direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Rustoord
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.1916.rustoord-VG02

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In de oude dorpskern, grenzend aan de Vliet en het park 'Vreugd en Rust' ligt de locatie Rustoord. Het voormalige verzorgingshuis Rustoord is gebouwd en ingericht vanuit de visie op bejaardenoorden in de jaren '60. Destijds was het gangbaar dat de oudere medemens niet zolang mogelijk zelfstandig bleef wonen, maar, zelfs als men nog vitaal was, het zelfstandig wonen opgaf en in en bejaardenhuis trok. De standaard beschikbare woonruimte in de bejaardenvoorziening was een woonkamer van 16 m² en een badruimte van 2 m². In de inrichting ging men er verder van uit dat men gezamenlijk at en recreerde.

Sedert de jaren '60 is de positie van de ouderen en de visie op de voorzieningen voor ouderen drastisch veranderd. Thans wordt ervan uitgegaan dat ouderen zo lang mogelijk thuis moeten kunnen blijven wonen en dat er 'zorg op maat' aangeboden wordt. Dit betekent onder andere dat mensen pas in een verzorgingshuis opgenomen worden, als thuis wonen met de nodige hulp vanuit thuiszorg niet langer meer mogelijk is. Dit vraagt geheel andere voorzieningen dan die destijds in de jaren '60 geboden werden.

Uit onderzoek bleek dat renovatie van het voormalige verzorgingshuis Rustoord zeer hoge kosten met zich mee zou brengen. Voorts zouden daarmee een aantal knelpunten, zoals te smalle gangen en te kleine sanitaire ruimtes, niet opgelost worden. WoonZorgcentra Haaglanden (hierna: WZH) heeft daarom besloten om het huidige complex geheel te slopen en een nieuw complex te bouwen.

1.1.1 Uitspraak Raad van State d.d. 7 oktober 2015

De Raad van State heeft op woensdag 7 oktober 2015 uitspraak gedaan in het beroep van enkele omwonenden tegen het, op 16 september 2014, vastgestelde bestemmingsplan en omgevingsvergunning voor de bouw van een modern woonzorgcomplex kenmerk: NL.IMRO.1916.rustoord-VG01). De geanonimiseerde uitspraak van de Raad van State is opgenomen in Bijlage 13 van de toelichting.

De omwonenden zijn op één van de door hen ingebrachte punten in het gelijk gesteld. Dit onderdeel betreft de door omwonenden verwachtte hinder van de koplampen die bij het appartementencomplex aan de Raadhuisstraat naar binnen schijnen door uit de ondergrondse parkeergarage rijdende voertuigen. De Raad van State heeft geoordeeld dat de gemeente niet kan garanderen dat de (nieuwe) beplanting hoog genoeg blijft om hinder te voorkomen, mede omdat de grond waarop de bossage staat niet in eigendom van de gemeente is.

Het besluit van de Raad van State betekent concreet dat de gemeenteraad van Leidschendam-Voorburg het bestemmingsplan gewijzigd moet vaststellen, waarbij geborgd moet worden dat er geen lichthinder meer kan ontstaan voor de bewoners woonachtig in het tegenover gelegen appartementencomplex aan de Raadhuisstraat 15 t/m 47 bij het uitrijden van de ondergrondse parkeergarage.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de planologische mogelijkheid om een lichtwerende voorziening, in de vorm van een scherm, te plaatsen zodanig dat er geen sprake meer is van inschijnende koplampen door voertuigen die de ondergrondse parkeergarage verlaten. Daarnaast is in dit plan een kwalitatieve verplichting opgenomen die ervoor zorgt dat de eerder genoemde voorziening wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden gedurende de tijd dat er lichthinder kan optreden.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen tussen de Raadhuisstraat aan de noordwestzijde en de Vliet aan de zuidoostzijde. Aan de Vlietzijde ligt een circa 15 meter brede openbare parkstrook die aan beide kanten doorloopt langs de Vliet. Deze zone zorgt ervoor dat iedereen van de kwaliteiten van de Vliet kan genieten.

Aan de noordoostzijde grenst de locatie aan park Vreugd en Rust. Dit park heeft een status als Rijksmonument. Dit is cultuurhistorisch gezien een zeer waardevolle zone die ook intensief gebruikt wordt. De locatie is door middel van een sloot afgescheiden van dit park. Een brug aan de Vlietzijde verbindt de locatie met het park. Tot slot grenst de locatie aan de zuidwestzijde aan de Sionsstraat; een smalle, rustige doodlopende straat.


afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0002.jpg"

Afbeelding: Plangebied Rustoord

1.3 Vigerende bestemmingsplan

Het plangebied maakt in de huidige situatie deel uit van het bestemmingsplan 'Herziening Oude Dorpskern Voorburg'. Het bestemmingsplan is door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Voorburg vastgesteld op 25 februari 1987. Voor het plangebied gelden op dit moment de bestemmingen 'Bijzondere doeleinden', 'Nutsvoorzieningen' en 'Park'. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het realiseren van een woonzorgcentrum en een appartementengebouw. De gebruiks- en bouwmogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan zijn ontoereikend om het plan te realiseren.

De gronden aansluitend gelegen aan het plangebied liggen in het bestemmingsplan 'Oude Dorpskern Voorburg 2011'.

1.4 Opbouw van het plan

Het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

  • In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het ruimtelijk beleid op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. De relevante onderdelen worden benoemd en waar nodig vertaald naar het bestemmingsplan.
  • In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder meer wordt een beschrijving gegeven van de ontstaansgeschiedenis, de stedenbouwkundige structuur en de functionele opbouw van het plangebied.
  • In hoofdstuk 4 wordt het toekomstbeeld voor het plangebied geschetst.
  • In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op diverse relevante milieuaspecten.
  • Hoofdstuk 6 gaat in op de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waardevolle bebouwing en archeologie.
  • In hoofdstuk 7 is opgenomen hoe de in het bestemmingsplan benoemde keuzes juridisch worden vormgegeven in de regels en op de verbeelding.
  • Tenslotte wordt in hoofdstuk 8 de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. Hierbij wordt ingegaan op het overleg met andere partijen, de maatschappelijke en de financieel-economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van het voor de gemeente Leidschendam-Voorburg in het algemeen en voor het onderhavige plangebied in het bijzonder, relevante ruimtelijk beleid op Europees, rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau. Dit beleidskader vormt de formele basis voor eventuele ontwikkelingen in het plangebied en is daarnaast een onderbouwing voor de beleidskeuzes die in het plan zijn gemaakt. Daar waar uit het beleidskader concrete uitgangspunten voortvloeien voor de inpassingen in dit bestemmingsplan, wordt dit uitvoeriger aangegeven.

2.2 Algemeen

Van WRO naar Wro
Met de invoering van de Wro is in het ruimtelijke ordeningsrecht een duidelijke scheiding geïntroduceerd tussen beleid en normstelling.
Het ruimtelijk beleid wordt op diverse bestuursniveau's met name vastgelegd in structuurvisies. Deze structuurvisies hebben dan ook vooral een structurerende functie en bieden een richtinggevende basis voor de uit te werken normstelling.
De ruimtelijke normstelling vindt plaats in bestemmingsplannen (dan wel in rijks- of provinciale inpassingsplannen) en bij algemene regels van het Rijk en provincie ten aanzien van bestemmingsplannen. In tegenstelling tot een structuurvisie, heeft een bestemmingsplan (dan wel een inpassingsplan) wél een jegens een ieder rechtstreeks juridisch bindende werking.

Algemene beleidsregels
Bij Algemene maatregel van bestuur (AMvB) kan de rijksoverheid regels stellen voor de inhoud van bestemmingsplannen, wanneer nationale belangen dat -met het oog op een goede ruimtelijke ordening- noodzakelijk maken. Gemeenten, maar ook provincies wanneer het gaat om inpassingsplannen, zijn verplicht zich bij het vaststellen van bestemmingsplannen aan deze regels te houden.
De wetgever heeft ook aan de provincie de bevoegdheid toegekend om bij verordening regels te stellen omtrent de inhoud van onder meer bestemmingsplannen, wanneer provinciale belangen dat -met het oog op een goede ruimtelijke ordening- noodzakelijk maken. Via zo'n provinciale verordening kan ook de provincie in algemene zin aan gemeenten dwingend voorschrijven aan welke inhoudelijke eisen hun ruimtelijke plannen moeten voldoen.

2.3 Europees beleid

Europese Kaderrichtlijn Water

De Kaderrichtlijn Water is op 22 december 2000 in werking getreden en is in Nederland geïmplementeerd via de Implementatiewet EG-kaderrichtlijn water (Stb. 2005, 303). In deze Europese richtlijn is afgesproken dat lidstaten op het gebied van water gaan samenwerken. Deze samenwerking is grensoverschrijdend en per stroomgebied gericht op een ecologisch gezond watersysteem en duurzaam watergebruik. De Kaderrichtlijn water gaat ervan uit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. De Kaderrichtlijn water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwateren en grondwater.

Naast de waterkwantiteit staat ook de waterkwaliteit centraal in de Kaderrichtlijn Water. Dit is een belangrijke aanvulling op het landelijke beleid, zoals dat in het kader van "Waterbeheer in de 21ste eeuw" is geformuleerd. In 2009 moet voor de stroomgebieden van Schelde, Maas, Rijn en Eems een stroomgebiedbeheersplan opgesteld zijn. Dit plan moet over de landsgrenzen heen kijken en afspraken bevatten over zowel de waterkwaliteit als de waterkwantiteit. Het watersysteem moet in 2015 voldoen aan de in het stroomgebiedbeheersplan vastgelegde normen. Het landelijk beleid gaat uit van streefnormen, terwijl de Europese Kaderrichtlijn Water uitgaat van toetsnormen. Dit betekent dat indien de geformuleerde normen in 2015 niet worden gehaald de lidstaten daarop worden afgerekend. Tevens zal de ecologische kwaliteit van het water in de beoordeling van de waterkwaliteit een belangrijke rol gaan spelen.

Verdrag van Malta

De afgelopen eeuwen is het tempo waarin wij de grond onder onze voeten roeren in razend tempo toegenomen. Of het nu woningbouw, intensieve landbouw, infrastructuur, industrie of natuurontwikkeling is: vrijwel alle ingrepen gaan gepaard met verstoring of vernietiging van bodemlagen die sporen van ons collectieve verleden bevatten. Daarom ondertekende Nederland in 1992 het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologische erfgoed – kortweg het Verdrag van Malta (ook wel: Valletta). De achterliggende gedachte is dat het bodemarchief eindig en kwetsbaar is en als bron van onze geschiedenis beschermd moet worden. Sindsdien is het uitgangspunt van het rijksbeleid dat archeologische waarden volwaardig meetellen bij beslissingen over gebruik en inrichting van de ruimte in ons land. De term 'archeologische monumentenzorg' (afgekort aangeduid als: AMZ) geeft de kern daarvan goed weer: archeologie is niet meer synoniem voor wetenschappelijk onderzoek en opgravingen, maar bestrijkt het hele proces van beheer van de ondergrond, behoud, selectie en besluitvorming over verwachte en aanwezige archeologische waarden. Op het wettelijke kader en de archeologische onderzoeksresultaten wordt verder ingegaan in Hoofdstuk 6.

2.4 Rijksbeleid

2.4.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden en met een Europese en mondiale blik. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Zo ontstaat er ruimte voor maatwerk en keuzes van burgers en bedrijven. Om deze nieuwe aanpak vorm te geven, was een actualisatie van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid nodig. Dit heeft geresulteerd in de op 13 maart 2012 door de Minister vastgestelde Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR).

Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040 en geeft haar visie hoe Nederland in 2040 er voor moet staan. Dit op basis van de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven, zowel bovengronds als ondergronds, richting 2040 bepalen. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens wordt een eenvoudigere regelgeving nagestreeft. Daarbij verwacht het Rijk dat andere overheden zich eveneens inzetten voor meer eenvoud en verdere integratie op het gebied van ruimtelijke regelgeving.

In de SVIR is een eerste integrale afweging gemaakt van de 13 nationale belangen. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling.

Vergroten van de concurrentiekracht van Nederland

    • 1. Een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren.
    • 2. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie.
    • 3. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen.
    • 4. Efficiënt gebruik van de ondergrond

Verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid

    • 1. Een robuust hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen.
    • 2. Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem.
    • 3. Het instandhouden van het hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen om het functioneren van het mobiliteitssysteem te waarborgen.

Waarborgen kwaliteit leefomgeving

    • 1. Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's.
    • 2. Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling.
    • 3. Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten.
    • 4. Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten.
    • 5. Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten.
    • 6. Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0003.jpg" Afbeelding: Zuidvleugel Zuid Holland

De ontwikkeling van het plangebied 'Rustoord' past binnen de in de Structuurvisie Infrastructuur en ruimte beschreven ruimtelijke opgaven.

2.4.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (AMvB Ruimte)

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, met uitzondering van enkele onderdelen, in werking getreden. Dit besluit is eerder aangekondigd als de Algemene maatregel van bestuur Ruimte (AMvB Ruimte) en wordt ook wel afgekort als het 'Barro'.

De AMvB Ruimte is gericht op de doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke ruimtelijke plannen. Hierin worden door het Rijk kaderstellende uitspraken gedaan ten aanzien van bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen in Nederland. Deze uitspraken onderscheiden zich in die zin, dat van de provincies en gemeenten wordt gevraagd om met de inhoud daarvan rekening te houden bij hun ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect (d.w.z.: door middel van tussenkomst door de provincie) door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals bij de vaststelling van een bestemmingsplan. De AMvB Ruimte bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken van het rijk.

Omdat een deel van het ruimtelijk rijksbeleid en de bijbehorende kaders nog in ontwikkeling is danwel nog niet in werking is getreden, wordt de AMvB Ruimte gefaseerd vastgesteld. De op 30 december 2011 inwerking getreden fase van de AMvB Ruimte bevat kaders ten aanzien van de volgende onderwerpen:

  • project Mainportontwikkeling Rotterdam;
  • kustfundamenten;
  • grote rivieren;
  • waddenzee en waddengebied;
  • defensie.

Vooralsnog is er geen sprake van nieuw of aanvullend beleid of regelgeving. De eerste fase van de AMvB Ruimte bevat de reeds in de Nota Ruimte opgenomen beleidskaders.

De ontwikkeling van het plangebied 'Rustoord' past binnen de in de het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening beschreven ruimtelijke opgaven. De ontwikkeling van het plangebied Rustoord heeft geen betrekking op de genoemde onderwerpen in de AMVB Ruimte.

2.4.3 Beleidsvisie "Kiezen voor karakter, Visie erfgoed en ruimte"

In deze visie, Visie erfgoed en ruimte genoemd, zet het kabinet de cultuurhistorische belangen van nationale betekenis in een gebieds- en ontwikkelingsgerichte context. De visie is complementair aan de Structuurvisie infrastructuur en ruimte (SIVR), waarin het kabinet de unieke cultuurhistorische waarden van nationaal belang planologisch borgt. De Visie erfgoed en ruimte plaatst die waarden in een bredere context en geeft aan hoe de goede zorg voor die belangen ook via niet-juridische instrumenten wordt nagestreefd. Het doel van deze visie is tweeledig. In de eerste plaats maakt het rijk duidelijk welke belangen hij in de gebiedsgerichte erfgoedzorg zelf behartigt, welke prioriteiten hij stelt en hoe hij wil samenwerken met publieke en private partijen. In de tweede plaats legt het rijk met deze visie een basis voor een gedeeld referentiekader voor gebiedsgericht erfgoedbeheer. Zo'n kader is nodig om effectieve samenwerking mogelijk te maken tussen overheden onderling en tussen overheid en particulier initiatief.
Het Rijk kiest voor de komende jaren vijf prioriteiten in zijn gebiedsgerichte erfgoedbeleid:

  • 1. werelderfgoed: samenhang borgen, uitstraling vergroten;
  • 2. eigenheid en veiligheid: zee, kust en rivieren;
  • 3. herbestemming als (stedelijke) gebiedsopgave: focus op groei en krimp
  • 4. levend landschap: synergie tussen erfgoed, economie, ecologie;
  • 5. wederopbouw: tonen van een tijdperk.

Op basis van onderzoek van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed zijn 30 gebieden geselecteerd uit de periode 1940-1965 die van nationaal cultuurhistorisch belang zijn. Voor de Gemeente Leidschendam-Voorburg gaat het hierbij om de naoorlogse woonwijken De Heuvel en Prinsenhof.

Het plangebied maakt echter geen deel uit van eerder genoemde wijken, zodat een verdere uiteenzetting van dit beleid hier achterwege kan blijven.

2.4.4 Wet op de Archeologische Monumentenzorg

In Nederland is er bij de implementatie van 'Malta' voor gekozen om gemeenten een sleutelrol te laten spelen bij het beheer van het bodemarchief. Op 1 september 2007 trad daarvoor de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking. De Wamz omvatte de wijziging van de Monumentenwet 1988, de Woningwet, de Wet Milieubeheer en de Ontgrondingenwet voor het aspect archeologie. De integratie van de archeologie in de ruimtelijke besluitvorming werd verder verankerd in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro, 2008), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit Omgevingsrecht (2010). Het sluitstuk was de invoering van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) in oktober 2010). Gemeenten zijn op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om de bestemming van gronden en de daarbij behorende regels binnen een periode van tien jaar opnieuw vast te stellen.

Bestemmingsplannen dienen namelijk te zijn voorzien van planologische regelingen die voldoen aan de eisen die heden ten dage daaraan worden gesteld. Hiermee is de implementatie van de archeologische monumentenzorg geheel geïntegreerd in de ruimtelijke wetgeving en besluitvormingsprocedures.

De sinds 2007 ingevoerde wijzigingen houdt in dat bij ruimtelijke plannen de initiatiefnemer van de ruimtelijke ingreep door het bevoegd gezag kan worden verplicht de archeologische waarde van het te verstoren terrein aan te tonen. Indien de archeologische waarde van het te verstoren terrein naar het oordeel van het bevoegd gezag is vastgesteld (bijvoorbeeld door middel van archeologisch vooronderzoek) kunnen de aanwezige en bedreigde archeologische waarden in de belangenafweging kunnen worden meegewogen, zoals vastgelegd in het Europees Verdrag van Valetta (Malta). Daarin neemt de zorg voor het archeologisch erfgoed een belangrijke plaats in.

Nieuw is de bepaling dat "de verstoorder betaalt". Dit heeft tot gevolg dat alle kosten van archeologisch onderzoek en het eventueel uitvoeren van een opgraving voor rekening van de initiatiefnemer van een (bouw)plan is.

De archeologische waarden zijn op landelijk niveau aangegeven op de door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) uitgebrachte Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW).

2.5 Provinciaal beleid

2.5.1 Visie op Zuid-Holland
2.5.1.1 Algemeen

Op 2 juli 2010 hebben Provinciale Staten de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld. De Visie op Zuid-Holland bestaat uit de:

  • provinciale Structuurvisie met een functiekaart en een kwaliteitskaart;
  • verordening Ruimte;
  • uitvoeringsagenda.

In de Visie op Zuid-Holland beschrijft de provincie haar ruimtelijke doelstellingen en provinciale belangen (structuurvisie), stelt zij regels aan ruimtelijke ontwikkelingen (verordening) en geeft zij aan wat nodig is om dit te realiseren (uitvoeringsagenda). Er vindt jaarlijks een actualisatie plaats van de structuurvisie en de verordening. In de volgende paragrafen worden de betreffende provinciale documenten verder toegelicht.

2.5.1.2 Provinciale structuurvisie

De Provinciale structuurvisie is een integrale ruimtelijke structuurvisie, die in de plaats is gekomen van het interim ruimtelijk beleid voor de provincie Zuid Holland. Het interimbeleid was opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie Zuid-Holland 2020 (2004), de streekplannen Zuid-Holland Zuid (2000), -West (2003), -Oost (2003) en Rijnmond (2005), met inbegrip van de herzieningen en uitwerkingen daarvan, de Nota Regels voor Ruimte (2006) en de structuurvisie Noordse Buurt-Nieuwkoop (2009). Verder zijn in deze structuurvisie geimplimenteerd de beleidslijnen uit de Nota 'Voorloper Groene Hart', een gezamenlijke nota van de provincies Zuid-Holland, Noord-Holland en Utrecht waarin gemeenschappelijke bouwstenen voor het Groene Hart zijn vastgelegd. Ook de verstedelijkingsafspraken over de Zuidvleugel zijn in deze structuurvisie verankerd.

In de Provinciale Structuurvisie geeft de provincie haar ruimtelijke doelstellingen en provinciale belangen. Een doorkijk naar 2040 en de visie voor 2020 met bijbehorende uitvoeringsstrategie. Er staat in hoe de provincie samen met haar partners wil omgaan met de beschikbare ruimte. Met de structuurvisie werkt de provincie aan een vitaal Zuid-Holland, met meer samenhang en verbinding tussen stad en land. Hierdoor is in Zuid-Holland goed wonen, werken en recreëren voor iedereen binnen handbereik.

De provinciale belangen van Zuid-Holland hangen samen met maatschappelijke trends en ontwikkelingen. De provincie geeft daarmee vervolgens sturing aan de ruimtelijke inrichting en ontwikkeling van de provincie. Relevant voor het provinciaal belang en de inzet van ruimtelijke sturings- en overige instrumenten is het bestuurlijke uitgangspunt 'Lokaal wat kan, provinciaal wat moet'. Dit betekent dat de provincie alleen projecten zélf oppakt, wanneer zij daarbij een toegevoegde waarde heeft. Dit betreft vraagstukken op regionale schaal, waarvoor de provincie beleid ontwikkelt. De ruimtelijke samenhang tussen provinciale vraagstukken staat hierin centraal.

De provinciale belangen zijn geordend volgens vijf integrale en ruimtelijk relevante hoofdopgaven:

  • aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
  • duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie;
  • divers en samenhangend stedelijk netwerk;
  • vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
  • stad en land verbonden.

Ook de provinciale instrumenten op het gebied van de ruimtelijke ordening komen in deze structuurvisie aan de orde. De provincie ordent op kaarten, ontwikkelt programma's en projecten, agendeert zaken en laat onderzoek uitvoeren. Zij stuurt op hoofdlijnen door kaders te stellen en het lokale bestuur ruimte te geven bij de ruimtelijke inrichting. Gemeenten krijgen vrijheid om binnen de gestelde kaders de ruimte voor burgers en bedrijven optimaal in te richten. De ambitie van de provincie is om het aantal regels en procedures te verminderen.

Het plangebied 'Rustoord' is in de provinciale structuurvisie geheel aangegeven als stads- en dorpsgebied met hoogwaardig openbaar vervoer: aaneengesloten bebouwd gebied, waarin de functies wonen, werken en voorzieningen gemengd en gescheiden voorkomen. Het beleid is gericht op concentratie van verstedelijking binnen de bebouwingscontouren. De ontwikkeling van het plangebied 'Rustoord' past binnen de in de provinciale structuurvisie beschreven ruimtelijke opgaven.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0004.jpg"

Afbeelding: Uitsnede provinciale structuurvisie

2.5.1.3 Verordening Ruimte

Om het provinciaal ruimtelijk beleid uit te voeren heeft de provincie verschillende instrumenten, waarvan een verordening er één is. De verordening stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen. Niet alle onderwerpen zijn geschikt voor opname in een verordening. In het algemeen lenen vooral onderwerpen met heldere criteria, weinig gemeentelijke beleidsvrijheid en een zwaarwegend provinciaal belang zich hiervoor. De ambitie van de Provincie Zuid-Holland is om het aantal regels en procedures te verminderen. Ook hier geldt: 'Lokaal wat kan, provinciaal wat moet'. In de door Provinciale Staten van Zuid-Holland vastgestelde Verordening Ruimte zijn regels opgenomen over bebouwingscontouren, agrarische bedrijven, kantoren, bedrijventerreinen, detailhandel, waterkeringen, milieuzoneringen, lucht- en helihavens, molen - en landgoedbiotopen. Enkele onderwerpen in de Verordening vloeien rechtstreeks voort uit de AMvB Ruimte, zoals regels over de Ecologische Hoofdstructuur.

Het bestemmingsplan 'Rustoord' voorziet in een herontwikkeling van het perceel waar tot medio 2013 het verzorgingshuis 'Rustoord' stond. Uit onderzoek bleek dat renovatie van het voormalige verzorgingshuis zeer hoge kosten met zich mee zou brengen. Voorts zouden daarmee een aantal knelpunten, zoals te smalle gangen en te kleine sanitaire ruimtes, niet opgelost worden. WoonZorgcentra Haaglanden heeft daarom besloten om het complex geheel te slopen en een nieuw complex te bouwen. Het plangebied is gelegen binnen de bestaande stads- en dorpskern. Gelet op bovenstaande uitgangspunten past de herontwikkeling van het terrein binnen de Verordening Ruimte.

2.5.1.4 Uitvoeringsagenda

In de Uitvoeringsagenda geeft de provincie Zuid-Holland inzicht in de keuzes die zij maakt bij de uitvoering van de 5 hoofdopgaven op (boven)regionale schaal. De Uitvoeringsagenda speelt daarmee in op de actualiteit, waarin de overheid gevraagd wordt scherpe keuzes te maken en daarmee effectief uitvoering te geven aan het ruimtelijk beleid. De agenda legt ook een verband met investeringen op nationaal niveau. Op basis van de Uitvoeringsagenda voeren provincie en regio's het gesprek over de uitvoering van het provinciaal ruimtelijk beleid.

Voor de gemeente Leidschendam-Voorburg geldt dat in het kader van de Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040, herijking 2012 met daarbij behorend uitvoeringsprogramma wordt ingevuld hoe de voor haar grondgebied relevante opgaven uitvoering zullen krijgen en de prioritering hiervan. De drie geformuleerde pijlers, als basis voor duurzame ontwikkeling van onze gemeente tot 2040, geven richting aan de gewenste ruimtelijke opgaven. Het uitvoeringsprogramma biedt vervolgens de basis voor het actief vormen van allianties en samenwerkingsverbanden om het gewenste ontwikkelingsperspectief voor 2040 een stap dichterbij te brengen.

2.5.2 Cultuurhistorische hoofdstructuur
2.5.2.1 Algemeen

De Cultuurhistorische hoofdstructuur Zuid-Holland (CHS) geeft een overzicht van cultureel erfgoed in de provincie Zuid-Holland. Het cultureel erfgoed wordt hier opgevat als het geheel van overblijfselen uit het verleden in de bodem (archeologie), de ongebouwde omgeving (landschap) en de gebouwde omgeving (nederzettingen). Wanneer deze overblijfselen nog voldoende herkenbaar zijn als een kenmerk van de regionale bewonings- en ontginningsgeschiedenis, zijn ze op kaart gezet: de zogenoemde cultuurhistorische kaart van Zuid-Holland.

De cultuurhistorische kaart van Zuid-Holland geeft een overzicht op hoofdlijnen van cultuurhistorische kenmerken en waarden in deze provincie. Deze kaart kent 3 verschillende thema's: archeologie, historische stedenbouw en historisch landschap. Ieder thema bestaat weer uit 2 kaarten, de kenmerkenkaart en de waardenkaart, die inzichtelijk maken wat in Zuid-Holland cultuurhistorisch van belang is en waarom.

De cultuurhistorische kaart is een belangrijke onderlegger voor ruimtelijke planvorming. Daarmee wil de provincie stimuleren dat cultuurhistorie behouden blijft en/of ingepast wordt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Daarnaast heeft de provincie de zogenoemde Regioprofielen Cultuurhistorie opgesteld. Dit zijn zestien regioprofielen, die als een handreiking en sturingskader voor gemeenten, waterschappen, terreinbeheerders en adviesbureaus dienen om cultuurhistorie op te nemen in ruimtelijke plannen. Ze zijn een uitwerking van de algemene richtlijnen voor cultuurhistorie in ruimtelijke plannen, zoals die staan in de Provinciale Structuurvisie. De regioprofielen zijn een aanscherping van het bestaande beleid voor cultuurhistorie en ruimtelijke planvorming.

De ontwikkeling van het plangebied 'Rustoord' is niet strijd met in de Cultuurhistorische hoofdstructuur beschreven uitgangspunten.

2.5.2.2 Limes

De Limes is de aanduiding van de noordgrens van het voormalige Romeinse rijk, die zich in Europa uitstrekt van de Balkan tot in Engeland. In Nederland vormt de Rijn de Noordgrens. Vanwege de grote archeologische  betekenis is de Limes voorgedragen om benoemd te worden tot UNESCO Werelderfgoed.

In Zuid-Holland wordt de Limes gevormd door een zone langs de Oude Rijn, van de grens van Zuid-Holland met Utrecht tot aan de kust bij Katwijk, en door een zone langs het Rijn-Schiekanaal, vanaf Leiden naar Voorburg. De kernwaarden betreffen: verspreide, losse militaire complexen (forten, wachttorens, militaire vici, havens en aanlegplaatsen); steden en grafvelden die redelijkerwijs behorend tot de militaire centra; verbindende structurerende elementen als de rivier (gereconstrueerde bedding van Beneden-, Kromme en Oude Rijn in de Romeinse tijd), de Limesweg en enkele andere stukken infrastructuur als het Kanaal van Corbulo en de weg tussen Nijmegen en Rijn.

Naar verwachting loopt langs Voorburg en het plangebied Rustoord het kanaal van Corbulo. Deze verbinding tussen de Rijn en de Maas is door het Romeinse leger aangelegd in 47 na Christus en maakte het mogelijk om zonder omweg via zee, patrouilles uit te voeren. In Voorburg zijn ook resten gevonden van het Forum Hadriani. Naast Nijmegen is dit de enige Romeinse stad in Nederland met stadsrechten. Forum Hadriani was lange tijd de hoofdstad van het Romeinse district van de Cananefaten, een Germaanse stam die het gebied tussen de mondingen van de Maas en de Oude Rijn bewoonde.

