Gemeente Etten-leur

Planteksten

Op deze pagina vindt u de planteksten behorende bij het plan Wijziging Buitengebied, Midden Donk 10.

Toelichting


 

 

 

Wijzigingsplan Buitengebied Midden Donk 10

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[image] 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Datum vaststelling: 8 december 2015

 

 

 

 

 

 

 

 

Hoofdstuk 1 Inleiding

 

 

De heer Popma heeft het perceel Midden Donk 10 , voormalige veehouderij met langgevelboerderij en diverse voormalige bedrijfsgebouw, aangekocht met als bedoeling daar te gaan wonen. Het perceel heeft in het geldende bestemmingsplan Buitengebied 2013 een agrarische bestemming maar is al een aantal jaren niet meer in gebruik door een agrarisch bedrijf. De bedrijfswoning (langgevelboerderij) en een gedeelte van de bijgebouwen hebben een monumentenstatus (gebouwd begin 19e eeuw). Het boerderijcomplex ligt in het buitengebied aan de westzijde van de bebouwde kom ten noorden van de spoorlijn Breda-Roosendaal. Meneer Popma heeft verzocht om gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan voor de omzetting van de agrarische bestemming van het perceel in de bestemming ‘Wonen en tuin’.

 

 

 

[image] 

 

 

Hoofdstuk 2 Wijzigingsregeling

 

De gronden zijn gelegen in het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ (vastgesteld d.d. 30 september 2013, grotendeels onherroepelijk). De gronden hebben de bestemming 'Agrarisch'. In de planregels is in artikel 3.6.12 een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen om de agrarische bestemming te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’ en ‘Tuin’. Zij maken daarbij gebruik van de bevoegdheid zoals omschreven in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening om binnen bij het plan bepaalde grenzen het plan te wijzigen. De wijzigingsregeling bevat een aantal voorwaarden waaraan voldaan moet worden waaronder de grootte van het toekomstige bouwvlak, de milieusituatie en een sloop/bonusregeling. Daarnaast dient als onderdeel van het wijzigingsbesluit verantwoording gegeven te worden over overige ruimtelijke aspecten zoals, de bodemkwaliteit, milieuzonering, archeologie, water, geluid, lucht, verkeersveiligheid, ecologie (flora en fauna) en economische uitvoerbaarheid.

 

 

 

 

[image] 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Uitsnede planverbeelding Bestemmingsplan Buitengebied (2013)

 

 

De wijzigingsregeling luidt als volgt:

 

 

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd deze bestemming te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen’ en ‘Tuin’, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

 

  1. Het agrarisch bedrijf ter plaatse is beëindigd en agrarisch hergebruik is redelijkerwijs niet mogelijk.

  2. Er mag geen sprake zijn van een verslechtering van het woon- en leefklimaat.

  3. De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen agrarische en andere bedrijven mogen niet worden beperkt.

  4. Het bouwvlak wordt verwijderd en de nieuwe bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen’ en ‘Tuin’ bevat de voormalige agrarische bedrijfswoning met bijhorende tuin, erf en verhardingen, waarbij het bestemmingsvlak voor ‘Wonen’ maximaal 1.500 m² mag bedragen.

  5. De oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen mag niet meer bedragen dan 100 m² waarbij overtollige (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen, een en ander met uitzondering van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, dienen te worden gesloopt, met dien verstande dat:

  1. van de totale oppervlakte aan legaal opgerichte bebouwing mag voor elke 100 m² te slopen bebouwing de inhoud van de woning worden vergroot met 50 m³ tot een maximale inhoud van 850 m³ en / of

  2. 25% van de totale, dan wel na toepassing van het bepaalde onder 1 resterende, te slopen oppervlakte aan legaal opgerichte bebouwing mag worden toegevoegd aan de toegestane oppervlakte van 100 m² aan bijgebouwen en overkappingen;

  3. de maximaal berekende oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen mag ofwel behouden blijven ofwel nieuw gebouwd worden;

  4. het totaal aan bijgebouwen en overkappingen mag, inclusief de aanwezige oppervlakte aan cultuurhistorisch waardevolle (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen, niet meer bedragen dan 250 m²;

  5. indien de bestaande oppervlakte aan cultuurhistorisch waardevolle (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen reeds meer bedraagt dan 250 m², geldt deze oppervlakte als maximum;

  6. bij de toepassing van het bepaalde onder 1 en 2 dient de te slopen bebouwing te worden uitgelegd als sloop van de totale bebouwing, met uitzondering van de woning.

