direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Woning Constantsteeg Eijsden
Status: vastgesteld
Plantype: wijzigingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.1903.WPLKOM10004-VG01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Noodzaak van een wijzigingsplan

De eigenaar van het perceel EDN00-D-4202 aan de Constantsteeg in Eijsden wenst ter plaatse een nieuwe woning te bouwen. Op grond van het vigerende bestemmingsplan 'Eijsden' is voor dit perceel een wijzigingsbevoegdheid in het plan opgenomen. Met deze wijzigingsbevoegdheid kan de bestemming ter plaatse van de geldende aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' door middel van een wijzigingsplan gewijzigd worden ten behoeve van het realiseren woningbouw.

De gemeente Eijsden-Margraten heeft middels het schrijven van 23 juli 2014 aangegeven medewerking te willen verlenen aan de procedure van een wijzigingsplan om de realisatie van een woning op dit perceel planologisch-juridisch mogelijk te maken.

In dit wijzigingsplan dient aangetoond te worden dat voldaan wordt aan de voorwaarden zoals gesteld in artikel 22.7 van de regels (wijzigingsbevoegdheid voor het oprichten van een woning) en dat de beoogde locatie geschikt is voor de beoogde functie wonen.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Aan de Constantsteeg in het zuidwesten van de kern Eijsden, gemeente Eijsden-Margraten, ligt het perceel waarop onderhavig planvoornemen voor de realisatie van een grondgebonden ééngezinswoning is beoogd. De gronden behoren vanuit het verleden toe aan het adres Raadhuisstraat 3.

Het perceel is kadastraal bekend gemeente Eijsden/Rijckholt/Gronsveld, sectie D, nummer 4204.

afbeelding "i_NL.IMRO.1903.WPLKOM10004-VG01_0001.jpg"

Ligging en begrenzing plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het ter plaatse vigerende bestemmingsplan betreft het bestemmingsplan 'Eijsden' dat door de raad is vastgesteld op 23 april 2013.

Aan het perceel is de bestemming 'Wonen-1' toegekend. Er is echter geen bouwvlak opgenomen waarbinnen een woning mag worden gerealiseerd. Het planvoornemen voor de realisatie van een woning past dan ook niet binnen de regels behorende bij deze bestemming.

afbeelding "i_NL.IMRO.1903.WPLKOM10004-VG01_0002.png"

Uitsnede vigerend bestemmingsplan

Zoals in de inleiding al is gesteld, is ter plaatse van onderhavig perceel een aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' opgenomen. Met deze wijzigingsbevoegdheid kan de realisatie van een woning onder voorwaarden mogelijk worden gemaakt, zoals hieronder vermeld.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' het plan te wijzigen ten behoeve van het realiseren van woningbouw, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

  • 1. maximaal mag 1 grondgebonden woning worden gerealiseerd;
  • 2. de nieuw op te richten woning voldoet aan het bepaalde in artikel 22.2, waarbij artikel 22.2.2 sub c. niet van toepassing is;
  • 3. door bodemonderzoek vooraf is vast komen te staan dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaren bestaan tegen realisering van woningbouw ter plekke;
  • 4. de woningbouw past binnen de afspraken die gemaakt zijn in het kader van het regionaal volkshuisvestingsbeleid qua aantal en fasering;
  • 5. wordt aangetoond dat sprake is van een goed (akoestisch) leefklimaat in de woning;
  • 6. uit onderzoek naar de ter plaatse eventueel voorkomende archeologische waarden blijkt, dat deze geen beletsel of beperkingen vormen voor de realisering van woningbouw, tenzij met deze beperkingen bij de bouw rekening wordt gehouden.

In hoofdstuk 6 worden voor het planvoornemen conclusies getrokken of aan de gestelde voorwaarden kan worden voldaan.

Op het onderhavige perceel zijn eveneens van kracht:

  • De dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' (gedeeltelijk), voor het behoud van ter plaatse bestaande cultuurhistorisch en oudheidkundig waardevolle elementen (monumenten) en patronen (verkavelingen, wegenpatronen, beplantingspatronen en het stedenbouwkundig beeld).
  • De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2', voor instandhouding en bescherming van oudheidkundig waardevolle elementen en terreinen.
  • De gebiedsbestemming 'milieuzone - rode contour': in en buiten de aanduiding 'rode contour' geldt de regeling, zoals opgenomen in de POL-aanvulling Verstedelijking, gebiedsontwikkeling en kwaliteitsverbetering.
  • De gebiedsbestemming 'milieuzone - actief bodembeheergebied': bij alle voorbereidingen van bouwactiviteiten, de bouwactiviteiten zelf en werkzaamheden ten behoeve van de terreininrichting rekening te worden gehouden met de Gemeentelijke Bodembeheernota van de gemeente Eijsden - Margraten.

1.4 Wijzigingsplan

Met het voorliggende wijzigingsplan wordt de bouw van één grondgebonden woning mogelijk gemaakt. Conform de systematiek van bestemmen uit het bestemmingsplan 'Eijsden' wordt aan het perceel een bouwvlak toegevoegd waarbinnen de woning en bijgebouwen mogen worden gebouwd. Ten behoeve van bijgebouwen op het woonperceel is de aanduiding 'bijgebouwen' opgenomen waarbinnen alleen bijgebouwen mogen worden gebouwd. De bouw- en gebruiksmogelijkheden uit het vigerende plan zijn hiervoor van toepassing verklaard. Evenals de vigerende dubbelbestemmingen en gebiedsbestemmingen.

De verbeelding en regels behorende bij deze toelichting zijn opgesteld volgens de opzet en inhoud zoals deze door de gemeente Eijsden-Margraten in haar ruimtelijke plannen worden gehanteerd.

1.5 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk worden eerst een beschrijving gegeven van de omgeving van het plangebied en het plangebied zelf en wordt beschreven in hoeverre het planvoornemen aan de wijzigingsvoorwaarden voldoet. In hoofdstuk 3 wordt kort de beleidskaders van het Rijk, de provincie, de regio en de gemeente uiteengezet. Onderdeel van de wijzigingsvereisten zijn onder andere milieuhygiënische aspecten. Daaraan wordt aandacht besteed in hoofdstuk 4.

Hoofdstuk 5 bestaat uit een juridische beschrijving van de verbeelding en regels van het wijzigingsplan. In hoofdstuk 6 worden de conclusies ten aanzien van de wijzingsvoorwaarden benoemd. Tenslotte wordt aandacht besteed aan de haalbaarheid en de procedure, die onderhavig wijzigingsplan moet doorlopen.

Hoofdstuk 2 Projectprofiel

2.1 Gebiedsbeschrijving

Eijsden kent een historische kern, gelegen in de zuidwestelijke hoek van de huidige bebouwde kom, en een nieuwe dorpskern. Het gebied rond de kerk en de Kerkstraat is aangewezen als een beschermd dorpsgezicht. Tot het gebied behoren: Vroenhof, Raadhuisstraat, Diepstraat, Bat (met bijbehorende stegen), Spauwenstraat en Kerkstraat. Het plangebied maakt, als achterterrein aan de Raadhuisstraat, gedeeltelijk deel uit van dit beschermd dorpsgezicht. De ruimtelijke en functionele structuur van dit deel van Eijsden is dan ook divers. Aan het Vroenhof, de Kerkstraat en de Raadhuisstraat, ten westen van het plangebied, zijn verschillende functies aanwezig, zoals detailhandel, horeca, maatschappelijke functies en wonen. De directe omgeving ten oosten van het plangebied karakteriseert zich al meer als woongebied. Het plangebied en dit woongebied is gelegen tussen de historische en nieuwe dorpskern.

