkante m² zijn 'onderverdeeld' binnen de verschillende bestemmingen. Deze woningen zijn nog niet allemaal aanwezig waardoor de verantwoordingsplicht uit de Verordening Ruimte 2014 van toepassing is. In paragraaf 3.5 wordt hierop ingegaan. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen. Uit deze paragraaf volgt dat de (m² aan) woningen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, reeds deel uit maken van de harde plancapaciteit. Het plan past daarmee binnen de kaders van het de Verordening ruimte.

Verder is het belang 'zorgvuldig ruimtegebruik' in de Verordening Ruimte 2014 aangemerkt als een provinciaal belang. Stedelijke ontwikkelingen dienen te worden gemotiveerd met in achtneming van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 3.2.2.

3.4.1 Interimstructuurvisie 2009

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

Gebruik van de ruimte
De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik.

Interimstructuurvisie Eindhoven, 2009: Gebruik van de ruimte (plangebied blauw omcirkeld)

Onderhavig plangebied is op de op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie primair aangeduid als 'Centrumvoorzieningen'. Hieronder vallen goed bereikbare concentraties van centrumstedelijke voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, dienstverlening, cultuur, welzijn en zorg. Secundair mogen ook werk-, woon- en onderwijsvoorzieningen in dit gebied gevestigd zijn.

Interimstructuurvisie Eindhoven, 2009: Investeringsprojecten (plangebied blauw omcirkeld)

Investeringsprojecten
Het plangebied maakt deel uit van de in de interimstructuurvisie genoemde strategische investeringszone 'Centrumgebied'. De visie schrijft voor dat het centrum zich verder moet ontwikkelen tot een hoogstedelijk, bruisend en dynamisch hart van de centrumstad Eindhoven. Het centrum moet daarbij als een magneet werken voor investeerders, bewoners, bedrijven, toeristen en (buitenlandse) werknemers. Strijp-S wordt in interimstructuurvisie benoemd als een van de belangrijkste exploitatieprojecten.

Naast de ontwikkelingen die binnen de strategische zone Centrumgebied mogen plaatsvinden om de achterliggende visie te bereiken, zijn er op de kaart met investeringsprojecten ook een aantal projecten binnen of nabij onderhavig plangebied specifiek aangeduid. Het gaat ten eerste om de aanleg van een tracé voor hoogwaardig openbaar vervoer ter plaatse van de Philitelaan. Dit HOV-tracé is inmiddels geruime tijd gerealiseerd en in gebruik. Daarnaast gaat het om de realisatie van de groene allee binnen Strijp-S. Ook deze Groene allee is voor een groot deel gerealiseerd (zie paragraaf 3.8 Groen). Ten slotte gaat het om de ontwikkeling van Station Strijp-S. Enkele jaren geleden is het toenmalige station Eindhoven-Beukenlaan opgewaardeerd tot het huidige station Strijp-S.

3.5.1 Regionaal beleid

In Eindhoven en omgeving is sprake van een regionale woningmarkt. Daarom werken we samen met andere gemeenten in de regio (Metropool Regio Eindhoven) en de provincie. Jaarlijks stellen we een woningbouwprogramma en de prijsgrenzen voor sociale koop en huur vast. Daarnaast is in 2013 het Bestuursconvenant Stedelijk Gebied 2013 ondertekend door de gemeentebesturen. Met betrekking tot het thema wonen wordt met name ingezet op het streven naar een goed evenwicht tussen stad en randgemeenten. Voldoende woningen en een grote diversiteit aan woonmilieus. Er wordt momenteel gewerkt aan de herijking van het regionale woningbouwprogramma dat tot een betere kwantitatieve en kwalitatieve afstemming gaat leiden.

Regionaal woningbouwprogramma
Gemeenten moeten in hun bestemmingsplan verantwoorden hoe de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de regionale afspraken en de bestaande harde plancapaciteit. De provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose vormt hiervoor de basis. Uit deze prognose blijkt dat voor Eindhoven nog een stevige groei in huishoudens wordt verwacht tot 2030. Het betreft hier vooral éénpersoonshuishoudens voor personen in de leeftijd tot 30 jaar en 55+.

In het RRO van 30 november 2016 is besloten dat voor gemeenten in het Stedelijk Gebied de werkafspraak zoals gemaakt in het RRO van 16 december 2015 vooralsnog van kracht blijft. Dit betekent dat voor Eindhoven wordt uitgegaan van de aantallen van de BOR/BSGE-afspraken (zijnde een netto toevoeging aan de voorraad van 3.780 woningen voor de periode 2016 t/m 2025). Vermeerderd met nader te bepalen aantal woningen die gemeenten met elkaar overeenkomen. Voor de andere gemeenten in de stedelijke regio blijven de aantallen uit de prognose gehanteerd worden. Het aandeel harde plancapaciteit voor de tienjaarsperiode 2016 t/m 2025 bedraagt voor het Stedelijk Gebied Eindhoven gemiddeld 78%. Voor Eindhoven is dit percentage 88%.
 

3.5.2 Lokaal beleid

Woonvisie
De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee maken we de richting waarin we ons willen ontwikkelen duidelijk aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad.

Ambitieuze stad
Eindhoven groeit en dat creëert een nieuwe vraag naar wonen. Eindhoven wil verder verstedelijken. Onder stedelijkheid verstaan we een gemengde en gevarieerde omgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En een stad die tegelijk ook groen en gemoedelijk blijft.

We staan voor de unieke kans om de stad als geheel, en het gebied binnen de Rondweg in het bijzonder, de komende jaren te laten groeien. We verwachten dat het inwonersaantal van Eindhoven de komende 10 jaar fors zal toenemen, harder dan de prognoses nu voorspellen. De bijzondere bevolkingsopbouw van Eindhoven (een relatief jonge bevolking) draagt daaraan bij. Die groei moet ook op het vlak van wonen gefaciliteerd worden.

Tot 2030 willen we minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen de Rondweg realiseren. Voor het gebied binnen de Rondweg staan met projecten als Strijp S, Stations- omgeving, NRE en Philips Lighting in deze periode al circa 5.000 nieuwe woningen in de planning. Daarnaast is de wens dat boven winkels wooneenheden worden gerealiseerd en kantoren worden omgebouwd tot woningen. Hierin is de markt aan zet.

Eindhoven formuleert in deze Woonvisie geen concreet woningbouwprogramma, gegoten in cijfers en categorieën. Dat zou niet passen bij de rol van een gemeente anno 2015. We willen ruimte geven aan de markt om gewenste ontwikkelingen te realiseren. Zonder op voorhand aan te geven wat-waar-wanneer gebouwd moet worden. Dat doen we door gebruik te maken van een model voor de onderbouwing van de wenselijkheid van nieuwe initiatieven. Daarin vragen we van initiatiefnemers (projectontwikkelaars, corporaties, gemeentelijke grondexploitaties) om in te gaan op een aantal punten zoals bijvoorbeeld het marktsegment, het woonmilieu en de periode van oplevering.

Solidaire stad
Wij willen dat Eindhoven een samenleving is, waarvan iedereen onderdeel is. De meeste inwoners kunnen zelfstandig hun plaats vinden in die samenleving, sommigen hebben een steuntje in de rug nodig. We zorgen dat er voor hen een vangnet is.

We hebben oog voor mensen in lastige situaties: asielzoekers, daklozen, mensen in psychische nood en ex-gedetineerden. Door de decentralisatie in de zorg moeten meer mensen met een beperking een plek in de wijk vinden. De vergrijzing zet de komende jaren stevig door. Veel ouderen, met of zonder zorgvraag, zullen langer thuis blijven wonen. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie in bepaalde wijken is ongewenst.

De sociale woningvoorraad is onderdeel van de sociale basisinfrastructuur. In theorie is in Eindhoven de sociale woningvoorraad in balans met de doelgroep. Twee ontwikkelingen vragen echter om aandacht: de samenstelling van de sociale woningvoorraad en de positie van de 13.500 huishoudens met een middeninkomen. Met de inwerkingtreding van de nieuwe woningwet 2015 moeten woningcorporaties hun woningen 'passend toewijzen'. Minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet aan huishoudens met een laag inkomen worden toegewezen. Daarnaast is er ruimte om 10% van de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een middeninkomen. De resterende 10% sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen, maar daarbij moeten zij wel voorrang geven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen.

Het aantal eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens groeit. Dit betekent een grote uitdaging. Niet alleen in woonwensen maar ook in betaalbaarheid, want alleen wonen is relatief duur. We zetten in op transformatie en ander gebruik. Bij de transformatie van grotere kantoren, zorg- en onderwijsgebouwen kunnen (collectief) particulier opdrachtgeverschap en nieuwe woonconcepten een oplossing bieden. Ook het gebruik van eengezinswoningen door bijvoorbeeld twee eenpersoonshuishoudens, met name in het gebied buiten de Rondweg, behoort tot de mogelijkheden.

Innovatieve stad
We gaan partijen uitdagen om klantgeoriënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. En ook in de aanpak van de bestaande voorraad en in de transformatie van kantoren en zorggebouwen is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen.

Een andere ontwikkeling is het zogenaamde flexwonen. Tot voor kort kende de woningmarkt een vrij overzichtelijk aanbod: koop- of huurwoningen, zelfstandige of onzelfstandige woonruimten, grondgebonden woningen of appartementen. Maar de vraagkant is de afgelopen jaren sterk veranderd. Er komen steeds meer groepen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte. Denk bijvoorbeeld aan studenten, expats, arbeidsmigranten, mensen die een echtscheiding achter de rug hebben, ex-gedetineerden en mensen die uit een opvangvoorziening komen. Deze mensen zijn op zoek naar goede tijdelijke huisvesting, met passende voorzieningen, die snel beschikbaar is en tegen een prijs die past bij hun budget. Dit flexwonen wordt een belangrijke nieuwe woonvorm in Eindhoven. Het biedt tevens kansen voor de transformatie van leegstaand vastgoed.

Verder willen we in de koopsector dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door het stimuleren (collectief) particulier opdrachtgeverschap. En we willen dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor de huishoudens met een hoger inkomen. Ook in de huursector is er sinds de herziening van de Woningwet meer aandacht voor mede-eigendom en zelfbeheer, bijvoorbeeld via het model van wooncoöperaties. Wooncoöperaties zijn een soort tussenvorm van huur en koop. Samen met de corporaties willen we de vraag naar deze eigendoms- en beheervorm en de mogelijkheden in Eindhoven onderzoeken.

Woningbehoefte

Harde plancapaciteit
De wooneenheden die op Strijp-S worden gerealiseerd staan al jaren in de woningbouwmonitor en Prioriteitennota van de gemeente Eindhoven. In dit geactualiseerd bestemmingsplan worden planologisch niet meer woningen mogelijk gemaakt dan in het vigerende bestemmingsplan. Gelet op het vorenstaande behoren de woningen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt reeds tot de harde plancapaciteit van de gemeente.

Kwalitatieve behoefte
Zowel uit het meest recente regionaal woningmarktonderzoek (2015) alswel het woningmarktonderzoek toegespitst op Eindhoven (Sterke stad, 2015) blijkt een grote behoefte aan wonen in een centrumstedelijke woonmilieu(zie tabel 2).

Bron: De sterke stad, woonbehoefteonderzoek Eindhoven,2015

Strijp-S wordt gezien als hèt centrumstedelijk woonmilieu van Eindhoven, dat wordt gekenmerkt door een mix van winkels, horeca, werk ,cultuur en wonen. Dit type woonmilieu kenmerkt zich door intensieve bebouwing met veel stapeling. Zeer aantrekkelijk voor o.a. een- en tweepersoonshuishoudens, hoger opgeleiden, studenten, expats, vitale senioren.

De beoogde ontwikkelingen op Strijp-S dragen zowel in kwantitatieve zin als in kwalitatieve zin bij aan de Woonvisie Eindhoven 2015.

De uitbouw van centrumstedelijke woonmilieus past ook uitstekend in de regionale Brainport-ambitie van Eindhoven/Zuidoost Brabant. Met het uitbouwen van dit type woonmilieu wordt een basisvoorwaarde ingevuld om (internationale)kenniswerkers, studenten e.a. talenten aan Eindhoven en daarmee de regio te binden.

3.6.1 Archeologie

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologie Eindhoven en Helmond 2008-2012', dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise.

De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart die is vastgesteld in 2008. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

Conclusie
Onderstaande uitsnede van de gemeentelijke archeologische waardenkaart toont aan dat het plangebied Strijp-S niet is gelegen in een gebied met de aanduiding 'archeologisch waardevol of verwachtingsgebied'. Met het aspect 'archeologie' hoeft dan ook geen rekening te worden gehouden in dit bestemmingsplan.

Archeologie levert geen belemmeringen op voor ontwikkelingen in dit gebied. Wel geldt ten aanzien van archeologie een meldingsplicht voor archeologische toevalsvondsten. Mochten tijdens werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen dan dienen deze (op grond van de meldingsplicht in art. 5.10 en 5.11 van de Erfgoedwet 2016) direct gemeld te worden aan de Afdeling Omgevingskwaliteit van de gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of en zo ja welke aanvullende maatregelen getroffen worden.

Uitsnede uit de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Eindhoven 2008. De archeologische waardevolle en verwachtingsgebieden zijn rood gerasterd. Het plangebied ligt ongeveer in het midden van de kaart.

3.6.2 Cultuurhistorie

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Eindhoven (plangebied blauw omlijnd)

Zoals op de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven te zien is, is het gebied Strijp-S aangeduid als historische stedenbouwkundige structuur. Daarnaast maken verschillende wegen rondom het gebied deel uit van de historische wegenstructuur van voor en na 1900.

Historische stedenbouwkundige structuur: Strijp-S
Strijp-S is een voormalige industrieterrein gelegen aan de westzijde van het centrum van de stad tussen de Glaslaan, Kastanjelaan, Schootsestraat, Beukenlaan en spoorlijn. De bebouwing is zeer grootschalig volgens een systematisch stedenbouwkundig plan, waarvan de centrale as in het verlengde van de Mathildelaan lag. Het gebied wordt gedomineerd door grote in de periode 1928-1942 opgetrokken fabriekscomplexen, die zijn uitgevoerd als hoogbouw met een betonconstructie of beton- skelet en stalen raampartijen. Het voormalig Natuurkundig Laboratorium (1923) kenmerkt zich door een paviljoenstructuur. De gebouwen uit deze periode zijn uitgevoerd in een zakelijk expressionistische stijl. De eerste bebouwing van het terrein vond plaats in 1916 met onder andere de glasfabriek. Het gebied grenst aan de woonwijk Philipsdorp.

Karakteristiek voor de historische stedenbouwkundige opzet van Strijp-S zijn de gerichtheid, ordening en zonering van het gebied. Van Meijel (2008)1 omschrijft deze structuur als volgt: "Dit 'rationele binnenwerk' bestaat uit een goed doordachte, gelaagde structuur van op elkaar afgestemde wegen, gebouwen en leidingen. De hoofdrichting van het gridvormige stratenpatroon volgt de richting van verwijderde bedrijfsspoor. De evenwijdige straten vormen het kader voor de parallelle en lineaire ordening van de industriegebouwen: een soort van strokenverkaveling met een gunstige bezonning. De gebouwen zijn binnen de structuur gerangschikt volgens het principe van de functionele zonering. De verschillende zones cq. gebouwen zijn onderling met elkaar verbonden door loopbruggen, dwarsstraten en een stelsel van leidingen (deels ondergronds en deels bovengronds op stalen portalen). Een dergelijke structuur is kenmerkend voor grote industriële complexen uit het begin van de twintigste eeuw."

