| Plan: | Grote Bloemheuvel Maarsbergen |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | beheersverordening |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1581.MAAgrbloemheuvel-BV03 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1. Aanleiding
Het bestemmingsplan 'Grote Bloemheuvel' in Maarsbergen, vastgesteld op 15 oktober 2015, voorziet in de ontwikkeling van een hotel met restaurant en congres- en vergaderfaciliteiten en de restauratie van het stationskoffiehuis met daarin conferentieruimten en een horecavoorziening. De locatie lag ten tijde van de vaststelling van het genoemde bestemmingsplan gedeeltelijk binnen de beheersverordening 'Woongebied Maarn en Maarsbergen' (vastgesteld 15 december 2014) en gedeeltelijk binnen het bestemmingsplan 'Maarsbergen' (vastgesteld 9 juli 1984). De locatie had in deze plannen een woon, bedrijfs- en kantorenbestemming; voor de ontwikkeling was dus een nieuw juridisch-planologisch kader noodzakelijk.
Op 9 juli 2018 stelde de gemeenteraad de beheersverordening 'Woongebied Maarn en Maarsbergen 1e herziening' vast. Deze herziening werd vastgesteld om de oorspronkelijke beheersverordening uit 2014 op een aantal specifieke onderdelen en in algemene zin in overeenstemming te brengen met de voorheen geldende planologische situatie en met andere recent vastgestelde ruimtelijke plannen in de gemeente. Gebleken is dat met de vaststelling van deze herziening het bestemmingsplan 'Grote Bloemheuvel' onbedoeld gedeeltelijk is overruled. Hierdoor gelden ter plaatse van het plangebied nu gedeeltelijk de 'oude' bestemmingen 'Bedrijf' en 'Wonen - S1' en 'Tuin'.
Met de voorliggende beheersverordening wordt deze omissie hersteld.
1.2. Verordeningsgebied en vigerende plannen
Het verordeningsgebied ligt aan de zuidelijke entree van Maarsbergen, binnen de bebouwde kom van het dorp. Het verordeningsgebied is kadastraal bekend als sectie D nummer 108. Het gebied kent een rechthoekige vorm en is circa 6.800 m2 groot.
Het gebied wordt globaal begrensd door:
- de Tuindorpweg in het noorden;
- de Woudenbergseweg (N226) en de daaraan gelegen NH-kerk in het oosten;
- de spoorlijn Utrecht-Arnhem en de Rijksweg A12 met bijbehorende groene buffer in het zuiden;
- woonbebouwing aan de Tuindorpweg met achterliggende bedrijfsbebouwing in het westen.
De ligging van het verordeningsgebied is weergegeven op afbeelding 1. De exacte begrenzing van het gebied is opgenomen op de verbeelding.
Afbeelding 1: Ligging verordeningsgebied
Tet plaatse van het verordeningsgebied gelden de volgende ruimtelijke plannen:
| Plan | Vastgesteld |
| Beheersverordening Woongebied Maarn en Maarsbergen 1e herziening | 9 juli 2018 |
| Bestemmingsplan Grote Bloemheuvel | 15 oktober 2015 |
Zie afbeelding 2 voor de vigerende plannen.
Afbeelding 2: Vigerende plannen
1.3. Actuele en beoogde situatie in het verordeningsgebied
1.3.1 Actuele situatie
Het verordeningsgebied markeert ruimtelijk de zuidelijke entree tot Maarsbergen aan de Woudenbergseweg. Het gebied is gelegen aan de provinciale weg (N226). De locatie is markant gelegen binnen de dorpskern nabij de kruising met de Tuindorpweg en in relatie tot de historische buitenplaats kasteel Maarsbergen.
Het verordeningsgebied is in de huidige situatie grotendeels onbebouwd. Aanwezige bebouwing is gekoppeld aan de wegen die het verordeningsgebied begrenzen. Aan de zijde van de Woudenbergseweg bevindt zich het monument stationskoffiehuis 'De Grote Bloemheuvel' (Woudenbergseweg 3, zie afbeelding 3). Links achter het monument staat een varkensstal. Het koffiehuis heeft een cultuurhistorische waarde vanwege de aan het gebouw afleesbare ontwikkeling van het ontstaan van een nevenfunctie. Deze nevenfunctie in de vorm van een horecagelegenheid komt voort uit de ligging ten opzichte van landwegen en het voorheen nabij gelegen station. De bebouwing bevindt zich in een vervallen staat en staat leeg. Een deel van het stationskoffiehuis is ingestort.