De Constantsteeg is gedeeltelijk toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer komende vanuit de Schoolstraat, tot aan onderhavig perceel. Vervolgens gaat deze verbinding naar de Raadhuisstraat over in een voetgangerspad. Aan de Constantsteeg zijn een aantal woningen gelegen. Aan de zuidzijde zijn dit een vrijstaande woning en een twee-onder-een-kapwoning. Aan de noordzijde bevindt zich een voormalig schoolgebouw, waarin ook woningen zijn gerealiseerd.

afbeelding "i_NL.IMRO.1903.WPLKOM10004-VG01_0003.jpg" afbeelding "i_NL.IMRO.1903.WPLKOM10004-VG01_0004.jpg"

Fotos Constantsteeg en toegang plangebied

2.2 Beschrijving plangebied

Het plangebied bestaat uit gronden behorende bij het woonperceel Raadhuisstraat 3. In vroegere tijden was hier een agrarisch bedrijf aanwezig. Het perceel was onderdeel van een weiland. Met het verdwijnen van het agrarisch bedrijf en de komst van de woonfunctie is onderhavig perceel in gebruik genomen als tuin bij de woning Raadhuisstraat 3.

Op het perceel is een groot gazon aanwezig. Tevens vormt een deel van de gronden een moestuin. Het perceel is omsloten met een hoge haag, grenzend aan de Constantsteeg.

afbeelding "i_NL.IMRO.1903.WPLKOM10004-VG01_0005.jpg" afbeelding "i_NL.IMRO.1903.WPLKOM10004-VG01_0006.jpg"

Fotos bestaande situatie bouwperceel

Vanuit de Schoolstraat, via de Constantsteeg is het plangebied te bereiken.

2.3 Projectbeschrijving

2.3.1 Planvoornemen

Met het planvoornemen is beoogd om een grondgebonden eengezinswoning te realiseren op gronden die op dit moment nog als tuin bij het adres Raadhuisstraat 3 in gebruik zijn.

Het nieuwe woonperceel moet worden ontsloten via de Constantsteeg. Daarmee is de oriëntatie en de locatie van de woning ook direct bepaald. De nieuwe woning is gesitueerd op het zuidelijke deel van het perceel, zodat deze in de centrale zichtlijn van de Constantsteeg staat. De woning vormt daarmee een duidelijke afsluiting van het straatprofiel ter plaatse en vormt daarmee de overgang naar het voetgangersdeel van de Constantsteeg.

afbeelding "i_NL.IMRO.1903.WPLKOM10004-VG01_0007.png"

Tekening potentieel bouwplan 

De nieuwe woning zal voldoen aan de bouwregels behorende bij de vigerende bestemming 'Wonen - 1'. Dit betekent dat het hoofdgebouw binnen het bouwvlak (oranje) gebouwd wordt. Er wordt in ten hoogste twee bouwlagen gebouwd. Bijgebouwen mogen binnen de daarvoor aangewezen aanduiding 'bijgebouwen' (geel) worden gebouwd.

afbeelding "i_NL.IMRO.1903.WPLKOM10004-VG01_0008.png"

Uitsnede verbeelding onderhavig wijzigingsplan

2.3.2 Ontsluiting en parkeren

De ontsluiting van het perceel vindt plaats via de Constantsteeg vanuit de Schoolstraat. Echter om het perceel te kunnen bereiken hebben zowel Enexis (mail d.d. 28 oktober 2015) als de woningvereniging Servatius (mail d.d. 17 november 2015) toestemming gegeven voor recht van overpad over hun eigendommen. Dit betreffen kleinen stukjes grond als overgang tussen het openbare gebied en het perceel waar de woning gerealiseerd wordt. Door beide partijen zal hiervoor een gebruikersovereenkomst opgestelt worden zodat de ontsluiting van de woning c.q. het perceel is gewaarborgd voor nu maar ook in de toekomst.

afbeelding "i_NL.IMRO.1903.WPLKOM10004-VG01_0009.png"

Waarborging ontsluiting d.m.v. recht van overpad

Op eigen terrein is voldoende parkeergelegenheid voor 2 parkeerplaatsen, conform de gangbare parkeernorm voor eengezinswoningen. De situering van het bouwvlak is hier zodanig op afgestemd zodat voldoende ruimte aan de zijde van de Constantsteeg blijft om naast de woning in het verlengde van de poort/inrit twee auto's te kunnen parkeren.

2.3.3 privacy en bezonning

De privacybescherming voor de omwonenden betekent door de nieuwbouw van de woning een licht verlies van uitzicht (naastgelegen woningen Constantsteeg) ten opzichte van de huidige situatie. De nieuwe woning is op het kopperceel gesitueerd, op de overgang naar het voetgangersdeel van de Constantsteeg. Daarbij wordt er voldoende afstand aangehouden tot de naastgelegen woningen en wordt de woning maximaal twee bouwlagen hoog. Door de positionering van deze panden ten opzichte van elkaar (zijgevel vs. voorgevel) is er geen sprake van directe en voortdurende inkijk in verblijfsruimten.

 

Gezien het feit dat het hier om een regulier woongebied gaat en de toekomstige situatie vergelijkbaar is met andere situaties in de omgeving blijft de privacy voor omwonenden gewaarborgd. Bezwaarlijke hinder of verslechtering van de huidige situatie met betrekking tot de waarborging van de privacy en uitzicht voor omwonenden is gezien het bovenstaande dus sprake van een licht verlies.

Voor bezonning geldt geen wettelijk vastgestelde norm. Wel is er een richtlijn van TNO. De TNO-richtlijn stelt dat nieuwbouw zodanig moet zijn gesitueerd dat de zon op de eerste dag van de lente dan wel de eerste dag van de herfst tussen 10:00 en 18:00 uur ten minste twee mogelijke bezonningsuren per dag op één gevel van een woning moet kunnen bereiken.

De nieuwe woning wordt ten noorden van de nabijgelegen woning aan de zuidzijde van de Constantsteeg gesitueerd. Daarmee heeft de nieuwe woning geen directe invloed op de bezonning van de buurwoning. Door de vrije ligging van de nieuwe woning in oostelijke en westelijke richting is er voldoende mogelijkheid voor het behalen van het aantal bezonningsuren per dag.

Vanuit privacy en bezonning zijn geen belemmeringen voor de nieuw te bouwen woning te verwachten.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Inleiding

Bij ieder plan vindt inkadering binnen het beleid van de overheid plaats. Door een toetsing aan rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid ontstaat een duidelijk beeld van de marges waarbinnen het bestemmingsplan wordt opgezet. De beleidsinkadering dient een compleet beeld te geven van de ruimtelijke overwegingen en het relevante planologisch beleid.

Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. De belangrijkste kaders van Rijk en de provincie Limburg worden in het kort weergegeven, omdat deze zoals gezegd randvoorwaarden geven voor het lokale maatwerk in het bestemmingsplan.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Deze nieuwe structuurvisie vervangt onder andere de Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit.


De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) speelt in op de volgende ontwikkelingen en uitdagingen:

  • de veranderende behoefte aan wonen en werken;
  • de mobiliteit van personen;
  • economische positie tussen de tien meest concurrerende landen vasthouden voornamelijk in de sectoren logistiek, water, hightech, creatieve industrie, chemie en voedsel en tuinbouw;
  • de bijzondere waarden (compacte steden omringd door open en natuurrijk landelijk gebied, cultuurhistorie en natuur) koesteren en versterken;
  • waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater in verband met de klimaatverandering en stedelijke ontwikkeling;
  • aandeel duurzame energiebronnen als wind, zon, biomassa en bodemenergie moet worden vergroot;
  • deregulering.


Om goed op deze ontwikkelingen en eisen in te spelen is een beleid nodig dat toekomstbestendig is en de gebruiker ruimte geeft. Dit vraagt een grondige actualisatie van de bestaande beleidsnota's voor ruimte en mobiliteit. De structuurvisie voorziet hierin door overheden, burgers en bedrijven de ruimte te geven om oplossingen te creëren. Het Rijk gaat zich meer richten op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van belangen voor Nederland als geheel. Het Rijk ziet verder toe op de deregulering waarmee jaarlijks vele miljoenen euro's kunnen worden bespaard.


De provincies en gemeenten zullen afspraken maken over verstedelijking, groene ruimte en landschap. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen.


Het Rijk verbindt ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit en zet de gebruikers centraal. Het zijn bewoners, ondernemers, reizigers en verladers die Nederland sterk maken. Provincies en gemeenten krijgen de ruimte zelf maatwerk te leveren. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiertoe zijn voor de middellange termijn (2028) drie doelen gesteld:

  • Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
  • Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
  • Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.