Historische wegstructuur
Strijp-S wordt omgegeven door een aantal historische wegstructuren. De Schootsestraat is een wegstructuur van voor 1900 en vormt de oude verbinding tussen de dorpskern van Strijp en het gehucht Schoot. De Kastanjelaan is een wegstructuur van na 1900, dat als radiaal tussen de geprojecteerde binnen- en buitenring van Eindhoven in 1919 werd aangelegd. Tevens vormt het de afscheiding tussen Strijp-S en Philipsdorp. In het noordwesten van het plangebied ligt de Beukenlaan, dat onderdeel is van de weliswaar voor de oorlog geplande, maar na de oorlog gerealiseerde ringweg.

De hierboven beschreven structuren zijn voldoende gewaarborgd door de aangegeven bouwvlakken en geldende hoofdbestemmingen.

Monumenten 
In het plangebied komen nu de volgende beschermde monumenten voor:

Adres	Functie	Type monument
Klokgebouw 112-300	Fabriek (SA, Klokgebouw)	Rijksmonument
Torenallee 82-8680	Fabriek (SDM, Veemgebouw)	Rijksmonument
Torenallee 22-3640	Fabriek (SK, Hoge Rug)	Rijksmonument
Torenallee 29-7238	Fabriek (SBP, Hoge Rug)	Rijksmonument
Torenallee 42-5240	Fabriek (SAN, Hoge Rug)	Rijksmonument
Kastanjelaan 500	Laboratorium	Gemeentelijk monument

Klokgebouw
Het Klokgebouw, ook wel de Philitefabriek genaamd, is in de periode 1928 - 1930 in fasen gebouwd naar ontwerp van A. de Broekert en J.R. Bouten. Hier werd de massaproductie van het kunststof bakeliet voor het vervaardigen van geperste radiokasten, schalen en isolatieplaten gerealiseerd.

Veemgebouw
Het Veemgebouw, is gebouwd in 1942 naar ontwerp van het Ingenieursbureau van Philips onder leiding van J.R. Bouten. Het gebouw werd gebruikt voor de opslag van Philips producten. In het ontwerp zijn expressionistische elementen verwerkt.

Hoge Rug
De Hoge rug bestaat uit een reeks van drie meerlaagse fabrieksgebouwen, gebouwd in respectievelijk 1927, 1929, 1930 naar ontwerp van ir. A. de Broekert. Het is een zogenaamde "industrieboulevard" in functionalistische stijl, die richtinggevend en maatbepalend voor het complex Strijp I als geheel is geweest. De bebouwing van de Hoge Rug bestaat uit vrijwel identieke bouwvolumes met massieve loopbruggen, waardoor het geheel het karakter van een wand draagt.

Natlab
Het voormalig Philips Natuurkundig Laboratorium (oftewel Natlab), bestaat uit verschillende vleugels, en is uitgevoerd in een overwegend zakelijk expressionistische stijl. Het is het werk van architect D. Roosenburg. De latere uitbreidingen laten nieuwe materiaaltoepassingen en constructiemethoden zien, te typeren als "Shake-hands architectuur". De oorspronkelijke functie weerspiegelt zich in de paviljoenstructuur van het complex, dat zijn opzet mede dankt aan de aanwijzingen van dr. G. Holst.

Deze monumenten zijn op de verbeelding aangegeven met de "specifieke bouwaanduiding - monument".

Cultuurhistorisch waardevolle objecten
In het plangebied komen nu drie cultuurhistorisch waardevolle objecten voor. Deze objecten zijn op de verbeelding aangegeven met de aanduiding 'karakteristiek'. De cultuurhistorisch waardevolle objecten worden hieronder kort beschreven:

Adres	Functie
Torenallee 3	Fabriek (SX, restant oudste fabriek Strijp S)
Torenallee 45	Fabriek (SWA, Glasgebouw)
Glaslaan 2	Fabriek (SAB, Hoogspanningsgebouw)
Ketelhuisplein 10	Fabriek (SAU, Machinekamer)

Gebouw SX
Gebouw SX vormt het laatste overblijfsel van de eerste fabriek op Strijp-S. Deze glasfabriek, SW genaamd, werd gebouwd in de periode 1915-1917 naar ontwerp van C. Smit. Een deel van het gebouw werd tijdens de bombardementen in de Tweede Wereldoorlog ernstig beschadigd. Na de oorlog werden de beschadigde delen gesloopt. Op de vrijgekomen plaats werd in 1946-1947 tien verdiepingen hoge nieuwbouw gerealiseerd naar een ontwerp van de bedrijfsarchitect J.R. Bouten (zie verder SWA, glasgebouw). In de periode 1960-1963 heeft een grootschalige renovatie van het deel van de fabriek uit de periode 1915-1917 plaatsgevonden, waaronder ook het meest oostelijke deel (het huidige gebouw SX). In de jaren '70 werd de fabriek voor het grootste gedeelte afgebroken, maar is het oostelijke deel behouden en kreeg de naam SX. Verschillende onderdelen van deze fabriek zijn nog in originele staat en daarmee bevat dit gebouw nog de oudste bouwkundige onderdelen op Strijp-S.

Glasgebouw
Het gebouw SW, de glasfabriek, is het eerste gebouw (1917) dat op het huidige Strijp S werdgerealiseerd. Het gebouw is gelegen aan de zuidzijde van de Torenallee. Een deel van het gebouw werd tijdens de bombardementen in de Tweede Wereldoorlog ernstig beschadigd. Na de oorlog werden de beschadigde delen gesloopt. Op de vrijgekomen plaats werd in 1946-1947 tien verdiepingen hoge nieuwbouw gerealiseerd naar een ontwerp van de bedrijfsarchitect J.R. Bouten. Het gebouw kreeg de naam 'Glasgebouw' en de codering SWA en stond via een tweelaags bouwdeel in directe verbinding met de oude glasfabriek (SW). Het laatst genoemde bouwdeel is echter gesloopt.

Het gebouw SWA heeft op de begane grond een L-vormige plattegrond en telt naast de begane grond acht verdiepingen met (met uitzondering van de eerste verdieping) een rechthoekig grondplan. Karakteristieken van het Glasgebouw zijn de twee trappenhuizen die zich duidelijk in het exterieur van het gebouw aftekenen, de betonnen draagconstructie met bekistingssporen die op de onderste niveau's in de gevels zichtbaar zijn en de functionalistische elementen waaronder de platte daken en de brede vensters.

Hoogspanningsgebouw
Het gebouw SAB (een hoogspanningshuis) is omstreeks 1929 gebouwd en staat bekend als 'het Ketelhuis'. Het gebouw heeft echter nooit als ketelhuis dienst gedaan. De naamgeving komt vermoedelijk voort uit het feit dat aan de noordzijde van het gebouw het kolenterrein (SCB) was gelegen. Het gebouw raakte in de Tweede Wereldoorlog beschadigd, waarna delen van het gebouw naar het oorspronkelijke ontwerp zijn vernieuwd. Het gebouw is gelegen in de wig tussen de Centralestraat (een straat die parallel ligt aan de Torenallee) en de Philitestraat, tegenover de Philitefabriek (SA).

Het tweelaagse gebouw bestaat uit drie bouwdelen die onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Het bouwdeel A heeft een rechthoekige plattegrond met aan de noordoostzijde een afgeschuinde hoek; een gevolg van de stedenbouwkundige situatie. Dit bouwdeel is op de zuidoosthoek voorzien van een inpandig geplaatste hijstoren die zeer karakteristiek is voor het gebouw. Aan de noordzijde van het bouwdeel A bevindt zich het bouwdeel B; een uitwendig trappenhuis op een rechthoekige plattegrond. Aan de oostzijde bevindt zich een eenlaags bouwdeel (C) op een trapeziumvormig grondplan. Dit bouwdeel deed oorspronkelijk dienst als telefoongebouw. Alle bouwdelen zijn evenals de hijstoren voorzien van een plat dak. Doordat geen van de daken op eenzelfde niveau ligt, ontstaat een dynamisch geheel van bouwlichamen.

Machinekamer
Het gebouw SAU werd ontworpen als machinekamer en was verbonden met het daadwerkelijke ketelhuis (SAZ, reeds gesloopt) dat zich ten noorden van dit gebouw bevond. Het gebouw bevindt zich aan de noordzijde van het terrein Strijp S en is gelegen in de wig tussen de Centralestraat (een straat die parallel ligt aan de Torenallee) en de Philitestraat, tegenover het Klokgebouw, de voormalige Philitefabriek (SA). De machinekamer kwam in 1929 gereed. Het gebouw heeft twee bouwlagen, een souterrain en een hoofdverdieping. Deze verdieping vormt het hoofdniveau van het gebouw. De begane grond is een dienende ruimte. Het gebouw heeft een rechthoekige plattegrond en een driebeukige opzet met aan de noordoostzijde een kleine uitbouw die oorspronkelijk de verbinding vormde tussen het machinegebouw en het naastgelegen ketelhuis. Zowel de toepassing van gewapend beton als de toepassing van staal in de draagconstructie van het gebouw komt veel voor in het industriële bouwen van de jaren twintig en dertig van de twintigste eeuw. De combinatie van de beide materialen is een bijzondere karakteristiek van het gebouw.

Deze cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt beschermd omdat sloop van deze gebouwen niet zonder meer mogelijk is. Hiervoor is namelijk een omgevingsvergunning vereist.

3.7.1 Verkeer

Autoverkeer
De wegencategorisering is in 'Eindhoven op Weg' geactualiseerd. Er is een nieuwe tussencategorie opgenomen ten opzichte van de vorige wegencategorisering: de zogenaamde 'wijk- en buurtontsluitingsweg'.

In afwijking van Eindhoven op weg is begin 2016 in en rondom Strijp-S een andere categorisering vastgesteld voor enkele wegen op en rondom Strijp-S. Naar aanleiding van dit besluit blijft de Kastanjelaan 50 km/uur en zal blijven functioneren als gebiedsontsluitingsweg. De Philitelaan daarentegen zal ingericht worden als een weg met een verblijfskarakter dat past bij een 30 km/uur zone. De maximumsnelheid op de Philitelaan wordt daarmee eveneens 30 km/uur. Kortom, heel Strijp-S is een 30 km/uur zonegebied.

Het plangebied grenst door deze wijziging aan twee gebiedsontsluitingswegen met een belangrijke stroomfunctie voor autoverkeer. De Ring is uiteraard de belangrijkste. Met een halve aansluiting op deze Ring is Strijp-S in ieder geval vanuit het westen goed bereikbaar. De tweede route is Ring-Cederlaan-Kastanjelaan-PSV-laan. Deze route is een belangrijke route vanuit de Ring naar Strijp-S, het PSV-stadion en enkele parkeergarages in het centrum van Eindhoven. Met een volledige aansluiting op de Kastanjelaan is de Professor Horowitzstraat een belangrijke in- en uitgang van Strijp-S.

De Schootsestraat grenst aan de oostzijde aan Strijp-S en valt onder de nieuwe categorie wijk- en buurtontsluitingsweg. Dit is een 30 km/uur straat met een beperkte verkeersfunctie.

De overige wegen op Strijp-S maken allemaal onderdeel uit van een 30 km/uur zone, waarmee verblijfskwaliteit van het gebied gewaarborgd is.

Openbaar Vervoer
Strijp-S wordt door het openbaar vervoer ontsloten via het treinstation Strijp-S, gelegen aan de Achtseweg Zuid. Het station is middels een loopbrug over de Ring verbonden met Strijp-S. Er maken diverse buslijnen gebruik van de vrijliggende busbaan op Strijp-S. De bussen rijden via deze Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) verbinding frequent richting onder andere Eindhoven Airport en het centrum van Eindhoven.

Fietsverkeer
De Torenallee op Strijp-S maakt onderdeel uit van de snelfietsroute van Oirschot via het centrum van Eindhoven naar Helmond. Aan deze route worden hoge kwaliteitseisen gesteld, zowel vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid als vanuit de doorstroming. De routes zijn in principe herkenbaar aan de brede vrijliggende (solitaire) fietspaden. Rondom Strijp-S liggen diverse primaire en secundaire fietsroutes. Deze zijn gelegen op de Beukenlaan (primair), Schootsestraat, PSV-laan, Glaslaan en Kastanjelaan (allen secundair). Deze routes zijn grotendeels vormgegeven door middel van vrijliggende fietspaden of brede fietsstroken.

3.7.2 Parkeren

Autoparkeren
De ruimte in de stad is beperkt en kostbaar. De gemeente moet dan ook de schaarse ruimte efficiënt gebruiken. Daarom worden bij een bouwplan eisen aan het aantal te realiseren parkeerplaatsen gesteld. Uitgangspunt daarbij is dat deze op eigen terrein worden gerealiseerd. Bij besluit van 17 mei 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders de Nota Parkeernormen 2016 vastgesteld.

De gemeente Eindhoven heeft de parkeernormen flexibeler gemaakt ten opzichte van de parkeernormen uit 2012, maar wel met voorwaarden om parkeeroverlast in woonwijken te voorkomen. Flexibele parkeernormen maken ontwikkelingen mogelijk die goed zijn voor de stad. Ook is het wenselijk dat er niet meer parkeerplekken worden gerealiseerd in de stad dan nodig. Dan blijft er meer ruimte over voor bijvoorbeeld groen of recreatie. Op Strijp-S worden de diverse parkeervoorzieningen gemonitord door Mobility-S. Zij bekijken of vraag en aanbod van parkeren in balans zijn.

Tot slot wordt duurzame mobiliteit gestimuleerd, dus meer lopen, fietsen en openbaar vervoer-gebruik. Ontwikkelingen op locaties die goed bereikbaar zijn per openbaar vervoer, die goede voorzieningen hebben voor fietsers en bijvoorbeeld deelauto's aanbieden, hebben minder ruimte nodig voor parkeren.

3.8.1 Groenbeleidsplan

Op 31 januari 2017 is een actualisatie van het Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is, welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. De doelen van het Groenbeleidsplan 2017 zijn:

• richting geven aan ontwikkelingen en ambities formuleren;
• faciliteren van de ontwikkeling van Eindhoven als gezonde, klimaatadaptieve en groene stad om zo de vitaliteit en het welzijn van haar bewoners naar een hoger plan te kunnen brengen;
• aanknopingspunten bieden voor beheer en inrichting;
• groen en groenontwikkelingsmogelijkheden voor Eindhoven duurzaam veiligstellen waar het moet en flexibiliteit bieden waar het kan;
• partners in de stad inspireren en stimuleren: inwoners, bedrijfsleven, kennis- en onderwijsinstellingen en overheid. groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch

Het Groenbeleidsplan 2017 blijft van kracht blijven tot de gemeenteraad anders beslist; het streven is een geldigheid van 10 jaar of langer. Het plan heeft in principe betrekking op al het beschermd.

In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig.

Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

 

Uitsnede 'Ruimtelijke Strategieënkaart' (plangebied blauw omlijnd)

Toepassing plangebied
In het onderhavige plangebied zijn volgens het Groenbeleidsplan 2017 de ruimtelijke strategieën 'stad, rood beeldbepalend' en 'structureel stadsgroen' aanwezig (Ruimtelijke strategieënkaart). In 'stad, rood beeldbepalend' richt het groenbeleid zich op een bepaalde verweving van groen tussen rood. In 'structureel stadsgroen' richt het groenbeleid zich op geen rood in het groen.

Het structurele stadsgroen binnen het plangebied wordt gevormd door de groene corridor, die dwars door het plangebied loopt. Dit is een lange ruimtelijke groenstructuur helemaal van de Markt in Oirschot tot aan het 18 septemberplein in Eindhoven. Op het deel van de Torenallee van de Beukenlaan tot aan de Ir. Kalffstraat is de Groene corridor al gerealiseerd. De Groene corridor is daar vormgegeven door middel van een brede groenstrook met daarin gevorkte platanen. In de toekomst zal deze Groene corridor verder worden doorgetrokken richting de Glaslaan.