Afbeelding 3: huidige staat monument Stationskoffiehuis 'De Grote Bloemheuvel'
Aan de zijde van de Tuindorpweg staat een woning met bijgebouw (Tuindorpweg 1 en 1a). De bebouwing is niet meer in gebruik en gedeeltelijk gesloopt. In het verordenignsgebied bevinden zich voornamelijk langs de randen opgaande bosschages en langs de Tuindorpweg en de Woudenbergseweg staan grote aantrekkelijke bomen. Vanaf de Tuindorpweg biedt een perceelsontsluitingsweg toegang tot een centraal in het plangebied gelegen open ruimte.
De Tuindorpweg vormt de doorgaande weg naar de kern Maarn en wordt aan de overzijde van het plangebied geflankeerd door gemengde bebouwing. Aan beide zijden van de Tuindorpweg staat woonbebouwing met achterliggende bedrijfsbebouwing.
1.3.2 Beoogde situatie bestemmingsplan Grote Bloemheuvel
De beoogde situatie is beschreven in het bestemmingsplan Grote Bloemheuvel. In dit plan wordt een ontwikkelingskader geboden aan een nieuwe horecagelegenheid bestaande uit een hotel met restaurant en congres- en vergaderfaciliteiten. Daarnaast stationskoffiehuis 'De Grote Bloemheuvel' gerenoveerd en getransformeerd worden tot een conferentieruimte en horecavoorziening.
1.4. Leeswijzer
De toelichting bij de verordening is als volgt opgebouwd:
- a. in hoofdstuk 2 zijn de uitgangspunten van de beheersverordening beschreven en wordt uitleg gegeven aan de regeling die bij deze beheersverordening hoort;
- b. in hoofdstuk 3 wordt stilgestaan bij de uitvoerbaarheid van de verordening.
Hoofdstuk 2 Uitgangspunten en uitleg regeling
2.1. Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de keuze voor het instrument beheersverordening uiteengezet en een uitleg gegeven van de planologische regeling.
2.2. Keuze voor de beheersverordening
De Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om in plaats van een bestemmingsplan een beheersverordening voor een gebied vast te stellen. Een beheersverordening vormt, net als het bestemmingsplan, het kader waaraan onder andere bouwaanvragen worden getoetst en op basis waarvan de gemeente handhavend kan optreden op het moment dat in strijd met bepalingen uit de verordening wordt gehandeld (bijvoorbeeld illegale gebruiksvormen of illegale bebouwing).
De Wro heeft een bovengrens gesteld voor gebieden waarvoor de verordening kan worden toegepast. Een beheersverordening vormt namelijk een beheerregeling voor het bestaand gebruik voor een gebied waarin geen ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien binnen de horizon van de verordening. Onder beheerregeling wordt zowel een regeling voor de daadwerkelijk aanwezige situatie verstaan, als een regeling voor planologische ruimte. Het voorgaande betekent dat de beheersverordening kan worden ingezet voor gebieden waar geen ontwikkelingen worden voorzien. Naast de bestaande situatie kan de beheersverordening ook voorzien in planologische ruimte, zolang hiermee geen ruimtelijke ontwikkeling ontstaat.
Van wezenlijk belang hierbij is wat onder 'ruimtelijke ontwikkeling' moet worden verstaan. De Wro geeft hiervan geen definitie. In de wetsgeschiedenis is hierover onder meer te vinden 'dat van een ruimtelijke ontwikkeling sprake is als het gaat om ruimtelijk relevante veranderingen in het planologisch toegestane gebruik van gronden en opstallen alsmede om bouwkundige wijzigingen van bouwwerken, waarvoor een omgevingsvergunning nodig is'. Ten aanzien van het gebied Grote Bloemheuvel is er geen aanleiding om de bestaande (bouw)plannen te wijzigingen en worden de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden overgenomen uit het nu deels geldende bestemmingsplan Grote Bloemheuvel. Er is zodoende geen sprake van een ruimtelijke verandering in het planologisch toegestane gebruik van gronden en opstallen ten opzichte van dit bestemmingsplan. De beheersverordening is om die reden een geschikt instrument voor het gebied.