Op basis van de Verordening Ruimte is het noodzakelijk dat een bestemmingsplan regels opneemt ter bescherming van de archeologische waarden. Het bestemmingsplan Rustoord bevat 2 artikelen ter bescherming van de nog in de bodem aanwezige archeologische waarden.

2.5.3 Archeologie

De provincie Zuid-Holland draagt medeverantwoordelijkheid voor het behoud en beheer van het cultuurhistorisch erfgoed op en in haar grondgebied. De archeologische waarden die zich (vrijwel) onzichtbaar in de grond bevinden, zijn onderdeel van dat cultuurhistorisch erfgoed. Met de ontwikkeling van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) in 2001 en de herziening daarvan in 2007 heeft de provincie de archeologische waarden in kaart gebracht. De bescherming van het bodemarchief is wettelijk geregeld in de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz).

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de WAMZ op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen.

Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het plangebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de provinciale Verordening Ruimte, actualisering 2012 en de structuurvisie "Visie op Zuid-Holland". De provincie actualiseert deze verordening regelmatig. Uitgangspunt is de vigerende versie van de provinciale Verordening.

De provincie Zuid-Holland heeft op 2 juli 2010 de Visie op Zuid-Holland Verordening Ruimte vastgesteld. In de verordening worden regels gesteld, op basis van artikel 4.1, eerste lid Wet ruimtelijke ordening. De verordening Ruimte is in 2012 geactualiseerd, de geactualiseerde Verordening Ruimte is op 10 juli 2012 door de Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland vastgesteld. De Provincie stelt in haar Verordening Ruimte dat het haar wens is, duidelijker aan te geven hoe de verdeling van de verantwoordelijkheid is tussen provincie en gemeenten bij het beschermen van bekende en potentiële archeologische waarden. Uitgangspunt is dat de gemeenten meer ruimte krijgen om hun eigen archeologiegebied in relatie tot de ruimtelijke ordening beter uit te voeren.

De gemeenten krijgen het voortouw bij de gebieden met verwachte archeologische waarden. Het gaat om de gebieden met een redelijk tot hoge trefkans op archeologische sporen en gebieden met een zeer hoge trefkans op archeologische sporen. Gemeenten kunnen voor die gebieden gemotiveerd afwijken van het provinciaal beleid op basis van een archeologische waardenkaart die gestoeld is op archeologisch onderzoek. De provincie zal zich dan terughoudend opstellen. Het provinciaal belang is het grootst in de gebieden met hoge en zeer hoge bekende archeologische waarden. Deze gebieden zijn daarom benoemd als planologische aandachtsgebieden. De daar aanwezige archeologische waarden hebben een relatie met de in de POA benoemde provinciale onderzoeksthema's. Deze waarden moeten goed beschermd worden in het bestemmingsplan. Daarom worden de archeologische aandachtsgebieden vastgelegd in de verordening. Door vaststelling van eigen archeologiebeleid en een gemeente dekkende archeologische beleidskaart kan een gemeente op basis van lokale omstandigheden gemotiveerd afwijken (naar beneden en naar boven) en een eigen planologisch regime ontwerpen.

2.6 Regionaal beleid

De regio Haaglanden is de dichtbevolkste regio van Nederland. Om de schaarse ruimte zo goed mogelijk te gebruiken is regionale afstemming van groot belang. Hiertoe werken negen gemeenten samen in het Stadsgewest Haaglanden. De gemeenschappelijke doelstelling van de negen gemeenten is om te komen tot een goed bereikbare regio met een sterke economische concurrentiepositie en een aantrekkelijk leef-, woon- en vestigingsklimaat.

2.6.1 Regionaal Structuurplan Haaglanden

Op 16 april 2008 heeft het Algemeen Bestuur van het Stadsgewest Haaglanden het Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020 (RSP) vastgesteld. Dit plan bevat de regionale visie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Haaglanden tot 2020 (met een doorkijk naar 2030). Hierin worden richtinggevende en kaderstellende uitspraken gedaan op het gebied van verkeer, wonen, werken, water en groen. Deze uitspraken zijn (mede)bepalend bij de voorbereiding en uitwerking van de afzonderlijke gemeentelijke ruimtelijke plannen en bovenregionaal beleid. Voor de negen betrokken gemeenten vormt het RSP het integrale beleidskader waaraan het afzonderlijke gemeentelijke beleid en bestemmingsplannen tot 2018 moeten voldoen.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0005.png"

Afbeelding: Uitsnede visiekaart ontwikkelingsbeeld RSP Haaglanden

Het RSP onderschrijft het concentreren van wonen en werken binnen het stedelijk gebied. Dit heeft een gunstig effect op het draagvlak van stedelijke voorzieningen en het terugdringen van de automobiliteit ten gunste van langzaam verkeer. Voor het plangebied 'Rustoord' beschrijft het RSP geen beleidsuitgangspunten die van belang zijn voor de doorwerking in het voorliggende bestemmingsplan.

2.6.2 Regionale Woonvisie 2000-2015

De regionale Woonvisie Haaglanden 2000-2015 vormt een aanvulling op het specifieke gebied van het wonen op het RSP. De centrale regionale ambitie met betrekking tot het wonen is het streven naar verruiming van de kwaliteit van het woonaanbod, wat neerkomt op het vergroten van de keuzemogelijkheden op de woningmarkt met aandacht voor bijzondere groepen op die markt.
De regio wil zoveel mogelijk inspelen op de keuzemogelijkheden van de bewoners om vorm te geven aan hun eigen woonwensen. Binnen deze regionale strategie kiezen de gemeenten voor lokale oplossingen. De gemeente Leidschendam- Voorburg wil haar identiteit als veelzijdige, maar vooral ook als ruime en rustige woongemeente behouden en versterken. De uitwerking van de Regionale Woonvisie 2000-2015 is opgenomen in de gemeentelijke WOONvisie 2020.

De ontwikkeling van het plangebied 'Rustoord' past binnen de Regionale Woonvisie 2000-2015.

2.6.3 Waterbeheerplan Hoogheemraadschap van Delfland

In 2010 is door het Hoogheemraadschap van Delfland een nieuw Waterbeheerplan (WBP) vastgesteld. Daarin zijn de ambities van Delfland opgenomen en de maatregelen die Delfland tot 2015 in het watersysteem zal treffen. De koers bouwt voort op die in het vorige waterbeheerplan. Delfland gaat het beheer en onderhoud van het watersysteem optimaliseren en zal daarbij flink investeren in waterkwaliteit, waterkeringen en het voorkomen van wateroverlast en/of watertekort. Voor de zuiveringstechnische infrastructuur ligt de nadruk op beheren, onderhouden en optimaliseren. De kern van het Delflands beleid voor de planperiode 2010-2015 is gevat in drie ambities en vijf 'uitgangspunten' voor de aanpak.

De ambities zijn:

  • een robuust en veerkrachtig watersysteem;
  • het beheer van de afvakwaterketen is doelmatiger, transparanter en duurzamer krijgen;
  • weten hoe te anticiperen op veranderende extremen en in te spelen op calamiteiten.

Hoofdlijnen van de aanpak zijn:

  • 1. Delfland spreidt de realisatie van de wateropgave in de tijd, zodat de lastenstijging binnen de perken blijft en het tempo aansluit bij de mogelijkheden van het gebied;
  • 2. Delfland zorgt dat het watersysteem en de zuiveringstechnische werken in goede staat verkeren en naar behoren functioneren;
  • 3. Delfland realiseert de wateropgave integraal;
  • 4. Delfland werkt transparant, klantgericht en innovatief;
  • 5. Delfland werkt duurzaam.

Het plangebied 'Rustoord' valt geheel binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Delfland.

2.7 Gemeentelijk beleid

2.7.1 Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040, herijking 2012

De herijking (vastgesteld op 25 september 2012) vormt de basis voor de (bestuurlijk) strategische keuzes en geeft richting aan de hoofdlijnen van het gewenste ruimtelijke ontwikkelingsbeeld van de gemeente tot 2040. Als overkoepelende ambitie streeft de structuurvisie naar een positionering van de gemeente als aantrekkelijke, groene en duurzame woon- en werkstad. De herijkte uitgangspunten (opgaven, doelstellingen en ambities) zijn vertaald naar drie pijlers:

  • versterken van de groene woonstad;
  • verbeteren van economische kansen en voorzieningenstructuur;
  • beter benutten en verbeteren van de bereikbaarheid.

De structuurvisie gaat daarbij uit van een indeling van de gemeente in een stedelijk gebied, de Vlietzone en het buitengebied. Plangebied 'Rustoord' valt binnen het zogenaamde 'Stedelijk Gebied' en de 'Vlietzone'. Voor deze gebieden zijn de volgende opgaven geformuleerd.

Stedelijk gebied:

  • realisatie van 80% van de woningbouwopgave binnen bestaand stedelijk gebied;
  • faciliteren van 5% groei van de bevolking in de periode 2012-2040;
  • behoud en versterking van het groene karakter van de stad en van de kwaliteit van de bestaande woonmilieus, toevoegen van nieuwe woonmilieus;
  • verbetering van de leefbaarheid van bestaande wijken en kwaliteitsverbetering van het stedelijk raamwerk en de identiteitsdragers (structuurbepalende identiteitsdragers zijn bijvoorbeeld de Vlietzone, de Loo-zone en het historisch lint Parkweg-Veursestraatweg);
  • duurzame stedelijke ontwikkeling, onder meer door meervoudig ruimtegebruik, het beter benutten van de openbaar vervoerscapaciteit en verbetering van fietsverbindingen;
  • versterken van de buurt- en wijkvoorzieningen, versterken van de complementariteit en het kwaliteitsniveau van de winkelcentra;
  • nieuwe economische kansen creëren door functieverandering, herstructurering en transformatie van gebieden, passend bij de positionering als groen woonwerkstad.

Vlietzone:

  • benutten en verder versterken van de groen-blauwe kwaliteiten en de recreatieve potentie van de Vlietzone;
  • grote ruimtelijke dynamiek creëren op de middellange en lange termijn in samenhang met verbetering van de bereikbaarheid (MIRT-opgaven Haaglanden);
  • versterken van de identiteit van de kernen en benutten van de ligging van de oude kernen en cultuurhistorische kwaliteiten aan de Vliet;
  • excellente woonmilieus creëren aan de Vlietoevers.

Daarnaast wordt in de herijking structuurvisie gesteld dat de Loo-zone één van de identiteitsdragers is van de gemeente. De Loo-zone waar Park Vreugd en Rust toe behoort, kan o.a. aantrekkelijker en herkenbaarder gemaakt worden door verbetering van de architectuur van de gevelindelingen.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0006.png"

Afbeelding: Structuurbeeld 2040

Dit bestemmingsplan maakt op de locatie Rustoord de bouw mogelijk van een nieuw woonzorg-centrum en een wooncomplex (zie hoofdstuk 4, visie op het plangebied). Deze nieuwe ontwikkeling past binnen meerdere van de uitgangspunten van de structuurvisie, want:

  • De nieuwbouw maakt de realisering mogelijk van specifiek op de ouderenzorg afgestemde huisvesting en van een eigentijds wooncomplex en draagt daarmee bij aan het behoud van de kwaliteit bij de bestaande woonmilieus;
  • Het bestemmingsplan voorziet in het realiseren van een ondergrondse parkeergarage waarmee voorzien wordt in meervoudig ruimtegebruik;
  • Langs de Vliet blijft een onbebouwde openbare wandelzone gehandhaafd waarmee de groen-blauwe kwaliteiten van deze groen- en waterzone worden benut;
  • Door de nieuwbouw op zorgvuldige wijze in te passen in de Oude Dorpskern en langs de Vliet kunnen de identiteit van het historische centrum en de cultuurhistorische kwaliteiten aan de Vliet worden versterkt.

De ontwikkeling van het plangebied 'Rustoord' past binnen de in de Structuurvisie Ruimte voor wensen 2040, herijking 2012 geformuleerde ruimtelijke opgaven.

2.7.2 Groenstructuurplan Gemeente Leidschendam-Voorburg (2010): Buitengewoon Groen

Het groenstructuurplan geeft op hoofdlijnen aan welk groen van belang is op gemeentelijk niveau en waar het groen versterkt kan worden. Het garandeert het groene karakter van de gemeente in de toekomst door de hoofdgroenstrucuur duidelijk te benoemen, verbindingen te maken en de ligging aan het buitengebied te versterken.

Om het groen in de gemeente te versterken wordt er ingezet op drie niveaus:

  • groene zones;
  • groene lijnen;
  • groene wijken.

Om de ambities te verwezelijken, wordt in het Groenstructuurplan gesteld dat bij nieuwe ruimtelijke projecten het groen vanaf de initiatieffase een serieus onderdeel moet zijn van de planvorming. Voor elk ruimtelijk plan dient daarom, als onderdeel van de planvorming, een groene paragraaf geschreven te worden.

Plangebied 'Rustoord' valt binnen de 'Loo-zone' en 'Vlietzone'. Voor deze zones zijn de volgende ambities geformuleerd.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0007.jpg"

Afbeelding: De groene zones

2.7.2.1 Loo zone

De Loo-zone moet hét stadspark worden binnen de gemeente. Daarnaast vormt het de verbinding tussen de overige zones (de Spoorzone, de Centrale Zone en de Vlietzone). Een kwaliteitsslag inclusief een goede langzaamverkeersstructuur die de andere zones met elkaar verbindt, levert een belangrijke bijdrage aan de groenbeleving van de gemeente. De belangrijkste groenaspecten voor deze zone zijn het 'effect', de 'samenhang' en de 'variatie' van het groen.

De opgaven binnen de 'Loo-zone' zijn:

  • het vergroten van de recreatieve beleving van deze zone;
  • de afzonderlijke parkdelen door middel van een 'rode draad' ruimtelijk meer met elkaar verbinden, zonder dat het karakter van het individuele parkdeel verloren gaat;
  • maken van een continue langzaamverkeersroute door de gehele zone;
  • benoemen van het karakter per parkdeel en indien nodig herinrichten van parkdelen, waarbij rekening gehouden wordt met de bodemkundige ondergrond en de ecologische en natuurwaarden;
  • verbeteren van de fysieke en ruimtelijke verbinding met het Haagse deel van deze zone;
  • onderzoek naar het ruimtelijk beter inpassen van thans losliggende elementen, zoals tennispark 'Vreugd en Rust';
  • een fysieke verbinding maken met de Vlietzone over de Vliet heen.
2.7.2.2 Vlietzone

De Vlietzone is één van de vier belangrijke groenzones voor de gemeente. De Vliet vormt de ruggengraat van deze zone. Zij verbindt de verschillende aanliggende gebieden met elkaar. Vaak is de Vliet met de aangrenzende strandwal ook de reden geweest voor de ligging van die gebieden. Te denken valt hierbij aan de voormalige landgoederen, maar ook aan de twee oude kernen van Voorburg en Leidschendam, beide aan de Vliet gelegen. De ambitie is om de ruimtelijke eenheid rondom de Vliet te versterken en de recreatieve beleving te vergroten, waarbij de nadruk ligt op oever- en waterrecreatie. Daarnaast wordt ingezet op wandelen en fietsen langs deze zone. De Vlietzone een bijdrage aan het 'effect', 'de samenhang' en de 'variatie' van het groen.

De opgaven binnen de 'Vlietzone' zijn:

  • maken van een aantrekkelijke recreatieve groene route langs de zuid-oostzijde van de Vliet;
  • aandacht voor de toegankelijkheid van de oevers aan de westzijde van de Vliet, al dan niet in combinatie met routes door de landgoederen;
  • stimuleren van voorzieningen ten behoeve van oever- en waterrecreatie;
  • een verdere uitwerking maken van de gewenste functies en gebruik van deze zone;
  • versterken van de asymmetrie van de Vlietoevers;
  • uitwerking van de diverse landgoederen langs de Vliet waarbij de cultuurhistorie het uitgangspunt vormt.

De locatie Rustoord grenst zowel aan de Loo-zone als aan de Vliet-zone. Het park Vreugd en Rust dat grenst aan de locatie maakt deel uit van de Loo-zone. In dit bestemmingsplan is rekening gehouden met de beide groene zones (zie hoofdstuk 4), door:

  • tussen de nieuwbouw op de locatie Rustoord en het park Vreugd en Rust een onbebouwde groene zone open te laten, zodat de bomen aan de rand van het park niet in hun ontwikkeling worden belemmerd;
  • langs de Vliet een onbebouwde openbare wandelzone te handhaven waarmee de groen-blauwe kwaliteiten van deze recreatief waardevolle groen- en waterzone tot hun recht blijven komen.

De ontwikkeling van het plangebied 'Rustoord' past binnen de in het Groenstructuurplan 'Buitengewoon Groen' geformuleerde opgaven.

2.7.3 Water verbindt en geeft kleur aan je stad, Waterplan Leidschendam-Voorburg 2007-2015 (2007)

Het Waterplan Leidschendam-Voorburg 2007-2015 is een gezamenlijk product van de gemeente Leidschendam-Voorburg, het Hoogheemraadschap van Delfland en het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het waterplan gaat ervan uit dat het watersysteem in 2015 zo veel water kan bergen dat wateroverlast en verdroging voorkomen kunnen worden. Bovendien moet het water dan schoon en ecologisch gezond zijn en bijdragen aan een prettige leefomgeving. Om de ambitieuze doelen van het waterplan te realiseren moet water een integraal onderdeel zijn van alle strategische en ruimtelijke plannen. Het waterplan moet het waterbeheer inhoudelijk en procesmatig verbeteren, met voortdurende aandacht voor duurzaamheid.

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in het kader van de watertoets in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijk plan. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Het plangebied 'Rustoord' ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Delfland. Het Hoogheemraadschap is daarnaast ook in het kader van het vooroverleg op grond van de Wro betrokken bij het tot stand komen van het bestemmingsplan.

2.7.4 Duurzame gebiedsontwikkeling

De Wro strekt ter bevordering van een “duurzame” ruimtelijke kwaliteit. Dit vertaalt zich in de beschrijving van de bestaande milieusituatie.

2.7.4.1 Energie

In het in 2009 vastgestelde Klimaatplan Leidschendam-Voorburg 2009-2020 (zie raadsbesluit 2009/11053) staan uitgangspunten voor de doelgroep woningen geformuleerd, de doelgroep die met name ook van belang is binnen dit bestemmingsplan.

  • De gemeente kiest voor integrale woonkwaliteit. Naast energiebesparing betekent dit bijvoorbeeld ook meer comfort in woningen en een gezond binnenklimaat. Energiebesparing mag nooit ten koste van de gezondheid van bewoners en de gemeente blijft daarom het belang van goede ventilatie benadrukken. Voor de grotere projecten (met meer dan één woning) vindt toetsing plaats met het instrument GPR gebouw waarmee de duurzaamheidskwaliteit wordt bepaald;
  • Bij alle nieuwbouwwoningen wordt gestreefd naar 10% verlaging van de EPC-norm, zoals voorgeschreven in het Bouwbesluit. Woningen worden flexibel gebouwd met het idee dat deze op termijn energieneutraal moeten worden. Zo kan worden besloten om woningen geschikt te maken voor latere toepassing van zonne-energie of lage temperatuur verwarming;
  • De gemeente drukt de CO2-reductie bij nieuwbouw vanaf 200 woningen en herstructurering uit in de Energie Prestatie op Locatie (EPL). Bouwen volgens de minimumeisen levert bij nieuwbouw een EPL van 6,6 op, een energieneutrale locatie levert een EPL van 10 op. Voor alle nieuwbouwprojecten met meer dan 200 woningen wordt, afhankelijk van de locatie en het type bouwproject, een minimale EPL gerealiseerd van 7,0 tot 8,0.

In het kader van het klimaatbeleid wordt gestreefd naar het opnemen van collectieve duurzame energieopties in bestemmingsplannen en bouwplannen. Een energievisie geeft voor grotere bouwprojecten de mogelijkheden aan voor duurzame energiemogelijkheden binnen Leidschendam-Voorburg.

2.7.4.2 Duurzaam bouwen

De ambities en afspraken op het gebied van duurzaam bouwen zijn vastgelegd in de beleidsnota Duurzaam bouwen (Dubo) van de gemeente, geactualiseerd op het onderdeel energie door het Klimaatplan 2009-2020. Hierin zijn de ambities en doelstellingen op rijks-, provinciaal- en regioniveau vertaald naar het gemeentelijk werkveld. In de nota Duurzaam bouwen (2004-2009) zijn drie onderdelen als eis opgenomen voor gemeentelijke initiatieven (raadsbesluit 2004-1781).
De drie verplichte maatregelen zijn:

  • indien hout wordt toegepast, pas dan duurzaam geproduceerd hout toe. Dit is met name hout met het FSC-keurmerk (Forest Stewardship Council), conform FSC-convenant met Haaglanden;
  • vermijd consequent het gebruik van zink, lood en koper voor zover blootgesteld aan de buitenlucht en gebruik geen koper voor waterleidingen (volgt uit het Waterplan en beleid Waterschappen);
  • beperk zoveel mogelijk het gebruik van PVC in alle bouwdelen. Indien gebruik wordt gemaakt van PVC, gebruik dan gerecycled PVC en PVC waarvoor een retoursysteem bestaat.

De drie genoemde maatregelen worden waar mogelijk vastgelegd in intentie- of samenwerkingsovereenkomsten met andere ontwikkelende partijen. De beleidslijn is dat de gemeente werkt met het instrument GPR-gebouw. De gemeente gebruikt dit meetinstrument om de Dubo-prestatie van eigen projecten zichtbaar te maken en bevordert het gebruik van het instrument door derden.

GPR-gebouw is een veelgebruikt hulpmiddel voor het maken van duurzaamheidkeuzen bij nieuwbouw en renovatie van woningen, utilitaire gebouwen en scholen. GPR-gebouw is een praktische en gebruiksvriendelijke online applicatie om plankwaliteit en milieubelasting van een project is samenhang te optimaliseren. De prestaties worden uitgedrukt in rapportcijfers. Hierbij behaal je een 6 als je bouwt volgens het Bouwbesluit. Het steven naar een maximale duurzaamheid wordt vertaald in een score van 10. Welke score behaald dient te worden is vooralsnog afhankelijk van het project.

2.7.5 Herijking Archeologie 2013

Conform de herziene Monumentenwet moeten gemeenten het archeologische belang meewegen in ruimtelijke projecten vanaf 100 m². Omdat gemeenten ook andere belangen te behartigen hebben, zoals economie, landbouw, wonen en infrastructuur, biedt de wet gemeenten daarbij wel beleidsruimte. Om deze taak goed te kunnen uitvoeren heeft de Gemeente Leidschendam-Voorburg in samenwerking met de gemeenten Voorschoten en Wassenaar archeologie beleid ontwikkeld en vastgesteld in 2009. In 2014 heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg haar archeologiebeleid herijkt, 'archeologienota herijking 2013. In de Nota archeologie wordt een globaal overzicht van het archeologische erfgoed van de pactgemeenten gegeven en zijn de beleidsregels ten aanzien van de omgang met het archeologische bodemarchief geformuleerd. De archeologische beleidskaart toont de globale archeologische waarde en verwachting per (soort) gebied met de daarbij behorende beleidsregels.

De bodem van de Gemeente Leidschendam-Voorburg is rijk aan archeologische waarden. Veel daarvan zijn echter nog niet of maar ten dele bekend. Bij gebieden waar de waarden niet bekend zijn, maar waar de bodemopbouw de aanwezigheid van archeologische waarden mogelijk maakt, wordt gesproken van een archeologische verwachting. Op de kaart wordt vermeld welke eventuele beperkende maatregelen van toepassing zijn en welk archeologisch onderzoek bij bodemverstorende activiteiten verplicht is gesteld. De gemeente Leidschendam-Voorburg voert een actief beleid om de bekende archeologische waarden binnen de gemeentegrenzen te actualiseren indien er nieuwe of aanvullende gegevens bekend worden. Het wordt daarom aangeraden de gemeentelijke website te bezoeken voor de meest actuele versie van de archeologische beleidskaart.

2.7.6 Gemeentelijke erfgoedverordening

Het is voor iedere gemeente verplicht om een verordening vast te stellen waarin de inschakeling is geregeld van een monumentencommissie. Deze commissie adviseert op het gebied van de monumentenzorg en heeft in elk geval tot taak om te adviseren over omgevingsvergunningen voor wijziging aan (van) rijks- en/of gemeentelijke monumenten. Gemeentelijke monumenten worden aangewezen en beschermd op basis van de Erfgoedverordening Leidschendam-Voorburg 2010. Daarnaast vormt de Erfgoedverordening Leidschendam-Voorburg 2010 de basis voor het aanwijzen van gemeentelijke dorpsgezichten en gemeentelijke groenmonumenten. Ook is het mogelijk op basis van de verordening een gebouw, groenelement of structuur aan te wijzen als een beeldbepalende zaak. De gemeentelijke monumenten of beeldbepalende zaken worden geregistreerd op een gemeentelijke monumentenlijst.

2.7.7 Verkeers- en Vervoerplan 2004

De hoofdlijnen van het gemeentelijk beleid op het gebied van verkeer en vervoer zijn vastgelegd in het Verkeers- en Vervoerplan (VVP) uit 2004. De ambities op het gebied van verkeer en vervoer van de gemeente worden hierin benoemd en toegelicht. Voor achtereenvolgens de auto, het langzaam verkeer en het openbaar vervoer bevat het plan de ontwikkelingen en knelpunten, de gewenste situatie en conclusies en aanbevelingen voor oplossingsrichtingen. Ook de thema's verkeersveiligheid, parkeren en milieu komen aan de orde. In het Verkeers- en Vervoerplan is onder andere de categorisering van het wegennet volgens de principes van Duurzaam Veilig opgenomen. Daarnaast is het gewenste hoofdfietsroutenetwerk opgenomen. Het bestemmingsplan 'Rustoord' voorziet niet in aanpassingen aan het wegennet.

2.7.8 Parkeerbeleid

Het gemeentelijk parkeerbeleid is nader uitgewerkt in de gemeentelijke Parkeernota uit 2005. In de nota komen verschillende vormen van parkeerregulering, inclusief bijbehorend afwijkingsbeleid, aan de orde. Daarnaast wordt onder andere aangegeven hoe wordt omgegaan met parkeren voor diverse doelgroepen, parkeren bij ruimtelijke ontwikkelingen en de handhaving van het parkeerbeleid. Op basis van een inventarisatie van parkeerknelpunten biedt de nota een overzicht van oplossingsrichtingen voor de korte, middellange en lange termijn.

Eén van de uitgangspunten van het gemeentelijk parkeerbeleid is dat bouwplannen niet mogen leiden tot extra parkeerdruk in de directe omgeving. De te hanteren parkeernormen bij nieuwbouw, functiewijziging of verbouw zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leidschendam-Voorburg.

2.7.9 Welstandsbeleid

Vanaf 1 juli 2004 is het toetsen van bouwplannen 'aan redelijke eisen van welstand' alleen nog mogelijk op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde welstandsnota. Daartoe heeft de gemeenteraad op 14 juni 2004 de "Welstandsnota Leidschendam-Voorburg" vastgesteld. In deze nota wordt aangegeven op welke welstandsgerelateerde aspecten gelet wordt bij het beoordelen van vergunningaanvragen. De nota is gewijzigd bij besluiten van 31 januari 2006, 2 februari 2010 en 13 september 2011.

De redelijke eisen van welstand zijn daarbij geobjectiveerd door de gemeente onder te verdelen in een aantal gebiedstypen. Elk gebiedstype kent eigen welstandseisen voor zowel bouwwerken op zichzelf als in relatie tot de omgeving, aan de hand waarvan bouwplannen worden beoordeeld. Elk gebiedstype kent eigen welstandaspecten voor het bouwwerk op zichzelf en voor het bouwwerk in relatie tot de omgeving waarop beoordeeld wordt.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0008.jpg"

Afbeelding: Gebiedstypen welstandsnota

Het plangebied 'Rustoord' valt onder het gebiedstype 'Historisch' en 'Vlietoever-zone'.

De grondslag van het dorp Voorburg is een oude strandwal ter weerszijden waarvan zich een veengebied ontwikkeld. De nederzetting groeide aanvankelijk langs drie lijnen. De middelste daarvan is tegenwoordig de ruggengraat van het historisch dorpsbeeld: de reeks Westeinde, Herenstraat, Oosteinde. De twee andere lijnen bestonden uit boerderijreeksen op de overgang naar het veengebied. De zuidelijke lijn langs de Vliet, ontwikkelde zich in de 17e en 18e eeuw tot een buitenplaatszone die vervolgens gedeeltelijk tot villaparken werd verkaveld. De noordelijke lijn, de omgeving van de huidige Parkweg, werd begin 20e eeuw een meer aaneengesloten woongebied.

De dorpskern van Voorburg is op 22 november 1971 door het Ministerie van Cultuur, Recreatie en Maatschappelijk werk aangewezen als beschermd dorpsgezicht (zie Bijlage 2). De aanwezige bebouwing is gevarieerd en vormt toch een eenheid. Wat de panden bindt is hun individualiteit. Een eigenheid die voor het grootste deel spontaan dankzij de perceelsgewijze bebouwing, de ambachtelijke bouwwijze en de loop der tijd. Verspreid over meerdere eeuwen zijn van diverse stijlperiodes visitekaartjes in de dorpsstructuur gerealiseerd. Het is als een mooie groepsfoto, waar mensen verschillend gekleed zijn, maar toch past het bij elkaar om dat het van ieder het nette pak is.

De bebouwing in het historisch gebied mag zich duidelijk onderscheiden van naastliggende panden mits dat gepaard gaat met een overtuigende individuele kwaliteit. Ingetogenheid is daarbij nodig, de omgeving moet niet overstemd worden. De volumeopbouw respecteert het veelal aanwezige onderscheid van voorhuis, achterhuis, nevenbebouwing e.d. De detaillering moet uitgesproken zorgvuldig zijn, de materiaalkeuze hoogwaardig en van duurzame kwaliteit. Kleur en textuur ondersteunen het fijnkorrelige karakter.

