Type plan: bestemmingsplan
Naam van het plan: Lattrop Kraakenhof
Status: vastgesteld
Plan identificatie: NL.IMRO.1774.LATBPKRAAKENHOF-0401

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Algemeen

De gemeente Dinkelland is voornemens om in de kern Lattrop bij het Kraakenhof zes woningen te realiseren.  Deze zes woningen worden ‘ingebreid’ in een bestaand woongebied aan de Kraakenhof.
Omdat het geldende bestemmingsplan de bouw van deze woningen niet toestaat, is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Lattrop is een klein kerkdorp in de gemeente Dinkelland en ligt in het noordwesten van Twente (zie figuur 1.1). Lattrop wordt omgeven door een agrarisch gebied. Het plangebied wordt omsloten door de Kraakenhof en de Ottershagenweg. Aan de westzijde liggen agrarische gronden.
 
Figuur 1.1: ligging in Twente en Dinkelland (bron: wikipedia)
 
In figuur 1.2 is nader ingezoomd op het plangebied (rood omcirkeld). In figuur 1.2 is goed te zien dat het plangebied aan drie zijden omgeven is door woningen aan de Kraakenhof en de Ottershagenweg. Aan de westzijde liggen agrarische gronden. Rondom de aanwezige bebouwing van Lattrop bevinden zich overwegend gronden met een agrarische bestemming. Het plangebied heeft een oppervlakte van ongeveer 2875 m2 en behoort tot het kadastrale perceel Denekamp L nummer 1288.
 
Figuur 1.2: Ligging plangebied in Lattrop (bron: Bing maps)
 
Plangebied
Het plangebied wordt, zoals hiervoor als is aangegeven, omgeven door woningbouw. Aan de noord- en oostzijde wordt het plangebied begrensd door de Kraakenhof. Aan de zuidzijde ligt de Ottershagenweg en ten westen van het plangebied liggen voornamelijk agrarische gronden.
De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.3 weergegeven.
 
Figuur 1.3: Begrenzing plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'Lattrop'. Dit plan is door de raad van de gemeente Dinkelland op 26 februari 2013 vastgesteld. In dit plan hebben de betrokken gronden de bestemming 'Agrarisch' (zie figuur 1.4). Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor het agrarisch gebruik, met daaraan ondergeschikt het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke waarden, doeleinden van agrarisch natuurbeheer, cultuurgrond, openbare nutsvoorzieningen, extensief dagrecreatief medegebruik, wegen en paden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, evenementen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, erven en terreinen. 
 
Op de voor 'Agrarisch' bestemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd voor zover dit in overeenstemming is met de bestemming, waarbij gebouwen uitsluitend binnen een bouwvlak mogen worden gebouwd. Verder zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogelijk, waarbij rekening dient te worden gehouden met een hoogte van 1,5 m voor erf- en terreinafscheidingen en 2 m voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Paardenbakken zijn niet toegestaan.
   
Figuur 1.4: Fragment geldend bestemmingsplan 'Lattrop' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan Lattrop, Kraakenhof' bestaat naast de onderhavige toelichting mede uit de volgende stukken:
  • Regels
  • Verbeelding
  • Onderzoeksrapporten
Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting waarin de aanleiding, de motivering en een beschrijving van de planopzet zijn opgenomen. Resultaten van onderzoeken die ten behoeve van dit bestemmingsplan zijn verricht, zijn als bijlage aan het bestemmingsplan gekoppeld.
Het gaat hierbij om de volgende onderzoeken:
  • Beeldkwaliteitplan
  • Akoestisch onderzoek
  • Archeologisch onderzoek
  • Flora en faunaonderzoek
  • Actualisatie van het flora en faunaonderzoek
  • Bodemonderzoek

1.5 Opzet van de toelichting

Hoofdstuk 2 gaat in op het plangebied in zijn huidige toestand en in de beoogde situatie. Het relevante beleid op rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau komt in hoofdstuk 3 aan de orde. In hoofdstuk 4 wordt een beschrijving gegeven van de milieukundige en ruimtelijke aandachtspunten. De onderwerpen die in dit hoofdstuk aan bod komen zijn o.a.: milieuzonering, wegverkeerslawaai, luchtkwaliteit, bodem, externe veiligheid, water, archeologie en ecologie. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. Tenslotte komen in de hoofdstukken 6 en 7 achtereenvolgens de economische uitvoerbaarheid van het plan en de resultaten van inspraak en overleg aan bod.

2 Beschrijving van het plangebied

2.1 Beschrijving van de huidige situatie

Het dorp Lattrop werd voor het eerst vermeld in een oorkonde van 26 juni 1272 van de Utrechtse bisschop Jan van Nassau onder de naam Lattrope. De naam kent eenzelfde uitgang als plaatsen net over de Duitse grens, zoals Ochtrup. In 1818 werd Lattrop onderdeel van de gemeente Denekamp. Daarvoor was er sprake van de boermarke Lattrop, een markegericht waaronder ook Tilligte viel. De plaats Breklenkamp, die vaak in een adem met Lattrop wordt genoemd, vormde toen een zelfstandige marke.
In figuur 2.1 is een aantal foto's opgenomen die een beeld geven van het plangebied.
 
Figuur 2.1: Situatie plangebied

Zoals op de foto's in figuur 2.1 is te zien, zijn de gronden ingericht als grasland. Langs de perceelgrenzen van de woningen zijn erfscheidingen aanwezig.

2.2 Nieuwe ruimtelijke structuur

Het voorliggende bestemmingsplan biedt ruimte voor de bouw van zes woningen (vier vrijstaande woningen en één blok van tweeaaneen).
De gemeente Dinkelland is eigenaar van de betreffende grond. Hoewel de wens tot woningbouw op deze gronden al langer bestaat, is het niet mogelijk gebleken de gronden eerder in ontwikkeling te brengen. Gelet op het feit dat het plangebied volledig binnen een woongebied is gelegen, is gekozen voor passende woningbouw. Passend bij de schaal en omvang van Lattrop en de in de omgeving van de ontwikkelingslocatie gelegen woningen. Het plangebied biedt ruimte aan zes woningen waarbij vier vrijstaande woningen aan een doorgetrokken weg (ter hoogte van de Kraakenhof nummers 15 en 17) komen te leggen en een twee onder een kapper ter hoogte van de Kraakenhof nummers 4 en 6. De nieuwe woningen maken onderdeel uit van een gebied waarbinnen nu ongeveer 30 woningen aanwezig zijn.

De doortrekking van de weg kan tot aan de grens met het perceel Ottershagenweg 33. Omdat geen sprake is van een doorgaande weg, wordt een keerlus aangelegd.
Vanwege de specifieke ligging biedt het plan geen mogelijkheid voor extra groen. Het aanwezige groen (zie figuur 1.4) wordt voldoende geacht.
In figuur 2.2 is een mogelijke verkaveling weergegeven.
  
Figuur 2.2: Verkavelingsopzet met vier vrijstaande woningen en een blok van tweeaaneen (bron: gemeente  Dinkelland)

3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld en van kracht geworden. In deze visie geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau.
In de structuurvisie worden belangrijke andere accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het betekent voor de ruimtelijke ordening in brede zin een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden en actualisatie van het Nationaal Ruimtelijk Beleid. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.
 
In de SVIR is vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, en Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).
 
Ten aanzien van Oost-Nederland is het volgende in de SVIR beschreven.
De MIRT-regio Oost-Nederland bestaat uit de provincies Overijssel en Gelderland. Opgaven van nationaal belang in dit gebied zijn:
  • Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol.
  • Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma’s zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid,  ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw;
  • Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe);
  • Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.
Oost-Nederland omvat veel natuurgebieden (bijvoorbeeld de Natura 2000 gebieden de Veluwe, de Sallandse Heuvelrug en de Weerribben) en levert daarmee een belangrijke bijdrage aan het (inter-) nationale natuurnetwerk voor biodiversiteit. Daarnaast kent de regio belangrijke cultuurhistorische waarden (de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Limes). Tegelijkertijd is er in Oost-Nederland een aantal gebieden waar de effecten van bevolkingsdaling nu nog niet voelbaar zijn, maar op termijn wel voelbaar zullen zijn (zogenaamde anticipeergebieden).
 
Kennis en innovatie zijn de stuwende krachten van de economie van dit gebied. In Oost-Nederland  manifesteren zich voornamelijk de volgende drie economische concentraties: Food Valley in en rond  Wageningen (topsector agrofood), Health Valley in en rond Nijmegen (topsector life sciences) en  nanotechnologie in Twente (topsector high tech systemen en materialen).
De (internationale) achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost-Nederland lopen zijn van internationaal belang voor het functioneren van de mainports en daarmee de topsector logistiek. Een burgerluchthaven Twente kan in regionaal ruimtelijk-economisch perspectief bijdragen aan de internationale bereikbaarheid van de Euregio.
 
Ten zuiden van Enschede ligt het tracé voor het hoofdenergienetwerk (380 kV) richting Duitsland. De afstand tot Tuincentrum Oosterik is voldoende ruim, waardoor de gewenste ontwikkeling niet in strijd is met dat onderdeel van de Ontwerp Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. 
Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit deze Structuurvisie heeft het Rijk op basis van de Wet ruimtelijke ordening, twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van elkaar in aard (beleidsmatig versus procesmatig):
  • Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk beleid te borgen.
  • Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij verschillende overheden. De ladder van duurzame verstedelijking wordt in 2012 opgenomen in het Bro.  
Het onderhavige planologische kader, dat ruimte biedt aan de bouw van zes nieuwe woning, maakt geen inbreuk op de hiervoor beschreven Nationale belangen.
 