De gemeenteraad heeft de vrijheid de beheersverordening naar eigen inzicht in te richten. Voor het gebied Grote Bloemheuvel wordt het geldende bestemmingsplan vastgesteld tot beheersverordening. Dit betekent dat voor het gebied waarvoor in 2015 het bestemmingsplan Grote Bloemheuvel is vastgesteld (en die gedeeltelijk is overruled door de beheersverordening Woongebied Maarn en Maarsbergen 1e herziening), de regeling uit dit bestemmingsplan van toepassing wordt verklaard.
Voor een toelichting op de regeling wordt verwezen naar hoofdstuk 8 van de toelichting van het bestemmingsplan Grote Bloemheuvel.
2.3. Bestaande situatie
Voor invulling van het begrip 'bestaande situatie' is in de onderhavige beheersverordening gekozen voor invulling conform de planologische situatie. De regeling uit het vigerende bestemmingsplan is overgenomen en vormt het toetsingskader. De regels en verbeelding zijn opgenomen in de bijlagen bij de regels van deze beheersverordening.
Daarnaast is bepaald dat legale c.q. vergunde afwijkingen daarvan (zowel ten aanzien van bouwen als gebruik) gehandhaafd mogen blijven.
2.4. Planspecifieke aanvullingen
In de beheersverordening zijn in aanvulling op de regeling uit bestemmingsplan Grote Bloemheuvel twee aanvullingen gedaan. Het gaat om de volgende aanvullingen:
- 1. In een beheersverordening is het niet toegestaan wijzigingsbevoegdheden op te nemen. Deze zijn dan ook buiten toepassing verklaard. In het bestemmingsplan Grote Bloemheuvel was binnen de bestemming Horeca een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om naast of in plaats van een hotel tevens een zorghotel mogelijk te maken, met dien verstande dat de behoefte hieraan middels een deskundig onderzoek wordt aangetoond. Daarnaast was in de algemene regels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemmingsgrenzen in beperkte mate te mogen overschrijden. Omdat het wenselijk is deze flexbiliteit te behouden is gekozen om deze bepalingen via een binnenplanse afwijking te regelen. De betreffende flexibiliteitsbepalingen zijn opgenomen in artikel 3.2 en 3.3 van deze beheersverordening.
- 2. In verband met het vervallen van de stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening, waaronder parkeren en laden en lossen, is het noodzakelijk om voldoende parkeergelegenheid te borgen in het bestemmingsplan of beheersverordening. In het bestemmingsplan Grote Bloemheuvel is geen parkeerregeling opgenomen. Inmiddels is een gemeentebreed paraplubestemmingsplan opgesteld waarin wordt voorzien in een regeling voor parkeren en laden en lossen. De regeling uit het 'Paraplubestemmingsplan Stedenbouwkundige bepalingen bouwerordening' wordt zodoende verwerkt in deze beheersverordening.
Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid
3.1. Onderzoek beleid en omgevingsaspecten
De beheersverordening heeft uitsluitend betrekking op het herstel van het oorspronkelijk planologisch regime voor één afzonderlijke locatie. Onderzoek naar omgevingsaspecten en beleidsafwegingen hebben reeds plaatsgevonden in het kader van het bestemmingsplan Grote Bloemheuvel. Nieuw onderzoek naar beleid en omgevingsaspecten is in deze verordening dan ook niet aan de orde.
3.2. Economische uitvoerbaarheid
De beheersverordening is een planologisch instrument dat conserverend van aard is. Gezien het karakter van de beheersverordening, zullen er aan de uitvoering ervan dan ook geen kosten zijn verbonden. De economische uitvoerbaarheid van de beheersverordening is dus verzekerd.
3.3. Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Aangezien de beheersverordening uitsluitend toeziet op het herstel van het oorspronkelijk planologisch regime voor één afzonderlijke locatie is afgezien van inspraak. Na vaststelling van de beheersverordening door de gemeenteraad treedt de beheersverordening in werking. Er is geen mogelijkheid voor het indienen van bezwaar of beroep.