De variatie in architectonische expressie is vanwege de perceelsgewijze bebouwing en de verschillende stijlperiodes heel ruim. Daarom wordt vooral gelet op de kwaliteit die op het perceel zelf wordt geleverd en hoe die zich verhoudt tot de kenmerken van het historische weefsel als geheel.

2.7.10 WOONvisie 2020

De WOONvisie is ontstaan, omdat er behoefte was om vanuit een brede optiek een toekomstbeeld te schetsen van het wonen in Leidschendam-Voorburg. Het karakter van de gemeente en de kwaliteit van het wonen en leven in de buurten en wijken, vormen daarbij het belangrijkste kader. Wat goed is en past bij wat de mensen in die wijken willen, moet zoveel mogelijk behouden blijven. Maar daar waar mensen eigenlijk niet langer meer willen of kunnen wonen zullen veranderingen doelgericht ter hand genomen moeten worden.

De WOONvisie heeft een belangrijke relatie met de Regionale woonvisie Haaglanden, de Strategische Visie Leidschendam-Voorburg en de Structuurvisie. De Regionale woonvisie Haaglanden geldt als belangrijkste kader voor de WOONvisie: regionale ambities worden in deze WOONvisie uitgewerkt op lokaal niveau.

De hoofddoelstelling van de WOONvisie 2020 is het streven naar een aantrekkelijke (leefbare) groene woongemeente binnen Haaglanden met een evenwichtige bevolkingsopbouw, een beperkte groei en het creëren van keuzemogelijkheden voor elke bewoner in Leidschendam-Voorburg. De Woonvisie fungeert als leidraad voor ander gemeentelijk beleid dat het wonen raakt en toetsingskader bij plannen en ontwikkelingen waarbij het wonen een belangrijke rol speelt.

De WOONvisie:

  • geeft richting aan de keuze voor bepaalde woonmilieus, de structuurvisie vertaalt dit in een ruimtelijk beeld.
  • geeft een beschrijving van de wijken, de gewenste woonmilieus en de benodigde strategie daarvoor. Daarbij is er vanuit gegaan dat alle wijken een woonkarakter blijven behouden. Het inzetten van de strategie is dan ook bedoeld voor het versterken van dat woonkarakter.
  • geeft geen richting aan mogelijke bouwlocaties. Dit wordt nader uitgewerkt in het woningbouwprogramma dat jaarlijks wordt geactualiseerd.

Het plangebied 'Rustoord' is gelegen in het woonmilieu 'Klein stedelijk'. Er is veel variatie op een klein stukje grond: van een groen randje, tot rijtjeswoningen en een enkel appartementengebouw. Een dergelijk woonmilieu is aantrekkelijk voor de woningmarkt. Het verschil tussen de huidige en gewenste situatie is klein. Het doel voor alle woonmilieus is gelijk, het versterken van het woonkarakter van de wijk.

Om haar eigen doelstellingen te kunnen bereiken heeft de gemeente 'zichzelf' huiswerk opgegeven. Zo bevordert ze de doorstroming naar passende woonruimte en houdt ze regelmatig contact met woningcorporaties, marktpartijen en particuliere verhuurders. De gemeente realiseert zelf geen woningen maat schept hiervoor de voorwaarden. Bijvoorbeeld door het vaststellen van bestemmingsplannen. Zo bepaalt de gemeente, mede op basis van de Woonvisie 2020, wat er waar er gebouwd wordt. De herontwikkeling van het plangebied 'Rustoord' past daarmee binnen de uitgangspunten zoals opgenomen in de Woonvisie 2020.

2.7.11 Prostitutiebeleid

Met ingang van 1 oktober 2000 is het algemeen bordeelverbod uit het Wetboek van Strafrecht geschrapt en vervangen door een vergunningstelsel op lokaal (gemeentelijk) niveau, met als doelstellingen:

  • het reguleren van vrijwillige prostitutie;
  • het tegengaan van onvrijwillige prostitutie;
  • het bestrijden van misstanden in de prostitutiebranche.

Op 6 juni 2006 is het prostitutiebeleid van de gemeente Leidschendam-Voorburg vastgesteld, dat onder meer voorziet in de introductie van een vergunningenstelsel voor seksinrichtingen. Het beleid heeft twee hoofduitgangspunten:

  • bescherming van de openbare orde en het woon- en leefklimaat;
  • verbetering van de positie van de prostiuées.

De uitgangspunten en doelstellingen van het prostitutiebeleid zijn vertaald naar de Algemene plaatselijke verordening (Apv) van Leidschendam-Voorburg. Hierin is een vergunningenstelsel opgenomen voor de vestiging van seksinrichtingen en escortbedrijven, worden voorschriften verbonden aan de vergunning en gedragseisen gesteld aan de exploitant en beheerder.

Het bestemmingsplan levert als ruimtelijk instrument mede een bijdrage aan het verwezenlijken van het prostitutiebeleid. In de gebruiksregels van het plan is daartoe een verbod opgenomen voor gebruik van gronden en/of bouwwerken voor een seksinrichting. In concrete gevallen kan van dit verbod ontheffing worden verleend, waarbij het gemeentelijk prostitutiebeleid als beoordelingskader fungeert. In het plangebied 'Rustoord' komt geen seksinrichting voor.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied en de directe omgeving op basis van de bestaande situatie.

3.2 Ruimtelijke analyse

3.2.1 Situatie van het plangebied Rustoord

Het plangebied dat is bestemd voor de bouw van het woonzorgcentrum Rustoord, ligt in de zuidoostelijke hoek van de Oude Dorpskern (zie afbeelding, met de rode lijn die de situatie van het plangebied weergeeft). Dit plangebied heeft een omvang van circa 6.900 m². De grenzen zijn de Raadhuisstraat, de achtertuin van het pand aan de Herenstraat nr. 2, het park Vreugd en Rust, de Vliet en de Sionsstraat.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0009.jpg"

Afbeelding: De rode lijn geeft de situatie van het plangebied aan. Binnen de rode lijn is het in 2013 gesloopte verzorgingshuis Rustoord nog te zien

Tot 2013 stond hier het vroegere verzorgingshuis Rustoord, dat in 1976 werd gebouwd (zie afbeelding, foto van het gebouw uit 1976). Omdat het verzorgingshuis niet meer voldeed aan de huidige eisen voor de ouderenzorg, is besloten het gebouw in 2013 te slopen en nieuwbouw te realiseren.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0010.jpg"

Afbeelding: Foto van het in 1976 gebouwde en in 2013 gesloopte verzorgingshuis Rustoord, gezien vanaf de Raadhuisstraat

3.2.2 Cultuurhistorie

Historische Geografie
Het landschap van Leidschendam Voorburg is vanaf ongeveer 8000 v. Chr. ontstaan na het einde van de laatste Ijstijd. Door het smelten van de ijskappen steeg de zeespiegel in een hoog tempo waardoor het grotendeels droge Noordzeebekken volstroomde en de Noordzee ontstond.

In de omgeving van Leidschendam-Voorburg verplaatste de kustlijn zich hierdoor in oostelijke richting. Na 4700 v. Chr. vertraagde de zeespiegelstijging en ontstond een strandwallengordel evenwijdig aan de huidige kustlijn. De zee-uitbreiding in oostelijke richting stopte en ging over in een kustuitbreiding in westelijke richting. Tussen 3800 en 3500 v. Chr. ontstond er tussen Rijswijk, Voorburg, Leidschendam en Voorschoten een grotendeels gesloten strandwallengordel van ongeveer 500 meter breed waarop lage duinen opstoven met plaatselijk een hoogte van vier á vijf meter. Achter de strandwallen bevond zich een wad- en kweldergebied waarin door toenemende verzoeting veenvorming optrad.

Het landschap waarop het plangebied 'Rustoord' is gelegen bestond uit hoger gelegen strandwallen, met in het westen lager gelegen strandvlakten. Ten oosten van de strandwal lag het wad- en kweldergebied. Door de afsluiting van de strandwallengordel trad hier verzoeting op door rivierwater, met veenvorming tot gevolg. In dit veengebied werd in de Romeinse tijd rond 50 na Chr. de gracht van Corbulo gegraven.

De veenlaag werd uiteindelijk ontwaterd en in cultuur gebracht. De drooglegging vond plaats door het aanbrengen van ontginningsloten en boezemkanalen om het overschot aan water via molens af te voeren. Deze ontginningsstructuur is nog steeds herkenbaar in het buitengebied en vanaf de 12e eeuw vrijwel ongewijzigd gebleven.
De Romeinse gracht van Corbulo verzandde in de loop van de tijd, waardoor vanaf de 12e eeuw de noodzaak bestond om de Vliet te graven parallel aan de strandwal. Deze diende tevens als ontginningsbasis voor de ontginningssloten die in westelijke richting werden gegraven.

De strandwal was van oudsher hoger gelegen en vormde daardoor een ideale basis voor bewoning. Nadat de Romeinen uit de regio vertrokken bleven ontwikkelingen in het gebied stilstaan, totdat de middeleeuwse kern van Voorburg en Rijswijk werden gevormd die op dezelfde strandwal zijn gelegen. In de vroege middeleeuwen werden ook de eerste versterkte woningen aangelegd op de strandwal vanwege haar strategische ligging. Op de strandwal bleef de verbindingsweg bestaan. Zo volgt de Herenstraat nog steeds het historische tracé. Langs deze weg werden akkers aangelegd met boerderijen.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0011.jpg" Afbeelding: Detail Cruquiuskaart 1712

De eerste grote landschappelijke ontwikkelingen vonden plaats vanaf de 17e eeuw door de ontwikkeling van buitenplaatsen of landgoederen (zie ook bij historische bouwkunde), die veelal langs de Vliet werden gebouwd met eigen insteekhavens vanwege het vervoer over het water.

De buitenplaatsen werden soms gerealiseerd op plekken van boerderijen, of werden nieuw gebouwd waarbij ook een boerderij werd gerealiseerd vanwege de voedselproductie. De buitenplaatsen hebben een belangrijke invloed gehad op het landschap door de bijbehorende tuininrichting. Eerst werden symmetrische tuinen aangelegd in barokstijl zoals nu nog is te herkennen in Hofwijck. De baroktuinen transformeerden langzaam vanaf de 18e en 19e eeuw naar een landschappelijk parkaanleg waarbij de symmetrie was losgelaten, zoals Park Vreugd en Rust. Deze parken werden afgewisseld met landbouwgronden.

Aan het einde van de 19e eeuw nam het aantal buitenplaatsen in hoog tempo af, door de hoge onderhoudskosten of door een andere bestemming. Vanwege de bevolkingsgroei was grond nodig voor de stadsuitbreiding. Vaak werden hiervoor gronden van buitenplaatsen aangekocht. Vanaf het einde van de 19e eeuw en vooral de jaren '20 en '30 van de twintigste eeuw vindt een grote transformatie plaats van landelijk, naar stedelijk gebied (zie ook bij historische bouwkunde).

Historische Bouwkunde
Vanaf de vroege middeleeuwen ontstonden de kernen van Rijswijk en Voorburg die strategisch werden aangelegd op verhogingen in het landschap. In de Herenstraat valt dit hoogteverschil, waarbij de Oude Kerk op het hoogste punt, ligt nog steeds goed waar te nemen. Het bestemmingsplangebied ligt tegen de historische kern van Voorburg aan, langs de Vliet. Dit gebied werd vanaf de middeleeuwen vooral gebruikt als achtererf, weilanden of boomgaard.

Vanaf de 16e en 17e eeuw werden de buitenplaatsen gebouwd. Vooral langs de Vliet verrezen in hoog tempo de grote landhuizen zowel aan de oost- als aan de westzijde van het kanaal, waarbij ook het groen rond het huis werd ingericht.

In het plangebied werd aan het einde van de 18e en begin van de 19e eeuw een villa gerealiseerd genaamd Kerklust, die dienst deed als pastorie van de Hervormde Kerk. De villa had een oprijlaan vanaf het Oosteinde/Herenstraat, dat langs de Sophie Bewaarschool liep (huidige Herenstraat 2). Het deel Raadhuisstraat vanaf de Herenstraat is dus deels in oorsprong de oprijlaan van villa Kerklust. Naast Kerklust was buitenplaats Den Dom gelegen (zie Cruquiuskaart). Hiertussen lag een opvaart, die in zuidelijke richting afboog naar villa Kerklust. Een deel van de opvaart is in stand gebleven en markeert nog steeds de grens tussen Park Vreugd en Rust en Rustoord. Kerklust had aan de Vliet vermoedelijk een uitspanning of theehuis zoals in de mode was in deze tijd.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0012.jpg"

Afbeelding: Buitenplaats Kerklust

Villa Kerklust werd in de jaren '30 van de twintigste eeuw gesloopt. Hiervoor in de plaats kwam het verzorgingshuis Rustoord, in 1934 gebouwd door de architect A. van Essen (zie afbeelding).

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0013.jpg"

Afbeelding: Het in 1934 gebouwde verzorgingshuis Rustoord gezien vanaf de Vliet

3.2.3 Ruimtelijke structuur

Het plangebied voor de bouw van het woonzorgcomplex Rustoord ligt in de zuidoostelijke hoek van de Oude Dorpskern, op de grens van de kern en de daar omheen gelegen onbebouwde gebieden, te weten de Vlietoevers en het park Vreugd en Rust.

De omgeving van het plangebied, de Oude Dorpskern en daar omheen gelegen stedelijke zones, bestaat uit een ruimtelijke structuur die zich in de loop van eeuwen heeft ontwikkeld (zie ook 3.2.2). Het oorspronkelijke landschap waarin deze stedelijke omgeving groeide, was bepalend voor de vorm waarin de ruimtelijke structuur tot stand kwam. Dit landschap bestond uit hoger gelegen strandwallen en lager gelegen strandvlaktes die ongeveer evenwijdig lopen aan de kustlijn.

De hoger gelegen strandwallen vormden de ideale basis voor bewoning. Hier kwamen de eerste vormen van bebouwing tot stand. Oorspronkelijk ontwikkelde de bebouwing zich dan ook langs de lineaire, continu doorlopende verbindingen op de hogere strandwallen. Later ontstonden in loodrechte richting op deze lang doorlopende verbindingslijnen ook secundaire dwarsverbindingen met meestal een veel minder continu karakter.

Zo is een stelsel van langs en dwarsverbindingen (ook wel ruimtelijke lijnen genoemd) ontstaan, dat de ruimtelijke structuur bepaalt en daarmee de "ruggengraat" vormt voor deze structuur.

Op de locatie waar het plangebied ligt, op het punt waar de oude kern grenst aan de Vliet en het park Vreugd en Rust (zie afbeelding met de situatie van het plangebied, paragraaf 3.2.1), zijn de ruimtelijke lijnen die de structuur bepalen duidelijk herkenbaar.

De Vliet en het park maken deel uit van dit stelsel van structuur bepalende ruimtelijke lijnen. Ook in de ruimtelijke structuur van de Oude Dorpskern is dit stelsel van ruimtelijke lijnen duidelijk herkenbaar.

Oude Dorpskern
De Vliet, de Herenstraat en de Parkweg zijn de lang doorlopende, lineaire verbindingen - die evenwijdig lopen aan de strandwallengordel en de kustlijn - die de ruimtelijke structuur van de Oude Dorpskern bepalen (zie afbeelding structuurlijnen).

Secundaire dwarsverbindingen in loodrechte richting op deze lange verbindingslijnen en met een veel minder continu karakter zijn onder andere de Sionsstraat en de Vlietstraat (zie afbeelding dwarsverbanden.

Bepalend voor de ruimtelijke structuur rond de Oude Dorpskern zijn de groene zones gevormd door de parken Hofwijck, Middenburg en Vreugd en Rust dat direct grenst aan het plangebied. Ook deze groene zones kruisen in loodrechte richting de lange, lineaire verbindingslijnen (zie onderstaande afbeelding hoofdopbouw).

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0014.jpg"

Afbeelding: Ruimtelijke structuur Oude Dorpskern

Vliet  
De Vliet was in de 14e eeuw een belangrijke vaarroute tussen de steden Delft en Leiden. De identiteit en de geschiedenis van Leidschendam-Voorburg is sterk verbonden met de Vliet. De Vliet en de Vlietoevers hebben een hoge cultuurhistorische waarde door de aanwezigheid van oude kernen, zoals de Voorburgse Oude Dorpskern en van vroegere landgoederen zoals het aan het plangebied grenzende - tegenwoordig openbare - park Vreugd en Rust. Door het tegenwoordig nog goed zichtbare groen van de landgoederen vormt de Vliet met de Vlietoever behalve cultuurhistorische identiteitsdrager en waterverbinding ook één van de belangrijkste groenzones in de gemeente met een hoge recreatieve en woonkwaliteit.

Opvallend is, dat de Oude Dorpskern als het ware met de achterzijde van de kern is georiënteerd op de Vliet. Dit komt door de historische ontwikkeling van de oude kern langs de Herenstraat. De voorzijde van de bebouwing kwam aan de straat te liggen, de achterzijde werd naar de Vliet gekeerd. Tuinen, parken en boomgaarden liepen op veel plaatsen vanaf de achterzijde tot aan de waterkant. In de huidige situatie is dit nog steeds herkenbaar. Ter hoogte van het plangebied reikte de historische bebouwing vanaf de Herenstraat niet verder dan de Raadhuisstraat. In het gebied tussen de Raadhuisstraat en de Vliet komt alleen moderne bebouwing voor. Tegenwoordig bevindt zich hier het wooncomplex Oude Haven en vanaf 1976 was hier het in 2013 gesloopte verzorgingshuis Rustoord gelegen (zie afbeelding Bebouwingsstructuur).

Langs de Vlietoever loopt een wandelroute die de Kerkbrug verbindt met het park Vreugd en Rust. Bij de Kerkbrug en het Oude Havencomplex heeft het de vorm van een circa 15 meter breed, verhard openbaar wandelgebied. In het plangebied had de route tussen het verzorgingshuis Rustoord en de Vliet de vorm van een wandelpad door het groen, dat via een wandelbrug in verbinding stond met het park Vreugd en Rust.

Het beeld van de Oude Dorpskern vanaf de Vliet wordt gekenmerkt door de cultuurhistorisch waardevolle Kerkbrug, de 'Urban villa's' aan de Oude Haven, het plangebied en het park Vreugd en Rust. De herbouw van Rustoord is dan ook sterk van invloed op het ruimtelijk beeld van de Oude Dorpskern vanaf de Vlietzijde.

Park Vreugd en Rust
Het park Vreugd en Rust is evenals de andere parken langs de Vliet in Voorburg ontstaan uit een oorspronkelijk 17e eeuws landgoed en is cultuurhistorisch zeer waardevol. Vreugd en Rust heeft een status als Rijksmonument, kent een kwalitatief hoogwaardige inrichting en wordt intensief gebruikt. Het park is door middel van een sloot gescheiden van het plangebied en is via een wandelbrug verbonden met een wandelpad dat in het plangebied door het groen loopt.

3.2.4 Bebouwingsstructuur

Het plangebied ligt enerzijds vlak bij de historische bebouwing van de oude dorpskern en anderzijds naast de in jaren '80 en '90 gerealiseerde bebouwingscomplexen aan de Sionsstraat en Raadhuisstraat met een moderne architectuur. Daardoor bevindt het plangebied zich wat betreft het ruimtelijk beeld tussen twee zeer verschillende bebouwingszones:

  • de zone tussen Raadhuisstraat en Herenstraat met de overwegend historische bebouwing;
  • de zone tussen de Raadhuisstraat en de Vliet waar alleen moderne bebouwing voorkomt.

Historische bebouwing
De historische bebouwing heeft zich in de loop der tijd ontwikkeld langs het zogenaamd "historisch assenkruis", bestaande uit de Herenstraat en direct daarop aansluitende dwarsstraten zoals de Kerkstraat, de Vlietstraat en de Sionsstraat (zie afbeelding Bebouwingsstructuur).

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0015.jpg"

Afbeelding: Bebouwingsstructuur Oude Dorpskern, de P geeft het plangebied aan, de losse bebouwing is het wooncomplex Oude Haven

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0016.jpg" Afbeelding: Individueel karakter van de panden in de Herenstraat nabij het plangebied

Langs dit assenkruis kwam de bebouwing tot stand volgens een verkavelingspatroon met gesloten bouwblokken, waarbij de voorzijde van de panden aan de openbare straat lag en de achterzijde aan een binnenterrein. Aan de vorm van de bouwblokken en de vorm en functie van de historische bebouwing, zijn de typische kenmerken te zien van een zogenaamde organisch gegroeide kern, zoals het sterke individuele karakter van de panden, de architectuur en de menging van functies (winkels, wonen, horeca etc.) binnen de bebouwing. De individualiteit van de panden heeft geleid tot grote variatie in gevelindelingen, gevelversieringen, daklijsten, goot- en nokhoogten, entree- en kapvormen. De combinatie van gemengde functies en de sterke variatie in architectuur waarborgt het waardevolle karakter, de levendigheid en aantrekkelijkheid en de hoge belevingswaarde van de oude dorpskern.

Bebouwing Oude Haven
Zoals vermeld ligt het plangebied in het zuid-oostelijke deel van de Oude Dorpskern. Hier komt in het geheel geen historische bebouwing voor. De historische bebouwing die zich langs het assenkruis heeft ontwikkeld, liep namelijk alleen bij de Kerkstraat door vanaf de Herenstraat tot aan de Vliet. Tussen de zone met historische bebouwing en de Vliet bleef oorspronkelijk een onbebouwde zone bestaan.

In deze zone lagen de tuinen, boomgaarden en parken van de oude kern. In deze zone was vanaf het eind van de 18e eeuw en het beging van de 19e eeuw op de plaats van het huidige plangebied de buitenplaats Kerklust met de bijbehorende tuinen te vinden (zie paragraaf 3.2.2 Historische Bouwkunde).

Na de sloop van Kerklust werd hier eerst in 1934 het huis Rustoord gebouwd, dat in 1976 door het verzorgingshuis Rustoord werd vervangen. In deze zone kwam naast het in 1976 gebouwde Rustoord in de jaren '80 ook het wooncomplex Oude Haven tot stand (zie afbeelding bebouwingsstructuur, de P geeft het plangebied aan, de losse bebouwing is het wooncomplex Oude Haven). De Sionsstraat vormt de scheiding tussen het plangebied en het Oude Havencomplex (zie ook afbeelding Sionsstraat).

Het Oude Havencomplex bestaat uit 'torenvormige' appartementengebouwen, de zogenaamde 'Urban Villa's', die grotendeels vrij staan in de ruimte en alleen bij de Sionsstraat zijn geschakeld in een bouwstrook. De open blokverkaveling wijkt af van de historische bebouwing in de gesloten bouwblokvorm met de continue aaneenschakeling van panden. De bouwhoogte van de appartementenblokken loopt op van 4 lagen bij de Kerkbrug tot 5 lagen plus (hoge) kap op de hoek van de Sionsstraat en de Vliet, terwijl de historische bebouwing niet hoger is dan 2 lagen met kap.
 afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0017.jpg"

Afbeelding: Raadshuisstraat links vooraan op de foto het pand Sionslust en rechts achteraan het in 2013 gesloopte verzorgingshuis Rustoord

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0018.jpg"

Afbeelding: Sionsstraat met aan de rechterzijde het Oude Havencomplex, aan de linkerzijde het plangebied met beplanting en een plataan

De rooilijnen van het Oude Havencomplex sluiten aan op de rooilijnen van de historische bebouwing aan Vlietstraat en de Sionsstraat. Daarbij zijn de van oudsher bestaande zichtlijnen vanaf de Herenstraat naar de Vliet in tact gelaten.

Hoewel de verschijningsvorm en hoogte van de appartementengebouwen uit de jaren '80 afwijkt van de kleinschalige, historische bebouwing, heeft de aansluiting van de rooi- en zichtlijnen gezorgd voor een goede ruimtelijke aanpassing van 'nieuw aan oud.'

Ook bij het nieuwe woonzorgcentrum Rustoord is het van belang, dat een goede ruimtelijke inpassing van de nieuwbouw in de bestaande omgeving plaatsvindt, zodat een harmonisch nieuw geheel ontstaat. Hierbij spelen zowel de omvang en situering van de nieuwbouw als de aansluiting op de bestaande rooi- en zichtlijnen een rol. Hoofdstuk 4 beschrijft hoe de hoofdopzet van de nieuwbouw is bepaald en hoe daarbij met de rooi- en zichtlijnen rekening is gehouden.

3.2.5 Onbebouwd gebied

Binnen het plangebied  
Het onbebouwde terrein binnen de grenzen van het plangebied bestond uit groen, wandelpaden en parkeerruimte. Rondom het in 2013 gesloopte verzorgingshuis bevonden zich diverse soorten groen, variërend van lage beplanting tot struiken en bomen. Aan de kant van de Sionsstraat, de Raadhuisstraat en de sloot langs het park Vreugd en Rust lagen 'groene randen' langs het vroegere gebouw (zie afbeelding Sionsstraat). Aan de kant van de Vliet bevond zich voor het verzorgingshuis Rustoord een royaal groenterrein (zie afbeelding met het zicht vanaf de Westvlietweg). Door dit groen was een wandelpad aangelegd langs de Vlietoever, dat enerzijds de verbinding vormde met het 15 meter brede wandelgebied bij het Oude Haven complex en anderzijds via een wandelbrug met het park Vreugd en Rust.

Het parkeerterrein lag aan de Raadhuisstraat en werd visueel van de straat afgeschermd door een groene haag (zie afbeelding bij 3.2.1, het verzorgingshuis Rustoord gezien vanaf de Raadhuisstraat).

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0019.jpg" Afbeelding: Foto van het groengebied aan de Vliet voor het verzorgingshuis Rustoord gezien vanaf de Westvlietweg

Bomen
Onderdeel van het groen rond het verzorgingshuis Rustoord waren vijf volwassen platanen, waarvan er vier langs de Raadhuisstraat stonden en één langs de Sionsstraat. Het bleek goed mogelijk de bomen langs de Raadhuisstraat te handhaven bij de herontwikkeling van het plangebied. Bij de boom aan de Sionsstraat werd vastgesteld dat verplanting waarschijnlijk noodzakelijk zou zijn. Hoofdstuk 4 geeft aan hoe bij het vaststellen van de bouwcontouren voor de herbouw rekening is gehouden met de pIaats van de bomen.

Straten en voetgangersgebieden
De Sionsstraat en de Raadhuisstraat liggen direct buiten het plangebied. Alleen de Raadhuisstraat heeft een functie voor het gemotoriseerde verkeer. De straat verwerkt bestemmingsverkeer en geeft onder andere toegang tot de parkeergarage onder het Oude Haven complex. Ook verbindt deze straat de Rozenboomlaan met de Kerkbrug en heeft zo een beperkte doorgaande functie. Vanwege de verkeersfunctie heeft de Raadhuisstraat bij het plangebied een profiel van ruim 20 meter.

De Sionsstraat heeft alleen een functie voor de voetganger en een smaller profiel. In de tijd dat de Oude Rustoord nog niet was gesloopt, hadden de smalste delen van het straatprofiel afmetingen van circa 9 en 13 meter.

Het wandelpad dat tussen het verzorgingshuis Rustoord en de Vliet was aangelegd door het groen valt binnen het plangebied. Het pad vormt de verbinding tussen enerzijds het wandelgebied bij het Oude Haven complex en anderzijds het park Vreugd en Rust en deze verbinding moet bij de bouw van het woonzorgcentrum blijven bestaan.

De Sionsstraat en het wandelgebied langs de Vliet zijn voetgangersgebieden die in verbinding staan met de voetgangersruimten in de Oude Dorpskern en het park Vreugd en Rust. Hiermee biedt de omgeving van het plangebied een aantrekkelijk circuit aan voetgangersroutes die zowel de sfeer en kwaliteiten van de Oude Dorpskern, de Vlietoever en de voormalige buitenplaats Vreugd en Rust met elkaar verenigen.

De verkeers- en voetgangersfunctie van de straten en de voetgangersgebieden en de daarbij behorende profielen moeten bij de herbouw intact blijven. Hoofdstuk 4 beschrijft hoe de contouren voor de herbouw hierop zijn afgestemd.

Groene rand van het park Vreugd en Rust
Het plangebied wordt door een sloot gescheiden van het monumentale park Vreugd en Rust. Deze voormalige buitenplaats bestaat aan de kant van het plangebied uit een dicht beplante rand die het meer open gedeelte van het park afscheidt van de omgeving. Hiermee zorgt deze beplantingsrand voor de variatie in het park. Tevens zorgt deze rand er voor dat bezoekers van het park zich even helemaal uit de stad kunnen wanen, het zicht op de omliggende gebouwen wordt immers weggenomen door deze beplanting. Dit maakt het essentieel dat deze rand behouden blijft.

Dit heeft consequenties voor de situering van de bebouwing aan de zijde van het park. Doordat een aantal bomen, waaronder volwassen eiken, dicht bij de sloot staan, reiken zij met de kroon tot in het plangebied. Op enkele plekken reikten de kronen zelfs tot aan de gevel van het gesloopte gebouw.

Vanwege waarde van de bomen en het park is vastgesteld dat hiermee bij de herontwikkeling van het plangebied rekening mee moet worden gehouden. Hoofdstuk 4 geeft aan hoe met de vastgestelde contouren voor de herbouw, rekening is gehouden met de groene rand.