  1. Indien het te verwijderen bouwvlak kleiner is dan 1 ha, gaat de wijziging gepaard met een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied van dit bestemmingsplan.

  2. De verwezenlijking, het behoud en het beheer van (het zoekgebied voor) een ecologische verbindingszone, ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied ecologische verbindingszone’ en / of een zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied behoud en herstel watersystemen’, worden niet belemmerd of aangetast.

 

 

 

 

Hoofdstuk 3 Toets aan wijzigingsregeling

 

 

Ad a. Het agrarische bedrijf is al geruime tijd geleden beëindigd. Inmiddels zijn de gronden doorverkocht. Het perceel is ca 1 ha groot. Onvoldoende voor een volwaardige agrarische bedrijfsvoering. Ook voldoet de bedrijfsbebouwing niet meer aan de eisen van deze tijd. Agrarisch hergebruik is redelijkerwijs niet meer mogelijk.

 

Ad b. Er mag geen sprake zijn van een verslechtering van het woon- en leefklimaat. Alleen de bestaande agrarische bedrijfswoning wordt omgezet in een burgerwoning. Hoewel het woonklimaat niet optimaal is vanwege de aanwezigheid van een grondgebonden veehouderij op korte afstand en een intensieve veehouderij (kippen) op ca 80 meter van het woonhuis is er geen sprake van een verslechtering van het woon- en leefklimaat.

 

Ad c. De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen agrarische bedrijven mogen niet worden beperkt. De veehouderij (jongvee) op Midden Donk 8 is op korte afstand gelegen. Door de omzetting naar een burgerwoning wordt de veehouderij aan de Midden Donk 8 niet beperkt in zijn ontwikkelingsmogelijkheden omdat de Wet geurhinder en veehouderij voor melkveehouderijen (artikel 4 vaste afstanden Wgv) geen onderscheid maakt tussen woningen die behoren bij veehouderijen en woningen die daar niet bij horen. Daarbij komt dat het gebruik van de voormalige bedrijfswoning, de overige bouwwerken en bijbehorende gronden voor wonen niet in strijd is met het geldende bestemmingsplan. Voor wat betreft de intensieve veehouderij (kippen) ten zuiden van Midden Donk 10 (Midden Donk 11) is een woning tussen Midden Donk 10 en het IV bedrijf al bepalend voor de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van dat bedrijf. De wijzigingsprocedure zal dan ook niet beperkend zijn voor de omliggende agrarische bedrijven.

 

Ad d. Het bouwvlak wordt verkleind tot 1500 m2 en het perceel krijgt voor het overige een tuinbestemming. Aan deze voorwaarde zal voldaan kunnen worden. Zie hiervoor ook de planverbeelding van het wijzigingsplan.

 

Ad e. De sloop/bonusregeling bepaald dat overtollige agrarische bedrijfsgebouwen gesloopt moeten worden behoudens de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. In dit geval is de langgevelboerderij, de Vlaamse schuur, de karschop en het bakhuis van cultuurhistorische waarde. Het boerderijcomplex is met de genoemde bebouwing recent (2014) op de gemeentelijke monumentenlijst geplaatst. De oppervlakte aan waardevolle voormalige bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen bedraagt meer dan 250 m2. De totale oppervlakte aan cultuurhistorische bebouwing mag behouden blijven. De bijgebouwen zonder cultuurhistorische waarde, ca 960 m2, dienen gesloopt te worden. Hiervoor wordt met de eigenaar/verzoeker een sloopovereenkomst afgesloten en de sloop wordt als voorwaardelijke verplichting in de planregels behorende bij dit wijzigingsplan opgenomen.