Waterbeleid
Een ander belangrijk onderwerp in het rijksbeleid is duurzaam waterbeheer. De Europese Kaderrichtlijn Water, die sinds 2000 van kracht is, speelt hierbij een belangrijke rol. De richtlijn moet er immers voor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in Europa in 2015 op orde is. Dit betekent dat de rijksoverheid streeft naar een watersysteem dat zoveel mogelijk de natuurlijke situatie (zonder ingrepen van de mens) benadert. Het streven is onder andere gericht op het behouden en vergroten van de ruimte voor water, waar mogelijk vasthouden van water en verbetering van de waterkwaliteit. 
In hoofdstuk 4 (paragraaf 4.3) wordt nader op de waterhuishoudkundige belangen ingegaan.
 
Milieuwetgeving
Bij het opstellen van ruimtelijke plannen is diverse (milieu)wetgeving van toepassing, waaronder de wet luchtkwaliteit, de Flora- en faunawet, Wet op de archeologische monumentenzorg, wet geluidhinder, besluit externe veiligheid, etc. Ook deze aspecten worden in hoofdstuk 4 nader toegelicht.
 

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel 2009

De Omgevingsvisie Overijssel 2009 is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De Omgevingsvisie is op 1 juli 2009 vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2009 in werking getreden.
Leidende thema's voor de Omgevingsvisie zijn:  
  • Duurzaamheid;   
  • Ruimtelijke kwaliteit.  
De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:  
  • door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu's; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen;   
  • investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan;   
  • zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik bij bebouwing door hantering van de zogenaamde 'SER-ladder'; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken; hierbij is afstemming tussen gemeenten over woningbouwprogramma's en bedrijfslocaties noodzakelijk;  
  • ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.
De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.
Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:  
  1. generieke beleidskeuzes;   
  2. ontwikkelperspectieven;   
  3. gebiedskenmerken.  
Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.
 
Generieke beleidskeuzes.
Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. “SER-ladder" gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.
Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones etc. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.
 
Ontwikkelingsperspectieven.
Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.
De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.
Gebiedskenmerken.
Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.
Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.
Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel 2009
Indien het concrete initiatief, het realiseren van zes nieuwe woningen aan de Kraakenhof te Lattrop, wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.
 
Generieke beleidskeuzes
Bij de afwegingen in de eerste fase "generieke beleidskeuzes" wordt opgemerkt dat de onderhavige locatie binnen Lattrop bij uitstek geschikt is als een inbreidingslocatie. Een lege plek in het dorp wordt met het voorliggen bestemmingsplan ingevuld met woningbouw. Nu geen sprake is van uitbreiding in en aantasting van het landelijk gebied wordt voldaan aan de uitgangspunten van de omgevingsvisie.
 
Ontwikkelingsperspectieven
De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Binnen de ontwikkelingsperspectieven is het plangebied aangeduid als bebouwing (figuur 3.1)', dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieu's. Een gedeelte van het plangebied heeft ook de aanduiding 'beekdal'. Het plangebied (rood omcirkeld) ligt binnen de bebouwingscontour van Lattrop.
 
Figuur 3.1: Ontwikkelingsperspectief Omgevingsvisie Overijssel 2009 (bron: provincie Overijssel)
 
De gebieden met de aanduiding 'Dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieu's' zijn bedoeld voor veelzijdige mix van woon- en werkmilieus, elk met een eigen karakteristiek. De identiteit en eigenheid van de kernen is leidend bij opgaven als herstructurering, inbreiding en uitbreiding.
Het plangebied is tevens gedeeltelijk aangeduid als beekdalgebied. Beekdalen zijn belangrijke ruimtelijke en functionele dragers van de zandgebieden. De beken voeren het water af naar lager gelegen delen, maar vormen ook belangrijke verbindingen voor mens, plant en dier.      
Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwikkelingsperspectief'
Het voorliggende plan voorziet in een invulling van een inbreidingslocatie met zes woningen, passend bij de schaal en omvang van Lattrop en de woningen aan de Kraakenhof. Met deze woning wordt de bestaande woonfunctie versterkt en zal de identiteit van de kern niet verloren gaan.  
Vanwege de ontwikkeling van Lattrop en met name het woongebied bij de Kraakenhof is het beekdal als zodanig niet meer aanwezig. De ligging binnen de bebouwingscontour van Lattrop brengt met zich mee dat woningbouw meer voor de hand ligt. Nu geen sprake is van uitbreiding, maar van inbreiding en de landelijke omgeving niet wordt aangetast, past de voorgestane ontwikkeling binnen het ontwikkelingsperspectief.
 
Gebiedskenmerken 
Bij toetsing van het ruimtelijke initiatief aan de gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) is van belang dat de locatie gelegen is in stedelijk gebied (zie ontwikkelingsperspectief). Bij het raadplegen van de specifieke lagen blijkt dat de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, de stedelijke laag en de lust- en leisurelaag enkele kenmerken geven aan het gebied waarbinnen het plangebied is gelegen.
 
In figuur 3.2 zijn de eerste drie lagen weergegeven, waarbij het plangebied rood omcirkeld is. Binnen de lust- en leisurelaag heeft het gehele dorp Lattrop, dus ook het plangebied, de aanduiding donkerte. Het is hierom dat deze laag niet is weergegeven.
 
Figuur 3.2: Lagen gebiedskenmerken Omgevingsvisie Overijssel 2009 (bron: provincie Overijssel)
 
De 'natuurlijke laag'
Overijssel bestaat uit een rijk en gevarieerd spectrum aan natuurlijke landschappen. Deze vormen de basis voor het gehele grondgebied van Overijssel. Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag kan ervoor zorgen dat de natuurlijke kwaliteiten van de provincie weer mede beeldbepalend worden. Ook in steden en dorpen bij voorbeeld in nieuwe waterrijke woonmilieus en nieuwe natuur in stad en dorp.
Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Natuurlijke laag' aangeduid met het gebiedstype 'Dekzandvlakte en ruggen'.
 
'Dekzandvlakte en ruggen'
De afwisseling van opgewaaide ruggen en uitgesleten beekdalen en de daarbij horende hoogteverschillen kenmerken de dekzandvlaktes van Overijssel. Opvallend is de overwegend oost-west georiënteerde richting van ruggen en dalen. Dekzandvlakten en ruggen dienen een beschermende bestemming te krijgen gericht op de instandhouding van het huidige reliëf. Als ontwikkelingen plaatsvinden dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar maken en beleefbaar maken van hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn uitgangspunt bij inrichting. De strekkingsrichting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, dient uitgangspunt te zijn. Hiermee dient bij de planuitwerking rekening te worden gehouden.
 
Toetsing van het initiatief aan het de 'Natuurlijke laag'
De specifieke kenmerken van deze laag, zijn met de ontwikkeling van Lattrop verloren gegaan. De bouw van zes woningen op de inbreidingslocatie brengt daar geen verandering in. De ontwikkeling brengt geen extra onevenredige nadelen voor deze kenmerken met zich mee, waardoor er geen knelpunt ontstaat met de natuurlijke laag. 
 
De 'laag van het agrarisch cultuurlandschap'
In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Hierbij hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door óf versterking óf behoud óf ontwikkeling of een combinatie hiervan.
Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' aangeduid met het gebiedstype 'oude hoevenlandschap'.
 
'Oude hoevenlandschap'
Het oude hoevenlandschap is ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond.
 
Toetsing van het initiatief aan het de 'Laag van het agrarische cultuur landschap'
Ook hiervoor geldt dat met het verdwijnen van de agrarische functie de specifieke kwaliteit van het erf niet verloren gaat. De functiewijziging naar wonen makt het juist mogelijk om het karakteristieke erf en haar karakteristieke bebouwing te behouden. De verplaatsing van de Schöppe is ruimtelijke en karakteristiek gezien aanvaardbaar. Hierdoor past de nieuwe functie binnen de ambities voor de 'laag van het agrarisch cultuur landschap'.
 
De 'Stedelijke laag'
In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het
verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe.
Efficiëntie en nabijheid zijn belangrijke vestigingsoverwegingen, maar daarbij wordt de kwaliteit eigenheid en onderscheidend vermogen (mede gevormd door de historie) van de regio steeds belangrijker. Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Stedelijke laag' aangeduid met het gebiedstype 'woonwijken 1955 - nu'.
 
'Woonwijken 1955 - nu'
De woonwijken van na 1955 zijn grotendeels planmatig ontworpen en gerealiseerd. Dat heeft geleid tot een
per wijk kenmerkende hoofdstructuur met eigen aard, maat en karakter (patroon van o.a. hoofdroutes en
wegen, wooneenheden en parken en groenstructuur). Functies zijn meestal ruimtelijk van elkaar gescheiden. Het behoud van eigen karakter is belangrijk. Als ontwikkelingen plaatsvinden in naoorlogse wijken dan voegt de bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar.
 
Toetsing van het initiatief aan het de 'Stedelijke laag'
Het plangebied is aangemerkt als stedelijk gebied. De te bouwen woningen sluit zowel qua omvang als aantal goed aan bij de huidige opzet van het woongebied aan de Kraakenhof en daarmee bij het gebiedskenmerk 'woonwijken 1955 - nu'.
 
De 'Lust- en leisurelaag'
Met de natuurlijke laag, de laag van het agrarische cultuurlandschap en de stedelijke laag is het spectrum van de ruimtelijke kwaliteit nog niet compleet. De lust en leisurelaag is het domein van de belevenis, de betekenis en identiteit.
Het dorp Lattrop en dus ook het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Lust- en leisurelaag' aangeduid met het gebiedstype 'donkerte'.
 
'Donkerte'
Lichte gebieden geven een beeld van economische dynamiek; zoals de steden en dorpen, de snelwegen, de kassengebieden, attractieparken en grote bedrijventerreinen. De donkere gebieden geven daarentegen een indicatie van het rustige buitengebied van Overijssel. Het zijn relatief luwe en dunbevolkte gebieden met een lage gebruiksdruk. De ambitie is gericht op het koesteren van donkerte als kwaliteit. Het streven is gericht op het handhaven van de donkerte en, waar mogelijk, de gebieden bij ontwikkelingen nog donkerder te maken.
De richting van de sturing is gericht op het minimaal toelaten van kunstlicht. Het vereist het selectief inzetten en 'richten' van kunstlicht en het vermijden van onnodig kunstlicht bij ontwikkelingen. De kansen hiervoor doen zich met name voor bij ontwikkelingen die een grote invloed hebben op het aspect donkerte, zoals grotere woon- en werklocaties en wegen. Ook de projectering van passages van auto(snel)wegen en regionale wegen speelt daarbij een grote rol vanwege het feit dat op- en afritten veelal leiden tot stedelijke ontwikkelingen.
 