Water  
Het oppervlaktewater (de Vliet) langs het plangebied heeft een belangrijke functie in de ont- en afwatering van grote delen van het stedelijk gebied van de gemeente. De Provincie Zuid-Holland is vaarwegbeheerder van het Rijn-Schiekanaal en beheert de oeverbeschoeiing, maar de verantwoordelijkheid voor het water (kwantiteit, kwaliteit, waterkeringen) ligt bij het Hoogheemraadschap van Delfland. Het groot en klein onderhoud van de watergang tussen het plangebied en het park moet verzorgd worden door de eigenaren van de aanliggende percelen. Daarom is bepaald, dat bij nieuwbouw rekening moet worden gehouden met dit onderhoud; er moet langs deze waterloop een onderhouds- en inspectiestrook van tenminste 1 meter worden vrijgehouden. Hoofdstuk 4 beschrijft hoe de contouren van de nieuwbouw hierop zijn afgestemd.

3.2.6 Verkeersstructuur

Algemeen
Het plangebied is alleen via de Raadhuisstraat bereikbaar voor het gemotoriseerd en het fietsverkeer. De Sionsstraat en het gebied langs de Vliet hebben alleen een functie voor de voetganger.

De Parkweg, die ten noordwesten van de projectlocatie loopt, doet dienst als doorgaande route voor autoverkeer en is belangrijk voor de bereikbaarheid van de dorpskern, maar ook specifiek voor het plangebied. Het nieuwe woonzorgcentrum Rustoord wordt ontsloten via de Raadhuisstraat, Herenstraat, Rozenboomlaan en Parkweg (ontsluiting noordzijde) of via de Raadhuisstraat, Kerkstraat, Kerkbrug en Westvlietweg (ontsluiting zuidzijde).

Deze verkeersstructuur is afgestemd op de functie van het woonzorgcentrum op de planlocatie en is als zodanig ook bestemd en planologisch geregeld in het huidige bestemmingsplan Herziening Oude Dorpskern Voorburg.

Per openbaar vervoer is de locatie alleen per bus bereikbaar. Op circa 300 meter (loop)afstand zijn bushaltes op de Parkweg, met een verbinding richting Den Haag en Leiden.

Parkeren
Voor het verzorgingshuis Rustoord waren circa 25 parkeerplaatsen op eigen terrein gesitueerd, verdeeld over twee kleine parkeerterreinen aan de Raadhuisstraat. Bij de sloop en nieuwbouw zijn deze terreinen opgeheven. In de situatie die tot 2013 bestond, waren de circa 25 parkeerplaatsen nauwelijks zichtbaar vanaf de openbare weg. Een deel van de plaatsen lag achter een groene haag, en het overige deel lag achter het hoogspanningsstation dat zich aan de noordkant van het plangebied bevindt.

Verkeersveiligheid
De Raadhuisstraat heeft een gemengd profiel (autoverkeer en fietsverkeer gemengd) en een maximumsnelheid van 30 km/u. Door de bebouwing aan de binnenzijde van de bocht in de Raadhuisstraat ter hoogte van de projectlocatie is er pas laat zicht op tegemoetkomend verkeer. Doordat de bocht vrij scherp is, is de snelheid van het verkeer laag, waardoor de onoverzichtelijkheid niet tot onveilige verkeerssituaties leidt.

Voor voetgangers is aan weerszijden van de weg een trottoir aanwezig.

Hoofdstuk 4 Visie op het plangebied

4.1 Inleiding

Dit hoofdstuk bevat de visie op de ontwikkeling van het plangebied en beschrijft hoe de herbouw van Rustoord moet plaatsvinden. De visie bepaalt de vorm en inhoud van de juridische regels in dit bestemmingsplan. Deze visie is gebaseerd op het door de gemeenteraad vastgestelde 'Ruimtelijk kader Rustoord' d.d. 14 mei 2013.

De gemeente heeft het ruimtelijk kader opgesteld om sturing te geven aan de herontwikkeling van de locatie tot een woongebied, dat bestaat uit een zorgdeel en een woondeel. In het ruimtelijk kader zijn de eisen zijn vastgelegd waaraan de herbouw van het woonzorgcentrum WZH Rustoord moet voldoen. Het Ruimtelijk kader Rustoord vormt de voorfase van dit bestemmingsplan, dat het wettelijk kader is waarbinnen de herbouw dient plaats te vinden. In dit hoofdstuk wordt dan ook meermaals verwezen naar het Ruimtelijk kader Rustoord (hierna: Ruimtelijk kader), waarbij wordt toegelicht hoe dit is uitgewerkt in de regels van dit bestemmingsplan.

Op basis van het Ruimtelijk kader, waarop dit bestemmingsplan is gebaseerd, is een bouwplan ontwikkeld voor het nieuwe woonzorgcentrum. Evenals het ruimtelijk kader wordt ook dat bouwplan in dit hoofdstuk toegelicht (zie 4.7 Bouwplan).

4.2 Ruimtelijke visie

4.2.1 Ruimtelijke ontwikkeling volgens ruimtelijk kader

Uit het Ruimtelijk kader blijkt, dat het plangebied zich bevindt op een unieke locatie door de ligging bij het historische centrum van Voorburg met diverse monumenten, aan de Vliet en het park 'Vreugd en Rust' met de status van Rijksmonument. Daarbij valt het plangebied in het rijksbeschermd stads- en dorpsgezicht dat geldt voor de Oude Dorpskern en het park Vreugd en Rust.

Door die ligging heeft de locatie ook twee karakters, enerzijds de groene kant bij de Vliet en het park en anderzijds de meer stedelijke kant die bij de Raadhuisstraat aansluit op het historische centrum van Voorburg. Zo bevindt het plangebied zich op een ruimtelijk en cultuurhistorisch zeer belangrijke plek in een omgeving met grote kwaliteiten, maar dit brengt tevens een grote verantwoordelijkheid met zich mee. Het nieuwe woonzorgcentrum Rustoord bepaalt immers mede hoe het park, de Vliet en het oude centrum van Voorburg worden ervaren.

Door de sloop in 2013 is de kans en tevens verplichting ontstaan om de ruimtelijke kwaliteit van de locatie door middel van nieuwbouw een impuls te geven. Het is zaak dat de architectuur en schaal van de bebouwing aansluit bij zijn omgeving, enerzijds het park en de Vliet, anderzijds de dorpse karakteristiek van Oud Voorburg. Daarnaast moet het gebouw een alzijdige oriëntatie krijgen. Het gebouw mag profiteren van zijn unieke ligging, maar heeft tegelijkertijd de plicht een nieuwe kwaliteit toe te voegen aan zijn omgeving.

Zichtlijnen

In het ruimtelijk kader is opgenomen dat de relatie tussen de oude kern van Voorburg met de Vliet en Park Vreugd en Rust belangrijk is. Daartoe dient er een zichtlijn van minimaal 10 meter breed te komen in het verlengde van de Raadhuisstraat naar de Vliet. Deze zichtlijn dient 'visueel open' te zijn; er mogen dus geen hekken en/of andere barrières geplaatst worden om deze zone af te bakenen. Daarnaast moet er een zichtlijn vanaf de Raadhuisstraat naar het park komen, die behalve als visuele verbinding, ook als een wandelroute functioneert.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0020.jpg"

Afbeelding: Zichtlijnen

Dit heeft in het bestemmingsplan geresulteerd in de bestemmingen 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Groen'. Binnen deze bestemmingen zijn enkel lage bouwwerken, geen gebouwen met een zodanige hoogte dat de zichtlijnen worden gewaarborgd. Tevens hebben de bebouwingsvlakken waarbinnen de hoofdgebouwen gerealiseerd kunnen worden een afstand van 10 meter tot elkaar.

Ruimtelijke inpassing

Zijde Park Vreugd en Rust:
In het ruimtelijk kader is opgenomen dat de parkrand een vrij dichte rand is, bestaande uit struiken en grote monumentale bomen. Een aantal bomen komt met hun kroon over de erfgrens heen. Zij maken deel uit van een park met een rijksmonumentenstatus. Deze parkrand is derhalve een gegeven voor de nieuwbouw. Wel is er gekeken worden in hoeverre de bomen teruggesnoeid kunnen worden zonder dat dit de kwaliteit van de bomen aantast. Een dergelijke parkrand is op zich een kwaliteit die gekoesterd moet worden. Bij een dichte plaatsing van de nieuwbouw op deze rand, dient goed nagedacht te worden over de ruimtes die aan deze zijde van het gebouw geplaatst worden; het uitzicht is voor deze ruimtes immers beperkt door de kronen en ook de lichtinval kan beperkt zijn. Snoei van de kruinen is tot op zekere hoogte mogelijk. Om er voor te zorgen dat dit mogelijk is vanaf het terrein van de ontwikkeling is op het terrein rekening gehouden moeten worden met een onderhoudspad. Vanuit het park gezien begeleidt deze gevel het park. Over het algemeen zijn in de Loo-zone de gebouwen met hun voorgevel naar deze zone gesitueerd. Het is derhalve van belang dat deze gevel een representatieve uitstraling krijgt naar het park.

In dit bestemmingsplan is de grens tussen bebouwd en onbebouwd vanaf de slootkant op minimaal 4,50 meter gesteld. De onbebouwde ruimte is bestemd als 'Groen', waarbinnen een onderhoudspad te realiseren valt. De bebouwde ruimte is bestemd als 'Wetgevingzone-wijzigingsgebied 1', waarbinnen het woongebouw gerealiseerd kan worden (zie 4.2.2 Hoofdopzet).

Zijde Vliet:
In het ruimtelijk kader is opgenomen dat de Vlietzijde ook een belangrijke zijde is. Hier blijft de openbare strook gehandhaafd van minstens 15 meter breed die de verbinding vormt tussen het park en de Kerkbrug. Tevens wordt hierbinnen op termijn mogelijk de passantenhaven doorgetrokken. Uitbreiding van de passantenhaven maakt geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan. In de zone langs de Vliet zijn in het verleden diverse buitenplaatsen gesticht. Over het algemeen geeft de Vliet een zeer groene aanblik door de veelal zeer grote (achter)tuinen die grenzen aan de Vliet. Dit groene beeld vanaf de Vliet gezien, dient ook nagestreefd te worden op deze locatie. Daarnaast is het van belang dat de bebouwing een representatieve uitstraling heeft naar de Vliet, overeenkomstig de overige bebouwing langs de Vliet.

Bovenstaande uitgangspunten hebben zich in het bestemmingsplan vertaald naar een strook van 15 meter, gemeten vanaf de nieuwbouwlocatie, met de bestemming 'Groen'. Binnen de bestemming zijn geen bebouwingsmogelijkheden opgenomen maar kunnen wel paden en verhardingen gerealiseerd worden. Parkeren is binnen de bestemming 'Groen' uitgesloten.

Zijde Sionsstraat:
In het ruimtelijk kader is opgenomen dat de Sionsstraat een smalle straat is die tevens een zichtlijn vormt vanaf de Raadhuisstraat naar de Vliet. Op de gevel aan de Sionsstraat kijken diverse appartementen uit. Deze gevel dient derhalve ook een representatief karakter te hebben.

De eis voor een representatieve gevel is niet in dit bestemmingsplan opgenomen. De vormgeving van de gevels wordt namelijk beoordeeld door de welstandscommissie. In het ontwerp-bouwplan is aan de eis voor de representativiteit voldaan, o.a. door aan deze gevel zo veel mogelijk de woonvertrekken te situeren en door het toegepaste kleur- en materiaalgebruik (zie 4.7 Bouwplan).

Zijde Raadhuisstraat:
In het ruimtelijk kader is opgenomen dat de Raadhuisstraat een belangrijke verbinding is tussen de Westvlietweg en het oude centrum van Voorburg. Precies ter hoogte van het plangebied maakt de Raadhuisstraat een bocht. Dit zorgt ervoor dat verkeer komend uit het oude centrum, recht op de locatie afrijdt, waardoor het zicht op de gevel benadrukt wordt. Tevens is dit de zijde vanwaar mensen het gebouw benaderen. Deze gevel dient derhalve naast representatief ook uitnodigend te zijn. Voor de eis van een representatieve gevel geldt hetzelfde als bij de gevel aan de Sionsstraat.

Rooilijnen en bebouwingsgrenzen:
In het ruimtelijk kader zijn de rooilijnen bepaald. Een rooilijn bepaalt waar de gevel van het gebouw staat en is de uiterste lijn tot waarop het gebouw mag komen. Kortom, de bebouwingsgrens. Aan de parkzijde ligt de bebouwingsgrens 4,50 meter uit de waterlijn, omdat hiermee enerzijds enige afstand wordt gecreëerd tot de parkrand en anderzijds is er ruimte voor een onderhoudsstrook om bijvoorbeeld de bomen van het park te snoeien.

Aan de Vlietzijde ligt de bebouwingsgrens zoals vermeld 15 meter uit de rand met de Vliet in verband met het openbaar verblijfsgebied te aan de Vlietoever en de mogelijkheid om op termijn de passantenhaven te verlengen. Hierbij ligt de voorgevelrooilijn van het nieuwe woonzorgcentrum Rustoord in het verlengde van de voorgevel-rooilijn van het aangrenzende Oude Havencomplex.

Aan de Sionsstraat ligt de bebouwingsgrens op 9,7 meter uit de dichtstbijzijnde gevel van het tegenoverliggende gebouw en aan de Raadhuisstraat begeleidt het gebouw deze straat. De rooilijn van de nieuwbouw dient precies in het verlengde van de andere gevels aan deze straat te liggen.

In dit bestemmingsplan zijn deze bebouwingsgrenzen uit het Ruimtelijke kader, met de genoemde afstanden in meters, aanhouden. Hiermee zijn bebouwingsvlakken gevormd waarmee de hoofdopzet (zie 4.2.2 Hoofdopzet) van het bouwplan is bepaald. De bebouwingsvlakken zijn zichtbaar op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

4.2.2 Hoofdopzet

In het Ruimtelijk kader is de hoofdopzet opgenomen, welke zijn afgeleid uit de zicht- en rooilijnen en de hieruit voortvloeiende bebouwingsgrenzen. Verder is opgenomen dat sprake is van een U-vormig gebouw met een rustig binnenhof georiënteerd op de Vliet. Verder ingezoomd, bestaat de U-vormige opbouw uit twee bouwblokken, te weten een L-vormig bouwblok aan de Sionsstraat-Raadhuisstraat en een rechthoekig bouwblok aan het park.

In het Ruimtelijk kader is ook vermeld, dat de twee bouwblokken inclusief bijbehorende parkeerkelder gefaseerd kunnen worden gebouwd. De twee delen van de parkeerkelder dienen na realisatie echter wel met elkaar verbonden te worden, zodat volstaan kan worden met één in- en uitrit. Daarnaast dient de parkeerkelder volledig verdiept (geheel ondergronds) opgelost te worden. Bij situering van de parkeerkelder onder het binnenterrein dient rekening gehouden te worden met een minimale gronddekking voor beplanting van 1 meter bovenop het dak van de parkeerkelder.

Ook was in het Ruimtelijk kader een paviljoen op het binnenhof gesitueerd, bedoeld voor o.a. een niet-commercieel restaurant dat hoofdzakelijk ten dienste staat van de bewoners van Rustoord. In november 2103 is een ontwerp-bouwplan opgesteld voor het L-vormige bouwblok (zie Inleiding) en de inrichting van het binnenhof. Volgens dat ontwerp wordt het paviljoen niet gebouwd. In plaats daarvan krijgt de bebouwing op het binnenhof een gewijzigde uitwerking (zie bouwenveloppe).

Deze hoofdopzet heeft geresulteerd in een bouwenveloppe met verschillende bebouwingsmogelijkheden binnen de bouwvlakken.

Bouwenveloppe:  
Op de bouwvlekken-tekening (zie afbeelding: Bouwenveloppe) is aangegeven binnen welke bebouwingsgrenzen de bebouwing opgericht mag worden. Volgens het Ruimtelijk kader mag Bouwzone A, bedoeld voor het L-vormige bouwblok, maximaal 4 lagen vanaf maaiveld bevatten. In dit bestemmingsplan is aan de hand van het ontwerp-bouwplan de hoogte voor de Bouwzone A vastgesteld op maximaal 13,50 meter voor het dakvlak en voor de dakranden maximaal 14 meter.

Bouwzone B mag volgens het Ruimtelijk kader maximaal 4 lagen met een terugliggende 5e laag zijn. Deze 5e laag moet aan alle zijden minimaal 2 meter terug liggen t.o.v. de gevel van de onderliggende verdiepingen. Voor deze zone is nog geen ontwerp-bouwplan opgesteld. Vooruitlopend daarop gaat dit bestemmingsplan voor de hoogte van de nieuwbouw in Bouwzone B uit van maximaal 15,50 meter.

Bouwzone C was volgens het Ruimtelijk kader bedoeld voor een paviljoen in het grotendeels groene binnenhof. In het ontwerp-bouwplan is dit paviljoen niet opgenomen. In plaats daarvan is het L-vormige bouwblok deels voorzien van balkons in het binnenhof (aan de centrale woonkamers, zie paragraaf 4.7 voor een toelichting van het ontwerp-bouwplan) op de eerste t/m derde verdieping.

De balkons hebben een open ofwel transparant karakter, in tegenstelling tot het paviljoen dat een veel meer gesloten beeld zou hebben gekregen. Het gewenste open en groene karakter van het binnenhof wordt met deze ontwerpwijziging niet aangetast.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0021.jpg"
Afbeelding: Bouwenveloppe

Volgens het Ruimtelijk kader mag het totale bouwvolume van de nieuwbouw in de Bouwzones A, B en C maximaal 36.650 m³ (boven maaiveld).omvatten. In het ontwerp-bouwplan van november is dit volume als volgt verdeeld over de zones A, B en C (volgens opgave Kolpa architecten d.d. 15-01-2014).

Bouwdeel   Zone   Oppervlakte   Hoogte (m)   Inhoud (m³)  
l-vormig bouwblok Raadhuisstraat-Sionsstraat   A   6.574 m²
 
13,50 meter
dakrand: 14 meter  
20.866 m³  
Rechthoekig bouwblok bij park Vreugd en Rust   B   5.231 m²   15,50 meter   15.693 m³  
Balkons aan L-vormig bouwblok   C       91 m³  
Totaal   A, B en C       36.650 m³  


De hoogte, op de verbeelding van dit bestemmingsplan, van het L-vormige bouwblok bedraagt 13,50 meter (afronding van 12,80 meter). Plaatselijk zijn de dakranden hoger, varierend van 13,50 tot maximaal 14 meter. Deze afwijkende hoogten zijn specifiek weergegeven op de verbeelding. Voor het rechthoekig bouwblok bij het park is nog geen bouwplan ontworpen. Bij het ontwerpen van dat bouwblok zullen de maten voor de hoogte en de inhoud (15,50 meter en 15.693 m³) op basis van dit bestemmingsplan als maximum moeten worden aangehouden.

Als de bouwvolumes in de zones A en B worden gebouwd, dan resteert 91 m³ voor de zone C (20.866 + 15.693 + 91 = 36.650). Deze 91 m³ is voldoende om de balkons te realiseren.

De technische ruimten zijn niet in het bouwvolume van 36.650 m³ begrepen en worden als ondergeschikt bouwvolume op het dak geplaatst.

4.2.3 Beeldkwaliteit

Het Ruimtelijk kader heeft voor beeldkwaliteit opgenomen, dat de architectuur en schaal van het gebouw moet worden afgestemd op de directe omgeving: het park, de Vliet en de dorpse karakteristiek van Oud Voorburg. Er dient een onderscheid te worden gemaakt in gevelarchitectuur aan de parkzijde en Vlietoever en de meer stedelijke kant. In de gevelopbouw dient een klassiek ordeningsprincipe toegepast te worden. Er is sprake van een plint, een tussenlaag en bekroning d.m.v. een bijzondere toplaag. Er is sprake van een verticale geleding van de gevels welke uit diverse aardtinten baksteen bestaan en de toepassing van pannen of leien voor eventuele daken.

De architectonische beeldkwaliteit wordt niet vastgelegd in de regels van de gemeentelijke bestemmingsplannen, maar dit wordt getoetst door de welstandscommissie. Omdat de locatie tevens valt binnen een rijksbeschermd stad- en dorpsgezicht wordt de architectonische kwaliteit ook door de gemeentelijke monumentcommissie beoordeeld. Hoewel de beeldkwaliteitseisen niet in de regel van het bestemmingsplan zijn opgenomen, zijn deze eisen uit het Ruimtelijk kader wel vermeld in deze toelichting, omdat hiermee wordt weergegeven welk architectonisch beeld de gemeente voor ogen heeft bij de herbouw.

Bij de ontwikkeling van het ontwerp-bouwplan is in overleg met de welstands- en monumentencommissie veel aandacht gegeven aan de aansluiting van de gevelarchitectuur op de dorpse karakteristiek van Oud Voorburg (zie ook 4.7 Bouwplan).

4.3 Terreininrichting en groen

Voor de sloop van het verzorgingshuis Rustoord bevonden zich binnen het plangebied diverse soort groen, variërend van lage beplanting tot struiken en bomen. Veel van deze beplanting wordt verwijderd als gevolg van de herbouw. Na realisering dient de buitenruimte weer een groene uitstraling te krijgen. Bij de herontwikkeling van woonzorgcentrum Rustoord dient een inrichtingsplan voor de onbebouwde ruimte een onderdeel te zijn van de planontwikkeling (eis in het Ruimtelijk kader). In dit inrichtingsplan wordt onder andere aangegeven op welke wijze het parkeren op maaiveld wordt opgelost, hoe de aansluiting van het bouwplan op de openbare weg wordt uitgevoerd en hoe groencompensatie plaatsvindt.

In dit bestemmingsplan is de onbebouwde ruimte bestemd als 'Groen' en/of 'Verkeer-Verblijfsgebied'. Binnen deze bestemmingen vallen onder meer groen, paden, ontsluitingswegen en parkeervoorzieningen, waarmee het inrichtingsplan volgens dit bestemmingsplan kan worden uitgevoerd.

De vier platanen langs de Raadhuisstraat dienen gehandhaafd te worden. Verplaatsing mag alleen binnen de locatie naar een andere plek langs de Raadhuisstraat. De plataan aan de Sionsstraat mag naar elders binnen de locatie verplant worden, in overleg met de gemeente. Binnen de bestemmingen 'Groen' en 'Verkeer-Verblijfsgebied' vallen onder meer groenvoorzieningen waarmee de bomen en het overige groen in dit bestemmingsplan zijn opgenomen.

Nutsvoorzieningen
Volgens het Ruimtelijk kader staat aan de noordzijde op de locatie een gasstation. Daarnaast is er een hoogspanningsstation opgenomen aan de noordkant van de huidige bebouwing. Bij de herbouw wordt het gasstation gehandhaafd en wordt het hoogspanningsstation opnieuw gebouwd.

In dit bestemmingsplan is voor de ruimte aan de noordkant van het plangebied de bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' opgenomen. Binnen deze bestemming zijn de nuts-voorzieningen toegestaan.

Volgens het ruimtelijk kader liggen de meeste kabels en leidingen waar rekening mee gehouden moet worden, aan de rand van de bouwlocatie in het openbaar gebied. Vanuit het hoogspanningsstation lopen ondergrondse kabels richting de openbare weg. Bij het park en De Vliet liggen een aantal gasleidingen. De ondergrondse kabels en leidingen zijn niet afzonderlijk bestemd in dit bestemmingsplan.

4.4 Verkeer

4.4.1 Bereikbaarheid

De huidige verkeersstructuur is reeds afgestemd op de functie van een woonzorgcomplex op de locatie Rustoord.

4.4.2 Verkeersveiligheid

De aansluiting van het bouwplan op de openbare weg, inclusief de in- en uitgang van de parkeerkelder, dient verkeersveilig uitgevoerd te worden. Dit vormt een onderdeel van het inrichtingsplan. Hierbij dient onder andere rekening gehouden te worden met voldoende zicht, een duidelijke voorrangssituatie en langzaam verkeer.

4.4.3 Parkeren

Het parkeren voor eigen behoefte dient volgens de gemeentelijke parkeernormen op eigen terrein te worden opgelost, bij voorkeur ondergronds. Als een deel van de parkeerplaatsen op maaiveld worden aangelegd, dan moet sprake zijn van een 'groene inpassing' van deze parkeerplaatsen in een openbaar parkeerhof. De groene inpassing vormt een onderdeel van het inrichtingsplan.

De eisen voor situering van de parkeerkelder in het woonzorgdeel en in het woondeel zijn bij de hoofdopzet beschreven (zie 4.2.2).

De te hanteren parkeernormen bij nieuwbouw, functiewijziging of verbouw zijn opgenomen in de Nota Parkeernomen (november 2012). Voor de parkeernormen is een bandbreedte opgenomen. Op basis van ervaringscijfers bij andere verzorgingstehuizen en de gedetailleerdere richtlijnen uit de Bouwmaatstaven Parkeervoorzieningen in de zorgsector is onderbouwd dat voor de functie 'verpleeg- en verzorgingstehuis' de minimale norm (0,5 parkeerplaats per woonzorgeenheid) gehanteerd kan worden. Voor overige functies moet uitgegaan worden van het gemiddelde.

In het woonzorgcomplex worden 98 zorgplaatsen gerealiseerd. Rekening houdend met de gehanteerde parkeernorm betekent dit dat er 49 parkeerplaatsen nodig zijn. De ondergrondse parkeergarage voorziet in 26 parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen op maaiveld-niveau (29 stuks) worden gesitueerd aan de Raadhuisstraat. In totaal zijn er dus 55 parkeerplaatsen beschikbaar ten behoeve van het woonzorgcomplex. Omdat bij een verzorgingshuis 60% van de opgelegde parkeernorm bedoeld is voor bezoekers, moeten deze parkeerplaatsen goed toegankelijkheid zijn voor de bezoekers. Achter de voorgevel van het woonzorgcomplex is, op maaiveldniveau, parkeren niet toegestaan.

4.4.4 Fietsparkeren

Bij het bouwplan dienen voldoende fietsparkeerplaatsen gerealiseerd te worden voor werknemers, bewoners en bezoekers. Dit dient op eigen terrein opgelost te worden, zodat het bouwplan niet leidt tot extra geparkeerde fietsen in de openbare ruimte rondom het plangebied. De normen voor fietsparkeren zijn opgenomen in de Nota Parkeernomen (november 2012). Voor functies waar deze nota niet in voorziet, dient uitgegaan te worden van de CROW richtlijnen voor fietsparkeren.

4.5 Functionele visie

Met de herbouw wordt de locatie Rustoord opnieuw ontwikkeld als woongebied, bestaande uit een woonzorgdeel en een woondeel.Voor het woondeel is nog geen ontwerpbouwplan ontwikkeld.

Het woonzorgdeel, gericht op het wonen van- en zorg bieden voor ouderen, heeft in dit bestemmingsplan de bestemming 'Maatschappelijk'. Voor dit woonzorgdeel is het in de inleiding genoemde ontwerp-bouwplan ontwikkeld (dat hierna wordt beschreven, zie 4.7 Bouwplan).

Volgens dit ontwerp-bouwplan is de hoofdbebouwing van het woonzorgcentrum gesitueerd in de Bouwzone A van het Ruimtelijk kader. De balkons van de hoofdbebouwing vallen in de Bouwzone C.

Het toekomstige woondeel heeft de bestemming 'Wetgevingzone - wijzigingsgebied 1' waarin, na een separate planologische procedure, gestapelde woningen kunnen worden ontwikkeld. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan was hiervoor nog geen bouwplan ontworpen.

4.6 Overzicht Ruimtelijk kader en bestemmingsplan

Zoals vermeld in de inleiding van hoofdstuk 4 is dit bestemmingsplan gebaseerd op het Ruimtelijk kader Rustoord. In de ruimtelijke en functionele visie wordt beschreven hoe eisen van het kader zijn verwerkt in dit bestemmingsplan.

In januari 2014 is gelijktijdig met de ontwikkeling van dit bestemmingsplan een ontwerp-bouwplan ingediend voor een deel van het plangebied, de Bouwzone A (woonzorgdeel). Het ontwerp-bouwplan is evenals dit bestemmingsplan gebaseerd op het Ruimtelijke kader, uitgezonderd de wijziging in de uitwerking van Bouwzone C (zie 4.2.2). Het ontwerp-bouwplan stemt geheel overeen met dit bestemmingsplan. Hierna volgt een overzicht waarin puntsgewijze wordt weergegeven, hoe de belangrijkste eisen uit het Ruimtelijk kader zijn uitgewerkt in dit bestemmingsplan en hoe dit zich verhoudt tot het ontwerp-bouwplan.

4.6.1 Bouwvolume en bebouwingsgrenzen

Ruimtelijk kader
Het maximale totale bouwvolume (boven maaiveld) bedraagt 36.650 m³. Aan de Raadhuisstraat ligt de rooilijn op de bebouwingsgrens. Aan de andere drie zijden mag de rooilijn achter de bebouwingsgrens liggen; de bebouwingsgrenzen mogen niet overbouwd worden.

Bestemmingsplan Rustoord
Voor Bouwzone A zijn de bouwcontouren van het ontwerp-bouwplan opgenomen, daarbij is de bebouwingsgrens aan de Raadhuisstraat aangehouden. Voor Bouwzone B is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het bebouwingsvlak van het Ruimtelijke kader. Het maximale bouwvolume bovengronds bedraagt 15.693 m³.

Bouwzone C mag alleen worden bebouwd ter plaatse van de balkons die in het ontwerp-bouwplan zijn opgenomen.

4.6.2 Hoogte

Ruimtelijk kader

  • De maximale hoogte van 'Zone A' is 4 lagen;
  • De maximale hoogte van 'Zone B' is 4 lagen met een terugliggende vijfde laag van minimaal 2 meter t.o.v. de er onderliggende lagen;
  • De maximale hoogte (gemeten vanaf maaiveld) van 'Zone C' is 1 laag met een hoogte-accent van maximaal 150 m².