Het Rijk benoemt 13 nationale belangen; hiervoor is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar on-derling. In de SVIR is een eerste integrale afweging gemaakt van deze belangen. Dit heeft als gevolg dat het Rijk in gebieden of projecten een gebieds- of projectspecifieke afweging zal maken. Indien nodig maakt het Rijk duidelijk welke nationale belangen voorgaan.


Het planvoornemen voorziet in de realisatie van een woning binnen bestaand bebouwd gebied. Het planvoornemen heeft geen invloed op de gestelde doelen van het Rijk en bovendien voorziet de SVIR niet in onderwerpen die op het plangebied van toepassing zijn. Dit houdt in dat voor het planvoornemen geen beperkingen vanuit de SVIR gelden.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De SVIR (zie paragraaf 3.2.1) bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Aangezien de SVIR niet van invloed is op het planvoornemen, heeft ook het Barro geen gevolgen voor de bestemmingswijziging naar 'Wonen' met bebouwingsmogelijkheden voor een woning met bijgebouwen.

3.2.3 Duurzaamheidsladder

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening moet bij ruimtelijke ontwikkelingen sprake zijn van zorgvuldig ruimtegebruik en overprogrammering worden voorkomen. Door middel van de 'ladder van duurzame verstedelijking' (kortweg: duurzaamheidsladder) vindt een toetsing plaats. De ladder bestaat uit drie treden:

  • Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien. Het kan zowel om een kwantitatieve als kwalitatieve behoefte gaan.
  • Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformaties van bestaande locaties;
  • Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

Uit de redactie van artikel 6.1.2, lid 2 Bro blijkt dat de ladder slechts van toepassing is op ruimtelijke besluiten die een 'stedelijke ontwikkeling' mogelijk maken. Dit begrip is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Uit de jurisprudentie die is verschenen sinds de inwerkingtreding van de ladder blijkt dat de Afdeling een zekere ondergrens stelt aan ontwikkelingen wanneer het gaat om de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Zo heeft de Afdeling ten aanzien van woningbouwplannen geoordeeld dat de realisatie van 1 woning (AbRvS 14 januari 2014, nr 201308263/2/R4), 4 woningen (AbRvS 27 augustus 2014, nr 201311233/1/R4), 6 woningen, waarvan 3 rechtstreeks bestemd en 3 eerst na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid (Vz AbRvS 4 juni 2014, nr 201401129/1/R4) of 10 woningen, behoudens samenhang met een groter woningbouwproject (AbRvS 4 maart 2015, nr. ECLI:NL:RVS:2015:653), niet zijn aan te merken als een stedelijke ontwikkeling.

Uit de diverse uitspraken blijkt dat voor woningbouw de minimum omvang ligt rond de 10 woningen. Het planvoornemen betreft de realisatie van slechts één nieuwe woning (met bijbehorende bijgebouwen). Gelet hierop is het planvoornemen niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Toetsing aan de duurzaamheidsladder is dan ook niet noodzakelijk.

3.3 Beleid provincie Limburg

3.3.1 Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2014)

afbeelding "i_NL.IMRO.1903.WPLKOM10004-VG01_0010.png"

Kaartuitsnede POL2014 (overig bebouwd gebied)

Op 12 december 2014 is door Provinciale Staten het Provinciaal Omgevingsplan 2014 (POL2014) vastgesteld. Het POL2014 is per 16 januari 2015 in werking getreden. Het POL 2014 heeft vier wettelijke functies: structuurvisie (Wet ruimtelijke ordening), provinciaal milieubeleidsplan (Wet milieubeheer), regionaal waterplan (Waterwet), Provinciaal Verkeer- en Vervoersplan (Planwet verkeer en vervoer).

In het POL 2014 komen alleen die zaken aan bod, die er op provinciaal niveau echt toe doen en die vragen om regionale oplossingen. Dat sluit aan bij de basisfilosofie en ook bij aanpak de van de rijksoverheid die zich beperkt tot een 13-tal nationale ruimtelijke belangen. Zo veel mogelijk ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en andere partners die met hun lokale kennis prima maatwerk kunnen leveren.

In het POL staan de fysieke kanten van het leef- en vestigingsklimaat centraal. Belangrijke uitdagingen zijn het faciliteren van innovatie, het aantrekkelijk houden van de regio voor jongeren en arbeidskrachten, het versnellen van de energietransitie, de fundamenteel veranderde opgaven op het gebied van wonen en voorzieningen, de leefbaarheid van kernen en buurten en het inspelen op de klimaatverandering.

De belangrijke principes in het limburgs omgevingsbeleid zijn:

  • 1. Kwaliteit staat centraal. Dat komt tot uiting in het koesteren van de gevarieerdheid van Limburg onder het motto 'meer stad, meer land', het bieden van ruimte voor verweving van functies, in kwaliteitsbewustzijn, en in dynamisch voorraadbeheer dat moet resulteren in een nieuwe vorm van groeien. Algemene principes voor duurzame verstedelijking sluiten hierop aan, zoals de ladder van duurzame verstedelijking en de prioriteit voor herbenutting van cultuurhistorische en beeldbepalende gebouwen.
  • 2. Uitnodigen staat centraal. Dat gaat meer over de manier waarop we samen met onze partners dat voortreffelijke leef- en vestigingsklimaat willen realiseren. Met instrumenten op maat en ruimte om te experimenteren. De provincie wil hierbij selectief zijn: het POL richt zich alleen op die zaken die er op provinciaal niveau echt toe doen en vragen om regionale oplossingen.

De grote variatie in omgevingskwaliteiten is een kenmerk en sterk punt van Limburg. Om daaraan recht te doen, onderscheiden we in dit POL zeven globaal afgebakende gebiedstypen. Dit zijn zones met elk een eigen karakter, herkenbare eigen kernkwaliteiten, en met heel verschillende opgaven en ontwikkelingsmogelijkheden.

Het plangebied valt binnen het bebouwd gebied en ligt in de zone 'overig bebouwd gebied'. Dit zijn gemengde woon/werkgebieden met voorzieningen, deels met een stedelijk karakter, deels met een dorps karakter, zoals de kern Eijsden. Het accent ligt hier op de transformatie van de regionale woningvoorraad, de bereikbaarheid, de balans voorzieningen en detailhandel, stedelijk groen en water en kwaliteit leefomgeving.

De accenten zijn gelegd op balans in de regionale woningmarkt, de bereikbaarheid, de balans voorzieningen en detailhandel, (stedelijk) groen en water alsmede een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving.

Het planvoornemen maakt de realisatie van één woning binnen bebouwd gebied mogelijk op basis van een wijzigingsbevoegdheid. Met het planvoornemen wordt invulling gegeven van een open plek binnen de ruimtelijke structuur van bestaande bebouwd gebied. Gezien de ligging binnen bebouwd gebied past het planvoornemen binnen het provinciale beleid.

3.3.2 Omgevingsverordening Limburg 2014

Bij het POL2014 hoort de Omgevingsverordening Limburg. De juridische doorwerking van het omgevingsbeleid wordt in deze verordening geregeld. Naast bepalingen die voor iedereen gelden (gedragsregels), bevat de Omgevingsverordening ook een hoofdstuk "Ruimte", waarin instructieregels naar gemeenten zijn opgenomen. De te maken regionale bestuursafspraken worden in de Omgevingsverordening Limburg geborgd. De Omgevingsverordening Limburg 2014 is, net als het POL, op 12 december 2014 vastgesteld door Provinciale Staten en is per 16 januari 2015 in werking getreden.

De Omgevingsverordening Limburg was een samenvoeging van de Provinciale milieuverordening, de Wegenverordening, de Waterverordening en de Ontgrondingenverordening. De Omgevingsverordening Limburg is op 1 januari 2011 in werking getreden. Nu, in 2014, wordt de Omgevingsverordening opnieuw gewijzigd, vanwege de vaststelling van POL 2014, waarin is bepaald dat er een nieuw hoofdstuk "Ruimte" aan de Omgevingsverordening wordt toegevoegd. Dat hoofdstuk "Ruimte" is gericht op de doorwerking van het ruimtelijke beleid van POL 2014 naar gemeentelijke ruimtelijke plannen.