Toetsing van het initiatief aan de 'Lust- en leisurelaag'
De in het voorliggende plan opgenomen ruimtelijke ontwikkeling betreft de bouw van zes woningen in bestaand stedelijk gebied. Er is geen sprake van een ontwikkeling die grote invloed heeft op het aspect donkerte. Hoewel sprake is van een toename van licht, valt dit licht grotendeels weg in het bestaande licht van de omliggende woningen en de straatverlichting. De extra toename van licht levert daarom geen onaanvaardbare situatie op met betrekking tot de lust- en leisurelaag.
 
Conclusie toetsing aan provinciaal beleid
Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 verwoordde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.2.2 Reconstructieplan Salland-Twente

Op 1 april 2002 is de Reconstructiewet concentratiegebieden in werking getreden. Hoofddoel van de wet is het bevorderen van een goede ruimtelijke structuur van het concentratiegebied. In het bijzonder met betrekking tot landbouw, natuur, bos, landschap, recreatie en toerisme, water, milieu en infrastructuur, alsmede ter verbetering van een goed woon-, werk- en leefklimaat en van de economische structuur.
 
Via het Reconstructieplan is het reconstructiegebied ingedeeld in drie zones: het landbouwontwikkelingsgebied, het verwevingsgebied en het extensiveringsgebied.
Hoewel Lattrop volledig in het buitengebied ligt, is het dorp samen met het plangebied aangeduid als  'stedelijk gebied, bestaand bebouwd gebied'. Deze gebieden vallen buiten de doorwerking van de zonering. Het gevolg hiervan is dat de reconstructiemiddelen en -instrumenten die met de zonering verbonden zijn niet kunnen worden ingezet. 
 
Conclusie
Geconcludeerd wordt dat de in het voorliggen bestemmingsplan besloten ontwikkeling geen nadelige effecten heeft op het Reconstructieplan Salland-Twente.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Woonvisie 2011+

In het voorgaande is aangegeven dat binnen het plangebied zes woningen gebouwd kunnen worden. Dit aantal past binnen de op 20 maart 2012 door de gemeenteraad vastgestelde 'Woonvisie 2011+' met betrekking tot wonen. 
Belangrijke dragers voor deze woonvisie zijn ook:
  1. de in 2010 met de provincie gemaakte prestatieafspraken, waarin wordt aangesloten bij de provinciale omgevingsvisie;
  2. het in 2011 uitgevoerde woonwensenonderzoek;
  3. de in 2011 vastgestelde beleidsvisie Woonservicegebieden. 
Het college van gedeputeerde staten van Overijssel heeft in februari 2012 haar instemming op de 'Woonvisie 2011+' gegeven.
In deze visie zijn diverse prestatieafspraken met de provincie Overijssel gemaakt. Omdat overeenstemming is bereikt over de woningbouw in Lattrop wordt hieronder volstaan met het benoemen van de afspraken:
 
Woningbouwprogramma
De gemeente Dinkelland richt haar beleid op een toename van de woningvoorraad voor de gehele gemeente van 1 januari 2010 tot 1 januari 2015 met ca 280 woningen. Hieraan zijn door de provincie de volgende
voorwaarden verbonden:
  1. de nieuwbouw is bestemd voor ingezetenen of economisch gebondenen en
  2. er vertrekken meer inwoners uit de gemeente dan er zich vestigen in de gemeente.
Met tussentijdse evaluaties zal bezien worden of de dan gegeven raming van de woningbehoeftevraag en de gemeentelijke woonvisie bijgesteld dienen te worden op basis van de actuele woningbehoefteprognoses. Als daartoe aanleiding bestaat zal neerwaarts, dan wel opwaarts tussentijds bijstelling plaatsvinden.
De gemeente Dinkelland richt zich in haar woonvisie en structuurvisie op het behoud en de ontwikkeling van een toereikend voorzieningenniveau en een passend aanbod van woonmilieus voor haar inwoners.
 
Ruimtelijke kwaliteit
Provincie en gemeente streven naar een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit. De focus wordt daarbij gelegd op:
  • cultureel erfgoed;
  • stedenbouwkundige en architectonische ontwerpen;
  • overgang stad en platteland.  
Duurzaamheid en Woonkwaliteit
De gemeente en provincie kennen een hoge prioriteit toe aan duurzaamheid en energiebesparing. Daarom is de volgende verbetering in de bestaande woningvoorraad afgesproken:
  • met de corporaties worden afspraken gemaakt over renovatie van de woningvoorraad en de verbetering van de energieprestatie;
  • de gemeente onderzoekt de mogelijkheden voor energiebesparingsmaatregelen in de particuliere woningvoorraad middels een subsidie- en/of leningsregeling voor energiemaatregelen;
  • de instandhouding van een lokaal energieloket dat inwoners kunnen benaderen voor de advisering over energie- of duurzaamheidsmaatregelen op of aan hun huis. 
Wonen, zorg en Welzijn
De gemeente Dinkelland heeft (na overleg met de kernraden, zorgaanbieders en de betrokken woningcorporaties) een beleidsvisie op het thema wonen en zorg vastgesteld. Deze beleidsvisie is sinds 1 april 2011 beschikbaar en hieraan is een uitvoeringsplan gekoppeld.
 
De gemeente Dinkelland streeft er naar dat per 1 januari 2015 ten minste 50% van de huishoudens in enigerlei vorm van een woonservicegebied woont, zodat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Een woonservicegebied biedt algemene voorzieningen en of aanpasbare woningen of woningen die geschikt zijn voor zorgbehoevenden (bijvoorbeeld levensloopbestendige en 0-tredenwoningen).
Bestaande afspraken over de huisvesting van bijzondere doelgroepen, zoals statushouders dak- en thuislozen en woonwagenbewoners worden ongewijzigd voortgezet. Daarnaast draagt de gemeente zorg voor voldoende woningen/woonruimte voor jongeren die uitstromen uit de residentiële jeugdzorg.
 
Gemeentelijk beleid
Concentratie in verzorgingskernen
In het collegeprogramma 2010-2014 'Samen kiezen voor kwaliteit' is een aantal doelstellingen opgenomen op het gebied van wonen, zorg en leefomgeving. Belangrijk is dat de kernen Denekamp, Ootmarsum en Weerselo als verzorgingskern zijn aangewezen. In deze kernen willen de gemeente Dinkelland onder meer de grotere  gemeenschapsvoorzieningen en woningen voor ouderen concentreren.
 
Levensloop bestendig bouwen
Het is uit een oogpunt van duurzaamheid en vitaliteit belangrijk dat mensen ook op oudere leeftijd 'gewoon' thuis kunnen blijven. Hierom is in het collegeprogramma 2010-2014 onder het programmaveld 'Wonen' als doelstelling opgenomen dat er bij nieuw te bouwen woningen standaard aandacht moet worden besteed aan levensloopbestendig bouwen.
 
Grondbeleid
Het grondbeleid van Dinkelland dat in 2005 is vastgesteld, is destijds opgesteld op basis van economische groeiverwachtingen. Onderkend is dat een dergelijk beleid met de huidige inzichten niet houdbaar is. Op 25 januari 2011 heeft de gemeenteraad een nieuwe Nota grondbeleid vastgesteld, waarin rekening wordt gehouden met een krimpscenario op langere termijn.
Conform de Omgevingsvisie en de gemaakte prestatieafspraken wordt ook in de Nota grondbeleid 2011 bevestigd dat Dinkelland alleen mag bouwen voor lokale behoefte. Gekozen wordt voor afronding van reeds voorgenomen of bestaande exploitatiegebieden.
 
In 2011 is door de gemeente een woonwensenonderzoek gestart. In dit onderzoek is onder meer gevraagd naar de woonbeleving van de inwoners van Dinkelland en de behoefte naar nieuwe woningen. Uit het onderzoek is gebleken dat de inwoners van Dinkelland zeer tevreden zijn met hun woonomgeving. Verder is duidelijk geworden dat er een voorkeur bestaat naar vrijstaande en ruime koopwoningen (45%). Ook is geconstateerd dat er een toenemende krapte aan seniorenwoningen is.  
Deze concrete gegevens hebben invloed op het woningbouwprogramma. Met de verkregen gegevens zal meer toegespitst kunnen worden op de plaatselijke situatie en behoefte. Niet alleen in de grote dorpen, maar ook in de kleinere dorpen.
 
Voor Lattrop is de volgende uitkomst van belang: de inwoners van Lattrop hebben aangegeven vooral behoefte te hebben aan kavels in de kern zelf waarop een woning gebouwd kan worden. De twee-onder-een-kappers en vrijstaande woningen zijn favoriet.
 
Conclusie
Met de bouw van de beoogde woningen wordt voldaan aan het woningbouwprogramma en wordt tegemoet gekomen aan de wensen van de inwoners van Lattop. 