3.8.2 Verordening bomen

Op 7 april 2015 heeft de gemeenteraad de Verordening bomen 2015 vastgesteld. Deze is op 24 augustus 2016 in werking getreden. Het bomenbeleid van de gemeente Eindhoven heeft tot doel een kwalitatief hoogwaardig bomenbestand te ontwikkelen dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en het groene imago van Eindhoven. Centraal hierbij staat het behoud en het versterken van een gezond, gevarieerd, duurzaam en kwalitatief hoogwaardig bomenbestand. Samen met de Nadere regels bomen vormt de Verordening bomen 2015 het bomenbeleid van de gemeente Eindhoven. Deze verordening biedt tevens regels en handvaten voor het verlenen van vergunningen, toezicht en handhaving op het gebied van bomen.

Het bomenbeleid is gebaseerd op drie pijlers: behoud, versterking en ruimte voor dynamiek. Eindhoven wil een aantrekkelijke groene stad zijn en blijven. Bomen spelen daarbij een voorname rol. Een hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en recht doet aan het groene imago van de stad is waar de gemeente naar streeft. Duurzaam behoud van de groene signatuur staat voorop. Het bomenbestand dient echter ook aan te sluiten op intensief gebruik van de openbare ruimte en de gewenste ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent soms dat in een bepaalde situatie andere belangen preferabel zijn en bomen moeten wijken. Het bomenbeleid voorziet in die gevallen in de mogelijkheden tot mitigatie en compensatie.

Groene kaart
Een belangrijk onderdeel van de verordening Bomen is de groene kaart. Het is een topografische kaart met daarop aangegeven de beschermde houtopstand. De Groene Kaart bevat verschillende categorieën houtopstanden. Voor bomen in gemeentelijk eigendom (publiek eigendom) kent de Groene Kaart zes categorieën:

• Monumentale bomen;
• Waardevolle bomen;
• Basis bomen;
• Bomen hoofdstructuur;
• Bomen nevenstructuur;
• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend.

De Groene Kaart kent daarnaast voor bomen in particulier eigendom (privaat eigendom) drie categorieën:

• Waardevolle bomen;
• Bomen in gebieden stad, groen beeldbepalend;
• Bomen op percelen van 500 m² of groter.

Voor het vellen van een houtopstand die deel uitmaakt van tenminste één van deze categorieën is, behoudens een aantal vrijstellingen, een omgevingsvergunning verplicht.

Nadere regels
De Verordening is uitgewerkt in nadere regels Bomen. Deze zijn op 19 juli 2016 vastgesteld door het college en op 4 augustus 2016 in werking getreden. De beleidsregels geven inzicht in de wijze waarop het college gebruik maakt van de aan haar in de verordening toegekende bevoegdheden tot het aanwijzen en plaatsen van houtopstanden op de Groene kaart. Tevens zijn richtlijnen uitgewerkt voor omgang met overlast, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de weigeringsgronden bij beoordeling van een kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting in houtopstanden.

In het onderhavig plangebied zijn op de Groene kaart naast een aantal basisbomen, ook enkele waardevolle gemeentelijke bomen en waardevolle particuliere bomen aangeduid. De waardevolle gemeentelijke bomen in de bomenhoofdstructuur langs de Kastanjelaan en de Schootsestraat vallen net buiten de grens van het onderhavige plan, maar kunnen vanwege de invloedsfeer van het bomenbeleid een aandachtpunt zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen.

3.9.1 Regionale detailhandelsvisie Metropoolregio Eindhoven

De detailhandelswereld is de laatste jaren sterk veranderd. Er zijn een aantal belangrijke trends en ontwikkelingen die daaraan ten grondslag liggen: de economische crisis, toename internetdetailhandel, vergrijzing, huishoudenssamenstelling, veranderend consumentengedrag, het verdwijnen van supermarkten en andere voorzieningen (zoals banken, bibliotheken etc.) in centra en branchevervaging. Deze trends en ontwikkelingen hebben grote gevolgen voor het winkellandschap.

Goed voorzieningenniveau
Het doel van de regionale detaihandelsvisie is om een goed voorzieningenniveau voor de inwoners van de regio te creëren. De detailhandelsstructuur in de regio is opgebouwd uit verschillende lagen. Het centrum van Eindhoven en Ekkersrijt vormen de top van de piramide. Beiden hebben een bovenregionaal verzorgingsgebied. De tweede laag van de piramide bestaat uit regionaal en bovenlokaal verzorgende centra. Deze centra hebben een belangrijke functie in de subregio of voor de omliggende gemeenten. Daarna volgen de grote en kleine kernverzorgende centra, de belangrijkste winkelcentra in de kernen met een lokaal verzorgingsgebied. De onderste laag van de piramide zijn de wijk- en buurtcentra (inclusief kerkdorpen). Naast alle centra zijn er in de regio diverse PDV-locaties. Op Ekkersrijt en de Engelseweg na hebben deze locaties veelal een lokaal verzorgingsgebied.

Detailhandelsstructuur Metropoolregio Eindhoven

Specifieke thema's
Op drie regionale thema’s is specifiek ingezoomd. Het gaat om supermarkten, internetdetailhandel en marketing. Supermarkten zelf hebben de voorkeur voor een vestigingsplaats aan de rand van een centrum of net buiten het centrum. Echter, een gevarieerd aanbod in een centrum is van groot belang voor de levensvatbaarheid van het centrum. Daarom is het essentieel om supermarkten zoveel mogelijk in centra te vestigen of te behouden. Daarbij is het wel van belang dat de overheid de supermarkten zo goed mogelijk faciliteert (bijvoorbeeld bij parkeren, goede bereikbaarheid of een slimme oplossing voor een uitbreidingsvraag).

Internetdetailhandel kent allerlei (verschijnings)vormen met verschillende ruimtelijke consequenties. In de visie wordt ingegaan op deze vormen en aangegeven waar deze het beste gevestigd kunnen worden (zie de regionale afspraken die hieronder zijn beschreven).

Tot slot het thema marketing. Gemeenten moeten niet allemaal hetzelfde willen zijn, maar een statement maken en dat ook met trots uitdragen. Vervolgens is het goed om evenementen en activiteiten aan te bieden die passen bij het profiel en het ook kunnen versterken.

Regionale afspraken
Op basis van de trends en ontwikkelingen en de visie, zijn in de detailhandelsvisie regionale afspraken geformuleerd. In de subregionale detailhandelsvisies worden deze afspraken nader uitgewerkt.

• Detailhandel wordt geconcentreerd in bestaande winkelgebieden (ruimtelijke concentratie) om zo de hoofdstructuur te behouden en te versterken;
• Nieuwe detailhandelsontwikkelingen moeten passen bij het verzorgingsgebied en aantoonbaar kwaliteit toevoegen en de structuur versterken;
• Nieuwe detailhandelsontwikkelingen vinden in principe alleen plaats in de concentratiegebieden of op plekken waar dat voor de leefbaarheid noodzakelijk is;
• Supermarkten worden gerealiseerd in of aan de rand van bestaande winkelgebieden;
• Solitaire supermarkten op bedrijventerreinen of perifere detailhandelslocaties zijn niet toegestaan;
• Perifere detailhandel (PDV) met een bovenlokale impact wordt geclusterd op bestaande locaties. Er worden in principe geen nieuwe PDV-locaties met een bovenlokale functie toegevoegd;
• Er komt geen Retail Park of mega mall in de regio;
• Internetwinkels zonder fysieke bezoekmogelijkheid voor de consument zijn toegestaan op bedrijventerreinen (passen in reguliere bestemming);
• Zuivere afhaalpunten (pick-up points) worden geconcentreerd op bestaande detailhandelslocaties of op een kruispunt van passanten;
• Internetwinkels met een fysieke bezoekmogelijkheid en een showroom worden gezien als reguliere winkels en worden gerealiseerd op een bestaande detailhandelslocatie;
• Ontwikkelingen met een bovenlokale impact worden subregionaal afgestemd (nader gespecificeerd in subregionale detailhandelvisies), ontwikkelingen met een regionale impact worden regionaal afgestemd.

3.9.2 Detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

In de detailhandelsvisie van de subregio Stedelijk Gebied Eindhoven wordt gestreefd naar een sterke, vitale en dynamische detailhandelsstructuur. Het beleid is gericht op het versterken van de bestaande detailhandelsstructuur. Nieuwe vestigingslocaties voor detailhandel mogen niet ten koste gaan van de bestaande (perspectiefrijke) winkelgebieden.

Detailhandelsstructuur Stedelijk Gebied Eindhoven

Het regionaal detailhandelsbeleid streeft naar een heldere en evenwichtige voorzieningenstructuur, waarbij onderscheid en complementariteit van winkelgebieden centraal staan. Dit houdt in dat detailhandel zoveel mogelijk wordt geclusterd in winkelgebieden en verspreide bewinkeling wordt afgebouwd. Dit geldt ook voor grootschalige winkels zoals tuincentra en bouwmarkten. Indien deze ruimtelijk niet inpasbaar zijn, dan is vestiging buiten de aangewezen winkelgebieden in regionaal verband bespreekbaar. De afwegingen voor het al dan niet toestaan van nieuwvestiging van een tuincentrum of bouwmarkt is gericht op de consumentenverzorging in het verzorgingsgebied.

De hoofdwinkelgebieden hebben allemaal een eigen functie in de structuur. Aard, omvang en samenstelling van het aanbod zijn afgestemd op de verzorgingsfunctie. De binnenstad van Eindhoven moet streven naar het toevoegen van het topsegment om haar positie te verstevigen.

Perifere concentraties hebben een complementair en aanvullend aanbod ten opzichte van de centrumvoorzieningen en buurt- en wijkvoorzieningen. Verbreding van het aanbod is niet het uitgangspunt. Uitzondering hierop is de locatie Ekkersrijt. De consument verwacht in dit winkelgebied een compleet aanbod op het gebied van ‘in en om het huis’. Ekkersrijt dient uit te groeien tot één van de leidende perifere winkelconcentraties in Nederland.

De komst van een Retail Park (Mega Mall) in de regio is niet wenselijk. Een dergelijke ontwikkeling heeft een verstorend effect op de bestaande structuur en ondermijnt de ontwikkelingskansen van andere clusters.

Internetafhaalpunten voor consumenten (met of zonder showroom) kunnen bestaande winkelgebieden versterken en worden daarom zoveel mogelijk in of aansluitend aan deze gebieden gesitueerd.

Nieuwe initiatieven
Het Rijk heeft de "Ladder voor duurzame verstedelijking" in het leven geroepen om nieuwe stedelijke ontwikkelingen aan te toetsen. In de regionale detailhandelsvisie is ook een soort 'ladder' opgenomen voor nieuwe initiatieven. Aan nieuwe winkelontwikkelingen wordt in principe meegewerkt als:

• 1. de initiatiefnemer kan aantonen dat het initiatief een meerwaarde heeft voor de lokale en/of regionale detailhandelsstructuur.
• 2. aangetoond kan worden dat het initiatief resulteert in een versterking van de bestaande detailhandelslocaties. Wanneer dit niet het geval is, dient nadrukkelijk beargumenteerd te worden of er sprake is van meerwaarde en waarom het initiatief niet in- of aangrenzend aan een bestaand winkelgebied kan worden gefaciliteerd. De argumenten dienen van ruimtelijke aard te zijn, bijvoorbeeld grootschaligheid/ ruimtelijke inpassing, bereikbaarheid en parkeren en bevoorrading.
• 3. aangetoond kan worden dat het initiatief geen (blijvende) negatieve effecten heeft op de bestaande detailhandelsstructuur en/of in het beleid aangegeven ontwikkeling daarvan.

Wanneer er op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau ingestemd wordt met een initiatief, dient het initiatief onderbouwd te worden op basis van ruimtelijke ordening relevante criteria (in de ruimtelijke onderbouwing). De ladder en de criteria zijn in regionale detailhandelsvisie uitgebreid beschreven.

3.9.3 Detailhandelsnota gemeente Eindhoven

Op 15 december 2015 is de Eindhovense detailhandelsnota “Wie kiest, wordt gekozen” vastgesteld. Zoals hiervoor beschreven heeft de detailhandelssector te maken met veel veranderingen. De veranderingen raken de consument, de ondernemer en de vastgoedeigenaar. Het is zaak om uit deze veranderingen een positieve impuls te halen. De veranderende markt zorgt immers ook voor nieuwe kansen die goede winkelgebieden verder kunnen versterken. Zeker voor een stad als Eindhoven is het belangrijk om gewenste initiatieven een plek te geven binnen de structuur. In de detailhandelsnota worden duidelijke keuzes gemaakt over waar welke vormen van detailhandel zijn toegestaan en waar niet. In de nota wordt eerst ingegaan op verschillende onderdelen. Vervolgens wordt per stadsdeel de positie en het perspectief van alle winkelcentra beschreven.

Beleid op onderdelen

Op onderdelen is de detailhandel aan grote veranderingen onderhevig. De volgende onderdelen zijn nadrukkelijk opnieuw tegen het licht gehouden. Hieronder worden de voor Strijp-S belangrijkste onderdelen behandeld:

Perifere detailhandel
De oorsprong van perifere detailhandel is gelegen in de aard en omvang van de artikelen. Winkels die vanwege de aard en omvang van de artikelen een groot oppervlak nodig hebben, krijgen ruimte in de daarvoor benoemde gebieden buiten reguliere winkelcentra. In de loop der jaren is de aard en omvang van de assortimenten op perifere locaties wel sterk gewijzigd. Mede vanwege gunstigere marges is de nadruk steeds meer komen te liggen op niet-volumineuze assortimenten en branchevreemde artikelen. Onderscheid met aanbod in centrumgebieden is kleiner geworden. Ongebreidelde mogelijkheden op (bestaande en nieuwe) perifere locaties leiden echter tot sterke wijziging van de bestaande winkelstructuur en kunnen de vitaliteit van een binnenstad, stadsdeel- of boodschappencentrum aantasten. Gelet op de grote ruimtelijke, economische en maatschappelijke belangen, is dit in veel gevallen niet gewenst. Bij elke verruiming van beleid is dan ook steeds een afweging nodig van de gevolgen voor de bestaande en beoogde winkelstructuur. Centraal staat de uitdaging om de dynamiek op een verantwoorde wijze te faciliteren.

Perifere detailhandel dient op een beperkt aantal aangewezen locaties ruimtelijk geclusterd te worden. Waar mogelijk en wenselijk (denk aan voldoende infrastructuur, maar ook potentiële overlast voor woongebieden), wordt met deze detailhandel aansluiting gezocht bij bestaande perifere winkelgebieden. In Eindhoven zijn dit Koopcentrum De Hurk, De Kade (Kanaaldijk-Noord) en Bisschop Bekkerslaan (De Tempel). Gezien de positie en het perspectief van Ekkersrijt wordt zeer weloverwogen omgegaan met uitbreiding van het perifere detailhandelsaanbod.

Megasupermarkten
Vanwege de mogelijke effecten van Megasupermarkten op de voorzieningenstructuur, met name op de winkelcentra die een belangrijke functie op het gebied van boodschappen doen hebben, wordt de solitaire vestiging van megasupermarkten niet toegestaan. Evenmin als de vestiging van dergelijke supermarkten op perifere detailhandelslocaties. Vestiging van een nieuwe megasupermarkt op een nieuwe locatie heeft met name gevolgen op buurt- en wijkniveau. Juist vanwege het feit dat deze buurt- en wijkstructuur zo zorgvuldig is opgebouwd en de inwoners beschikken over een supermarkt in de directe woonomgeving, is het behoud en de versterking hiervan uitgangspunt. In alle gevallen is de uiteindelijke locatie natuurlijk cruciaal voor de effecten.