De gemeente Eijsden-Margraten maakt onderdeel uit van de regio Zuid-Limburg. Hiervoor geldt dat een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Zuid-Limburg niet voorziet in de toevoeging van nieuwe woningen aan de bestaande planvoorraad. Dit is niet van toepassing op:

  • nieuwe woningen die voldoen aan de door Gedeputeerde Staten vastgestelde 'Kwaliteitscriteria nieuwe woningen Zuid-Limburg';
  • een ruimtelijk plan dat op grond van een rechterlijke uitspraak moet worden vastgesteld.
  • Een uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b, van de Wro;

In de 'Kwaliteitscriteria nieuwe woningen Zuid-Limburg’ is gesteld dat de Omgevingsverordening Limburg 2014, paragraaf 2.4, Wonen Zuid-Limburg niet van toepassing is indien:

  • a. het plan voldoet aan de eisen van artikel 1 én 2, of
  • b. het plan deel uitmaakt van één van de in artikel 3 genoemde projecten, of
  • c. naar het oordeel van Gedeputeerde Staten wegens bijzondere omstandigheden de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de belangen die worden gediend met de Omgevingsverordening, of
  • d. het plan de toevoeging van maximaal één woning mogelijk maakt.

Met onderhavig wijzigingplan wordt maximaal één woning mogelijk gemaakt. Derhalve is paragraaf 2.4 Wonen Zuid-Limburg in onderhavige situatie niet van toepassing.

Daarnaast maakt het plangebied onderdeel uit van het uitsluitingsgebied windturbines. Met de ontwikkeling van een woning wordt niet voorzien in een windturbine. Er zijn derhalve voor het planvoornemen geen belemmeringen.

Voor het planvoornemen gelden vanuit de Omgevingsverordening verder geen specifieke regels. Doordat de woningbouw ontwikkeld wordt binnen het bestaande bebouwde gebie en het slechts om één woning gaat past het planvoornemen binnen de verordening.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Strategische Visie Eijsden-Margraten

De Strategische Visie 2022 'Vernieuwen door Verbinden' is een overkoepelende gemeentelijke beleidsvisie, die in de loop van 2013 in overleg met bewoners, ondernemers en andere (regionale) betrokkenen tot stand is gekomen. In de visie zijn de volgende acht thema's benoemd, die in de periode tot 2022, maar ook in de jaren daarna, van cruciaal belang zijn voor de verdere ontwikkeling van de gemeente:

  • 1. Dienstverlening, goed geregeld.
  • 2. Vitale kernen.
  • 3. Zorg en welzijn, goed voor 'mekaar'.
  • 4. Landschappelijk verantwoord ondernemen.
  • 5. Uniek (im)materieel cultureel erfgoed.
  • 6. Betere bereikbaarheid.
  • 7. Meer met de Maas.
  • 8. Samenwerken in de regio en euregio.

Daarnaast zijn vijf ambities onderscheiden die richting geven aan de keuzes binnen de acht thema's:

  • 1. Dienstverlening is onze tweede natuur.
  • 2. Burgerkracht.
  • 3. Buitengewone buiten (be)leven.
  • 4. Aantrekkelijk wonen.
  • 5. Ondernemingszin schept ruimte voor welvaart en welzijn.

In het thema 'Vitale kernen' is aangegeven wat het gemeentelijk beleid is met betrekking tot de (leefbaarheid van) de vijftien kerkdorpen, de gehuchten en de buurtschappen in de gemeente. De gemeente kiest voor het ondersteunen van leefbaarheidsinitiatieven die voortkomen uit de woonomgeving zelf (bewoners, ondernemers en vrijwilligers). Het is in de toekomst niet haalbaar om alle voorzieningen in ieder dorp in stand te houden. Er wordt daarom gekozen voor een beperkt aantal kwalitatief goede voorzieningen in plaats van voor een versnipperd aanbod waarvan de kwaliteit en de continuïteit niet kunnen worden gewaarborgd.

Gestreefd wordt naar een gevarieerde bevolking zodat draagvlak voor voorzieningen gewaarborgd is. De bestaande woningvoorraad moet worden verbeterd en aangepast om aantrekkelijk wonen voor jong en oud mogelijk te maken. Er wordt nadrukkelijk niet ingezet op grootschalige nieuwbouw, maar op een duurzame aanpassing van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving. Gekozen wordt voor een kerngerichte aanpak, waarbij sloop, nieuwbouw en functieverandering van bestaande gebouwen hand in hand gaan met investeringen in de woonomgeving. De verandering moet vorm krijgen zonder volumegroei: niet méér woningen, maar transformatie, wat een breuk is met het verleden.

Onderhavige ontwikkeling betreft geen grootschalige woningbouwontwikkeling. De nieuwe woning wordt door middel van een in het vigerende bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid voor de realisatie van maximaal één grondgebonden woning gerealiseerd. Daarmee vindt inbreiding met slechts één woning plaats op een geschikte locatie ter afronding van de ter plaatse liggende woonstraat. Het planvoornemen is niet in strijd met de strategische visie.

3.4.2 Gemeentelijk woonprogramma Eijsden-Margraten 2012-2022

De uitgangspunten van de provinciale en de regionale woonvisie zijn mede bepalend voor het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Om die reden heeft de gemeente Eijsden-Margraten de keuze gemaakt om het gemeentelijk woningbouwbeleid niet nader te vertalen in een gemeentelijke woonvisie of een volkshuisvestingsplan. De bouwplancapaciteit voor woningbouw over de periode 2012-2022 is vastgelegd in het ‘Gemeentelijk woningbouwprogramma Eijsden-Margraten 2012-2022’. In dit woningbouwprogramma heeft de gemeente, mede gelet op het provinciale nullijnbeleid, de bouwplancapaciteit drastisch teruggeschroefd: in totaal is de plancapaciteit in de gemeente Eijsden-Margraten teruggebracht van 1.373 naar 671 woningen.

In de kern Eijsden zijn enkele onbebouwde bouwkavels gelegen welke reeds in het gemeentelijk woningbouwprogramma zijn opgenomen. Deze bouwkavels betreffen derhalve geen toevoeging aan de planvoorraad en zijn in het bestemmingsplan 'Eijsden' positief bestemd. Daarnaast zijn enkele kavels voorzien van een wijzigingsbevoegdheid, om op termijn uitgewerkt te worden in een woningbouwkavel, zoals onderhavig perceel. Om dit mogelijk te maken gelden er strikte voorwaarden zoals de ruimtelijke, milieuhygiënische en volkshuisvestingscriteria. Het uitwerken van een plan om er één of meerdere woningen te bouwen is uitsluitend mogelijk indien aan deze criteria wordt voldaan en het plan dus past binnen het regionale en gemeentelijke woningbouwprogramma.

Op grond van de instemming van de gemeente Eijsden-Margraten (brief d.d. 23 juli 2014) met onderhavig planvoornemen wordt geconcludeerd dat de realisatie van de nieuwe woning door middel van toepassing van de wijzigingsbevoegdheid past in het regionale en gemeentelijke woningbouwprogramma.

Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten

4.1 Inleiding

Milieubeleid wordt steeds meer ingebed in andere beleidsvelden. Verbreding van milieubeleid naar andere beleidsterreinen is dan ook een belangrijk uitgangspunt. Ook in de ruimtelijke planvorming is structureel aandacht voor milieudoelstellingen nodig. De milieudoelstellingen worden daartoe integraal en vanaf een zo vroeg mogelijk stadium in het planvormingsproces meegewogen. Een duurzame ontwikkeling van de gemeente is een belangrijk beleidsuitgangspunt dat zijn doorwerking heeft in meerdere beleidsterreinen.

4.2 Bodem

4.2.1 Inleiding

Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Dit betekent dat het aspect bodemkwaliteit voor vrijwel alle nieuwe ontwikkelingen, die met ruimtelijke plannen mogelijk worden gemaakt, onderzocht moet worden.