3.3.2 Archeologie

De gemeente Dinkelland heeft gemeentelijk archeologiebeleid ontwikkeld dat op 27 mei 2008 is vastgesteld. In dat beleid zijn vrijstellingen opgenomen van de plicht tot het doen van een onderzoek. Deze vrijstelling zijn hierna weergegeven.
  1. vrijstelling van de onderzoeksverplichting bij bodemingrepen dieper dan 40 cm voor plangebieden met een omvang kleiner dan 2500 m2 waarbinnen gebied met een hoge archeologische verwachting valt;
  2. idem voor plangebieden met een omvang kleiner dan 5000 m2 in gebieden waarbinnen gebied met een middelmatige archeologische verwachting valt;
  3. algemene vrijstelling voor plangebieden of ingrepen met een lage archeologische verwachting;
  4. algemene vrijstelling voor delen van verwachtings- of bufferzones die als verstoord op de verwachtingskaart zijn aangegeven.
  5. aan elke vrijstelling wordt de voorwaarde verbonden dat tijdens (bouw)werkzaamheden (amateur)archeologen in de gelegenheid worden gesteld om waarnemingen te verrichten en dat gelegenheid wordt geboden om archeologisch (nood)onderzoek toe te staan.  
Op de verwachtingswaardenkaart, waarvan een fragment hierna (figuur 3.5) is weergeven (plangebied is blauw omcirkeld) heeft de betrokken grond de aanduiding 'dekzandhoogten en –ruggen met een plaggendek'.
 
Figuur 3.5: Fragment archeologische verwachtingswaarden en advieskaart gemeente Dinkelland
 
De verwachting voor deze gebieden is hoog voor resten uit alle perioden. Archeologische resten zijn afgedekt door een plaggendek > 50 cm en zijn daardoor minder kwetsbaar voor bodemingrepen. Archeologische resten zijn hierdoor goed geconserveerd.
Het beleidsadvies voor deze gronden luidt: 'archeologisch onderzoek noodzakelijk in plangebieden groter dan 2500 m² bij bodemingrepen dieper dan 40 cm. Voor gebieden kleiner dan 2500 m² geldt vrijstelling voor archeologisch onderzoek.'
 
Het plangebied is groter dan 2500 m² en de bodemingrepen zullen dieper zijn dan 40 cm. Dit betekent dat archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden. In paragraaf 4.6 wordt nader ingegaan op archeologie en het onderzoek dat verricht is. 

3.3.3 Welstandsnota

In de welstandsnota van de gemeente Dinkelland grenst het plangebied aan het woongebied dat is aangeduid als ‘Individuele bouw (W2)’. In figuur 3.5 is het plangebied omcirkeld weergegeven. Voor de nieuwe toetsingscriteria is hierop dan ook aangesloten.
 
Figuur 3.5: Fragment typologiekaart welstand gemeente Dinkelland
 
Voor het plangebied geldt op dit moment een toetsingskader dat niet overeenkomt met de woningbouwontwikkeling. Voor het plangebied is dan ook een een apart beeldkwaliteitplan opgesteld. De te bouwen woningen zullen na vaststelling van het beeldkwaliteitplan moeten voldoen aan de eisen die in het beeldkwaliteitplan zijn opgenomen. Met andere woorden het beeldkwaliteitplan vormt het toetsingskader voor de welstandscommissie/gemeente voor de te bouwen woningen in het onderhavige plangebied (in figuur 3.6 is een fragment van de kaart van het beeldkwaliteit weergegeven).
 
Figuur 3.6: Fragment kaart beeldkwaliteitplan (bron: Art Bijsterbosch stedenbouwkundig advies en ontwerp/Ad Fontem juridisch bouwadvies)
 
Het beeldkwaliteit plan is als bijlage 1 aan deze toelichting gekoppeld.

3.3.4 Externe veiligheid

In 2007 is het rapport "Externe veiligheidsbeleid, hoe veilig wil de gemeente Dinkelland zijn?" vastgesteld.
Doel van het externe veiligheidsbeleid is om een transparant toetsingskader te hebben voor het omgaan met huidige maar ook eventuele toekomstige externe veiligheidssituaties. Dit betekent dat onder meer invulling wordt gegeven aan de wettelijke verplichting om het groepsrisico en plaatsgebonden risico te overwegen.
De gemeente Dinkelland kent voor wat betreft risicobronnen:
  • Eén CPR 15-2 inrichting (opslag met meer dan 10 ton aan gevaarlijke stoffen). De opslag geeft op dit moment geen plaatsgebonden risico knelpunten of overschrijding van de oriënterende waarde. De PR-contour blijft binnen de inrichtingsgrens.
  • Elf LPG tankstations; waarvan vijf in Denekamp, één in Ootmarsum en Rossum, twee in Weerselo en drie in Deurningen. Eén LPG tankstation verdient nadere aandacht. Dit in verband met de toekomstige realisatie van een multifunctioneel centrum en de nabijgelegen voetbalvelden. Om het plaatsgebonden risico te reduceren dienen mogelijk bronmaatregelen getroffen te worden.
  • Binnen de gemeente bevindt zich een opslagbunker van de NAM voor de opslag van springstof. De bunker wordt al 3 jaar niet meer gebruikt. 
  • Twee chlooropslagen voor zwembaden en bijbehorende chloortransporten. Het zwembad in Denekamp heeft besloten om in 2007 over te stappen op een andere zuiveringsmethode dan chloor, namelijk zoutelektrolyse. Hierdoor vindt er minder chloortransport en –opslag plaats.
Het vervoer van gevaarlijke stoffen binnen de gemeente vindt plaats over de weg. Hierbij bestaan geen risicovolle aandachts- of knelpunten. Na het treffen van eventuele bronmaatregelen van een LPG-tankstation resteren geen knelpunten vanuit het plaatsgebonden risico. Wel dient aandacht aan de mogelijkheid van vestiging van objecten binnen de resterende PR 10-6 contouren besteed te worden. Hierdoor worden nieuwe saneringssituaties voorkomen. 
Binnen een woongebied wordt het algemene uitgangspunt gehanteerd dat geen nieuwe risicobronnen worden toegelaten. Andere uitgangspunten die voor woongebieden gelden zijn:
  • Kwetsbare objecten mogen (ook in nieuwe situaties) niet binnen de PR 10-6contour van een risicobron liggen (wettelijk eis). Aanvullend hierop mogen ook beperkt kwetsbare objecten in nieuwe situaties niet binnen de PR 10-6contour van een risicobron liggen.
  • Toename van het groepsrisico door risicobronnen is niet toegestaan. 
  • Toename van groepsrisico door een structurele toename van het aantal personen in het invloedsgebied is onder voorwaarden wel toegestaan, mits:
    • Invulling wordt gegeven aan de verantwoordingsplicht voor het groepsrisico zoals opgenomen in het BEVI.
    • De oriënterende waarde voor het groepsrisico in deze situaties niet wordt overschreden (oriënterende waarde wordt als grenswaarde beschouwd). Overschrijding van de oriënterende waarde van het groepsrisico wordt dus niet geaccepteerd.
Voor Lattrop spelen geen risico's als hier bedoeld. Een nadere uitsplitsing in inrichtingen, buisleidingen en vervoer van gevaarlijk stoffen vindt plaats in paragraaf 4.8.

3.3.5 Geluid

In 2008 is de nota Geluidsbeleid vastgesteld.
Het doel van het gemeentelijk geluidsbeleid is het behouden van de goede kwaliteiten en het benutten van kansen om voor de verschillende gebieden binnen de gemeente de geluidskwaliteit te verbeteren.
De gemeente Dinkelland is hiertoe opgedeeld in verschillende gebieden. In regionaal verband is gekozen voor de gebiedsindeling volgens de MILO-systematiek (Milieukwaliteit In de LeefOmgeving). De MILO-systematiek houdt bij de gebiedsindeling rekening met het functioneel ruimtegebruik van een gebied. Op basis van het functioneel gebruik van de ruimte is de gemeente onderverdeeld in een zevental gebieden:
  • natuur;
  • extensiveringsgebied;
  • buitengebied;
  • woongebied;
  • centrum;
  • gemengd gebied;
  • bedrijventerrein. 
Voor ieder gebied is het geluidsbeleid voor de thema's 'bedrijven' en 'verkeer' een passende geluidskwaliteit opgenomen. De geluidskwaliteit geeft aan wat de ambitie is voor dat gebied.
Het gebied waar de nieuwe woningen zijn geprojecteerd wordt aangemerkt als 'woonwijk'. Voor een woongebied geldt de ambitie 'redelijk rustig' (weg- en railverkeer) en 'rustig' (bedrijven). De bovengrens voor beide thema's is 'onrustig'. Voor wegen met een verkeersfunctie (gebiedontsluitingsweg) geldt de bovengrens 'zeer onrustig'.
In paragraaf 4.5 wordt stilgestaan bij een verricht akoestisch onderzoek. 

4 Onderzoek

4.1 Algemeen

Milieuaspecten worden weliswaar geregeld via de daartoe geëigende wetgeving, maar daar waar het de ruimtelijke ordening raakt, dient met deze aspecten rekening te worden gehouden. Het gaat dan vooral om de situering ten opzichte van milieuhinderlijke elementen.
De te bouwen woningen worden aangemerkt als een geluidsgevoelig object. In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen bedrijven gelegen welke, voor wat betreft geluid, van invloed zijn op de mogelijke bouw van de woningen.
 
Op ongeveer 70 m van het plangebied ligt een wormenkwekerij. Op grond van de VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering dient voor het fokken van wormen rekening gehouden te worden met een afstand van 100 m vanwege geurhinder. Vanwege de aanwezigheid van veel andere woningen, vormt de afstand van 70 m geen probleem. Het bedrijf wordt namelijk al beïnvloedt door die andere woningen. De zes nieuw te bouwen woningen vormen daarom geen belemmering voor de bedrijfsvoering van de wormenkwekerij. 
 
Dit geldt ook voor het aspect geur. De woningen worden gebouwd in een woonomgeving. Deze woonomgeving ligt in het landelijk gebied van de gemeente Dinkelland. Geur zal hierdoor van tijd tot tijd van invloed zijn op het woon- en leefklimaat. Omdat echter sprake is van een plattelandsdorp hoort eventuele geurhinder bij het woon- en leefklimaat. Deze hinder mag echter niet tot gevolg hebben dat sprake is van een onaanvaarbaar woon- en leefklimaat.
 