Inpassing van een megasupermarkt in de bestaande reguliere winkelcentra behoort tot de mogelijkheden. Reëler lijkt de kans dat een bestaande supermarkt uitbreidt tot grootschalige supermarkt. Een dergelijk initiatief (uitbreiding tot of nieuwvestiging van een megasupermarkt) in een van de bestaande winkelcentra wordt beoordeeld op de mogelijke effecten op het perspectief van de tot de structuur behorende winkelgebieden. Slechts wanneer geen structuur verstorende effecten worden verwacht, kan worden meegewerkt aan het initiatief. Dit is in lijn met Europees (Europese Dienstenrichtlijn), landelijk en provinciaal beleid (ladder voor duurzame verstedelijking).

Internethandel
Met de komst van internethandel is een nieuw type bedrijf ontstaan met bijbehorende kenmerken. We maken onderscheid tussen twee typen internethandel:

1. Internethandel zonder fysieke bezoekmogelijkheid
Bij deze vorm van internethandel is er geen contact tussen internetwinkel en klant. Alle klantencontacten met de klant en de verzending van de goederen gebeurt uitsluitend via het internet of per post. Deze vorm van internethandel wordt in ruimtelijke zin niet aangemerkt als detailhandel. Zij kunnen voorkomen als uitsluitend kantoor maar ook als bezorgdienst.

Locaties waar deze kantoorachtige internethandel zich kan vestigen zijn: bedrijventerreinen, kantoorlocaties, woonwijken (kleinschalig en mits zij geen overlast bezorgen), buitengebied en PDV-locaties. Locaties waar internet bezorgdiensten zich zouden kunnen vestigen zijn bedrijventerreinen, kantoorlocaties en PDV-locaties.

2. Internethandel met fysieke bezoekmogelijkheid
Hier kan de klant de internethandel bezoeken om de bestelde artikelen af te halen, te retourneren (de zogenaamde afhaalpunten). Daarnaast zijn er ook afhaalpunten waar ook andere zaken mogelijk zijn, zoals het presenteren, kopen, bestellen en omruilen van artikelen (de webwinkel).

Een afhaalpunt is een vorm van internethandel met fysieke bezoekmogelijkheid en rekenen we juridisch-planologisch tot detailhandel. Dat wil zeggen dat afhaalpunten in principe ingepast kunnen worden op (de vele) locaties waar reeds een detailhandelsbestemming op zit. Door deze benadering is het mogelijk om grip te houden op de verdere ontwikkeling van dit fenomeen. Zelfstandige afhaalpunten, ook wel Pick-Up- Points, kunnen alleen of geclusterd (meerdere afhaalpunten dus) gevestigd worden. Door clustering kunnen verkeersstromen beter geconcentreerd worden.

Webwinkels (waar ook artikelen gepresenteerd worden en / of waar men ook niet via internet bestelde artikelen kan kopen) beschouwen we als detailhandel. Ter voorkoming van ongewenste concurrentie op ruimtelijke aspecten zoals bereikbaarheid, parkeren of gebiedsbestemming bieden we voor deze vorm van detailhandel alleen mogelijkheden in winkelcentra en (mits passend in branchering) op PDV-locaties.

Trafficlocaties
Trafficlocaties (stations, ziekenhuizen, campussen, tankstations) worden een steeds belangrijkere aankoopplaats. Detailhandel op dergelijke locaties past dan ook binnen de huidige trends en ontwikkelingen. Omvang en invulling hiervan moeten passen bij de functie van de locatie en het gebied en is ondergeschikt aan de hoofdactiviteit. De detailhandel dient dus hoofdzakelijk gericht te zijn op de reizigers / forensen of werknemers / studenten op de locatie en mag niet concurreren met de reguliere winkelgebieden. Denk hierbij aan mandjeswinkels of micromarkten (onbemande gemakswinkels met bijv. gekoelde drank en versartikelen). Het vestigen van afhaalpunten op deze locaties is mogelijk. Voor trafficlocaties geldt dat vanwege de diversiteit in verschijningsvorm elk initiatief afzonderlijk beoordeeld wordt.

Winkelleegstand
Leegstand van winkelpanden heeft diverse oorzaken, bestaat al langer en is een zichtbaar gevolg van de dynamiek in het winkellandschap. Leegstand is in de visie van de gemeente Eindhoven een maatschappelijk probleem wanneer de veiligheid in het geding komt of een dermate grote invloed op de directe omgeving heeft (zie ook paragraaf over voormalige (buurt)winkelstrips) dat hierdoor de vitaliteit van centrumgebieden onder druk komt te staan. Dat is immers niet altijd het geval. Zolang dat niet het geval is, is leegstand vooral een probleem van de eigenaar van het vastgoed.

Het belang van leefbaarheid en waar mogelijk beperken van (mogelijke) leegstand is een van de uitgangspunten van de detailhandelsnota. Dat wordt gedaan door in eerste instantie scherpe keuzes te maken over waar we welke vormen van detailhandel een plek bieden en dus ook waar niet. Ook blijven we winkellocaties ruim bestemmen zodat verandering van functie eenvoudig blijft. Verder biedt de Stichting Middenstands- en Bedrijfshuisvesting (SMB) subsidie voor eigenaren of huurders die willen investeren in de uitstraling van hun pand. Een opgeknapt pand levert niet alleen meerwaarde op voor het bedrijf, maar zorgt ook voor het behoud van maatschappelijke en economische functies van de wijk waar het gevestigd is. Kortom, een positief effect voor het bedrijf en de omgeving.

Bijzondere initiatieven
In de toekomst kunnen en zullen zich kansen voordoen waarbij een nieuw (on brand) initiatief (Technologie, Design of Kennis), naar aard, reikwijdte en schaal, passend bij de ambities van Brainport Eindhoven zich wil vestigen op een locatie die daarvoor niet bestemd is. Een ondergeschikte vorm van detailhandel kan hier deel van uitmaken en valt dan ook buiten de daarvoor aangewezen locaties in de detailhandelsstructuur, zoals vastgelegd in deze nota. Het voorbeeld bij uitstek is Piet Hein Eek op Strijp R. In de detailhandelsnota zijn voorwaarden opgenomen waaronder dergelijke initiatieven kunnen worden toegestaan.

Positie en perspectief per stadsdeel

Idealiter zijn er in de toekomst in het stadsdeel Strijp twee sterke wijkcentra aanwezig: het St. Trudoplein in het oude deel van Strijp en winkelcentrum Meerrijk in het nieuwe deel van Strijp (Meerhoven). Daar blijft het echter niet bij. Strijp kent immers nog enkele bijzondere elementen: de grootschalige supermarkt aan de Limburglaan (Albert Heijn XL), de creatieve proeftuin op Strijp-S en het koopcentrum De Hurk. Vermeldenswaardig is verder nog de Aziatische supermarkt aan de Langdonkenstraat.

Strijp-S
Een bijzondere concentratie in de structuur van Strijp is het creatieve woon-, werk- en verblijfsgebied Strijp S. De laatste jaren zijn hier de eerste stappen gezet voor een meer commerciële publieksgerichte invulling. Sterk hierbij is dat de nieuwe elementen in het aanbod zich sterk profileren met een voor het gebied typische en eigen identiteit / mentaliteit.

Belangrijk bij de toekomstige ontwikkeling van het gebied is het waarborgen van deze eigen identiteit / mentaliteit. Doorsnee detailhandelsaanbod is hier niet gewenst, evenals een moderne supermarkt.

Uitgangspunt is dat de functies op Strijp-S een aanvulling vormen op het aanbod in de binnenstad en op de buurt- en wijkstructuur. Concreet vertaald houdt dat in dat Strijp-S uitgroeit tot een proeftuin voor (commerciële) voorzieningen met respect voor het erfgoed. De reeds gevestigde concepten zijn perfecte voorbeelden. Kleinschalige, vernieuwende concepten met daarin ruimte voor lokale en eerlijke producten. Ondernemers krijgen er de vrijheid om te experimenteren. Huurniveaus zijn aangepast op de concepten. Grootschaligheid is geen doel. Daar waar grootschaligheid wordt ingevuld, bijvoorbeeld met een zogenaamde foodhal in het Veemgebouw, gebeurt dit in de vorm van een coöperatie van diverse kleinere ondernemers en ook met medewerking van onder andere ZLTO. Behalve verkoop, is proeven, ruiken, leren, kortom beleving een belangrijk doel. Het MKB met een betrokken eigenaar staat in Strijp-S voorop. Het is daarbij van belang om vanuit juridisch-planologisch perspectief deg nodige vrijheid te blijven hanteren. Dit maakt het mogelijk om alert te zijn op nieuwe vormen en kansen in de markt. Strijp-S is ook bij uitstek de plek waar pop-up initiatieven kunnen landen.

3.9.4 Toepassing plangebied

In het vigerende plan is voor dienstverlening, detailhandel en horecabedrijven gezamenlijk een maximale brutovloeroppervlak opgenomen. Deze oppervlakte wordt in het nieuwe bestemmingsplan overgenomen. Het gaat om een maximum brutovloeroppervlak van 51.000 m², met dien verstande dat er ten hoogste 1.100 m² brutovloeroppervlak aan supermarkt(en) is toegestaan. Verder gelden voor detailhandel de beleidsuitgangspunten zoals hiervoor benoemd.

3.10.1 Horecabeleidsplan

Op 11 maart 2014 heeft de gemeenteraad het nieuwe horecabeleidsplan 'Kennis maken met een gastvrije stad' vastgesteld. De nota is op 2 november 2016 gepubliceerd. Eindhoven wil aantrekkelijk zijn om er te komen, verblijven, studeren, wonen en werken. Horeca speelt hierbij een belangrijke rol. Het horecabeleidsplan bevat een aantal speerpunten om ervoor te zorgen dat de horeca in Eindhoven kan meebewegen met de ontwikkelingen in de stad. De gemeente wil de vestiging van kwalitatief goede horecabedrijven stimuleren. Daarbij is een wederzijdse versterking van de nabije andere functies belangrijk. Om dit bewerkstelligen maakt het horecabeleidsplan onderscheid gebiedstypen en in typen horeca.

Typen horeca
Het horecabeleidsplan maakt onderscheid in twee typen horeca:

Nat & Droog
Het al dan niet schenken van alcohol is vanuit de taken van de overheid zeer bepalend. Om die reden is een eerste onderscheid naar nat en droog logisch. Indien een horecabedrijf geen alcoholische dranken verstrekt, wordt deze gerekend tot de droge horeca. Natte horeca verstrekt alcoholische dranken.

Dag, Avond & Nacht
Naast de indeling op basis van het schenken van alcoholhoudende dranken moeten we echter ook kijken naar de exploitatietijden. Op basis hiervan kan worden gekeken naar de tijden waarop een horecabedrijf invloed heeft op zijn omgeving. Ook dit heeft weer een verband met wanneer de overheid welke taak heeft. Hierin kunnen in beginsel drie typen worden onderscheiden: dag-, avond en nachthoreca. Van belang is hierbij de combinatie met nat of droog.

Regels over het schenken van alcohol en openingstijden zijn opgenomen in de drank- en horecawet en in de APV. In het bestemmingsplan worden hierover geen regels opgenomen. Wel wordt in het bestemmingsplan opgenomen welke vorm van horeca is toegestaan. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de lijst van Horeca-activiteiten (Bijlage 3).

Gebiedstypen

In het horecabeleidsplan wordt onderscheid gemaakt in drie gebiedstypen:

• 1. Stimuleringsgebied: gebieden waar uitbouw van de horecasector mogelijk is.
• 2. Toelatingsgebied: gebieden waar per aanvraag wordt bezien of nieuwe horeca of uitbreiding van bestaande horeca inpasbaar is. Dit is afhankelijk van onder andere infrastructuur, woonbelangen, levendigheid, leefbaarheid en milieu-aspecten.
• 3. Restrictiegebied: gebieden waar (vanuit leefbaarheid) een vermindering van het aantal horecavestigingen wordt nagestreefd.

Per deelgebied of cluster wordt aangegeven welk gebiedstype van toepassing is.

Het plangebied

Het plangebied is in het Horecabeleidsplan aangewezen als stimuleringsgebied. Binnen het horecabeleidsplan wordt het gebied Strijp-S verder als volgt omschreven:

"Op circa 27 hectare ontstaat een vernieuwende, dynamische wisselwerking tussen bewoners, bedrijven en bezoekers van Strijp-S. Creativiteit en culturele uitingen worden op Strijp-S deel van de dagelijkse gang van zaken, waardoor de levendigheid 24 uur per dag, 7 dagen per week voelbaar en zichtbaar blijft. Strijp-S wordt een nieuwe woon-, werk- en ontmoetingsplek voor mensen van alle leeftijden, die zich aangesproken voelen door de sfeer op Strijp-S. De ontwikkeling van zeker dit gebied moet bijdragen aan de gewenste profilering van Eindhoven als innovatieve en creatieve kennisstad. Hiervoor kan de horeca een doorslaggevende rol spelen in de profilering. Strijp-S wordt ingezet als een laboratorium voor de horeca (in Eindhoven) en zal zich qua gebiedsprofilering (moeten) gaan onderscheiden van het overige (steeds veranderende) aanbod in Eindhoven."

3.10.2 Vestigingsbeleid Hotels

Uitgangspunten voor het vestigingsbeleid ten aanzien van hotels, zoals deze zijn opgenomen in de aangepaste ambtelijke notitie "Hoofdlijnen vestigingsbeleid; uitgangspunten voor vestigingsbeleid" zijn de volgende:

• bevorderen aansluiting bij het mobiliteitsbeleid.
  Hotels worden gevestigd op of nabij knooppunten van openbaar vervoer;
• synergie met de directe omgeving.
  Er zal moeten worden voorkomen dat versnippering van het hotelaanbod in de gemeente ontstaat; koppeling aan knooppunten van vervoer, bedrijfs- en kantoorterreinen is wenselijk. Daarnaast is het ook wenselijk dat hotels langs de binnenring op straatniveau een transparant karakter hebben.
• hotelconcepten moeten aansluiting vinden op de eigenheid van de locatie
  Hotels gericht op het zakelijke segment zullen zich concentreren rond bedrijven- en kantoorterreinen, in het centrum en nabij het NS station, Vliegbasis Eindhoven en Trade Forum. Toeristische hotels concentreren zich meer op locaties rond de binnenstad. Sporthotels worden nabij (multifunctionele) sportvoorzieningen gesitueerd.

In zijn algemeenheid is het gewenst dat hotels zich met name concentreren in het centrum van Eindhoven of in activiteitenzones en niet in woonwijken of langs de radialen.

Voor de nieuwvestiging van een sporthotel is het Sportconcentratiegebied Eindhoven Noord geschikt.

Strijp-S leent zich, gezien de historie van het gebied, bij uitstek voor nieuwvestiging van een thematisch zakenhotel passend bij Eindhoven waarin technology, design, architectuur en hergebruik van industrieel erfgoed een grote rol spelen.

Tenslotte is er in Eindhoven ook een markt voor aanpalende hotels. Dergelijke appartementenhotels of guesthouses worden alleen gebruikt door specifieke doelgroepen. Geschikte locaties kunnen worden gevonden bij het TU/e terrein en de Philips Campus.