Het planvoornemen gaat uit van de bouw van een woning. De betreffende gronden zijn de afgelopen 25 jaar in gebruik geweest als gazon en tuin. Daarvoor was het perceel in gebruik als weiland bij een toenmalig belendend agrarisch bedrijf. Op basis van het oude bodembeheerplan van de toenmalige gemeente Eijsden, bevindt het plangebied zich in een diffuus verontreinigd gebied. De voorgenomen bestemmingswijziging geeft aanleiding tot het uitvoeren van een verkennend onderzoek.

4.2.2 Verkennend bodemonderzoek

Door Aelmans Eco B.V. is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd ten behoeve van onderhavige bestemmingswijziging. Het rapport is als bijlage 1 bij deze toelichting gevoegd.

Uit dit onderzoek blijkt dat de hypothese 'heterogeen diffuus verontreinigde locatie' op basis van de onderzoeksresultaten wordt bevestigd. In de bovengrond zijn diverse zware metalen die de achtergrondwaarden overschrijden. De aangetroffen concentratie zink overschrijdt de interventiewaarde. Dit betekent dat sprake is van een sterk verontreinigde grond. De zink verontreiniging kan echter als gebiedseigen beschouwd worden en vormt daarmee vanuit milieuhygiënische oogpunt geen directe belemmering voor de beoogde bouw van een woning.

In de ondergrond blijken de aangetroffen concentraties kobalt, koper en zink de achtergrondwaarden te overschrijden, maar niet de interventiewaarden, waardoor sprake is van een lichte verontreiniging.

Voor wat betreft asbestverdachte materialen kan worden geconcludeerd dat deze niet zijn aangetroffen en de hypothese 'onverdacht' bevestigd kan worden. Nader onderzoek is niet nodig.

Geconcludeerd wordt dat ondanks de verhoogde concentraties in zowel de boven- en ondergrond, deze concentraties vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen aanleiding geven tot het uitvoeren van een nader onderzoek. De bodemkwaliteit vormt geen belemmeringen voor het planvoornemen.

4.3 Geluid

Voor nieuwbouwplannen geldt dat in het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) een akoestisch onderzoek noodzakelijk is indien de geluidgevoelige bestemmingen zijn gelegen binnen de zone van een weg, industrieterrein of het spoor. Aangetoond dient dan te worden dat de geluidsbelasting voldoet aan de wettelijke geluidgrenswaarde.

De nieuwe woning zal worden gerealiseerd aan de Constantsteeg. Deze weg heeft op grond van de Wgh geen onderzoekszone, ter plaatse geldt een snelheidslimiet van 30 km/uur. Een akoestisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

Tevens is het plangebied gelegen in een binnenterrein, het wordt omsloten door bebouwing langs de Raadhuisstraat, Breusterstraat en Schoolstraat. Deze wegen kennen eveneens een snelheidslimiet van 30 km/uur. Door de afstand en de afschermende werking van de bebouwing is het vanuit een goede ruimtelijke ordening ook aannemelijk dat een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden.

4.4 Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 vormt het aspect luchtkwaliteit uit de Wet milieubeheer de basis voor de besluitvorming in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Op basis van deze Wet luchtkwaliteit gelden milieukwaliteitseisen voor de luchtkwaliteit. Deze kwaliteitseisen zijn door middel van grenswaarden vastgelegd voor de luchtverontreinigingscomponenten stikstofdioxide (NO2), zwevende deeltjes (PM10 of fijn stof), zwaveldioxide (SO2), lood (Pb), benzeen (C6H6) en koolmonoxide (CO). De grenswaarden gelden overal in de buitenlucht. De Wet Luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen projecten die 'Niet in betekenende mate' (NIBM) en 'In betekenende mate' (IBM) bijdragen aan de uitstoot van luchtverontreinigende stoffen.

In de regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die NIBM zijn. Voor projecten die de hoeveelheid fijn stof en stikstofdioxide in de lucht met maximaal 3% verhogen hoeven geen aanvullende maatregelen getroffen te worden. Het project draagt dan niet in betekende mate (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging.

De NIBM-grens voor woningbouwlocaties is als volgt bepaald: 3% criterium = 1500 woningen (netto) bij minimaal één ontsluitingsweg, en = 3000 woningen bij minimaal twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling. Dit houdt in dat de ontwikkeling op basis van de Wet Luchtkwaliteit niet in betekende mate bijdraagt aan aantasting van de luchtkwaliteit.

In onderhavig geval is sprake van woningbouw aangezien een woning wordt opgericht, waarmee sprake is van een toename van 1 woning. Uitgaande van het 3% criterium is binnen het plangebied daarmee geen sprake van een project dat in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Derhalve hoeft voor het planvoornemen verder geen onderzoek inzake luchtkwaliteit te worden uitgevoerd.

4.5 Externe veiligheid

Bij de ruimtelijke planvorming moet rekening worden gehouden met het aspect externe veiligheid. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en risicovol transport. Daarbij gaat het om de risico's verbonden aan 'risicovolle inrichtingen', waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd, opgeslagen of gebruikt en anderzijds om het 'vervoer van gevaarlijke stoffen' via wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen. Het uitgangspunt van wet- en regelgeving en beleid ten aanzien van externe veiligheid is scheiding van kwetsbare functies en risicobronnen, waarmee men het volgende wil bereiken:

  • bescherming van personen die zich bevinden in de nabijheid van een risicobron tegen de kans op overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen of ten gevolge van een ongeval met een vliegtuig op of nabij een luchthaven;
  • bescherming van de samenleving tegen het ontwrichtende effect van een dergelijk ongeval met een groot aantal slachtoffers.


Op basis van de risicokaart van de provincie Limburg kan geconcludeerd worden dat er zich in of nabij het plangebied geen risicobronnen bevinden en het plangebied niet valt binnen een invloedsgebied van een risicobron. Er zijn geen leidingen in de directe omgeving van het plangebied aanwezig.

Het planvoornemen wordt dan ook niet beïnvloed door externe veiligheidsaspecten.

4.6 Flora en Fauna

Op basis van de Flora- en faunawet moet bij alle geplande ruimtelijke ingrepen nagegaan worden of er schade wordt toegebracht aan beschermde dier- en plantensoorten. In de Flora en faunawet is ook de zorgplicht opgenomen. Dit houdt in dat iedereen 'voldoende zorg' in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende dieren en planten (en dus niet alleen de beschermde) en hun leefomgeving.

Voor ruimtelijke ontwikkeling en inrichting geldt in twee gevallen een vrijstelling wanneer sprake is van beschermde diersoorten in het plangebied:

  • een algemene vrijstelling voor algemene beschermde soorten;
  • een vrijstelling bij zeldzamer soorten, op voorwaarde dat gehandeld wordt conform een goedgekeurde gedragscode.

Het plangebied is gelegen binnen het bestaande bebouwde gebied van de kern Eijsden. De betreffende gronden zijn reeds jarenlang in gebruik als gazon en tuin (sier- en moestuin). Door dit gecultiveerde gebruik is het aannemelijk dat zich geen natuurwaarden binnen het plangebied bevinden. Het regelmatige onderhoud van gazon en tuin levert een verstoring op van de eventuele flora en fauna. Het is aannemelijk dat zich geen beschermde flora en fauna binnen het plangebied aanwezig is. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Overigens geldt ten alle tijde vanuit de Flora en faunawet een algemene zorgplicht. De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet, en in het geval dat ze beschermd zijn ook als er ontheffing of vrijstelling is verleend. Om de kans op verstoring van mogelijke individuele exemplaren van beschermde soorten te minimaliseren dienen eventuele toekomstige werkzaamheden voor het rooien van beplanting zoveel mogelijk buiten de broedperiode te worden uitgevoerd.

4.7 Archeologie en cultuurhistorie

4.7.1 Archeologie

De ‘Erfgoedverordening Eijsden-Margraten 2013’ geeft de mogelijkheid om archeologische monumenten en verwachtingszones aan te wijzen. Middels de bepalingen uit de verordening kunnen potentieel in de bodem aanwezige archeologische waarden worden beschermd.