Conclusie
Gelet op de ligging van de woningen binnen bestaand bebouwd gebied (woonwijk), is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.2 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

De wettelijke bepalingen ten aanzien van de m.e.r.-plichtigheid van onder meer bestemmingsplannen zijn opgenomen in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het besluit milieueffectrapportage. Sinds 1 april 2011 is toetsing aan de drempelwaarden in de D-lijst van het besluit niet toereikend voor beantwoording van de vraag of een m.e.r.-beoordelingsprocedure moet worden doorlopen. Voor een activiteit met een omvang dat lager is dan de grenswaarden in de genoemde D-lijst dient op grond van de selectiecriteria in de EEG-richtlijn middels milieu-effectbeoordeling te worden vastgesteld of belangrijke nadelige gevolgen van de activiteit voor het milieu kunnen worden uitgesloten. Pas als dat het geval is, is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig.
In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld over de  vraag hoe moet worden vastgesteld of een activiteit met een omvang onder de  drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. In de handreiking is opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden liggen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' gebruikt.
Uit deze toets kunnen twee conclusies volgen:
  • belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten of,
  • belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uitgesloten.
In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.(-beoordelings)plichtig, in het andere geval dient een m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure te worden gevolgd.
De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand
van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling. Bij de toets aan de selectiecriteria dienen de kenmerken van het project te worden meegenomen.
 
Het project
Er is sprake van een kleinschalige ontwikkeling dat voorziet in de bouw van zes woningen welke binnen bestaand stedelijk gebied liggen. Het plangebuied ligt in een woonomgeving en er vinden geen andere ontwikkelingen plaats. Van cumulatie met andere projecten is daardoor geen sprake.
Voor zover mogelijk wordt gebruik gemaakt van natuurlijke hulpbronnen en vindt geen productie van afvalstoffen plaats anders dan bij gewonen huishoudens.
Het project levert geen verontreiniging en hinder op die nadelige gevolgen kan hebben voor gevoelige gebieden, zoals wetlands, natuurlijkgebieden etc.
Binnen het plangebied worden geen mogelijkheden gecreëerd voor risicovolle inrichtingen of activiteiten.
 
Toets
Het onderhavige plan betreft de aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject. In dit project worden zes woningen mogelijk gemaakt. Winkelcentra en parkeerterreinen zijn niet in het plan opgenomen. Zoals hiervoor is beschreven, zijn geen negatieve effecten te verwachten op omliggende gronden.
Het plan ligt niet binnen een kwetsbaar of waardevol gebied. Op ruim 500 m ligt bestaande natuur als onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur. Het milieubelang is in dit bestemmingsplan zorgvuldig afgewogen in de plantoelichting.
 
Conclusie
Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de in dit  bestemmingsplan besloten ontwikkeling in voldoende mate is afgewogen en dat belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten. Een m.e.r.-beoordeling is niet nodig.

4.3 Waterhuishouding / watertoets

Het beleid van het waterschap Regge en Dinkel is vastgelegd in het vigerend waterbeheerplan. Het waterbeheerplan kunt u downloaden via onze website http://www.wrd.nl. Voor alle inbreidingen en uitbreidingen gelden in principe onderstaande beleidsregels.
 
Algemeen
  • Bij de keuze voor de locatie van het plangebied wordt rekening gehouden met de wateropgave en de eigenschappen van het watersysteem.
  • Bij het stedenbouwkundig plan moet notie worden genomen van het feit dat water van hoog naar laag stroomt. Water is daarmee ordenend voor het plan.
  • Per project moet in het overleg tussen gemeente en waterschap worden bezien of maatwerkoplossingen nodig en/of wenselijk zijn. 
Afvalwater
  • Het afvalwater (het zwarte afvalwater van toilet, het grijze afvalwater van keuken, wasmachine en douche en het eventuele bedrijfsafvalwater) wordt afgevoerd naar de RWZI door middel van riolering. 
Hemelwater
  • De afvoerpiek uit het plangebied door de toename van verhard oppervlak wordt afgevlakt door berging van hemelwater in wadi's of retentievijvers met een gedoseerde afvoer. 
  • De norm voor de maximale hoeveelheid te lozen water bedraagt 2,4 l/sec.ha bij een maatgevende neerslaghoeveelheid van 40 mm in 75 minuten.
  • Het hemelwater wordt zo min mogelijk verontreinigd en komt ten goede aan het lokale water- of  grondwatersysteem.
  • Zichtbare oppervlakkige afvoer van hemelwater heeft de voorkeur boven afvoer van hemelwater door buizen, vanwege het grotere risico op ongewenst lozingsgedrag en foutieve aansluitingen bij buizen.
  • Infiltratie van hemelwater in de bodem via een graspassage is de beste optie, omdat hiermee zuivering, retentie en grondwateraanvulling worden gerealiseerd.
  • Op kleine schaal kan dit goed door middel van individuele voorzieningen, op grotere schaal verdient de toepassing van wadi's de voorkeur.
  • Afvoer van hemelwater vindt bij voorkeur plaats via de reeks regenpijp - perceelsgootje - straatgoot - wadi.
  • Bij het ontwerp van het bouwwerk wordt een zodanig samenspel van dakvlakken, dakgoten, regenpijpen en perceelsgoten gekozen dat het water niet in riolen onder de grond hoeft.
  • Goede alternatieven in geval van nauwelijks verontreinigd hemelwater zijn regenwaterhergebruik op individuele schaal of directe oppervlakkige afvoer naar sloten of vijvers met retentievoorzieningen op grotere schaal.
  • In het geval van bedrijventerreinen met risico op vervuiling verdient hemelwaterafvoer via een verbeterd gescheiden rioolstelsel met retentievijvers de voorkeur.
  • Het ontwerp van een verbeterd gescheiden stelsel wordt afgestemd op het risico op verontreiniging van het verhard oppervlak en het uitgangspunt dat de afvoer van relatief schoon hemelwater naar de rwzi wordt geminimaliseerd
  • Te hoge grondwaterstanden in natte winterperioden mogen worden beteugeld met drainage in de openbare weg en eventueel op de kavels zelf, mits dit niet leidt tot een permanente grondwaterstandsverlaging in of buiten het plangebied.
  • De drainage voert af naar een wadi of naar oppervlaktewater; dus niet naar de RWZI.
  • Vochtoverlast door hoge grondwaterstanden wordt geminimaliseerd door te bouwen zonder kruipruimten en door kelders waterdicht te maken.
  • Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geintegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefbaar is en goed te beheren.
Grondwater
  • Het grondwater wordt zoveel mogelijk aangevuld met schoon infiltrerend water.
Oppervlaktewater
Bij de herinrichting van het oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Regge en Dinkel leidend.
 
Het plangebied Kraakenhof bestaat uit weilanden. Beoogd wordt om hier zes woningen te bouwen. In het plangebied is thans geen oppervlaktewater aanwezig en na ontwikkeling tot woonwijk zal er ook geen open water in het gebied zijn.
Het hemelwater (regen) dat in het plangebied valt, zal infiltreren in de bodem. Ook het hemelwater dat op de daken valt, zal in het plangebied infiltreren. Omdat de daken schoon zijn, zal dit niet leiden tot verontreinigingen van de bodem of het grondwater. Het grondwater wordt, met uitzondering van de infiltratie van schoon water, slechts minimaal beïnvloed door de ontwikkeling van het plangebied.
In het plangebied wordt een rioleringssysteem aangelegd voor het lozen van afvalwater afkomstig van huishoudelijke activiteiten en voorzieningen, het vuilwater. Dit rioleringssysteem wordt aangesloten op het bestaande rioleringssysteem.
 
De voorgestane invulling van de afvoer van vuil water en het infiltreren van schoon hemelwater geeft het waterschap Regge en Dinkel geen aanleiding tot het maken van opmerkingen (e-mailbericht van 26 augustus 2013, bijlage 2).  
  

4.4 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2008 is de ‘Wet luchtkwaliteit’ in werking getreden. Met de 'Wet luchtkwaliteit' wordt de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Stb. 2007, 414) bedoeld. De ‘Wet luchtkwaliteit’ vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Op basis van artikel 5.16 van de Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld of een ontheffing worden verleend, indien;
  1. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet Milieubeheer opgenomen grenswaarde 1, of
  2. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de betreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
  3. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen of
  4. het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit. 
Van een verslechtering van de luchtkwaliteit 'in betekende mate' als bedoeld onder c is sprake in zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:
  • Woningbouw: 1500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of 3000 woningen bij 2 ontsluitende wegen.
  • Infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
  • Kantoorlocaties: 10.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, 20.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.
Conclusie
Het bestemmingsplan betreft de bouw van maximaal zes woningen. Geconcludeerd kan worden dat door de ontwikkeling, die in het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, de luchtkwaliteit niet 'in betekende mate' zal verslechteren. Aan het bepaalde omtrent de luchtkwaliteit wordt voldaan.

4.5 Geluid

Krachtens artikel 77 van de Wet geluidhinder is het college van burgemeester en wethouders verplicht om bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging of ontheffing van een bestemmingsplan, dat voorziet in de realisering van woningen of andere geluidgevoelige bebouwing in een zone vanaf de weg, een onderzoek in te stellen naar de geluidsbelasting welke die woningen (of andere geluidgevoelige bebouwing) zou ondervinden van het verkeer op die weg. Uitgangspunt in deze is dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (Lden) niet te boven gaat.
Op grond van het bepaalde in artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijden een breedte heeft van:
  1. in stedelijk gebied:
  • voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter;
  • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter;
  1. in buitenstedelijk gebied:
  • voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter;
  • voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter;
  • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter.
Deze zonering geldt niet:
  1. voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
  2. voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt.
  3. wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveaukaart vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 50 dB(A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh).
Onderzoek geluidbelasting
Op 3 februari 2011 heeft Buijvoets bouw- en geluidsadvisering een berekening geluidbelasting en geluidwerende voorzieningen uitgevoerd (bijlage 3). 
Het plangebied ligt in 'stedelijk' gebied binnen de wettelijk vastgestelde geluidszone, als bedoeld in artikel 74 van de Wet geluidhinder, van de Ottershagenweg.
De op de woningen invallende geluidbelasting LDEN kan worden bepaald met een rekenmodel, volgens het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2006, standaard-methode I of II. In deze situatie is binnen de randvoorwaarden gebruik gemaakt van de rekenmethodeII. Deze methoden zijn gebaseerd op het berekenen van de geluidemissie (afhankelijk van het aantal en type voertuigen, het soort wegdek, de rijsnelheid en enkele correctiefactoren) en de geluidoverdracht tussen de weg en de immissiepunten (geplande woninggevel).
De conclusie van het onderhavige rapport is dat het plangebied voor de woningen ruim buiten de 48 dB contour van de Ottershagenweg en de Dorpsstraat ligt. In figuur 4.1 wordt dit visueel weergegeven.
 