3.10.3 Toepassing plangebied

In het vigerende plan is voor dienstverlening, detailhandel en horecabedrijven gezamenlijk een maximale brutovloeroppervlak opgenomen. Deze oppervlakte wordt in het nieuwe bestemmingsplan overgenomen. Het gaat om een maximum brutovloeroppervlak van 51.000 m². Verder gelden voor horecabedrijven de beleidsuitgangspunten zoals hiervoor benoemd.

3.11.1 Bedrijventerreinennota

Op 15 maart 2016 heeft de gemeenteraad de Bedrijventerreinennota met de titel 'Aan de slag voor waardevolle locaties' vastgesteld. Deze is gepubliceerd op 2 november 2016. Met deze nota wordt richting gegeven aan het beleid voor en de ontwikkelingsrichting van de bedrijventerreinen. De nota heeft betrekking op de 16 grootste (>5 ha) bedrijventerreinen van Eindhoven, inclusief campussen. De helft van de werkgelegenheid in Eindhoven en de regio hangt samen met deze 16 bedrijventerreinen. Daarmee zijn de terreinen een heel belangrijke pijler onder Brainport, de tweede economische motor van Nederland en een van de meest prominente hightech centra van Europa. Veel Brainport (gerelateerde) bedrijvigheid en economische clusters zijn op deze bedrijventerreinen - en die in de regio - gevestigd.

Doel van de nota is de grote waarde die de terreinen hebben naar de toekomst toe te borgen en verder te vergroten. Dit in het belang van het functioneren van de bedrijven en de welvaart en het welzijn van de inwoners in Eindhoven en Brainport. Daarbij wordt nadrukkelijk rekening gehouden met het brede palet aan economische activiteiten en daarmee samenhangende wensen en eisen die aan de bedrijventerreinen in Eindhoven worden gesteld.

Strijp-S
Strijp-S is een modern binnenstedelijke multifunctionele locatie van circa 25 hectare. Door de combinatie van wonen, werken en verblijven is Strijp-S getransformeerd naar een moderne binnenstedelijke multifunctionele locatie en daarmee naar een andersoortige locatie dan een bedrijventerrein. Daarmee valt het gebied buiten het bereik van de bedrijventerreinennota.

3.11.2 Toepassing plangebied

In het vigerende plan is voor kantoren en bedrijfsactiviteiten gezamenlijk een maximale brutovloeroppervlak opgenomen. Deze oppervlakte wordt in het nieuwe bestemmingsplan overgenomen. Echter is in onderhavig bestemmingsplan gekozen om bedrijfsactiviteiten, kantoren, dienstverlening, (werk)ateliers etc. allen te scharen onder de noemer 'werken', waarvoor een maximum brutovloeroppervlak van 102.000 m² is opgenomen. Hierbij zijn de bedrijfsfuncties niet specifiek bestemd.

3.12.1 Kantorenstrategie 2012-2020

De Kantorenstrategie 2012-2020 (vastgesteld op 26 juni 2012) is niet langer (alleen) gebaseerd op het voeren van regie op de nieuwbouw kantorenmarkt. Juist op de bestaande markt zijn maatregelen nodig om deze gezonder te maken. Dat vraagt enerzijds om een positieve en actieve grondhouding van gebouweigenaren. Anderzijds is er vaak nog een (andere) vastgoedpartij nodig die op creatieve wijze met de leegstand aan de slag wil gaan. De gemeente Eindhoven speelt daarbij in toenemende mate een stimulerende en faciliterende rol. De Eindhovense werkwijze is afgestemd met de andere ‘kantoorgemeenten’ in de stedelijke regio. Dit is vastgelegd in een 'Regionale programmering kantoorlocaties' d.d. november 2013.

Het grootste deel van de werkgelegenheid in de regio Eindhoven is gehuisvest in een kantooromgeving. Door diverse oorzaken is de Nederlandse en ook de regionale kantorenmarkt de laatste jaren flink uit balans geraakt. De aanbodpercentages liggen op dit moment rond de 16%; ruim twee keer zoveel als bij een gezonde kantorenmarkt hoort. Het totale aanbod van kantoren in Eindhoven bedroeg op 1 januari 2015 circa 250.000 m². Dit overaanbod aan kantoorruimte is voor een groot deel structureel van aard. Dit is een bedreiging voor de economische ambities van (de regio) Eindhoven en vraagt dus om gericht handelen.

In het nieuwe beleid wordt niet alleen op nieuwbouw gestuurd, maar ook op de bestaande kantorenmarkt. De focus ligt daarbij op het terugdringen van kantorenleegstand in bestaande gebouwen. Met deze aanpak hoopt het college vraag en aanbod op de Eindhovense kantorenmarkt in kwantitatieve én kwalitatieve zin beter op elkaar af te stemmen, zodat een goede balans ontstaat met toekomstbestendige locaties, die bijdragen aan de realisatie van de Brainport-ambities van stad en regio.

Binnen Eindhoven worden drie afzonderlijke nieuwbouw kantorenmilieus onderscheiden, te weten Stationsgebied, Strijp-S en Flight Forum. Deze verschillende kantorenmilieus voorzien in een specifieke en onderscheidende behoefte. Het is belangrijk om deze onderscheidende kwaliteiten de komende jaren verder uit te bouwen. Het is daarnaast belangrijk dat ongebreidelde groei van de kantorenvoorraad, door toevoeging van niet duurzame/toekomst- bestendige nieuwbouw, wordt voorkomen. Kantoorgebruikers die op zoek zijn naar nieuwe huisvesting worden daarom zoveel mogelijk bediend op de bestaande kantorenmarkt. Nieuwbouw van kantoren op geprioriteerde locaties en door middel van toekomstbestendige gebouwen is nog slechts met inachtneming van hiervoor genoemde uitgangspunten mogelijk.

De gemeente voert geen leegstandsverordening in. De uitvoering hiervan kost veel inspanning, terwijl ervaringen elders leren dat het gewenste resultaat veelal uitblijft. Wel komt er een ‘Eindhovense Leegstandsmonitor kantoren’ (actueel overzicht van leegstaande kantoren), bedoeld als stimulerend middel om marktpartijen ertoe aan te zetten ‘iets’ met leegstaande gebouwen te gaan doen. De gemeente Eindhoven zal ook proactief partijen met elkaar in verbinding brengen, om zo bij te dragen aan mogelijke nieuwe samenwerkingsverbanden en creatieve oplossingen voor dit vraagstuk. In onze ‘slimme regio’ zijn legio partijen die samen in staat zijn om ‘slimme oplossingen’ te bedenken.

De gemeente Eindhoven zal, uiteraard passend binnen wet- en regelgeving, proactief meewerken aan gewenste transformatie van leegstaande kantoren. Echter niet alle kantoren zijn geschikt voor andere functies. Soms vanwege technische aspecten of locatiegebonden aspecten. Een deel van de kantoren zal dus naar verwachting op termijn gesloopt worden.

3.12.2 Toepassing plangebied

In het vigerende plan is voor kantoren en bedrijfsactiviteiten gezamenlijk een maximale brutovloeroppervlak opgenomen. Deze oppervlakte wordt in het nieuwe bestemmingsplan overgenomen. Echter is in onderhavig bestemmingsplan gekozen om bedrijfsactiviteiten, kantoren, dienstverlening, (werk)ateliers etc. allen te scharen onder de noemer 'werken', waarvoor een maximum brutovloeroppervlak van 102.000 m² is opgenomen.

4.1.1 Staat van bedrijfsactiviteiten in het plangebied

Functies binnen het plangebied
Kenmerkend voor Strijps-S is de grote diversiteit aan functies. Het plangebied wordt daarom aangemerkt als een gebied waar duidelijk sprake is van een functiemenging.

In de Staat van Bedrijfsactiviteiten wordt functiemenging als uitgangspunt genomen voor milieuzonering. Het begrip "gebied met functiemenging" wordt gebruikt om aan te geven welke functies binnen een gebied met functiemenging onder welke voorwaarden toelaatbaar zijn. De activiteiten in de VNG-brochure opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging bestaan uit de categorieën A, B of C met de volgende betekenis voor de toelaatbaarheid:

• Categorie A
  Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen - in gebieden met functiemenging - kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.
• Categorie B
  Activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.
• Categorie C
  De activiteiten uit categorie B waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Bij de samenstelling van de "Lijst van bedrijfsactiviteiten" is primair als uitgangspunt genomen, dat daarin slechts dienen te worden opgenomen "bedrijven in enge zin". Activiteiten zoals detailhandel, horeca, kantoren, sport-/recreatie-inrichtingen (zoals een sportschool, een zwembad etc.), onderwijs- en andere maatschappelijke instellingen, alsmede dienstverlenende instellingen/beroepen, zoals kapsalons, artsenpraktijken advocatenkantoren etc. zijn van deze lijst geschrapt. De reden hiervan is dat dergelijke functies in de bestemmingsplannen anders dan voor "bedrijfsactiviteiten" worden bestemd. Verder zijn uitgezonderd bedrijven die niet in het plangebied zijn gewenst.

In de afgelopen 10 jaar is gebleken dat voornoemde lijst lang niet dekkend is voor de vestiging van bedrijvigheid op Strijp-S. Veelal is in dit plangebied innovatieve, duurzame en technische bedrijvigheid aanwezig, met een kleine of geen hindercontour. Dergelijke bedrijfsactiviteiten zijn niet te scharen onder de bedrijfsactiviteiten die zijn opgenomen in bovengenoemde "Lijst van bedrijfsactiviteiten". Gelet hierop is in de regels bepaald dat ook bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan die niet in voornoemde lijst zijn opgenomen en die een vergelijkbare hindercontour hebben. Zo wordt voorkomen dat gewenste bedrijfsactiviteiten in het plangebied niet zonder meer toegelaten zijn.

De bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten die in een menggebied vanuit het oogpunt van milieuhinder acceptabel worden geacht, zijn in genoemde lijst van bedrijfsactiviteiten opgenomen. Dergelijke bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn toegelaten binnen de bestemmingen 'Gemengd - 1', 'Gemengd - 2', 'Gemengd - 3' en 'Gemengd - Uit te werken'. Bedrijfsfuncties zijn niet specifiek bestemd. Geluidzoneringsplichtige bedrijven en/of risicovolle inrichtingen zijn zonder meer uitgesloten.

Hinder van bedrijfsactiviteiten buiten het plangebied
Ten noordwesten van het plangebied ligt het bedrijventerrein Strijp-T. Op basis van het vigerende bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Zwaanstraat - Strijp T 2006' zijn hier bedrijven in de categorie 3 en 4 toegestaan. Momenteel is voor Strijp-T een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding. Ten tijde van de totstandkoming van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Zwaanstraat - Strijp T 2006' is de bestaande situatie zoveel mogelijk vastgelegd en was er geen sprake van nieuwe ontwikkelingen. Verder was reeds duidelijk dat Strijp-S zou worden ontwikkeld tot een compleet nieuw woon- en werkgebied en dat ter plaatse van voormalig bedrijventerrein Strijp-R nieuwe woningbouw zou komen. Bij de samenstelling van de Lijst van bedrijfsactiviteiten van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Zwaanstraat - Strijp T 2006' is dan ook rekening gehouden met de ligging van het plangebied tussen de toekomstige woongebieden Strijp-S en Strijp-R. Met het oog hierop zijn nieuwe bedrijven behorende tot de milieucategorie 5 uitgesloten. Bestaande bedrijven in de categorie 3 en 4 werden sowieso toegestaan. Nieuwe bedrijven die naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de lijst van bedrijfsactiviteiten zijn ook toegestaan.

Gelet op voorgaande zijn voor Strijp-S een aantal bedrijven van belang die mogelijk hinder kunnen veroorzaken ten aanzien van het plangebied. Voor het bepalen van de afstand tussen de bedrijven en de woningbouwlocatie is gekeken naar de feitelijke, actuele bedrijfssituatie op basis van de geldende milieuvergunningen. Het gaat om de volgende bedrijven met richtafstanden:

Omdat er binnen Strijp-S sprake is van een gemengd gebied, mag de richtafstand met één afstandstap worden verminderd. De grootste richtafstand komt derhalve uit op 200 meter. Het gaat om het bedrijf Draka Comteq Fibre, dat op 450 meter van het plangebied gelegen is. Het bedrijf Smurfit Kappa Rapidcorr is gelegen op ongeveer 150 meter van het plangebied, waarmee ook voor dit bedrijf aan de richtafstand wordt voldaan. Voor de overige bedrijven geldt dat alleen de biomassacentrale en Warmte Kracht Centrale (WKC) van ENnatuurlijk binnen de richtafstand gelegen zijn. Voor het gebied waarbinnen de WarmteKrachtCentrale (WKC) zich bevindt, geldt dat deze in het kader van de Wet geluidhinder gezoneerd is. De zonegrens ligt circa 140 meter binnen het plangebied. In de paragraaf 4.2.4 (industrielawaai) is nader ingegaan op de gevolgen van deze geluidzone op onderhavig plangebied en de ontwikkelingen die momenteel plaatsvinden om de geluidzone aan te passen. De bepalende hindercontour van de WKC van Essent betreft het externe veiligheidsrisico. In paragraaf 4.4 is nader ingegaan op de WKC in het kader van externe veiligheid.

Gelet op het voorgaande vormen nabijgelegen bedrijven of bedrijfsactiviteiten geen belemmering voor onderhavig bestemmingsplan.

4.2.1 Wettelijk kader

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan in een aantal gevallen met ontheffing tot een bepaalde maximum hoogte, mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

In het plangebied zijn de volgende geluidgevoelige objecten toegelaten:

• woongebouwen;
• onderwijsgebouwen;
• kinderdagveblijven.

Vanwege deze geluidgevoelige objecten is akoestisch onderzoek nodig. Door Peutz is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 1, behorende bij de toelichting.

4.2.2 Wegverkeerslawaai

Het plan ligt in de zone van de Beukenlaan, Glaslaan, Kastanjelaan, PSV-laan en Schootsestraat. Deze wegen zijn gelegen in stedelijke gebied met een maximumsnelheid van meer dan 30 km per uur, bestaande uit twee tot vier rijstroken, met een zonebreedte van 200-350 meter aan weerszijden van de weg gemeten vanaf de as daarvan. In het kader van “Eindhoven op weg” zijn alle overige wegen in en nabij het plangebied 30 km per uur wegen. Deze wegen en woonerven hebben volgens de Wet geluidhinder geen zone, zodat deze verder buiten beschouwing kunnen blijven.

De Wet geluidhinder maakt onderscheid tussen zogenaamde bestaande situaties en nieuwe situaties. Ingevolge hoofdstuk VI, afdeling 3 (“bestaande situaties”) van de Wet geluidhinder behoeft voor de reeds aanwezige geluidgevoelige bebouwing geen nieuw akoestisch onderzoek te worden ingesteld. De voorkeursgrenswaarde van nieuw te bouwen geluidgevoelige bestemmingen binnen de eerdergenoemde zones is 48 dB(A). Daar de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden dient een “hogere grenswaarde” te worden aangevraagd, conform het geluidbeleid. Hogere waarden kunnen op grond van de Wgh en het gemeentelijk geluidbeleid slechts worden verleend indien het redelijkerwijs niet mogelijk is aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen. Derhalve dient voorafgaand aan het nemen van een hogerewaardenbesluit onderzocht te worden of het mogelijk is geluidreducerende maatregelen te treffen. Daarbij geldt de voorkeursvolgorde bron-overdracht-ontvanger, hetgeen inhoudt dat het treffen van maatregelen aan de bron de voorkeur verdient boven het treffen van maatregelen in de overdracht, en dat het treffen van maatregelen in de overdracht de voorkeur verdient boven het treffen van maatregelen bij de ontvanger.