Ten behoeve van de nieuwe erfgoedverordening is een archeologische verwachtings- en beleidskaart opgesteld, ten einde inzicht te krijgen in de archeologische verwachtingswaarde in zowel het landelijk gebied als de bebouwde kernen van de gemeente.

afbeelding "i_NL.IMRO.1903.WPLKOM10004-VG01_0011.png"

Uitsnede archeologische verwachtings- en beleidskaart Eijsden

De planlocatie is op basis van deze verwachtings- en beleidskaart gelegen in een gebied een gebied van categorie 2: monumenten van zeer hoge waarde, niet beschermd volgens de Monumentenwet. In het vigerend bestemmingsplan 'Eijsden' zijn aan deze categorieën regels gekoppeld. Voor beleidscategorie 2 geldt dat (binnen de bebouwde kom) er bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm -Mv archeologisch vooronderzoek nodig is (Waarde - Archeologie 2).

Met onderhavig wijzigingsplan vindt op basis van de wijzigingsbevoegdheid uit het vigerend bestemmingsplan een bestemmingswijziging plaats. Op grond van voorwaarde f van de wijzigingsbevoegdheid dient onderzocht te worden of de archeologische waarde geen beletsel of beperkingen vormt voor het planvoornemen. Omdat het verstoringsoppervlak groter is dan 100 m2 is onderzoek naar de archeologische waarden noodzakelijk. Gekozen is om bij onderhavige bestemmingswijziging nog geen onderzoek uit te voeren, maar dit in een later stadium bij de omgevingsvergunning te onderzoeken. Om de archeologische waarden ter plaatse te borgen is daarom in het onderhavige wijzigingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. Daarmee is onderzoek naar de archeologische waarden veiliggesteld en vormt het aspect archeologie op dit moment geen belemmering voor de bestemmingswijziging.

4.7.2 Cultuurhistorie

De monumentenwet kent de mogelijkheid om een geheel gebied aan te wijzen als beschermd stads- of dorpsgezicht, indien dit gebied een beeld vormt dat van algemeen belang is wegens de schoonheid of het karakter van het geheel. De oorspronkelijke structuur, onderlinge samenhang en de architectonische verschijningsvormen van het merendeel van de panden in de historische kern van Eijsden is van zodanige aard, dat de oude dorpskern van Eijsden met het aangrenzende kasteelpark sinds 6 september 1971 door de minister van VROM (tegenwoordig IenM) als beschermd dorpsgezicht is aangewezen.

Naast de bebouwing is echter ook een aantal kenmerken van de buitenruimten in het gebied van historische betekenis en kan als beeldbepalend worden beschouwd. Dit heeft betrekking op het patroon van straten en pleinen, het profiel (breedte) tussen de straatwanden en de wijze waarop deze openbare buitenruimten op elkaar aansluiten. Ook de diepe achtertuinen vormen een belangrijk bestanddeel van de structuur van de oude kom.

In het vigerende bestemmingsplan is een beschermende regeling opgenomen, ten einde de bestaande ruimtelijke kwaliteiten veilig te stellen. De zone van het beschermd dorpsgezicht loopt gedeeltelijk over het onderhavige plangebied. In de regels is bepaald dat uitsluitend nieuw mag worden gebouwd indien rekening wordt gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

Het bouwvlak voor de nieuw te bouwen woning is (grotendeels) buiten de zone van het beschermd dorpsgezicht gesitueerd. De woning vormt een afronding van de bebouwingsstructuur van de Constantsteeg dat geen onderdeel uitmaakt van het beschermd dorpsgezicht en zal geen invloed hebben op het beschermde dorpsgezicht.

4.8 Bedrijven en milieuzonering

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder door omliggende bedrijven. Uitgangspunt daarbij is dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van milieugevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies wordt milieuzonering toegepast.

Daarbij wordt gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering. In deze publicatie is een lijst met indicatieve richtafstanden opgenomen voor milieubelastende bedrijfsactiviteiten ten opzichte van gevoelige bestemmingen. Alle bedrijven die in de buurt van de planlocatie liggen worden aan de hand van een milieucategorie verbonden met een maximale hinderafstand.

In de directe omgeving van het plangebied zijn enkele detailhandelsbedrijven en een horecabedrijf aanwezig. Deze detailhandelsbedrijven vallen in milieucategorie 1 en kennen een richtafstand van 10 meter. De dichtstbijzijnde detailhandelvestiging ligt op circa 26 meter van het plangebied. Aan de richtafstand wordt dus voldaan. Aan de Raadhuisstraat is een hotel gevestigd. Een hotel valt tevens in milieucategorie 1 waarvoor ook een richtafstand van 10 meter geldt. De afstand tot het plangebied bedraagt 22 meter, waardoor aan de richtafstand wordt voldaan.

Direct grenzend aan het plangebied is een nutsvoorziening gelegen, zijnde een gasontvangstation van de Enexis. Voor dergelijke nutsvoorzieningen (categorie B kast, SBI-1993 40) geldt een afstand van respectievelijk 10 meter (gevaar) en 30 meter (geluid) tot gevoelige bebouwing op basis van de VNG brochure. Van deze afstanden mag gemotiveerd worden afgeweken. Voor een ruimtelijk plan betekent dit dat wanneer meer specifieke informatie bekend is, dat deze specifieke informatie voorgaat. Hiertoe behoren ook de NEN1559 en NEN7244. Door Enexis zelf is aangegeven dat met betrekking tot de veiligheidsafstand van het gasstation tot aan woningen conform de NEN1059  en het Aktiviteitenbesluit een afstand van 6 meter in acht dient te worden genomen. Ten aanzien van de aanwezige leiding aan de voorzijde van het perceel dient een afstand van 1 meter ter weerszijden van de leiding in acht te worden gehouden. Deze afstanden zijn door Enexis per mail d.d. 27 augustus 2015 aangegeven.

Met de nieuw te bouwen woning is qua situering van de woning met deze afstanden rekening gehouden.

afbeelding "i_NL.IMRO.1903.WPLKOM10004-VG01_0012.png"

Tabel 2: veiligheidsafstanden in meters (NEN 1059:2003)

afbeelding "i_NL.IMRO.1903.WPLKOM10004-VG01_0013.png"

Tabel 5: Minimale vereisten afstand tussen gasleidingen en andere objecten (NEN 7244-1:2003)

Door zowel de deskundigenpool als de veiligheidsregio is goedkeuring gegeven voor de minder strikte afstand van 6 meter die in onderhavige situatie gehanteerd wordt. De gehanteerde veiligheidsafstanden uit de NEN-norm zijn meer specifiek dan de gehanteerde veiligheidsafstanden volgens de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzondering. De NEN 1059 en NEN 7244 behoren hier ook toe. Derhalve kan gemotiveerd worden afgeweken van de afstand van 10 meter (gevaar) uit de VNG brochure.

Ten aanzien van geluid kan gesteld worden dat gasontvangstations geluid veroorzaken dat sterk afhankelijk is van de hoeveelheid gas die geleverd wordt door de inrichting. Een akoestisch onderzoek kan uitsluitsel geven over het geluid op enige afstand. In dat kader is een geluidmeting (Bureau Geluid, referentie 20164025, 15 februari 2016) uitgevoerd. Uit deze geluidmeting is gebleken dat uitgaande van een aan te houden geluidgrenswaarde van 50/45/40 dB(A) in de dag-/avond-/nachtperiode zou daarmee op 1,5 meter hoogte op 6 meter afstand van de plangrens voldaan worden aan de normstelling. In de avond- en nachtperiode kan niet aan de normstelling worden gedaan. op 6 meter afstand van de kast kan eveneens niet worden voldaan. Derhalve kan een goed woon- en leefklimaat voor de nieuwe woning niet worden gewaarborgd.

Vanwege de ligging van bestaande woningen in de directe omgeving binnen een afstand van 30 meter van het gasontvangstation en de waarborging van het woon- en leefklimaat van deze woningen is het station nader onderzocht. Uit dit onderzoek is gebleken dat het station niet voldeed aan de eisen. Naar aanleiding van de bevindingen zijn geluidsbeperkende maatregelen aan het gasontvangstation genomen om het woon- en leefklimaat in de omgeving als nog te kunnen waarborgen.