Bestemmingsplan Rustoord

  • De maximale hoogte in zone A is 13,50 meter voor het dak en 13,50 resp. 14,00 meter voor de dakranden;
  • De maximale hoogte in zone B is 15,50 meter;
  • De maximale hoogte in zone C is ter plaatse van de balkons 11,50 meter. Het resterende deel van zone C is onbebouwd en heeft de bestemming 'Groen'.
4.6.3 Terreininrichting

Ruimtelijk kader
Er komt een 15 meter brede openbare zone tussen de Vliet en Rustoord. Aan de parkzijde moet de bebouwing minimaal 4,50 meter uit de waterlijn liggen. Binnen deze 4,50 meter moet een onderhouds- en inspectiestrook t.b.v. de waterloop liggen. Voor de onbebouwde ruimte is een inrichtingsplan nodig.

De vier platanen langs de Raadhuisstraat dienen te worden gehandhaafd. Het gasstation en hoogspanningsstation blijven gehandhaafd op de locatie. Bij verplaatsing dienen zij zo veel mogelijk uit het zicht geplaatst te worden.

Bestemmingsplan Rustoord
De onbebouwde ruimte is bestemd voor 'Groen' en/of 'Verkeer-Verblijfsgebied'. De terreininrichting volgens het ruimtelijk kader kan in deze bestemmingen worden gerealiseerd.

4.6.4 Verkeer en parkeren

Ruimtelijk kader
Het parkeren vindt plaats op eigen terrein, in principe ondergronds. De parkeerkelder mag, ook bij gefaseerde bouw, slechts één in- en uitrit hebben en dient geheel ondergronds gebouwd te worden en in de eindfase aan elkaar gekoppeld te zijn.

Bij de parkeerkelder onder het binnenhof dient rekening gehouden te worden met een minimale gronddekking voor beplanting van 1 meter op het dak van de kelder. Eventueel parkeren op maaiveld mag alleen aan de zijde van de Raadhuisstraat opgelost worden, waarbij sprake moet zijn van een 'groene inpassing' van deze parkeerplaatsen in een openbaar parkeerhof. Er moet voldaan worden aan de gemeentelijke parkeernorm.

Bestemmingsplan Rustoord
In de Bouwzone A en B is de aanduiding ondergrondse parkeerkelder opgenomen. Het binnenhof heeft de bestemming 'Groen'. Aan de Raadhuisstraat is parkeren op maaiveld toegestaan.

4.6.5 Architectuur en beeldkwaliteit

De eisen uit het Ruimtelijk kader voor de architectuur en beeldkwaliteit worden zoals vermeld niet in het bestemmingsplan opgenomen. Deze eisen worden getoetst door de welstands- en monumentencommissie. Eén van de belangrijkste punten is de aansluiting van het ontwerp-bouwplan voor het nieuwe Rustoord op de dorpse karakteristiek van Oud Voorburg. In de gevelarchitectuur is daarnaar gestreefd door diversiteit te realiseren in gevelindeling en materiaalgebruik.

4.7 Bouwplan

4.7.1 Situatie

Op basis van het op 14 mei 2013 vastgesteld ruimtelijk kader is dit bestemmingsplan Rustoord opgesteld en is ook het bouwplan voor het nieuwe woonzorgcentrum Rustoord ontwikkeld.

Volgens het ruimtelijk kader van 14 mei 2013 is het ook mogelijk een woongebouw te realiseren direct grenzend aan het nieuwe woonzorgcentrum. Volgens het ruimtelijk kader valt het woonzorgcentrum in Bouwzone A en het woongebouw in Bouwzone B (zie 4.2.2 Hoofdopzet en Bouwenveloppe).

Voor het woongebouw is bij de totstandkoming van dit bestemmingsplan echter nog geen concreet bouwplan ontwikkeld. Daarom is het woonzorgcentrum op een andere manier in dit bestemmingsplan opgenomen dan het woongebouw. De ruimtelijke opzet van het ruimtelijke kader (situering, hoogte e.d. van de gebouwen) is daarbij niet gewijzigd. Het verschil is, dat het nieuwe woonzorgcentrum rechtstreeks is bestemd in dit bestemmingsplan, terwijl het woongebouw volgens een zgn. wijzigingsbevoegdheid in dit bestemmingplan is opgenomen.

Voor het nieuwe woonzorgcentrum zijn de bouwcontouren exact bepaald in dit bestemmingsplan. Op basis hiervan kan de gemeente een vergunning voor de bouw van het woonzorgcentrum verlenen. Voor het woongebouw moet eerst een zgn. wijzigingsprocedure worden gevolgd. Om die procedure te kunnen doorlopen, moet eerst een bouwplan voor het woongebouw bij de gemeente worden ingediend. De voorwaarden waaraan dit bouwplan moet voldoen, zijn in de regels van de wijzigingsbevoegdheid vastgelegd.

In het ruimtelijk kader, waarop dit bestemmingsplan is gebaseerd, is voor de ruimtelijke opzet van de beoogde nieuwbouw zoals vermeld (zie 4.2.2 Hoofdopzet) een U-vormige hoofdopzet vastgelegd. De binnenruimte binnen de U-vormige nieuwbouw is een rustig binnenhof met een groen karakter dat is georiënteerd op de Vliet. Zowel uiteinden van de U-vormige bebouwing als de opening van de U-vorm zijn namelijk op de Vliet gericht.

Volgens het ruimtelijke kader wordt is deze U-vormige hoofdopzet gevormd door twee bouwblokken, te weten:

  • bouwzone A , een L-vormig bouwblok aan de Sionsstraat-Raadhuisstraat (maximaal 4 bouwlagen), deze bouwzone is bedoeld voor het nieuwe woonzorgcentrum;
  • bouwzone B, een rechthoekig bouwblok aan het park (maximaal 4 lagen met een teruggetrokken 5de bouwlaag), deze bouwzone is bedoeld voor het woongebouw.

Vanaf de Raadhuisstraat dient zoals vermeld (zie 4.2.2 Hoofdopzet) tussen de beide bouwblokken een zichtlijn in de richting van de Vliet gehandhaafd te blijven. Deze zichtlijn vormt een open ruimte die de beide blokken van elkaar scheidt.

Het bouwplan voor het nieuwe woonzorgcentrum is gesitueerd binnen de bouwzone A die in het ruimtelijke kader is aangegeven (zie afbeelding: situatie van het woonzorgcentrum, het roze vlak) en volgens de randvoorwaarden die in het ruimtelijk kader zijn beschreven. Het bouwplan is vervolgens verwerkt in dit bestemmingsplan. Op de verbeelding zijn de bouwcontouren van het nieuwe woonzorgcentrum weergegeven.

Daarbij is te zien dat de voorgevelrooilijn aan de Raadhuisstraat in het verlengde ligt, van de rooilijn die het aangrenzende wooncomplex Oude Haven heeft aan de Raadhuisstraat. Daardoor loopt het trottoir bij het Oude Havencomplex over in het trottoir voor het nieuwe woonzorgcentrum (zie ook 4.7.2 gebiedsinrichting. De Sionsstraat heeft bij de hoek met de Raadhuisstraat een breedte van 9,70 meter. Dit is de minimale afmeting die volgens het ruimtelijk kader is vereist voor de afstand tussen de nieuwbouw van het woonzorgcentrum en de bestaande bebouwing van het wooncomplex Oude Haven. Vanaf de Raadhuisstraat in de richting van de Vliet, wijkt de bouwcontour van het woonzorgcentrum door twee “sprongen” in de gevel, terug ten opzichte van het Oude Havencomplex. Met andere woorden, vanaf Raadhuisstraat naar de Vliet wordt de Sionsstraat in twee stappen breder.

Het bouwblok eindigt bij de Sionsstraat met de zijkant naar de Vliet. Deze zijkant heeft niet het beeld van een dicht zijgevel, maar wordt juist als voorgevel vormgegeven, doordat de woonkamers met bijbehorende raampartijen zich in deze gevel bevinden.

In overeenstemming met het ruimtelijk kader heeft de nieuwbouw voor het woonzorgcentrum een hoogte van maximaal 4 bouwlagen, uitgezonderd enkele ondergeschikte bouwdelen op het dak t.b.v. installaties. Volgens het bouwplan heeft het dak van het woonzorgcentrum een hoogte van 12,80 meter uitgezonderd de ondergeschikte bouwdelen. De dakranden variëren van 13,20 tot 13,70 meter hoog. Dit is in overeenstemming met het bestemmingsplan dat op basis van het ruimtelijke kader is uitgewerkt en waar als maximale hoogten 13,50 meter voor het dak en 13,50 en 14,00 meter voor de dakranden is vastgelegd. Het nieuwe woonzorgcentrum bestaat kort samengevat uit:

  • 98 zorgplaatsen (zit-/slaapkamer);
  • 14 gezamenlijke woonkamers (1 woonkamer per 7 zorgplaatsen);
  • Voorzieningenruimten, zoals restaurant (voor bewoners), multifunctionele ruimte, vergaderruimte e.d.;
  • Kantoorruimte (voor personeel WZH);
  • Parkeerkelder (26 parkeerplaatsen).

Voor het woondeel (zie witte vlek op de afbeelding: situatie van het woonzorgcentrum) is zoals vermeld bij de totstandkoming van dit bestemmingsplan nog geen concreet bouwplan ontwikkeld. De plaats waar het woondeel is gesitueerdm is als wijzigingsgebied aangegeven op de verbeelding van het bestemmingsplan.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0022.jpg"Afbeelding: Situatie van het woonzorggebouw, het L-vormige bouwblok

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0023.jpg"  
Afbeelding: in- en uitrit parkeergarage   Afbeelding: in- en uitrit parkeerhof  

4.7.2 Gebiedsinrichting

Het gebied rond het woonzorggebouw bestaat uit:

  • het zogenaamde "voorterrein tussen de Raadhuisstraat en het woonzorggebouw met een openbaar karakter, hieraan liggen de hoofdentree van het gebouw en de in- / uitgang van de parkeergarage. Om te voorkomen dat uitrijdende voertuigen voor lichtoverlast zorgen in het tegenover gelegen appartementencomplex aan de Raadhuisstraat, wordt er een lichtwerende voorziening gerealiseerd in de groenvoorziening, gelegen tussen de Raadhuisstraat en het woonzorgcomplex. Via een kwalitatieve verplichting, opgenomen in artikel 12.1.1, wordt de realisatie en instandhouding van de lichtwerende voorziening geborgd;
  • het binnenhof met een meer besloten en groen karakter;
  • de Sionsstraat;
  • de openbare wandelroute langs de Vliet;
  • de groenzone tussen het nog te ontwikkelen bouwplan voor het woondeel en het park Vreugd en Rust.

Het binnenhof krijgt een groene inrichting met wandelpaden. De balkons van het woonzorggebouw liggen aan dit binnenhof. Aan de Sionsstraat ligt een groenstrook tussen de nieuwbouw en deze straat. Aan de Vliet ligt een wandelgebied met verharding en groen. De passantenhaven maakt geen deel uit van dit bestemmingsplan. Langs het park Vreugd en rust blijft een groene zone gehandhaafd tussen het woondeel en het park. De inrichting van deze gebieden dient, bij realisering, nader uitgewerkt te worden.

Voor het voorterrein (zie afbeelding: situatie van het woonzorggebouw), het gebied tussen het woonzorggebouw en de Raadhuisstraat, is de inrichting in hoofdlijnen als volgt uitgewerkt:

  • 1. voor het woonzorggebouw komt een voetgangersgebied dat aansluit op het trottoir behorende bij het aangrenzende wooncomplex Oude Haven. In de richting van het park komt dit voetgangersgebied ter hoogte van de bocht in de Raadhuisstraat uit op een het punt:
  • a. van waar de zichtlijn naar de Vliet zich manifesteerd;
  • b. het voetgangersgebied overgaat in het parkeerhof (zie ook punt b);
  • c. van waaruit de voetganger zich kan begeven naar het trottoir langs de Raadhuisstraat in de richting van de Herenstraat.
  • 2. aan de zijde van het park Vreugd en Rust komt een openbaar toegankelijke parkeerhof met circa 29 parkeerplaatsen. De ontsluiting van dit parkeerhof van- en naar de Raadhuisstraat ligt in het verlengde van de zichtlijn Raadhuisstraat - Vliet (zie afbeelding in- en uitrit parkeerhof). Het parkeerhof wordt voorzien van groen in de vorm van bomen en beplanting. Hier is ook plaats gereserveerd voor het nutsgebouw dat grotendeels wordt omgeven door beplanting;
  • 3. de in- en uitrit van de parkeergarage in het woonzorggebouw bevindt zich aan de Raadhuisstraat op de hoek met de Sionsstraat. De ontsluiting via de Raadhuisstraat vindt plaats op het kruispunt met de Sionsstraat (zie afbeelding, in- en uitrit parkeergarage). De auto's rijden met een bocht de parkeergarage in en uit;
  • 4. om te voorkomen dat lichtbundels van auto's die de parkeergarage uitrijden in de tegenovergelegen woningen van het bestaande woongebouw aan de Raadhuisstraat naar binnen schijnen, wordt een groene afscheiding langs de Raadhuisstraat aangebracht. Dit is mogelijk doordat de ontsluiting van het autoverkeer tussen de parkeergarage op de Raadhuisstraat via de Sionsstraat plaatsvindt. De auto's rijden dus niet in een rechte lijn de garage in en uit;
  • 5. het voorterrein twee ontsluitingspunten voor het autoverkeer van- en naar de Raadhuisstraat, te weten:
  • a. één ontsluitingspunt bij de Sionsstraat voor de parkeergarage;
  • b. één ontsluitingspunt voor het parkeerhof in het verlengde van de zichtlijn.
  • 6. de bevoorrading van het woonzorggebouw vindt plaats via een laad- en loszone langs de Raadhuisstraat tegenover de hoofdentree van het woonzorggebouw;
  • 7. het gebied voor het woonzorggebouw (Raadhuisstraatzijde) wordt voorzien van groen in de vorm van beplanting en de bestaande platanen die zich al op het terrein bevonden.
4.7.3 Plattegronden begane grond en 2e verdieping

Het woonzorgcentrum bestaat uit 98 woon-slaapeenheden met gemeenschappelijke woonkamers.

De centrale ruimten zoals het restaurant en verzorgings-, vergader- en kantoorvertrekken liggen aan of bij de Raadhuisstraat.

De woon-slaapeenheden zijn met de zit-slaapkamer gesitueerd aan de Raadhuisstraat, de Sionsstraat en de Vliet (zie afbeelding: Plattegrond). De met blauw weergegeven ruimten zijn de sanitaire vertrekken. De gemeenschappelijke woonkamers liggen aan de binnenhof, net als de balkons. Deze balkons hebben een open ofwel transparant karakter en oppervlakten van 35 m² en 45 m² verdeeld over drie bouwlagen.

Het volume van de balkons komt daarmee uit op 240 x 0,3 = 72 m³ terwijl maximaal 91 m³ is toegestaan in zone C.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0024.jpg"
Afbeelding: Plattegrond van de begane grond van het woonzorgcentrum, het L-vormige bouwblok

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0025.jpg"

Afbeelding: Plattegrond 2e verdieping van het woonzorgcentrum, het L-vormige bouwblok

4.7.4 Plattegrond parkeergarage

De parkeergarage ligt alleen onder het gedeelte van het L-vormige dat aan de Raadhuisstraat ligt (zie afbeelding: Parkeergarage) en telt 26 parkeerplaatsen.

De inrit van de garage ligt precies op de hoek van de Raadhuisstraat en de Sionsstraat. Van daaruit maakt de rijbaan in de garage een bocht waarna de rijbaan in de richting van het nog te ontwerpen woondeel loopt. Dit maakt het mogelijk een toekomstige parkeergarage onder dit woondeel aan te sluiten op de garage onder het woonzorgcentrum. De toekomstige verbinding is rood gearceerd weergegeven.
afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0026.jpg"

Afbeelding: Parkeergarage bij de hoek Raadhuisstraat - Sionsstraat

4.7.5 Doorsneden

Van het ontwerp-bouwplan zijn drie doorsneden weergeven (zie afbeelding: Doorsneden).

Doorsnede A-A doorsnijdt het bouwblok, dat met de voorzijde aan de Sionsstraat en met de achterzijde aan het binnenhof ligt, in dwarsrichting. Aan de kant van het binnenhof zijn de balkons (terrassen) te zien.

Doorsnede B-B doorsnijdt het bouwblok dat met de voorzijde aan de Raadhuisstraat en met de achterzijde aan het binnenhof ligt, in dwarsrichting. Ook hier zijn aan de kant van het binnenhof de balkons (terrassen) te zien.

Doorsnede C-C loopt in lengterichting door het bouwblok aan de Sionsstraat. De beide einden van het blok liggen aan de Raadhuisstraat en de Vliet. Aan de kant van de Raadhuisstraat is de hellingbaan van de parkeergarage te zien.

Het dak van het woonzorgcentrum heeft een hoogte van 12,80 meter (exclusief de ondergeschikte bouwdelen op het dak voor de installaties). De dakranden variëren qua hoogte tussen 13,20 en 13,70 meter.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0027.jpg"

Afbeelding: Doorsneden A-A, B-B en C-C

4.7.6 Gevels

De aansluiting van het ontwerp-bouwplan op de dorpse karakteristiek van de oude kern van Voorburg is van belang. Kenmerkend voor de oude dorpskern is onder meer het individuele karakter van de historische panden, doordat de panden steeds verschillende gevelindelingen, soorten van materiaalgebruik en bouwhoogten hebben. In aansluiting daarop is ook in de gevelarchitectuur van het woonzorgcentrum een zekere diversiteit gerealiseerd in gevelindeling en materiaalgebruik (zie afbeelding: Gevels). Deze diversiteit bestaat uit:

  • kleurverschillen die een pandsgewijze gevelritme suggereren;
  • meerder structuren in het metstelwerk;
  • verschillend vormgegeven raampartijen;
  • een afwijkende toplaag voor deel van de nieuwbouw die een schuine kap suggereert, en
  • nuances in de bouwhoogten door verschillen in de hoogten van de dakranden die 13,20 13,40 en 13,70 meter bedragen.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0028.jpg"

Afbeelding: Gevels aan de Raadhuisstraat en de Sionsstraat

Hoofdstuk 5 Milieu-aspecten

5.1 Inleiding

In het bestemmingsplan wordt naast stedenbouwkundige uitgangspunten en bestaand ruimtelijk beleid ook rekening gehouden met verschillende omgevingsaspecten, zoals de bodemgesteldheid, geluid, luchtkwaliteit en de milieucategorisering van bedrijven.

5.2 Bedrijven en milieuzonering

Noch binnen het plangebied zelf, noch in de direct aangrenzende gebieden is sprake van de aanwezigheid van bedrijven met enige milieu-relevantie. In het voorliggende bestemmingsplan hoeven dan ook geen regelingen te worden opgenomen, die milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten zouden moeten voorkomen.

5.3 Bodem

5.3.1 Aanleiding en doel onderzoek

Aanleiding voor het uitvoeren van milieukundig bodemonderzoek is de herontwikkeling van het plangebied Rustoord, waarvoor het voorliggende bestemmingsplan de juridisch-planologische basis beoogt te bieden.

Op de locatie bevond zich een verzorgingshuis met tuin en parkeergelegenheid. Het verzorgingshuis Rustoord is inmiddels gesloopt om plaats te maken voor een Woonzorgcentrum, commerciële appartementen en een parkeerkelder. Doel van het milieukundig bodemonderzoek is om de algemene bodemkwaliteit te bepalen voor de onderbouwing van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling. Daarnaast is aanvullend verkennend onderzoek uitgevoerd. Doel van dit aanvullend verkennend onderzoek is om vast te stellen of de bodem geschikt is voor het voorgenomen gebruik.

5.3.2 Onderzoekshistorie

Ter plaatse van het plangebied zijn zowel recent als reeds in het verleden onderzoeken verricht naar de milieukundige bodemkwaliteit. Daarbij gaat het om de volgende onderzoeken:

  • 1. Verkennend bodemonderzoek Raadhuisstraat 2 te Voorburg (DHV, d.d. december 2009, kenmerk C9572-01-001 (zie Bijlage 3);
  • 2. Actualiserend en nader milieukundig bodemonderzoek Raadhuisstraat 2 te Voorburg (adviesbureau Van der Helm d.d. 19 september 2013, kenmerk CLVO130742 (zie Bijlage 4).
5.3.3 Bodemkwaliteit

Ter plaatse van het plangebied zijn in 2009 en in 2013 verkennend milieukundige bodemonderzoeken uitgevoerd. Uit deze onderzoeken is gebleken dat over het algemeen geen of licht verhoogde gehalten bevat aan enkele zware metalen, PAK, olie en PCB.

Plaatselijk bevat de bodem een sterk verhoogd gehalte aan koper. Bij graafwerkzaamheden ter plaatse van deze verontreiniging zal de grond in overleg met het bevoegd gezag (gemeente) gesaneerd worden.

Er is geen sprake van een zogenaamd geval van ernstige bodemverontreiniging en derhalve zijn geen milieuhygiënische belemmeringen om het plangebied te (her-)ontwikkelen.

5.4 Geologie

De bodemopbouw van de bovenste 5 meter (geologie) wordt (op basis van de digitale geologische kaart van TNO anno december 2008) in onderstaande tekening weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0029.jpg" Afbeelding: Bodemopbouw van de bovenste 5 meter

Legenda:

Kleur   Omschrijving  
Geel   zand, Laag van Voorburg (oude strandwal)  
Groen   laagpakket van Walcheren op Hollandveen op Laagpakket van Wormer en/of Rijswijk met de top van zandige afzettingen ondieper dan 5 m - NAP  
Lichtbruin   laagpakket van Walcheren op Hollandveen op Laag van Voorburg  
Bruin   Hollandveen op Laag van Voorburg (veen op zand)  


Door Grondmechanica Tjaden zijn in september 2013 sonderingen uitgevoerd. De bodemopbouw is globaal in onderstaande tabel weergegeven.

0,0 - 1,2   zand, zwak siltig  
1,2 - 2,8   klei, zwak siltig  
2,8 - 9,0   zand met klei en veen laagjes  
9,0 - 14,5   veen  
14,5 - 24   pleistoceen zandpakket  

5.5 Water

5.5.1 Inleiding

De waterparagraaf is een vast onderdeel van een bestemmingsplan en is in samenspraak met de waterbeheerder(s) tot stand gekomen. In dit hoofdstuk komen alle relevante wateraspecten aan bod die van belang zijn in het plangebied Rustoord. Het Hoogheemraadschap van Delfland is verantwoordelijk voor de waterkwantiteit en -kwaliteit van de hoofdwatergangen binnen het plangebied. De provincie Zuid-Holland is vaarwegbeheerder van de Vliet en beheert de oeverbeschoeiing. De gemeentelijke taken zijn o.a. het riool- en oeverbeheer en dagelijks onderhoud van het overige oppervlaktewater voor zover dat niet in beheer is van particulieren.

Er is invulling gegeven aan de watertoets door in vroegtijdig stadium in overleg te treden met het Hoogheemraadschap van Delfland. Het plangebied valt binnen de reikwijdte van het Waterplan Leidschendam-Voorburg "Water verbindt en geeft kleur aan je stad" dat op 27 september 2007 door de verenigde vergadering van Delfland en op 2 oktober 2007 door de gemeenteraad van Leidschendam-Voorburg is vastgesteld.

5.5.2 Beleid

In tal van beleidsdocumenten wordt aandacht besteed aan het belang van 'water'. Centraal uitgangspunt in voornoemd beleid is dat water meer ruimte gegeven moet worden om te voorkomen dat de waterproblematiek in tijd of ruimte wordt afgewenteld. Er worden daarvoor twee drietrapsstrategieën als uitgangspunten aangegeven:

  • Ten aanzien van waterkwantiteit: Vasthouden - Bergen - Afvoeren;
  • Ten aanzien van waterkwaliteit: Schoonhouden - Scheiden - Zuiveren.

Daarnaast zijn aspecten als beperken van bodemdaling en het vergroten van de ecologische potenties van het water inclusief de oeverzones van belang. Deze strategieën vertalen zich voor het stedelijk gebied in aandachtspunten als: meer ruimte voor water en een relatie tussen het stedelijk water en het water in het omliggende gebied, vergroting van het waterbergend vermogen met name in de stadsranden, verbetering van de waterkwaliteit, vergroting van de belevingswaarde van water, en kansen voor natuur en recreatie in en rondom stedelijk water.

De opties in het plangebied zijn beperkt omdat het een bestaand stedelijk gebied betreft. Grote wijzigingen in het gebruik of herstructureringsprojecten worden niet in het plan voorzien. Het is niet mogelijk om een flexibel peil in te voeren. Wel is het mogelijk om bij planontwikkeling hemelwater af te koppelen en vertraagd af te voeren.

5.5.3 Functies

Het bestemmingsplan voorziet in een maatschappelijke- en een woonfunctie. Het oppervlaktewater langs het plangebied heeft een belangrijke functie in de ont- en afwatering van grote delen van het stedelijk gebied van de gemeente. Binnen het plangebied zijn alleen boezemwatergangen aanwezig.

5.5.4 Het watersysteem

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0030.jpg"

Afbeelding: Legger Wateren Hoogheemraadschap van Delfland

In de legger is het onderhoud voor het waterdeel aangegeven (dus niet voor oever, beschoeiing en onderhoudspad). De verdeling is onderstaand vermeld.

Nummer   OB1686, watergang tussen Rustoord en Park vreugd en rust  
Functie   Secundair water  
Leggerdiepte   0,2 x breedte (min 0,5 - max 1,0 m)  
Minimale diepte   0,16 x breedte (min 0,4 - max 0,8 m)  
Lengte   188 meter  
Gewoon onderhoud   Gemeente Leidschendam-Voorburg  
Buitengewoon onderhoud   Hoogheemraadschap van Delfland  
Breedte   3,6 meter  
   
Nummer   NL15_240LV47 1000, Vliet / Rjin-Schiekanaal  
Functie   Primair water  
Leggerdiepte   2,70 meter  
Minimale diepte   2,20 meter  
Lengte   3401 meter  
Gewoon onderhoud   Hoogheemraadschap van Delfland  
Buitengewoon onderhoud   Hoogheemraadschap van Delfland, oeverbeschoeiing Provincie Zuid-Holland  
Breedte   24,5 meter  
5.5.5 Waterkwantiteit

Het plangebied ligt langs de Vliet. Het gebied is boezemland, dat wil zeggen dat alle watergangen in verbinding met De Vliet en met elkaar staan. Het waterpeil van het oppervlaktewater is in het hele gebied NAP -0,43.

Het Hoogheemraadschap van Delfland toetst de waterberging op een T=100 situatie. Dit is een bui die eens per honderd jaar wordt bereikt of overschreden (kans van 1/100 per jaar), waarbij rekening wordt gehouden met klimaatsverandering conform het advies van de Commissie Waterbeheer 21e eeuw. Op dat moment mag geen wateroverlast vanuit het oppervlaktewatersysteem optreden, dat wil zeggen vanuit de sloot mag geen water op straat komen. Voor het stedelijk gebied is door Delfland deze norm vertaald in een waterbergingsnorm. Deze norm houdt vooralsnog in dat voor stedelijk gebied met een verhardingspercentage van 50 % per hectare 325 m³ water moet kunnen worden geborgen, tenzij er aanleiding is voor specifiekere uitgangspunten.

In bestaand stedelijk gebied is de mate van verstedelijking en inrichtingen in grote mate een vast gegeven. Waar mogelijk dient de bergingscapaciteit vergroot te worden indien er sprake is van herontwikkeling. Voor het plangebied Rustoord geldt dat minimaal voor de toename aan verharding extra waterberging gerealiseerd moet worden.

De oppervlakken in de huidige (vóór sloop van het verzorgingshuis) en toekomstige situatie zijn als volgt:

  Huidige situatie (m²)   Toekomstige situatie (m²)  
Verhard bebouwd   2.567   3.053  
Verhard terrein   1.491   1.196  
Onverhard   2.748   2.557  
Water   181   181  
Totaal bruto planoppervlak   6.987   6.987  


Netto neemt het verhard oppervlak als gevolg van de planontwikkeling toe met 191 m².

Dat betekent dat ter compensatie van de toename van verhard oppervlak met 191 m², een berging ter grootte van 191/10.000 x 325 m³ = 6,2 m³ met worden gerealiseerd. In de vorm van open (boezem) water is een oppervlak van 6,2 m³ / 0,4 m = 15,5 m² extra nodig. Hierbij is 0,4 de toelaatbare peilstijging van de boezem bij hoogwater.

De watercompensatie wordt (in overleg met de waterbeheerder) gerealiseerd door een ondergrondse waterberging (bijvoorbeeld door zogenaamde waterkratten) toe te passen. De waterbeheerder bepaalt de exacte eisen voor deze toepassing. De ondergrondse waterberging zal gezamenlijk met het inrichtingsplan opgepakt worden.

5.5.6 Grondwater

Het maaiveld van het plangebied varieert van circa NAP +0,30m tot NAP +0,40m. De grondwaterstand in het plangebied fluctueert, gebaseerd op grondwatermeetpunt Raadhuisstraat in het gemeentelijk grondwatermeetnet (2007-2008), tussen NAP -0,45 m NAP -0,50 m. Dit betekent een gemiddeld grondwaterpeil dat varieert van 0,75 - 0,90 m onder maaiveld. Dit voldoet aan de gemeentelijke streefwaarde van een ontwateringsdiepte van minimaal 70 cm voor de gebiedsfunctie wonen en werken. Er zijn geen klachten van structurele grondwateroverlast bekend.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0031.jpg"

Afbeelding: Grondwatermeetpunten

Het te kiezen bouwpeil wordt voor voldoende drooglegging tenminste afgestemd op het hoogwaterpeil van 0,4 m boven het streefpeil van NAP-0,43 m. Eventuele ondergrondse bouwlagen worden waterdicht aangelegd op een diepte van tenminste het hoogwaterpeil van NAP-0,03 m. Zoals bij de huidige situatie al beschreven voldoet het huidig maaiveld als bouwpeil.