In de regels is gewaarborgd dat, indien van toepassing, op het moment van vergunningverlening een besluit hogere waarde verleend moet zijn. In dat kader kan dan ook een afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en overdrachtsmaatregelen kunnen worden getroffen ter beperking van de geluidbelastingen.

Reconstructies van wegen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, die leiden tot een toename van de geluidbelasting met 2 dB of meer, worden niet toegestaan.

4.2.3 Railverkeerslawaai

Het plan ligt in de zone van de spoorlijn Eindhoven-Boxtel met een zonebreedte aan weerszijden daarvan van 600 meter. De voorkeursgrenswaarde voor railverkeerslawaai is 55 dB. Daar waar de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden dient een “hogere grenswaarde” aangevraagd te worden, conform het geluidbeleid van de gemeente Eindhoven. Hogere waarden kunnen op grond van de Wgh en het gemeentelijk geluidbeleid slechts worden vastgesteld indien het redelijkerwijs niet mogelijk is aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen. Derhalve dient voorafgaand aan het nemen van een hogere-waardenbesluit onderzocht te worden of het mogelijk is geluidreducerende maatregelen te treffen. Daarbij geldt de voorkeursvolgorde bron-overdracht-ontvanger, hetgeen inhoudt dat het treffen van maatregelen aan de bron de voorkeur verdient boven het treffen van maatregelen in de overdracht, en dat het treffen van maatregelen in de overdracht de voorkeur verdient boven het treffen van maatregelen bij de ontvanger

In de regels is gewaarborgd dat, indien van toepassing, op het moment van vergunningverlening een besluit hogere waarde verleend moet zijn. In dat kader kan dan ook een afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en overdrachtsmaatregelen kunnen worden getroffen ter beperking van de geluidbelastingen.

Het wijzigen van een spoorweg, zoals nader omschreven in het Besluit geluidhinder wordt niet toegestaan.

4.2.4 Industrielawaai

Het plan ligt gedeeltelijk in de zone van de nabijgelegen WKC. Aan de overzijde van de Beukenlaan ligt op Strijp T een industrieterrein in de zin van de Wet geluidhinder waarop de vestiging van zogenaamde grote lawaaimakers is toegestaan.

Voor nieuw te projecteren woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de zone kunnen hogere waarden worden vastgesteld indien maatregelen, gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting vanwege het industrieterrein tot 50 dB(A) onvoldoende doeltreffend zullen zijn. Deze hogere waarde voor nieuw te projecteren woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen mag niet meer bedragen dan 55 dB(A).

Onlangs is door Ennatuurlijk een aanvraag voor het wijzigen van de vergunning voor de WKC ingediend. Daarmee worden de toegestane geluidsemissies verminderd en de geluidzone kleiner. De geluidzone blijft dan beperkt tot de rand van Strijp S. Dit bestemmingsplan voorziet erin dat op het moment dat de geluidzone is verkleind danwel aangepast, alsnog een vergunning kan worden verleend voor geluidgevoelige functies.

Zolang de geluidzone niet is aangepast, zijn geluidgevoelige objecten alleen binnen de geluidzone toegestaan als voldaan wordt aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde (50 dB(A)) dan wel aan de bij vergunningverlening vastgestelde hogere grenswaarde. Deze hogere waarde voor geluidgevoelige objecten mag niet meer bedragen dan 55 dB(A). Daarnaast dient voldaan te worden aan de voorwaarden die volgen uit het gemeentelijk geluidbeleid.

4.2.5 Luchtvaartlawaai

Het plan ligt niet binnen de 35 Ke-contour van het vliegveld. Dit aspect levert dan ook geen belemmeringen op voor het bestemmingsplan.

4.2.6 Evenementen

Strijp-S is een mix van wonen, werken en ontspanning. Creativiteit en cultuur komen in alle facetten zichtbaar en voelbaar tot uiting. Zowel in de gebouwen als in de buitenruimte vinden uiteenlopende activiteiten plaats en een toenemend aantal kleinere en grote evenementen.

Voor Strijp-S is een locatieprofiel vastgesteld dat zich met name richt op het Ketelhuisplein en de directe omgeving daarvan in de Driehoek van Strijp-S. Incidenteel worden ook andere locatie op Strijp-S voor evenementen benut. In het locatieprofiel zijn evenementen onderverdeeld in categorieën die iets zeggen over de impact op de directe omgeving en daarmee ook over de overlast die het evenement met zich mee kan brengen. Voor de locatie Ketelhuisplein zijn 12 evenementen per jaar toegestaan. Met betrekking tot de te hanteren normstelling voor geluid is voor het terrein Ketelhuisplein en omgeving de keuze gemaakt om het maximaal toegestane geluidsniveau te vertalen in maximale op het mengpaneel (front of house) toegestane dB-waarden, zowel voor dB(A) als dB(C). Daarnaast zijn eindtijden vastgelegd.

Voor de (toekomstige) bewoners van Strijp-S en voor de omwonenden in de aangrenzende woonwijken wordt een gericht communicatietraject uitgevoerd. Bij het verhuren /verkopen van woningen wordt uitdrukkelijk melding gemaakt van het specifieke karakter van Stijp-S zodat de kandidaat-bewoners daar rekening mee kunnen houden.

4.2.7 Cumulatie

In het plangebied is sprake van verschillende geluidsbronnen. Bij de hogere waardenprocedure dient daarom ook de gecumuleerde geluidbelasting onderzocht te worden. Bij de vaststelling van de hogere waarden dient gemotiveerd te worden dat de gecumuleerde geluidbelasting aanvaardbaar is. In het gemeentelijk geluidbeleid wordt aangegeven welke voorwaarden gelden voor de ontwikkeling van geluidgevoelige objecten ten aanzien van cumulatie van verschillende geluidbronnen. In de regels zijn de voorwaarden uit het gemeentelijk geluidbeleid doorvertaald.

4.3.1 Wettelijk kader

Hoofdstuk 5 (met name onder titel 5.2) van de Wet milieubeheer bevat bepalingen over luchtkwaliteit. Dit hoofdstuk voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Dit gebeurt zodanig dat voldaan wordt aan de daartoe gestelde normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Hierdoor kunnen ruimtelijke ontwikkelingen doorgang vinden, terwijl ondertussen maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Sinds 1 januari 2015 moet voldaan worden aan de Europese grenswaarden: voor stikstofdioxide (NO2) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m3, voor fijnstof (PM10) geldt een jaargemiddelde van 40 microgram/m3 en een daggemiddelde van 50 microgram/m3. Het daggemiddelde mag jaarlijks maximaal 35 keer worden overschreden. Voor zwevende deeltjes (PM2,5) geldt met ingang van 1 januari 2015 een blootstellings-concentratieverplichting van ten hoogste 20 microgram per m3, gedefinieerd als gemiddelde blootstellingsindex.

4.3.2 Besluit niet in betekenende mate bijdragen

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten grenzen vastgesteld. Op grond daarvan kan worden gesteld dat deze een 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) leveren aan de luchtverontreiniging. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor:

• woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg;
• woningbouwlocaties die niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg en
• kantoorlocaties die niet meer dan 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte omvatten bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden en moet worden getoetst aan de normen.

Samengevat

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen mits:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

4.3.3 Besluit gevoelige bestemmingen

Met deze Algemene Maatregel van Bestuur wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor stikstofdioxide en fijnstof. Het gaat met name om kinderen, ouderen en zieken. Het besluit voorziet in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is als een 'gevoelige bestemmingen' wordt mogelijk gemaakt. Voor rijkswegen geldt een zone van 300 meter aan weerszijden en langs provinciale wegen 50 meter, gemeten vanaf de rand van de weg.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming': scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

In aanvulling op het Besluit gevoelige bestemmingen is er een Brabantse “Handreiking gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit” opgesteld (maar in Eindhoven (nog) niet vastgesteld). Deze Handreiking heeft als uitgangspunt geheel nieuwe bestemmingen voor kinderen en ouderen (conform de AmvB gevoelige bestemmingen) niet te situeren binnen 50 meter van de wegrand van drukke gemeentelijke wegen (als eerstelijns bebouwing) of binnen 300 meter van snelwegen, ongeacht de berekende concentraties.

4.3.4 Goede ruimtelijke ordening

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar die vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert niet voor niets dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

4.3.5 Planbeschrijving en toetsing

Het plan maakt geen extra bestemmingen mogelijk dan wat nu bestemd is, wel is er een verplaatsing mogelijk binnen de regels, waardoor het plan flexibeler wordt. Binnen het plan worden geen "gevoelige bestemmingen" mogelijk gemaakt. Het plan is opgenomen in de lijst van IBM-projecten binnen het NSL. Verdere toetsing is derhalve niet nodig.

4.3.6 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor dit plan.

4.4.1 Wettelijk kader

Op nationaal niveau zijn verschillende wetten en regels ten aanzien van externe veiligheid. Voor bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004). Voor transport is het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing (april 2015). Voor buisleidingen moet worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; januari 2015). Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen Plaatsgebonden risico en Groepsrisico.

Plaatsgebonden Risico (PR) 
Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten';

Groepsrisico (GR) 
Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen 
Op 1 april 2015 is het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen van kracht geworden. Dit Basisnet geeft aan over welke routes (spoor, water en weg) gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het Basisnet spoor heeft betrekking op het vervoer van gevaarlijke stoffen over het hoofdspoorwegennet. Op basis van de wet- en regelgeving omtrent het Basisnet worden, rekening houdend met te verwachten groei van vervoer van gevaarlijke stoffen door Nederland en verdichting van de ruimte naast het spoor (binnen een afstand van 200 m van het spoor) in met name stedelijke kernen, afspraken gemaakt over de risicoruimte.

Het eindbeeld van het Basisnet spoor was medio 2012 reeds beschikbaar. Het laat ten aanzien van Eindhoven zien dat, ondanks in voorbereiding zijnde plannen tot verdichting in de spoorzone en toenemend vervoer van gevaarlijke stoffen, de risico's ten opzichte van de bestaande situatie zullen afnemen. Het rijk accepteert het dan nog bestaande groepsrisico (3,2 x de oriënterende waarde) in Eindhoven. Thans wordt een actualisering van het Eindhovens beleid inzake het Groepsrisico (inclusief bijhorende instrumenten) voorbereid voor de gehele spoorzone. Na de vaststelling van dit geactualiseerde beleid zal dat dus ook voor Strijp-cS van toepassing worden.

Visie externe veiligheid 
In mei 2009 heeft de gemeente Eindhoven de ruimtelijke Visie externe veiligheid vastgesteld. In deze visie is onder meer vastgelegd hoe in de stad nabij risicobronnen zal worden omgegaan met het veiligstellen van een acceptabel niveau van risico's externe veiligheid en beheersbaarheid. Daarnaast is in de visie voor de gebieden buiten invloedsgebieden van risicobronnen (waaronder het gebied tot 200 m van het spoor) een verantwoording van het groepsrisico uitgewerkt. Daarnaast is Strijp-S in de visie betiteld als transitiegebied van werken naar wonen. In de afgelopen jaren is de nodige (positieve) ervaring opgedaan met de Visie Externe Veiligheid. Werkenderwijs zijn ook nieuwe inzichten ontstaan, bijvoorbeeld in de praktische toepassing van voornoemde visie. Die ervaringen en inzichten worden zo nodig betrokken bij de toekomstige beleidsontwikkeling (en daarmee dus ook vertaald in gevolgen voor Strijp-S).

Omgevingswet
Met de Omgevingswet wil de overheid de regels voor ruimtelijke ontwikkeling vereenvoudigen en samenvoegen. Zodat het straks bijvoorbeeld makkelijker is om bouwprojecten te starten. Naar verwachting treedt de Omgevingswet in 2019 in werking. Met de omgevingswet worden de regels omtrent veiligheid anders. De beoordeling van het plaatsgebonden risico vindt in het Bkl (Besluit kwaliteit leefomgeving) op dezelfde wijze plaats als nu. In tegenstelling tot de huidige risicobenadering worden in het Bkl aandachtsgebieden gehanteerd in plaats van invloedsgebieden. Aandachtgebieden zijn gedefinieerd voor een drietal scenario's waarvoor afstanden zijn vastgesteld. Deze aandachtsgebieden zijn: brand-aandachtsgebied (BAG), explosie-aandachtsgebied (EAG) en toxisch-aandachtsgebied (TAG). Binnen deze aandachtsgebieden dienen maatregelen aan objecten genomen te worden afhankelijk van het soort scenario waarbinnen een ontwikkeling plaatsvindt. Op deze wijze wordt er een effectgericht beleid in stand gebracht. Daarnaast is in de omgevingswet een nieuw soort kwetsbaar gebouw geïntroduceerd, een zeer kwetsbaar gebouw. Dit zijn onder andere ziekenhuizen, kinderdagverblijven, verzorgingstehuizen, etc.. Deze gebouwen mogen niet binnen aandachtsgebieden worden gesitueerd.

In de Omgevingswet en het daarbij behorende Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn voorwaarden gesteld voor ontwikkelingen nabij het spoor. In artikel 5.4 van het Bkl in samenhang met bijlage VII, is het spoor aangewezen als een activiteit met externe veiligheidsrisico's. Voor dit traject geldt een brandaandachtsgebied en een explosie aandachtsgebied. De afstanden behorende bij deze aandachtsgebieden zijn nog niet bekend. De verwachting is dat het aandachtsgebied wat geldt voor brand 30 meter bedraagt (zelfde als het nu al geldende plasbrandaandachtsgebied). Bouwwerken binnen dit gebied moeten brandwerend worden uitgevoerd. Voor het explosie aandachtsgebied zijn de afstanden eveneens nog niet bekend. De verwachting is dat het explosie aandachtsgebied 200 meter bedraagt in verband met een warme-BLEVE. De warmtestraling op 200 meter bedraagt circa 35 kW/m2. Voor het spoortraject Boxtel-Eindhoven, Eindhoven-Helmond en Eindhoven-Weert geldt de afspraak tussen het rijk en de vervoerders dat er warme-BLEVE vrij wordt gereden. Dit houdt in dat de kans op een warme-BLEVE als nihil kan worden beschouwd. Een koude-BLEVE is wel een scenario dat als realistisch moet worden beschouwd. De afstand van een koude-BLEVE waarop de warmtestraling nog 35 kW/m2 bedraagt is 80 meter vanaf het spoor. In geval van een calamiteit op het spoor geldt dat voornamelijk de gevel aan de bronzijde de effecten van een calamiteit opvangt.

4.4.2 Risicobronnen

Uitsnede risicokaart.

Inrichtingen
Op ongeveer 1,1 kilometer van het plangebied is het spoorwegemplacement Eindhoven Centrum gelegen. Dit is een inrichting die valt onder artikel 2, lid1, sub c van het Bevi. Uit de milieuvergunning blijkt dat voor het emplacement de plaatsgebonden risicocontour 10-6 binnen het emplacement moet blijven en de oriënterende waarde voor het groepsrisico niet mag worden overschreden. Het emplacement wordt sporadisch gebruikt voor handelingen met wagons met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico blijft beduidend onder de oriënterende waarde blijft. In januari 2011 is een risicoanalyse (AVIV, nr. 101836, d.d. 7 januari 2011) opgesteld waaruit blijkt dat het plaatsgebonden risico (10-6/jaar) op het spoor ligt. Deze risicoanalyse is als Bijlage 2, behorende bij de toelichting, opgenomen. Het plaatsgebonden risico levert geen beperkingen op voor dit plan. Gezien de afstand van het plangebied tot het emplacement zal het groepsrisico niet toenemen door dit plan.