Tevens zijn een nieuwe geluidmetingen in combinatie met simulatieberekeningen voor lage temperaturen waarbij de vraag naar gas groter is uitgevoerd (Bureau Geluid, referentie 20164129, 11 juli 2016). Uit dit akoestisch onderzoek is gebleken dat bij een druk van 100 mBaar en 110 mBar het gasstation kan voldoen aan de Geluidsvoorschriften van het Activiteitenbesluit. Het geluidsniveau bij de nieuwe woning bedraagt maximaal 38 dB (5 m hoogte 110 mBar). Wordt de woning op 6 meter van de perceelsgrens gerealiseerd bedraaft het geluidsnivea maximaal 35 dB. Bij een eventuele verdubbeling van het geluid zal op 3 meter afstand een overschrijding plaatsvinden van 1 dB. Terwijl op 6 meter afstand nog steeds geen overschrijding plaatsvindt (wordt dan 38 dB).

Indien de woning wordt gerealiseerd op 6 meter afstand van de perceelsgrens van het gasstation, is er een ruime geluidsmarge beschikbaar en is sprake van een milieuhygiësch veilige situatie voor zowel het functioneren van het gasstation als het leefklimaat in de te realiseren woning. Het toevoegen van een muur op de perceelsgrens tussen het gasstation en de nieuwe woning levert een aanzienlijke geluidsreductie op, maar deze geluidsreductie is niet noodzakelijk gelet op het bovenstaande.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat er in de directe omgeving van de nieuwe woning geen bedrijven zijn die een belemmering vormen. Omgekeerd vormt daarmee de nieuwe woning ook geen belemmering voor eventuele omliggende bedrijven.

4.9 Kabels en leidingen

Op de naastgelegen gronden met de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' is een gasontvangstation aanwezig. De gastransportleiding die hier naartoe loopt heeft een vrijwaringszone van 2 x 4 meter. Deze leiding loopt van het plangebied weg richting de Breusterstraat. Het plangebied ligt buiten de vrijwaringszone van de leiding, waardoor er geen belemmeringen zijn voor het planvoornemen.

In of nabij het plangebied zijn verder geen kabels en leidingen gelegen die ten behoeve van het gebruik en/of de veiligheid planologische bescherming behoeven en daarmee een belemmering voor het planvoornemen betekenen.

4.10 Milieubescherming, veiligheid en overige zones

Het plangebied zelf is niet in een milieubeschermingsgebied, grondwaterbeschermings- of waterwingebied, stiltegebied of bodembeschermingsgebied.

4.11 Water

4.11.1 Algemeen

Het is verplicht om in de toelichting bij een wijzigingsplan te verantwoorden op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Dit staat gegeven in artikel 3.1.6, eerste lid, sub b van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze verantwoording wordt ook wel de waterparagraaf genoemd. In onderstaande paragrafen wordt hieraan nadere invulling gegeven.

4.11.2 Waterhuishoudkundige situatie

Op basis van de legger van het Waterschap Roer en Overmaas kan geconcludeerd worden dat binnen het plangebied geen oppervlakte water of belangen van het waterschap aanwezig zijn.

afbeelding "i_NL.IMRO.1903.WPLKOM10004-VG01_0014.png"

Uitsnede legger waterschap ter hoogte van plangebied

De locatie is gelegen in het bodembeschermingsgebied 'Mergelland'. Hiervoor wordt als zodanig een regeling opgenomen. De locatie ligt niet in een grondwaterwin- en/of grondwaterbeschermingsgebied.

4.11.3 Invloed van het planvoornemen

Het planvoornemen gaat uit van een bestemmingswijziging, waarbij door middel van het toekennen van een bouwvlak aan het plangebied een bouwmogelijkheid wordt gerealiseerd voor de bouw van één woning. Hierdoor neemt het verhard oppervlak met ongeveer 550 m2 toe. Deze oppervlakte is gebaseerd op de maximale bebouwingsmogelijkheden van het woonperceel (bouwvlak 200 m2 en bijgebouwen 200 m2) en de aanname dat daarnaast circa 150 m2 terrein wordt verhard voor de inrit en terrassen.

Conform het beleid van het waterschap dient het hemelwater dat op de verharding valt te worden afgekoppeld van het riool en waar mogelijk op het eigen terrein te bergen en te laten infiltreren. Bij de berekening van de bergingscapaciteit dient uit te worden gegaan van een '25-jaars' bui. Hierbij wordt, zoals gevraagd door het Waterschap Roer en Overmaas, een doorkijk gegeven naar een '100-jaars' bui. De norm voor een 25-jaarsbui is: 35 mm in 45 minuten. Voor een 100-jaars bui is de norm: 45 mm in 30 minuten.

Bij de berekening wordt geen rekening gehouden met de hoeveelheid hemelwater die valt op de onverharde terreindelen, aangezien dit, zonodig na beperkte oppervlakkige stroming, rechtstreeks infiltreert in de bodem. Uit het bodemonderzoek blijkt dat vanaf het maaiveld een circa 1 tot 10 meter dikke matig goed doorlatende deklaag is aangetroffen. De gemiddelde stijghoogte van het grondwater bevindt zich op circa 6 meter onder maaiveld.

Voor het planvoornemen betekent dit dat bij een 25-jaarsbui (0,035 x 550) 19,25 m3 water dient te worden geborgen. Voor een 100-jaarsbui is dit (0,045 x 550) 24,75 m3.

De benodigde bergingscapaciteit van het hemelwater zal op eigen terrein worden gerealiseerd. Er zijn verschillende infiltratie- en bergingsvoorzieningen om het hemelwater op te vangen en vertraagd te laten infiltreren in de bodem. Daarbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een infiltratievijver, een wadi of infiltratiekratten. Bij de technische uitwerking van het bouwplan zal een keuze gemaakt worden, waarbij de voorziening minimaal een capaciteit van 19,25 m3 heeft met een overstort op het riool voor extreme situaties.

De nieuwe woning zal worden aangesloten op het rioolstelsel in de Constantsteeg. Bij het toepassen van bouwmaterialen en met het oog op het beheer van het perceel is het van belang dat het ontstaan van diffuse bronnen voorkomen wordt. Met name dient

voorkomen te worden dat:

  • Onbehandelde, uitlogende bouwmaterialen en straatmeubilair toegepast worden;
  • Chemische onkruidbestrijdingsmiddelen toegepast worden.
4.11.4 Watertoets

Aangezien de toename van het verhard oppervlak binnen het plangebied niet groter is dan 2.000 m2, het geen onderdeel uitmaakt van aandachtsgebieden en gezien de voorgenomen maatregelen wordt overleg met het Waterschap Roer en Overmaas niet noodzakelijk geacht.

Desondanks is het wijzigingsplan voorgelegd aan het Waterschap Roer en Overmaas. Het waterschap heeft per mail d.d. 15 juni 2015 aangegeven dat zij geen opmerkingen hebben ten aanzien van het wijzigingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Algemeen

In een wijzigingsplan zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor een bepaald gebied opgenomen. Het onderhavige wijzigingsplan regelt de bouw van de woning door de gronden te beleggen met een bestemming met daarop afgestemde bouw- en gebruiksmogelijkheden, overeenkomstig de plansystematiek en standaarden van de gemeente Eijsden-Margraten. Hierbij is maatwerk geleverd afgestemd op de locatie. Het juridische deel van het wijzigingsplan bestaat uit de verbeelding (kaart) in samenhang met de regels. In deze paragraaf wordt het juridische deel van het bestemmingsplan nader toegelicht.

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening, bepaalt een 4-tal zaken de opzet en inrichting van de wijzigingsplanregels, te weten:

  • Het vigerende bestemmingsplan 'Kern Eijsden';
  • de digitale raadpleegbaarheid;
  • de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012);
  • de Woningwet;
  • de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Bij het opstellen van de inhoud van de regels is de systematiek van de gemeente Eijsden-Margraten en het bestemmingsplan 'Kern Eijsden' aangehouden.