5.5.7 Waterkwaliteit

Het plangebied ligt in een gebied dat is voorzien van een grotendeels gemengd rioleringsstelsel. Er zijn rioolvervangingen voorzien op afzienbare termijn tot 2018. In het plangebied is geen afvalwater(pers)transportleiding aanwezig. De gemeente stelt als eis dat nieuwbouwplannen voorzien in het gescheiden aanbieden van vuilwater en schoon hemelwater. Schoon hemelwater kan dan worden 'afgekoppeld' van het gemengde rioolstelsel en (vertraagd) afgevoerd worden naar het oppervlaktewater.

Om te zorgen dat schoon hemelwater ook schoon blijft, dient bij de keuze van bouwmaterialen hier rekening mee gehouden worden. Dus geen bitumineuze dakbedekking, maar bijvoorbeeld EPDM en bij voorkeur geen uitlogende materialen als zink en koper. Een bouwplan zal zo nagenoeg geen negatieve invloed hebben op de kwaliteit van het oppervlaktewater.

5.5.8 Veiligheid

In het plangebied bevinden zich geen waterkeringen. De kade van de Vliet is een boezemkering zonder kade- of dijkfunctie.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0032.jpg"

Afbeelding: Legger regionale waterkeringen

5.5.9 Natuurvriendelijke oevers

Er is geen natte ecologische verbindingszone in het plangebied gelegen. De Vliet is een KRW-waterlichaam (Oost Boezem). Verder zijn in of om het plangebied geen waterparels of natuurgebieden. Nieuwe oevers dienen bij voorkeur als natuurvriendelijke oevers uitgevoerd te worden.

5.5.10 Riool- en baggerbeheer

Het riool- en het baggerbeheer hebben een belangrijke invloed op de waterkwaliteit binnen het plangebied. Daarnaast speelt de aanwezigheid van bomen, vogels als eenden en ganzen en de visstand een rol in de waterkwaliteit. Het groot en klein onderhoud van de watergang tussen het plangebied en het park moet verzorgd worden door de eigenaren van de aanliggende percelen. Bij nieuwbouw dient rekening te worden gehouden met dit onderhoud en dient een onderhouds- en inspectiestrook van 1 meter vrijgehouden te worden.

Als in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, is het uitgangspunt dat de waterhuishoudkundige situatie niet mag verslechteren. Dit betekent bijvoorbeeld dat de waterhuishouding kan worden verbeterd door het afkoppelen van schoon verhard oppervlak, hiermee wordt voorkomen dat schoon hemelwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Bij nieuwbouw is het afkoppelen van schoon hemelwater verplicht. In boezemland zal hiervoor in samenspraak met de gemeente een maatwerkoplossing moeten worden uitgewerkt. Voor het afkoppelen verhard oppervlak geldt de ´Beslisboom aan- en afkoppelen verharde oppervlakken´ van de Werkgroep Riolering West-Nederland als uitgangspunt.

5.5.11 Werkzaamheden in of nabij een watergang

Indien werkzaamheden plaatsvinden in of nabij een watergang is op grond van Delflands Algemene Keur een vergunning vereist. Ten behoeve van de voorwaarden, die in het kader van de watervergunning kunnen worden gesteld, dient de initiatiefnemer in overleg te treden het Hoogheemraadschap van Delfland. Op deze wijze kunnen de voorwaarden waaraan het bouwplan zal moeten voldoen worden besproken

5.6 Luchtkwaliteit

5.6.1 Beleidskader

De hoofdlijnen van de regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen zijn beschreven in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) en bijbehorende besluiten (waaronder het Besluit 'niet in betekenende mate bijdragen'). Daarnaast is het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) van toepassing bij de nieuwbouw van een woonzorgcentrum.

Voor de luchtkwaliteit zijn met name de concentraties stikstofdioxide en fijn stof van belang. Stikstofdioxide is de meest kritische stof. De concentraties van overige stoffen voldoen in Nederland ruimschoots aan de normen. In onderstaande tabel zijn de belangrijkste luchtkwaliteitseisen samengevat.

Stof   Norm   Niveau   Status  
Stikstofdioxide (NO2)   Jaargemiddelde   40 µg/m³   grenswaarde geldig vanaf 2015  
Fijn stof
(PM10)  
Jaargemiddelde   40 µg/m³   grenswaarde geldig vanaf 2011  
Fijn stof
(PM10)  
daggemiddelde; overschrijding is toegestaan op niet meer dan 35 dagen per jaar.   50 µg/m³   grenswaarde geldig vanaf 2011  

In artikel 5.16, lid 1 Wet milieubeheer is bepaald onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders onder meer een bestemmingsplan mogen vaststellen of wijzigen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van deze bevoegdheid:

  • 1. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
  • 2. een nieuwbouwproject leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
  • 3. een nieuwbouwproject draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging (d.w.z.: een concentratietoename van niet meer dan 3% van de grenswaarde = 1,2 microgram/m³);
  • 4. een nieuwbouwproject past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Indien aannemelijk gemaakt kan worden dat tenminste aan één van bovenstaande voorwaarden wordt voldaan, is het uitvoeren van een uitgebreid luchtkwaliteitsonderzoek wettelijk niet meer verplicht.

5.6.2 GGD-Richtlijn Luchtkwaliteit en Gezondheid bij planvorming

In de GGD-Richtlijn Luchtkwaliteit en Gezondheid is bij ruimtelijke planvorming aanbevolen om geen nieuwe voor luchtkwaliteit gevoelige bestemmingen toe te staan binnen 300 m van een snelweg en binnen 50 m van een weg met meer dan 10.000 voertuigen per etmaal.

5.6.3 Toetsing bouwplan

Het plan voorziet in een nieuw woonzorgcomplex. Ten eerste moet aannemelijk gemaakt worden dat het plan geen verslechtering van de luchtkwaliteit 'in betekenende mate' zal veroorzaken. Ten tweede moet het plan getoetst worden aan het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen). Een woonzorgcomplex is een te beschermen gevoelige bestemming in de zin van dit besluit.

Ingevolge de AMvB 'niet in betekenende mate bijdragen' is bepaald, dat bouwplannen tot 1500 woningen en één nieuwe ontsluitingsweg of 3000 woningen en twee nieuwe ontsluitingswegen, niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het plan is vele malen kleiner van omvang dan de bovengenoemde NIBM-grens, zodat het plan niet 'in betekenende mate' bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

Uit de Monitoringstool blijkt dat de heersende en toekomstige luchtkwaliteit (concentraties fijnstof en stikstofdioxide) langs de drukste wegen in de omgeving van het plan ruimschoots voldoet aan de grenswaarden (jaargemiddelde van 40 microgram/m³). Dit betekent dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van de luchtkwaliteiteseisen en dat wordt voldaan aan de eisen gesteld in het Besluit gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit.

Daarnaast voldoet de ontwikkeling aan de GGD-Richtlijn Luchtkwaliteit en Gezondheid bij planontwikkeling. Het plan is geprojecteerd op meer dan 300 m van een snelweg en op meer dan 50 m van een weg met meer dan 10.000 voertuigen per etmaal.

De samenvattende conclusie is dat de luchtkwaliteitswetgeving en de GGD-Richtlijn Luchtkwaliteit en Gezondheid bij planontwikkeling geen beletsel vormt voor het mogelijk maken van deze ontwikkeling.

Deze conclusie wordt ondersteund door de notitie Toetsing luchtkwaliteit Herontwikkeling Rustoord, Van Kooten akoestisch advies, 1 juli 2013, kenmerk 1306.N01 (zie Bijlage 5)

5.7 Geluid

5.7.1 Wettelijk kader

De beoordeling van het aspect geluid bij ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag in de Wet geluidhinder (Wgh), het Besluit geluidhinder (Bgh), de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) en het Bouwbesluit. Voor nieuwe geluidgevoelige bestemmingen (zoals woningen en woonzorgcentra) die geprojecteerd zijn binnen een geluidszone van een (spoor)weg en/of industrieterrein moet onderzocht worden in hoeverre de geluidsbelasting van de gevel zal voldoen aan de wettelijke voorkeursgrenswaarden. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt de geluidsbelasting van 30-km wegen meegenomen in de beoordeling.

Als de te verwachten geluidsbelasting een voorkeursgrenswaarde overschrijdt, moet ook onderzocht worden in hoeverre bron- en overdrachtsmaatregelen mogelijk zijn waarmee alsnog aan de voorkeursgrenswaarde(n) kan worden voldaan. Voor wegverkeerslawaai bedraagt de wettelijke voorkeursgrenswaarde 48 dB. Indien maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn of overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard ontmoeten, dan kunnen burgemeester en wethouders onder bepaalde voorwaarden (een) hogere waarde(n) vaststellen. Daarbij geldt een maximum van 63 dB binnen stedelijk gebied en 53 dB buiten stedelijk gebied en binnen zones langs autosnelwegen.

De voorwaarden waaronder burgemeester en wethouders hogere waarden kunnen vaststellen, zijn vastgelegd in de Beleidsregel hogere waarden Leidschendam-Voorburg (kenmerk 2010/3089).

Woonerven en 30 km/h-wegen hebben geen wettelijke geluidszone. In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan het echter wel noodzakelijk zijn de akoestische gevolgen van dergelijke wegen te onderzoeken om aan te tonen dat sprake zal zijn van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Daarbij wordt op grond van de gemeentelijke Beleidsregel hogere waarden Wet geluidhinder de maximaal toelaatbare geluidsbelasting die binnen geluidszones geldt als bovengrens gehanteerd.

Indien hogere waarden nodig zijn kan tevens onderzoek nodig zijn naar de (extra) gevelgeluidwering die benodigd is om te voldoen aan de maximale binnenwaarden. De maximale binnenwaarden gelden ook langs woonerven en 30 km/u-wegen.

Het wettelijk kader voor luchtverkeerslawaai is de Wet Luchtvaart. Eventuele planologische beperkingen ingevolge deze wet zijn niet aan de orde omdat Leidschendam-Voorburg niet gelegen is binnen een beperkingengebied van een luchthaven.

5.7.2 Onderzoekshistorie

Voor het projectgebied is een geluidonderzoek uitgevoerd, te weten:

  • Herontwikkeling Rustoord in Voorburg, (Van Koorten akoestisch advies d.d. 25 november 2013, rapportnummer 1306.R01.
5.7.3 Beoordeling bouwplan

Het bouwplan bevindt zich binnen de geluidzones van de volgende wegen:

  • Westvlietweg;
  • Groene Zooom
  • Parkweg;
  • Rijksweg A12 / Utrechtsebaan

Het plan is niet gelegen binnen de geluidszone van een spoorlijn of industriegebied. De 30 km/u-wegen in de omgeving (Raadhuisstraat, Sionsstraat, Oosteinde en Rozenboomlaan) zijn bij de beoordeling betrokken.

Voor dit plan is een geluidonderzoek uitgevoerd. Het rapport hiervan is opgenomen in Bijlage 6. Uit dit onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting op de gevels van het plan vanwege rijksweg A12 maximaal 53 dB bedraagt en vanwege de Westvlietweg is dat maximaal 51 dB. Daarmee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden.

In het onderzoek is aannemelijk gemaakt dat geen maatregelen haalbaar zijn waarmee alsnog aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan. Bronmaatregelen en maatregelen in de overdracht zijn deels reeds toegepast en voor het overige (financieel) niet doelmatig.

Op rijksweg A12 is recent tweelaags ZOAB aangebracht en zijn aan de zuidzijde schermen vervangen en tegelijkertijd verhoogd. Het nemen van aanvullende maatregelen aan de A12 specifiek ten behoeve van de vervangende nieuwbouw van Rustoord is niet realistisch. Toepassing van stil asfalt (maximale reductie 3 dB) is op de Westvlietweg nabij de kruising met de Groene Zoom niet mogelijk wegens de gevoeligheid van dat wegdektype voor wringend verkeer, waardoor de voorkeursgrenswaarde niet haalbaar is. Een geluidsscherm langs de Westvlietweg is stedenbouwkundig niet inpasbaar. Bovendien zou nog altijd de hogere geluidsbelasting vanwege rijksweg A12 in stand blijven. Vanwege deze omstandigheden is de realisatie van stil asfalt of een geluidsscherm langs de Westvlietweg niet doelmatig.

Uit het onderzoek blijkt ook dat voldaan zal worden aan de voorwaarden in het gemeentelijk hogere waardebeleid (de bovengenoemde Beleidsregel). Het plan zal beschikken over voldoende gevels met een geluidsbelasting van maximaal 53 dB.

De maximale gecumuleerde geluidsbelasting van alle wegen, inclusief de 30 km/u-wegen, tesamen bedraagt 56 dB en is daarmee ruimschoots benenden het maximaal aanvaardbare niveau van 63 dB.

5.7.4 Conclusie

De maximale gevelgeluidsbelasting vanwege de A12 bedraagt 53 dB, die vanwege de Westvlietweg is 51 dB. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde (48 dB) overschreden. De maximaal vast te stellen hogere grenswaarde van 53 dB (vanwege de A12) wordt niet overschreden. Het gecumuleerde verkeerslawaai van alle wegen voldoet aan het aanvaardbare niveau. Er zijn geen maatregelen mogelijk waarmee alsnog aan de voorkeursgrenswaarden kan worden voldaan en voorts wordt voldaan aan de beleidsregel hogere waarden. Door het vaststellen van een hogere waarde van 53 dB vanwege de A12 en 51 dB vanwege de Westvlietweg kan het plan mogelijk gemaakt worden. Het ontwerpbesluit hogere grenswaarden is opgenomen in Bijlage 7.

5.8 Flora en Fauna

5.8.1 Inleiding

De Flora- en Faunawet is op 1 april 2002 in werking getreden. Deze wet schrijft voor dat voor alle ruimtelijke ontwikkelingen of ingrepen een quickscan uitgevoerd dient te worden naar het voorkomen van beschermde dieren- en plantensoorten.

5.8.2 Plangebied

Het plangebied Rustoord ligt in de bebouwde kom van Voorburg langs de westoever van de Vliet. Het grenst aan twee zijden aan bebouwde percelen en aan de noordzijde aan het parkgebied Vreugd en Rust met oudere begroeiing, waarin onder andere oude bomen en waterpartijen. Aan de zuidzijde wordt het gebied begrensd door een smalle parkstrook langs de Vliet. Langs de beide overige zijden staat stedelijke bebouwing.

Voorgenomen ingreep
De oude bebouwing op de locatie is gesloopt vanwege het plan om nieuwbouw te realiseren. Daarvoor zal het nu kaalliggende terrein bouwrijp worden gemaakt. Onderdeel van het plan is ook het verplaatsen van enkele grote platanen.

5.8.3 Onderzoekshistorie

Ter plaatse van het plangebied is een natuuronderzoek verricht. Het gaat om het volgende onderzoek:

  • Natuuronderzoek t.b.v. bouwplannen voor een perceel aan de Raadhuisstraat te Voorburg (Groenteam adviescentrum voor Natuuronwikkeling, Landschapsplanning en Groenontwerp; d.d. 7 oktober 2013) (zie Bijlage 8)
5.8.4 Doel

De quickscan dient om te beoordelen of in het bovengenoemde plangebied volgens de Flora- en Faunawet beschermde plant­ en diersoorten zijn.

Wanneer beschermde plant- en diersoorten aanwezig zijn zal worden beoordeeld of er, als gevolg van de werkzaamheden, handelingen worden verricht die strijdig zijn met de Flora- en Faunawet. Zo nodig worden aanbevelingen gedaan om eventuele negatieve effecten te voorkomen dan wel te verzachten.

5.8.5 Bureaustudie

Aanvullend op het terreinbezoek heeft beperkt bronnenonderzoek plaatsgevonden. Het plangebied heeft géén relatie met beschermde gebieden zoals beschermde natuurmonumenten, Natura 2000-gebieden, EHS of aangewezen weidevogelgebieden.

Voor een actueel overzicht van beschermde soorten die in de regio voorkomen, is het Natuurloket (www.natuurloket.nl) geraadpleegd en diverse verspreidingsatlassen van relevante soortgroepen en (jaar)verslagen van Particuliere Gegevensbeherende Organisaties.

5.8.6 Veldonderzoek

Bij het veldonderzoek wordt de actualiteit en de bruikbaarheid van de informatie uit de bureaustudie getoetst. Op basis van zicht- en geluid, diersporen, nesten, holen, uitwerpselen, biotoopkenmerken, etc. is beoordeeld of het terrein gebruikt wordt en/of geschikt is voor in de omgeving voorkomende beschermde soorten. De quickscan is een momentopname en kan geen uitsluitsel geven over de afwezigheid van soorten. Indien op basis van het veldbezoek verwacht wordt dat strikt beschermde soorten (soorten voorkomend in tabel 2 of 3 van de toelichting op de Flora-Faunawet) in het onderzoeksgebied leven (maar niet zijn waargenomen tijdens het veld bezoek) en recente veld inventarisaties ontbreken, is aanvullend nader onderzoek noodzakelijk.

Op 31 mei 2013 is het veldonderzoek uitgevoerd. Het plangebied is nu een kaal zandig terrein dat (vrijwel) geheel is ontdaan van opstallen. Alleen in de noordwest hoek staat nog een zeer klein restant van een muur als onderdeel van een transformatorruimte. Op verschillende plekken staat stagnerend water op het maaiveld. Langs de watergang met Vreugd en Rust is een smal randje struiken met enkele kleinere bomen. Het waterpeil in de watergang staat vrij diep onder het maaiveld en heeft daardoor een vrij hoge oeverrand. Er is hier visinventarisatie uitgevoerd volgens de criteria van de Soortstandaard (DR 2011). Daartoe zijn met het schepnet op daarvoor geschikt lijkende plaatsen steekproeven gedaan.

Langs de noordwest- en zuidwestgrens van het plangebied staan een aantal grote platanen met in de stammen meerdere kleine holtes. Vanwege het voornemen om enkele van deze bomen te verplaatsen is hier in de nachten van 22 augustus en 20 september geïnventariseerd met een batdetector, om vast te stellen of deze bomen in gebruik zijn door vleermuizen. Dit is uitgevoerd volgens het Vleermuisprotocol van het GAN (zie ook Soortstandaard DR 2011).

5.8.7 Habitat, flora en fauna
5.8.7.1 Algemeen

De huidige terreingesteldheid is beperkend voor het mogelijk voorkomen van zwaarder beschermde soorten waarvan er dus meerdere kunnen worden uitgesloten. Indien het terrein een aantal jaren 'braak' zou liggen en met een kruidachtige vegetatie begroeid zou raken, zouden zich binnen enkele jaren slechts specifieke (zwaarder beschermde) pioniersoorten kunnen vestigen, waarvan er echter weinig in deze omgeving zijn te verwachten.

5.8.7.2 Vaatplanten

Voorkomen van de in de regio geregistreerde zwaarder beschermde soorten kan thans worden uitgesloten. Deze zullen gezien de terreinconditie als spontane natuurlijke ontwikkeling niet gauw worden verwacht: de kans lijkt voor jaren nihil.

5.8.7.3 Grondgebonden zoogdieren

De aanwezigheid van een steenmarter kan, gezien de terreinsituatie, op voorhand worden uitgesloten. Algemeen voorkomende grondgebonden dieren zullen pas na het weer begroeid raken van het terrein gebruik kunnen maken, maar deze behoeven geen ontheffing.

5.8.7.4 Vleermuizen

De platanen met hun takholten en -oksels zijn in principe geschikt voor gebruik als paarverblijf van dwergvleermuizen. Bij het vleermuisonderzoek zijn hier echter geen vleermuizen aangetroffen. Er zijn géén paarverblijven aangetroffen terwijl de standplaats van de bomen zodanig is dat deze ook géén rol spelen bij enige vaste vliegroute. Langs de noordpunt van het plangebied werden wel enkele korte waarnemingen gedaan van een foeragerende Gewone dwergvleermuis. Over de Vliet foerageerde, tijdens het onderzoek een Watervleermuis. Er is op het terrein zelf dus géén significant vleermuisgebruik aangetroffen.

5.8.7.5 Broedvogels

Met name in de bomen en struiken langs de randen van het terrein kunnen wellicht enkele broedende vogels worden verwacht. Er zijn echter géén jaarrond beschermde nesten in de platanen aangetroffen: deze kunnen dus worden uitgesloten. Vogelsoorten die in de toppen van bomen broeden kunnen altijd alsnog gebruik gaan maken van dergelijke grote bomen, maar gezien de stedelijke omgeving en de veel betere condities in bijvoorbeeld het aangrenzende parkgebied kunnen deze ook op de langere termijn niet worden verwacht.

5.8.7.6 Reptielen

Gezien de situatie van het plangebied ten opzichte van het duingebied, met een groot tussenliggend stedelijk areaal, wordt de Zandhagedis hier geheel niet verwacht en gebruik door andere reptielsoorten is op basis van verspreiding al op de voorhand uitgesloten.

5.8.7.7 Amfibieën

Op basis van de terreinconditie worden de zwaarder beschermde soorten Alpenwatersalamander en Vuursalamander, van nature al niet 'thuis' in deze regio, op dit terrein geheel niet verwacht. De rugstreeppad als pioniersoort vergt een landhabitat waar deze zich overdag kan ingraven. Deze soort kan een voortplantingshabitat vinden in ondiep water, óók in enige tijd op het maaiveld stagnerend water (zgn. 'plassen'). Onder de huidige terreincondities zou deze amfibie op beperkte termijn in dit terrein kunnen worden verwacht, mits de bereikbaarheids-condities zouden volstaan. Echter het plangebied ligt ingesloten tussen enerzijds een groot stedelijk areaal en aan de oostkant de Vliet met rechte oeverranden: het plangebied is derhalve voor rugstreeppadden uit de omgeving vrijwel onbereikbaar. Slechts indien aangevoerd met zand is er wellicht kans op vestiging, maar die kans is klein. Daarom hoeft ook met de rugstreeppad onder normale condities, géén rekening te worden gehouden.

5.8.7.8 Vissen

Er zijn slechts enkele algemeen voorkomende ongewervelde dieren aangetroffen. Zwaarder beschermde vissoorten kunnen derhalve worden uitgesloten.

5.8.7.9 Overige gewervelde soorten

Terreingebruik door zwaarder beschermde 'overige ongewervelde' soorten kon reeds op basis van verspreidingsgegevens geheel worden uitgesloten.

5.8.8 Conclusies en aanbevelingen
5.8.8.1 Algemeen

Het plangebied heeft géén relatie met beschermde gebieden zoals beschermde natuurmonumenten, Natura 2000-gebieden, EHS of aangewezen weidevogelgebieden.

Van de zwaarder beschermde soorten kan worden onderbouwd dat gebruik van het bouwterrein op basis van verspreiding en/of situatie en habitat kan worden uitgesloten. Er is derhalve geen aanvullend onderzoek noodzakelijk.

5.8.8.2 Vleermuizen

Het potentieel gebruik van de grote platanen door vleermuizen kon door de veldinventarisatie worden uitgesloten. Er zijn géén paarverblijven aangetroffen terwijl standplaats van de bomen zodanig is dat deze ook géén rol spelen bij enige vaste vliegroute. Er zijn dus met betrekking tot de handelwijze met deze platanen, géén belemmeringen met betrekking tot vleermuizen.

5.8.8.3 Algemene broedvogels

Eventuele broedgevallen mogen tijdens het broedgebruik niét worden verstoord.

5.9 Externe Veiligheid

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan bij gevaarlijke stoffen. Tijdens de productie, de opslag, het gebruik en het transport kunnen er zich calamiteiten voordoen, waardoor de veiligheid van de omgeving in het geding is. Deze risico's worden uitgedrukt in plaatsgebonden risico en groepsrisico waarbij in de normering onderscheid wordt gemaakt in bestaande en toekomstige situaties.

5.9.1 Regelgeving

Voor externe veiligheid voor een inrichting is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van toepassing. Op grond van dit besluit moet bij het vaststellen van een bestemmingsplan worden getoetst op externe veiligheid. Voor de externe veiligheid van een transport met gevaarlijke stoffen is de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen', oktober 2013 van toepassing.

Op 1 januari 2014 zal het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen van kracht worden. Tot die tijd is de geldende regeling Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Tevens is bij dit plangebied rekening gehouden met:

  • Beleid Externe Veiligheid van stadgewest Haaglanden d.d. november 2012;
  • Vigerend provinciaal beleid inzake EV;
  • Rapport Externe Veiligheid BP Voorburg-west; AVIV d.d. 15 maart 2012 (zie Bijlage 9);
  • Notitie van Cleton en Com d.d. 6 november 2013 (zie Bijlage 10);
5.9.2 Toetsing

Bij zowel inrichtingen als vervoer van gevaarlijke stoffen, moet ten eerste worden getoetst aan de grenswaarde van het plaatsgebonden risico voor kwetsbare objecten (objecten met veel of met beperkt zelfredzame personen). Het plaatsgebonden risico is de kans per jaar dat een persoon, die zich onbeschermd in de buurt van een risicobron bevindt, komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met die risicobron. Het plaatsgebonden risico bepaalt de minimale afstand tussen een risicobron en een kwetsbaar object. Hierbij worden grens -en richtwaarden gehanteerd.

Ten tweede moet worden beschouwd of het zogenaamde groepsrisico wordt gewijzigd en moet worden verantwoord. Het groepsrisico is de kans per jaar dat een groep van 10 of meer personen komt te overlijden ten gevolge van een incident met de risicobron. Anders dan bij het plaatsgebonden risico het geval is, geldt voor het groepsrisico geen grens- of richtwaarde, maar wel de zogenaamde oriënterende waarde. Bij de toetsing aan het groepsrisico wordt normaal gesproken deze oriënterende waarde getoetst.

Bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico of een toename van het groepsrisico, moeten beslissingsbevoegde overheden het groepsrisico betrekken bij de vaststelling van het vervoersbesluit of omgevingsbesluit en dient het verantwoord te worden.

5.9.3 Inventarisatie risicobronnen

Risicovolle objecten zijn o.a.:

  • ondergrondse buisleidingen met transport van aardgas of andere stoffen;
  • transport van gevaarlijke stoffen over o.a. rijkswegen en spoorbanen;
  • bedrijven vallend onder de Wet Milieubeheer met grootschalige opslag van chemische stoffen;
  • grootschalige opslag van chemische stoffen (PGS15);
  • LPG-tankstations.

Ten behoeve van de inschatting van potentiële risico's voor de ontwikkeling wat betreft de veiligheid, zijn de relevante risicobronnen geïnventariseerd in de omgeving van de projectlocatie. Er is gekeken naar respectievelijk aardgastransport –en overige leidingen, het transport van gevaarlijke stoffen over weg (A4 / A12), waterweg de Vliet en het spoor, als ook naar risicovolle bedrijven en inrichtingen.

5.9.3.1 Ondergrondse aardgasleiding

In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen ondergrondse aardgas-transportleidingen. De dichtstbijzijnde leiding bevindt zich ten zuid-westen van het plangebied op een afstand van ca. 730 meter.

Nummer   Diameter   Druk   1%-letaleit   100%-letaliteit   Ligging  
W-536-01   19 inch   40 bar   220   100   Westeinde 28  

Aangezien de onderzoekslocatie zich buiten het invloedsgebied van de gasleiding bevindt is Externe Veiligheid niet relevant.

5.9.4 Transport gevaarlijke stoffen over de weg

Het plangebied bevindt zich in de nabijheid van de rijkswegen A12 en de A4, maar wel buiten de bindende 200 meter externe veiligheidscontour.

Over de A12 en A4 worden gevaarlijke stoffen getransporteerd. Het plangebied ligt daar op ruime afstand van:

  • afstand naar plangebied ca. 345 meter tot as weg rijksweg A12;
  • afstand naar plangebied ca. 725 meter tot as weg rijksweg A4.

LPG is hierbij de maatgevende stof. De bijdrage van toxische stoffen aan het externe veiligheidsrisico zijn op deze afstanden vrijwel verwaarloosbaar.

5.9.4.1 Plaatsgebonden risco

Uit de regionale informatie (GEO-web Haaglanden) en het rapport van AVIV d.d. maart 2012 blijkt dat de plaatsgebonden 10-6 risicocontour van de rijkswegen A12 en A4 binnen de grenzen van de wegen zelf liggen, zoals in onderstaand figuur te zien is. Hierop zijn deze plaatsgebonden risicocontouren weergegeven met groene kleuren. Het plangebied ligt binnen de zwarte cirkel.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0033.jpg"

Afbeelding: Plaatsgebonden risicocontouren A12 en A4

Daarmee vormen de plaatsgebonden risicocontouren geen relevant risico voor het plangebied.

5.9.4.2 Groepsrisico

Het groepsrisico wordt door de invulling van het plangebied niet gewijzigd, omdat in de huidige situatie eveneens een verpleeg/zorgtehuis aanwezig is (planologische situatie) / was (werkelijke situatie). Dit oude Rustoord kende 99 wooneenheden, waar het nieuwe Rustoord 98 wooneenheden kent. Er is derhalve dan ook geen sprake van een verandering of vergroting van het groepsrisico. Het geldende groepsrisico ligt onder de oriënterende waarde.

5.9.4.3 Beschrijving invloed algemeen

A12
Over de A12 wordt LPG vervoerd; het plangebied ligt op de rand van de 355 meter zone LPG (invloedsgebied). Gezien het feit dat het plangebied letterlijk op de rand van deze zone ligt, zijn hiervan geen relevante effecten te verwachten.