Figuur 4.1: Visualisatie geluidbelasting (bron: Buijvoets Bouw- en Geluidsadvisering)
 
Conclusie
Het plangebied voor de woningen ligt ruim buiten de 48 dB contour van de Dorpsstraat en de Ottershagenweg. 

4.6 Archeologie

Ter ondersteuning van het gemeentelijk beleid heeft RAAP Archeologisch Adviesbureau in opdracht van de gemeente Dinkelland een archeologische verwachtings- en advieskaart vervaardigd. Deze kaart maakt voor het grondgebied van de gemeente inzichtelijk waar archeologische resten zich (kunnen) bevinden. De kaart biedt inzicht in de bestaande archeologische toestand van zowel het landelijke als het bebouwde gebied van de gemeente Dinkelland. Dit inzicht is nodig om in de beleidsuitvoering een weloverwogen omgang met archeologie te bereiken.
Voor het onderhavige plangebied is separaat een onderzoek door Raap Archeologisch adviesbureau verricht. De bevindingen zijn in een rapport van januari 2010 (projectcode DILK) beschreven. Onder verwijzing naar het volledige rapport, welke als bijlage 4 aan de toelichting is gekoppeld, wordt hier volstaan met de vermelding van de conclusie.
 
Conclusie
Tijdens het archeologisch onderzoek zijn geen aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van archeologische resten in plangebied Lattrop-Kraakenhof te Dinkelland. De geologische ondergrond in het plangebied wordt gevormd door dekzand. De (natuurlijke) bodemopbouw is volledig verstoord. Archeologische indicatoren zijn niet aangetroffen.
Op basis van de resultaten van dit onderzoek wordt in het plangebied in het kader van de voorgenomen
bodemingrepen geen archeologisch vervolgonderzoek aanbevolen.
 
De rapportage is beoordeeld door de regioarcheoloog. Bij reactie van 25 juni 2010 wordt aangegeven dat er geen opmerkingen zijn met betrekking tot bureauonderzoek en het veldonderzoek. Het rapport kan als definitieve versie worden geaccepteerd. De conclusies uit het rapport worden gedeeld en ondersteund. Het advies aan de gemeente Dinkelland luidt dan ook als volgt:
'Ik adviseer de gemeente Dinkelland om in het kader van de planontwikkeling (bestemmingsplan) conform het advies van Raap geen vervolgonderzoek te laten uitvoeren.'
Indien bij de uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische resten worden aangetroffen, dan is dan is conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien in 2007) aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed verplicht (vondstmelding via ARCHIS). Met betrekking tot de bevindingen van onderhavig onderzoek dient contact opgenomen te worden met de gemeente Dinkelland.

4.7 Flora en fauna

De natuurwetgeving in Nederland kent twee sporen: de soortenbescherming en de gebiedsbescherming. Hiertoe zijn twee wetten actief, respectievelijk de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet. In beide wetten zijn naast het nationaal natuurbeschermingsbeleid ook tal van internationale verdragen en richtlijnen verankerd, zoals: Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn, Wetlands-Conventie, Conventie van Bonn en CITES etc. Alle instrumenten samen vormen een stevig fundament voor de bescherming van de waardevolle Nederlandse natuur voor nu en in de toekomst.
 
Gebiedsbescherming (o.b.v. Natuurbeschermingswet)
Kern van de gebiedsbescherming wordt gevormd door het netwerk van Natura 2000-gebieden (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn) die strikt beschermd zijn. Daarnaast zijn er ook nog tal van Beschermde Natuurmonumenten, de Nationale Landschappen, de Nationale Parken, is er de Ecologische Hoofdstructuur (Structuurschema Groene Ruimte en Nota Ruimte) en worden er in het kader van de Wetlands Conventie wetlands aangewezen.
Het plangebied is niet gelegen in of nabij een Natura 2000-gebied. De gemeente Dinkelland kent de volgende Natura 2000 gebieden: Lonnekermeer (Habitatrichtlijn), Springendal en Dal van de Mosbeek (Habitatrichtlijn), Bergvennen & Brecklenkampseveld (Habitatrichtlijn), Achter de Voort, Agelerbroek & Voltherbroek (Habitatrichtlijn), Lemselermaten (Habitatrichtlijn) en Dinkelland (Habitatrichtlijn). Bovendien is het perceel niet gelegen in de Ecologische Hoofdstructuur zoals opgenomen in het Omgevingsvisie Overijssel.
Een ontheffingsprocedure op basis van de Natuurbeschermingswet ten behoeve van de bouw van de woningen is daarom niet nodig.
 
Soortenbescherming (o.b.v. Flora- en Faunawet)
De soortenbescherming kent naast de passieve wettelijke bescherming (het tegenhouden van verslechtering) met de Flora- en faunawet een actieve soortenbescherming via onder andere de soortenbeschermingsplannen (het Meerjarenprogramma Uitvoering Soortenbeleid 2000-2004) en de rode lijsten.
In oktober/november 2009 heeft milieu-adviesbureau Hamabest een ‘Quickscan flora en fauna aan de Kraakenhof te Lattrop uitgevoerd (bijlage 5). Het doel van deze quickscan is tweeledig. In eerste instantie geeft het een eerste inzicht in het voorkomen van beschermde flora- en faunasoorten op de locatie. Als tweede geeft de quickscan een inzicht in de mogelijke effecten die de voorgenomen bouw op de locatie hebben op de flora en fauna.
In het kader van de Flora- en faunawet is nagegaan of vaste rust- en verblijfplaatsen door de ingreep worden aangetast (verwijderd, ongeschikt gemaakt) of dat dieren opzettelijk worden verontrust, verjaagd of gedood. Verder is gekeken of er invloeden zijn die leiden tot een verminderde geschiktheid als foerageergebied waarbij het een zodanig belang treft dat bij het wegvallen van deze functie ook vaste rust en verblijfplaatsen niet langer kunnen functioneren.
Het plangebied wordt intensief begraasd door schapen. Het grootste gedeelte van het plangebied bestaat uit grassen en algemene soorten als weegbree. Het plangebied wordt grotendeels omsloten door tuinen. In deze tuinen zijn onder andere eiken, hulst, wilg, gewone els, meidoorn, riet en een appelboom te vinden. In het zuiden van het plangebied bevindt zich een coniferenhaag. Binnen het plangebied staat alleen een dunne berk.
 
Conclusie
Op basis van de bevindingen kan geconcludeerd worden dat er in de huidige situatie geen procedurele gevolgen zijn voor het plangebied.
Ten aanzien van de ingrepen is nog een algemeen geldende voorwaarde vanuit de Flora- en faunawet van toepassing, namelijk:
“Op basis van de zorgplicht volgens artikel 2 van de Flora- en faunawet dient bij de uitvoering van de werkzaamheden voldoende zorg in acht te worden genomen voor in het wild levende dieren en hun leefomgeving. Dit houdt in dat bij het uitvoeren van werkzaamheden altijd rekening moet worden gehouden met aanwezige planten en dieren.
Tevens dienen er maatregelen te worden getroffen om verstoring tot een minimum te beperken. Dieren moeten de gelegenheid hebben om uit te wijken en mogen niet opzettelijk worden gedood.”
Vanwege het verstrijken van tijd, is Hamabest gevraagd de situatie nog een keer te bekijken en haar bevindingen, voor zover nodig, te actualiseren. Bij brief van 2 april 2013 (kenmerk R13-095-JMW-F01) is aangegeven dat ook nu geen beschermde soorten zijn waargenomen. De conclusie uit 2009 kan gehandhaafd blijven. De volledige brief is als bijlage 6 aan de toelichting gekoppeld. De hiervoor verwoorde algemene zorgplicht blijft onverkort van toepassing.

4.8 Externe veiligheid

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:
  • inrichtingen
  • vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen
  • vervoer gevaarlijke stoffen over weg, spoor en water.
Inrichtingen
De risico’s waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daartoe zijn in het besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna Bevi) regels gesteld. Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen dient onderzocht te worden:
  • of voldoende afstand in acht wordt genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds in verband met het plaatsgebonden risico;
  • of (beperkt) kwetsbare objecten liggen binnen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en zo ja, wat de bijdrage is aan het groepsrisico.
Binnen een straal van 500 m van de beoogde bouwlocatie liggen volgens de Risicokaart Overijssel (zie figuur 4.2) geen risicovolle inrichtingen.
Vervoer van gevaarlijke stoffen
Het thema vervoer van gevaarlijke stoffen kan worden onderverdeeld in wegen, spoor en water. Net als bij inrichtingen gelden voor het bepalen van de externe veiligheidssituatie het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. De wegen, spoorlijnen en waterwegen, waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt en waarbij een plaatsgebonden risico en/of groepsrisico aanwezig is, zijn opgenomen in risicoatlassen.
Voor wegen is in maart 2003 de ‘Risicoatlas wegtransport gevaarlijke stoffen’ in werking getreden. Dit document geeft per provincie aan langs welke wegvakken een plaatsgebonden risico en/of groepsrisico aanwezig is. Het betreft hier hoofdzakelijk de rijkswegen en provinciale wegen.
De tellingen die zijn gebruikt in deze risicoatlas stammen uit 2003 en worden beschouwd als verouderd. Om deze reden zijn in 2006-2007 nieuwe verkeerstellingen verricht.
De voor Lattrop belangrijkste doorgaande wegen zoals de Ottershagenweg en de Disseroltweg worden niet in de risicoatlas vermeld, waardoor mag worden geconcludeerd dat over deze weg dusdanig weinig vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, dat dit niet leidt tot belemmeringen.
In het gemeentelijk externe veiligheid beleidsdocument (Externe veiligheidsbeleid Hoe veilig wil de gemeente Dinkelland zijn?) wordt eveneens geconstateerd dat het vervoer van gevaarlijke stoffen binnen de gemeente over de weg plaatsvindt. Hierbij bestaan geen risicovolle aandachts- of knelpunten
(bron EV-beleid gemeente Dinkelland 9S2648/R005/902202/Ensc Definitief rapport 17 januari 2007).
Buisleidingen
Met ingang van 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden met uitzondering van:
  • artikel 6, vierde lid, dat met ingang van 1 juli 2013 in werking treedt.
In of bij het plangebied liggen geen buisleidingen als bedoeld in het Bevb.  
Om te bepalen of in de nabijheid van het plangebied risico's aanwezig zijn, is de risicokaart van de provincie Overijssel geraadpleegd (figuur4.2). Het plangebied ligt centraal in het midden.
 