Verder is nabij het plangebied de WKC Essentcentrale gelegen. Het WKC Essentcentrale valt onder de definitie risicovol van de gemeente Eindhoven. In 2006 is een risicoanalyse (Tebodin, nr. 3800595, d.d. 20 juli 2006) opgesteld voor de WKC Essentcentrale. Uit deze analyse blijkt dat de plaatsgebonden risicocontour (10-6/jaar) en het invloedsgebied niet over het plangebied ligt. Verder ligt het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde. Deze risicoanalyse is als Bijlage 3, behorende bij de toelichting, opgenomen.

Binnen het plangebied is de inrichting Park Strijp Beheer gelegen. Voor dit bedrijf deze inrichting is een risicoanalyse uitgevoerd (Risicoanalyse gebouw SFH, 10 april 2014, nr. 211815). De plaatsgebonden risicocontour (10-6/jaar) ligt binnen de inrichtingsgrens en vormt daarom geen belemmering voor het plangebied. Uit de analyse blijkt verder dat het invloedsgebied ook voornamelijk binnen de inrichtingsgrenzen blijft, deze reikt alleen voor een klein gedeelte over de bestemming verkeer. Dit houdt in dat er geen sprake is van een groepsrisico. Deze risicoanalyse is als Bijlage 4, behorende bij de toelichting, opgenomen.

Transport over spoor
Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van de spoorlijn Boxtel-Eindhoven. Voor dit traject geldt ter hoogte van Strijp-S een plaatsgebonden risicocontour van maximaal 5 meter. Binnen deze contour zijn geen (beperkt) kwetsbare gebouwen bestemd. Daarnaast geldt er voor het spoortraject een plasbrandaandachtsgebied (PAG) van 30 meter vanaf het spoor. Binnen deze zone zijn wel bestaande kwetsbare objecten bestemd. Nieuwe kwetsbare objecten worden uitgesloten.

Ter hoogte van het plangebied is er een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. De hoogte van het groepsrisico ter van het plangebied bedraagt de hoogte van het groepsrisico 2,5 maal de orientatiewaarde. Dit is uitgewerkt in de risicoanalyse 'rapportage berekening Spoor Strijp-S'. Deze risicoanalyse is als Bijlage 5, behorende bij de toelichting, opgenomen. Ten opzichte van het vigerende plan neemt het groepsrisico licht toe, omdat er meer flexibiliteit in het plan wordt aangebracht. Deze toename is echter niet is strijd met de bestaande afspraken in het kader van de Wet Basisnet. Dit wordt in 2017/2018 geactualiseerd door een nieuwe aan te bieden besluit over het Groepsrisico in de gehele spoorzone.

Vliegveld
Het plangebied is gelegen op circa 4,5 km van de luchthaven Eindhoven. Dit is een militair vliegveld met medegebruik door de burgerluchtvaart (Eindhoven Airport). Vanaf 1 november 2009 geldt de Wet luchtvaart. Conform de systematiek van deze wet is voor luchthaven Eindhoven één luchthavenbesluit vastgesteld op 26 september 2014. In het kader van dit luchthavenbesluit is een milieueffectrapportage uitgevoerd. In het Milieueffectrapport Militair Luchtvaartterrein Eindhoven (MER) zijn onder andere de gevolgen voor geluid, de luchtkwaliteit en externe veiligheid weergegeven voor de maximaal mogelijke gebruiksruimte van de luchthaven. Het aanwijzingsbesluit komt overeen met planalternatief 2 uit het MER. Uit de rapportage blijkt dat het plangebied buiten de 10-6 contour van het vliegveld is gelegen. Het plangebied ondervindt dan ook geen belemmeringen als gevolg van de externe veiligheid van luchthaven Eindhoven.

4.4.3 Verantwoording groepsrisico

Doordat het plan binnen 200 meter van het spoor is gelegen dient conform artikel 8 van het Bevt het groepsrisico volledig te worden verantwoord. Daarnaast dient op basis van artikel 7 van het Bevt advies te worden gevraagd aan de Veiligheidsregio Zuidoost-Brabant. Op 1 juni 2017 is hierover een reactie van de Veiligheidsregio ontvangen. Dit advies gaat in op verschillende aspecten rondom de bereikbaarheid, bestrijdbaarheid en het bieden van een handelingsperspectief aan bezoekers en inwoners van deze locatie. De belangrijkste punten zijn hieronder weergeven:

• Realiseer centraal afsluitbare ventilatie voor alle gebouwen;
• Beperk grote populatieaantallen in de nabijheid van het spoor;
• Het scenario warme Bleve nader te beschouwen en te verantwoorden;
• Raden aan om aan de spoorzijde het glasoppervlak te beperken en te voorzien van drukbestendig glas;
• Beperken van deuren aan de risicozijde;
• De afstand van de koude Bleve aan te passen conform de rekenmethodiek van Effects en de PGS 18;
• Contact op te nemen met de Veiligheidsregio op het moment dat er concretere voorstellen over de invulling van het plangebied zijn met het oog op bereikbaarheid en bluswatervoorziening;
• Het videolab staat aangeduid op de plankaart. Voor dit pand geldt het afbrandscenario. Wanneer er voor gekozen wordt het gebouw te handhaven moet dit opnieuw tegen het licht worden gehouden;
• Raden aan een onderzoek uit te voeren naar de actuele status van de bereikbaarheid en bluswatervoorziening.
• Communiceer over de risico's.

Reactie op het advies:

• In het bestemmingsplan kan niet de verplichting voor mechanische ventilatie worden opgenomen. Dit zou in strijd zijn met het bouwbesluit. Wel regelt het bouwbesluit dat als er mechanische ventilatie wordt toegepast deze centraal moet kunnen worden uitgezet.
• Het bestemmingsplan regelt wat er mogelijk wordt gemaakt. In het bestemmingsplan is naast het spoor een veiligheidszone vervoer gevaarlijke stoffen opgenomen. Deze zone regelt dat er geen nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten naast het spoor worden gebouwd. Bij de berekening van het groepsrisico is uitgegaan van de maximale invulling.
• Het scenario warme Bleve wordt niet nader beschouwd. Het Rijk heeft afspraken gemaakt met de branche om warme Bleve vrij te rijden. In het Basisnet is dit tevens vertaald in de berekeningen. Als gemeente Eindhoven volgen wij het Rijk. Daarnaast is er overleg geweest met het Rijk over de hoeveelheden transporten. Wij hebben het Rijk gevraagd hun afspraken te handhaven.
• In de veiligheidszone vervoer gevaarlijke stoffen worden parkeergarages gerealiseerd. Deze parkeergarages zorgen voor afscherming tussen het spoor en de (beperkt) kwetsbare gebouwen. Daarnaast kunnen extra bouwkundige maatregelen bovenop het bouwbesluit niet worden opgenomen in het bestemmingsplan. Dit zou in strijd zijn met de wet- en regelgeving. Verder is het realiseren van drukbestendig glas kostbaar, zo'n 3,5 maal zo duur als normaal glas.
• De gebouwen zijn zo georiënteerd dat de ingangen van het spoor af zullen liggen. Door de ligging van de weg ligt ook niet voor de hand om de ingangen aan de spoorzijde te situeren.
• Voor spoorwegen dienen de risico's berekend te worden met het programma RBMII. Uit dit programma volgen ook de effectafstanden, met daarbij de hittestraling. De koude Bleve is hiermee berekend. Het ligt niet voor de hand om andere rekenmethodes te gebruiken die het Rijk niet heeft voorgeschreven voor het spoor.
• Het is nog onduidelijk wat er met het videolab gaat gebeuren. Op dit moment wordt bekeken wat ermee gedaan gaat worden. Bij verbouw en in stand houden zal contact worden opgenomen met de Veiligheidsregio.
• Bij bouwplannen op Strijp-S wordt altijd advies ingewonnen bij de Veiligheidsregio.
• Bij iedere bouwaanvraag binnen het invloedsgebied zal gecommuniceerd worden over de risico's. Daarnaast zal de bijlage behorend bij het advies onder de aandacht van Park Strijpbeheer worden gebracht.

Hoogte van het groepsrisico en de dichtheid
Voor het plan is een risicoanalyse uitgevoerd (3 april 2017). Uit de risicoanalyse blijkt dat het groepsrisico 2,5 * de orientatiewaarde bedraagt. Voor de dichtheid van het plan wordt verwezen naar de groepsrisico berekening. Zoals eerder aangegeven wordt momenteel een actualisering van het Eindhovense beleid inzake het Groepsrisico voorbereid voor de gehele spoorzone. Zodra dit geactualiseerde beleid door de gemeenteraad is vastgesteld zal dit dus ook voor Strijp S van toepassing zijn.

Maatregelen aan de bron
Voor het traject Boxtel-Eindhoven is met de vervoerder afgesproken dat er warme-BLEVE-vrij wordt gereden. Dit wil zeggen dat de kans op een warme-BLEVE zeer klein is. Daarnaast is een 2,5 meter hoge wand op de spoordijk aangebracht en een wal langs het spoor , zodat uitstroming van vloeistoffen wordt tegengehouden (namelijk: opvangen in het spoorbed) en de hittestraling wordt gedempt.

Maatregelen binnen het plan
Het plangebied is gedeeltelijk binnen het PAG (plasbrandaandachtsgebied) gelegen. In het bestemmingsplan is geborgd dat er geen kwetsbare objecten mogen worden gerealiseerd binnen het PAG. Daarnaast geldt dat de gevel van de eerstelijns bebouwing 30 minuten brandwerend moet zijn uitgevoerd. De vluchtroutes zijn allen van het spoor afgelegen. In de regels van het bestemmingsplan is dit opgenomen. Verder is geregeld dat binnen 200 meter van het spoor geen objecten voor verminder zelfredzame personen worden gevestigd.

Doorontwikkeling
In de visie externe veiligheid is Strijp-S aangewezen als een transitiegebied van zware bedrijvigheid naar woningen, lichte bedrijven (kantoren) en recreatie. In de visie zijn voorwaarden opgenomen voor deze transitiegebieden. Strijp S voldoet aan de voorwaarden van een transitiegebied. Daarnaast is Strijp-S al enige jaren in ontwikkeling. Het programma voor woningbouw, bedrijven (kantoren) en recreatie is nog hetzelfde als bij het vigerende plan. De wijziging is voornamelijk de flexibiliteit van situering van bedrijven (kantoren), woningen en de recreatie binnen de deelgebieden van Strijp S: op het niveau van heel Strijp S zijn de ontwikkelingen conform het bestemmingsplan 2008. In het nieuwe bestemmingsplan is geregeld dat er geen kwetsbare objecten mogen worden gesitueerd binnen het PAG en dat de gevel van de eerstelijnsbebouwing aan de spoorzijde 30 minuten brandwerend moet zijn. In het vigerende plan was dit nog niet geregeld.

Zelfredzaamheid
In paragraaf 4.4.2 is aangegeven dat er geen objecten voor verminderd zelfredzame personen zich mogen vestigen binnen 200 meter van het spoor. Verder is geregeld dat langs het gehele spoor (behoudens ter hoogte van het Klokgebouw) gebouwen brandwerend moeten worden uitgevoerd, waardoor er langere tijd gevlucht kan worden. Personen binnen het gebied kunnen als zelfredzaam worden beschouwd.

Bereikbaarheid en bestrijdbaarheid
In de vigerende visie m.b.t. externe veiligheid of omgevingsveiligheid zijn de mogelijkheden voor hulpverleningsdiensten ten aanzien van het spoor uitgewerkt. Hierin is ook het maatrampniveau beschreven wat de veiligheidsregio aan kan. Voor te ontwikkelen gebieden/ruimtelijke plannen zijn kaders vastgelegd ten aanzien van het te realiseren niveau van beheersbaarheid (bereikbaarheid, bluswater, zelfredzaamheid).

Uit het aangegeven overleg met de Veiligheidsregio is naar voren gekomen dat de veiligheidsmaatregelen op dit moment voldoende zijn bevonden vanuit de verantwoording van het Groepsrisico. Zowel de aanwezige beheersmiddelen als de zelfredzaamheid is voldoen meegenomen bij de voorzieningen en voldoen aan voorwaarden gesteld in de beleidsregel Bluswatervoorzieningen en bereikbaarheid en zijn voldoende voor de hulpverlening. In het kader van de ontwikkeling van Strijp S is wel afgesproken dat een aantal locatie-specifieke voorzieningen nog nader zullen worden uitgewerkt in de te verlenen omgevingsvergunning.

4.4.4 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

4.5.1 Planbeschrijving

Biomassacentrale
In Strijp heeft de gemeente het initiatief genomen tot de bouw van een biomassacentrale op Strijp-T die door middel van een warmtenet een groot aantal gebouwen van duurzame warmte kan voorzien. Dit warmtenet ligt op enkele honderden meters afstand van deze locatie en biedt daarom een goede kans voor een duurzame warmtevoorziening van deze woningen.

Waterpomp
Duurzame alternatieven kunnen gelegen zijn in het gebruik van warmtepompen die gebruik maken van lucht of van grondwater als medium. Als de warmtepomp van electriciteit wordt voorzien door middel van zonnepanelen kan dit een zeer duurzaam systeem vormen.

Op Strijp-S is het Sanergy-systeem gerealiseerd dat de beheersing van de grondwaterverontreiniging koppelt aan de duurzame energievoorziening door middel van warmtepompen. In combinatie met de warmte van de biomassacentrale op Strijp-T is er op Strijp altijd een aardgasloze en duurzame warmte- en koude voorziening mogelijk. Bij nieuwe ontwikkelingen is er dus geen reden om nog aardgas te gebruiken.

Zongericht bouwen
In de relatie tussen de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaam bouwen en het bestemmingsplan, is bij nieuwbouwlocaties met name het 'zongericht bouwen' van belang. Bij nieuwbouwlocaties kan de gemeente eisen dat straten zoveel mogelijk van oost naar west verlopen zodat alle gebouwen over een naar het zuiden gerichte gevel beschikken. Voor dit bestemmingsplan is dat minder relevant omdat de plot van de gebouwen in dit hoogstedelijke gebied grotendeels reeds bepaald is. Wel biedt uiteraard de toepassing van zonnepanelen en zonneboilers een goede manier om aan de ambities tegemoet te komen.

EPC-eis
Het Bouwbesluit kent sinds 2015 een minimale EPC-eis van 0,4. Deze zal de komende jaren worden verscherpt naar de BENG-norm in 2020 (Bijna Energie Neutraal Gebouwd), hetgeen past in de ambitie van gemeente om een energieneutrale stad te worden. De gemeente spant zich, binnen haar mogelijkheden, in om bouwers en ontwikkelaars vooruit te laten denken en woningen te bouwen die nu reeds aan de toekomstige eisen voldoen.

5.2.1 Nationaal waterplan 2016 - 2021

Op 10 december 2015 is het Nationaal Waterplan 2016 - 2021 vastgesteld door de minister van Infrastructuur en milieu. Voor wat de ruimtelijke aspecten betreft moet dit plan worden gezien als een structuurvisie en is het bindend voor het Rijk. Het Rijk is verantwoordelijk voor het hoofdwatersysteem. Het waterplan beschrijft de strategische doelen voor het waterbeheer. De condities en maatregelen voor het bereiken van deze doelen staan beschreven in het 'Beheer- en ontwikkelplan voor de rijkswateren' van Rijkswaterstaat. Lagere overheden dienen het Nationaal Waterplan 2016 - 2021 in hun beleid te verwerken.