 

Ad f. Het agrarisch bebouwingsvlak van Midden Donk 10 is in het bestemmingsplan Buitengebied 2013, 1 ha groot. Dus niet kleiner dan 1 ha zodat geen verdere invulling gegeven hoeft te worden aan kwaliteitsverbetering van landschap op basis van de Verordening ruimte van de provincie Noord-Brabant. Dit is conform de regionale afspraken neergelegd in de nota “toepassing Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant”. Volgens deze nota is de omzetting een categorie 1 ontwikkeling: ‘ruimtelijke ontwikkeling met nauwelijks tot geen landschappelijke invloed en waarbij geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap wordt geëist’. Namelijk: wijziging bestemming Agrarisch Bedrijf (inclusief agrarisch verwant en agrarisch technisch hulpbedrijf) of Bedrijf, met een omvang van minimaal 1 ha, in bestemming Wonen of andere bestemming zoals Horeca, maatschappelijke doeleinden of recreatie, mits het bestemmingsvlak wordt verkleind tot maximaal 1500 m2, overtollige voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en maximaal 200 m2 aan bijgebouwen (wat voormalige agrarische bedrijfs-bebouwing kan zijn). De sloop van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, de verkleining van het bouwvlak en het behoud van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is voldoende kwaliteitsverbetering zodat geen verdere invulling gegeven hoeft te worden aan een aantoonbare en uitvoerbare verbetering van de kwaliteiten van het landschap.

 

Ad g. Op het perceel is geen zone: zoekgebied ecologische verbindingszone en/of zoekgebied behoud en herstel watersystemen aanwezig.

 

 

Hoofdstuk 4 Ruimtelijke aanvaardbaarheid

 

 

Overige verantwoording buiten de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid.

 

In overeenstemming met regionale afspraken voor woning-bouw:

Er wordt geen woning toegevoegd dus geen relatie met de woningbouwafspraken.

 

In overeenstemming met de regionale afspraken mbt kwaliteitsverbetering van het landschap:

Deze wijziging past binnen het regionale afsprakenkader en is een categorie 1 ontwikkeling: ‘ruimtelijke ontwikkeling met nauwelijks tot geen landschappelijke invloed en waarbij geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap wordt geëist’. Zie ook voorwaarde f. van de wijzigingsbevoegdheid.

 

Luchtkwaliteit:

Er worden geen woningen toegevoegd. De bedrijfswoning wordt omgezet in een burgerwoning. De regelgeving luchtkwaliteit is niet van toepassing op dit project.

 

Bodemkwaliteit:

Er wordt niet gebouwd zodat er geen onderzoek naar bodemkwaliteit verplicht is.

 

Archeologie:

Het bouwperceel ligt in een gebied met hoge archeologische waarde waarbij wel aangegeven is dat oppervlakkige archeologische waarden verstoord zullen zijn. Nader onderzoek is niet nodig omdat niet gebouwd wordt.

 

Water:

De bestemmingsplanwijziging houdt geen nieuwbouw in. Wel wordt een grote oppervlakte aan voormalige bedrijfsgebouwen gesloopt. Hemelwater zal dan ook weer direct in de grond terechtkomen. Aan de aanwezige kavelslootjes worden geen wijzigingen aangebracht.

 

Luchtvaartverkeerzone:

Het perceel ligt in de luchtvaartverkeerzone van het vliegveld Breda Airport (Seppe). De luchtvaartzone is een beschermingszone voor het aan- en uitvlieggebied van het vliegveld. De bouwhoogte van bouwwerken is hier aan bepaalde hoogtematen gebonden. Aangezien er niet gebouwd wordt, is er geen sprake van een belemmering.

 

Geluidzone -industrie:

Het perceel ligt binnen de 50 dB(A) zone van het industrieterrein Vosdonk. Aangezien er niet gebouwd wordt vormt deze zone geen belemmering voor het wijzigingsplan

 

Flora en fauna:

Omdat onderdeel van de wijzigingsprocedure de sloop van bijgebouwen is een Quickscan flora en faunawet naar o.a. de aanwezigheid van beschermde vogelbroedplaatsen of verblijfplaatsen van vleermuizen uitgevoerd. Het onderzoek heeft aangetoond dat er in de bijgebouwen geen huismussen of zwaluwen nestelen. Voor vleermuizen is de verwachting dat deze niet aangetroffen worden maar er wordt nog vervolgonderzoek uitgevoerd. Het vervolgonderzoek (soortgericht onderzoek Midden Donk 10 te Etten-Leur Ecodat september 2015) wijst uit dat negatieve effecten op essentiele gebruiksfuncties van het leefgebied van de vleermuizen door de sloop van de stallen zijn uitgesloten. Tijdens de sloopwerkzaamheden dient wel rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van vleermuizen. Werkzaamheden dienen alleen overdag te worden uitgevoerd. Er zijn geen sporen gevonden van gierzwaluwen. Er is wel sprake van een levendige populatie van huismussen onder de dakpannen van het woonhuis. De sloopverplichting op grond van het wijzigingsplan geldt echter alleen voor de niet cultuurhistorisch waardevolle voormalige bedrijfsgebouwen. Het boerderijcomplex met monumentenstatus blijft in de huidige vorm aanwezig. Negatieve effecten op de geconstateerde soorten waardoor een verbodsbepaling van de Flora en Faunawet wordt overtreden , treden niet op.