Figuur 4.2 Fragment risicokaart provincie Overijssel
 
Conclusie
In een straal van ruim 500 m rond het plangebied bevinden zich geen risicovolle inrichtingen, buisleidingen en of tracés voor vervoer van gevaarlijke stoffen. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de in dit plan beschreven ontwikkeling.

4.9 Bodem

Ingevolge artikel 9 van het Besluit op de ruimtelijke ordening moet er onderzoek worden verricht naar de bodemkwaliteit van het plangebied. In dat kader is door Kruse Milieu een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is uitgevoerd op basis van de richtlijnen zoals die zijn gesteld in de Nederlandse eind Norm (NEN) 5740.
In september 2009 is door Kruse Milieu BV het veldwerk verricht voor het onderzoek naar de gesteldheid van de bodem. Het rapport is gedateerd op 2 oktober 2009.
Op basis van de beschikbare informatie over het historische en huidig gebruik van de locatie, kunnen geen specifieke verdachte deellocaties worden aangewezen. In het onderzoek is daarom de hypothese “onverdachte locatie” uit de NEN 5740 en NEN 5707 gehanteerd. Het volledige rapport is als bijlage 7 aan de toelichting van dit bestemmingsplan gekoppeld. Hierna wordt op het onderzoek in gegaan en wordt de conclusie beschreven.
In het onderzoek is uitgegaan van de bouw van vijf woningen. Er is echter sprake van zes woningen. Uit figuur 4.3 blijkt dat het gehele plangebied is onderzocht en dat de bouw van zes woningen een extra onderzoek niet noodzakelijk maakt.
 
Figuur 4.3 Onderzocht gebied (bron: Kruse Milieu)
 
De aanleiding voor het bodemonderzoek is een bestemmingsplanwijziging en de voorgenomen woningbouw.
Het terrein is beschouwd als niet verdacht. In totaal zijn er 12 boringen verricht, waarvan één tot 3,8 meter diepte. Er is één boring afgewerkt tot peilbuis. Gebleken is dat de bodem voornamelijk bestaat uit uiterst fijn tot matig fijn zand. Zintuiglijk zijn plaatselijk bodemvreemde materialen waargenomen. Het freatische grondwater is in peilbuis 1 aangetroffen op gemiddeld 2.22 meter min maaiveld.
Op basis van de resultaten van de chemische analyses kan het volgende worden geconcludeerd:
  • De bovengrond BG I is niet verontreinigd;
  • De bovengrond BG II is zeer licht verontreinigd met PAK’s;
  • De ondergrond is zeer licht verontreinigd met PVB’s;
  • Boring 2 (0.25-0.4) is licht verontreinigd met PAK’s en PCB’s;
  • Het grondwater is (zeer) verontreinigd met barium, cadmium, kobalt en zink en matig verontreinigd met nikkel;
  • Het grondwater is na herbemonstering wederom matig verontreinigd met nikkel.
De gehanteerde hypothese "onverdachte locatie" dient te worden verworpen, aangezien enkele overschrijdingen van de achtergrond-, tussen- en streefwaarden zijn aangetoond.
In de boven- en ondergrond en in het grondwater zijn enkele (zeer) lichte tot matige verontreinigingen aangetoond. De bovengrond BG 1 is niet verontreinigd. Aangezien de tussenwaarden van het gehalte nikkel in het grondwater wordt overschreden, is een herbemonstering uitgevoerd.
Uit de herbemonstering blijkt dat eveneens een matig verhoogd nikkelgehalte is gemeten. In overleg met de gemeente is besloten af te zien om verder aanvullend onderzoek uit te voeren.
Op basis van het historisch vooronderzoek kan gesteld worden dat de onderzoekslocatie niet asbestverdacht is. Door de veldwerker zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen.
Bij de geplande nieuwbouw komt in de toekomst mogelijk grond vrij. Afvoer van de grond dient te voldoen aan het Besluit Bodemkwaliteit en de voorschriften van het bevoegd gezag (de ontvangende gemeente).
 
Uit milieukundig oogpunt bestaat er geen bezwaar tegen de voorgenomen bestemmingswijziging en herontwikkeling, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico’s voor de volksgezondheid opleveren. Er zijn mogelijk wel (humane) risico’s aanwezig, wanneer het freatische grondwater gebruikt wordt als drinkwater voor veel of voor de besproeiing van gewassen in een moestuin. Deze risico’s worden gering geacht bij de vastgestelde gehalten. Gebruik van het freatische grondwater wordt echter afgeraden om enig risico uit te sluiten. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).
 
Conclusie
Uit de resultaten van het verrichtte bodemonderzoek kan geconcludeerd worden dat er geen belemmeringen bestaan voor de gewenste woningbouwontwikkeling.

4.10 Verkeer en parkeren

Vanwege de nieuw te bouwen woningen wordt de zijstraat van de Kraakenhof tussen de woningen met de huisnummers 17 tot en met 23 en 11 en 15 doorgetrokken. Omdat de weg niet verder doorgetrokken kan worden dan de perceelsgrens van het perceel Ottershagenweg 33 is voorzien in een keerlus. Deze keerlus heeft een doorsnede van 15 m waardoor een brandweerauto goed kan draaien.
Uit het advies van de brandweer van 3 april 2013 blijkt verder dat in deze situatie volstaan kan worden met een breedte van de weg van 4 m omdat het doodlopende einde van een keerlus wordt voorzien.
 
Het parkeren zal op eigen terrein plaatsvinden.
 
De ontsluiting van de woningen aan de Kraakenhof ter hoogte van de woningen met de nummers 4 en 6 vindt direct plaats op de Kraakenhof. Ook voor deze woningen geldt dat het parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden.

5 Planbeschrijving

5.1 Algemeen

De in deze toelichting beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die (digitaal) bindend is voor overheid en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.
De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding (plankaart) heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.
In dit hoofdstuk wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet.

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Binnen deze hoofdstukken kan naar gelang de ontwikkeling dit vraagt meer of minde regels opgenomen worden. Het is dus niet verplicht om alle onderdelen van de betreffende hoofdstukken op te nemen.

5.1.1 Inleidende regels

De opbouw van de inleidende regels ziet er als volgt uit:
  • begrippen:
In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn;
  • wijze van meten:
Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

5.1.2 Bestemmingsregels

De opbouw van de bestemmingsregels ziet er als volgt uit: 
  • bestemmingsomschrijving:  
De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies; 
  • bouwregels: 
In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart); 
  • nadere eisen: 
In deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de regels waaraan burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen stellen. Alleen daar waar het wenselijk is om bij de vergunningverlening sturend te kunnen optreden, heeft de bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen toegevoegde waarde. De bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen dient objectief begrensd te zijn en duidelijke criteria te bevatten; 
  • Afwijken van de bouwregels:
Met deze regels kan voor ondergeschikte afwijkingen afgeweken worden van hetgeen bepaald is in de bouwregels.
  • specifieke gebruiksregels: 
In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies.

5.1.3 Algemene regels

De opbouw van de algemene regels ziet er als volgt uit:
  • anti-dubbeltelbepaling:
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld; 
  • Algemene bouwregels: 
Deze bepaling bevat een algemene regel omtrent ondergronds bouwen; 
  • algemene afwijkingsregels: 
In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven; 
  • algemene wijzigingsregels: 
In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven; 
  • algemene procedureregels: 
In deze bepaling staat aangegeven welke procedure dient te worden gevolgd bij de voorbereiding van een besluit tot het stellen van nadere eisen en het toepassen van een afwijkings- en een wijzigingsbevoegdheid.

5.1.4 Overgangs- en slotregels

De opbouw van de regels met betrekking tot het overgangsrecht en de slotregel ziet er als volgt uit:
  • overgangsrecht:
Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een vergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een vergunning kan worden verleend.
Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet; 
  • slotregel: 
Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

5.2 Verantwoording bestemmingskeuze

In het bestemmingsplan 'Lattrop-Kraakenhof' is naast de bestemming 'Wonen' ook de bestemming 'Verkeer' opgenomen.
 
Bestemming “Verkeer” (V)
Een gedeelte van het plangebied zal bestemd worden als “Verkeer”. Hierbinnen mogen gronden gebruikt worden voor straten en paden en de daarbij behorende voorzieningen zoals, parkeergelegenheden en water. Gebouwen zijn niet toegestaan. Andere bouwwerken ten dienste van de bestemming mogen een hoogte hebben van niet meer dan 8,50 meter. Hieronder worden niet de vergunningsvrije objecten ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer gevat.
 