Maatregelen ontwerp
In het ontwerp voor het verzorgingshuis dient rekening gehouden te worden met een aantal zaken:

  • de entree van het verzorgingshuis is aan de noordzijde gepositioneerd; terwijl de A12 aan de (zuid)westzijde ligt. Bij een eventuele (brand)calamiteit zijn de vluchtwegen daardoor niet in de richting van de calamiteit;
  • bij een melding van bijvoorbeeld een toxische wolk kan de brandweer of het aanwezige personeel de ventilatie in het gebouw per direct uitzetten, via ofwel het paneel van de brandmeldinstallatie ofwel via het gebouwbeheersysteem. Dit kan ook op afstand.
  • het verzorgend personeel van het verzorgingshuis zal worden geïnstrueerd hoe te handelen ingeval van een calamiteit. Dat is onderdeel van het dagelijks werk van het personeel.
5.9.5 Transport gevaarlijke stoffen over het spoor

In de nabijheid van het plangebied is geen spoorbaan aanwezig.

5.9.6 Risicovolle inrichtingen en locaties

In de nabijheid van het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

5.9.7 Conclusie

In de omgeving van het plangebied zijn geen direct relevante risicobronnen vanuit externe veiligheid geconstateerd.

Op ruime afstand van de locatie lopen de A12 en A4, waar gevaarlijke stoffen over vervoerd worden. Uit bovenstaande blijkt dat het groepsrisico door de herontwikkeling van het verzorgingshuis / woonzorgcomplex Rustoord niet wordt vergroot. Ook liggen in de huidige situatie de waardes onder de oriënterende waarde van het groepsrisico (kleiner dan 0,1 x de oriëntatiewaarde) liggen voor zowel de A4 en de A12.

Tenslotte blijkt ook dat de planlocatie niet binnen het invloedsgebied van de A4 ligt; wel op de rand van het invloedsgebied van de A12. Aangezien het woonzorgcomplex op de rand van het invloedsgebied ligt, worden hier geen relevante effecten verwacht. Bij de nieuwbouw dient men wel extra aandacht te besteden hoe men om moet gaan bij een calamiteit waarbij een giftige stof vrijkomt.

5.10 Kabels en leidingen

Ter plaatse van het plangebied zijn geen ondergrondse kabels en leidingen (zoals hoogspanningskabels, aardgas transportleidingen, transportleidingen voor drinkwater, etc.) aanwezig waarvoor een beschermingszone moet worden opgenomen om de verbeelding.

5.11 Windhinder

Voor het aspect windhinder geldt de NEN-norm 8100 als toetsingskader. De norm NEN 8100 geeft eisen en bepalingsmethoden voor de toetsing van het lokale windklimaat, op loopniveau, in de gebouwde omgeving. De norm kan dus, ook wanneer er feitelijk geen eisen aan het windklimaat gesteld wordt, gebruikt worden als handvat bij de beoordeling van het windklimaat.

In de norm NEN 8100 is een beslismodel opgezet om de noodzaak van toetsing van een bouwplan in te schatten. Uit dit beslismodel volgt dat de noodzaak van toetsing bepaald wordt door de ligging van het bouwplan (beschut of onbeschut) en de hoogte:

  • voor beschut liggende gebouwen tot een hoogte van 15 meter is geen nader onderzoek noodzakelijk;
  • voor beschut liggende gebouwen met een hoogte van 15 tot 30 meter en voor onbeschut liggende gebouwen tot een hoogte van 30 meter is de hulp van een windhinderdeskundige noodzakelijk om te beoordelen of er wel of niet CFD- of windtunnelonderzoek noodzakelijk is;
  • voor gebouwen met een hoogte vanaf 30 meter is nader onderzoek met CFD of windtunnel noodzakelijk.

De hoogte van het bouwplan is ca. 13 meter. Dit betekent dat wordt voldaan aan het eerste criterium, en dat geen nader onderzoek nodig is naar windhinder. Er bestaat er geen aanleiding te veronderstellen dat er (significante) overlast ontstaat door mogelijke windstromen (windhinder). De hoogte van het nieuwe verzorgingshuis is daarvoor niet hoog genoeg.

Het appartementengebouw, dat na toepassing van de wijzigingsbevoegheid, aan de oostzijde van het plangebied kan worden gerealiseerd wordt circa 15 meter hoog. De gronden voor deze woningen zijn in dit bestemmingsplan via een wijzigingsbevoegdheid (naar Wonen-1) bestemd. Eventuele invloeden door windhinder worden nader beschouwd op het moment dat de omgevingsvergunning voor dit woongebouw wordt getoetst. Naar verwachting vormt dit geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan; het woongebouw valt door haar hoogte tot 15 meter eveneens onder het eerste criterium, dat geen nader windonderzoek nodig is.

5.11.1 Conclusie Windhinder

Gelet op de aspecten in NEN 8100, het te ontwikkelen bouwplan voor het oprichten van een woonzorgcomplex in relatie tot de omliggende bebouwing, vormt het aspect windhinder geen belemmering voor het project.

5.12 Bezonning

5.12.1 Inleiding

In het kader van het plan voor Rustoord is door middel van een bezonningsonderzoek de bestaande situatie vergeleken met de toekomstige situatie voor de maatgevende dagen in het jaar. Het bezonningsonderzoek geeft inzicht in de mogelijke schaduwwerking van de beoogde bouwwerken op de omgeving.

5.12.2 Wettelijk kader / normstelling

Er bestaan in Nederland geen formele wettelijke normen en eisen ten aanzien van bezonning voor bebouwing. Er bestaan wel algemeen geaccepteerde richtlijnen van TNO, die als richtlijn worden gehanteerd voor het beschouwen van de invloed van ruimtelijke ontwikkelingen op bezonning op omringende bebouwing. De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft het plan beschouwd aan de hand van deze TNO-richtlijnen.

5.12.3 Bezonningsonderzoek

De resultaten van het bezonningsonderzoek zijn weergegeven d.m.v. onderstaande afbeeldingen (zie analyse 21 maart, 21 juni en 21 december). Op de afbeeldingen zijn bezonningsstudies te zien die visueel de vergelijking maken tussen de nieuwe situatie (nieuw Rustoord) en de oude situatie (oud Rustoord). In de afbeeldingen is in beeld gebracht in hoeverre de nieuwe bouwwerken van invloed zijn op de bezonning van de omringende panden, op de volgende tijdstippen:

  • 21 maart, 10.00 uur, 13.00 uur en 16.00 uur;
  • 21 juni, 10.00 uur, 13.00 uur en 16.00 uur;
  • 21 december, 10.00 uur, 12.00 uur en 14.00 uur.

De situatie op 21 september is vrijwel gelijk aan 21 maart en is daarom niet apart getoetst en opgenomen in de diagrammen.

Basis van het vergelijkingsonderzoek is het ontwerp van het nieuwe Rustoord. Met behulp van de bezonningsstudie kan een indruk worden verkregen of en in hoeverre voor de woningen in de omgeving een ongunstige situatie dreigt te ontstaan ten gevolge van de nieuwe ontwikkelingen.

5.12.4 Toetsing bouwplan

In het nieuwe plan voor Rustoord wordt de bebouwing licht hoger dan de voormalige bebouwing (max. 15 meter hoog tegenover 3 lagen voorheen), maar tevens wordt de bebouwing anders gepositioneerd (dichter op de omringende straten). Dit is in beeld gebracht via het bezonningsonderzoek.

Uit het bezonningsonderzoek blijkt dat dit bebouwingsverschil een licht effect heeft op de schaduwhinder voor de omringende bebouwing aan de noord -en westzijde van het plangebied ten opzichte van de huidige situatie. Dit effect is op de maatgevende dagen met name waarneembaar op 21 maart, 21 juni (en 21 september) om 10.00 uur.

Voor de aangrenzende bebouwing aan de noordzijde, in de Raadhuisstraat, is het effect van de nieuwbouw in relatie tot de extra schaduwwerking in de periode 21 maart - 21 september merkbaar in de ochtenduren tussen 09:30 en 10:30 voor ongeveer een uur. De schaduwwerking blijft beperkt tot de eerste meters van de begane grond.

In de niet-maatgevende periode voor bezonning november - februari (zie diagram 21 december) zal daarnaast sprake zijn van extra schaduw in de ochtenduren voor de Raadhuisstraat. Wat betreft de noordelijke gevelwand aan de Raadhuisstraat wordt voldan aan de richtlijnen.

Voor de bebouwing aan de oostzijde, de Sionsstraat, blijft de hinder van de nieuwbouw voor de maatgevende dagen beperkt tot 21 juni, 10.00 uur, tot de tuinen van de Sionsstraat. In de uren daarvoor (niet-maatgevende tijdstip van de dag) is er sprake van lichte schaduwwerking op de bebouwing zelf ten opzichte van de huidige situatie (ca. 1,5 uur).

De complete bezonningstudie is opgenomen in Bijlage 11.

Richtlijn
Als gezegd is er geen wettelijke norm. Niettemin is het plan wel getoetst aan de richtlijnen van TNO. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling van het nieuwe Rustoord vrijwel volledig op alle punten van de omringende bebouwing voldoet aan de richtlijn.

Wat betreft de noordelijke gevelwand aan de Raadhuisstraat wordt voldaan aan de TNO-richtlijn. Wat betreft de gevelwand aan de Sionsstraat wordt eveneens vrijwel volledig voldaan aan de lichte TNO-richtlijn, behalve een klein deel rond de hoofdentree, waar alleen in de eerste maand van de periode 19 februari - 21 oktober niet de richtlijn wordt gehaald. Als we de lichtinval via de Raadhuisstraat meerekenen, wat ook toegepast wordt, is er echter voldoende lichtinval voor de appartementen van de Sionsstraat en wordt volledig aan de richtlijn voldaan.

5.12.5 Conclusie bezonning

De onderhavige ontwikkeling zorgt niet voor onaanvaardbare schaduwwerking. De extra schaduwwerking door de nieuwbouw is van beperkt effect en niet ongewoon in een stedelijk gebied als deze, te weten het centrumgebied van Voorburg.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0034.jpg" Afbeelding: Analyse 21 maart
afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0035.jpg"

Afbeelding: Analyse 21 juni
afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0036.jpg" Afbeelding: Analyse 21 december

5.13 Milieueffectrapportage

Het bouwproject is qua omvang ruimschoots kleiner dan de wettelijke drempelwaarde waarboven een MER verplicht is. Per saldo zal sprake zijn van een beperkte toename van het bouwvolume en geen of hooguit geringe toename van het aantal verkeersbewegingen. Voor alle relevante milieuaspecten (zoals geluid, luchtkwaliteit, bodem, water, flora en fauna, archeologie) zijn onderzoeken en/of beoordelingen uitgevoerd waarmee is aangetoond dat het plan geen belangrijke nadelige milieueffecten veroorzaakt.

Op basis van de wettelijke grondslag (Wet milieubeheer) volgt dan ook dat er geen sprake is van een verplichting en/of noodzaak tot het uitvoeren van een MER.

Hoofdstuk 6 Cultureel erfgoed

6.1 Archeologie

6.1.1 Algemeen
6.1.1.1 Zorgplicht

De archeologische zorgplicht wordt door de gemeenten via het bestemmingsplan en vergunningverlening uitgevoerd. Als bevoegd gezag kan de gemeente van aanvragers van een vergunning voor bodemingrepen in gebieden met een vastgestelde archeologische waarde of verwachting vragen om inzichtelijk te maken of de geplande bodemingrepen consequenties hebben voor het bodemarchief in het plangebied (zgn. vooronderzoek). Als de uitslag daarvan is dat een belangrijke vindplaats zal worden verstoord, zal het plan moeten worden aangepast. Als dit niet mogelijk is neemt de gemeente een besluit: de omgevingsvergunning kan worden geweigerd, of er worden aan de vergunning nadere voorwaarden gesteld, zoals een opgraving om de archeologische informatie veilig te stellen.

6.1.1.2 Uitvoering

De uitvoering van de archeologische zorgplicht is gebaseerd op de driehoek overheid (gemeente), initiatiefnemer ('veroorzaker') en archeologisch uitvoerder. De gemeente is bevoegd gezag, regisseert het archeologische onderzoeksproces, stelt eisen, toetst en besluit; de initiatiefnemer is verantwoordelijk voor het (laten) uitvoeren van het benodigde onderzoek en de kosten daarvan; de uitvoerder is een door het rijk erkend archeologisch bedrijf of organisatie die het onderzoek conform de eisen uitvoert. Conform het wettelijke veroorzakersprincipe is de initiatiefnemer/ vergunningaanvrager verantwoordelijk voor de kosten: dit geldt voor alle fasen van vooronderzoek, maar ook (wanneer het besluit tot opgraving of archeologische begeleiding is genomen) voor de kosten van een archeologische begeleiding of opgraving, inclusief de uitwerking en rapportage daarvan.

Om te voldoen aan deze nieuwe 'vraag naar archeologie' is een archeologische markt in het leven geroepen: sinds 2001 zijn er in Nederland vele archeologische bedrijven (uitvoerend en adviserend) actief. Initiatiefnemers mogen hieruit zelf een keuze maken, mits de archeologische partij erkend is. Om de kwaliteit van onderzoek in dit geliberaliseerde bestel te borgen, zijn namelijk alle onderdelen van het archeologische proces, de producten en actoren beschreven in de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA) en houdt de Erfgoedinspectie toezicht.

6.1.1.3 Uitgangspunten

Het belangrijkste doel van de nieuwe wet is de bescherming van het bodemarchief door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.

  • Uitgangspunt is de aanwezige of te verwachten archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem (in situ) te behouden of te ontzien. Alleen als in situ behoud niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud ex situ, d.w.z. behoud van informatie door het verrichten van een opgraving en het opslaan van gegevens en vondsten.
  • De verantwoordelijkheid voor het archeologische erfgoed ligt bij de gemeenten, die – binnen de kaders van de wetgeving – dienen te beschikken over een gemeentelijke beleidsnota archeologie en een beleidskaart archeologie. Gemeenten zijn verplicht om bij nieuwe bestemmingsplannen rekening houden met archeologie en kunnen archeologische randvoorwaarden opleggen aan omgevingsvergunningen. Het is ook mogelijk dat een vergunning in het belang van de archeologische monumentenzorg niet wordt verleend.
  • De initiatiefnemer van de bodemverstorende activiteit moet het door de gemeente verplicht gestelde archeologische onderzoek en de eventuele inpassing van archeologische waarden in de planontwikkeling en –uitvoering zelf regelen en ook zelf betalen (principe 'de verstoorder betaalt').
  • Elk archeologisch veldonderzoek dient te worden uitgevoerd conform de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA) door een bedrijf met een opgravingsvergunning.

De wet regelt dus de te volgen procedures en de financiering van archeologisch (voor)onderzoek en ook het eigendom en beheer van archeologische vondsten. Gelet op de bedoelingen van Malta en de consequenties van de nieuwe wet voor provincies, verschuift de beleidsinzet nog nadrukkelijker van toetsing op archeologische aspecten bij ruimtelijke plannen achteraf naar inbedding van deze aspecten vooraf, van alleen regels handhaven naar meedenken en van behoud van archeologische waarden sec naar behoud en benutting van deze waarden.

6.1.1.4 Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie en de Archeologische Monumenten Zorg cyclus

De Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA) is een door de archeologische beroepsgroep gedragen document dat eisen stelt aan de uitvoering en uitvoerders van archeologische werkzaamheden. Het gebruik van de KNA is verankerd in het Nederlandse archeologiebestel door middel van het Besluit archeologische Monumentenzorg (BAMZ), (zie ook art. 24, lid 1 van de BAMZ).

Archeologisch onderzoek wordt in de regel gefaseerd uitgevoerd. Dit wordt de Archeologische MonumentenZorg (AMZ) cyclus genoemd. De AMZ-cyclus bestaat uit de volgende stappen:

  • A. Inventariserend onderzoek
  • Een inventariserend onderzoek begint met een bureauonderzoek, eventueel aangevuld met enkele controleboringen. Doel hiervan is het opstellen van een gespecificeerde verwachting van het plangebied. Als uit dit onderzoek blijkt dat op de betreffende locatie geen waardevolle archeologische resten aanwezig zijn of verwacht worden, hoeft geen vervolgonderzoek te worden uitgevoerd;
  • Als uit het bureauonderzoek blijkt dat er wel waardevolle archeologische resten aanwezig (kunnen) zijn, of als het bureauonderzoek geen uitsluitsel geeft over mogelijk aanwezige archeologische resten, zal een inventariserend veldonderzoek moeten plaatsvinden. Meestal gebeurt dit in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. In uitzonderingsgevallen (zie KNA) zijn archeologische begeleidingen toegestaan. Het inventariserende veldonderzoek heeft tot doel vast te stellen of er archeologische waarden aanwezig zijn en wat de kenmerken hiervan zijn (aard, datering, enz.). Vervolgens vindt een waardering plaats van de aangetroffen resten conform de criteria van de KNA en wordt aan het bevoegd gezag een advies uitgebracht over de te nemen vervolgstappen.
  • B. Besluit

Op basis van de resultaten van het (waarderend) inventariserend onderzoek neemt het bevoegd gezag, de gemeente Leidschendam-Voorburg, een besluit over de te nemen vervolgstappen: behoud van de archeologische resten in de bodem, aanvullend onderzoek, vrijgave of een combinatie van dezen.

  • C. Vervolgstappen
  • Indien het bevoegd gezag besluit dat de archeologische resten zo waardevol zijn dat zij in de bodem bewaard moeten blijven, kan dit betekenen dat bijvoorbeeld een vergunning voor een bouwactiviteit niet of onder voorwaarden wordt verstrekt, of dat planaanpassing moet plaatsvinden;
  • Als er wel waardevolle archeologische resten aanwezig zijn, maar deze niet in aanmerking komen voor behoud, zal aanvullend onderzoek moeten plaatsvinden. Dit zal meestal betekenen dat er een opgraving wordt uitgevoerd. In uitzonderingsgevallen wordt een archeologische begeleiding toegestaan;
  • Bij afwezigheid van archeologische resten of indien aanwezige archeologische resten niet worden bedreigd door de voorgenomen werkzaamheden, wordt de betreffende locatie vrijgegeven.

De AMZ-cyclus is afgerond als de rapporten van alle uitgevoerde onderzoeken door het bevoegd gezag zijn goedgekeurd en eventuele beschermende maatregelen zijn genomen.

In onderstaand schema is de AMZ-cyclus in hoofdlijnen weergegeven:

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0037.jpg"

Afbeelding: de KNA-processen in relatie tot het proces van de archeologische monumentenzorg (AMZ).

6.1.1.5 Kosten Archeologische MonumentenZorg

De kosten van alle onderzoeken en maatregelen die plaats dienen te vinden volgens de AMZ-cyclus komen rechtstreeks voor rekening van de initiatiefnemer van een bodemverstorende activiteit. Als al deze stappen doorlopen zijn en de rapportages van de archeologische onderzoeken zijn goedgekeurd door het bevoegd gezag heeft de initiatiefnemer aan zijn verplichtingen voldaan en is het archeologische onderzoek in principe afgerond. Indien er bij uitvoering van de werkzaamheden vervolgens alsnog onverwachts archeologische vondsten worden gedaan, is de initiatiefnemer conform art. 53 van de Monumentenwet verplicht deze te melden bij het bevoegd gezag en gelegenheid te geven tot archeologisch onderzoek.

6.1.1.6 Archeologie Afweging

Het bevoegd gezag dient tussen de archeologische en andere maatschappelijke belangen een verantwoorde afweging te maken. De gemeente kan aangeven welke archeologische vindplaatsen dienen te worden behouden door inpassing en welke door middel van opgravingen. Inpassing kan bijvoorbeeld plaatsvinden door aanpassing van het stedenbouwkundig plan of het ontwerp. Wanneer dat niet mogelijk blijkt moet de aanwezige archeologie veilig worden gesteld door middel van opgravingen. Daarnaast kan de gemeente ook, beargumenteerd, aangeven welke er mogen worden opgegeven. Besluiten dienen te berusten op een deugdelijke motivering (artikel 3:46, Awb). De overheid die heeft bepaald dat er onderzoek moet plaatsvinden (of niet) is verder verplicht inzicht te geven in de achterliggende argumenten en de wijze waarop eventueel tegengestelde belangen tegen elkaar zijn afgewogen (artikelen 3:2 en 4:4, Awb).

6.1.1.7 Beleidsregels bij de archeologische beleidskaart

In 2014 heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg haar archeologiebeleid herijkt, en de 'archeologienota herijking 2013' opgesteld.

In dit archeologiebeleid zijn vier verschillende archeologische 'waarderingsgebieden' aangegeven: Waarde-Archeologie 1 tot en met 4. Voor elk van de 'waarderingsgebieden', geldt een verschillend regime, afhankelijk van de archeologische waarde of archeologische verwachting. De verschillen waarderingsgebieden hebben verschillende vrijstellingsgrenzen. Voor bodem ingrepen groter dan de aangegeven vrijstelling (oppervlakten en diepte) dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0038.jpg"

Afbeelding: Archeologische beleidskaart

De vier waarderingsgebieden zijn:

Waarde-Archeologie 1   Archeologisch rijksmonument  
Waarde-Archeologie 2   Gebieden met een hoge of zeer hoge archeologische waarde  
Waarde-Archeologie 3   Gebieden met een hoge archeologische waarde of verwachting  
Waarde-Archeologie 4   Gebieden met een lage archeologische waarde  
6.1.2 Bestemmingsplan Rustoord
6.1.2.1 Onderzoekshistorie

Met dit bestemmingsplan worden nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. In het kader van het opstellen van het bestemmingsplan 'Rustoord' zijn verschillende archeologische onderzoeken uitgevoerd. Deze onderzoeken hadden tot doel te onderzoeken of door de voorgenomen ontwikkeling archeologische waarden bedreigd worden. Ter plaatse van het bestemmingsplan Rustoord zijn hiervoor de volgende onderzoeken uitgevoerd:

  • Verkennend archeologisch onderzoek Rapport A04-613-Z, 2005;
  • Waarderend proefsleuvenonderzoek, Synthegra S130028, 2013.
6.1.2.2 Dubbelbestemming Waarde-Archeologie

In het bestemmingsplan zijn regels zijn opgenomen ter bescherming van in het gebied aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Op de verbeelding behorend bij dit bestemmingsplan zijn deze gebieden daarvoor aangeduid als 'Waarde - Archeologie 3'. Voor werkzaamheden die in deze gebieden de grond verstoren, is een omgevingsvergunning noodzakelijk, zoals aangegeven in de regels van het bestemmingsplan. Voor bodemverstorende activiteiten met een oppervlakte groter dan 100 m² en die dieper reiken dan 30 cm beneden maaiveld in het belang van de archeologische monumentenzorg worden bepaald dat de aanvrager van een omgevingsvergunning een rapport dient over te leggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld. Het is mogelijk dat de omgevingsvergunning in het belang van de archeologie niet wordt verleend, of dat deze wordt verleend onder voorwaarden, zoals het treffen van maatregelen om de archeologische resten in de bodem te behouden, of de verplichting tot het verrichten van archeologisch onderzoek.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0039.jpg" Afbeelding plangebied vs archeologie

6.1.2.3 Conclusie

Op basis van het uitgevoerde proefsleuvenonderzoek is geconstateerd dat door de voorgenomen bouwplannen geen archeologische waarden bedreigd worden. Het archeologisch onderzoek is daarom afgerond.

6.2 Cultuurhistorie

6.2.1 Inleiding

In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de historische stedenbouwkundige en landschappelijke ontwikkeling van het bestemmingsplangebied. In dit hoofdstuk zal in worden gegaan op de nog aanwezige cultuurhistorische waarden en hoe hier in het bestemmingsplan mee om wordt gegaan. Een cultuurhistorische beschrijving van het verleden is opgenomen in hoofdstuk 3.

Als gemeente hebben we de ambitie om het onderscheidend vermogen van cultuurhistorie in te zetten om ons als aantrekkelijke woonstad te profileren. Ook het rijksbeleid MoMo; Modernisering Monumentenzorg, is erop gericht om cultuurhistorie via planologische instrumenten te borgen.

6.2.2 Besluit Ruimtelijke Ordening

Vanaf 1 januari 2012 zijn gemeenten wettelijk verplicht om cultuurhistorie op te nemen in bestemmingsplannen. Dit houdt in dat er een inventarisatie moet plaatsvinden van de aanwezige cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplangebied en dat in het BP antwoord moet worden gegeven op de vraag hoe hier mee om wordt gegaan (Bro, artikel 3.1.6., tweede lid, onderdeel a). Cultuurhistorie is een vrij breed begrip en valt grofweg onder te verdelen in drie thema's: historische (steden)bouw en infrastructuur, archeologie en cultuurlandschap.

6.2.3 Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040, herijking 2012

In het bestemmingsplangebied Rustoord lopen twee identiteitsdragers. Dit zijn het Historisch Lint en de Vlietzone. In deze gebieden is in de 'Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040, herijking 2012' bepaald dat de cultuurhistorische waarden in deze dragers behouden en versterkt dienen te worden. In dit bestemmingsplan zullen dan ook de nodige maatregelen worden getroffen om de cultuurhistorie in stand te houden. Dit kan of door een cultuurhistorische dubbelbestemming, vrijwaringzone of door een bestemming waarbij nieuwe ontwikkelingen zo plaats kunnen vinden dat de cultuurhistorie niet wordt aangetast.

6.2.4 Cultuurhistorische analyse Vlietoevers

In 2010 is door de gemeenteraad de Cultuurhistorische Analyse Vlietoevers vastgesteld. In deze analyse is onderzoek gedaan naar de cultuurhistorische waarde van de Vlietoevers. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt getoetst in hoeverre deze cultuurhistorische waarden van aangetast, danwel gerespecteerd. In het bestemmingsplan worden maatregelen getroffen om de kwaliteit van de Vlietoevers in stand te houden.

6.2.5 Beschermd stads- en dorpsgezicht

Het plangebied Rustoord valt binnen het door het Rijk aangewezen dorpsgezicht Oud-Voorburg. De wet schrijft voor dat gemeenten een beschermend bestemmingsplan voor het beschermde dorpsgezicht moeten vaststellen. Dit betekent dat in het bestemmingsplan maatregelen zullen worden getroffen om de cultuurhistorische waarde van het oude centrum in stand te houden.

In het bestemmingsplan Rustoord is sprake van verschillende cultuurhistorische waarden. De cultuurhistorische waarden zullen in de volgende paragrafen worden beschreven. Hierbij wordt eerst gekeken naar de onderlegger; de historische geografie, vervolgens naar de historische bouwkunde en aansluitend naar de archeologie.

6.2.5.1 Historische geografie

Van het oude ontginningenlandschap is vrijwel niks meer over. Wel is de buitenplaatsstructuur op een aantal plekken, met name langs de Vliet, nog in stand. Deze landgoederen werden aangelegd vanaf de 17e eeuw rondom een monumentaal landhuis. Vanaf de 18e en 19e eeuw transformeerden deze aangelegde tuinen naar Engelse Landschapsparken. Deze parken zijn op basis van de Provinciale Verordening Ruimte aangewezen tot Landgoedbiotopen. In het bestemmingplan Rustoord is geen landgoedbiotoop aangewezen, ze grenst echter wel aan een landgoedbiotoop, tevens Rijksmonument, Park Vreugd en Rust.

afbeelding "i_NL.IMRO.1916.rustoord-VG02_0040.jpg"

Afbeelding: Cultuurhistorische ligging van het plangebied

Naast de resterende landgoederen, zijn ook de Vlietoevers aangewezen als cultuurhistorisch waardevol. Dit gebied dat deels in het groen ligt, maar ook onderdeel uitmaakt van de stedelijke bebouwing draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente Leidschendam-Voorburg. Zowel op lokaal, als bovenlokaal niveau bestaat een ambitie om de Vlietoevers te beschermen. In het bestemmingsplan zijn maatregelen genomen om de cultuurhistorische waarde van de Vlietoevers te beschermen middels een cultuurhistorische dubbelbestemming. Dit om te voorkomen dat in deze gebieden bebouwing wordt gerealiseerd die de historische waarde van de Vlietoevers aantast en daarmee ook de recreatieve waarde.

Omdat het gebied onderdeel uitmaakt van het beschermd stads- en dorpsgezicht zullen in dit bestemmingsplan maatregelen worden getroffen om de cultuurhistorische waarde te behouden. Het gebied zal daarom voorzien van een dubbelbestemming waarde 'beschermd stads- en dorpsgezicht' overeenkomstig het aangrenzende bestemmingsplan 'Oude Dorpskern Voorburg 2011'. Aangezien op deze locatie bovengronds geen cultuurhistorisch waardevolle zaken aanwezig zijn, zal bij nieuwbouw worden gestuurd op een zorgvuldige inpassing en aansluiting op de aangrenzende cultuurhistorische waarden. Naast de welstandscommissie zal ook de monumentencommissie de nieuwbouw beoordelen. Hierbij zal met name worden bekeken hoe de nieuwbouw aansluit bij de bestaande bebouwing en daarmee dit gebied onderdeel laat uitmaken van de historische kern.

6.2.5.2 Historische bouwkunde

In dit bestemmingsplan zijn, met de bouw van het verzorgingshuis Rustoord en vervolgens het bouwrijp maken van de gronden, alle historische bouwwerken verloren gegaan.

Hoofdstuk 7 Juridische vormgeving

7.1 Systematiek van de bestemmingsregels

Het bestemmingsplan "Rustoord" is een ontwikkelingsgericht plan, dat bedoeld is om een specifieke ruimtelijke ontwikkeling in juridisch-planologisch opzicht mogelijk te maken. De juridische vormgeving van het voorliggende bestemmingsplan is zodanig dat de voorziene herontwikkeling van het inmiddels gesloopte verzorgingshuis wordt gefaciliteerd. Het bestemmingsplan fungeert als toetsingskader voor bouwplannen in het plangebied en legt tevens bindend de randvoorwaarden vast voor het gebruik van in het plan begrepen gronden en bebouwing.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridisch-technische opbouw van het bestemmingsplan "Rustoord". Het hoofdstuk is te beschouwen als een leeswijzer voor de regels en de verbeelding. Deze eerste paragraaf geeft de vorm van het bestemmingsplan weer. De twee volgende paragrafen gaan meer gedetailleerd in op de verschillende bestemmingen en overige regelingen zoals die zijn vastgelegd in de regels en op de verbeelding van dit plan.