5.2.2 Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 - 2021

De zorg voor een duurzaam schone en veilige fysieke leefomgeving staat centraal in dit Provinciaal Milieu- en Waterplan. Het Provinciaal Milieuplan 2012-2015 en het Provinciaal Waterplan 2010-2015 gaven hieraan de afgelopen jaren invulling. Het Provinciaal Milieu- en Waterplan (PMWP) 2016-2021 integreert de milieu- en de wateropgave, geheel in de geest van de Omgevingswet. Het zet de nieuwe koers uit voor de provinciale inzet met betrekking tot water, bodem, lucht en de overige milieuaspecten.

Brabant is duurzaam beschermd tegen overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem. In 2050 heeft de provincie alle maatregelen uitgevoerd die nodig zijn om te voldoen aan de wettelijke beschermingsnormen. Er is lokaal maatwerk geleverd en zoveel mogelijk rekening gehouden met economie, natuur, recreatie, cultuurhistorie, landschap, agrarisch gebruik en leefbaarheid in dorpskernen. De kwaliteit van het rivierengebied is veel hoger dan voorheen en heeft een belangrijke economische waarde. Het rivierbed van de rivieren wordt zo min mogelijk bebouwd.

Het regionale watersysteem is robuust ingericht, zodat wateroverlast voorkomen kan worden, ook bij een veranderend klimaat. Hierbij wordt de trits vasthouden, bergen, afvoeren gehanteerd. Als in het systeem waterkeringen noodzakelijk zijn, dan voldoen ze aan de gestelde normen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt ervoor gezorgd dat die niet ten koste gaan van de hoeveelheid water die het watersysteem kan bergen (waterbergend vermogen).

5.2.3 Waterbeheerplan 2016 - 2021 'Waardevol Water'

Het waterbeheerplan 'Waardevol Water' beschrijft de doelen van Waterschap De Dommel voor de periode 2016-2021. Het plan is afgestemd op de ontwikkeling van het Nationaal Waterplan, het Provinciaal Milieu en Waterplan en het Stroomgebiedsbeheerplan. Meer dan voorheen wil het waterschap inspelen op initiatieven van derden en kansen die zich voordoen in het gebied.

Ten aanzien van de doelen is een indeling gemaakt in de volgende waterthema's.

• Droge voeten: voorkomen van wateroverlast in het beheergebied (onder meer door het aanleggen van waterbergingsgebieden en het op orde brengen van regionale keringen);
• Voldoende water: zowel voor de natuur als de landbouw is het belangrijk dat er niet te veel en niet te weinig water is. Daarvoor reguleert het waterschap het grond- en oppervlaktewater;
• Natuurlijk water: zorgen voor flora en fauna in en rond beken en sloten door deze waterlopen goed in te richten en te beheren;
• Schoon water: zuiveren van afvalwater en vervuiling van oppervlaktewater aanpakken en voorkomen;
• Mooi water: stimuleren dat mensen de waarde van water beleven, door onder meer recreatief gebruik.

Het waterschap staat voor een aantal complexe uitdagingen, die zij in veel gevallen niet alleen kan realiseren. Deze uitdagingen geven invulling aan de verbinding van water met de maatschappelijke ontwikkelingen. Daarom zet het waterschap sterk in op samenwerking. In dit Waterbeheerplan nodigt het waterschap waterpartners, stakeholders, boeren, burgers en bedrijven nadrukkelijk uit om gezamenlijk te werken aan slimme, innovatieve oplossingen voor de complexe wateropgaven. Dit betekent onder meer dat het waterschap de bestaande samenwerking met al de partners in het gebied wil uitbouwen en 'grenzeloos' organiseren vanuit de kracht van ieders rol en verantwoordelijkheid.

De belangrijkste uitdagingen voor de komende planperiode zijn:

• Voldoende water voor landbouw en natuur;
• Wateroverlast en hittestress;
• Kringloop denken;
• Steeds meer ongewenste stoffen in het water, zoals medicijnen;
• Vergroten waterbewustzijn.

5.2.4 Keur oppervlaktewateren

De 'Keur Waterschap De Dommel 2015' bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater die gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap De Dommel. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of algemene regels van toepassing zijn voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden waterhuishouding, attentiegebieden, beekdalen en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning verlening.

5.2.5 Hydrologisch neutraal bouwen

Hydrologisch neutraal bouwen is overgenomen in de Keur. In de Algemene Regels en in de Beleidsregels wordt nader beschreven en uitgewerkt waar het voor staat en welke maatregel er nodig is om hier aan te voldoen. Hieronder is een samenvatting voor Hydrologisch neutraal bouwen opgenomen.

Neerslag die op een onverharde bodem valt infiltreert voor een (belangrijk) deel in de bodem en komt dan uiteindelijk in het grondwater of via ondergrondse afstroming in een oppervlaktewaterlichaam terecht. Ter plaatse van verhard oppervlak zal de neerslag niet of nauwelijks in de bodem dringen. Als het verhard oppervlak niet is aangesloten op de riolering, stroomt vrijwel al het water direct af naar het oppervlaktewatersysteem. Dit betekent dat het oppervlaktewatersysteem bij een flinke regenbui een grote afvoerpiek moet kunnen opvangen en dat infiltratie in de bodem niet of slechts beperkt kan plaatsvinden.

Bij het afkoppelen van verhard oppervlak zal de neerslag die valt op de verharding niet meer worden afgevoerd naar de rioolwaterzuivering maar rechtstreeks op de ontvangende waterloop worden geloosd. Ook dit zorgt voor een versnelde en/of extra afvoer richting het ontvangende oppervlaktewater.

De realisatie van nieuw verhard oppervlak en afkoppelen van verhard oppervlak moet daarom zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd en optimaal worden ingepast in het bestaande watersysteem. Dit betekent dat de aanvrager/initiatiefnemer voldoende compenserende maatregelen moet nemen, zodat het oppervlaktewatersysteem na realisatie van de verharding voldoende robuust blijft.

Hierbij wordt getoetst aan de trits "vasthouden-bergen-afvoeren". Wateroverlast door versneld afvoeren van verhard oppervlak moet zoveel mogelijk worden voorkomen. Dit kan op twee manieren waarbij de voorkeur uitgaat naar zoveel mogelijk vasthouden aan de bron. Vasthouden kan door hergebruik of het infiltreren van water in de bodem en past het meest bij het principe hydrologisch neutraal ontwikkelen, zowel voor het ontvangend oppervlaktewater- als grondwatersysteem. Als niet of onvoldoende kan worden geïnfiltreerd is een aanvullende voorziening noodzakelijk die het water tijdelijk bergt. Het gaat hier dan om een voorziening die ervoor zorgt dat water in ieder geval niet versneld wordt afgevoerd.

5.2.6 Gemeentelijk rioleringsplan (2015 - 2018)

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) verantwoordt aan de inwoners van Eindhoven de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. Met het GRP geeft de gemeente invulling aan de gemeentelijke zorgplicht en op het gebied van (grond)water. Het GRP bevat de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel en bevat maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak. Daarbij wordt regenwater gescheiden van afvalwater ingezameld en afgevoerd naar het oppervlaktewater. Waar mogelijk dient regenwater eerst te worden geborgen binnen het plangebied waarna alsnog vertraagd kan worden afgevoerd.

5.2.7 Waterplan

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald

5.3.1 Checklist watersysteem

Checklist Watersysteem
Hoofdwatergang cq open water	Nee
zijwatergang	Nee
Keurgebied binnen plangebied? (Beschermd gebied waterhuishouding of Attentiegebied)	Nee
Binnen 25-100 jaarszone? (grondwaterbeschermingszone)	Nee
Binnen boringsvrije zone?	Nee
Ecologische verbindingszone?	Nee
Binnen reserveringsgebied waterberging 2050?	Nee
Attentiegebied EHS	Nee
Rioolwatertransportleiding	Nee
Waterschap gemaal	Nee
Verdachte/verontreinigde locaties?	Staan vermeld in de bodemparagraaf
Infiltratie praktisch mogelijk?	Nee
Uitwerkingsplicht / wijzigingsbevoegdheid	Nee

5.3.2 Gebied specifieke eigenschappen m.b.t. water

Het plangebied ligt ten noordwesten van het stadscentrum van Eindhoven en ligt daarmee tussen het stadscentrum en de stedelijke ringweg. Het betreft het voormalige Philips-industriegebied Strijp-S dat is gelegen binnen het stadsdeel Strijp. Het plangebied ligt niet in een gebied waar van oorsprong oppervlaktewater of beeklopen aanwezig waren. Zowel binnen als in de nabijheid van het plangebied zijn geen leggerwatergangen van het waterschap aanwezig. Het plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor in de keur of een provinciale verordening regels zijn gesteld ter bescherming van het grondwater (grondwaterbeschermingsgebied of boringsvrije zone), natte natuur (Attentiegebied Natuur Netwerk Brabant of ecologische verbindingszone) of een waterbergingsgebied.

5.3.3 Oppervlaktewater

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Ook in de directe omgeving van het plangebied bevindt zich geen oppervlaktewater.

5.3.4 Verharding

Het plangebied bevat zowel verharde oppervlakten als groen. Verharding bestaat hoofdzakelijk uit bebouwing met terreinverharding en openbare wegen. Openbaar groen of onverharde gebieden zijn aanwezig. Vooral de groene corridor die centraal door het plangebied loopt, springt hierbij in het oog. Daarnaast zijn er enkele groene zones aanwezig rondom en tussen bebouwing.

5.3.5 Bodemopbouw

In het plangebied treft men een toplaag aan die sterk is geroerd door de stedelijke ontwikkelingen. De bodemopbouw in dit deel van Eindhoven bestaat uit fijn leemhoudend zand afgewisseld met leemlenzen en is te typeren als (zeer) slecht doorlatend. Zonder het treffen van bodem verbeterende maatregelen wordt infiltratie van hemelwater in de bodem binnen het plangebied niet reëel geacht.

Binnen het plangebied zijn enkele bodemverontreinigingen aanwezig. Deze zijn toegelicht in de bodemparagraaf van dit bestemmingsplan. Sinds 2003 wordt de bodemverontreiniging op Strijp-S in samenhang met de ruimtelijke ontwikkeling van het gebied (in fasen) functioneel gesaneerd. Functioneel gesaneerd wil zeggen dat het terrein geschikt is/wordt gemaakt voor het beoogd gebruik. Restverontreinigingen in grond en grondwater die achterblijven leveren geen risico's op bij het gebruik van het terrein. Toekomstige ontwikkelingen mogen niet bijdragen aan een verdere verspreiding van de verontreiniging. Eventuele graafwerkzaamheden en grondwateronttrekkingen moeten vooraf aan de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant worden gemeld.

5.3.6 Grondwater

Nabij het plangebied bevinden zich een aantal peilbuizen. De dichtstbijzijnde peilbuizen zijn de peilbuis op de locatie Kastanjelaan 53 en op de locatie Beukenlaan, Achtseweg Zuid. De grondwaterstand fluctueert in de loop van het jaar. Uit de gegevens van de peilbuizen blijkt dat de grondwaterstand de afgelopen jaren varieerde tussen de 15,5 en 17,30 m +NAP ter hoogte van de Kastanjelaan en ter hoogte van de Beukenlaan / Achtseweg Zuid tussen de 15,2 en 16,8 m +NAP. Ter indicatie: de maaiveldhoogte bevindt zich ter plaatse van de peilbuis aan de Kastanjelaan op 18,64 m + NAP en ter plaatse van de peilbuis aan de Beukenlaan / Achtseweg Zuid op 18,38 m +NAP.

5.3.7 Regenwater

De riolering in dit gebied is voor het grootste deel gescheiden uitgevoerd. Het regenwater dat op daken en terreinverharding valt, stroomt overwegend vertraagd af via het regenwaterriool dat uiteindelijk loost op het gemengd riool. Doordat de afvoerstructuur van de Nieuwe Gender nog niet compleet is kan het regenwater nog niet afvoeren naar de Dommel. Voor de ontwikkelingen op Strijp-S is een waterhuishoudkundig plan opgesteld waarin afspraken zijn gemaakt over de verwerking van regen- en afvalwater. De afspraken bestaan onder andere uit:

• het scheiden van (schoon) regenwater en (vuil)afvalwater;
• de verhardingen (zowel openbaar als op particuliere grond)aansluiten op het HWA-riool;
• 25 mm berging per m² verharding realiseren;
• regenwater vertraagd afvoeren met 1 tot 2 l/s per ha.

Overtollig regenwater infiltreert in de bodem. Op diverse plekken binnen het plangebied wordt water geborgen. De manier waarop water wordt geborgen in het plangebied varieert. Het betreft onder andere wadi's, groene daken, infiltratievoorzieningen en berging in het (infiltratie)rioolstelsel. Op de plaatsen waar nog geen gescheiden rioolstelsel aanwezig is, wordt het regenwater samen met afvalwater ingezameld en naar de zuivering afgevoerd.

5.3.8 Afvalwater

Alle panden in het plangebied zijn ofwel aangesloten op het vuilwaterriool, ofwel op het gemengd riool. Beiden voeren het afvalwater af naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie aan de Van Oldenbarneveltlaan.

5.4.1 Verharding

Voor het plangebied is een stedenbouwkundig plan gemaakt volgens welk het gebied voor een groot deel wordt bebouwd. Buiten het plangebied vinden er werkzaamheden plaats aan de riolering ten behoeve van een gescheiden afvoer. Door de werkzaamheden aan de Frederiklaan wordt het gescheiden rioolstelsel verder uitgebreid. Met de aanleg van een gescheiden rioolstelsel in de Frederiklaan ontstaat er een verbinding tussen het regenwaterriool van onder andere de Kastanjelaan en Strijp S naar de Willemstraat. Uiteindelijk dient het regenwater vanaf de Willemstraat via de Nieuwe Gender gescheiden te worden afgevoerd naar de Dommel.

Voor alle bestaande en eventuele nieuwe ontwikkelingen geldt de minimale eis: (huishoudelijk)afvalwater en regenwater van verharde oppervlakken gescheiden aanleveren op het aanwezige rioolstelsel. Daar waar er een gescheiden stelsel ligt, dient er gescheiden te worden aangesloten. Voor enkele activiteiten (bijvoorbeeld het laden en lossen van gevaarlijke stoffen) kan een uitzondering gelden.

5.4.2 Berging

Conform de afspraken met het waterschap dient in het plangebied 25 mm hemelwaterberging aangelegd te worden. Ontwikkelingen dienen overeenkomstig de afspraken van het waterhuishoudkundig plan regenwater te bergen en af te voeren. Het waterplan van Park Strijp voorziet in een waterberging van 25 mm regenval beschouwd op het aangesloten verhard oppervlak. Extreme hoeveelheden van meer dan 25 mm regenval per uur zullen via de overstort worden geloosd op de regenwaterafvoer.

Indien er in de toekomst zich binnen het plangebied kansen voordoen om het gescheiden stelsel beter te benutten dan wel extra waterberging te creëren zal de gemeente deze kansen, indien effectief en doelmatig, proberen te benutten.

5.4.3 Oppervlaktewater

Er zijn geen plannen bekend die veranderingen aanbrengen in het oppervlaktewater(systeem).

5.4.4 Waterkwaliteit

Bij het afkoppelen, en duurzame watersystemen in het algemeen, verdient de waterkwaliteit van het afstromende regenwater bijzondere aandacht. Sommige af te koppelen of nieuw aan te sluiten verharde oppervlakken kunnen de waterkwaliteit nadelig beïnvloeden (bv. olie van parkeerterreinen, en uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, lood en koper verwerkt in daken). In het kader van duurzaamheid worden initiatiefnemers gestimuleerd om alleen met niet uitloogbare bouwmaterialen te werken. Conform de handreiking "afkoppelen & niet aankoppelen" dienen de verharde oppervlakken gekwalificeerd te worden.