 

 

Externe veiligheid:

De regelgeving externe veiligheid is niet van toepassing.

 

Economische uitvoerbaarheid:

De initiatiefnemer draagt alle kosten. Ter voldoening aan artikel 6.12 Wro is een anterieure overeenkomst alsmede een overeenkomst tot planschadeverhaal afgesloten. De economische haalbaarheid is daarmee gegarandeerd.

 

 

Een aanvaardbaar woon- en leefklimaat:

De feitelijke situatie wijzigt niet er wordt niet gebouwd. Midden Donk 10 is een agrarisch perceel in het buitengebied. De agrarische bedrijfswoning van de voormalige veehouderij (gestopt na 19 maart 2000) wordt burgerwoning. Midden Donk 10 ligt op korte afstand van de bedrijfsvoering van de veehouderij op Midden Donk 8 en de intensieve veehouderij (kippen) Midden Donk 11.

 

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) maakt bij melkveehouderijen (art. 4 Wgv is van toepassing) geen onderscheid tussen woningen bij veehouderijen en woningen die daar niet toe behoren. De afstand van de woning tot de dichtstbijzijnde stal is 26 meter. Daarmee wordt voldaan aan de minimumafstand uit artikel 5 derde lid Wgv (25 meter).

 

Volgens het milieudossier is aan het bedrijf op Midden Donk 8 in november 1994 een revisievergunning verleend voor het houden van 86 stuks melkkoeien, 39 stuks vrouwelijk jongvee en 13 vleesstieren. In september 2000 is bij een controle aangegeven dat men gestopt was met melken. Sindsdien wordt alleen jongvee gehouden. In 2005 waren 45 stuks jongvee aanwezig. in 2010 is geconstateerd dat melklokaal en de toebehoren van de ligboxenstal in de voormalige melkstal ontmanteld zijn. De afgelopen 15 jaar is niet gebleken van enige bedrijfsontwikkeling op deze locatie. Het ligt dan ook niet in de verwachting dat dit in de toekomst wel zal gebeuren.

 

Door adviesbureau Arcadis is in oktober 2011 een Gebiedsvisie Wet geurhinder en veehouderij opgesteld. Hierin heeft ook een beoordeling van het leefklimaat plaatsgevonden op basis van de indicatieve achtergrondbelasting (Zie uitsnede hieronder). Voor de Midden Donk 10 geldt dat vooral de intensieve veehouderij op Midden Donk 11 van invloed is in de omgeving. Midden Donk 11 wordt echter al door de woning Midden Donk 9 beperkt. De achtergrondbelasting voor Midden Donk 10 (licht groen) kan volgens de geurvisie als redelijk goed worden getypeerd.

 

 

 

 

[image] 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[image] 

[image] 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tussen de woning en de stal van Midden Donk 8 is een monumentale Vlaamse Schuur aanwezig. Deze blijft behouden. De bedrijfsactiviteiten van Midden Donk 8 welke geluid veroorzaken worden door de Vlaamse Schuur afgeschermd ten opzichte van de woning. De Midden Donk is een landelijk doodlopend weggetje met alleen bestemmingsverkeer. Ten zuiden van Midden Donk 10 is over een afstand van ruim 200 meter geen bebouwing aanwezig, Ten oosten is over ongeveer 300 meter vrij zicht in de richting van de bebouwde kom van Etten-Leur.