De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Het rijks- provinciaal en gemeentelijk beleid, zoals verwoord in de voorgaande hoofdstukken, hebben een juridische vertaling gekregen in de in het bestemmingsplan 'Rustoord' opgenomen bestemmingen, regels en aanduidingen. De ontwikkeling van het plangebied past binnen de verschillende opgenomen beleidskaders.

De plantoelichting heeft geen zelfstandige juridisch bindende status, maar fungeert als ruimtelijke onderbouwing van de in het plan vastgelegde keuzes ten aanzien van het gebruik en bebouwen van gronden. Daarnaast vervult de toelichting een belangrijke functie bij het toepassen en/of uitleggen van de regels en de verbeelding. Op de bij het bestemmingsplan behorende verbeelding met nummer zijn alle noodzakelijke dan wel op grond van het Bro verplichte gegevens ingetekend.

Op het renvooi (verklaring van de bestemmingen en aanduidingen op de verbeelding) is te zien dat onderscheid wordt gemaakt tussen bestemmingen en aanduidingen. De bestemmingen zijn de belangrijkste elementen. Alle gronden in het plangebied hebben een bestemming, die op de verbeelding zichtbaar wordt gemaakt door middel van een kleur, al dan niet in combinatie met letters/cijfers om de bestemming aan te duiden. Elke op verbeelding weergegeven bestemming is gekoppeld aan een bestemmingsartikel in de regels. De regels laten vervolgens bij elke bestemming zin op welke wijze de gronden mogen worden gebruikt en al dan niet bebouwd. Daarbij wordt ook weer terugverwezen naar de aanduidingen op de verbeelding. De verbeelding en de regels zijn opgesteld en ingericht met inachtneming van de verschillende wettelijk voorgeschreven standaarden, zoals de 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening', IMRO-2012, SVBP-2012, etc.

De regels van het bestemmingsplan zijn onderverdeeld in:

  • inleidende regels;
  • bestemmingsregels;
  • algemene regels;
  • overgangs- en slotregels.

7.2 Inleidende regels

Om misverstanden over de toepassing en interpretatie van het bestemmingsplan te voorkomen worden in de begripsbepalingen (artikel 1) de verschillende in het plan voorkomende begrippen nader omschreven. ook om de eenduidigheid bij het gebruik van het plan te bevorderen. Bij de wijze van meten (artikel 2) wordt beschreven hoe voor de toepassing van dit bestemmingsplan bepaalde maten gemeten dienen te worden.

7.3 Bestemmingsregels

De regels, behorende bij de verschillende in het plan voorkomende bestemmingen, zijn opgebouwd volgens een vast stramien, voorgeschreven in de SVBP-2012. Elk bestemmingsartikel is opgebouwd volgens de onderstaande indeling:

  • 1. bestemmingsomschrijving;
  • 2. bouwregels;
  • 3. nadere eisen;
  • 4. afwijken van de bouwregels;
  • 5. specifieke gebruiksregels;
  • 6. afwijken van de gebruiksregels;
  • 7. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde of van werkzaamheden.

Één en ander uiteraard voor zover in dat in dit specifieke plan van toepassing is.

In het bestemmingsplan 'Rustoord' komen de volgende bestemmingen voor:

Begrippen

In artikel 1.22 is een definitie van een begroeid scherm opgenomen.

Groen

De bestemming 'Groen' omvat gronden die bestemd zijn voor de groenstructuur binnen het plangebied, inclusief kleinschalige groenelementen.

Maatschappelijk

De bestemming 'Maatschappelijk' omvat gronden die bestemd zijn voor het woonzorgcomplex Rustoord.

Verkeer - Verblijfsgebied

De niet tot de hoofdverkeersstructuur behorende wegen en overige delen van de openbare ruimte binnen het plangebied alsmede de parkeer- en overige voorzieningen zijn bestemd voor 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Deze gronden zijn meer gericht op de verblijfs- dan op de verkeersfunctie, ze zijn niet bedoeld voor doorgaand verkeer.

In de bestemmingsomschrijving is de aanduiding 'specifieke vorm van groen - lichtwerende voorziening' toegevoegd. De lichtwerende voorziening dient gerealiseerd te worden binnen deze aanduiding op de verbeelding conform de voorwaarden zoals gesteld in de artikelen 5 en 12.

Daarnaast is binnen deze bestemming een bouwregel ten behoeve van een begroeid scherm opgenomen.

Waarde - Archeologie 3

Volgens de Beleidskaart Archeologie van de gemeente komt in het gehele plangebied een archeologische verwachtingswaarde voor. Voor het plangbied is gebiedstype 3 (gebied met een hoge archeologische waarde of verwachting) van belang.

Waarde - Beschermd stads- en dorpsgezicht

Het gehele plangebied valt binnen de het Beschermd stads- en dorpsgezicht. Daarom is in het bestemmingsplan de bestemming "Waarde Beschermd stads- en dorpsgezicht" opgenomen om er voor te zorgen dat deze waarden zoveel als mogelijk veilig worden gesteld.

7.4 Algemene regels, overgangs- en slotregels

In het bestemmingsplan is een aantal algemene regels opgenomen. Het betreft hier een aantal algemene bouw- en gebruiksregels en een aantal algemene flexibiliteitsbepalingen (algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels). Tevens is in dit hoofdstuk de wijzigingsbevoegdheid voor het realiseren van een appartementengebouw opgenomen. Tenslotte is een Omgevingsvergunning voor het uitvoeren een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamhedenenstelsel opgenomen, met name ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden in het gebied.

Tenslotte zijn de wettelijk verplichte bepalingen ten aanzien van het overgangsrecht opgenomen in het bestemmingsplan.

Overige zone - parkeergarage ondergronds

Deze aanduiding ligt binnen de bestemmingen 'Maatschappelijk' en 'Groen' en is bedoeld om de ondergrondse parkeergarage te bestemmen.

Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State d.d. 7 oktober 2015 (zie Bijlage 13) zijn er in artikel 12.1.1 specifieke gebruiksregels opgenomen. Het betreffende artikel bepaalt dat tot gebruik in strijd met deze aanduiding in ieder geval wordt gerekend: het in gebruik nemen van de ondergrondse parkeergarage zonder dat er voldaan is aan de in het artikel genoemde voorwaarden.

Wetgevingzone - wijzigingsgebied 1

Deze aanduiding ligt binnen de bestemming 'Groen' en is bedoeld om de genoemde bestemming te wijzigen ten behoeve het realiseren van een appartementengebouw. De randvoorwaarden voor deze wijziging zijn opgenomen in artikel 12.2 en zijn in overeenstemming met het door de gemeenteraad op 14 mei 2013 vastgestelde Ruimtelijk kader Rustoord. Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing op de procedure.

7.5 Toepassing en handhaving van het bestemmingsplan

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling daarvan in een bestemmingsplan heeft geen zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan geen handhaving plaatsvindt. Daarom is het belangrijk om reeds ten tijde van het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. De wettelijke basis hiervoor is gelegd in artikel 125 van de Gemeentewet, in samenhang met de afdelingen 5.3 en 5.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid:

  • 1. Voldoende kenbaarheid van het plan.
    Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. Het bestemmingsplan is immers aan eenieder kenbaar gemaakt zodat wordt aangenomen dat belanghebbenden in het plangebied op de hoogte (kunnen) zijn van de regels.
  • 2. Voldoende draagvlak voor beleid en regeling in het plan.
    De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het plangebied. Uiteraard kan niet iedereen zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.
  • 3. Realistische en inzichtelijke regeling.
    Een juridische regeling dient realistisch en inzichtelijk te zijn; dat wil zeggen niet onnodig beperkend of inflexibel. Bovendien moeten de bepalingen goed controleerbaar zijn. De regels moeten derhalve niet meer regelen dan noodzakelijk is.
  • 4. Actief handhavingsbeleid.
    Het sluitstuk van een goed handhavingsbeleid is voldoende controle van de feitelijke situatie in het plangebied. Daarnaast moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de regels worden overtreden. Indien dit wordt nagelaten, ontstaat een grote mate van rechtsonzekerheid.

De afdeling die belast is met handhaving heeft jaarlijkse handhavingsplannen en een handhavingsprogramma voor meerdere jaren. Daarin zijn prioriteiten gesteld ten aanzien van de te handhaven zaken. In het algemeen geldt op grond van vaststaande jurisprudentie een beginselplicht tot handhaving. Dat neemt natuurlijk niet weg dat per geval moet worden onderzocht of handhaving (nog) mogelijk of proportioneel is. Een uitzondering is bijvoorbeeld concreet zicht op legalisatie van de overtreding. Bij handhaving van de regels wordt onder meer aandacht besteed aan de normen met betrekking tot brandveiligheid en constructieve veiligheid, monumentenstatus, toezicht op de naleving en uitvoering van omgevingsvergunningen en de handhaving op milieu-overtredingen.

Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid

8.1 Inleiding

Een bestemmingsplan moet uitvoerbaar zijn. Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een bestemmingsplan vergezeld zijn van een toelichting, waarin onder meer moeten zijn neergelegd de inzichten over de uitvoerbaarheid van dat plan.

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft te maken met de vraag of de bestemmingen en de daaraan verbonden regels belangen dienen die in de samenleving als zodanig worden erkend en of aldus het plan maatschappelijk opneembaar is. Het is niet eenvoudig om de maatschappelijke uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan te meten. Indicatoren daarvoor verschillen per plan, per tijdvak, per plaats, etc. Bijvoorbeeld het maatschappelijk draagvlak voor een plan of het ontbreken daarvan, de mate van verzet tegen dat plan en de maatschappelijke bereidheid daarvoor ook juridische instrumenten in te zetten kunnen de maatschappelijke (on)uitvoerbaarheid inzichtelijk maken.

Onderdeel van de beoordeling van de maatschappelijke uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan vormt ook het (voor)overleg met andere overheden, diverse instanties, belangenorganisaties, instellingen, e.d. In paragraaf 8.3 wordt verslag gedaan van de beoordeling van de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het voorliggende plan.

Het vereiste van economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan dwingt tot economische planvorming, namelijk het bij de ontwikkeling van het ruimtelijk plan voortdurend afwegen van de lasten die verbonden zijn aan het realiseren van de doelstellingen van het plan, afgezet tegen de baten daarvan. Deze benadering heeft twee doelen. In de eerste plaats wordt daarmee gestreefd naar een zo nuttig mogelijk gebruik van gronden, waarbij niet alleen wordt gekeken naar het uiteindelijke eindresultaat maar ook naar de financieel-economische consequenties van de verschillende processtappen om dat eindresultaat te verwezenlijken. Daarnaast levert deze benadering de bouwstenen voor het door de gemeente ten aanzien van dat plan te voeren grondbeleid, als mede voor het beantwoorden van de vraag of een rendabele particuliere planverwezenlijking mogelijk dan wel aannemelijk is.

Bij de economische verantwoording in de plantoelichting zal vooral aandacht moeten worden besteed aan de cijfermatige verklaring van de bij de planontwikkeling gemaakte keuzes, die in een bepaald ruimtelijk beleid voor de in het plan begrepen gronden hebben geresulteerd. Daarbij moeten ook de feitelijk te verwachten exploitatiekosten worden beschouwd in relatie tot de materiële en immateriële 'nuttigheid' van de met het desbetreffende bestemmingsplan mogelijk gemaakte voorzieningen. Denk bijvoorbeeld aan het afzetten van het met een bestemmingsplan mogelijk gemaakt woningprogramma tegen de (financiële) consequenties daarvan voor het openbaar vervoer en de verkeers- en parkeervoorzieningen.

Van de verantwoording van de uitkomsten van het verplichte onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan zal meestal een verantwoording van de berekeningen over de grondexploitatie deel uitmaken, maar dat is daarvan slechts één aspect. De verantwoordingsplicht gaat niet zover dat in het (openbare) bestemmingsplan gedetailleerde cijfers moeten worden opgenomen over bijvoorbeeld vertrouwelijke bedrijfsinformatie, kostenramingen voor aanbestedingen of vertrouwelijke informatie over de financiële positie van particuliere participanten. In de jurisprudentie is geaccepteerd dat in het bestemmingsplan kan worden volstaan met het opnemen van de op basis van deze gegevens getrokken conclusies. Uiteraard zal de onderliggende informatie wel beschikbaar moeten zijn voor bijvoorbeeld toetsing door de bestuursrechter in een beroepsprocedure tegen een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan. De economische uitvoerbaarheid van het voorliggende plan wordt verantwoord in paragraaf 8.2.

8.2 Economische uitvoerbaarheid

8.2.1 Financieel-economische onderbouwing

Bij de voorbereiding van een ontwerp voor een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente, ondermeer voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, redelijkerwijs kosten moet maken, deze moeten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee bouwplannen: een bouwplan voor de ontwikkeling van een zorgcomplex ten behoeve van intramurale zorg.

De initiatiefnemers van de in voorliggend bestemmingsplan verwerkte bestemmingswijzigingen zijn Stichting WoonZorgcentra Haaglanden (WZH) en de Diaconie van de Protestantse Gemeente te Voorburg. In februari 2014 is door de gemeente Leidschendam-Voorburg met voornoemde partijen een anterieure overeenkomst gesloten, waarin afspraken zijn vastgelegd over de volgende zaken:

  • 1. Optie tot verwerving door WoonInvest van alle voor het bouwplan van het zorgcomplex en bouwplan van de gestapelde woningen benodigde gronden van de Diaconie;
  • 2. bouwrijp maken door de initiatiefnemers van het exploitatiegebied, alsmede de inrichting ervan;
  • 3. de realisatie door de initiatiefnemers van het bouwplan.
  • 4. de vergoeding door de initiatiefnemers van de gemeentelijke inzet ter facilitering van het bouwplan.

In het kader van het aantonen van de economische uitvoerbaarheid van de bestemming ten behoeve van het woonzorgcomplex is door WoonInvest, als beoogd ontwikkelaar en vastgoedexploitant, een exploitatieberekening van de locatie- en de opstalontwikkeling overlegd. In de berekening van de locatieontwikkeling zijn alle kosten en opbrengsten van de grondexploitatie opgenomen. Tevens is door WoonInvest inzicht gegeven in het resultaat op de vastgoedexploitatie.

Het exploitatieresultaat van de grond- en vastgoedexploitatie is negatief en wordt afgedekt door een bijdrage van WoonInvest. Deze bijdrage is bovendien geborgd door een verklaring van WoonInvest dat zij bereid en financieel in staat is de hierboven beschreven werkzaamheden uit te voeren en voor haar rekening en risico te zullen uitvoeren. Daarnaast leidt een op normkosten gebaseerde cijfermatige beoordeling van de exploitatieberekeningen tot de conclusie dat een reëel en volledig beeld is geschetst van de kosten en opbrengsten en de gehanteerde uitgangspunten voldoende reëel zijn.

Op basis van bovenstaande analyse, de tussen initiatiefnemers en de gemeente gesloten anterieure overeenkomst en de door WoonInvest, als beoogd ontwikkelaar en vastgoedexploitant (van het woonzorgcomplex), afgegeven verklaring, is de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan voldoende aannemelijk gemaakt.

Voorts wordt geconcludeerd dat met de gesloten anterieure overeenkomst het wettelijk voorgeschreven verhaal van alle kosten, die verband houden met de grondexploitatie, verzekerd is en daarom de vaststelling van een exploitatieplan niet nodig is. Derhalve ziet de gemeenteraad af van vaststelling van een exploitatieplan.

8.2.2 Grondexploitatiewet

Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan als genoemd in artikel 6.2.1 Bro is voorgenomen. Met deze dwingende wettelijke regeling heeft de wetgever beoogd een transparante en rechtvaardige regeling vast te leggen op basis waarvan door de gemeente gemaakte grondexploitatiekosten op de particuliere grondeigenaren binnen het te exploiteren gebied kunnen worden verhaald. Het voorliggende bestemmingsplan "Rustoord" beoogt de juridisch-planologische regeling vast te leggen, die het verwezenlijken van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro mogelijk maakt.

De vaststelling van een exploitatieplan is zoals gezegd in de toepasselijke, in het Bro genoemde, gevallen verplicht. De gemeenteraad kan echter bij het besluit tot de vaststelling van een bestemmingsplan tevens besluiten af te zien van de vaststelling van een exploitatieplan indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het betreffende bestemmingsplan anderszins is verzekerd. Onder 'anderszins verzekerd' kan in het bijzonder worden verstaan verhaal van de grondexploitatiekosten via het privaatrechtelijke spoor, zoals via een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer / grondeigenaar.

Met de initiatiefnemers van het voorliggende plan is, zoals opgemerkt onder 8.2.1, een anterieure overeenkomst gesloten. Deze overeenkomst heeft betrekking op een aantal voor verwezenlijking van het plan noodzakelijke eigendomsoverdrachten van gronden in het plangebied. Daarnaast voorziet deze overeenkomst in het verhaal van de gemeentelijke exploitatiekosten, waaronder met name ook de plankosten, op de initiatiefnemers van het plan. Met deze anterieure overeenkomst is het verhaal van de grondexploitatiekosten in de zin van de Grondexploitatiewet anderszins verzekerd. Daaruit volgt dat ten behoeve van het voorliggende bestemmingsplan kan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan.

8.2.3 Planschade
8.2.3.1 Algemeen

Bestemmingsplannen en andere planologische besluiten kunnen schade veroorzaken. Op directe wijze lijdt een eigenaar schade wanneer een bestemmingsplan de bouw- en/of gebruiksmogelijkheden van zijn gronden en opstallen ten opzichte van het eerder geldende planologisch regime beperkt. Van indirecte schade is sprake wanneer een bestemmingsplan ongunstige ontwikkelingen in de nabije omgeving van gronden van een eigenaar of anderszins gerechtigde mogelijk maakt, waardoor bijvoorbeeld sprake is van verminderd woongenot.

Artikel 6.1 Wro bepaalt dat burgemeester en wethouders onder voorwaarden gehouden zijn deze schades als gevolg van planologische besluiten (planschade) aan de gedupeerden te vergoeden. In beginsel komt de vergoeding van planschade als gevolg van een bestemmingsplan dus ten laste van de gemeente. Door middel van een planschadeverhaalsovereenkomst kan het planschaderisico worden doorgelegd naar de ontwikkelende partij die baat heeft bij het schadeveroorzakende planologische besluit. Het beoordelen van het eventuele planschaderisico en de financiële dekking daarvan is onderdeel van de -verplichte- onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Wanneer als gevolg van het plan schade voor derden ontstaat die door de gemeente vergoed dient te worden en die niet kan worden verhaald op de partij die belang heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan, kan de economische uitvoerbaarheid van het plan niet worden aangetoond.

8.2.3.2 Planschadeverhaalsovereenkomst

Zoals opgemerkt onder 8.2.3.1 is de economische uitvoerbaarheid van het plan onvoldoende gewaarborgd, indien de ten gevolge van de vaststelling van het plan ontstane planschade ten laste blijft van de gemeente Leidschendam-Voorburg en niet op de initiatiefnemer van de herontwikkeling van de locatie Rustoord kan worden verhaald. Teneinde de economische uitvoerbaarheid van het project Rustoord te waarborgen, is met de initiatiefnemer van het plan een anterieure overeenkomst gesloten waarvan, naast financieel-economisch relevante aspecten als voorwaarden voor de gronduitgifte, verhaal van exploitatiekosten, e.d. ook een planschadeverhaalsovereenkomst deel uitmaakt. Op basis van deze overeenkomst kan de gemeente Leidschendam-Voorburg alle planschadevergoedingen, die het college moet toekennen, alsmede overige daarmee samenhangende kosten verhalen op de initiatiefnemer. Daarmee is ook ten aanzien van het punt 'planschade' de economische uitvoerbaarheid van het plan voldoende gewaarborgd.

8.2.4 Conclusie

Op grond van de hiervoor beschreven analyse kan worden geconcludeerd dat de economische uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan "Rustoord" op afdoende wijze aannemelijk is gemaakt.

8.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het opstellen van een bestemmingsplan dient zorgvuldig te gebeuren. In dat kader blijft het van belang dat er vooroverleg met betrokken instanties, burgers en maatschappelijke organisaties plaatsvindt, zodat in een vroeg stadium knelpunten, belangen en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd. De verplichting tot het voeren van vooroverleg vloeit voort uit de artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gecodificeerde zorgvuldigheidsbeginsel. Op grond hiervan is de gemeente verplicht bij de voorbereiding van een bestemmingsplan de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en af te wegen belangen.

Naast de wettelijke verplichting om de mogelijkheid te bieden om door eenieder zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan in te dienen, heeft er tevens vooroverleg met betrokken instanties, maatschappelijke organsanisaties, ingezetenen en belanghebben plaatsgevonden. Hieronder is beschreven op welke wijze dit vooroverleg heeft plaatsgevonden en welke reacties zijn gegeven.

8.3.1 Overleginstanties

Een aantal instanties is op grond van het bepaalde in artikel 3.1.1 Bro gevraagd om aan te geven welke specifieke, door deze instanties behartigde, belangen verankerd zouden moeten worden in het bestemmingsplan "Rustoord", rekening houdend met de specifieke ruimtelijke kenmerken, aanwezige waarden, etc. van het plangebied. Daarbij is nadrukkelijk aan de betreffende instanties verzocht de reactie te motiveren en tevens te beschrijven op welke wijze dat specifieke belang in het bestemmingsplan verwerkt zou moeten worden.

De volgende instanties zijn aangeschreven:

  • 1. Ministerie van Defensie
  • 2. Ministerie van Economische Zaken, Landbouw & Innovatie
  • 3. Ministerie van Infrastructuur en Milieu
  • 4. Rijksdienst voor het cultureel Erfgoed
  • 5. Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu
  • 6. Inspectie voor de Gezondheidszorg
  • 7. Provincie Zuid-Holland
  • 8. Stadsgewest Haaglanden
  • 9. Staatsbosbeheer regio West
  • 10. Regionale brandweer Haaglanden
  • 11. Veiligheidsregio Haaglanden
  • 12. Wegendistrict Haaglanden
  • 13. Hoogheemraadschap van Delfland
  • 14. Gemeente Den Haag
  • 15. Nederlandse Aardolie Maatschappij
  • 16. N.V. Nederlandse Gasunie
  • 17. TenneT regio West
  • 18. Kamer van Koophandel
  • 19. KPN, afdeling UTN straalverbindingen
  • 20. Stichting Het Zuid Hollands Landschap
  • 21. Stichting Landschapsbeheer Zuid Holland
  • 22. Natuur- en milieufederatie Zuid Holland
  • 23. Adviescommissie woningbouw en woonomgeving Leidschendam-Voorburg
  • 24. Platform duurzaam Leidschendam-Voorburg
  • 25. MKB Leidschendam-Voorburg
  • 26. Vereniging Archeologische werkgroep Leidschendam-Voorburg
  • 27. Historische Vereniging Voorburg
  • 28. Vereniging Erfgoed Leidschendam
  • 29. Vereniging Agrarisch Natuur- en Landschap
  • 30. Vereniging ondernemend Oud Voorburg
  • 31. Ondernemersvereniging Oud Voorburg
  • 32. Stichting Mooi Voorburg
  • 33. Stichting Behoud Vlietrand Groen
  • 34. Dunea
  • 35. Stedin
  • 36. Eneco Energie
  • 37. E.ON Benelux
  • 38. NUON
  • 39. Ziggo Zakelijk
  • 40. UPC Nederland BV
  • 41. Joulz BV
  • 42. Alliander NV
  • 43. Stichting Wooninvest
8.3.2 Ontvangen overlegreacties

Van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (5) is een reactie ontvangen dat zij geen rechtstreeks belang hebben bij de ontwikkeling van het woon- en zorgcentrum. Het RIVM adviseert in het algemeen om een zichtbare paragraaf voor 'gezondheid' op te nemen in ruimtelijke plannen.

Van Stadsgewest Haaglanden (8) is de reactie ontvangen dat zij het ontwerpbestemmingsplan zullen toetsen aan het Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020. Zij verzoeken om aan hen kenbaar te maken als het ontwerpbestemmingsplan in procedure wordt gebracht.

Van de Veiligheidsregio Haaglanden (11) is een reactie ontvangen met betrekking tot de aspecten fysieke- en externe veiligheid. De veiligheidsregio onderbouwt waarom deze belangen voor het bestemmingsplan 'Rustoord' van belang zijn.

Van het Hoogheemraadschap van Delfland (13) is een reactie ontvangen om, naast de algemene waterhuishoudkundige aspecten, ook aandacht te besteden aan 'waterkwantiteit' en 'waterkwaliteit' in de toelichting.

Van de Nederlandse Aardolie Maatschappij (15) is een reactie ontvangen dat zij geen aanleiding zien voor het maken van een op- en/of aanmerking.

Van KPN (19) is een reactie ontvangen waarin zij stellen geen bezwaar te hebben tegen het bouwplan mits de grenzen van het plangebied niet worden overschreden.

Van de Adviescommissie woningbouw en woonomgeving Leidschendam-Voorburg (23) is een reactie ontvangen waarin zij aangeven dat het bestemmingsplan ruimschoots rekening houdt met de directe omgeving van het plangebied. De VAC Leidschendam-Voorburg stelt het daarnaast op prijs om, in een vroeg stadium, de bouwtekeningen te mogen beoordelen.

Van vereniging Archeologische Werkgroep Leidschendam-Voorburg (26) is een reactie ontvangen met betrekking tot de archeologische waarden van het plangebied. Deze waarden moeten goed verankerd worden in de toelichting van het bestemmingsplan.

Van UPC Nederland BV (40) is een reactie ontvangen dat er direct aangrenzend aan het plangebied glasvezelkabels liggen. De ligging van de kabels is weergegeven op een bij de reactie behorende kaart. De ligging van de kabels is echter indicatief.

8.3.2.1 Reactie gemeente op de ingekomen overlegreactie van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu

De overlegreactie wordt voor kennisgeving aangenomen, zij geeft geen aanleiding tot een inhoudelijke beantwoording of verwerking in het bestemmingsplan.

8.3.2.2 Reactie gemeente op de ingekomen overlegreactie van het Stadsgewest Haaglanden

De overlegreactie wordt voor kennisgeving aangenomen. Het ontwerpbestemmingsplan wordt op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend gemaakt.

8.3.2.3 Reactie gemeente op de ingekomen overlegreactie van de Veiligheidsregio Haaglanden

De overlegreactie wordt voor kennisgeving aangenomen, de aspecten worden verwerkt in de toelichting.

8.3.2.4 Reactie gemeente op de ingekomen overlegreactie van het Hoogheemraadschap van Delfland

De overlegreactie wordt voor kennisgeving aangenomen, de aspecten worden verwerkt in de toelichting.

8.3.2.5 Reactie gemeente op de ingekomen overlegreactie van de Nederlandse Aardolie Maatschappij

De overlegreactie wordt voor kennisgeving aangenomen, zij geeft geen aanleiding tot een inhoudelijke beantwoording of verwerking in het bestemmingsplan.

8.3.2.6 Reactie gemeente op de ingekomen overlegreactie van KPN

De overlegreactie wordt voor kennisgeving aangenomen, zij geeft geen aanleiding tot een inhoudelijke beantwoording of verwerking in het bestemmingsplan.

8.3.2.7 Reactie gemeente op de ingekomen overlegreactie van de Adviescommissie woningbouw en woonomgeving Leidschendam-Voorburg

De overlegreactie wordt voor kennisgeving aangenomen, zij geeft geen aanleiding tot een inhoudelijke beantwoording of verwerking in het bestemmingsplan.

8.3.2.8 Reactie gemeente op de ingekomen overlegreactie van de vereniging Archeologische Werkgroep Leidschendam-Voorburg

De overlegreactie wordt voor kennisgeving aangenomen. Voor het plangebied is een archeologisch onderzoek (incl. proefsleuvenonderzoek) uitgevoerd. De resultaten van beide onderzoeken zijn verwerkt in de plantoelichting.

8.3.2.9 Reactie gemeente op de ingekomen overlegreactie van UPC Nederland BV

De overlegreactie wordt voor kennisgeving aangenomen, zij geeft geen aanleiding tot een inhoudelijke beantwoording of verwerking in het bestemmingsplan.

8.4 Vooroverleg / zienswijzen

8.4.1 Vooroverleg

Het Bro verplicht er toe om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze, waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van een bestemmingsplan zijn betrokken.

In de eerste plaats is voorafgaand aan de formele bestemmingsplanprocedure de kennisgeving als bedoeld in artikel 1.3.1 Bro gedaan, waarbij kenbaar is gemaakt dat op dat moment nog geen stukken ter inzage werden gelegd, dat nog geen gelegenheid werd geboden om zienswijzen naar voren te brengen omtrent het voornemen tot herziening van het bestemmingsplan en dat geen onafhankelijke instanties in de gelegenheid werden gesteld advies uit te brengen over dat voornemen.

8.4.2 Zienswijzen

De formele procedure voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan door de gemeenteraad begint met het voor een ieder ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.8 Wro resp. Afdeling 3.4 Awb wordt het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van zes weken. Tijdens deze periode kan een ieder zijn zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan (naar keuze schriftelijk of mondeling) naar voren brengen bij de gemeenteraad.

De ingediende zienswijzen zijn samengevat in een afzonderlijke, met dit bestemmingsplan door de raad vastgestelde, zienswijzennota / nota van wijzigingen. Alle eventuele ten opzichte van het ontwerp doorgevoerde wijzigingen naar aanleiding van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen zijn eveneens beschreven in de zienswijzennota / nota van wijzigingen.