De structuur van het plan is zodanig dat de verbeelding de primaire informatie geeft over waar en hoe gebouwd mag worden. Bij het raadplegen van het bestemmingsplan dient dan ook eerst naar de verbeelding gekeken te worden. Vervolgens kan in de regels teruggelezen worden welk gebruik en welke bouwmogelijkheden zijn toegestaan.

5.2 De verbeelding

Op de verbeelding zijn aangegeven:

  • de grens van het plangebied;
  • de bestemming 'Wonen';
  • het bouwvlak en de aanduiding 'bijgebouwen';
  • de dubbelbestemmingen 'Waarde - Cultuurhistorie' en 'Waarde - Archeologie 2';
  • de gebiedsaanduidingen 'overig - rode contour' en 'milieuzone - actief bodembeheergebied'.

De bouwmogelijkheden worden bepaald door het bouwvlak en de aanduiding 'bijgebouw'. De woning dient daarbij ter plaatse van het bouwvlak te worden gesitueerd. Bijgebouwen mogen zowel ter plaatse van het bouwvlak als de aanduiding 'bijgebouwen' te worden gerealiseerd.

5.3 De regels

De regels zijn conform de SVBP 2012 als volgt opgebouwd:

  • inleidende regels;
  • bestemmingsregels;
  • algemene regels;
  • overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 6 Conclusie voorwaarden wijzigingsbevoegdheid

6.1 Inleiding

In het vigerende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het realiseren van een woning. In deze paragraaf wordt een conclusie getrokken met betrekking tot het voldoen aan de voorwaarden behorende bij de wijzigingsbevoegdheid.

  • 1. Maximaal mag 1 grondgebonden woning worden gerealiseerd.
    Het planvoornemen ziet enkel op de realisatie van één grondgebonden woning met bijbehorende bijgebouwen en woonperceel.
  • 2. De nieuw op te richten woning voldoet aan het bepaalde in artikel 22.2, waarbij artikel 22.2.2 sub c. niet van toepassing is.
    Dit artikel ziet op de bouwregels voor de bestemming 'Wonen - 1'. Het planvoornemen wordt gerealiseerd binnen de kaders van dit artikel, voor een beschrijving van het planvoornemen wordt verwezen naar paragraaf 2.3. Voor de woning wordt een bouwvlak opgenomen. Bijgebouwen kunnen worden gerealiseerd ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'. De bouwregels uit het vigerend bestemmingsplan zijn in onderhavig wijzigingsplan overgenomen. Het planvoornemen voldoet aan de gestelde bouwregels.
  • 3. Door bodemonderzoek vooraf is vast komen te staan dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaren bestaan tegen realisering van woningbouw ter plekke.
    Met betrekking tot de bodemkwaliteit blijkt uit het gestelde in paragraaf 4.2 dat, op basis van een verkennend bodemonderzoek, er geen belemmeringen zijn voor de beoogde woonfunctie.
  • 4. De woningbouw past binnen de afspraken die gemaakt zijn in het kader van het regionaal volkshuisvestingsbeleid qua aantal en fasering.
    Op grond van de instemming van de gemeente Eijsden-Margraten (brief d.d. 23 juli 2014) met onderhavig planvoornemen wordt geconcludeerd dat de realisatie van de nieuwe woning door middel van toepassing van de wijzigingsbevoegdheid past in het regionale en gemeentelijke woningbouwprogramma.
  • 5. Wordt aangetoond dat sprake is van een goed (akoestisch) leefklimaat in de woning.
    In paragraaf 4.3 is ten aanzien van geluid geconcludeerd dat op grond van de Wgh akoestisch onderzoek niet noodzakelijk is en een goed woon- en leefklimaat niet in het geding komt door de afstand en de afschermende werking van de omliggende bebouwing.
  • 6. Uit onderzoek naar de ter plaatse eventueel voorkomende archeologische waarden blijkt, dat deze geen beletsel of beperkingen vormen voor de realisering van woningbouw, tenzij met deze beperkingen bij de bouw rekening wordt gehouden.
    Zoals in paragraaf 4.7.1 gesteld is om de archeologische waarden ter plaatse te borgen in het onderhavige bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. Daarmee is onderzoek naar de archeologische waarden veiliggesteld en vindt onderzoek plaats bij de procedure voor de omgevingsvergunning. Archeologie vormt daarmee op dit moment geen belemmering voor de bestemmingswijziging.

Op basis van bovenstaande punten is aangegeven dat aan alle vereisten uit de wijzigingsbevoegdheid wordt voldaan. Onderhavig wijzigingsplan voor de bouw van een woning is dan ook in overeenstemming met de voorwaarden zoals in de wijzigingsbevoegdheid gesteld.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

Naast het toetsen van het wijzigingsplan aan diverse milieu- en veiligheidsaspecten, dient het wijzigingsplan ook getoetst te worden aan de uitvoerbaarheid van het plan. Hierbij wordt gekeken naar de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

Het betreft hier een private ontwikkeling waarbij het risico geheel gedragen wordt door de initiatiefnemer, tevens eigenaar. Dit wordt geregeld door middel van een anterieure overeenkomst met de gemeente Eijsden-Margraten. In deze overeenkomst worden de principes op basis waarvan de woning gerealiseerd wordt en de afwenteling van eventuele planschadeclaims worden geregeld.

Voor de gemeente zelf zijn er geen kosten verbonden aan de verwezenlijking van het plan.

Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de economische en financiële uitvoerbaarheid van het project voldoende is gegarandeerd.

7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Naast de financiële uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan is het ook belangrijk dat het plan maatschappelijk uitvoerbaar is. Gezien het feit dat de wijzigingsbevoegdheid reeds in het vigerende bestemmingsplan ´Eijsden´ was opgenomen, mag worden aangenomen dat tegen het planvoornemen verder geen overwegende bezwaren bestaan. De wijzigingsbevoegdheid wordt met onderhavig wijzigingsplan geëffectueerd.

Onderhavig wijzigingsplan wordt conform de gebruikelijke procedure gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kan een ieder reageren op het planvoornemen en zijn of haar zienswijzen indienen.

7.4 Conclusie

Het planvoornemen zal gezien het bovenstaande niet leiden tot overwegende planologische bezwaren. De bestemmingswijziging betekent, na een afweging van de verschillende belangen, een waardevolle invulling van de plangebied. De gronden binnen het plangebied worden bestemd tot 'Wonen' met een bouwvlak en bijbehorende maatvoering.

Hoofdstuk 8 Procedure

8.1 Algemeen

De procedure voor de vaststelling van een wijzigingsplan is vervat in artikel 3.9a Wro en luidt als volgt:

Een wijzigingsplan doorloopt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is vastgelegd in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Deze procedure houdt in dat het ontwerpwijzigingsplan, na behandeling in het college van burgemeester en wethouders, wordt gepubliceerd in het plaatselijke nieuwsblad en zes weken ter inzage wordt gelegd. Het ontwerpwijzigingsplan wordt ook digitaal raadpleegbaar beschikbaar gesteld op de site van de gemeente Eijsden-Margraten en via www.ruimtelijkeplannen.nl. Belanghebbenden kunnen in die zes weken hun zienswijze kenbaar maken bij de gemeente. Binnen acht weken na afloop van de termijn dat het ontwerpwijzigingsplan ter inzage heeft gelegen moet het college van burgemeester en wethouders het wijzigingsplan vaststellen. Daarbij worden de eventueel ingediende zienswijzen betrokken. Tegen de vaststelling van een wijzigingsplan staat rechtstreeks beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

8.2 Ontwerp / vaststelling wijzigingsplan

Ingevolge het bepaalde in artikel 3.9a vam de Wet ruimtelijke ordening wordt het ontwerp wijzigingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kunnen zienswijzen worden ingediend.

Het ontwerp wijzigingsplan heeft in dat kader ter inzage gelegen van 4 augustus 2016 tot en met 15 september 2016. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen ingediend tegen het wijzigsplan. Het wijzigingsplan is vervolgens door het college op 4 oktober 2016 ongewijzigd vastgesteld.