 

Gelet op het bovenstaande is voor Midden Donk 10 naar onze mening sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

 

 

4.1 conclusie

 

Uit het vorenstaande kan geconcludeerd worden dat voldaan kan worden aan de voorwaarden om overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening en artikel 3.6.12 van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ te wijzigen zoals aangegeven op bijgaande wijzigingsplanverbeelding. Daarnaast is de wijziging ruimtelijk aanvaardbaar en is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In de planregels voor de bestemming ‘Wonen’ wordt een voorwaardelijke verplichting tot sloop van de niet cultuurhistorisch waardevolle bebouwing van Midden Donk 10 opgenomen worden.

 

 

 

 

 

4.2 juridische aspecten

 

In dit wijzigingsplan wordt de agrarische bestemming met bouwvlak van het perceel Midden Donk 10 op de planverbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied' gedeeltelijk omgezet in een bestemming 'Wonen' en 'Tuin'. De overblijvende gronden houden de bestemming ' 'Agrarisch' maar dan zonder bouwvlak. Bij de bestemming 'Wonen' wordt bij de gebruiksregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen teneinde de sloop van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen zonder cultuurhistorische waarde te waarborgen (artikel 5.5.6). In de planregels zijn de inleidende bepalingen, de op deze planverbeelding van toepassing zijnde bestemmingen (agrarisch, tuin, wonen en archeologie 1 en 2) en de algemene, de overgangs- en slotregels van het bestemmingsplan 'Buitengebied' integraal overgenomen.

 

 

4.3 procedure

Over het voorontwerp is wettelijk vooroverleg voorgeschreven met de provincie Noord- Brabant en met het Waterschap Brabantse Delta. De provincie heeft echter laten weten dat voor plannen waarbij geen provinciale belangen spelen geen vooroverleg noodzakelijk is. Volgens het voorformulier inventarisatie ruimtelijke aspecten (ingevuld 26 mei 2015) is dat in dit geval aan de orde. Het Waterschap heeft bij mail van 3 juli 2015 laten weten een positief wateradvies te geven.

 

Het voornemen tot wijziging van de planverbeelding van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ is bekend gemaakt in de Etten-Leurse Bode van 26 augustus 2015. Gedurende de periode van 27 augustus 2015 tot en met 7 oktober 2015 heeft het ontwerpplan ter inzage gelegen in het gemeentelijk informatiecentrum en is geplaatst op de gemeentelijke website.

 

In de bekendmaking is mede gedeeld dat gedurende de termijn van zes weken schriftelijk

of mondeling bij burgemeester en wethouders een zienswijze kon worden ingediend. In de bekendmaking is tevens vermeld welke andere stukken ter inzage zijn gelegd. De Provincie Noord Brabant en het waterschap Brabantse Delta zijn via de geëigende wegen geïnformeerd over de ter inzage legging van het ontwerpwijzigingsplan. De eigenaren van percelen in de directe nabijheid zijn persoonlijk geïnformeerd over de ter inzagelegging van het ontwerpwijzigingsplan.

 

 

 

4.3.1 zienswijzen

 

Er zijn 2 zienswijzen ingediend. Door de provincie Noord Brabant en door de ABAB namens dhr. Luijten van Midden Donk 8. In de bijlage bij deze toelichting op het wijzigingsplan is de notitie “beantwoording zienswijzen Wijzigingsplan Buitengebied Midden Donk 10” opgenomen waarin ingegaan wordt op de ingediende zienswijzen.

 

Kort samengevat komt het erop neer dat de provincie Noord Brabant de voorwaardelijke verplichting tot sloop van de overtollige voormalige agrarische bedrijfsgebouwen onvoldoende uitgewerkt vindt en stelt dat zolang de anterieure overeenkomst nog niet door partijen ondertekent is er sprake is van strijdigheid met de Verordening ruimte. De voorwaardelijke verplichting is in het vast te stellen plan aangepast. De anterieure overeenkomst is op 26 juni 2015 door partijen ondertekend.

 

De zienswijze van de ABAB gaat in op de te stellen voorwaarden volgens het geldende bestemmingsplan Buitengebied en gaat vooral in op de gevolgen van de planwijziging voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de naast het plangebied gelegen veehouderij van meneer Luijten.

De zienswijze van de ABAB geeft aanleiding om de voorwaardelijke verplichting tot sloop van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen aan te passen en de toelichting van de planwijziging aan te vullen met een nadere motivering ten aanzien van de Wet geurhinder en veehouderij en van het woon- en leefklimaat van Midden Donk 10.