Bestemming “Wonen” (W)
Binnen de bestemming “Wonen” is via een bouwvlak geprojecteerd waarbinnen de hoofdgebouwen opgericht mogen worden. Er wordt uitgegaan van vier vrijstaande woningen, maar daar waar gewerkt wordt met de aanduiding 'tae' kunnen twee woningen aaneen gebouwd worden.
Op de verbeelding is ook de maximale goot- en bouwhoogte voor bebouwing binnen het bouwvlak opgenomen. De regels over de situering van de hoofdgebouwen en de afstand tot zijdelingse perceelsgrenzen beïnvloeden de ruimte om te bouwen.
Binnen de bestemming “Wonen” zijn ook bijbehorende bouwwerken zoals aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen mogelijk buiten het bouwvlak met een maximale (gezamenlijke) oppervlakte van 55 m². De goothoogte van een aanbouw, uitbouw, aangebouwd bijgebouw of een vrijstaand bijgebouw mag niet meer bedragen dan drie meter.
 
Onder wonen is de uitoefening van het aan huis verbonden beroep mede begrepen. De woning moet wel in overwegende mate haar woonfunctie behouden en een ruimtelijke uitstraling of uitwerking hebben die in overeenstemming is met de woonfunctie. Voor het beroep aan huis mag ten hoogste 25% van het vloeroppervlak (= woonoppervlak) van de woning worden gebruikt.
 
Binnen deze bestemming zijn ook afwijkingsregels opgenomen voor onder meer aan- en bijgebouwen, dakopbouw, carports etc. Deze regels zijn opgenomen om te voorkomen dat snel een afwijkingsprocedure gevolgd dient te worden. Het gaat hier om regels die de gemeente Dinkelland in meerdere bestemmingsplan toepast. Zo ontstaat ten aanzien van afwijkingen voor bij- en aanbouwen in bestemmingsplannen uniformiteit in de gehele gemeente.

5.3 Overige regels

In de omgeving van het plangebied bevindt zich ook een molen. Midden in het dorp staat de Oortmanmolen, een indrukwekkende molen uit het begin van de vorige eeuw. De molen is nog steeds in bedrijf als  korenmolen. Het betreft een zogenaamde stellingmolen.
De molen heeft molenbiotoop 5. Dit betekent dat de molen rondom vrij staat en dat met de aanwezigheid van de molen rekening wordt gehouden. Dit betekent ook dat de molen vanuit alle windrichtingen kan malen en hoog boven de omgeving staat.
De aanwezigheid van de molenbiotoop kan gevolgen hebben voor de bouwhoogte. Voorkomen moet worden dat de molen door nieuwbouw geen wind meer kan vangen.
Het onderhavige plangebied ligt op voldoende afstand van de molen, om de bouw van grondgebonden woningen mogelijk te maken.
In figuur 5.1 is de molenbiotoop weergegeven. Het plangebied is blauw omcirkeld. Op de verbeelding van het onderhavige bestemmingsplan zal de aanduiding molenbiotoop worden weergegeven.
Aan de hiervoor in het bestemmingsplan opgenomen algemene aanduidingsregel 'Vrijwaringszone - Molenbiotoop' zijn extra regels verbonden.
 
Figuur 5.1: Fragment bestemmingsplan Buitengebied 2010 met  de zonering van de molen (bron: gemeente Dinkelland), rood omcirkeld is het plangebied
 
De afstand van de molen tot het plangebied bedraagt ruim 200 m. Deze afstand levert geen belemmeringen op voor de beoogde woningbouwontwikkeling. De maatvoering blijft gelijk aan de maatvoering van de omliggende woningen die binnen dezelfde zonering liggen.

6 Financiële uitvoerbaarheid

De ontwikkeling en het economisch risico liggen bij de gemeente als opdrachtgever. Binnen de kern Lattrop zijn voldoende belangstellenden voor een woningbouwkavel. Mede gelet op het oorspronkelijke gebruik van de kavel (grasland), kan gesteld worden dat het plan economisch uitvoerbaar is. In dit bestemmingsplan is duidelijk gemaakt dat het initiatief van de opdrachtgever getuigt van een goede ruimtelijke ordening, dat het plan voortvloeit uit gemeentelijk beleid en niet strijdig is met het beleid van hogere overheden en dat er geen wettelijke beletselen zijn om medewerking te verlenen aan het plan.

7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Inspraak en overleg

Op grond van artikel 3.1.1 lid 1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Dit vooroverleg heeft voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan plaatsgevonden.
 
Vooroverleg
Provincie Overijssel
De provincie Overijssel heeft een lijst opgesteld van categorieën voorontwerpbestemmingsplannen en projectbesluiten van lokale aard waarvoor vooroverleg niet noodzakelijk is. Voor het onderhavige plan is geen vooroverleg noodzakelijk, omdat de beoogde woningbouw in lijn ligt met de tussen de gemeente Dinkelland en de provincie Overijssel gemaakte afspraken.
 
Waterschap Regge en Dinkel
Op 16-5-2013 is een digitale watertoets uitgevoerd (Code: 20130516-5-6983). Uit deze toets volgt dat de uitgangspunten van het waterschap gevolgd dienen te worden. In paragraaf 4.2 is hier nader op ingegaan.   
 
Rijksdiensten
Op 1 januari 2012 is de Vrom-Inspectie samengevoegd met de Inspectie V&W tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De ILT heeft in het nieuwe toezichtbeleid geen adviserende en coördinerende rol meer met betrekking tot de advisering over gemeentelijke ruimtelijke plannen. Dit betekent onder meer dat geen plannen voor vooroverleg naar de ILT gestuurd hoeven te worden.
Omdat de coördinatierol vervalt, reageren andere rijksdiensten (Rijkswaterstaat, Defensie en Economische Zaken, Landbouw en Innovatie) afzonderlijk.
 
Rijkswaterstaat
Bij brief van 10 februari 2012 heeft Rijkswaterstaat aangegeven dat zij tijdig betrokken wenst te worden bij plannen die betrekking hebben op de drie netwerken die bij Rijkswaterstaat in beheer zijn: het hoofdwegennet, het hoofdvaarwegennet en het hoofdwatersysteem.
Aangezien geen van de belangen van Rijkswaterstaat in het plan betrokken zijn, is vooroverleg met deze dienst niet vereist.
 
Defensie
Bij brief van 16 februari 2012 wordt aangegeven dat binnen het Ministerie van Defensie de behartiging van ruimtelijke uitgevoerd door de Dienst Vastgoed Defensie. Het gaat hierbij om militaire terreinen (direct ruimtebeslag), het beheer van diverse zoneringen, brandstofleidingen, verstoringsgebieden, laagvliegroutes en -gebieden (indirect ruimtebeslag).
De belangen die door het Ministerie van Defensie worden bewaakt, spelen in het voorliggend plan geen rol. Vooroverleg met de Dienst Vastgoed Defensie (Directie noord) is niet vereist.
 
Economische Zaken, Landbouw en Innovatie
Bij brief van 6 maart 2012 wordt aangegeven dat gemeentelijke bestemmingsplannen die een relatie hebben met rijksinpassingsplannen op het terrein van energie-infrastructuur gemeld moeten worden bij het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie.
Het onderhavige bestemmingsplan heeft geen raakvlakken met de energie-infrastructuur, waardoor vooroverleg met dit ministerie niet vereist is.

7.1.1 Resultaat inspraakreactie

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 30 augustus 2013 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Op 11 september 2013 is van 17.00 tot 19.00 uur een informatieavond (inloopbijeenkomst) gehouden over het Kraakenhof te Lattrop. Tijdens de inloopbijeenkomst kon het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan worden ingezien. Verder konden reacties worden gegeven en vragen worden gesteld. Gedurende deze termijn zijn naast de overlegreacties, die in paragraaf 7.1 zijn beschreven, geen (inspraak)reacties ingekomen. Wel zijn twee zienswijzen ingekomen, zie paragraaf 7.2.

7.2 Zienswijzen

In overeenstemming met het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening is het ontwerp van het bestemmingsplan voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. De kennisgeving hiervan heeft plaatsgevonden via de Staatscourant en de Dinkellandvisie.
Met ingang van 30 augustus 2013 heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn twee zienswijzen ingekomen. Deze zienswijzen en de reactie daarop zijn beschreven in het document 'Reactienota Zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan Lattrop  Kraakenhof November 2013'. Dit document is als bijlage 8 aan deze toelichting gekoppeld.

7.2.1 Resultaat zienswijzen

De zienswijzen van reclamanten geven geen aanleiding om wijzigingen aan te brengen in de vast te stellen versie van het bestemmingsplan.
 
Het plan geeft wel aanleiding tot het aanbrengen van een ambtelijke wijziging. Deze wijziging betret de toelichting, paragraaf 4.3 (waterhuishouding/watertoets). In de zienswijzennota is daarover het volgende geschreven.
 
Watertoets
Ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan wordt een nadere uitwerking van de watertoets opgenomen in het bestemmingsplan. De uitwerking betreft een toelichting over de wijze waarop met water wordt omgegaan in het plangebied. De tekst van de aanvulling luidt als volgt.
 
'Het plangebied Kraakenhof bestaat uit weilanden. Beoogd wordt om hier 6 woningen te bouwen. In het plangebied is thans geen oppervlaktewater aanwezig en na ontwikkeling tot woonwijk zal er ook geen open water in het gebied zijn. Het hemelwater (regen) dat in het plangebied valt, zal infiltreren in de bodem. Ook het hemelwater dat op de daken valt, zal in het plangebied infiltreren. Omdat de daken schoon zijn, zal dit niet leiden tot verontreinigingen van de bodem of het grondwater. Het grondwater wordt, met uitzondering van de infiltratie van schoon water, slechts minimaal beïnvloed door de ontwikkeling van het plangebied. In het plangebied wordt een rioleringssysteem aangelegd voor het lozen van afvalwater afkomstig van huishoudelijke activiteiten en voorzieningen, het vuilwater. Dit rioleringssysteem wordt aangesloten op het bestaande rioleringssysteem.' 
 
De hiervoor beschreven passage is opgenomen in paragraaf 4.3.